Главная --> Публикации --> Переменчивый стандарт Николай цветков построит киностудию в деревне глухово Как стать собственником гаража в кооперативе Большое ухо на ходынке Александр милявский: «город должен развиваться»

Тенденция, однако
Общее направление известно: пятикратный рост цены квадратного метра за пять лет не оставляет выбора. Казалось бы, после удара, нанесенного в августе 1998 года, среднему классу придется навсегда забыть о двухкомнатном гнездышке бизнес-класса в 150 кв. м. Но едва затянулись раны, народ принялся наверстывать упущенное, а застройщиков, заявивших проекты с однушками до 50 кв. м, коллеги за глаза называли хрущебниками. Однако и без всеобщего дефолта на амбиции среднего класса посыпались новые удары: 2001 год дал 25%-ный рост цен на недвижимость, 2003-й 40%, осень 2005-го осень 2006-го 100%.

При покупке квартиры на выбор влияет множество факторов: местоположение, социальная и транспортная инфраструктура района, микроклимат квартала, возможности для обустройства придомовой территории, а также видовые характеристики и уникальность проекта, если речь идет о жилье высокой категории, и технологические достоинства серии для дома эконом-класса. Конечно, возможности планировки и безопасность для всех. И, наконец, соответствие цены всему перечисленному. Правда, в большинстве случаев известный критерий цена качество оборачивается банальным хватит не хватит. И совсем немногие пытаются оценить ликвидность своего приобретения с учетом тенденций, формирующих требования следующего десятилетия. Например, к оптимальной, наиболее ликвидной площади квартиры соответствующего класса. Каковы они?

Еще дальше пошла компания Сити-XXI век: Прогнозируя дефицит качественных квартир небольших площадей еще несколько лет назад, рассказывает заместитель коммерческого директора по новостройкам Дмитрий Дементьев, компания учла его при проектировании домов второй очереди квартала Лазурный Блюз. Большинство квартир здесь однокомнатные площадью 39 кв. м, двухкомнатные площадью 62 кв. м, трехкомнатные 82 кв. м. Такие размеры позволяют применить различные варианты планировок, и в то же время выдержать цену на приемлемом уровне.

В последние годы проявилась тенденция к уменьшению метражей, по крайней мере, в бизнес-классе: для De Luxe, понятно, однушка в 40 квадратов это несерьезно, говорит руководитель пресс-службы компании ДОН-Строй Екатерина Куканова. Если еще года четыре назад в бизнес-классе однушки начинались где-то от 60 кв.м., то, например, в Доме на Беговой мы предложили от 43 метров, убедились в их востребованности и повторили в новом проекте Лосиный Остров.

Если в эконом-классе площадь однокомнатной квартиры не превышает 60 кв. м (45, 47, 52 кв. м), то в бизнес-классе она только начинается от 60 кв. м (65, 70 кв. м.), уверен начальник отдела маркетинга и рекламы ОАО Пересвет-Девелопмент Александр Козлов. Впрочем, эксперт предлагает и другие критерии помимо общей площади квартиры и традиционных престижности района, развитой внутренней инфраструктуры и т.п.

Экономнее некуда
Впрочем, часть экспертов ставит под большой вопрос саму связь однокомнатной квартиры около 40 кв. м с бизнес-классом (это неудивительно, если учесть, что оценка численности его аудитории - среднего класса России колеблется от 20% в правительственных источниках, до 6% - в неправительственных).

Во-вторых, немаловажным параметром классности является соотношение жилой (полезной) и общей площади. В эконом-классе площадь жилых комнат составляет около 60% общей. Например, в однушке площадью 40 кв. м комната должна занимать около 22 кв. м, в противном случае она вряд ли устроит покупателя. В квартире бизнес-класс площадью более 60 кв. м одна кухня занимает 15 кв. м. Еще больше приходится на холл, ванную, туалет, вспомогательные помещения. Под комнату остается около 25 кв. м. В случае двухкомнатной квартиры бизнес-класса при площади 100 кв. м на долю жилых комнат приходится около 48 кв. м.

Во-первых, площадь однокомнатной квартиры бизнес-класса равна или даже превышает площадь двухкомнатной квартиры эконом-класса, соответственно площадь двушка первого сравнима с площадью трешки второго.

Интересно, что разброс площадей других типов квартир в данном комплексе бизнес-класса не столь широк: для двухкомнатных от 80 до 90 кв. м, для трехкомнатных от 110 до 150 кв. м. При этом эксперт отмечает, что на столичный рынок выходят и квартиры бизнес-класса с минимальной площадью в 35-37 кв. м (однокомнатные) и 53-56 кв. м (двухкомнатные).

Искусство компромисса
Примирить две точки зрения на однокомнатный бизнес-класс 35-40 кв. м и 60-70 кв. м пытается директор по маркетингу Группы компаний КОНТИ Юрий Синяев: На основе проведенного нами исследования по объекту бизнес-класса Континенталь можно сказать, что среди однокомнатных предложений наиболее востребованными являются небольшие по площади квартиры от 40 до 70 кв. м.

Не на пользу многокомнатным квартирам развивается и рынок загородной недвижимости.

