Главная --> Публикации --> Большое ухо на ходынке Александр милявский: «город должен развиваться» Недвижимость подмосковья: новостройки дешевеют, вторичка нет

Латгалия строит Монблан продает
Сейчас, рассказывает руководитель пресс-службы СУ-155 Федор Сарокваша, основные компании холдинга ЗАО СУ-155 (по данным СПАРК, 31,95% принадлежит четырем гражданам, 27,02% ООО МУ-3, 26,23% ООО Инвест сиена), коммандитное товарищество СУ-155 и компания (нет данных о владельцах), ООО Фирма Латгалия (38,85% ООО Новэк-А, 32,44% ООО Рубинекс, 28,67% ООО Фирма СТД-люкс), ЗАО Компания Монблан (72% ПК ПУН Социнвест-резерв, 18% КБ НС банк, 10% гражданке России), ЗАО Группа Терра (76% гражданам, 14% КБ НС банк).

Акционеры ЗАО СУ-155 завершают реструктуризацию активов группы и создание ОАО, в уставный капитал которого будут внесены доли в уставном капитале основных хозяйствующих обществ , сообщил Ведомостям финансовый директор СУ-155 Сергей Мурашко. Для этих целей 21 декабря 2007 г. зарегистрировано ОАОГруппа компаний СУ-15 Реструктуризация необходима для оптимизации бизнес-процессов и структуры собственности, перевода отчетности группы на МСФО и ее аудита, оптимизации кредитования новых проектов, объясняет Мурашко.

По данным СПАРК, 37,51% акций вновь созданной компании принадлежит трем физическим лицам, остальные распределены между семью фирмами. В своем отчете банк Зенит, размещавший облигации СУ-155, указывает, что в уставный капитал новой компании будут внесены пакеты акций 64 наиболее значимых для бизнеса юридических лиц (всего в группу СУ-155 входит более 140 компаний).

СУ-155
Строительный холдинг
Занимает около четверти московского рынка жилищного строительства. В 2007 г. ввел в эксплуатацию 1,26 млн кв. м.
Основной акционер председатель совета директоров Михаил Балакин (более 60%).
выручка в 2007 г. 45 млрд руб. (предварительные данные).

При внесении в уставный капитал новой компании акции будут учитываться по рыночной стоимости, говорится в отчете Зенита. Привлечены несколько оценщиков, рассказывает Мурашко, но называть их не хочет. Оценка еще не завершена, добавляет руководитель пресс-службы СУ-155 Федор Сарокваша.

Конечный бенефициар бизнеса в связи с реструктуризацией не поменяется, говорит Мурашко. Ранее председатель совета директоров СУ-155 Михаил Балакин сообщал, что ему принадлежит более 60% холдинга.

Прозрачная структура и МСФО открывают доступ к международным рынкам капитала, объясняет Андрей Закревский, старший вице-президент Knight Frank. Впрочем, сейчас и российские банки стали предъявлять жесткие требования к заемщикам, напоминает он.

Аналитики Зенита пишут, что, по данным ожидаемой первой отчетности по РСБУ, уставный капитал ОАО Группа компаний СУ-155 составит 32 млрд руб. Эта цифра складывается из стоимости наших дочек, так что она далека от реальной оценки сюда надо прибавить стоимость участков, проектов и т. д., комментирует Мурашко.

Стремление руководства СУ-155 структурировать такое большое хозяйство совершенно понятно, комментирует Сергей Канаев, первый вице-президент группы компаний ПИК. Накануне IPO почти по такой же схеме два года назад реструктуризацию провела и его компания. Тогда ОАО Группа компаний ПИК одобрило эмиссию акций на 28,5 млрд руб. (сейчас уставный капитал 30,8 млрд руб.), которые были размещены среди двух иностранных компаний IBG Development Group Inc. и FMC Realtors Holding Inc., принадлежащих Кириллу Писареву и Юрию Жукову.

