Главная --> Публикации --> Антимонопольное ведомство признало незаконными торги по земле на рублевке Новостройки уфы. цены и основные проблемы строящегося жилья в уфе Расселение коммуналок. каковы шансы? Запретная высота

Задачей исследования было сопоставить каждый из семи строящихся элитных объектов с ценами предложения этих объектов на рынке, - сообщила Газете Ирина Чмелева, руководитель департамента проектов московской компании В2В Research, которая провела данный анализ. Критерии элитарности были определены в интервью с сочинскими риэлторами и девелоперами. На элитность, в частности, указывает близость к морю, техническое оснащение здания (лифты, система кондиционирования, средства коммуникации), ландшафт, уровень безопасности и др. В результате исследования выяснилось, что два элитных объекта оказались недооцененными более чем на 20%, в то время как цены в трех других жилых комплексах оказались завышены на 16-23%.

Исследователи сочинского рынка элитного жилья, недавно завершив специальный анализ, заметили существенный перекос в ценах предложения. В одних элитных жилых комплексах Сочи 1 кв. м оказался недооценен, в других - переоценен. Цена ошибки: плюс-минус 20% от цены предложения. Столичные эксперты, успевшие освоиться на рынке жилья курортного города, считают, что все без исключения цены в самом дорогостоящем сегменте жилья Сочи на 20% выше текущего платежеспособного спроса.

Впрочем, вряд ли они завтра поднимут цены. Все объекты элитарного сегмента рынка в Сочи сегодня выставлены на продажу по неоправданно завышенной цене, - рассказала Газете директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова. По ее оценке, на 20-25%. При этом само исследование она оценивать не стала, сославшись на то, что ей неизвестны методика и детали исследования.

Объясняя феномен разброса цен, Чмелева предположила, что застройщики дезориентированы объявлением города Сочи столицей зимней Олимпиады 2014 года. Она также предположила, что в переоцененных объектах предложение фактически ориентировано на покупателей из Москвы. Причину заниженности цен исследователь назвать затруднилась, сказав лишь, что застройщики недооцененных элитных домов были немало удивлены результатом анализа.

В ногу с миром
В связи с кризисом ликвидности, поразившим вслед за американским и европейские финансовые рынки, начала падать стоимость коммерческой и жилой недвижимости. Одновременно с этим выросла привлекательность для инвесторов сельскохозяйственных земельных участков. Совсем недавно об этом писала Financial Times. Газета заметила окончание периода спада в европейском сельском хозяйстве. Последние несколько месяцев даже наметился рост, поскольку мировой спрос на продукты питания увеличился. В подтверждение тенденции европейские специалисты приводят данные по созданию нескольких фондов для покупки сельхозземель, отмечается в статье британской газеты. В результате стоимость сельскохозяйственных участков земли по всему Европейскому союзу поднялась до рекордных отметок. Наибольшая активность приходится на Великобританию, где цены взлетели на 40% за прошлый год.

По словам Широковой, рассматривать цены надо применительно к каждому объекту отдельно. Вполне возможно, что застройщик намеренно выставил заградительные цены, например, в $6 тысяч за 1 кв. м, поскольку в данный момент времени не нуждается в притоке финансов от покупателей, - объяснила она. Широкова согласилась, что невозможно объяснить владельцам сочинских квартир, почему они засыпали при цене на свой дом в $3 тысячи за 1 кв. метр, а проснулись наутро в квартире в два раза дороже. По оценкам риэлтора, покупатели будут привыкать к сложившемуся уровню цен еще примерно полгода. Всем ясно, что дороговизна в этом сегменте рынка сохранится. Но не факт, что спустя полгода прояснится механизм ценообразования, - заключила Чмелева.
Общемировая тенденция роста цен на продукцию сельского хозяйства и приостановка продаж на рынке загородного жилья в Московской области сделала актуальной тему использования земли в Подмосковье и сопредельных с ней областях. Застроить жильем огромные территории некогда колхозных и совхозных земель до сих пор не удалось. Цена предлагаемых коттеджей настолько высока, что спрос на золотые дома, похоже, иссяк. Зато вслед за мировой тенденцией растет спрос на сельскохозяйственные земли. Будут ли они востребованы в местах, ранее планируемых для дач и поселений для постоянного проживания?

