Главная --> Публикации --> Как стать собственником гаража в кооперативе Большое ухо на ходынке Александр милявский: «город должен развиваться» Недвижимость подмосковья: новостройки дешевеют, вторичка нет

Но Однажды случился в стране поворот, как в известной песне поется. И сказали всем собственникам земель, что свидетельства о собственности, которые они имеют, вроде, как и не полноценные. В том смысле, что нельзя по этим свидетельствам землю продавать, завещать или осуществлять другие серьезные сделки.

Началось это в те далекие времена, когда о дачной амнистии ничего известно не было. Получил один добрый человек от своего родственника землю в подарок, а точнее участок в 6 соток в садоводческом кооперативе, по тем временам дело обычное. Землю, как полагается оформили и в подтверждение тому выдали свидетельство установленного образца, где черным по белому были указаны и ФИО нового собственника, и адрес участка и все прочее

Разумеется столь благородное дело не от жажды благородства. И вот тому доказательство. Как только земля оформляется в собственность, она попадает в государственный реестр. Это значит, что о ее границах, площади и о всем, что на ней твориться может быть известно, в том числе при крайней необходимости благодаря спутниковой связи за участком может вестись наблюдение, точно также как мы зайдя в Интернет можем благодаря определенным сайтам достаточно подробно видеть местность и даже фотографировать ее (пример - наблюдение из космоса на google.map). А как минимум (на что больше всего рассчитывают власти) с узаконенных участков легче собирать налоги. Кстати, та же причина при оформлении права собственности любых построек на земле.

Призадумался тогда наш добрый человек: что делать?
В это время как раз дачная амнистия появилась. Объективно амнистировать и некого, и тем более, нечего. Просто государство предложило упрощенный вариант оформления земли в собственность. То есть на сегодняшний день безхозной земли быть не может. Она либо принадлежит государству (федеральная, региональная, районная, местной администрации), либо частным владельцам. Поэтому стало актуальным зафиксировать границы земель. До этого границы земельных участков были в некотором смысле приблизительными (не у всех, конечно, но тем не менее). Теперь же разрешено узаконить реальные границы участков, даже в том случае, если определенная часть земельной площади была присоединена самовольно (вроде как ничейная земля, и никому не нужна; таких случаев очень много встречалось). Для того, чтобы узаконить свою землю нужно только пройти процедуру межевания, при которой важное значение имеет что скажут соседи приватизируемого участка. Если они не против, то, как правило, можно считать, что собственность приобретена бесплатно, поскольку всем известно, что даже в самых неудобных местах Подмосковья сотка земли может стоить и 15 и 20 тыс. руб. (а в большинстве случаев стоимость земли намного выше).

И, нет, чтобы сделать просто обмен свидетельство старого образца на новое. Собственников заставляют собирать все документы и проходить все этапы оформления (пусть и упрощенные) земли в собственность заново.

Исходя из разумного, можно сказать, что добропорядочным владельцам пресловутых 6 соток, которые уже имеют право собственности на них оформлять свое право заново нет никакого смысла. Но чтобы наблюдать из космоса за участком конкретно Иванова Ивана Ивановича нужно вставить в реестр все имеющиеся земли. Поэтому государство исхитрилось и здесь придумало стимул. Мол, по старому свидетельству нельзя будет землю ни завещать, ни дарить, ни тем более продавать! А это уже нежелательно!

А пока вернемся к нашему повествованию.

На деле, кстати, обещания правительства о том, что оформление должно стоить минимальных денег и минимальных затрат времени, разумеется остается только обещанием. Во-первых, огромное число людей ринулось оформлять и переоформлять свои участки. Государственные структуры не в состоянии справиться с таким количеством желающих. В результате тут же появились коммерческие структуры, предлагающие пройти оформление за другие деньги (подороже), но без очередей. Даже позже, когда правительство ограничило стоимость межевания (обычная работа для службы геодезии и самое дорогое удовольствие из всех, необходимых при оформлении земли в собственность) стоимость коммерческих услуг сохранялась на уровне 5,5 - 6,5 тыс. руб. По времени такое оформление обычно занимало и занимает не менее 2-х месяцев. Но это все так, как говориться, к слову