На конец 2007 г. долг СУ-155 составлял $1173 млн (рост за год в 2,4 раза). Портфель проектов компании до 2015 г. превышает 13 млн кв. м (45% приходится на регионы). По оценкам Ивана Слепцова из корпорации Главстрой, в строительство такого объема придется вложить до $20 млрд.

Никаких ходатайств от СУ-155 в связи с консолидацией в ФАС не поступало, утверждает начальник управления контроля ЖКХ, строительства и природных ресурсов службы Владимир Ефимов.

Закревский не исключает, что в дальнейшем СУ-155 может провести IPO. У ПИК портфель при размещении составлял 9,7 млн кв. м, а капитализация $12,3 млрд. СУ-155 с портфелем в 13 млн кв. м оценка меньше чем в $10 млрд не грозит, уверен Закревский. Планов IPO пока нет, возражает Сарокваша.

Согласно новым правилам, Постановлением правительства столицы «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории Москвы» без соответствующего разрешения запрещается любая перепланировка. По новым правилам она должна проводиться в соответствии с утвержденным районной управой или префектурой проектом и быть одобрена рядом служб, таких как Госпожнадзор, ЦГСЭН, районный архитектор, ДЭЗ.

НАДО СКАЗАТЬ, что несанкционированная перепланировка квартир в Москве вообще приняла катастрофические размеры: в домах с деревянными перекрытиями устанавливают гидромассажные ванны и сауны, которые вот-вот провалятся на головы соседям, что живут этажом ниже, да еще и забирают электроэнергию сверх установленных нормативов. Санузлы совмещают и расширяют за счет кухонь, а кухни увеличивают, разрушая вентиляционные ходы. Понятно, что виновные за это должны нести ответственность.

Запрещено также без этих разрешений переносить и разбирать перегородки, переносить двери, делить большие квартиры на маленькие и объединять несколько квартир в одну. Надо получить разрешение и на устройство дополнительных кухонь и санузлов, и на расширение жилого пространства за счет коридоров и темных комнат. Объединять комнаты тоже нельзя. Нарушивших эти правила заставят переделать все снова, вернув квартире первоначальный облик.

Собственникам (а также нанимателям!) заниматься переоборудованием и перепланировкой квартир без разрешения ДЕЗа, межведомственной комиссии и жилищной инспекции. Без этого нельзя ни установить электроплиту взамен газовой, ни перенести нагревательные сантехнические или газовые приборы, ни устраивать новые или переоборудовать существующие туалеты и ванные комнаты, ни прокладывать или заменять электрические сети для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Обратим внимание, что к внушительному списку прежних запрещенных перепланировок, требующих специального разрешения, теперь добавилась установка металлической двери.

СОГЛАСОВАНИЕ документов – вещь не простая. По официальным расценкам эта процедура обойдется владельцу недвижимости в 6 тысяч рублей. Но ведь иногда надо сделать это срочно, а порой попросить чиновников на какие-то незначительные переделки закрыть глаза…Короче, будет еще, несомненно, неофициальная такса. И она – по оценкам специалистов – будет колебаться от тысячи до трех тысяч долларов.

Оправдана ли такая мера? Безусловно. Двери в наши жилища открываются, как правило, наружу. И вот, представьте, в доме вспыхнул огонь… Открыв свою дверь, вы тем самым заклиниваете соседскую. Ваш сосед теперь просто не сможет покинуть свою квартиру. Таких опасных ситуаций допускать нельзя.

Теперь, чтобы установить такую стальную защиту, требуется получить разрешение районной противопожарной инспекции. Однако перед этим москвич должен заручиться разрешением своих соседей, сотрудников ДЕЗа, межведомственной комиссии префектуры, а также бюро технической инвентаризации. В противном случае пожарные не поставят свой разрешительный штамп.