Приемлемые границы площадей элитного жилья Ю. Синяев приводит на примере комплекса Покровского-Глебово: Однокомнатные квартиры площадью меньше 70 кв. м являются наименее ликвидными. Оптимальный размер для двухкомнатной квартиры от 90 до 130 кв. м, для трехкомнатной от 110 кв. м. Более 35% от общего числа покупателей предпочитают приобретать многокомнатные квартиры с максимальной площадью. Впрочем, эксперт признает, что одной из самых заметных тенденций последних лет на рынке жилья бизнес-класса стало уменьшение доли больших от 250 кв. м площадей. Это связано с резко возросшей стоимостью квадратного метра и высокими, не всегда оправданными, эксплуатационными и коммунальными платежами.

Классовые противоречия
Противоречия в определении наиболее ликвидных размеров жилья бизнес-класса (а оценки, как видим, различаются почти вдвое!), вполне объяснимы: они связаны с промежуточным положением этого класса между экономом, где обычно чем меньше, тем лучше, и элитой, где обычно чем больше, тем лучше. Бизнес это, в сущности, то, что слишком много для эконома и слишком мало для элиты. Объективных и общепризнанных критериев различия классов все еще не существует, рынок перекошен: эконом-класс со столичного рынка практически выбит (почти вся панель идет на выполнение так называемых социальных нужд), то, что все-таки выходит на рынок по цене почти не отличается от бизнес-класса и уходит с первичного рынка в считанные дни.

У состоятельных людей уже есть загородные дома, в которых можно разместить комнаты-излишества, как то: бильярдная, каминная, сауна или тренажерный зал, говорит руководитель исследовательского центра компании МИЭЛЬ-Новостройки Борис Флексер. Таким образом, в городских квартирах остаются только самые необходимые комнаты.

Равновесие качества равновесие цены
Объективные критерии, позволяющие оценить отношение самого застройщика к своему объекту, все-таки существуют. Например, принимайте во внимание не позиционирование проекта, а количество комнат в квартирах.

Различие классов по строительному материалу тоже весьма условно. Разговоры о том, что кирпич дышит, а панель душит оставим поэтам: с экологической точки зрения кирпич и цемент хрен и редька. Причем, строительная себестоимость панели уже не уступает кирпич-монолиту. С эстетической стороны сравнивать два класса не менее сложно. Панель у нас, в отличие от мелкосборной европейской, так и не ушла от 3-ей улицы Строителей, но и индивидуальные проекты бизнес-класса не блещут разнообразием. Иначе и быть не может в условиях, когда главное требование к архитектору втиснуть на участок максимум жилой площади. А строится бизнес уже почти везде от ЦАО до самой МКАД. Как пошутил один риэлтор, облицуйте эконом, вот вам и бизнес. Рынок эконом-класса в Москве практически уничтожен, а значит, нужно разбираться, какой бизнес настоящий, соответствующий цене, а какой облицованный эконом-класс.

Поэтому, чем выше классность объекта, тем больше многокомнатных квартир строит девелопер. Чем ниже тем больше одно- и двухкомнатных. В бизнес-классе соотношение между многокомнатными и небольшими по площади квартирами девелоперы стремятся соблюдать в равных пропорциях.

При сделках с жильем элит-класса люди стремятся покупать максимальные по площади квартиры, в то время, как в эконом-классе минимальные, говорит Ю. Синяев.

Из чего следует, что разница стоимости квартир бизнес-класса находится в наименьшей зависимости от количества комнат.

Кое-что подсказывает и цена квадратного метра. В эконом-классе, говорит генеральный директор МИЭЛЬ-Брокеридж Алексей Шленов, существует закономерность: чем меньше площадь квартиры, тем выше стоимость квадратного метра. К примеру, однокомнатная квартира в хрущевке площадью 30 кв. м стоит сейчас примерно $190 тыс., следовательно, цена одного квадратного метра около $6,3 тыс., трехкомнатная же квартира площадью 52 кв. м в этом же доме будет стоить в среднем $260 тыс., таким образом стоимость одного квадратного метра опускается до $5 тыс. Это связано с тем, что в сегменте эконом потребительская активность направлена именно на однокомнатные квартиры, трехкомнатное жилье покупают в первую очередь для сдачи в аренду. В премиум-классе, по словам эксперта, ситуация зеркальная: чем больше площадь квартиры, тем выше стоимость квадратного метра.

Квартира большая четыре туалета
По мнению Б. Флексера, сегодня во всех сегментах наблюдается тенденция к улучшению жилищных условий. Так, если еще несколько лет назад наибольший спрос наблюдался на однокомнатные квартиры, то сейчас востребованы двух- и трехкомнатные, а в сегменте бизнес-класс возрос спрос на четырехкомнатные квартиры. При этом эксперт задает весьма высокую планку ликвидности даже к жилью эконом класса: для однокомнатных 40-50 кв. м, двухкомнатных 50-65 кв. м, трехкомнатных 70-90 кв. м, и четырехкомнатных 110-120 кв.м.

По мнению А. Шленова, когда рынок недвижимости стабилизируется, наибольшим спросом будут пользоваться полноценные двухкомнатные квартиры, площадью 60-65 кв.м.

Ставь батут и прыгай
По данным управляющего директора Vesco Realty Сергея Салниса, картина выглядит несколько иначе: Наиболее востребованными в сегменте элитной недвижимости являются квартиры площадью 200-300 кв. м. с тремя спальнями. Стоимость такого жилья составляет от $4 млн. до $8 млн. В то время как в более дешевом сегменте наиболее востребованы квартиры, площадь которых в два раза меньше 100-150 кв.м., а стоимость варьирует от $350 тыс. до $1,2 млн..