Оказывается, прежде чем новое свидетельство получить, нужно кадастровый номер сделать. А для этого кучу документов собрать: согласие соседей о проведении межевания (согласование сторон), а также отсутствие претензий с их стороны, план участка, архивную выписку и пр. Пока всех соседей увидишь, может и месяц пройти. Не все же приезжают на свои участки в одно и тоже время

Соседи по садовому товариществу стали свои свидетельства на новые обменивать, потому как мало ли что Ведь, как люди рассуждают, если, по новому закону оформление действительно можно по упрощенной форме осуществить, что ж таким случаем не воспользоваться? Вот и пошел добрый человек по другим добрым людям узнавать, что как делается, да справки собирать.

Ну, да доброму человеку повезло с соседями. Собрал он нужные подписи, бумаги все в папку сложил.

Хорошо, если ни у кого никаких территориальных претензий не возникнет, а если, нет Затянется дело в самом начале.

Целый месяц архивной выписки ждал человек, очередь с ночи занимал, чтобы ее заказать и на тебе Думал, придется еще раз заказывать, машинистка, небось, опечатку допустила. Да не тут-то было. Оказывается, опечатка в архиве поселилась. И никто до сей поры об этом даже не догадывался. В свидетельстве-то фамилия верно напечатана и всем известно, что свидетельство выдается после внесения информации о собственнике в архив (то есть на основе этой самой архивной записи). Получается, что в нашем случае все наоборот было, иначе бы в свидетельстве тоже буквы бы не хватало.
Частные инвесторы до последнего времени могли сыграть на росте стоимости жилья либо через покупку квартиры или дома, что требовало от них вложений по меньшей мере $100 тыс., либо через приобретение паев закрытых фондов недвижимости. С недавних пор появился еще один инструмент, с помощью которого инвесторы смогут вкладывать свои средства в недвижимость, - жилищные сертификаты, пишет D`.

Все вроде бы хорошо, если бы не дальнейшие испытания. Да у кого их нет? Вот и нашему герою выдали архивную выписку, а там в его фамилии буквы одной не хватает. Надо же какая досада! Опечатка. Надо заметить, что вот из-за таких опечаток или иных нелепостей люди страдают довольно часто. Конечно, у каждого своя зацепка, но от этого не легче, потому что средств против таких бед не придумано. В результате приходится чуть ли ни наизнанку выворачиваться, чтобы свои права отстоять.

Жилищные сертификаты (ЖС) - это, по своей сути, разновидность облигаций, которые выпускает компания-застройщик.

Для частного инвестора ЖС - удобный способ вложения в недвижимость

Апологетами ЖС предполагается, что переход застройщиков к выпуску сертификатов способен убить сразу двух зайцев.

Девелопер начинает строительство объекта и под этот конкретный проект осуществляет выпуск ЖС. В течение года идет их первичное размещение. Частные инвесторы могут приобрести любое количество ЖС - хоть на 100, хоть на 0,1 кв. м. Стоимость ЖС ежеквартально индексируется - в зависимости от роста цены на объект, инфляции и других показателей, которые прописываются в условиях выпуска. То есть по мере строительства дома ценность сертификатов также растет. Таким образом, инвестор, купивший сертификаты на раннем этапе строительства, справедливо имеет шансы на гораздо большую доходность, чем тот, кто вступил в проект на более поздней стадии (впрочем, установка цены 1 кв. м и стоимости сертификата полностью в руках застройщиков, которые в последние год-два стараются еще на ранней стадии строительства установить максимальные цены). После окончания строительства у человека, владеющего ЖС, есть два месяца на раздумья и два варианта действий: он может предъявить сертификаты девелоперу для погашения или приобрести на них квартиру. Рассчитывать на получение жилья могут покупатели, приобретшие сертификатов не менее чем на 30% площади квартиры. Впрочем, для того чтобы окончательно стать ее собственником, надо обладать пакетом сертификатов, объем которого эквивалентен площади жилья, и для вступления в права собственности требуется заключение отдельного договора.