Московская область относится к зоне рискованного земледелия. Впрочем, некоторые структуры, фактически поделившие несколько лет назад рынок подмосковной земли, и не собирались становиться фермерами. Точных данных о собственниках нет, но в СМИ не раз озвучивалось мнение рынка, что тысячами гектаров в Подмосковье владеют корпорация Знак (около 100 тысяч га), компании Центр-Капитал, Ист Лайн, Промсвязьнедвижимость (каждая из этих трех структур контролирует примерно по 65 тысяч га), Вашъ финансовый попечитель и банк Визави (примерно по 40 тысяч га), компания Ведомство, группа компаний Абсолют, компания Вимм-Билль-Данн (три последние компании контролируют примерно по 20 тысяч га) и Millhouse Capital (5 тысяч га). Эти компании не опровергали данную информацию, а владелец компании Вашъ финансовый попечитель Василий Бойко был арестован в феврале 2007 года именно по обвинению в завладении мошенническим путем земель бывшего совхоза в Рузском районе.

Дополнительным фактором спроса на сельхозугодья является их дефицит в отдельных регионах мира. Так, недавно министерство сельского хозяйства КНР разработало специальную государственную программу, которая поощряет китайские компании покупать сельскохозяйственные земли за пределами Китая, сообщает ИТАР-ТАСС со ссылкой на ту же Financial Times. Не исключено, что подобные проекты будут финансироваться за счет кредитов, выданных государственными банками и инвестиционными фондами. Правда, в первую очередь китайские власти рекомендуют приобретать своим компаниям сельхозугодья в странах Африки и Латинской Америки. И, скорее всего, до Подмосковья китайцы доберутся не скоро.

Ни развитой сети дорог, ни мощностей для развития инженерной инфраструктуры нет ни в одном проекте.

Неудачная покупка
Что делают с этими дорожающими из года в год активами отечественные латифундисты? Фактически ничего. Именно потому, что земля в Подмосковье на протяжении последних нескольких лет стала постоянно дорожающим активом. В зависимости от привлекательности направления и удаленности земельного участка земля дорожала на 20-100% в год, превратившись в инструмент сохранения денег и увеличения капитализации компаний-землевладельцев. Если приглядеться к так называемым девелоперам земельных просторов за кольцевой автодорогой, то даже в ближнем Подмосковье нашумевшие проекты вроде Рублево-Архангельского на западе области, А-101 или Большого Домодедово на юге, воплощены разве что в планшетах, украшающих выставки по недвижимости. Все эти аккуратно выполненные макеты фактически представляют собой предложение по привлечению инвестиций.

Бесспорный интерес инвесторов вызывают сегодня близкие к МКАД (до 30 км), подготовленные для застройки участки земли. Остальной массив областных земель, поменяв собственника, частично заброшен, частично сохранил агропромышленную ориентацию.

При этом нельзя сказать, что девелоперы обобрали сельхозпроизводство в Московской области. По экспертным оценкам, изменению категории и целевого назначения, то есть переводу назначения земель в индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и земли населенных пунктов, подверглось не более 5-10% всех пахотных земель Подмосковья. Остальные земли как были сельхозугодьями, так ими и остались. Причина в том, что из-за дороговизны и ресурсоемкости процесса изменения категории из сельхозоборота в юридическом смысле выводятся только те участки, к которым есть бесспорный интерес инвесторов, - объясняет партнер юридической фирмы Пепеляев, Гольцблат и партнеры Виталий Можаровский.

При этом Ермаченков считает, что подмосковный агропромышленный комплекс не имеет больших перспектив ввиду высокой стоимости подмосковной земли. По той же причине не имеет перспектив и коттеджная застройка.

Инфраструктура - все
Совершенно очевидно, что рынок жилой недвижимости перегрет, - уверен старший аналитик УК Финам Менеджмент Игорь Ермаченков. - Бывшие колхозные земли могут быть отданы под вывод промышленных предприятий из Москвы, строительство гипермаркетов, логистических комплексов и бизнес-парков. В ближайшие 10 лет будет кардинально улучшена ситуация с дорогами в Подмосковье, модернизирована ЦКАД, в связи с этим все больше будет нарастать потребность в инфраструктурных объектах, а элитная коттеджная застройка продолжится только вдоль крупных водоемов.

