Главная --> Публикации --> Офисы жертвуют локацией Антимонопольное ведомство признало незаконными торги по земле на рублевке Новостройки уфы. цены и основные проблемы строящегося жилья в уфе Расселение коммуналок. каковы шансы? Запретная высота

Во вторник компания Blackwood обнародовала прогноз развития рекреационно-курортного сектора отечественного рынка недвижимости. Аналитики компании уверены, что Россия обладает уникальными природными территориями, развитие которых будет приносить государству и частным компаниям не менее 10 12% годовых. По их данным, в ближайшие 5 лет в этот сегмент может быть вложено до 4 млрд долларов.

Из-за доходности, более низкой, чем в остальных сегментах рынка недвижимости в России, рекреационно-курортная недвижимость сегодня считается малопривлекательной для вложения инвестиций. Однако как только крупные проекты в сфере жилой или торгово-офисной недвижимости начнут себя исчерпывать, инвесторы обратят внимание на курорты. Как считают эксперты, это произойдет не позже чем через 3 5 лет.

Такие цифры могут кому-то показаться, мягко говоря, нереальными, ведь в настоящее время сегмент рекреационной недвижимости развит слабо. Отечественные санатории и пансионаты, построенные еще в советские времена, не могут составить достойную конкуренцию зарубежным аналогам.

В сегменте дорогих курортов России спрос удовлетворен лишь на 35 40%, в массовом сегменте и того меньше на 20 25%

Вместе с этим строительство новых курортных комплексов идет медленно, и они не могут удовлетворить постоянно растущий спрос. В сегменте дорогих курортов России спрос удовлетворен лишь на 35 40%, в массовом сегменте и того меньше на 20 25%.

Уровень предлагаемых услуг не сопоставим с уровнем цен. И зачастую стоимость недельного отдыха, например, в Подмосковье, оказывается выше стоимости путевки на многие зарубежные курорты.

Дело в том, что подобные проекты проигрывают по срокам окупаемости и доходности офисным, торговым и даже гостиничными объектам. Курортная недвижимость окупается не раньше 10 лет, а доходность ее не превышает 10 12% годовых.

Несмотря на большой потенциал рынка недвижимости для отдыха и лечения, этот сегмент инвесторы долго обходили стороной.

Основной проблемой развития курортов является то, что рекреационно-курортный сегмент на рынке недвижимости только формируется. У нас не существует такого понятия как популярная и непопулярная недвижимость. Есть понятие рентабельная нерентабельная, пояснил газете ВЗГЛЯД директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила.

Однако и морально устаревают рекреационные проекты намного медленнее: такая недвижимость без серьезных изменений концепции может эксплуатироваться 20 25 лет, в то время как, например, для торгового центра уже через 5 7 лет потребуется серьезная модернизация.

По мнению эксперта, это перспектива 3 5 лет. Такой срок не случаен. Во-первых, время потребуется на то, чтобы в игру вступили именно консервативные инвесторы, которые не гонятся за быстрой и высокой окупаемостью. Помимо этого необходимо наличие операционных управляющих компаний, в том числе квалифицированный персонал. И, конечно же, земельные ресурсы, поясняет Алексей Могила.

Он уверен, что как только произойдет насыщение более рентабельных сегментов рынка, крупные игроки реструктуризируют свой бизнес и переключатся на рекреационную недвижимость.

Рекреационные проекты будут реализовываться прежде всего в местах, где есть особые условия для санаторно-курортного лечения, оздоровления, реабилитации и отдыха: минеральные воды, лечебные грязи, целебный климат и так далее.

К тому же инвесторам понадобиться время, чтобы привыкнуть к тому, что курорты будут приносить меньше доходов, чем, к примеру, жилая недвижимость. У нас есть люди, которые хотят получить всё и сразу по 25 30%. Как только подобные проекты себя исчерпают, рынок обязательно обратит внимание и на сегмент курортно-рекреационной недвижимости, отмечает эксперт.