Альтернатива долевке
По словам сторонников ЖС, будущие покупатели сертификатов смогут приобрести квартиру дешевле, вложив деньги на ранней стадии строительства, но без рисков, связанных с серыми схемами - вексельными, предварительными договорами и другими. Конечно, если застройщик, у которого кто-то хочет купить квартиру, работает по ФЗ №214, то риски покупателя и без того минимальны. Проблема в том, что сегодня в соответствии с этим законом строится не более 10% объектов по всей стране. Остальные новостройки по-прежнему продаются по рискованным для покупателя схемам. Люди покупают - потому что покупка на стадии котлована зачастую позволяет сэкономить 10-30% стоимости жилья. Жилищные сертификаты дают возможность купить квартиру по минимальной цене, но при этом обеспечивают не меньшую безопасность для покупателя, чем 214?й закон. В законе о ЖС прописаны определенные требования к застройщику, планирующему эмиссию. Их могут выпускать юридические лица, которые имеют в собственности или на праве аренды земельный участок и получили разрешение на строительство и утвердили проектную декларацию, - поясняет специалист юридической компании Велес Лекс Евгений Акимов. Кроме того, у компании обязательно должен быть поручитель или гарант, которым может стать банк, государство или муниципалитет.

Во-первых, наладить жизнеспособную схему финансирования строительства. Во-вторых, обеспечить доступ на жилищный рынок частным инвесторам, имеющим небольшие накопления. По мнению гендиректора Российского союза строителей (РСС) Михаила Викторова, жилищные сертификаты имеют все шансы на популярность. Девелоперам эта схема дает определенную налоговую выгоду (нет НДС). Денежные средства, полученные эмитентом при осуществлении эмиссии ЖС, являются для него заемными. Поэтому выручка эмитента от продажи ЖС первому держателю, согласно Налоговому кодексу (НК), не будет облагаться налогом на прибыль, если цена размещения не превышает номинал бумаги. Налогом на добавленную стоимость (НДС) вырученные эмитентом от продажи ЖС денежные средства также не облагаются, поскольку, во-первых, получение заемных средств не относится к объекту налогообложения по НДС (ст. 146 НК РФ), а во-вторых, по НК реализация ценных бумаг не подлежит обложению НДС. При погашении сертификатов у эмитента также не возникает дохода, облагаемого налогом на прибыль и НДС, - объясняет гендиректор компании Аврора консалтинг Леонид Масалов. Кроме того, это совершенно законная для застройщика возможность получить более дешевое финансирование, чем банковские кредиты.

Дело в том, что приобретение сертификата гарантирует право на определенное количество квадратных метров, но не оговаривает ни этажа, ни вида из окон, ни других параметров будущего жилья. Таким образом, инвестор, набрав необходимое количество сертификатов для приобретения однокомнатной квартиры, может ее так и не получить, если свободными к моменту предъявления сертификатов останутся только квартиры большей площади, - замечает генеральный директор консалтинговой группы Walter Walls Сергей Листов. Правда, Леонид Масалов утверждает, что это решаемый вопрос: Покупатель ЖС может закрепить за собой какую-либо квартиру, например через договор резервирования. При этом мы бы рекомендовали эмитенту заключать такой договор с покупателем, если последний приобрел сертификатов на сумму, близкую к 100% общей площади квартиры.

Тем не менее, несмотря на данные требования, поводы для волнения у потенциальных владельцев ЖС остаются.

Метры для заработка
Одно из основных преимуществ жилищных сертификатов для частного инвестора - возможность вкладывать относительно небольшие суммы. Ведь потребитель может купить один или несколько метров (сертификатов) и заработать на росте их стоимости. Вопрос лишь в доходности. Времена, когда, инвестируя в дом на стадии котлована, можно было получить 80-130% прибыли при сдаче дома в эксплуатацию, прошли. Сейчас эта цифра находится в районе 20-35%, - говорит руководитель проекта компании Масштаб Игорь Сим. Но это в любом случае больше, чем ставка по депозитам. К тому же, если рассматривать рынок Подмосковья, то можно найти города, где доход будет еще больше. Другое дело, что стоимость сертификатов теоретически может как увеличиться, так и уменьшиться. Номинал жилищного сертификата в денежном выражении подлежит индексации, порядок которой указывается в решении о выпуске. Индексация может быть привязана к различным переменным (индексам), и они не могут изменяться по воле эмитента. Такими индексами могут быть инфляция, курс валют и пр., но, скорее всего, застройщики пойдут на привязку индекса к стоимости 1 кв. м, - объясняют эксперты. То есть если спустя полгода после покупки сертификата 1 кв. м на данном объекте подорожал на 10%, то и стоимость ЖС выросла на столько же.

