Главная --> Публикации --> Островок европы Офисы жертвуют локацией Антимонопольное ведомство признало незаконными торги по земле на рублевке Новостройки уфы. цены и основные проблемы строящегося жилья в уфе Расселение коммуналок. каковы шансы?

Если быть до конца точными, цены на недвижимость стали расти еще за год до присоединения балтийских государств к большой Европе. По данным CEPI (Объединение европейских профессионалов рынка недвижимости), за 2003 2004 годы 1 кв. м жилья подорожал в Латвии на 30%, в Эстонии и Литве на 25%. В последующие три года также наблюдалось повышение цен: ежегодно в среднем квадрат прибавлял в весе на 23% в Эстонии и Литве, и чуть меньше, где-то на 17%, в Латвии. На волне роста цен в эти страны начали приходить многочисленные зарубежные строительные компании, занявшиеся возведением курортной, офисной и жилой недвижимости, а также реконструкцией старого фонда. Но наиболее активными игроками на рынке недвижимости Прибалтики стали россияне.

В ближайшие несколько лет рынок недвижимости стран Балтии будет самым перспективным с такими заявлениями еще совсем недавно выступали многие западные эксперты. Надо сказать, что поначалу после вступления Латвии, Литвы и Эстонии в Евросоюз так и было.

Как уже было сказано, Прибалтика всегда была местом притяжения советского человека. Эдакая заграница, куда когда-то можно было попасть без виз и таможенных процедур, где были особые условия жизни и отдыха, а кафе никогда не выглядели столовыми. Так что покупка жилья в странах Балтии для некоторых наших соотечественников это еще и реализация давней мечты стать частью той жизни. Сегодня же обладать недвижимостью в Литве или Эстонии значит, иметь дом в Евросоюзе, в перспективе получить вид на жительство, а затем, возможно, и гражданство. По крайне мере, уже сразу после покупки квартиры или коттеджа новый собственник получает многократную мультивизу. К тому же у россиян сохранилось еще и иллюзорное представление о бывших республиках Советского Союза как о чем-то родном и близком. Скажем, когда приобретаешь квартиру в Испании или во Франции, то сразу попадаешь в другую культурную среду, слышишь незнакомый язык. Другое дело Прибалтика, где многое знакомо и большинство местных жителей знают русский. Но на самом деле не все так безоблачно. законы, касающиеся покупки недвижимости россиянами, например, в Испании, гораздо либеральнее, чем в той же Литве. Хотя есть вероятность, что со временем законодательная база всех стран Евросоюза, в том числе и прибалтийских государств, будет приведена к единому знаменателю.

Традиционно недвижимость стран Балтии привлекает наших соотечественников, говорит София Аксютина, руководитель международных проектов компании Евродом. И несмотря на определенные политические проблемы, всегда есть клиенты, которые стремятся покупать недвижимость именно там. Многие в детстве отдыхали в Прибалтике Юрмале или Паланге, у кого-то там родственники, знакомые, друзья. Так что заявки на объекты есть, и мы можем констатировать, что определенный спрос на прибалтийскую недвижимость со стороны россиян имеется. А если рассуждать о тенденциях, то на недвижимость Латвии и Эстонии больший спрос, чем на недвижимость Литвы. И это несмотря на то, что политический климат в этой стране скажем так, более либерален по отношению к русским. Если и дальше продолжить эту линию сравнения, то на севере Европы наших соотечественников больше всего интересует недвижимость Финляндии и меньше всего дома и квартиры в Дании и Норвегии. Так что спрос на объекты в Литве, Латвии и Эстонии находится где-то посередине.

Наибольшей популярностью у потенциальных покупателей пользуются курортные зоны. В Литве это Паланга, Клайпеда, Друскининкай. В Паланге особое внимание тех, кто хотел бы здесь обосноваться, приковано к местечку Швянтойи, где на 20 га возводят целый курортный городок Elija, включающий жилые здания и объекты инфраструктуры. Еще одно перспективное место для инвестиций Друскининкай. Здесь к 2009 году планируют построить около 2 тыс. квартир и тем самым увеличить жилой фонд на 12%. Интересуются наши соотечественники и землей. Некоторое время назад появились сообщения, что покупатели из России проявили предметный интерес к участку под Клайпедой, в Каркле. Площадка размером 38 соток в 100 м от моря предназначена для возведения нескольких домов гостиничного типа. Предварительная стоимость участка чуть меньше 2 млн евро. Однако по литовскому законодательству жители другой страны, в данном случае россияне, не могут владеть землей. Правда, в законе лазейка все же есть: стать хозяевами надела могут владельцы предприятий, зарегистрированных в Литве, а ими могут быть и наши соотечественники. Так что есть вероятность, что означенный участок все-таки окажется в руках граждан России.