В то же время в каждом регионе России существуют свои локальные зоны, где может быть реализован такой проект. Поэтому эксперты уверены, что в ближайшие годы строительство санаториев и пансионатов может стать одним из самых перспективных сегментов рынка недвижимости.
Минэкономразвития продолжает утверждать, что в российской экономике никакого перегрева не наблюдается. Замминистра Станислав Воскресенский во вторник заявил, что перегрев имеется разве что только в Москве, а вся остальная экономика России недоинвестирована. Ранее министр экономического развития Эльвира Набиуллина, споря с главой Минфина Алексеем Кудриным, говорила, что стабильностью нужно пожертвовать в пользу развития.

В этом отношении в России перспективны черноморское побережье и Кавказские Минеральные Воды, Алтай и Байкал, Камчатка и Калининградская область. Они уже обрели статус рекреационных зон федерального значения.

Если выехать чуть за пределы Москвы, то становится очевидно, что экономика России тотально недоинвестирована и никакого перегрева нет, цитирует его Интерфакс.

Замглавы Минэкономразвития Станислав Воскресенский во вторник заявил, что перегрева экономики в России не существует. Этот термин, по его словам, применим только к Москве, а остальная экономика страны нуждается в инвестициях. О перегреве говорят только те, кто не выезжает за МКАД, сказал Воскресенский.

По его словам, в экономике слишком много денег, которые идут на потребление, стимулируя рост импорта и промышленность других стран, местное же производство не может нарастить выпуск из-за инфраструктурных проблем.

Напомним, два основных экономических ведомства страны Минфин и МЭРТ обладают различными взглядами на дальнейшие пути развития России. В начале апреля министр финансов Алексей Кудрин заявил, что существует опасность перегрева экономики.

На это министр экономического развития и торговли России Эльвира Набиуллина возражает, что приоритет макроэкономической стабильности никто не подвергает сомнению, однако она невозможна без устойчивого экономического роста.

Кудрин подчеркнул, что в такой ситуации все силы властей должны быть направлены на создание макроэкономической стабильности в стране. Он выступил против стимулирования экономического роста за счет снижения налогов на бизнес и поддержки государством отдельных отраслей. Минфину приходится активно бороться с инфляцией, рост которой пока остается очень высоким.

Заявление Воскресенского согласуется с планируемой политикой Минэкономразвития, отмечает главный экономист УК Финам Менеджмент Александр Осин. Дмитрий Козак (министр регионального развития РФ. Ред.) всеми своими действиями пытается реструктуризировать финансы, которые в настоящее время есть в распоряжении, именно в пользу регионов. По словам Осина, спекулятивный рынок действительно перегрет.

Инерционность политики не приведет к росту инновационной экономики, говорила Набиуллина в споре с Кудриным во время Международной научной конференции ГУ-ВШЭ в начале апреля. Однако сейчас страна находится в состоянии выбора между созданием потенциала для долгосрочного экономического развития и необходимостью поддержания финансовой стабильности.

На мировом рынке жилой недвижимости, отягощенном кредитным кризисом и высокой инфляцией, завершается рост цен. Согласно данным, представленным порталом Global Property Guide, только в 13 странах из 34, где регулярно подсчитываются ценовые рейтинги, за 12 месяцев к концу первого квартала 2008 года отмечался рост цен. В 21 стране жилье подешевело, а в большинстве государств, где цены не начали опускаться, наблюдалось снижение темпов их роста.

Межу тем можно спокойно направлять средства в регионы для стабилизации экономической ситуации в стране и при этом не бояться, что они будут использованы в спекулятивных целях, добавляет эксперт.

В США цены снижались в течение всего года, по разным оценкам показатель составил от 4,2 до 18,1% (в зависимости от методов, применяемых в исследованиях).

Наиболее значительное уменьшение стоимости недвижимости за год с мая 2007 по май 2008 года было отмечено в Латвии (Рига) 38,2%.

В Великобритании в прошлом году цены изменились незначительно. Настоящий кризис разразился в начале 2008 года, когда только за первый квартал недвижимость потеряла в цене 0,7 2,1%. В Японии также было отмечено снижение темпов подорожания.