Но если нет возможности сразу выкупить необходимое количество сертификатов, то впоследствии у покупателя могут возникнуть определенные сложности. Например, за то время, пока он копил деньги на следующую порцию сертификатов (метров), какой-нибудь инвестор мог скупить свободные квартиры и выставить их на продажу по более высокой стоимости. Кроме того, с появлением ЖС проблема предъявления несколькими лицами требований о передаче им одной и той же квартиры не исчезает, а приобретает новую форму, - рассказывает Сергей Листов. - Совокупная стоимость выпуска ЖС не может превышать общей площади соответствующего многоквартирного дома. Но при этом право требовать заключения договора купли-продажи предоставлено лицам, набравшим пакет ЖС стоимостью не менее 30% площади нужной квартиры. Остальную сумму при этом можно доплатить. То есть лицо, приобретшее 30% всего выпуска ЖС, может выкупить все квартиры в доме, а остальные владельцы сертификатов получат лишь право на их погашение и получение денежной компенсации.

Пока без ажиотажа
Для застройщика схема выпуска ЖС также имеет свои минусы. Один из основных проблемных моментов, способных отпугнуть от идеи эмиссии, - высокий уровень требований, практически такой же, какой предъявляет к девелоперам ФЗ №21 Так, на момент регистрации выпуска ЖС застройщик обязан иметь готовую проектную документацию. А это опять-таки означает, что он уже до момента выпуска ЖС должен будет привлечь деньги для оплаты проектных работ и оформления прав на землю, что составляет значительную долю затрат на строительство. Еще один малоприятный момент состоит в том, что эмитент (застройщик) обязан выплатить обратившемуся к нему инвестору номинальную стоимость ЖС (с учетом индексации) в короткие сроки, определенные законодательством, на любом этапе строительства. А в случае большого количества подобных обращений это может негативно сказаться на строительном процессе, - замечает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Более того, если у застройщика нет финансового резерва, это может привести к банкротству компании.

В глазах частных инвесторов у ЖС есть реальный конкурент - паи закрытых паевых фондов недвижимости (ЗПИФН). Последние во многом даже интереснее частнику, так как являются более гибким инструментом и, соответственно, увеличивают шансы на доход. Структура ЗПИФа предполагает некоторую диверсификацию вложений, в то время как жилищный сертификат предусматривает инвестиции в конкретный дом. Преимущество жилищного сертификата объяснимо скорее с позиции эмитента, которому таким путем легче привлечь средства вкладчиков, - отмечает портфельный управляющий УК Альянс РОСНО управление активами Марианна Ткаченко.

Для частного инвестора ЖС - безопасный и удобный способ вложения в недвижимость. Другое дело, что до тех пор пока на рынке новостроек процветают серые схемы, у застройщиков, к сожалению, слишком мало стимулов заменить их чем-то другим, требующим большей ответственности и больших затрат.

Видимо, такие опасения и предопределили активность застройщиков по выпуску жилищных сертификатов. Пока лишь питерская компания ЛЭК сподобилась на эксперимент с ЖС. Осенью 2007 года она осуществила выпуск сертификатов на четыре своих объекта - монолитно-кирпичные жилые дома бизнес-класса. Стоимость 1 кв. м в них составляет от 40 до 50 тыс. руб. в зависимости от дома. Номинальная стоимость жилищного сертификата, выраженная в единицах общей площади жилья, соответствует 1 кв. м. Однако, к сожалению, даже этот пример нельзя считать началом работы жилищных сертификатов - все ЖС были выкуплены одним-единственным инвестором по закрытой подписке.