Пока же наши сограждане надеются на лучшее и готовы мириться со строгими правилами, действующими на рынке недвижимости стран Балтии, тем более что качество домов и вид из окна в них того заслуживают. И что особенно отмечают продавцы, российских покупателей, как ни парадоксально, совершенно не интересует политика. То, что между Россией и Эстонией или, как сейчас, Литвой вспыхивают конфликты, не принимают во внимание те, кто только собирается выбрать или уже выбрал недвижимость на балтийском побережье.

В Эстонии тоже самый большой спрос на дома в городах, имеющих курортный статус: Пярну и Хаапсалу. Также популярны и квартиры в студенческом городе Тарту, отличающемся безопасностью.

В Латвии на особом счету у россиян конечно же Юрмала. Несмотря на то что стоимость недвижимости на этом балтийском побережье одна из самых высоких, желающих приобрести здесь дом или квартиру не становится меньше. Наибольшим спросом пользуется жилье в многоквартирных домах площадью от 60 до 120 кв. м по цене от 3,3 до 7 тыс. евро за 1 кв. м. Сумма первого взноса, как правило, 15 20%. Что касается особняков в Юрмале, то они дороже, чем в Монако и Каннах. Средняя цена 1 кв. м на Рижском взморье порядка 12 тыс. евро (для сравнения, на берегу Средиземного моря 10 тыс. евро).

Покупают все, продолжает свой рассказ С. Аксютина. Но поскольку дома требуют более тщательного ухода, значительных вложений и затрат на содержание, то спрос на них чуть меньше, чем на апартаменты. Но если дома покупают как в городах, так и на хуторах, то апартаменты только на курортах, в резиденциях, которые охраняются и где есть управляющая компания. Причем приобретают недвижимость как для отдыха, так и для постоянного проживания. Благодаря выгодному географическому положению и наличию портов компаниям удобно открывать в этих странах свои офисы, размещать логистические подразделения.

Как констатируют риелторы, нередки также случаи покупки в этих странах домов на хуторах, где стоимость 1 кв. м невелика и может варьироваться в пределах 1 тыс. евро. На вопрос Зачем нужна такая неликвидная недвижимость? ответ всегда один: Каким бы ни был этот коттедж, добротным или разваливающимся, он в Евросоюзе.

Когда два года назад реализация задуманного только начиналась, инвесторам обещали прибыль в размере 20% годовых. Однако сегодня эти цифры остались в воспоминаниях. Цены на недвижимость стран Балтии постепенно начали снижаться. Главная причина американский, а затем и европейский ипотечный банковский кризис и постоянный рост инфляции в прибалтийских государствах. Все эти факторы в совокупности заставили банки снизить объемы ипотечного кредитования, повысить процентные ставки и более внимательно относиться к будущим заемщикам. Основатель брокерской компании Обер-Хаус Пауль Обершнайдер, недавно продавший свой бизнес финской фирме Realia Group OY, заявил, что возможно, начался период затяжного снижения цен, не связанный со спонтанной и внезапной коррекцией. И, скорее всего, он продлится несколько лет.

Самые крупные и интересные объекты недвижимости стран Балтии, которые сооружены или еще находятся в стадии строительства, расположены в Латвии. Среди дорогих новостроек можно назвать комплекс в Риге на берегу реки Даугавы, в районе Кипсале. Он возведен на месте гипсовой фабрики и поэтому носит название Gipsa Fabrika. Это апартаменты площадью от 60 до 200 кв. м, по цене от 5 тыс. евро за 1 кв. м. В то же время квартиры в многоэтажных домах района Кипсале стоят на порядок дешевле: жилье площадью 48 кв. м идет за 80 тыс. евро. Интересна также застройка двух районов, находящихся как бы на островах Луцавсала и Закюсала. А в районе Межапарк, на участке в 25 га возводят жилые дома, коммерческие здания, объекты инфраструктуры. Еще один, несколько меньший по площади, но достаточно интересный проект застройка района Болдерая.

Причем речь идет не только о жилой недвижимости. Ситуация с коммерческой недвижимостью усугубляется еще и тем, что в период активности строительного рынка было заявлено и реализовано множество проектов, а сейчас настал как раз тот момент, когда они выходят на рынок. Дефицит снизится, а на фоне падения рынка ожидаемого роста продажной и арендной цены на новостройки не случится.

Снижение цен на недвижимость в Эстонии в 2007 году составило 4%, в Латвии 1,5%. Только в IV квартале прошлого года в Таллине стоимость 1 кв. м упала на 14%. Если говорить конкретнее, то в декабре 2007 года было совершено 745 сделок с недвижимостью. Много это или мало? Ответ прост это низший показатель года. А в январе 2008 года количество сделок в столице Эстонии еще уменьшилось. Также в числе городов, где стоимость объектов недвижимости постепенно начала снижаться, находятся и столицы соседних Латвии и Литвы Рига и Вильнюс.