Соответствующий приказ об утверждении новых правил пожарной безопасности в России еще в июне этого года подписал глава МЧС Сергей Шойгу. В соответствии с ним с 30 июня в Москве была введена в действие новая норма, по которой установка дополнительных металлических дверей в квартирах должна согласовываться с органами противопожарной безопасности.

По мнению экспертов, легальная установка железной двери теперь обойдется в 3-4 раза дороже, чем прежде.

МЕЖДУ ТЕМ в скором времени, видимо, войдут в строй еще более жесткие правила эксплуатации жилья. Законопроект «О порядке переустройства помещений в жилых домах», прошедший уже два чтения в Мосгордуме, предусматривает штраф за несанкционированное переустройство в размере 20-25 МРОТ (на сегодня это 2-2,5 тысячи рублей). В Москве уже не выдаются разрешения на переоборудование квартир в домах, предназначенных к сносу в ближайшие три года, на объединение квартир по вертикали и на перенос и увеличение санузлов и ванных комнат. Кроме того, запретят увеличивать площадь ванных комнат и туалетов за счет вспомогательных помещений и делать проем в несущих стенах.

Кстати, сами правила были ужесточены по инициативе пожарных — 18 июня этого года глава МЧС подписал приказ об утверждении новых правил пожарной безопасности в России еще в июне этого года подписал глава МЧС Сергей Шойгу. В соответствии с ним, с 30 июня в Москве была введена в действие новая норма, по которой установка дополнительных металлических дверей в квартирах должна согласовываться с органами противопожарной безопасности.

На вопросы читателей журнала о решении Конституционного суда, разрешающем прописку на даче, отвечает генеральный директор Пушкинского (Московская область) агентства недвижимости Теремок Константин Иванович Манченко.

Предполагается узаконить запрет на объединение лоджий и балконов с жилыми помещениями путем разборки наружных стен, запретить переносить на балконы и лоджии батареи отопления, а также объединять квартиры по вертикали. Не исключено, впрочем, что депутаты Мосгордумы внесут в свой документ поправки. «Если московский закон будет противоречить федеральным нормам, его оспорит прокуратура, — тогда мы учтем все требования при работе над городским документом», — так заявили в МГД.

Постановлением Конституционного суда абзац первый статьи 1 Федерального закона РФ от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан был признан несоответствующим Конституции РФ. Данная норма признана неконституционной, так как она ограничивает право граждан на регистрацию по месту жительства для постоянного проживания в пригородном строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов. Данное постановление не подлежит обжалованию. И теперь граждане имеют полное право регистрироваться по месту жительства в дачных домах, принадлежащих садоводческим товариществам.

Константин Иванович, что вкратце можно сказать о содержании данного решения Конституционного суда?

Да, это так, но только при выполнении двух обязательных условий: садовый участок должен находиться в пределах населенного пункта, а дачный дом должен быть пригодным для круглогодичного проживания (иметь статус жилого дома).

Значит ли это, что любой желающий может зарегистрироваться на даче?

Для регистрации на даче в свидетельстве о праве собственности на землю в разделе Объект права должна быть указана категория земель земли поселений. Если это земли сельскохозяйственного назначения, то о регистрации забудьте.

А как простому обывателю узнать, что у него эти два условия выполнены?

Если ваш садовый участок находится в пределах населенного пункта (категория земель земли поселений) и есть решение суда о признании дачи пригодной для круглогодичного проживания, можете обращаться в Федеральную миграционную службу с заявлением о регистрации по месту жительства в указанном доме.

С условием признания садового дома пригодным для круглогодичного проживания ситуация тоже непростая. До тех пор пока на основании постановления Конституционного суда не внесены изменения в федеральные законы, Жилищный, Гражданский, Земельный и другие кодексы, не разработаны ведомственные инструкции и решения, собственникам придется признавать дачи пригодными для круглогодичного проживания только через суд.

Действительно, раньше под садовые товарищества в основном выделяли земли сельскохозяйственного назначения. Однако предоставляли и земли населенных пунктов (например, дачные некоммерческие товарищества Зеленый городок в городе Пушкино, Здоровый быт в микрорайоне Мамонтовка и т. д.).

