Главная --> Публикации --> А будет ли «большая москва»? Островок европы Офисы жертвуют локацией Антимонопольное ведомство признало незаконными торги по земле на рублевке Новостройки уфы. цены и основные проблемы строящегося жилья в уфе

Изменился курс московских властей? Объединения собственников оказались неэффективными? За разъяснениями корреспондент КР обратился к Виталию Акимкину, руководителю Управления координации деятельности по управлению многоквартирными домами и паспортизации жилищного фонда Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. Вот что он сообщил.

Одна из задач реформы ЖКХ повышение роли собственников жилья в управлении домами. На это было нацелено известное постановление правительства Москвы № 398-ПП от 22.05.2007, согласно которому к 2010 году в городе должно появиться свыше 17 тыс. ТСЖ. Но вот 25.03.2008 вышло новое постановление - №219-ПП О внесении изменений... в прежний документ. И теперь эта цифра уменьшается примерно на пять тысяч.
Потребовались коррективы

Первый и главный шаг в организации ТСЖ собрать жильцов, провести собрание, обсудить целесообразность создания товарищества. Но согласно ЖК РФ инициировать проведение такого собрания может только собственник.

Прежде всего, подчеркну: никакого изменения курса не произошло. Усиление роли собственников в управлении домами, развитие в столице ТСЖ по-прежнему одна из главных задач города в сфере жилищной политики. Но Москва развивается, в процессе реализации программы изменились некоторые реалии, и исполнительная власть чутко отозвалась на них.

К сожалению, не везде нашлись активисты, продвинутые собственники, которые хорошо понимают свою роль в содержании и эксплуатации жилища, стремятся изменить жизнь в доме к лучшему. Город же, не имея своей собственности, не может вмешиваться в решение жильцов. А потому темпы роста товариществ в таких домах несколько замедлились некому выступить инициатором процесса.

Чаще всего в его роли выступал наш департамент как представитель города. Привлекались к этому и окружные управления, и ГУП, созданный при департаменте, и районные управы, и ГУ ИСы. Но доля городской собственности в жилищном фонде уменьшается довольно быстро, появились уже целые дома, где ее нет вообще. И это потребовало корректировки программы создания ТСЖ.

Возможно, кто-то из читателей скажет: Как же так? Инициатива целиком отдана жильцам, а между тем город планирует число ТСЖ. Не новая ли это коллективизация?

Из других факторов, изменивших ситуацию, можно назвать увеличение числа домов, попадающих под инвестиционные контракты, намеченные к сносу или реконструкции, в которых исключается создание объединений.

Другой критерий наличие домкомов, жильцов, прошедших обучение на курсах по управлению многоквартирными домами, организованных нашим департаментом. Или просто инициативных людей (как правило, о них знают в управах). Влияет также и средний показатель состоятельности людей, их готовность улучшать жизнь в доме, в том числе за счет собственных средств.
За те же деньги

Нет, никакого принуждения быть не может. Создание товариществ дело сугубо добровольное. А намеченная цифра вовсе не план, а ожидаемое число ТСЖ в разных округах. Само же это ожидание основано на точно выверенных критериях. Среди них число домов, требующих капремонта. Приоритет отдается тем, где создаются ТСЖ (бюджетные деньги в этом случае не пропадут зря, объединение собственников лучше позаботится о сохранности дома).

В ТСЖ опровергается расхожее мнение: бедная, мол, отрасль ЖКХ, соответственно и обслуживается... Между тем, платежи жильцов плюс бюджетные субсидии суммы не такие маленькие, их вполне достаточно, чтобы сделать дом более комфортным. Деньги можно (без ущерба для качества обслуживания!) даже экономить. И за счет этого получать дополнительные услуги.