Спрос на новые квартиры не только в Москве, но и в других российских городах заметно опережает предложение. Имеется в виду не стремление и финансовые возможности купить первичное жилье здесь и сейчас, а потенциальный отложенный спрос.


Так чего ждать от рынка недвижимости стран Балтии? В ближайшее время спокойствия, пытаются снять напряженность аналитики. Он не оживится, и сделки заключать будут, но, скорее всего, их предметом станет только очень дорогая и очень дешевая недвижимость. Однако это недолгосрочный прогноз, уточняют специалисты. Все зависит от того, как будет развиваться ситуация с двумя главными мировыми валютами долларом и евро, а также от того, продолжится ли рост цен на нефть. Ответить на эти вопросы сегодня вряд ли кому-нибудь под силу.

Что и где строят
В настоящее время на первичном рынке Москвы наибольшее количество предложений приходится на новостройки, расположенные между Третьим транспортным кольцом (ТТК) и Московской кольцевой автомобильной дорогой (МКАД). В первом квартале 2008 года таких зданий, по данным аналитического центра ирн.ru, было 22 В пределах ТТК дома строят по 46 адресам.

Почему цены не будут падать?
Из-за высоких цен, не отвечающих уровню платежеспособного спроса, покупка жилья в новостройке это отдаленная перспектива для значительной части граждан. Привлечение различных схем оплаты рассрочка платежа, реализация старой квартиры и получение потребительского кредита на недостающую для покупки сумму, ипотека с многообразием банковских программ в определенной степени решают проблему. Но в планы приобрести квартиру вмешивается такой фактор, как рост цен на столичные новостройки. И тому есть объективные причины. О них говорится везде и повсюду: в докладах чиновников, в СМИ, на различных пресс-конференциях, симпозиумах, семинарах, круглых столах и пр. Это дефицит земельных участков для возведения жилья, запрет на точечное строительство (на данный момент в Москве остановлена работа по 30 таким адресам), реализация социальных программ (новые дома для очередников, военнослужащих, молодых семей и пр.), длительная (зачастую неоправданно) процедура оформления документов на строительство (согласно федеральному закону от 30.12.2004 года № 214-ФЗ) и, конечно, рост цен на стройматериалы. Согласно планам московского правительства доля возводимого социального жилья в ближайшие два-три года составит почти две трети от объема всех новостроек. Таким образом, существенно сократится объем ввода коммерческого жилья (квартир на продажу), особенно экономкласса. В качестве резерва для строительства домов рассматривают участки, освобождаемые при оптимизации производства и территорий промышленных предприятий (еще в начале 1990-х годов доля Москвы в общем объеме промышленного производства Российской Федерации составляла порядка 20 25 %, сейчас 10 11 % (expert.ru). Впечатляющие проекты реконструкции кварталов со сроками реализации до 2020 года также позволяют увеличить объемы вводимого в строй жилья. Сегодня в ряде столичных районов уже приступили к выполнению этой программы: в Щукино (СЗАО), Марфино (СВАО), Левобережном (САО) и пр. Порядка 1 млн кв. м жилья можно построить на участках, где протянуты линии электропередач, которые будут согласно разрабатываемым проектам размещены под землей. Под жилищную застройку также могут быть выделены земли федерального значения. Но все вышеперечисленные факторы, касающиеся увеличения территорий под застройку, тем более с учетом времени, требуемого для осуществления этих идей, не увеличат объемы возводимого жилья настолько, чтобы заметно снизить цены на новые квартиры. Так считает большинство аналитиков и экспертов рынка жилья.

На данный момент в Москве значительная доля новостроек приходится на монолитные дома, созданные по индивидуальным проектам. По информации аналитического консалтингового центра холдинга Миэль, такие здания составляют около 80 % всех возводимых объектов. Лидером по объему сооружаемого жилья является Западный округ, далее с заметным отрывом следует Северный. Менее всего новостроек сегодня в Юго-Восточном и Южном округах столицы. Что касается категорий возводимого жилья, то основная его часть это дома бизнес-класса.

Жилье возводят и за МКАД в районах Митино, Северное и Южное Бутово, Новопеределкино, Солнцево, Косино-Ухтомский, Куркино, где масштабная застройка кварталов в основном закончена и уступила место сооружению отдельных домов. Здесь квартиры предлагают по большей части в уже возведенных домах (Куркино, Митино, микрорайон Кожухово района Косино-Ухтомский), а также находящихся в стадии строительства. В московском округе Зеленограде квартиру в новостройке приобрести практически невозможно. Сейчас здесь жилье не строят, а квартиры в уже возведенных домах находят своих покупателей, не успев отметиться в рекламных объявлениях.