Насколько известно, раньше под садовые товарищества выделяли земли сельскохозяйственного назначения. Значит ли это, что постановление Конституционного суда будет выполнимо не для всех?

Возможно ли изменение категории земли в садоводческих товариществах?

Пока не будут внесены изменения и дополнения в законы и подзаконные акты, действие данного постановления будет ограничено.

Какие действия следует предпринять, чтобы прописаться на даче?

Возможно. Данные процедуры и особенности перевода регулируются Федеральным законом РФ от 21.12.2004 г. № 172-ФЗ О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую. Содержание ходатайства о переводе земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию и состав прилагаемых к нему документов устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ.

Если ваша дача находится в черте населенного пункта и вам необходима регистрация в ней, то через суд признавайте ее пригодной для круглогодичного проживания и регистрируйтесь.

Прежде всего не создавать вокруг прописки в садовом доме ажиотаж, не делать из этого проблем и не торопиться.


Роман с камнем России удался. Стоит немного отъехать от Москвы, как перед нами во всем великолепии предстанут коттеджные поселки с монолитными, кирпичными, железобетонными домами, поражающими разнообразием форм, расцветок и размеров. Качественные деревянные строения здесь встретишь нечасто. Причиной тому не только отсутствие соответствующего отечественного производства, но и неверные представления о дереве как о строительном материале.

Остальным нужно запастись терпением и ждать изменений в законодательстве.

По мнению выступавших, представления наших соотечественников о деревянном жилище поверхностны и противоречивы. Когда речь идет о его экологичности это чаще всего оценка со знаком плюс. В то же время живучи мифы о высокой пожароопасности таких домов. Специалисты представители компаний HONKA, Kontio, Vuokatti высказались на этот счет весьма определенно.

Справедливости ради стоит сказать, что отношение к деревянному домостроению в России постепенно меняется к лучшему. Если еще пять лет назад интерес к нему проявляли 12% покупателей, то теперь эта группа выросла примерно вдвое. Однако тому, кто решится на такое приобретение, скорее всего, придется рассмотреть предложения не отечественных, а финских производителей. С их помощью на состоявшемся недавно круглом столе была предпринята попытка выяснить, что мешает этому материалу по примеру той же Финляндии стать лидером строительного рынка?

Тема токсичности химических составов выходит на повестку дня каждый раз, когда становится известно, что их используют в том или ином производстве. Комментируя эту проблему, Дарья Стрельченко, директор по продажам и маркетингу ООО Вуокатти-Русь, заявила: Клей, применяющийся на наших предприятиях, нетоксичен. То есть он не оказывает негативного воздействия на живые организмы, не способен нарушать какие-то функции, отравлять и т. п..

Как отметил Александр Львовский, директор московского представительства компании HONKA, разговоры об экологичности в основном связаны с химическими составами, которые используют при производстве стройматериалов. Это может быть, например, клей. Солидные компании, использующие современные технологии, давно решили эту проблему. Они постоянно проводят исследования, нацеленные на оптимизацию качества клеящих веществ, что гарантирует их безопасность для здоровья человека. Например, компания HONKA при производстве бруса использует клей, который незначительно отличается от ПВА, ранее применявшегося в столярном производстве. Этот максимально приближенный к природному составу продукт делают в Швейцарии. А. Львовский уточнил, что клееные конструкции есть в перекрытиях не только деревянных домов, но и монолитных, железобетонных, кирпичных, пеноблочных и пр.

Дело в том, что в качественных деревянных домах инфильтрация количество воздуха, проходящего через ограждающие конструкции за единицу времени, осуществляется не через стыки и прорехи в конструкциях или неравномерно осевшее дерево, а через сами стены, что невозможно в домах из других материалов. Этот фактор А. Львовский назвал решающим для воздухообмена: воздух в деревянном доме не застаивается, каким бы загрязненным он ни был в силу тех или иных причин.

