Главная --> Публикации --> Николай цветков построит киностудию в деревне глухово Как стать собственником гаража в кооперативе Большое ухо на ходынке Александр милявский: «город должен развиваться» Недвижимость подмосковья: новостройки дешевеют, вторичка нет

На рынке коммерческой недвижимости существует ниша, которую пока никто толком не заполнил. Если выражаться совсем просто, это коммерческая недвижимость за границами Москвы. Понятно, что в Подмосковье бизнес есть, и ему нужны помещения, однако пока дело ограничивается строительством офисных центров за МКАД, где потенциальными арендаторами являются компании, работающие в столице.



Однако, как ни парадоксально, заняться таким проектом пока некому. И причины тому кроются в распределении спроса.

В городах Московской области ситуация с пространством для работы выглядит удручающе. Местные компании сидят, что называется, где попало на заводах, в зданиях институтов, в домах культуры. При этом речь идет о вполне успешных компаниях. Резонно предположить, что если предложить таким потенциальным арендаторам офисные площади даже не самого лучшего уровня, недостатка спроса не будет. Таковы результаты исследований, проводившихся некоторыми участниками рынка коммерческой недвижимости. Их общий итог таков: освоение ниши помещений для подмосковного, и шире, регионального потребителя весьма перспективное направление бизнеса.

Как показывают расчеты, реализация подобных проектов весьма выгодна. Их внутренняя рентабельность способна доходить до 40%. Это означает окупаемость вложений на протяжении двух с половиной лет. Можно вспомнить, что нормой окупаемости для коммерческой недвижимости Москвы сейчас служит срок в 6-7 лет и в скором времени он может еще подрасти. Одна из основных причин такой рентабельности внемосковских проектов именно дефицит площадей при наличии платежеспособного спроса. Уровень ставок на нормальные офисные площади в городах Подмосковья в настоящее время почти не уступает офисным центрам на столичных окраинах. Это порядка 500-600 долларов за квадратный метр в год. Причем в городах самых разных, например, в столь, казалось бы, мало похожих, как, например, Дмитров, Серпухов и Мытищи. Всего же, как показывают исследования, только в Московской области есть почти два десятка городов, обладающих потенциалом спроса на современные офисные площади.

Дело в том, что для рынка коммерческой недвижимости в отличие от жилого не действует жесткое деление на ближнее, среднее и дальнее Полмосковье, с убыванием интереса к недвижимости по мере удаления от столицы. Здесь определяющим фактором является не расстояние, а степень доброжелательности инвестиционной атмосферы. Проще говоря, если в неком городе с населением всего в 30-40 тысяч человек существует какой-то бизнес, и местная администрация не только не старается его придушить, а наоборот, поддерживает, то значит, есть потенциальный спрос на офисные площади. Это спрос со стороны людей, которые хотят занимать, пусть не лучшие, но современные и чистые площади взамен завода с пьяным вахтером на проходной. И объем востребованных площадей можно посчитать для каждого отдельно взятого города.

Впрочем, в последние годы стали появляться инвесторы не вполне обычного типа. Это люди и структуры, у которых не хватает средств на серьезные вложения на территории столицы и которые ищут альтернативные площадки для работы с недвижимостью. В итоге они идут на варианты выбора недвижимости, зачастую неприемлемые для крупных и консервативных инвестиционных структур. Вряд ли какой-нибудь серьезный девелопер в один прекрасный день возьмет и купит половину центральной улицы какого-нибудь не очень большого города. Однако подобные вложения при всей рисковости способны давать колоссальную доходность.

Системная проблема в заполнении данной ниши рынка состоит в том, что в областных городах нет профессиональных девелоперов. Крупные девелоперские структуры предпочитают строить жилые микрорайоны и не хотят заниматься проектами создания ряда небольших и территориально не связанных зданий. Мелкие де структуры не имеют опыта. В результате проекты в области коммерческой недвижимости запускаются людьми, которые опираются не на опыт, а исключительно на собственное понимание проекта, иногда несколько преувеличенное. Неплохим вариантом развития областных проектов в сфере коммерческой недвижимости был бы, возможно, бизнес устроенный сетевым образом, однако пока никто всерьез заняться этим не надумал.