Появление новых, востребованных рынком форматов дорогого жилья отметили специалисты аналитического отдела компании Калинка Риэлти. Это лофты большие по площади квартиры с потолками высотой от 4-м, с элементами промышленного дизайна в интерьерных решениях, расположенные в переоборудованном, реконструированном под жилье или вновь построенном здании промышленного назначения. Разновидность апартаментов квартиры, предназначенные для длительного проживания без права регистрации, которые входят в состав деловых многофункциональных центров, также новый вид объектов на рынке московской жилой недвижимости.

Элитные жилые здания сооружают преимущественно в центре города. Здесь, как отмечает аналитический центр ирн.ru, количество новостроек за прошедшие два года сократилось практически на 30 %. При этом если ранее наибольшая доля новостроек, появившихся в границах ТТК, располагалась в историческом центре Москвы, то сейчас наблюдается постепенное смещение их в район между Садовым кольцом и ТТК.

Квартиру в новом доме экономкласса в столице приобрести проблематично, особенно в престижных районах. Такими новостройками, формирующими целые кварталы и микрорайоны, прирастают подмосковные города, расположенные у черты столицы (Химки, Красногорск, Люберцы, Балашиха, Мытищи).

Этот формат наиболее активно развивается на территории ММДЦ Москва-Сити. Блоки апартаментов, являясь частью многофункциональных деловых комплексов, предоставляют своим владельцам возможность жить в том же здании, где они работают и проводят досуг, или организовывать представительские квартиры для временного проживания.

В качестве примеров можно представить несколько объектов разных категорий.

В прайс-листах фирм-продавцов представлены квартиры в новостройках, срок сдачи которых запланирован в основном на 2008 2009 годы, и домах, строительство которых будет завершено в 2010 году. Названия этих жилых комплексов созвучны району расположения Алексеевский, Разумовский, Борисовские пруды, Дом на Беговой, На Яузе, Дипломат на Мичуринском, Семеновский и т. д. Или же они подчеркивают некую изюминку возводимых зданий (Английский квартал, Веллхаус, Московские окна, Континенталь), вызывают приятные ассоциации, которые, по сути, должны относиться и к сооружаемому жилью (Мечта, Лазурный блюз, Искры радости, Янтарный город).

Жилой комплекс Алексеевский позиционируют как объект бизнес-класса. Расположен он на Маломосковской улице, в районе Алексеевский (СВАО). Два корпуса высотой 16 и 22 этажа с подземной двухуровневой автостоянокй. Квартиры свободной планировки общей площадью от 54 до 205 кв. м. В каждом из корпусов один из двух лифтов опускается в подземную автостоянку. При проектировании фасадов акцент сделан на пропорциональное остекление больших окон. На первом этаже размещаются административно-офисные помещения. Благоустроенная охраняемая придомовая территория со спортивными и детскими площадками. Проект озеленения включает ландшафтный дизайн, обустройство газонов, цветников. Строительство планируют закончить в конце 2008 года.

Английский квартал комплекс переменной этажности (11 14 этажей) премиум-класса, расположенный в районе Замоскворечье, недалеко от Садового кольца (ЦАО). Здания возводят по самой современной технологии: монолит утеплитель облицовочный кирпич. Инженерные системы ведущих мировых производителей, бесшумные, качественно отделанные лифты, цифровая телефония, выделенный канал Интернет, спутниковое телевидение. Холлы и вестибюли по своему уровню соответствуют интерьерам высококлассных отелей. В их отделке использовано натуральное дерево, мрамор, гранит. Механическая приточно вытяжная вентиляция. Квартиры свободной планировки общей площадью от 47 до 200 кв. м с потолками высотой более 3-м. Двухуровневый подземный паркинг, из которого на лифте можно попасть в квартиру, минуя холлы. На первом этаже расположены фитнес-центр, SPA-салон, кофейня, отделение банка, продуктовый бутик и другие объекты, обеспечивающие удобство и комфорт проживания. Огороженная охраняемая придомовая территория площадью около 40 тыс. кв. м (ландшафтно-парковый дизайн). Сдача комплекса Госкомиссии намечена на конец 2010 года.

Несвободная планировка и отделка квартир в монолитных новостройках. У нас??
Все больше дискуссий ведется на тему соответствия высоких цен и качества предлагаемого на продажу нового жилья. Особенно это касается отделки квартир. Первые проекты нового высококлассного жилья, учитывающего опыт западного рынка недвижимости, начинают появляться в столице. Так, в жилом комплексе Веллхаус на Дубровке, строящемся на берегу Москвы-реки между Даниловской и Нагатинской набережными, в двух корпусах переменной этажности (18 29 этажей), расположенных на двухэтажном подиуме, можно приобрести квартиру, полностью готовую к проживанию. Для одно- четырехкомнатных квартир (общей площадью от 49 до 116 кв. м) с отделкой под ключ разработаны оптимальные планировочные и технологические решения, использованы эксклюзивные дизайнерские проекты. Насколько активно застройщики откликнутся на это начинание, покажет время.