В Европе за этот же период жилье заметно подешевело в Ирландии ( 13,2%), Люксембурге ( 5,8%), Португалии ( 4,3%) и на Мальте ( 4,9%).

На Украине, например, рост номинальных цен на жилье резко замедлился с 79,5% в 2007 году до 18,2% в первом квартале 2008 года. Но если учесть инфляционные показатели, окажется, что украинская недвижимость подешевела на 6,4%.

С поправкой на инфляцию
В номинальном выражении падение стоимости жилья, происходившее в течение года (данные на конец первого квартала 2008 года), было отмечено только в нескольких странах. Однако если рассматривать динамику с учетом инфляции, складывается совсем иная картина, ведь подскочившие цены на нефть, продукты питания и товары народного потребления спровоцировали инфляцию во всем мире.

Где-то цены все-таки растут
Однако в странах с развивающейся экономикой в этот период отмечен заметный подъем рынка жилой недвижимости. Возглавляет небольшой список Китай (Шанхай), где только за первый квартал 2008 года цены в номинальном выражении прибавили 40,5%.

В действительности к концу первого квартала 2008 года цены упали в Норвегии, Испании, Греции, Северной Корее, Новой Зеландии, Южной Африке, Израиле, Эстонии, Литве, несмотря на то что номинально везде индексы были положительными.

Но, как уже было сказано выше, с учетом инфляции многие из этих показателей выглядят не очень внушительно. Топ-позицию занимает отнюдь не рынок Китая или Гонконга, а Словакии, где реальное повышение цен на жилье составило 29,3%.

Среди других стран впечатляет рост стоимости жилья в первом квартале 2008 года в Болгарии (31,6%), Гонконге (31,6%) и Сингапуре (29,8%). Увеличение цен также отмечено в Австралии, на Тайване и Кипре.

Длительный период роста цен привел к тому, что во многих странах они искусственно завышались. Основным показателем этого стало соотношение между стоимостью жилья и арендной ставкой. Поскольку бум продолжался, цены на рынке купли-продажи стали непомерно высокими (по отношению к арендной ставке). Это навело некоторых покупателей на мысль, что снимать жилье гораздо выгоднее. Заемщики также попали под сильное давление со стороны банков из-за роста процентных ставок по ипотечным кредитам.

Причины кризиса
Специалисты называют три основные причины прекращения бума на мировом рынке жилой недвижимости.

Давление инфляции вынуждает центральные банки во всем мире повышать процентные ставки на заемы. В основном это коснулось европейских государств, где кредитные продукты изначально были сформированы с плавающими ставками, а многие дома находятся в залоге. Экономика развивающихся стран (которая в значительной степени зависит от рынка жилья) иногда тоже чутко реагирует на изменение кредитных ставок или прямое вмешательство государственных финансовых структур. Впрочем, ипотека в этих государствах, как правило, находится в стадии развития, и это смягчает удар по жилищному рынку.

По мнению специалистов, основной урок, который следует извлечь из сложившейся в мире ситуации, это понять чрезвычайную важность мониторинга соотношения между стоимостью и арендной ставкой.

Перспективы
Наиболее острой проблемой для центральных банков многих стран мира является инфляция.

Недостаточное регулирование банковского сегмента экономики в США и других странах привело к тому, что кредитные компании столкнулись с перерасходом средств из-за слишком активной выдачи займов. Это и вызвало финансовый кризис. Плохие новости посеяли панику, к тому же выяснилось, что некоторые американские банки в действительности оказались менее защищенными.

Изменение цен в отдельных странах с учетом инфляции за 12 месяцев.
Данные на конец первого квартала 2008 года (%)

И пока мировые финансовые структуры не будут уверены в том, что проблемы остались позади, объемы займов продолжат уменьшаться, а темпы роста цен на жилье, скорее всего, замедлятся.


Подмосковный город Химки с трех сторон окружен Москвой. Улица Молодежная, по которой проходит городская граница, одной своей стороной относится к Подмосковью, а другой — к столице. Но сколь бы привлекательными ни были преимущества столичного жителя, мало кто из жителей Химок стремится за кольцевую дорогу. Те, кто имеет возможность улучшить свои жилищные условия, делают это в пределах Химок, хотя цены на жилье здесь уже вплотную подошли к московским. А с началом активного строительства в Химках все больший интерес начала вызывать местная недвижимость и у москвичей. Среди жителей химкинских новостроек их сегодня около 40%.