Стоит добавить, что у рынка коммерческой недвижимости Подмосковья есть еще одна особенность - связанная со складывающимся зонированием территорий. Уже сейчас вырисовывается структура, в которой выделяются промышленные, логистические и жилищно-рекреационные территориальные кластеры. И скорее всего в каких-то из этих специализированных частях может образоваться вновь сформированный (уже в результате девелоперской деятельности) дефицит офисных площадей.
Недавно мэр Москвы Юрий Лужков заявил, что коммерческое строительство в столице будет осуществляться исключительно на земле, которая не принадлежит городу. Эта земля, по его словам, должна приобретаться на вторичном рынке. При этом мэр пояснил, что на данный момент именно потенциал городского бюджета позволяет не отдавать городскую землю под коммерческое строительство. При прочих равных это замечание могло бы означать, что частным компаниям больше нет места на московском рынке, однако, по мнению специалистов компании Индикаторы рынка недвижимости, все-таки определенное место негосударственным застройщикам в Москве остается.

При этом офисный рынок интересен еще и тем, что на нем имеется понятная ликвидность. Любое здание - профессионально построенное и заселенное арендаторами - это некий актив, который может служить обеспечением для дальнейших финансовых операций. И его капитализация со временем будет только повышаться.

И все же в словах Юрия Лужкова есть определенная оговорка, которая позволяет сделать вывод, что речь не идет о том, что частных застройщиков выгоняют из первопрестольной. Мэр Москвы предлагает им покупать землю на вторичном рынке. В данном случае имеется в виду, что сейчас в городе идет процесс громадного высвобождения земель, принадлежащих предприятиям, именно у них предлагает мэр Москвы частным застройщикам приобрести участки для строительства коммерческого жилья.

Казалось бы, реплика московского мэра вполне укладывается в общую риторику последнего года. Действительно, некоторые представители правительства Москвы много и часто говорили о необходимости полностью отказаться от услуг застройщиков и осуществлять строительство в городе полностью самостоятельно. Дело в том, что раньше рентабельность жилищного строительства была очень небольшой, и на этом фоне городу было проще получать плату за предоставление участков в виде квадратных метров. Однако на данный момент цены на недвижимость в несколько раз перекрывают возможные затраты. Именно поэтому городу как крупнейшему собственнику земли в Москве выгоднее строить на этой земле самостоятельно без привлечения посредников.

При этом ожидать, что на рынок будут выставлены наиболее выгодные с точки зрения рынка участки, вряд ли стоит. Да и количество участков, выставленных на продажу, в конце концов, вряд ли будет велико. Дополнительным подтверждением такого сценария развития событий является тот факт, что целью предстоящего конкурса правительство Москвы называет желание определить разницу между кадастровой и рыночной ценой земли в Москве. Дело в том, что к кадастровой цене привязаны расчеты по арендной плате. И, по словам представителей мэрии, городу не хочется отдавать участки по бросовым ценам, чтобы потом их сдавали в субаренду с большой наценкой. Для проведения оценочной деятельности больших объемов не нужно. Да и проводить их часто нет необходимости. Достаточно устраивать такие аукционы раз в квартал.

Кроме того, правительство Москвы намерено возобновить опыт 2000 года, когда оно пыталось продать в частную собственность на открытом тендере 13 земельных участков. Правда тогда конкурс не удался, так как покупатели нашлись только для 3 самых маленьких участков, после чего эксперимент был признан неудачным. Однако с тех пор утекло очень много воды и, видимо, правительство Москвы решило вновь прибегнуть к подобным экспериментам. И по всей вероятности, особенно учитывая, что частным застройщикам просто не будут давать других участков для застройки, в этот раз успех конкурсу будет обеспечен.