В качестве примера жилого здания экономкласса можно привести панельный дом серии ТМ-25, строящийся в районе Солнцево, расположенном за МКАД (ЗАО). Это 25-этажное здание с одно-, двух- и трехкомнатными квартирами общей площадью 55, 87 93, 134 150 кв. м соответственно. Высота потолков 2,7 м, балконы и лоджии остекленные. В трехкомнатных квартирах проектом предусмотрен второй санузел и ванная комната при спальне. Фасадные панели облицованы плиткой под кирпич. Квартиры удобной современной планировки с эркерами, просторными холлами, большими кухнями. Срок сдачи дома Госкомиссии конец 2008 года.



О ценах
Цены на квартиры в новостройках зависят не только от классности жилья, но и от стадии строительства, расположения объекта. Стоимость квартир в домах, имеющих примерно одинаковые характеристики, но возводимых в разных районах, может отличаться. Самые высокие цены традиционно в Центральном округе. Их диапазон здесь на конец апреля, по данным аналитиков рынка, составлял в среднем 7 28 тыс. долл. за 1 кв. м. Что касается остальных округов, то по мере движения с запада на юг и юго-восток можно наблюдать уменьшение стоимости квартир в новостройках. Так, если в Западном округе средние цены составляют порядка 7,9 тыс. долл. за 1 кв. м, то в Юго-Восточном и Южном 4 4,5 тыс. долл. Тенденция прошедшего года все меньше квартир предлагают на начальных этапах строительства, а высокие цены заставляют застройщиков идти навстречу покупателю и вводить разнообразные схемы оплаты. Это ипотека, рассрочка платежа, предоставление кредитов под залог имеющегося жилья и пр.


Инфраструктура ждет своего часа
На заседании пленарной сессии Новые программы развития России: перспективы строительного комплекса с докладом выступил мэр Москвы Юрий Лужков. В своем обращении мэр высказал свое отношение к решению наиболее наболевших проблем российского строительства.


25 апреля в Большом дворце Государственного музея-заповедника Царицыно начала свою работу Межрегиональная строительная ассамблея Строим в России строим Россию. Цель этой ассамблеи мобилизация усилий и инвестиций в строительной отрасли для реализации крупных инновационных и инфраструктурных проектов, а также программ развития отрасли в регионах на основе принципов и направлений экономического развития страны, которые сформулировал избранный Президентом Российской Федерации Дмитрий Медведев. В рамках ассамблеи состоялось второе заседание Инвестиционно-строительного клуба: секции Инновации и Инвестиции.

Самый близкий пример Москва, в которой сегодня 3,2 млн автомобилей, а вместе с областью 5 миллионов. Перегруженность дорог 72%. То, что будет выделено на Москву, безусловно, обеспечит нормальное передвижение этого количества транспорта. Но к 2015 году прогнозируется удвоение этого самого транспорта. То есть мы планово закладываем стагнацию. Комментарии, опять-таки, излишни.

По словам Ю.Лужкова, одной из самых серьезных проблем нашего государства является неразвитость инфраструктуры. Буквально за день до открытия ассамблеи состоялось заседание Правительства РФ, которое рассматривало программы развития инфраструктуры, дорожного строительства, водного, морского и авиационного транспорта на период до 2015 года. По мнению мэра, проработка соответствующих программ наконец-то сделана добротно. По поводу предыдущих проектов сказать этого, к сожалению, было нельзя. По региональным и федеральным направления представлены уже вполне серьезные рабочие проекты. Недостаток у этой программы, с точки зрения мэра, ровно один: эта программа не будет выполнена. Причина этого тоже одна: на все про все выделено 13,9 трлн рублей на 7 лет. Безусловно, это очень существенная сумма, но для России ее, по словам мэра, нужно увеличить как минимум втрое. Почему? Необходимо компенсировать отставание, которое было искусственно организовано, и сделано это было Минфином, который в свое время ликвидировал Дорожный фонд. Государство последние пятнадцать лет активно развивалось чего не скажешь о дорожном строительстве.


Согласования нужны, но
Вторая серьезная проблема. Сроки, необходимые для строительства. Новый президент справедливо считает их несправедливо затянутыми. Опять цифры. В девяностом - девяносто пятом годах в среднестатистической московской фирме уходило полгода на разработку документации и согласование и полтора года на собственно строительство. Сегодня Москва, естественно, приобрела опыт и научилась строить лучше и быстрее, так что на строительство уходит всего год. А вот на разработку документации и согласование теперь уходит уже не полгода, а минимум два. Итого три. Если вернуться к старому полугоду получим как минимум удвоение темпов строительства. Что сегодня представляет собой вышеупомянутое согласование?