Алексей Корзун, начальник отдела продаж компании Эко-Плаза, сослался на собственный опыт: Я представляю компанию Kontio в России. Наверное, не у каждого из присутствующих есть собственный деревянный дом, а наша компания уже четыре года занимает офис, построенный из наших же материалов. Хочу сказать, что за это время мое здоровье ни в коей мере не ухудшилось. Более того, не только мы, но и наши заказчики замечают, что пахнет у нас не клеем, а смолой. В офисе мы не курим, но заказчикам курить не запрещаем. Так вот, в течение полутора-двух часов безо всякого проветривания воздух в помещении становится чистым. Мне кажется, это о многом говорит.

Продолжая эту тему, Д. Стрельченко рассказала об одном случае из практики. Японские партнеры нашей фирмы, будучи людьми дотошными, недавно провели эксперимент. Они взяли два фрагмента стены, один кирпичный, а другой, размером 3x3, из нашего бруса, и поместили их в печь. Воздействие открытого огня продолжалось одинаковое время, но когда испытуемых попытались вынуть из печи, кирпичная стена рассыпалась, а у деревянной прогорела только одна ламель.

Пожаробезопасность еще один важнейший вопрос, который волнует покупателя, рассматривающего возможность приобретения загородного дома. В пользу дерева я всегда привожу следующие аргументы, отметил А. Корзун. По статистике в Москве ежедневно случается примерно два десятка пожаров, и среди горящих объектов не отмечено ни одного деревянного. Другими словами, гореть может все. А пожарную безопасность качественному деревянному дому обеспечивают инженерия высокого уровня и правильная эксплуатация электрооборудования. Фирма Kontio не использует так называемых антипереновых пропиток, препятствующих возгоранию, по причине их токсичности. А. Корзун считает, что антиперены превращают деревянный дом в пластмассовый.

Своеобразный итог дискуссии подвел Андрей Бенин, заместитель руководителя Федерального агентства лесного хозяйства: Экологичность клея можно сравнить с экологичностью радиотелефона. Мы пользуемся им, хотя знаем об излучении, которое влияет на наш организм. Функциональность телефона перекрывает минимальный, сведенный до доли процента вред, причиняемый нашему здоровью. Так же и клей, который производят по современным технологиям. Здесь важно то, что фирма дает гарантию качества, которое соответствует жесточайшим стандартам Евросоюза. Значит, надо иметь дело не с малоизвестными компаниями, а с теми, что отвечают за качество своей продукции. Это, конечно, стоит недешево, но в России сегодня достаточно состоятельных людей, которые могут позволить себе фирменный продукт.

По мнению А. Львовского, наиболее цивилизованный и действенный способ борьбы с пожаром сегодня это хорошая страховая компания. При этом если дом произведен фирмой, гарантирующей строительное качество, вопрос высоких страховых рисков снимается сам собой. Главное, чтобы все необходимые документы, имеющие отношение к технологии строительства и сертификации самих конструкций, были в порядке.

Хочу также высказать свое мнение насчет долговечности. Это, наверное, у россиян в генах: уж если мы строим дом, то на века, чтобы он достался как минимум внукам. Однако прогресс не остановить: каждый год появляются новые материалы и строительные технологии. В этом смысле вопрос долговечности сам собой сводится на нет, становится тем же мифом. Через десять лет, если Россия будет нормально развиваться, с помощью ипотеки можно будет приобрести новый, более современный дом.

Замечу, что европейские стандарты требуют установки в общественных зданиях именно клееных деревянных балок, которые превосходят металлические прежде всего по такому параметру, как пожарная безопасность. Самое страшное при пожаре это обрушение крыши. Так вот, деревянные балки сопротивляются огню в три раза дольше металлических. Дело в том, что металл деформируется, а дерево держится до тех пор, пока механически не прогорит.



Главная --> Публикации