Главная --> Публикации --> Дешевое строить невыгодно Мы наш, мы новый "детский мир" построим А будет ли «большая москва»? Островок европы Офисы жертвуют локацией

Буквально за день до принятия Дмитрием Медведевым президентской присяги на рынке появилась информация о строительстве сети вертолетных площадок в северной столице России, а спустя несколько дней схожее сообщение прошло уже относительно Москвы. Вопрос полетов над крупными городами частной авиатехники всегда был в России острым и сложным. Его пытались решить несколько раз. Проблема заключается в том, что еще с советских времен крупные города считаются стратегическими объектами, что, в общем-то, справедливо. Именно поэтому в России порядок оформления полетов разрешительный, а не заявительный, как во всей Европе. Но и там, после 11 сентября 2001 года и взрывов в Лондоне 7 июля 2005 года, порядок проверки ужесточили.

Последнее время активно муссируется тема строительства вертолетных площадок вокруг крупнейших городов России и в целом развития частной малой авиации. Так буквально в течение одной недели мая независимо друг от друга появились предложения о строительстве сети вертолетных площадок в Санкт-Петербурге и Москве. Индикаторы рынка недвижимости считают, что ажиотаж обусловлен началом нового этапа в развитии России.

Так, по данным РБК daily, власти Санкт-Петербурга запланировали в течение ближайших 12-15 месяцев построить в городской черте 15 вертолетных площадок, и еще 16 вдоль Кольцевой автодороги (КАД). Помимо давно обсуждаемых вертолетных площадок у Петропавловской крепости и на крыше отеля Амбассадор предполагается построить еще 4 в Петроградском районе, по 2 в Центральном и Фрунзенском районах, 3 в Красносельском районе и по 1 в Выборгском и Приморском районах. Кроме того, планируется размещение 14 вертолетных площадок почти на всех развязках КАД и по 1 вертодрому в Пулкове и Левашове.

В России же он ослаб вскоре после развала Советского Союза, но после начала первой Чеченской кампании его вновь ужесточили, и с тех пор, по сути, никаких послаблений не предпринималось. Однако потребность в организации регулярных полетов малой авиации над крупными городами на данный момент высока как никогда. Достаточно взглянуть на карту запруженных пробками дорог в течение рабочего дня, чтобы осознать, что наземные дороги перегружены до предела, и решить эту проблему в кратчайшие сроки можно лишь с помощью авиации. Именно поэтому предприниматели используют любой шанс, чтобы напомнить о своих желаниях. Сделать это на фоне смены президента представляется наиболее актуальным. В деловой среде сложилось представление, что Дмитрий Медведев намерен проводить более мягкий курс относительно требований к предпринимателям. И он это уже подтвердил, подписав пакет мер ослабляющих административное давление на малый бизнес. В свете этого появление информации о намерении построить вертолетные площадки в двух крупнейших городах России выглядит в качестве пробного шара. При этом масштаб предполагаемого строительства поистине потрясает.

Не отстала от северной столицы и Москва. Буквально спустя 2 дня экспертный совет по государственно-частному партнерству (ГЧП) Минтранса одобрил проект комплексной программы развития региональной авиации в Центральном федеральном округе. Согласно данным Коммерсанта, проект предполагает строительство четырех вертолетных портов в районе МКАД на 250 воздушных судов каждый и 12 вертолетных площадок внутри развязок на МКАД с возможностью одновременного прилета и вылета до 6 воздушных судов, а рядом с Центральной кольцевой автодороги целого аэропорта региональной авиации и 18 вертолетных остановок с заправочными комплексами.

При этом пятиугольник с вершинами в районе станций метро Старая Деревня, Выборгская, Новочеркасская, Звездная и Проспект Ветеранов центр Санкт-Петербурга представляет собой на данный момент вообще запретную зону, для полетов над ним необходимо получить разрешение в структурах Минобороны. Именно на согласование с этим министерством тратится наибольшее количество времени. Неудивительно, что на фоне объявлений об усилении в Минобороне гражданского элемента правительство Санкт-Петербурга решило прощупать возможность решения давно назревшего вопроса. В то же время исполнительная власть Питера поспешила предотвратить потенциальные дополнительные вопросы со стороны федералов относительно бюджетирования данного проекта. По словам представителей питерских властей, деньги на реализацию данный проект дают сами частные предприниматели. Интерес к проекту проявили уже 6 санкт-петербургских компаний.

Но и для Минтранса необходимо разрешение спецслужб, в данном случае МЧС, представители которого рассматривают малую авиацию только в плане развития дополнительного сервиса в сфере здравоохранения. И опасения представителей МЧС вполне справедливы. Для начала приобретение нового вертолета достаточно дорогая покупка, на нее потребуется не менее 1,5 млн евро. Именно поэтому, российские предприниматели предпочитают покупать подержанную технику, зачастую уже выработавшую свой потенциал списанные российские вертолеты. Однако чем кончается использование такой техники всем хорошо известно, особенно после катастрофы вертолета Святослава Федорова. В тот раз все кончилось трагически только для пилота и знаменитого врача, в случае же массового использования устаревшей техники вероятность падения ее на жилые кварталы многократно возрастает.