При обсуждении этого вопроса на заседании правительства мэр спросил: во что, собственно, мы, взрослые ответственные люди, играем: сначала объявляем, обнадеживаем, декларируем, а потом выдумываем причины провала?


Инвестиции на стадии разработки документации
Третья проблема, тесно связанная с предыдущей, вопрос об инвестициях. Во всем мире инвестиции в строительство считаются сегодня крайне выгодным бизнесом. У нас же с этим проблемы. Что происходит? Сразу после принятия решения о строительстве объекта начинается разработка документации и прохождение вышеупомянутых разрешающих и утверждающих инстанций. Денег на это нужно много, а с кредитами на этой стадии мягко говоря, неважно. Мало того, если даже вам не удастся согласовать проект, то большая часть потраченных денег к вам не вернется, а остальные окажутся замороженными в лучшем случае на два года.

Есть процедуры безусловно необходимые (например, конкурсы и аукционы), но есть и множество дублирующих друг друга и создающих коллективную безответственность инстанций. Более того, законодательством предусматривается возможность сокращения значительного числа вышеупомянутых инстанций, но попытки реально сократить хотя бы некоторые из них наталкиваются на сверхсерьезное сопротивление на всех уровнях. Но делать это надо, и здесь необходима жесткая воля федеральных властей, ибо очевидно, что сами себя сокращать бюрократические структуры не будут никогда.


Сельское строительство должно стать полноценной индустрией
Следующий серьезный вопрос Вопрос сельского строительства, который недавно разбирался Москвой совместно с Минсельхозом. На сегодняшний день по инициативе мэра разработана серия типовых решений для сельского строительства. По утверждению Ю.Лужкова, к проблеме стоит подойти очень серьезно, ибо скоро строительство на селе станет если не основным направлением строительной индустрии, то весьма существенной ее частью. На сегодня Россия является страной зависимой от импорта продовольствия, а мировые цены на него неуклонно поднимаются и будут подниматься дальше.

Кроме того, серьезная проблема со всяческими подключениями: здесь у нас монополизм, причем монополисты весьма хорошо сознают свою уникальность и активно ею злоупотребляют. А именно: требуют деньги за подключение сразу же. Документация еще на стадии разработки, строительство начнется в лучшем случае через два года, и до этих пор что-либо делать им нужно не будет, так что они фактически получают беспроцентный кредит на эти два-три года. Иначе как безобразной эту ситуацию назвать нельзя. Кстати, Центральный Банк недавно объявил, что он впервые за все постперестроечное время планирует повысить кредитную ставку.

Очень часто приходится слышать рассуждения, о том, что сельский житель в любом случае будет рваться в город, неважно за длинным рублем или за культурой и прочими благами цивилизации. Мэр категорически утверждает, что если нормальному сельскому жителю дать полноценное жилье, с нормальными коммуникациями и инфраструктурой, то никуда он от своей с детства привычной земли не уедет, так что гастарбайтерствовать в крупных городах придется кому-то другому.

Как строить? Мэр заявил, что его позиция однозначна. Строить на селе необходимо одно- или двухэтажные дома, и при этом выделять не формальный палисадничек, а полноценный приусадебный участок. По России есть печальный опыт, а именно: когда строители и власти принимали решение осчастливить сельского жителя квартирой в многоэтажном доме (неважно, по каким соображениям - экономическим или идеологическим), учитывали они все, кроме менталитета, который у сельского и городского жителя различны. Результаты всегда были самые плачевные. Если человека, выросшего на земле и к ней привыкшего, от нее насильственно оторвать, то в результате получим домино, карты, потерянность и самое страшное российское пьянство.

Во-первых, это типовое строительство. Москва, как столица, готова предоставить всю необходимую документацию (а ее стоимость составляет около десяти процентов от стоимости строительства) бесплатно. Во-вторых, это опыт расселения пятиэтажек. Здесь много тонкостей, практически неизбежны ошибки (которые Москва не только сделала, но и научилась исправлять), и Ю.Лужков предлагает регионам их не повторять, а учиться на чужом опыте.


Стройкомплекс локомотив столичной экономики
В последней части доклада мэр сказал, что у Москвы у первой накопился колоссальный опыт строительства в новых условиях. И так как подавляющая часть участников ассамблеи - представители регионов, он предложил этим опытом с ними поделиться. Напомним, что в девяностые годы, когда была реальная проблема полного развала строительного комплекса, Москва не только не дала своему стройкомплексу развалиться, но и сначала его модернизировала, а потом сделала локомотивом экономики города и с его помощью решила многие социальные проблемы, за которые в подавляющем большинстве регионов еще и не брались. Этот опыт касается самых различных направлений строительства.