По словам г-на Ресина, московские строители в первую очередь пострадали от ликвидации в стране системы среднеспециального образования, а сейчас массовое строительство в регионах уводит из столицы специалистов-россиян. Тамбов уже отозвал своих каменщиков, они за те же деньги предпочитают работать дома, кроме того, нам нужны отделочники, монолитчики и другие специалисты, -- беспокоился г-н Ресин и просил коллег не отвлекаться на такие общие вопросы, как национальная и миграционная политика города в целом.

Объявив недавно о готовности продолжать масштабное жилищное строительство, московские власти решили обеспечить стройкомпании города дополнительной рабочей силой. Во всяком случае, принятое вчера московским правительством постановление О ходе реализации московской городской целевой миграционной программы на 2008--2010 годы, предусматривающее оргнабор кадров по строительным специальностям, явно угодило главе столичного стройкомплекса Владимиру Ресину. И, видимо не случайно именно главный строитель города вел вчерашнее заседание на Тверской, 13, в то время как мэр Юрий Лужков занимался транспортными вопросами в Сочи.

Трудоустройством приезжих в свою очередь займется новая городская структура -- Московское единое миграционное окно (МЕМО), которое по задумке разработчиков, объединив городское управление Федеральной миграционной службы и службу занятости населения, будет распределять мигрантов, оформлять им документы на пребывание в России и разрешения на работу. А чтобы самому гастарбайтеру было комфортно общаться с московской милицией, мигрантам на добровольной основе предложат обзавестись электронной картой гостя.

Дело в том, что новую городскую систему подбора иностранных кадров, как утверждает руководитель комитета межрегиональных связей и национальной политики Москвы Алексей Александров, будут отрабатывать именно на строительных вакансиях. Договоренности с Киргизией, Таджикистаном и Узбекистаном на 1 тыс. вакансий с каждой страной уже есть, -- заявил г-н Александров, ожидающий первых иностранцев-строителей уже в июне. При этом столичные кадровики рассчитывают максимально облегчить свою задачу и переложить большую часть работы по подготовке специалистов по заявке города на страны-доноры. В частности, гастарбайтеры будут проходить медицинское обследование у себя на родине. Кроме того, как рассказал Времени новостей г-н Александров, он уверен, что большинство работодателей не только возьмут на себя гарантии предоставления достойной зарплаты и социального пакета приезжающим по заказу города гастарбайтерам, но и будут строить так называемые временные административно-бытовые городки. Пока микрорайон строится, там легко можно будет размещать временные домики для мигрантов, -- пояснил он.

Примечательно также, что некоторые чиновники мэрии раскритиковали Алексея Александрова за то, что он в ущерб интересам титульной нации сделал акцент на защите иностранных граждан. Приглашенный же к дискуссии посол России в Таджикистане Рамазан Абдулатипов обвинил московские власти в недостаточном внимании к национальной политике и отсутствии четких программ адаптации местного и приезжего населения друг к другу, что, по его словам, приводит к тому, что мигранты становятся маргинальными.

В дальнейшем по задумке авторов экспериментального проекта подобная система обеспечения Москвы иностранными кадрами должна распространиться на предприятия других отраслей города. Депутат Мосгордумы Иван Новицкий и руководитель комплекса ЖКХ города Петр Бирюков, например, беспокоились за коммунальную сферу. Всех дворников не сократишь, -- заметил, в частности, г-н Бирюков, -- а москвичи и россияне на этот низкоквалифицированный труд не идут. И если обещаниям г-на Александрова, что следующий запрос в Армению заполнит свободные столичные вакансии по уборке придомовых территорий, все поверили, то в способности новой системы миграционного учета контролировать почти двухмиллионную армию приезжих усомнились и чиновники, и лояльные власти депутаты. Эти предложения касаются узкой строительной отрасли, и они приемлемы, поскольку профсоюзы российских строителей еще в 1994 году сами пытались заключить договоры с бывшими союзными республиками, но не смогли, -- пояснил заместитель председателя Московской федерации профсоюзов Сергей Чинов. -- Однако сфера малого бизнеса нелегально привлекает много иностранных рабочих, и подсчитать ее вместительность сложно. В целом же, по официальным данным УФМС по городу Москве, услугами гастарбайтеров из стран с безвизовым режимом пользуются 20--24 тыс. предприятий города.