Необходимо отметить тенденцию ухода от советской шкалы измерения комфорта в квадратных метрах в измерение в спальнях. Естественно, чем выше класс жилья, тем тенденция проявляется ярче. Для покупателей элитной недвижимости очень важно соответствие площади количеству спален и ванных комнат, говорит директор департамента городской недвижимости компании Усадьба Екатерина Батынкова. Наиболее популярны (37% сделок в 2007 первом квартале 2008 г.) четырех- пятикомнатные квартиры площадью 150-200 кв. м. с 3-4 спальнями и минимум 2 полными санузлами плюс гостевой туалет, а при покупке квартиры без отделки возможность проектирования достаточного количества ванных комнат.

Несомненно, площадь квартиры является одним из самых важных критериев, подтверждает Е. Батынкова. Однако не менее важно планировочное решение с логичным расположением коммуникационных систем, и, что очень важно, окон.

Оба эксперта сходятся в том, что помимо площади и количества спален, огромное значение имеет качество планировочного решения.

Понятно, что причина здесь не в каких-то ошибках проектирования. Причины проще, объясняет директор территориального отделения Центральное МИАН-агентство недвижимости Павел Косов. Скажем, существующие нормы инсоляции, вернее, методики их исчисления, довольно странные: измеряется не время освещения на квадратный метр площади квартиры, а время освещения, собственно, окна. Если участок почти полностью находится в тени соседних зданий, то застройщик не может спланировать в новостройке двух-трехкомнатные квартиры с двумя-тремя окнами соответственно: большая их часть окажется в вечной тени. Тогда он идет на хитрость: планирует однокомнатные студии с единственным окном в единственной освещенной стене.

На рынке элитной жилой недвижимости нередко встречаются объекты, площадь которых составляет порядка 200-250 кв.м, продолжает С. Салнис. Казалось бы, одно из самых востребованных предложений по площади, тем не менее, в квартире всего 1 или 2 спальни. В результате, такой объект может экспонироваться на рынке достаточно долго.

В комплексной застройке бизнес-класса квартиры площадью 40-50 кв. м востребованы рынком, говорит директор по маркетингу и продажам ОАО Квартал Сергей Лушкин. Но такие квартиры, тем более, когда они продаются с начальных стадий строительства по более низким ценам, скрывают в себе опасность заселить дом социально неоднородным составом жильцов. В дальнейшем такое относительное социальное расслоение может вылиться в сложности управления домом, когда одна часть собственников (с меньшими доходами, а соответственно и потребностями) выступает за сокращение статей расходов на содержание и эксплуатацию жилого комплекса, а вторая часть собственников, наоборот, желает видеть максимальное количество опций в содержании дома. Развитие конфликта интересов, продолжает эксперт, может опустить статус дома до уровня эконом, а девелопер получит антирекламу, не оправдав ожиданий состоятельной группы собственников. А ведь именно эта категория является потенциальными покупателями новых квартир.

Не ошибись с бизнесом
Лучшие шансы построить действительно ликвидное жилье высокой категории имеют компании, осваивающие, реконструирующие, достаточно большой и компактный район (в сущности, только такие компании, числом не более десятка, и останутся в Москве в ближайшие годы). Масштабные проекты позволяют оптимально планировать не только размещение транспортной и социальной инфраструктуры, положительно сказываются на его архитектуре, но и позволяют учитывать многие другие аспекты, повышающие капитализацию района. Позволяют отличить, скажем так, бизнес + от бизнес , который занимает место эконома.

В элитном сегменте двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры занимают и составляют: 90-100 кв. м (20-30%), 130-150 кв. м (40-50%) и 160-180 кв. м (20-30%). Кроме того, в элитном комплексе до 10% квартир составляют пяти-шестикомнатые в 200-220 кв. м. Естественно, девелоперу следует предусмотреть заказы отдельных клиентов на квартиры с большим числом комнат и изначально дать архитекторам задание на возможность нескольких вариантов блокировок этажа.

И двушка неликвид?!
Наиболее ликвидны для двух-, трех- и четырехкомнатных квартир бизнес-клосса, по мнению С. Лушкина, соответственно 70-80 кв. м, 100-120 кв. м и 130-140 кв.м. Число квартир каждого типа составляет в жилом комплексе соответственно 30-40%, 40-50% и не более 20% от общего числа. Многокомнатные квартиры, как правило, не проектируются, но предусматривается возможность объединения, например, двух двухкомнатных квартир.

* отказ от проектирования однокомнатных квартир в данной категории как не отвечающих представлению о комфортном жилье;
* уменьшение общей площади квартир. Например, до 2005 года в данном сегменте спросом пользовались двушки в 110-120 и даже 130 кв. м, в отличие от 90-100 кв. м сегодня;
* увеличение числа вариантов трехкомнатных квартир как наиболее востребованных;
* отказ от проектирования двухуровневых квартир.

Эксперт перечисляет тенденции, наблюдаемые с конца 90-х годов в элитном сегменте:

Площадь ничто
Но не меньшее значение, чем площадь квартир, имеют правильные планировочные решения. С. Лушкин перечисляет основные требования к ним:

Причину ухода покупателя от двушек в бизнес-классе в отличие от эконома, поясняет П. Косов: Уже сегодня двухкомнатные квартиры продаются дольше одно- и трехкомнатных: для одного человека много, на семью мало. Исходя из благоприятного прогноза развития страны, можно предположить, что ликвидность двушек в сегментах выше эконома будет падать.