Ну а то, что в домах, где есть объединения собственников, людям уже живется лучше, факт. Назову лишь некоторые из них: ТСЖ Чертаново, 17, Вавилова, 97, Волкова, 13, Сколково, Уютное. Причем жильцы становятся более требовательными: Мы каждый месяц платим за обслуживание, а дают ли нам за наши деньги то, что положено? Контроль над работой управляющих компаний вот, пожалуй, первое, что отличает ТСЖ от остальных домов. Между прочим, ЖК РФ предусмотрено, что такие компании должны не менее раза в год отчитываться перед собственниками. Но добиваются этого лишь в товариществах.

Один из злободневных вопросов безопасность проживания. И потому не случайно в ТСЖ обычно есть консьержи, налажены системы видеонаблюдения, а там, где это не противоречит законам землепользования, установлены ограждения.

Как правило, в домах ТСЖ приведены в порядок инженерные системы, отремонтирована кровля, в хорошем состоянии находятся подъезды. Межремонтный период в таких строениях увеличивается. А квартиры повышаются в цене (по нашим наблюдениям, на 20-30 процентов).

Наконец, появляется возможность создавать в доме, где действует ТСЖ, различные коммерческие структуры: небольшой магазин, предприятие сервиса, детский садик. Таких примеров немало. А работают в них опять-таки свои же жильцы. При этом вырученные деньги идут в казну дома.
Затянулись проблемы роста


Еще один вопрос, на который не всегда обращают внимание: товарищество создает для своих жильцов рабочие места. Среди соседей находятся слесари, электрики, уборщицы. Наверняка отыщется и бухгалтер, а то и специалисты, разбирающиеся в домовых системах. Как правило, такие люди работают более заинтересованно, чем работники дирекций. Да и расходы при этом меньше. Хотя в зарплатах людей вовсе не ущемляют.

Нет четкого механизма накопления собственниками (в том числе в ТСЖ) средств на капремонт. Ведь со временем городская помощь прекратится, все заботы лягут на самих владельцев помещений. Каковы должны быть их отчисления, как защитить накопленные средства? Концепция этого (а она должна быть единой для всей Российской Федерации) пока не разработана.

Теперь о проблемах, которые встают перед товариществами. ТСЖ не коммерческая организация, но как уже было сказано, ей дано право зарабатывать. Однако деньги тратятся исключительно на нужды дома, в том числе его содержание и капремонт, что экономит городу бюджетные средства. При этом городской бюджет еще и пополняется за счет денег ТСЖ тот облагается налогами на прибыль и НДС. Ситуация явно противоречивая, ее надо исключить. Налоги с товариществ это нонсенс.

Наконец, в законодательном порядке необходимо установить порядок передачи новостроек в управление объединениям собственников на период до регистрации их прав на помещения в доме. Такая регистрация затягивается порой на два-три года, а в это время правит бал инвестор-застройщик, взимая с жильцов повышенную плату за обслуживание, используя в собственных целях не принадлежащие ему общие помещения.

Необходимо утвердить порядок определения состава общего имущества в товариществах. Такое задание было дано правительством РФ соответствующим ведомствам три года назад, но до сих пор результатов нет. А между тем продаются или сдаются в аренду даже технические подвалы, где проходят коммуникации дома.

Собственники, которые несут реальную ответственность не только за свою квартиру, но и за дом в целом (а ТСЖ оптимальная форма участия жильцов в общих делах) явление новое. К кому обратиться за помощью?

Реальные итоги минувшего года превысили ожидаемые результаты: в 2007-м в столице было создано 2370 ТСЖ.
Появился помощник

В комиссию вошли заместители префектов округов, руководящие работники профильных департаментов, представители районных управ. Возглавил комиссию руководитель Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Петр Сапрыкин.

16 января 2008 года правительством Москвы издано распоряжение №43-РП О создании Городской комиссии по рассмотрению вопросов, возникающих при создании и деятельности товариществ собственников жилья и иных объединений собственников в жилищной сфере.

Комиссия будет рассматривать конфликтные вопросы, связанные с передачей домов, которыми раньше управляли дирекции, а теперь за это хотят взяться сами собственники.