Поддаваться соблазну нельзя, ибо необходимо думать о сохранении рабочих мест в городе, в непосредственной близости от места проживания. Москва строит сегодня в таких промзонах технопарки для размещения малого и среднего бизнеса (который, кстати, дает более сорока процентов городского бюджета). Юрий Лужков считает сегодня малый и средний бизнес великой движущей силой государства, ибо, к большому сожалению, удельная эффективность государственных предприятий сегодня существенно ниже. Но этому бизнесу надо помогать, а не считать, что если он такой активный, пусть сам себе место под солнцем и обустраивает. Прежде всего, ему необходима площадь, а во- вторых возможность подключения ко всей требующейся инфраструктуре. И обеспечить это дело не самого бизнесмена, а городских властей, которые в развитии этого бизнеса заинтересованы.


Технопарки вместо промзон
Отдельный и весьма ценный опыт промзоны и вывод производств. Безусловно, в крупном городе крупнотоннажным промышленным производствам не место. Москва, в частности, практически вывела аж в Смоленскую область завод Серп и молот (естественно, в процессе вывода радикально его модернизировав). Освободилась промзона - образовалась огромная строительная площадка. При сегодняшнем спросе на жилье возникает огромный соблазн этим самым жильем площадку и застроить.


В последнее время все большей популярностью у застройщиков пользуются проекты строительства малоэтажного жилья эконом-класса. Правда, эконом понимается не всегда одинаково, бывает, складывается впечатление, что под этим сегментом рынка подразумевается нечто более дешевое, чем загородная резиденция. Однако есть и общие черты у малоэтажных проектов. Получилось так, что сразу несколько девелоперских начинаний подобного рода, вышедших на рынок с 2006 года по настоящее время, оказались соседями они находятся в ближнем Подмосковье, в окрестностях Ленинградского шоссе. Мы решили провести краткий анализ данных новостроек на предмет инвестиционной привлекательности.

И в конце Ю.М. Лужков сказал, что самое дорогое в городе это земля. Нельзя решать сиюминутные проблемы за счет бесценных земельных ресурсов, ибо исправление подобных ошибок стоит дорого. В тех случаях, когда оно вообще возможно.

Цена метра в настоящее время вполне приемлемая для ближнего Подмосковья от 65,7 тыс. руб. Вроде бы хороший вариант для вложений, после завершения строительства цена обязательно вырастет. Однако не все так просто. Дело в том, что в Береге довольно крупные площади, однушки начинаются от 57 кв. м, а кроме того, в проекте очень много крупных трехкомнатных квартир. В результате приемлемая цена метра оборачивается крупным бюджетом покупки, что несколько портит инвестиционную привлекательность к сожалению, подобная ошибка присуща многим проектам ближнего Подмосковья.

Берег
Жилой комплекс Берег стал заметен на рынке еще в 2006 году, когда вовсю продавалась недвижимость в аналогичном поселке, где, правда, помимо квартир, присутствовали таунхаусы - Новой Опалихе. Реклама Берега мелькала в прессе весь предыдущий год и встречается до сих пор. Казалось бы, комплекс уже должен быть почти построен. Однако при посещении объекта она оказывается куда менее впечатляющей, чем ожидается изначально. Берег расположен у деревни Ивакино по другую сторону канала имени Москвы от города Долгопрудный. Если там преимущественно растут многоэтажные башни, то в Береге предусмотрено строительство 11 корпусов высотой в 7-8 этажей. Комплекс расположен прямо у канала, так что после завершения строительства будет иметь собственную набережную.

Ивакино-Покровское
В поселке Ивакино-Покровское работы скорее всего будут завершены в срок.


При этом строительные работы ведутся не особенно расторопно. К настоящему времени на площадке можно видеть только один дом, который действительно можно назвать близким к завершению. Иначе говоря, квартиру купить можно, но придется подождать ключей в лучшем случае год, а в худшем несколько лет.

Здесь 278 таунхаусов, расположенных на двух участках по разные стороны дороги, ведущей из старых Химок. Площади не очень крупные, в числе прочего было пять сблокированных домов примерно по 140 кв. м, однако как раз они были проданы в самом начале реализации проекта. Впрочем, насколько известно, застройщик намерен в новых проектах таунхаусов предусмотреть еще более скромные площади и собственно, более приемлемый для потребителя бюджет покупки.

Проект вышел на рынок осенью прошлого года. Помимо идеологии, направленной на маркетинговый эгалитаризм типовых городских квартир и таунхаусов в предместье, объект отличается быстрыми темпами строительства. Сейчас на площадке ведутся работы по строительству вторых и третьих этажей, и создается впечатление, что здесь мы наблюдаем редкий случай, когда строители намерены в точности выполнить обещание закончить работы к концу года и слово свое, кажется, сдержат.