* отсутствие коридорной системы (нежилая зона может быть представлена несколькими холлами, обеспечивающими зонирование всей площади квартиры (прихожая, гостевой холл, хозяйский (приватный) холл));
* обязательны вспомогательные помещения: кладовые, гардеробные комнаты, ниши под встроенные шкафы;
* количество санузлов в квартире и их площади должны позволять формировать постирочные зоны или отдельные постирочные комнаты;
* наличие в квартирах лоджий/балконов (приоритетное расположение при кухне-столовой).

* зонирование пространства квартиры на гостевую и приватную зоны (чем выше заявленный девелопером статус жилого комплекса, тем существеннее данное требование);

В общем, закончить придется в стиле: лучше быть богатым и здоровым. Если вы нацелились на однушку в эконом-классе, то опасаться вам нечего: это жилье ликвидно всегда и везде, и пожелаем вам в нем не задерживаться. Если цель бизнес-класс, то, очевидно, наиболее востребованными в следующем десятилетии будут трешки и достаточно большие двушки, поддающиеся перепланировке в сторону увеличения числа комнат. Но не за счет холлов, лоджий и встроенных шкафов. Ну, а если замахнулись на элиту, берите квартиру как можно больше: не пропадет.
Первый коттеджный поселок появился около 15 лет назад. С тех пор многое изменилось. Поселков на рынке стало десятки и сотни. Однако в последнее время все больше и больше набирает обороты тенденция к укрупнению поселков. Вместо нескольких десятков домиков, девелоперы теперь возводят целые города.

Еще одно требование добавляет П. Косов: Сегодня, в бизнес или элитном сегменте люди неохотно приобретают квартиры без отделки, особенно если уже есть опыт организации ремонтных работ и проживания в квартире с грохотом перфораторов у соседей в течение нескольких лет после заселения.

Впервые о тенденции значительного укрупнения проектов загородных жилых комплексов было заявлено в мае 2006 года, вспоминает генеральный директор компании Усадьба Евгений Иванов. - Тенденция стала заметной благодаря действительно крупным проектам, первые из которых были анонсированы в 2005 г. (Рублево-Архангельское, проекты компании ОПК).

Давайте начнем с определений. Мегапроект девелоперский проект, предусматривающий освоение территории по единому генеральному плану площадью свыше 100 га. Но фактически на таком участке строится город с единой архитектурной и ландшафтной концепцией. Там есть вся необходимая инфраструктура коммунальная, социальная и транспортная. В таких городах строятся бизнес-центры, школы, детские сады и даже целые торговые улицы.

Большая часть мегапроектов предназначена для постоянного проживания, но бывают предназначенные для проведения выходных дней и сезонного отдыха (Остров Истра, Рузская Швейцария, Другие берега). Дома в мегапроекте могут быть представлены несколькими форматами. Как правило это коттеджи, таунхаусы и апартаменты. Но чаще всего девелопер предпочитает строить однотипные дома коттеджи.

Все проекты, которые на сегодняшний день строятся или еще только заявлены, можно разделить на две группы: проекты с единой неделимой территорией (Agalarov Estate, Millenium Park, Рублево Архангельское); проекты комплексного освоения территорий, пула земельных участков (А-101, Рузская Швейцария, Большое Домодедово).

Но в целом, как правило, объекты в таких мегапослеках более высокого класса, чем в обычных городах-спутниках Москвы. В основном цены варьируются от $2,5 млн. до $8 млн., но встречаются и более низкие $1 2, 5 млн. Более точный уровень цен на жилье в таких проектах на сегодняшний день определить сложно, поскольку в целом продажи в них еще не открыты.

Однако проекты подобного рода обладают всеми необходимыми для жизни объектами инфраструктуры, начиная от спортивных площадок и магазинов и заканчивая крупными социальными и культурными объектами, такими как школа, детский сад, кинотеатр, поясняет исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. - В образующихся населенных пунктах предусматривается возможность ведения трудовой деятельности, создание рабочих мест формируются деловые центры и промышленные зоны.

Бесспорно, реализация такого огромного количества заявленных проектов положительно скажется на развитии рынка недвижимости. Скорее всего, в Москве уже не будет строиться доступное жилье. Потребителями московского рынка станет довольно узкая аудитория, способная себе позволить приобретение квартир по $5-6 тыс. за метр, - считает начальник отдела анализа рынка компания Масштаб Игорь Лебедев. Основная же часть населения будет ориентирована на жилье попроще. Поэтому за счет реализации заявленных проектов, ориентировочная стоимость которых будет ближе к подмосковным ценам, спрос будет лучше удовлетворен.

А житель кто?
На сегодняшний день на рынке загородной недвижимости не менее 20 строящихся и заявленных мегапроектов. Одни из самых крупных - Большое Домодедово (11 млн. кв.м жилья на 3000 га, 11 млрд. долларов инвестиции) и Рублёво-Архангельское (2,7 млн. кв.м жилья на площади 430 га). Это долгосрочные проекты, рассчитанные как минимум на семь-десять лет. Все они располагаются от 3 до 15 км от Москвы, - поясняет директор по развитию компании Paul's Yard Балла Фай.

Что нам стоит город построить?..
Но и риски при реализации масштабных проектов значительно повышаются, поскольку ситуация на рынке за длительные сроки может значительно измениться. Кроме того, сегодняшний день в России нет опыта строительства частных городов, поэтому реализация подобного рода проектов является очень сложным вопросом даже для крупных девелоперов. Многие застройщики берутся за такое строительство без сформированной команды, способной грамотно его реализовать. А ведь масштабная застройка подразумевает не только огромные финансовые затраты, но и невероятные трудозатраты.