В ее компетенцию, в частности, входит разрешение спорных ситуаций при определении общего долевого имущества в многоквартирных домах. И если помещение действительно является общим имуществом, но передано коммерческим структурам, сделка может быть признана ничтожной, площади вновь должны вернуться в общее имущество собственников помещений.

Прежде всего, необходимо подать заявление в префектуру с просьбой провести комиссионную проверку спорных помещений на их соответствие признакам общего имущества. Префектура округа в соответствии с п. 8 постановления правительства Москвы № 398-ПП обязана провести такую проверку с участием всех заинтересованных сторон. И если помещение соответствует признакам общего имущества, подготовить предложения в правительство Москвы (в виде проекта постановления) об освобождении помещения от арендатора и возврате помещения в состав общего имущества.

Каков порядок обращения товариществ, а также ЖК и ЖСК в комиссию?

Строительный бум наконец-то перекинулся с торговых на бизнес-центры. По данным Colliers International, объемы нового строительства в 2002 году на 30% превысят показатели 2001 года, в 2003 году будет введено в эксплуатацию еще на 25% больше офисных площадей класса А и Б. "Сейчас проектируется много объектов, и Москва представляет собой сплошную стройку, но ни уменьшения, ни увеличения цен в следующем году не будет, - прогнозирует Владимир Кудрявцев, консультант по продаже офисных помещений Penny Lane Realty. - Некоторая коррекция цен по отдельным сегментам возможна только к концу 2003 года, когда увеличится емкость рынка продажи офисов класса Б".

При возникновении спорной ситуации и получении от префектуры письменного отказа ТСЖ вправе обратиться в вышеназванную городскую комиссию с письменным заявлением. К нему следует приложить копии ответов и других документов по этому вопросу.
Для сектора офисной недвижимости 2002 год оказался более чем удачным. Количество сделок по аренде выросло на 20% по сравнению с прошлым годом, а ведущие риэлторские компании почти вдвое увеличили объемы продаж. Следующий год должен пройти под знаком повсеместного офисного строительства. Но цены от этого ниже не станут: спрос сейчас превышает предложение почти на 80%.

Арендный сектор офисного рынка более предсказуем. Ставки по ценам реальных сделок за этот год выросли в среднем на $15-30 в каждом сегменте, да и то максимальное увеличение цены пришлось на начало года. Границы реальных ставок без учета НДС колеблются в пределах $500-650 за кв. м в год в классе А и $250-500 в классе Б. Потенциальные арендаторы уже могут позволить себе капризничать: они стараются подобрать готовые к въезду помещения площадью 250-500 кв. м, хотя в предложении превалируют не отделанные окончательно большие офисные блоки (от 700 кв. м).

Пока площади в бизнес-центрах класса А и Б уходят с рынка по любой разумной цене, поскольку помещений (особенно небольших, площадью до 300 кв. м) по-прежнему не хватает. Участники рынка заинтересованы в росте стоимости офисов, тем более что в 2003 году конкуренция между риэлторами должна обостриться. Правда, многие операторы отмечают тенденцию к завышению цены предложения при общем увеличении количества предложения. "Инвесторы-собственники уверены в том, что цены достигли границы, и стремятся сбросить площади по максимальной стоимости. Но покупатели отнюдь не готовы приобретать офисные помещения по столь завышенным ценам", - считает Михаил Гец, начальник отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood.

Аналитики ожидают, что в 2003 году будет перевес предложения в сторону класса А, и цены в этом сегменте стагнируются. В классе Б, наоборот, будет ощущаться недостаток предложения. Правда, ставки и здесь вырастут не больше чем на 5%. Класс Б идеально подходит под так называемые рабочие офисы, которые необходимы российским и иностранным компаниям для размещения основного персонала.

В 2001 году рост арендных ставок составил в среднем 10-15%. Ориентируясь на это, многие владельцы назначили завышенные цены, и их здания подолгу простаивали. Зато предложения, соответствующие реальной рыночной ситуации, поглощались очень быстро. Срок жизни объекта на рынке сократился: здания сдавались в аренду еще до начала этапа внутренней отделки под клиента.