Но директор департамента маркетингового анализа УК Масштаб Наталья Чукаева честно заявила, что перспективы жилищного строительства на подмосковных просторах преувеличены. На сегодняшний день многие земли Московского региона не подлежат развитию вследствие того, что там не решена транспортная ситуация. Эти земли малодоступны, а даже если и доступны, то пропускная способность дорог недостаточна. По ее словам, решать данную проблему нужно с помощью государства: На сегодняшнем рынке в основном развиваются те участки, которые либо примыкают к крупным городам, либо это точечная застройка в существующих населенных пунктах.

Все зависит от инфраструктуры, а здесь пока большой динамики не видно. Участки, имеющие хорошую транспортную доступность, будут востребованы и могут быть освоены, - подтвердил корреспонденту Газеты генеральный директор компании МТ Девелопмент Александр Тимофеев.

Руководитель проекта Индикаторы рынка земли Михаил Кривоносов предложил сделать простые расчеты. Вся территория Московской области составляет 4,6 млн га, в которых сельхозземли занимают 39%, (1,8 млн га). Если предположить, что с приезжими на этой территории организует свою деятельность до 15 млн человек, то получается, что на одного проживающего в городе приходится около 7 соток земли, что совсем немного. Это с учетом всей городской инфраструктуры - дорог, административных, торговых и офисных зданий, промышленных объектов и прочее. Если допустить, что достаточно быстро будет формироваться средний класс, на переселение которого за город, в коттеджные поселки и малоэтажное жилье, рассчитывают сегодняшние землевладельцы и девелоперы, то таких переселенцев будет 10% от живущих в Москве. На каждого из 1,5 млн человек будет приходиться по 10 соток земли (то есть на среднюю семью из 2,5 человека - 25 соток). Для организации новой жилой среды за городом потребуется 150 тысяч га, или 8% площади сельхозземель. С остальной сельхозземлей все равно придется что-то делать.

Растить надои, собирать урожай
А вот скупка земель для агробизнеса оказалась хорошей идеей. Например, холдинг Финам, организовав закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости Финам - Капитальные вложения, наполнил его сельхозземлями, которые сдает в аренду местных земледельцам. 5 тысяч га обрабатываемой земли в Краснодарском, Ставропольском краях и Ростовской области Финам приобрел осенью прошлого года. Землепашцы платят управляющей компании в виде арендной платы, как сказал представитель компании, менее 10% от своего оборота. Доходность этого бизнеса экспертами компании оценивается в 15% годовых. Правда, доход привязан к обороту арендаторов, который, понятное дело, из года в год величина не постоянная. Мы планируем наращивать активы в виде сельхозземель, - уверяет аналитик Финама Владислав Кочетков. По его прикидкам, земля в России недооценена относительно земли в той же климатической зоне Европы в 5-50 раз. Покупками агробизнеса отметились и многие крупные компании - от Интеко до Базового элемента. Так что рост привлекательности агробизнеса в стране налицо. Однако это не означает, что жилищные девелоперы стройными рядами ринутся в сельское хозяйство, причем именно в Подмосковье.

Земля велика и обильна, порядка нет
Текущие цены на приобретение крупных участков сельхозземель в основном составляют $500-800, в особо интересных для производства регионах - до $1,5 тысячи.

Продать участок крупным агропроизводителям, наверное, можно, но вопрос, за какие суммы. Агрокалькулятор на портале land-in.ru показывает, что сама по себе сельхозземля в ближайшем будущем может стоить в средней полосе России в среднем не дороже $2-2,5 тысячи за гектар. Это может быть хорошим ориентиром для тех спекулянтов, которые схватили кусок земли, но не понимают, что с ним дальше сделать, - считает Кривоносов. - С этим ориентиром они хотя бы смогут понять при фиксировании финансового результата, что - прибыль или убыток - они в состоянии в ближайшем будущем получить. Разумеется, эксперт оговаривается: при условии, что нет по той или иной земле никаких планов на застройку, что сильно завязано на инсайд от властей и лоббизм крупных игроков рынка. Логичнее, конечно же, сельхозземлю покупать, тем более что уровень цен пока находится на существенно более низком уровне, чем в большинстве стран, - заключает Кривоносов.