Но строительство мегапроектов выгодно и самому застройщику. Здесь действует принцип масштаба производства. При выборе между возведением одного крупного поселка, или нескольких небольших, застройщики, как правило, предпочитают один крупный проект. Гораздо удобнее вести строительство в одном месте, чем инициировать и контролировать застройку на нескольких строительных площадках. При строительстве одного крупного объекта экономится и время, и ресурсы, - поясняет руководитель аналитического центра корпорации ИНКОМ Дмитрий Таганов.

Большие риски будут сопровождать проект в процессе реализации. Поскольку объемы жилья очень велики, сроки окупаемости проекта сильно возрастут. Например, в поселке Княжье озеро на 650 домов продажи уже идут в течение 5-и лет, большая часть домов реализована, но до сих пор есть непроданные объекты, - поясняет Мария Литинецкая.

Также сложный процесс представляет собой проектирование комплексной застройки крупных земельных массивов - сейчас не существует больших частных проектных организаций, способных в полной мере выполнить данную задачу. В виду этого девелоперы вынуждены обращаться к иностранным организациям, а их проекты нуждаются в адаптации под российские условия и строительные нормы (СНиПы).

Недвижимость во Франции пользуется стабильным и высоким спросом. Эксперты сравнивают покупку виллы на Лазурном берегу с гонками Формулы-1 -настолько захватывающими и интересными бывают перипетии во время аукциона. Растущему интересу россиян к Франции не мешают ни сложности при оформлении сделки, ни то обстоятельство, что покупку квартиры в Париже с инвестиционными целями едва ли можно рассматривать.

В целом же, комплексное освоение больших земельных массивов является очень интересным проектом на сегодняшний день, поскольку оно позволяет с нуля сформировать новую, более комфортную и современную среду обитания для населения.

Сейчас во Франции наблюдается замедление роста цен на квартиры они повышаются лишь на уровне инфляции в популярных туристических и курортных местах, а также в крупных городах. В других, менее привлекательных районах страны, цены не растут вообще, в некоторых даже понижаются.

Франция одна из красивейших стран Европы. Она имеет границы со многими европейскими странами, три морских побережья, горы и равнины. И это делает ее особенно привлекательной европейской страной для приобретения недвижимости.

Главным образом потому, что покупка квартиры в стране это роскошь, подтверждение определенного уровня доходов и статуса. Так, после приобретения недвижимости на Лазурном берегу новый домовладелец автоматически присоединяется к малочисленной касте граждан, для которых обладание средиземноморской виллой является не столько демонстрацией собственных финансовых возможностей, сколько неким отличительным знаком, вроде ношения дорогих швейцарских часов. Любой, поселившийся здесь житель, вне зависимости от собственного желания будет причислен обывателями к селебритиз, праздное времяпровождение которых призваны скрасить кинофестиваль и сменяющие друг друга концерты поп-звезд в Каннах, карнавалы, оперные и балетные постановки лучших мировых театров в Ницце, джазовый фестиваль в Жуан-ле-Пене, парусные регаты в Сен-Тропе и, разумеется, лучшие художественные галереи, - отмечает гендиректор компании CENTURY 21 Sun Realty Яна Бердникова.

Поэтому приобретение жилой недвижимости во Франции более целесообразно для сохранения средств, чем для увеличения капитала. Однако, несмотря на это, здесь наблюдается достаточно высокий и стабильный спрос. Так, аукционы недвижимости на Лазурном берегу такое же захватывающее мероприятие, как гонка Формулы-1 на Гран-При в Монако.

Праздник, который всегда с тобой
По словам экспертов, самыми привлекательными для покупки районами Франции в настоящее время считаются Париж с его пригородом, ну и, конечно же, Лазурное побережье Франции. Ценового предела в данных регионах нет. Представлены как эксклюзивные, очень дорогие виллы и замки, так и менее дорогостоящие апартаменты и квартиры.

Естественно, такую роскошь может позволить себе отнюдь не каждый. Лидерами среди покупателей недвижимости в стране являются французы, англичане и граждане США. Россияне составляют всего 10%, - приводит статистику руководитель направления зарубежной недвижимости ипотечно-риэлторской компании Кредит-Макс Максим Залевский.

В принципе купить квартиру в столице Франции можно и за очень небольшие деньги, располагая суммой от 30-40 тысяч евро, но это будет комната площадью 10 метров, - отмечает Бердникова. Чтобы приобрести что-то приличное, как это делают наши соотечественники, нужно рассчитывать на сумму 170-200 тыс. евро, - констатирует руководитель отдела зарубежной недвижимости компании БЕСТ-Недвижимость Юлия Титова. - Этих денег хватит, чтобы стать собственником небольшой однокомнатной квартиры в достойном районе Парижа. В наиболее престижных районах города окрестностях Лувра, Эйфелевой башни и Елисейских полей цены выше. В 16-ом, 17-ом округах Парижа квартиры очень дорогие: 50 кв.м. стоит от 600 тыс. евро, плюс придется делать ремонт, а сдавать такую квартиру можно тысяч за 5 в месяц.

В Париж есть смысл инвестировать с точки зрения безрисковости вложений - цены не падают, в некоторых районах бывают периоды стагнации, но при этом существуют 16-ый и 17-ый округа, где даже в период стагнации есть рост цен 8-9% в год, - говорит Бердникова. Стоимость одного квадратного метра недвижимости в столице Франции сейчас колеблется от 4,5 до 6 тысяч евро. Эксклюзивные варианты апартаментов достигают стоимости 12 тыс. евро за кв.м. Недвижимость же в пригородах Парижа оценивается от 1,5 4 тысяч евро.