Впрочем, судя по всему, союзников среди федеральных законодателей столичные чиновники себе уже нашли. По крайней мере, как признал вчера первый заместитель председателя комитета по труду и социальной политике Госдумы Ильдар Габдрахманов, мы создали систему, когда иностранные граждане на законных основаниях здесь находятся, но основную проблему легализации трудовых отношений так и не решили. Кроме того, по его словам, созданная Минздравсоцразвития система квотирования трудовых мигрантов крайне неповоротлива и не выгодна ответственному работодателю, который, предоставляя вместе с заявкой на иностранных работников сведения о своей компании, не имеет гарантий, что трудовые ресурсы достанутся именно ему.
Согласно недавним подсчетам специалистов, до 80% жилья в странах Европы приобретается вовсе не по ипотечным программам, а благодаря такому новому для России явлению, как строительные сберегательные кассы. Но у России, это замечали наши императоры еще три века назад, обычно какой-то свой путь развития. Подходит ли нам это новшество и приживется ли оно в российских условиях вот в чем вопрос.

В свою очередь г-н Александров переадресовал эту критику федеральным коллегам, либеральная политика которых в отношении иностранных рабочих привела к парадоксальной диспропорции на столичном рынке труда. Он напомнил, что в 2007 году более чем из 1,7 млн иностранцев, зарегистрировавших свое пребывание в столичном регионе, разрешения на работу получили 640 тыс., а официально устроились на работу лишь около 300 тыс. Более половины остались за бортом официальных трудовых отношений, -- горячился Алексей Александров. -- Кроме того, этот контингент в большинстве своем не имеет не только квалификации, но и элементарной языковой подготовки. Роструд и Минздравсоцразвития же, по его словам, блокируют все попытки региональных властей взять под свой контроль процессы трудовой миграции.

Германия быстро подхватила новшество и наибольшее развитие оно получило именно здесь. До 30-х годов ХХ века действовала так называемая традиционная система, когда очередность, в которой вкладчики стройсберкасс получат кредит на покупку недвижимости, определялась жребием. Затем Германия перешла на оценочную систему, когда срок выдачи кредита определяется тем, как вкладчик накапливает средства в стройсберкассе.

Введение в теорию
Если для строительства одного дома нужно 10 тысяч денежных единиц, а каждый желающий обзавестись собственным жильем может сэкономить за год только тысячу, то, следовательно, он может построить жилье лишь через 10 лет. В случае объединения сбережений десяти таких желающих один из них может приобрести жилье уже через год, второй через два и т. д. Таким образом, в выигрыше оказываются все, кроме последнего,- примерно так объяснялась суть строительных сберегательных касс на родине этого изобретения, в Англии, в конце XVIII века.

Далеко до ипотеки
Если ипотека в России на данный момент доступна только 7% населения, чей ежемесячный доход составляет 40-50 тысяч рублей, то для получения кредита в ССК достаточно иметь доход в 20 тысяч рублей ежемесячно.

Ипотека в России пока доступна очень немногим, тогда как подобными сберкассами сможет воспользоваться каждый третий. Согласно законопроекту, они должны представлять собой следующее. Вкладчик, решивший внести деньги в ССК, накапливает за определенный период времени (но не менее двух лет) 50% от предполагаемой суммы, которая ему требуется для жилищных нужд: покупки квартиры, ремонта, первичного ипотечного взноса, доплаты за обмен на большую жилую площадь. При этом на эту сумму начисляются 2-3 % годовых, а также, как предполагает законопроект, государство выплачивает каждому вкладчику годовую премию в размере 20% от накопленных средств, не превышающих 70 тысяч рублей. То есть 14 тысяч рублей (20% от 70 тысяч) предельная помощь государства. Когда на счету вкладчика накапливается 50% от требуемой ему суммы, он получает кредит от ССК под 5-6 % годовых. Период ожидания вкладчика может составить от двух до шести месяцев, а положительное решение будет зависеть и от того, есть ли в стройсберкассе необходимые деньги. Предположительно, такие кредиты будут выдаваться на срок от 7 до 15 лет.