Питерский рынок офисной недвижимости существенно отстает от московского. Высококлассные бизнес-центры за пределами исторического центра города стали создаваться только сейчас, новые территории осваиваются довольно медленно. Также неспешно растет заполняемость площадей, а арендные ставки за этот год практически не изменились. Специалисты Colliers считают, что и в 2003 году в северной столице все останется примерно на том же уровне

Эксперты Colliers также отмечают увеличение количества проектов по реконструкции бывших производственных площадей в центре города. Некоторые проекты подразумевают строительство комплексов площадью до 100 тыс. кв. м. При этом на рынок выходит все больше инвесторов, для которых офисный проект является первым. Требования к рискам и срокам окупаемости объектов сейчас снизились - если в конце 2001 года средние ставки капитализации на высококлассные офисные здания могли быть определены на уровне 20%, то сейчас они составляют 13-17%.

Спор федеральных властей с московскими за право собственности на недвижимость, представляющую историческую ценность, близок к разрешению. Вчера замминистра имущественных отношений Сергей Моложавый впервые публично признал, что Минимущество, Минкультуры и правительство Москвы уже договорились, как поделить больше 1400 памятников истории и культуры. Правда, наиболее привлекательные объекты недвижимости разделить пока не удалось.



Как рассказал "Ведомостям" Моложавый, чиновники договорились поделить памятники по простому принципу: те здания, в которых находятся московские учреждения, остаются на балансе города (всего около 350 зданий) , а те, в которых располагаются федеральные, должны быть переданы на федеральный уровень (около 560). Например, московским властям достанется здание мэрии по адресу: Тверская, 13, а федеральные получат здание Исторического музея. В отдельный список вынесли здания церквей и других религиозных организаций - таких оказалось примерно 28 Недвижимость, которую арендуют коммерческие структуры, - 369 объектов - так и останется в эксплуатации у нынешних арендаторов. Кому будут принадлежать еще около 80 памятников - в том числе Петровский пассаж, Манеж, Гостиный двор, - чиновники пока не договорились.

Еще в начале своего президентства Борис Ельцин подписал указ, согласно которому памятники федерального значения могут находиться только в федеральной собственности и не могут приватизироваться или изыматься из федеральной собственности. И с того же времени в московской собственности находились больше 1000 памятников истории и культуры федерального значения. Например, здания ГУМа, ЦУМа, Гостиного двора, Исторического музея. А в 2001 г. московские власти закрепили свои права юридически, приняв постановление N 229, которое передало их в городскую собственность. Постановление прошло регистрацию в Минюсте, но в прошлом году Минкульт подал серию исков в Московский арбитражный суд с требованием признать 229-е постановление незаконным. По инициативе мэра Москвы Юрия Лужкова была создана согласительная комиссия, в которую вошли замминистра имущественных отношений Сергей Моложавый, замминистра культуры Наталья Дементьева, первый заммэра Олег Толкачев и сам Лужков.

Риелторы и аналитики объясняют этот бум непрекращающимся притоком нефтедолларов и сравнительной безопасностью вложений в недвижимость, а также политическими событиями последнего времени. Дело в том, что традиционные объекты инвестирования - ценные бумаги, иностранная валюта, банковские вклады - сегодня либо сравнительно опасны, либо не обеспечивают желательную доходность. Недвижимость же абсолютно отвечает обоим критериям. Так, по данным аналитического центра ирн.RU, доходность вложений в столичную недвижимость уже в шесть раз превышает доходность по банковским валютным депозитам.