Земли в России много, да обрабатывать ее стало уже некому. Относительно проще, с меньшими усилиями можно развивать агробизнес в южных регионах, подальше от столицы. Там и запросы работников поскромнее, альтернативных рынков труда поблизости не так уж и много, да и с экологией дела обстоят получше. Однако к стоимости основного актива для получения урожая в бизнес придется инвестировать дополнительные средства. Специалисты утверждают, что на запуск заброшенных сельхозземель, то есть их восстановление для сельскохозяйственного производства и приобретение набора необходимой для обработки сельскохозяйственной техники, необходимы инвестиции примерно 10-12 тысяч рублей на гектар ($400-500). Делать такие инвестиции на арендуемых землях без гарантии их последующего получения в собственность достаточно рискованно.

Рентабельность агробизнеса в 2008 году вряд ли сложится меньше, чем была в прошлом, когда она показала рост относительно предыдущих лет. Так, по утверждению аналитика Института конъюнктуры аграрного рынка Игоря Павенского, в 2007 году при максимальных затратах на тонну пшеницы и подсолнечника 4-4,5 тысячи и 5,5 тысячи рублей рыночная стоимость этих культур составляла 7 тысяч и 22 тысячи рублей соответственно. Рентабельность производства пшеницы в среднем составила 50%, масличных - 130%. При этом интересно, что показатель эффективности использования земель в России лишь в 1,5 раза ниже общеевропейского уровня, а уровень производства на единицу площади ниже среднеевропейского в 7 раз. Сопоставление этих показателей говорит том, что в условиях крайне неэффективного использования земель и низкой производительности труда стоимость российской земли сельхозназначения занижена как минимум в 3-5 раз.

Марина Маркарова, управляющий партнер консалтинговой компании MAYFAIR Properties:
- Рынок является универсальной саморегулирующейся системой, где все подчинено балансу спроса и предложения. По моему мнению, земли, расположенные в пределах 60-70 км от МКАД, все же более перспективны под строительство недвижимости. Однако в том случае, если государственная политика будет направлена на поддержку сельского хозяйства (прежде всего снижение налоговых затрат, а также предоставление возможности гарантированного выкупа сельхозпродукции), тогда, возможно, более разумным окажется использовать земли категории сельхозназначения по их прямому назначению. Естественно, речь идет только о полях: участки вблизи лесного массива, а также водоемов следует застраивать недвижимостью. Однако, повторюсь, развивать агрокомплекс возможно только в случае поддержки федеральных властей.

Земля - крестьянам?
Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства Rway:
- Разговоры о продуктовом кризисе - это отвлечение общества от мирового экономического кризиса, в процессе которого все валюты мира теряют свою покупательную способность. С теоретической точки зрения земли сельхозназначения являются достоянием всей страны, поскольку обеспечивают продовольственную безопасность всех россиян. Но пока что мы слишком много импортируем товаров, в том числе и продовольствия. Для использования бывших сельхозземель по их изначальному целевому назначению нужны политические решения, которые могут последовать начиная со второй половины мая. Вместе с тем уже сейчас известно о планах федеральной власти передать часть подобных земель в госкорпорацию, которую планируют создать с целью строительства малоэтажного жилья. Добавлю, что правовой статус таких образований, как госкорпорации, позволяет предположить, что развитие отечественного рынка недвижимости вошло в стадию, когда происходит скрытая приватизация госсобственности высокопоставленными чиновниками.

Михаил Кривоносов, руководитель проекта Индикаторы рынка земли:
- Для загородного строительства просто не нужно такого огромного массива контролируемых лендлордами сельхозземель. Даже грубые расчеты показывают, что на жилищное строительство при условии добровольного выезда обеспеченных граждан (скажем, 10% нынешнего населения) за пределы Москвы потребуется 150 тысяч га, или 8% от площади сельхозземель. Даже если платежеспособных граждан станет в два-три раза больше, то все равно они займут не больше четверти подмосковных сельхозземель. С остальными просторами все равно придется что-то делать. Препятствием для развития сельскохозяйственной деятельности станет, во-первых, проблема персонала, которому подмосковные сельхозпредприятия не смогут платить приемлемую зарплату. Во-вторых, уже ощущается проблема отсутствия реальных решений накопившихся экологических проблем. В-третьих, не факт, что в регионе найдется большое количество пресной воды, требуемое сельхозпроизводством. Нужен расчет баланса пресной воды в центральной части России. Без участия властей все эти проблемы не решить. Думаю, должна быть федеральная программа, комплексно увязанная с общими задачами развития страны, с решением геополитических задач.