Дворец в Каннах площадью 1 385 кв.м. на территории парка 38 000 кв.м. с видом на море и горы стоит около 16 500 000 евро, приводят пример в компании CENTURY 21 Sun Realty. Вилла класса De Luxe в Сан-Тропе площадью 500 кв.м. с видом на море на земельном участке 6000 кв.м. оценивается в 25 000 000 евро.

На вкус и цвет
Стоимость недвижимости на Лазурном берегу - юго-восточном регионе страны, где самый теплый климат во Франции, достаточно высока. Покупая жилые объекты в Каннах, Ницце, Монако или Сан-Тропе придется выложить от 5-12 тысяч евро за кв.м. Особо ценятся в этих регионах виллы размером от 300 - 400 кв. м.

Из новых тенденций на рынке недвижимости Франции эксперты также отмечают появившийся спрос россиян на замки, которые нуждаются в реставрации. Их стоимость составляет от 1 3 млн. евро до десятков миллионов евро. Стоит отметить, что государство заинтересовано в таком сотрудничестве. Оно предоставляет на время реставрации налоговые льготы и выгодные кредиты, тем самым привлекая инвесторов и бизнесменов со всего мира, говорят эксперты из компании AVC. Однако всегда нужно иметь в виду, что замки относятся к памятникам архитектуры и государство предъявляет особые требования к их владельцам нельзя менять внешний вид объекта, возможна лишь внутренняя перепланировка, да и то только в случае разрешения местных властей.

Кроме Парижа и Лазурного берега эксперты также советуют обратить внимание и на другие районы Франции. В последнее время модным стало увлечение горными лыжами, и это не могло не отразится на рынке недвижимости. Большим спросом стала пользоваться недвижимость в горах Франции. Так, стоимость домов и апартаментов в Альпах за последний год возросла в среднем на 7%, - говорит Залевский.

В любом случае сделка проходит процедуру оформление у нотариуса, который всегда представляет интересы государства. Сначала происходит предварительная проверка документов нотариусом для допуска до регистрации, а примерно через 1-2 месяца - сама сделка.

Сделка с французским акцентом
Иностранцу удобнее воспользоваться услугами агентства по продаже недвижимости, советуют эксперты из AVC. Специалисты агентства помогут выбрать подходящий объект, объяснят особенности законодательства, расскажут о дополнительных расходах и налогах, порекомендуют банк для открытия счета и т.п. В некоторых случаях агентство имеет эксклюзивный договор на продажу объекта, и его покупка возможна только через это агентство, даже владелец не имеет права продать его напрямую. Обратиться в агентство возможно как во Франции, так и в России. Цена покупки от этого не меняется. Но если есть большое желание и хорошее знание страны и языка, то можно покупать прямо у продавца, советуют эксперты.

Кроме того, сделки по купли-продажи недвижимости с участием иностранцев контролируются государством. Поэтому при оплате по сделке вы можете столкнуться с некоторыми трудностями. Французское законодательство запрещает операции с крупными суммами наличных денег, а банковские операции при суммах свыше 10 тыс. евро отслеживаются соответствующими органами. При прохождении через банк крупных сумм, иностранные граждане обязаны подтвердить происхождение такой суммы.

Важно помнить!
Приобретение недвижимости во Франции для многих граждан осложнено некоторыми условиями, отмечают эксперты. В первую очередь, речь идет о визовом режиме. Обладание недвижимостью в стране не дает российскому гражданину право на постоянное пребывание вида на жительство. Французское посольство выдает многократную шенгенскую визу установленного образца сроком 180 дней в году, либо туристическую визу на 90 дней для 2 поездок, либо долгосрочную визу. Можно также оформить временный вид на жительство во Франции сроком от 1-5 лет. Для этого существует несколько путей: заключение трудового контракта, получение карты коммерсанта и или зачисление на обучение во французском учебном заведении.

Население страны - около 58 млн. человек. Францию населяют преимущественно французы. Однако, в связи с мощным потоком миграции, этнический состав страны значительно изменился. В стране проживает много португальцев, итальянцев, испанцев, марокканцев, турок, алжирцев, выходцев из других африканских стран. Подавляющая часть населения (более 80%) исповедует католицизм. Официальный язык французский.

Справка
ФРАНЦИЯ, Французская Республика, государство в западной части Европы, по площади занимает первое место среди западноевропейских стран. Общая площадь страны 551 500 кв. км. Франции принадлежит остров Корсика в Средиземном море. Граничит с Бельгией и Люксембургом на северо-востоке, Германией, Швейцарией и Италией на востоке, Испанией на юге. Омывается водами Атлантического океана на западе, пролива Ла-Манш на северо-западе и Средиземного моря на юге. На территории Франции представлены разнообразные ландшафтно-климатические условия, сельское хозяйство и промышленность отличаются высоким уровнем развития и передовой технологией.

Лион издавна известен продукцией своей текстильной промышленности шелковыми тканями. Сейчас этот город также центр машиностроения и химической промышленности. Марсель - главный порт на юге страны.
До недавних пор игроки рынка торговой недвижимости не ставили вопрос о безопасности объектов на первое место. Хотя базовый набор технических решений, обеспечивающих сносную охрану, включали в любой проект. В первую очередь это средства пожаротушения, дымоудаления, звукового и голосового оповещения, а также охранное телевидение (более или менее широкий спектр камер по периметру здания и внутри него) и системы контроля доступа. Теперь популярной стала тема комплексного подхода к обеспечению безопасности ТЦ. Внедряя его, девелоперы, управляющие и арендаторы получают шанс на порядок снизить риск внешних и внутренних угроз.