Рост цен на рынке недвижимости в 2008 году, по сравнению с 2006 и 2007 годами, заметно замедлился. Это и немудрено: цена за квадратный метр практически во всех крупных городах, если соотнести ее со средним уровнем доходов, продолжает оставаться на очень высоком уровне.

В итоге, по мнению аналитического центра ирн.ru, значительных объемов строительства достичь за счет приобретения земли в указанном сегменте рынка вряд ли удастся. Но это как раз вполне укладывается в намерения Москвы снизить с 2009 года долю новостроек, поступающих на свободную продажу с 50% до 25% от общего объема годового строительства. При существующих объемах ввода жилья в строй, годовой объем коммерческого жилья не превысит 1,25 млн кв. м. В таком случае в Москве будет установлен своеобразный рекорд. Дело в том, что до этого минимальный объем жилья, поступивший на рынок Москвы был зафиксирован Росстатом в 1993 году, тогда на свободную продажу было выставлено около 1,3 млн кв. м новостроек. Что будет с ценами и уровнем доступности жилья после таких рекордов остается только молчать.

Почти повсеместно прослеживается закономерность: серьезный скачок цен в прошлом году, достигший потолка покупательского спроса, сменился в этом году медленным подорожанием, вполне коррелируемым с инфляцией. Но есть и исключения: сумасшедший скачок цен в Москве 2006 года так до сих пор и не переварен рынком, а потому, и в прошлом году, и в первые месяцы нынешнего цены, конечно, росли, но плавно и лишь в наиболее востребованных сегментах рынка. А вот в Северной столице и Волгограде, наоборот, уже второй год подряд цены в несколько раз опережают инфляцию.

По данным Ассоциации строителей России и Союза инженеров-сметчиков, в среднем по России рост цен за январь-май 2008 года на первичном рынке жилья составил 10,27 процента, на вторичном рынке - 9,47 процента. При этом рост себестоимости строительства за то же время составил 5,12 процента.

Так, за январь-май 2008 года среднее удорожание составило 11,4 процента. Цемент, который в прошлом году стал притчей во языцех, в этом году дорожает, но все-таки не так споро (в среднем на 12 процентов).

При этом представители стройбизнеса настаивают: цены будут продолжать расти. В качестве аргумента за нам напоминают: негативные процессы на мировых финансовых рынках приводят к удорожанию кредитования строителей, что означает падение объемов сдаваемого жилья. К тому же строительство удорожает повсеместный дефицит земельных участков под застройку. Ну и любимый козырь строителей - рост цен на стройматериалы и энергоносители.

Что касается производства других важнейших стройматериалов, здесь картина более благоприятная: например, выпуск железобетонных конструкций и изделий вырос на 8,4 процента. Заметно больше стало в стране кирпича, крупных стеновых блоков.

Еще одно слабое звено - металл. Отдельные виды арматуры за 5 месяцев нынешнего года подорожали практически в 1,5 раза, т.е. так, как за весь предыдущий год.

Именно поэтому аналитики объясняют: рост цен на строительные материалы и соответственно себестоимости строительства, пока не является определяющим фактором роста цен на рынке недвижимости. Но это - в коммерческом секторе. А вот если вспомнить, что во многих городах идет реализация социальных программ, по которым застройщики работают с минимальной прибылью. Они под ударом.

Как в результате поведут себя цены на жилье?
Сами строители признают: материалы, изделия и конструкции составляют в структуре строительной себестоимости от 50 до 58 процентов. А продажная цена на жилье у нас в стране зависит не столько от себестоимости, сколько от спроса. Если сравнить себестоимость возведения 1 жилого метра и его цену, предлагаемую покупателю, разница составляет от 30 процентов (Челябинск) до 60 (Санкт-Петербург, Новосибирск, Нижний Новгород) и 80 процентов (Самара, Волгоград). Бесспорным лидером по этим ножницам выступает Москва: здесь, по разным оценкам, жилье продается в 2, а то и 4, и более раз дороже, чем обходится его строительство.