Словакия 29,3
Китай (Шанхай) 28,47
Сингапур 21,56
Болгария 15,21
Кипр 13,26
Исландия 4,78
Канада 4,65
Швейцария 0,91
Япония
(6 главных городов) 2,89
Норвегия 0,28
Испания 0,55
Греция 0,62
Франция 1,95
Австрия 2,18
Южная Африка 2,55
Израиль 3,38
США 4,16
Португалия 4,32
Украина (Киев) 6,36
Эстония (Таллин) 6,5
Литва (Вильнюс) 7,5
Ирландия 13,24
Латвия (Рига) 38,22

Основная часть населения района (134,4 тыс. человек) живет в городе Химки. Еще около 20 тыс. — жители города Сходня, а также небольших поселков и деревень.

Двести лет назад территория современных Химок была популярным дачным местом. В 1850 году на проходившей в этих местах железной дороге Санкт-Петербург — Москва открылась станция, возле которой возник пристанционный поселок. Имя поселку дала протекавшая здесь река Химка (от балтийского kiminas — «мох»). На рубеже XIX–XX веков в поселке и окрестностях были построены промышленные предприятия. А в 30-х годах прошлого века на месте русла реки Химки был сооружен канал Москва — Волга (ныне канал им. Москвы) и построен порт. На левом берегу канала вырос поселок Левобережный. В 1939 году рабочий поселок Химки получил статус города.

Спасительную роль играют канал им. Москвы, Химкинское водохранилище, Бутоховский залив, река Сходня, множество небольших водоемов и лесопарковые зоны. В то же время удачное расположение города между двумя магистралями — Октябрьской железной дорогой и Ленинградским шоссе — позволяет добираться до центра Москвы значительно быстрее, чем из какого-нибудь Южного или Северного Бутова.

Крупнейшие градообразующие предприятия города — НПО имени Лавочкина, НКБ «Факел», НПО «Энергомаш» — работают на авиацию и космос. Экологическая обстановка в Химках значительно лучше, чем в спальных районах Москвы.

Но, как известно, у каждой медали есть две стороны. В интенсивном транспортном потоке по узкому Ленинградскому шоссе постоянно возникают заторы, и в часы пик множество машин объезжают их через Химки. Как следствие, загазованность уже на городских улицах. На глазах гибнет одно из самых любимых мест отдыха химчан — Барашкинский пруд, расположенный рядом с перегруженным автотранспортом Юбилейным проспектом.

На территории района пять железнодорожных станций: Химки, Планерная, Подрезково, Новоподрезково и Сходня. Время в пути от самой отдаленной из них до Ленинградского вокзала не превышает получаса. Для того чтобы оказаться у станции метро «Речной вокзал» или «Планерная», достаточно 10–15 мин. По этим маршрутам курсирует много автобусов, маршруток и даже троллейбусы. А химкинские автомобилисты знают почти 40 выездов из города на кольцевую автодорогу и Ленинградское шоссе.

Новые Химки ничем не отличаются от любого спального района Москвы. Украшение микрорайона — парк имени Толстого с прекрасным пляжем. Неплохие микрорайоны с устоявшейся инфраструктурой, достаточно добротным жильем, зонами отдыха расположились на юге города. Наименьший интерес представляет его северная часть. Здесь самый старый жилой фонд и самая неблагоприятная экология.

На берегу
Химки разделены на три района. Это Новые и Старые Химки, расположенные по разные стороны Ленинградского шоссе. Старые Химки в свою очередь делятся еще на южную и северную части.

Прекрасная инфраструктура характерна для всего Химкинского района. К традиционно развитой торговой сети в последние годы добавились такие «веяния времени», как торгово-развлекательные центры IKEA, «Гранд», «Гранд-2». А строится еще и «Мега-2». В городе много досуговых центров, домов культуры, спортивных сооружений. Здесь расположен учебно-тренировочный центр сборных команд России, олимпийская конноспортивная база. В районе Сходни будет построена горнолыжная трасса мирового уровня. На стадионе «Новатор» начато строительство суперсовременного баскетбольного комплекса.