Виталий Можаровский, партнер юридической компании Пепеляев, Гольцблат и партнеры:
- С правовой точки зрения нет никаких проблем с возвратом массивов сельхозугодий в агробизнес. И совершенно не важно, для каких целей скупались земли. Важно, к какой категории они относятся. И если это земли сельскохозяйственного назначения, которые не использовались по своему назначению более трех лет, то у государства, согласно статье 284 ГК, появляется юридическое право через суд изъять эти неиспользуемые земли у собственника. Но мне о прецедентах таких изъятий ничего неизвестно. В конечном счете использование земли - вопрос экономической целесообразности. Если отдача от конкретного земельного массива хотя бы в среднесрочной перспективе существенно превышает инвестиции, то, очевидно, что этот массив будет использоваться по сельскохозяйственному назначению. Правда, при этом я не учитываю климатические особенности региона и острый дефицит качественных трудовых ресурсов. Считаю, что пока рынок находится в состоянии баланса: процедура изъятия очень хлопотна, да и свободных земель пока хватает. Однако если рентабельность сельхозбизнеса сравняется с рентабельностью девелопмента жилой недвижимости, то мы можем стать свидетелями очередного земельного передела в пользу сельхозпроизводителей. Пока это кажется фантастикой. А не показалось бы вам фантастикой, если лет 20 назад вам предложили бы купить в бутылках обычную негазированную питьевую воду?

При этом год от года город отбирает у пригорода по 4-10 км, и востребованность земли под застройку - будь то индивидуальное жилищное или дачное строительство, будь то нужда в производственных или складских помещениях, нарастает. Население московского региона ввиду высокой стоимости трудозатрат не сможет конкурировать с отдаленными российскими регионами в сельхозпроизводстве и ввиду относительно высокой планки образования, скорее всего, не станет заниматься сельским хозяйством. Более того, думаю, что высокая стоимость жизни в московском регионе приведет местное сельское хозяйство в упадок. Не следует также забывать, что мы с вами живем в зоне Нечерноземья, где земля родит куда хуже, чем в житницах нашей родины. По моему личному убеждению, даже значительный рост фактов изменения категорий и назначения земель в Подмосковье не нарушит планы аграриев, а, скорее всего, поможет обеспечению граждан доступным и комфортным жильем. Надеюсь, что здравый смысл и понимание того, насколько огромна Россия, позволят избежать спекуляций на тему необходимости расцвета сельского хозяйства в Подмосковье.

Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty:
- Никаких перспектив реального развития агробизнеса в Подмосковье наши эксперты не видят. За все время работы нашей фирмы мы ни разу не получали заказов от клиентов, заинтересованных в выращивании кукурузы, огурцов или разведении крупного рогатого скота. Этот факт говорит о том, что дефицита земель сельскохозяйственного назначения нет.

От чего растут цены?
Эксперты столичного рынка недвижимости не исключают в 2008-2009 годах двукратного взлета цен на жилье. В случае если это произойдет, то не утянет ли за собой московский рынок региональные? Ожидать ли кировчанам нового резкого повышения цен на жилую недвижимость?

Цены на рынке недвижимости имеют, пока лишь одну тенденцию, а именно тенденцию к росту. Поэтому стагнация, наблюдавшаяся в 2007 и начале 2008 года, несколько настораживает. А что, если это лишь затишье перед бурей?

С конца 2006 года рост цен начал замедляться, - рассказывает руководитель ООО Агентство Риэлтор Марина Попыванова. - Думаю, что реальные цены на жилье в Кирове в 2008 году в процентном соотношении к 2007 году вырастут на 12-15%.

Для того чтобы ответить на эти и другие вопросы, необходимо обратиться к экспертам.

Сейчас растет цена на новые дома, - поясняет директор АН Перспектива Валентина Кирилловых. Во многом она зависит от строительной фирмы, места, где расположен дом, материала дома и т.д. Самые дешевые - панельные дома. Они менее востребованы. Монолитный дом для нашего города пока в новинку. Хотя он красивый и внутри и снаружи, но наши люди боятся жить в таких домах. Кирпичный дом - самый востребованный. У зарекомендовавшей себя фирмы за квартирами в кирпичном доме очереди выстраиваются еще до начала строительства. К ним еще и не попадешь. У каждого свои клиенты.