Наконец, совсем уж сенсационное исследование обнародовали представители Центра экономических исследований Института глобализации и социальных движений. По мнению директора ИГСО Бориса Кагарлицкого, обвал на американском рынке недвижимости нарушил баланс между различными сегментами потребительского спроса. Жилье стало менее приоритетным по сравнению с другими насущными жизненными потребностями.

Впрочем, независимые эксперты слегка остужают традиционно пораженческие выступления стройбизнеса. Так, руководитель аналитического агентства Индикаторы рынка недвижимости Олег Репченко считает, что рынок изрядно перегрет. По мнению Репченко, в крупных городах, особенно в Москве, на рынок очень сильно влияет спекулятивная составляющая. Объективных предпосылок для резкого роста стоимости жилья в столице нет, а потому в конце лета, считают в ирн, возможно некоторое (небольшое) их снижение. Гендиректор еще одного аналитического агентства (RWAY) Александр Крапин настроен более радикально: в ближайшие 2-3 года снижение цен на рынке может составить до 30-50 процентов.

Все эти рассуждения в целом справедливы. Но надо учесть одно: наша страна слишком неоднородна. Отсюда, к примеру, суперспрос на жилье в Москве, ведь квартиру в столице и загородный дом в Подмосковье считают своим долгом приобрести представители бизнес- и политической элиты любого региона. А потому общие предпосылки к уменьшению стоимости жилья в каких-то регионах сработают сильнее, а в других будут снивелированы местными особенностями.
Наверное, нет такого человека, который отказался бы улучшить свои жилищные условия. Как не бывает слишком много денег, так не бывает слишком большой квартиры. Поэтому на вторичном рынке жилья идет постоянный процесс купли-продажи, обмена, съездов и разъездов. На первый взгляд обменять (или купить-продать) квартиру довольно просто. Достаточно лишь заключить соответствующий договор, а также зарегистрировать сделку в Мосрегистрации - специальном государственном органе, который отслеживает все сделки с недвижимостью.

Чтобы обезопасить себя от новых рисков, вслед за зарубежными и российские банки усложнили выдачу займов и ужесточили политику в отношении должников по ипотечным кредитам. Однако в условиях продолжающегося инфляционного ослабления среднего класса будут возрастать и трудности с погашением уже взятых кредитов. И уменьшится спрос на получение новых, - добавляет руководитель Центра экономических исследований ИГСО Василий Колташов. Таким образом, спрос на недвижимость к осени может упасть настолько резко, что следом неминуемо обвалятся и цены на жилье.

Все эти тонкости должен знать нотариус, поскольку он ставит на договоре свою подпись и печать. Однако услуги нотариуса стоят недешево (и зависят от суммы сделки), а полной уверенности, что и он не упустит в договоре какую-то мелочь, нет. Надежнее всего обратиться в Мосжилрегистрацию, подразделение Мосрегистрации, работники которого хорошо знают требования, предъявляемые к договору. К тому же стоимость их услуг по составлению договора будет гораздо дешевле, чем у нотариуса (0,6% от суммы сделки).

Впрочем, простыми эти действия кажутся только на первый взгляд. Действительно, по закону сделку с недвижимостью можно заключать в двух формах - простой письменной или нотариально заверенной. Но граждане, оформившие сделку в простой письменной форме, почти наверняка столкнутся с проблемами ее регистрации. Дело в том, что чиновники из Мосрегистрации предъявляют целый перечень требований к договору, которые человек без специального образования предусмотреть просто не догадывается. В частности, в договоре предмет сделки (скажем, квартира) должен быть описан очень подробно: общая площадь (по справке БТИ - Бюро технической эксплуатации), количество комнат и т.д. Кроме того, в договор должны быть внесены все лица, имеющие право пользования квартирой. Договор со стороны продавца заключается от имени всех живущих или прописанных в квартире людей.



Главная --> Публикации