В состав города входит и, скажем так, автономный район — Левобережье. Он плавно переходит в московское Ховрино. Связана эта часть города с Москвой автомагистралью (проходит от метро «Речной вокзал» в город Долгопрудный) и железной дорогой. В районе платформы Левобережная находится знаменитый Химкинский лесопарк. Очень перспективная для проживания часть района — город Сходня. В нем и более чисто (даже активно развивается форелевое хозяйство), и более спокойно, чем в Химках.

В настоящий момент достроен монолитный 17-этажный четырехподъездный дом в Старых Химках на улице Первомайской. Площадь двухкомнатных квартир от 75 до 100 кв. м, трехкомнатных — от 85 до 130 кв. м, однокомнатных — до 70 кв. м. Начато строительство двухподъездной башни, уже шестой в комплексе подобных, на улице Спартаковской. Заложены два новых дома в Новых Химках — четырехподъездный большой монолитно-кирпичный и одноподъездная башня.

Большой рынок
Первой ласточкой строительства элитного жилья в районе стал знаменитый здесь «дом с часами» на Юбилейном проспекте, названный в народе «Титаником». Возможно, он оказался даже слишком роскошным для Химок: в доме до сих пор пустует трехкомнатная квартира площадью 163 кв. м, и специалисты риэлторских фирм считают ее практически непродаваемой. Последующие проекты были более рациональны и соответственно более востребованы.

Активно застраивается Левобережная часть города. За последнее время здесь построено несколько интересных 12- и 14-этажных домов. На площади 42 га на берегу канала планируется возвести огромный жилищный комплекс «Звезда». Уже начато строительство трех 25-этажных башен. В северной части Химок на Березовой аллее идет строительство типового панельного дома с площадью 49,4, 64 и 80 кв. м в одно-, двух- и трехкомнатных квартирах соответственно. Бурно развивается строительство и в городе Сходня.

Украшением города станет строящийся на въезде в Новые Химки комплекс из трех домов на Юбилейном проспекте. Это две 17-этажные овальные башни (они уже сданы) и корпус В — 25-этажное двухподъездное здание. Площадь квартир в этом комплексе: порядка 45 кв. м — в однокомнатных квартирах, 65–70 кв. м — в двухкомнатных и около 90 кв. м — в трехкомнатных. В каждой квартире лоджии, так называемые темные комнаты — кладовые, гардеробные. Причем гардеробные в зависимости от планировки имеют вход из холла или из спальни.

Квартиры в новостройках сдаются в основном без отделки. А в монолитно-кирпичных домах — без внутренних перегородок. Покупатель по своему вкусу может поставить перегородку туда, куда ему удобно, тем самым увеличив или уменьшив площадь квартиры.

Все дома в Химках строят по стандартным технологиям. Это либо монолитно-кирпичные, либо панельные дома, обложенные кирпичом. Темпы строительства примерно одинаковые. Панельные дома традиционно немного дешевле, чем кирпичные. Но благодаря современным технологиям столь же комфортабельны, так как теплоизоляция дома увеличена за счет усовершенствования обычной трехслойной конструкции панелей.

Не обошло Химки и еще одно веяние времени — мода на коттеджи. Сегодня вокруг Химок строится достаточно много коттеджных поселков. Завершается строительство в районе Куркино, в Авакино. На границе Химкинского района и Москвы появился поселок с библейским названием Эдем. Уровень цен в таких поселках достаточно высокий, так как строящееся здесь жилье — исключительно элитное. Самый дешевый коттедж на сегодняшний день стоит $266 тыс. А дальше все зависит от вашей фантазии и финансовых возможностей.

Цены на квартиры в новых домах на сегодняшний день составляют $800–850 за 1 кв. м. Цены на вторичном рынке колеблются от $700 и, естественно, зависят от района.



Главная --> Публикации