Так что рост ожидается, и на то, помимо всеобщего подорожания стройматериалов, топлива, земли, есть свои причины. Поскольку рынок жилья - это прежде всего рынок, то и подчиняется он рыночным законам. Как известно, для того чтобы рынок находился в равновесии, спрос должен соответствовать предложению. А предложение недвижимости зависит от строительства нового жилья. Однако этот показатель по Кировской области на данный момент один из самых худших в Приволжском федеральном округе.

Очевидно, что в нашей ситуации никакого кризиса перепроизводства в строительстве не предвидится, - говорит директор ООО Вятское агентство имущества Геннадий Романенко. Сейчас общая тенденция идет к тому, что большая часть населения богатеет, покупательская способность растет. А дефицит жилья поднял рыночную цену несколько выше.

Похоже, можно с полным основанием утверждать, что предложение нового жилья, мягко говоря, не совсем соответствует спросу. Такого же мнения придерживаются и многие специалисты, работающие с недвижимостью г. Кирова.

Очень дешево ценятся полные габариты сталинские дома, - рассказывает Марина Попыванова, хотя еще три года назад они имели большой спрос.

Значит необходимо решать проблему недопроизводства... Но есть и еще один фактор, который изменил обстановку на кировском рынке жилой недвижимости. Это система ипотечного кредитования. Поскольку, со слов Валентины Кирилловых, ипотека не кредитует старые дома, то спрос на них и не велик.

Эконом класс более популярен у покупателей, на него цены растут быстрее. Примерно один человек из тридцати спрашивает элитное жилье, а остальные ищут эконом, - говорит Марина Попыванова.

Однако, именно по этой причине, повышенным спросом пользуются новые дома, что толкает их цену вверх. А рано или поздно первичный рынок жилья может подтянуть за собой и вторичный. Эксперты сходятся во мнении о том, что покупать будут в основном новые квартиры эконом класса черновой отделки.

Что касается первичного рынка, то панельные типовые дома, к примеру, на ул. Азина, Короленко, мы сейчас продаем по 37 тыс. за кв. метр, - комментирует Марина Попыванова. Квадрат кирпичного дома стоит 40-42 тыс., индивидуалки на центральных улицах Герцена, Володарского, Большевиков - 45-50 тыс. На вторичном рынке все обстоит по-разному.

Ценовое дно.
Разговоры разговорами А между тем, по информации Кировстата, средняя цена за метр квадратный в Кировской области составляет 36800 руб. В г. Кирове, по данным портала InvestorKirov.Ru, она равняется 38-40 тыс. руб.

Какое жилье можно приобрести в г. Кирове за самую скромную сумму? Не все же могут позволить себе даже 37000 за кв. метр.
Дешевое жилье это все бывшие муниципальные общаги, переведенные в собственность. Также недорого стоит все старое жилье: хрушевки, полный габарит, - рассказывает Валентина Кирилловых.

Есть, к примеру, очень дорогие комнаты, где кв. метр продается по цене 70 тыс. рублей.

Квартира, имеющая много минусов, соответственно будет стоить меньше, - объясняет Марина Попыванова. Самые низкие цены в нашем городе на жилье, расположенное на первых этажах в Нововятске или на Филейке. Это квартиры без балкона. В Нововятске такую квартиру в малосемейке или в хрущевке можно приобрести за 1-1,2 млн. руб..

Чем дальше квартира находится от центра города, тем она дешевле. А также количество недостатков и неудобств в квартире обратнопропорционально ее цене.