Столица страны, Париж, расположен на реке Сена. Это самый крупный промышленный центр государства. Если Франция законодательница мод, то внутри страны именно Парижу принадлежит в этом решающая роль. В нем производится 1/3 всей продукции швейной промышленности. Париж - важный культурный центр страны.

Теперь ситуация меняется. И чем дальше, тем заметнее. Уже к 2010 году инвестору, девелоперу и собственнику для успешной реализации проекта понадобится явное конкурентное преимущество. Таковым может стать уровень безопасности ТЦ, а также степень технологичности охранных систем. По мнению экспертов компании Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko (CWSR), на нынешней стадии развития рынка методов, гарантирующих стопроцентную безопасность торгового комплекса, пока не существует. Однако при правильно разработанной концепции можно добиться значительного эффекта.

На заре рынка договор аренды между владельцем ТЦ и ретейлером могли сводить лишь к четырем пунктам, в которых было обозначено местоположение объекта, стоимость квадратного метра, размеры помещений и поэтажный план, рассказывает генеральный директор Facilicom Эдуард Апсит. Еще лет пять назад арендатор практически не обращал внимания на охранные решения.

Комплексный подход
Торговые центры составляют группу риска в длинной цепи объектов коммерческой недвижимости. Если, например, складской комплекс уязвим как хранилище ценной продукции, то слабым местом ТЦ является помимо самого наличия в нем массы дорогих товаров еще и присутствие покупателей.

Решения по безопасности тесно связаны как с конструктивными особенностями здания, так и с характером прилегающей к нему территории. Поэтому некоторые решения необходимо закладывать в объект еще на стадии проектирования. Часто девелоперам приходится в буквальном смысле перекраивать элементы торговых комплексов на разных этапах строительства, если технические системы безопасности появились в проекте уже после того, как приступили к его реализации.

При разработке концепции безопасности торговых центров опытные специалисты предусматривают как технические системы, помогающие защитить здание, рабочие процессы, так и профессиональную службу охраны. Эксперты не устают повторять, что безопасность превращается в концепцию только тогда, когда она представляет собой отдельный, тщательно продуманный проект такой же, как и проект самого торгового центра. В противном случае ни одна система защиты не сможет эффективно противостоять различным угрозам.

Безопасность объекта означает в первую очередь снижение риска внешних и внутренних угроз. Если под первыми мы понимаем стихийные бедствия или террористические акты, то вторые как раз чаще всего исходят от персонала, работающего в здании, считает директор аналитического департамента компании-интегратора iSES Василий Гнатив. Сотрудники, к сожалению, могут стать виновниками пожаров, если нарушат правила техники безопасности, или организаторами краж.

Техника на грани фантастики
Сегодня ведущую роль в концепции безопасности специалисты отводят техническим системам. Они позволяют получать оперативную информацию о процессах, происходящих в здании и на прилегающей территории, а также о неисправностях самих систем, помогают быстро реагировать на чрезвычайные ситуации, экономят время и деньги владельца объекта. Перекладывая 80% ответственности за безопасность на технику, собственник и управляющий сокращают количество персонала, защищают бизнес от издержек, связанных с человеческим фактором. Инвестиции в названные системы напрямую влияют на рост дохода компании, снижают финансовые риски.

Концепция комплексной охраны объекта складывается из нескольких составляющих: безопасности экономической, информационной, пожарной, физической и т. д. В этом случае она становится уже частью корпоративной культуры компании-девелопера, собственника, управляющего, арендатора и других участников проекта, отмечает В. Гнатив.

Несколько слов следует сказать об особенностях установки современных противопожарных систем. Некоторые торговые объекты, такие, например, как гипермаркеты сети Карусель, представляют собой универсальные залы-склады, помещения со стеллажным хранением (обычно в несколько ярусов). Они отличаются увеличенной высотой потолков. Из-за этой конструктивной особенности дымовые или тепловые детекторы монтируют на промежуточных ярусных конструкциях (на металлической сетке, арматуре). В подобных ТЦ эффективно работает опять же многоярусная система влажного пожаротушения, в том числе дренчерные установки, создающие в автоматическом или ручном режиме водяные завесы.

Немаловажное значение имеет также комплекс противопожарных мер. Собираясь заключить договор с владельцем ТЦ, арендаторы обычно интересуются наличием письменного заключения об оценке пожарной безопасности здания, способами эвакуации, выясняют, установлена ли система аварийного освещения, какие средства используют для объявления тревоги. На этапе строительства объекта можно интегрировать несколько систем безопасности, включая противопожарную, в единый комплекс, управляемый с диспетчерского пульта. Это позволит персоналу оперативно принимать решения в случае возгорания.

Вполне естественно, что организация противопожарной безопасности отбирает у ТЦ полезную площадь. Например, помещение в 12 тыс. кв. м по нормам придется разделить на четыре отдельных зала. Но есть альтернатива уже упомянутая дренчерная система, которая в случае возгорания создаст своеобразные водяные стены и таким образом ограничит распространение огня. К примеру, в Мосмарте на Ярославском шоссе дренчеры расположены там, где находятся кассы. В торговом центре Атриум ими поделен на отсеки весь центральный коридор молл.