Маленькая Шолтландия
В нескольких километрах по карте от поселка Ивакино-Покровское находится другая стройплощадка малоэтажный поселок Маленькая Шотландия. Он находится на окраине деревни Пикино, неподалеку от Поярково, где была некогда вотчина знаменитого русского политика 17 столетия Артамона Матвеева. Но если, выражаясь современным языком, премьер-министр царя Алексея Михайловича мог позволить себе выбирать место по вкусу, то в наше время приходится считаться с окрестностями, а среди прочего поблизости имеется аэропорт Шереметьево. Шумы тут есть и очень ощутимые. Кстати, в также расположенном неподалеку от аэропорта поселке Ивакино-Поврокское самолетов почти не слышно.

Трудно сказать об инвестиционной составляющей покупки недвижимости в поселке Ивакино-Покровское. Возможно, особенности проекта и повлияют на последующий рост цен. Однако данный вариант сам по себе будет просто удобен для жизни. Многие горожане копят деньги или берут кредит, чтобы, к примеру, переехать в квартиру, где у ребенка будет отдельная комната. Этот поселок как раз для них предлагается за те же деньги взять целый дом. Придется вложиться в ремонт, но зато на выходе получаем недвижимость гораздо более высокого социального статуса, чем заурядная городская квартира.

Предложение было бы крайне интересным, если бы не одно но: площади стартуют от 163 кв. м. При этом, повторимся, речь идет не о таунхаусах, а о квартирах. В итоге бюджет приобретения составляет 7-8 миллионов рублей. И не исключено, что со временем вырастет. Насколько вырастет инвестиционная привлекательность поселка по мере строительства судить трудно: разница между картинкой и реальностью здесь почему-то особенно бросается в глаза.
Хотя проект вышел на рынок только весной, на площадке есть уже почти построенные 2-этажные дома, другие находятся в стадии строительства. Однако при более внимательном осмотре создается впечатление, что строятся пока только дома первой линии, основная часть земли будущего поселка пока не освоена.

Маленькая Шотландия - проект достаточно специфичный. Здесь предлагаются апартаменты в квартирных домах, правда, совсем небольших на 4-6 семей. К апартаментам прилагаются участки по 2-4 сотки.

Мечта
Очень большой поселок в очень хорошем окружении. Строится между тремя озерами, Долгим, Круглым и Нерским, поблизости от Озерецкого лесничества. Ближайший населенный пункт поселок Озерецкий, который и служит ориентиром для путников, благодаря большой церкви 17 века.


Территория же, надо заметить, совсем не маленькая. Это позволяет надеяться на то, что здесь действительно со временем будет функционировать обширная социальная инфраструктура. В таком случае недвижимость в Маленькой Шотландии может стать привлекательной. Однако, помимо самолетов, регулярно взлетающих почти над поселком, здесь останется еще один мину, связанный с дорогой.

Во-первых, сроки завершения строительства не вполне понятны. К примеру, при посещении коттеджной части застройки признаки строительных работ вообще не были обнаружены. Во-вторых, инфраструктура. Жилье появится быстрее, чем она. В окрестностях есть лишь магазины сельского формата и ресторан. За остальным следует ехать в ближайший город, Лобню. В-третьих, транспорт. Проект, скажем так, сугубо американский по духу без машины здесь инвестору делать нечего. Можно, конечно, попытаться как-нибудь приехать сюда или доехать отсюда из Москвы общественным транспортом, но по дороге может пропасть всякая охота связываться с недвижимостью на природе. В-четвертых, опять транспорт, но уже в смысле пробок. Если ехать через Ленинградского шоссе проблемы все те, что и у Пикино, где строится Маленькая Шотландия. Можно ехать через Рогачевское шоссе, около которого собственно и ведется строительство. На этой трассе пробок не бывает никогда. Однако на нее еще надо попасть, то есть добраться по Дмитровскому шоссе до Лобни, а на выезде из нее, возможно, постоять на железнодорожном переезде (занимает это иногда до получаса). Машин на Рогачевском шоссе сейчас стало гораздо больше, чем года два-три назад, однако движение не затруднено. Есть предположение, что первая пробка здесь появится, когда будет полностью заселена Мечта.

Общая территория поселка порядка 260 га, строительство ведется пока на стартовых площадках. В Мечте будут представлены и коттеджи, и таунхаусы, и квартирные малоэтажные дома. Достаточно интересно предложение по квартирам. Здесь можно купить большое жилье по цене московской однушки. Однако при этом надо учитывать ряд факторов.



Главная --> Публикации