И, напоследок, небольшой прогноз от специалиста. Его озвучивает Валентина Кирилловых:
В сентябре 2008 г. ожидается скачок цен на жилую недвижимость. Однако повышение цен коснется в основном новостроек. Уже сейчас в центре Кирова при строительстве новых домов квадратный метр закладывают по цене 48 тыс. руб. По окончании строительства стоимость такого квадрата достигнет 70 тыс. руб. Сильнее всего цены будут увеличиваться в наиболее престижных районах города: Центральном и Юго-западном. Менее сильный рост ожидается в Зональном районе и на Филейке. Однако в Зональном большую роль играет экологический фактор, этот район один из самых экологичных в городе.
Кстати, об экологии Здесь Валентина Кирилловых усматривает такую тенденцию:
Экология вытесняет людей из города. Спрос на землю и на дома, вблизи города, есть уже сейчас, и в будущем он будет только увеличиваться. Я считаю, что вскоре земля в пригороде будет стоить не меньше, чем городская квартира. Сейчас выгодно вкладывать в землю.
Итак, подведем краткие итоги. Более или менее очевидно, что ценовая тенденция, которая наблюдалась в течение всего 2007 г. на кировском рынке недвижимости, во многом сохранится. Можно сказать определенно точно цены на жилье неуклонно будут расти, но резких и значительных повышений в настоящем году ожидать не стоит.
С каждым годом все большей популярностью в нашей стране пользуется ипотечное кредитование. Именно ипотека позволяет приобрести жилье уже сегодня, а погашать полную стоимость в течение многих лет, чтобы разобраться с происходящим на рынке ипотечного кредитования информационный портал Ipocredit.Ru начинает публиковать серию интервью с руководством российских банков и ипотечных брокерских компаний о нынешней ситуации по ипотечному кредитованию частных лиц.

Небольшой прогноз.

Тенденции ипотечного рынка в России. Как развивается рынок?
Как и все направления кредитования физических лиц, ипотечный рынок переживает сегодня не лучшие времена. Сохраняется дефицит долгосрочных ресурсов и дефицит жилья. Как следствие, растут ставки по ипотечным кредитам, и сужается круг потенциальных заемщиков. Тем не менее, рынок существенно медленнее, но продолжает своё развитие. Объяснение простое другого механизма решения квартирного вопроса у россиян практически нет, а значительно возросшая инфляция делает процесс накопления абсолютно невыгодным.

Сегодня на наши вопросы отвечает Алексей Дорош, директор департамента продаж и развития Русского Ипотечного Банка:

Есть мнение, что ипотека спровоцировала рост цен, так как с ее появлением большее число людей смогло позволить себе купить квартиру...


Алексей, как на ваш взгляд повлиял рост цен на ипотечный рынок?
Привел к снижению количества сделок, но темпы роста объема выдаваемых кредитов остаются положительными.

Наблюдается ли влияние кризиса ликвидности на ипотечный рынок в России?
Да, это выражается, в первую очередь, сворачиванием многими крупнейшими игроками программ по рефинансированию ипотечных кредитов, выданных региональными операторами, а также повсеместным ростом ставок (до 2% за последние полгода) и ужесточением требований к заемщикам и условий получения кредитов.

Да, но ипотека была лишь одной из причин. В значительной мере ипотечный бум совпал с периодом активного роста цен. В 2006 году популяризация ипотеки в стране и либерализация условий банков (запуск программ без первоначального взноса, упрощение процедур получения кредита и снижение ставок в результате усиления конкуренции) происходили одновременно с сокращением объема предложения на рынке жилья, вызванного, в том числе ужесточением законодательства в области регулирования первичного рынка.
В результате стимулирования спроса при неадекватном предложении, цены выросли, что и следовало ожидать, по законам рынка.

Чем, на Ваш взгляд, отличаются западные механизмы ипотечного кредитования от российских?
Основное отличие от Запада заключается в преобладании в России фиксированных ставок (до 99% выданных кредитов).Наши стандарты во многом разрабатывались с учётом западного опыта и с учетом требований западных инвесторов, поэтому, в остальном, отличия не существенные.

Когда можно ожидать окончания кризиса и как будет восстанавливаться рынок после него?
Думаю, не раньше начала следующего года. Завершение кризисных процессов будет ознаменовано расширением круга участников рынка рефинансирования, снижением процентных ставок, возвращением к кредитованию первичного рынка.

Нуждается ли в дальнейшем совершенствовании законодательная база, обеспечивающая ипотечное кредитование?
Безусловно. Самое слабое звено отсутствие эффективной нормативной базы для секьюритизации активов. На сегодняшний день рефинансирование на внутреннем рынке практически невозможно, а выпуск ценных бумаг на внутреннем рынке неэффективен, так как не дает требуемой доходности и пока с трудом дается только крупнейшим игрокам, таким как АИЖК.

Могут ли российские банки прийти к кредитованию по плавающим ставкам?
Некоторые банки предлагают такие продукты. Но уровень финансовой грамотности большинства российских заёмщиков приводит к тому, что подобные программы слишком сложны и рискованны, соответственно, мало востребованны.



Главная --> Публикации