Как полагает Ирина Малоземова, руководитель проектного бюро компании Leon Group, на стадии проектирования объекта решения, связанные с его пожаробезопасностью, на 70% определяют планировку и размеры помещений. К примеру, существует общепринятая норма: из каждой точки магазина человек должен пройти не более 80 100 м до эвакуационного выхода. И чем больше площадь того или иного зала, находящегося в торговом центре, тем больше в нем должно быть пожарных выходов и тем шире коридоры, по которым проходят покупатели.

Охранную сигнализацию применяют в ТЦ чаще всего для защиты здания по всему периметру, а также внутренних помещений. Ее устанавливают в нескольких зонах. Самыми уязвимыми считаются территории приемки и погрузки товара. Во внутренних помещениях слабо защищены обычно все дверные и оконные проемы. Сигнализационные зоны определяются экспертами компании-интегратора исходя из планировки помещений и зависят от возможностей внутренней службы безопасности. В незащищенных местах устанавливают различные приборы: датчики движения и акустические, реагирующие на разбитое стекло, внутренние и внешние сирены, пассивные и активные инфракрасные барьеры и др.

В крупных торговых комплексах, где кроме залов для посетителей есть хранилища и офисы, применяют различные системы контроля доступа (СКД). Основные задачи их использования разграничение прав доступа в помещения, учет рабочего времени и мониторинг пребывания сотрудников в хранилищах и офисных помещениях ТЦ. СКД может работать автономно или же совместно с системой телевизионного наблюдения и охранно-пожарной сигнализацией. С помощью СКД для каждого конкретного посетителя изменяют коды доступа в те или иные зоны здания. Применение же интегрированного решения, когда всем оборудованием управляют с единого пульта, позволяет собственнику сократить затраты на содержание комплекса технических систем безопасности примерно на 15 20%.

В торговом центре все технические средства безопасности, как правило, интегрированы и включены в общий комплекс автоматизированных систем управления зданием. Можно смело утверждать, что прошли те времена, когда системы охраны работали автономно, подчиняясь каждая своему диспетчеру. Директор по безопасности компании Регионы-Менеджмент Евгений Каштанов рассказывает, что девелопер санкт-петербургского ТЦ Июнь предпочел дедовским методам полную компьютеризацию систем здания. Все автоматизированные устройства центра подключены к общему диспетчерскому пульту. Интегрированная система работает как целостный организм, каждой частью которого управляет электронный мозг.

Система охранного телевидения (СОТ) обеспечивает визуальный мониторинг практически всех зон, что сводит к минимуму число сотрудников охраны, а также осуществляет запись и хранение изображений, которые могут быть использованы при проведении расследований ЧП. Как и на складе, в ТЦ функции СОТ незаменимы в зонах риска. При установке системы видеонаблюдения организуют, как правило, два автоматизированных рабочих места. Одно для дежурных, которые следят за исправностью системы и происходящим в здании, второе для руководителя контрольно-пропускной службы.

Среди зарубежных производителей в особой чести компании Siemens, Johnson Controls, Schneider Electric. Среди систем видеонаблюдения лучшими считают японскую Panasonic и корейскую Samsung. Из числа изготовителей беспроводных технологий наибольшей популярностью пользуются компании Jennic, Ember, Freescale. Впрочем, по мнению экспертов, многое зависит не только от качества или надежности оборудования, но и от того, на каком этапе и кем были установлены системы безопасности.

Однако многие игроки рынка пока еще сомневаются в необходимости установки технических средств охраны. Одни девелоперы никак не решат, стоят ли затраты того эффекта, который они получат во время эксплуатации ТЦ. Другие не доверяют всему новому и считают старые методы более надежными. По большому счету, интегрированные системы только проходят обкатку, считает Е. Каштанов. Обычно, закупив их у российских производителей и установив, техники начинают что-то дорабатывать и переделывать. Тем не менее 50% отечественных девелоперов предпочитают оборудование наших компаний. Особой популярностью пользуется продукция под брендом Болид.

Как полагает Роман Чепцов, директор по развитию компании Prime City Properties, все работники торгового объекта должны проходить инструктаж по безопасности и регулярные тренинги. Прогрессивной практикой считается периодическое проведение учебных тревог во время работы ТЦ, хотя в России это еще не вошло в моду, заявил Э. Апсит. Это характерно в основном для иностранных компаний, уточнил он. С его точки зрения, в торговом центре сложнее организовать эвакуацию, чем в бизнес-центрах, так как в помещениях магазинов всегда много людей, с которыми по понятным причинам невозможно заранее провести тренинг. Поэтому в чрезвычайной ситуации более всего востребованы именно охранники, а не технические системы. Полностью полагаться на электронные устройства не следует. Любой сбой может привести к катастрофе, если работу охранного комплекса не будет контролировать опытный специалист.

Человеческий фактор
Управлять сложной автоматикой и электроникой в современном ТЦ смогут только правильно обученные сотрудники. Это касается всех, от персонала службы эксплуатации и диспетчеров за пультами до собственно начальника службы безопасности и рядовых охранников.



По мнению Е. Каштанова, человеческий фактор сохранится еще очень долго. И не столько из-за несовершенства электроники, сколько из-за психологического влияния на потребителей хотя бы того же человека в форме, который встречает сегодня покупателей у каждого входа в торговый центр. С одной стороны, его присутствие дисциплинирует, а с другой при виде представителей службы охраны у посетителей появляется чувство, что во время шопинга они могут быть спокойны за свою безопасность.



Главная --> Публикации