Первый заммэра в правительстве Москвы Олег Толкачев, как сообщает "Интерфакс", вчера заявил, что стороны договорились прекратить судебные тяжбы и решать вопросы путем переговоров. По его словам, "принято решение больше не претендовать на те здания, которые в соответствии с договоренностью отнесены к московской или федеральной собственности". Моложавый это подтверждает, но обращает внимание, что это только предварительные итоги, а для их окончательного закрепления потребуется внести поправки в закон о культурном наследии и поменять постановление Верховного Совета РСФСР 3020- На юридическое оформление договоренностей может потребоваться "как минимум год". К тому же, говорит замминистра, надо получить политическое одобрение найденной схемы у председателя правительства и, возможно, президента.
Столичное жилье дорожает небывалыми темпами. Скачок цен на квартиры - по некоторым, самым экстремальным оценкам, он достигает 20% за последние две недели - заставляет риелторов хвататься за голову. Скупается буквально все. В буквальном смысле слова очереди стоят даже за самым элитным жильем в центре столицы, несмотря на то что стоимость их порой превышает 10 000 долларов за квадратный метр.




Рост цен на недвижимость,октябрь –ноябрь 2003 г. Источник: аналитический центр ирн.RU


"Сфера, в которой мы работаем, не такая политизированная, как все остальные. Сама схема инвестирования в жилищное строительство имеет меньше рисков и менее подвержена воздействию политических факторов", - считает заместитель председателя Госстроя Владимир Пономарев. "Не думаю, что наши партнеры будут замораживать свои потенциальные инвестиции из-за падения на фондовом рынке, сложившемся в связи с ситуацией вокруг некоторых компаний", - заявил он на прошлой неделе. Более того, именно недвижимость остается самым привлекательным объектом для вложений.


Так дорожали столичные квартиры в 2003 году. Источник: база данных realprice.ru


Растут цены не только на элитное жилье, но и на типовое. Столичные власти стремятся удовлетворить все возрастающий спрос - в этом году ими обещано построить 5 млн. кв. метров жилья. План, похоже, будет перевыполнен, однако он все равно не удовлетворит растущий спрос. Народу в Москве все прибывает, доходы населения увеличиваются, к тому же примерно 2,5 млн. кв. метров в городе ежегодно ветшает.

Более ранние прогнозы о вероятном обвале рынка, судя по всему, вряд ли оправдаются. Потолка роста цен - даже если считать нынешний ажиотаж явлением временным - по-прежнему не видно. Только за октябрь, как отмечают ряд аналитиков, прирост цен реально имеющихся и выставленных на продажу квартир в домах бизнес-класса составил 9%, стоимость же машиномест в подземных гаражах порой выросла более чем на 15%.

Квартиры в новостройках начинают приобретаться еще на этапе земляных работ, а к моменту сдачи дома они, как правило, уже распродаются. По данным аналитического отдела одного из ведущих агентств недвижимости столицы, средняя стоимость квадратного метра в панельных новостройках в конце июня этого года составила порядка 1050 долларов (с учетом массовой и точечной застройки), а в монолитно-кирпичных домах - порядка 1230 долларов (исключая элитные дома).

Не было ни "летнего затишья", ни сезонного замедления. За январь - октябрь индекс стоимости жилья в Москве увеличился на 24%. И если в январе аналитики прогнозировали темпы роста на уровне 1% в месяц, то сейчас оптимизма поубавилось. По данным портала ирн.RU, в октябре индекс цен составил 1330 долл. за квадратный метр, что на 4,3% превышает сентябрьский показатель.

На вторичном рынке наибольшей популярностью пользуются одно- и двухкомнатные квартиры по наименьшим на рынке ценам. Это квартиры в хрущевских домах, и панельные, блочные 9-этажные дома. портал realprice.ru приводит следующие данные о росте цен с начала года - с 951 до 1251 долл. Хотя динамика роста впечатляет - плюс 30% с января текущего года.

В условиях растущего спроса и высоких цен все большей популярностью пользуются квартиры в ближайшем Подмосковье. Однако новые квартиры здесь дорожают также стремительно. И если раньше разница между московским и подмосковным метром составляла около 40%, то теперь разрыв сократился до 25%. В октябре метр жилой площади в подмосковном доме стоил в среднем 520 долл. за метр, в монолитно-кирпичном - 615 долларов.



Главная --> Публикации