В числе плюсов ССК называют появляющееся многообразие вариантов и возможность выбора способа купить квартиру. Кроме того, у потребителей появится ряд дополнительных преимуществ: например, в процессе накопления необходимой суммы, у клиента будет накапливаться и положительная финансовая история, что в дальнейшем значительно упростит получение ипотечного кредита. Ожидается, что банки будут делать некоторые скидки своим клиентам, желающим накопить денег на первоначальный взнос и в дальнейшем получить ипотечный кредит в этом же банке.

Однако очевидно, что строительные сберегательные кассы являются не альтернативой ипотечным кредитам, а лишь их дополнением. Во-первых, очевидно, что накопить на квартиру в ССК удастся лишь в очень маленьких городках страны, где жилье стоит во много раз дешевле городов-миллионников. Во-вторых, эти механизмы изначально ориентированы на разные слои населения: если строительные сберегательные кассы это эконом-класс, то ипотека с ее большими процентами бизнес-класс. Ипотечные кредиты предназначены для населения, имеющего стабильный, высокий и белый заработок. Стройсберкассы обратный, накопительный механизм, позволяющий регулярно вносить средства на приобретение жилья менее обеспеченным слоям населения.

Храните деньги в
Несмотря на все очевидные плюсы строительно-сберегательных касс, нерешенных вопросов здесь тоже много. Одни эксперты сомневаются, что вложение в ССК будет менее затратным, чем в ипотечные программы, другие не верят в такие дешевые деньги, как обещанные проценты годовых. Многих смущает и ограничение в 70 тысяч рублей в год: 14 тысяч от государства это 20 квадратных сантиметров площади недорогой квартиры в Подмосковье.

ССК - не альтернатива ипотеке, она не может заменить систему ипотечного жилищного кредитования. На деле это сравнительно небольшие кредиты для реконструкции существующего жилья, ремонта, оплаты небольшой разницы между стоимостью старой квартиры и новой. Наконец, это удобная возможность накопления средств для первого взноса, чтобы потом подключиться к традиционному ипотечному кредиту. Накопить 50% стоимости квартиры в крупном городе, не говоря уже о столицах, при зарплате 20 тысяч рублей на это не хватит и половины жизни. А учитывая, что многие из желающих купить квартиру вынуждены при этом снимать жилье, груз просто неподъемный.

Нуждается во внесении поправок и законодательство. Например, касательно увеличения размера страхуемой суммы, согласно закону о страховании вкладов. Клиенты банков должны быть уверены в сохранности своих сбережений в течение всего срока накопления и иметь возможность хранить все сбережения в одном банке, а не распределять их по нескольким кредитным организациям, пытаясь минимизировать риски. Специалисты также отмечают и тот факт, что предложенная схема пока плохо стыкуется с действующим законодательством, а именно Налоговым и Гражданским кодексами и законом О банках и банковской деятельности.... Непонятно также, кто будет контролировать строительно-сберегательные кассы и на основании каких нормативов.

Однако основной проблемой функционирования строительно-сберегательных касс считается инфляция и рост цен на жилье. Ведь может получиться так, что 50-процентный барьер потенциальный покупатель не преодолеет и за всю жизнь. Например, цены на жилье в Петербурге с 2000 года выросли в 7 раз. Стоит ли говорить, что зарплаты выросли в лучшем случае втрое. Выходит, свыше 70 тысяч рублей в год и накапливать невыгодно: премия от государства уже не покроет инфляцию. Как бы ни критиковали нашу американскую модель ипотеки, она позволяет получить квартиру сразу и по фиксированной цене.

Пока же одна из основных проблем стройсберкасс как повысить доверие вкладчиков к сему новшеству. Оставили свой след в сознании события десятилетней давности: дефолт и банковский кризис. Несмотря на возрастающий рост доверия населения к банкам, до реальной уверенности в сохранности своих сбережений еще очень далеко. Многие эксперты и вовсе сходятся на том, что начинать надо с изменения самого названия строительных сберкасс: уж очень попахивает советскими временами

Аналитики полагают, что модель ССК может быть применима либо в условиях ценовой стабильности на рынке недвижимости, либо для обеспечения более прозрачного прохождения государственных субсидий на жилищное строительство. Впрочем, и сейчас субсидируемых государством программ принято немало. Вопрос в том, как работают эти программы.



Главная --> Публикации