Учитывая тот факт, что в данном случае своя рука владыка, предполагается инвестиции на этот проект будут привлекаться не только из частных источников: примерно 17 млрд руб. планируется привлечь из Инвестфонда и только около 12 млрд руб. заложены в качестве частных инвестиций. По оценкам инициаторов проекта, все объекты могут быть готовы к 2012 году. При этом потенциальные инвесторы и в данном проекте уже выстроились в очередь. В частности, в нем готовы участвовать 3 крупных банка, чьи имена, инициаторы проекта пока сочли за благо скрыть от публики. Такой ажиотаж не удивителен. По некоторым данным, уже сейчас при отсутствии нормальной инфраструктуры и законодательной базы в Москве летает порядка 300 частных вертолетов, а в Санкт-Петербурге около 3 Если же порядок оформления полетов будет упрощен, то можно вполне ожидать, резкого взлета спроса на малую авиацию.

Таунхаус в переводе с английского городской дом. В большинстве европейских стран так оно и есть, там сблокированные жилые здания неотъемлемая часть пейзажа городских окраин. К тому же приобрести секцию в подобных строениях может большинство граждан. В России, и в частности в Москве, таунхаусы уже постепенно встраивают в новые районы, но это не о них идет речь в рекламных призывах на билбордах, поскольку хаусы в черте столицы по карману лишь избранным. Альтернативой московской квартире может стать только дом, расположенный в уютном тихом пригороде.

Таким образом, по оценке аналитического центра ирн.ru, до тех пор, пока не будет создана соответствующая законодательная база, которая устранит все существующие на данный момент вопросы относительно развития полетов малой авиации над крупными городами в массовом порядке, допуск в эту сферу инвестиционного капитала будет крайне рискованным и не обдуманным делом.
Таунхаусы в ближнем Подмосковье становятся доступной альтернативой городской квартире! С такими рекламными заявлениями все чаще стали выступать застройщики и риелторы. Но как гласит народная мудрость: доверяй, но проверяй. Действительно ли подмосковные сблокированные малоэтажные дома доступны по цене и могут рассматриваться в качестве альтернативы жилью в столичных многоэтажках?

Альтернативных вариантов станет еще меньше, если принять во внимание, что в число этих 55 поселков вошли и те, которые расположены за 101-м километром. Нужно исключить и Рублевку, где стоимость квадратного метра в таунхаусах может превышать 6,5 тыс. долл. Правда, справедливости ради следует отметить, что ни Барвиху Club, ни Барвиху Village, ни даже самый дешевый и менее презентабельный из них поселок Флоранс, где 260 375 кв. м продают за 2 3 млн долл., никто и не предлагает в качестве альтернативы московскому жилью. И если уж быть до конца откровенным, то и по остальным направлениям, особенно если поселки находятся в пределах 15 км от МКАД, вариант, когда стоимость таунхауса будет сопоставима с ценой столичного жилья, не всегда можно найти. Так, в поселке Новоархангельское, расположенном на седьмом километре Новорижского шоссе, минимальная стоимость секции площадью 197 кв. м составляет 745 тыс. долл. По этому же направлению, но в 15 км от кольцевой, в поселке Маленькая Италия, блочное жилье предлагают от 1,17 млн долл., но при этом оно в полтора раза больше по площади 345 кв. м. В поселке Осень, на девятом километре Калужского шоссе, начальная цена на секцию площадью 260 кв. м уже порядка 880 тыс. долл.

По данным компании Терра-недвижимость, сегодня в Подмосковье насчитывается более 55 поселков таунхаусов с учетом мультиформатных, то есть тех, где есть еще и отдельно стоящие дома. Их география достаточно обширна практически все направления области (явными лидерами, как и во всем сегменте загородного строительства, являются Новорижское, Калужское, Рублево-Успенское и Дмитровское шоссе). Однако далеко не каждый таунхаус, выставленный на рынке, может стать достойной альтернативой городской квартире играет роль удаленность от города. Порядка 13% поселков с сблокированными домами расположены за 30 55 км от МКАД. Так что время, затраченное на дорогу от дома до работы, да еще с учетом пробок, делает жизнь в таунхаусе достаточно утомительной, а хорошая экология и отличная спортивно-развлекательная инфраструктура в шаговой доступности не компенсируют этих трудностей.

Итак, если исключить все не альтернативные поселки таунхаусов, в активе у потенциального покупателя останется порядка 30 вариантов. В оставшихся поселках примерно половину таунхаусов выставляют на рынке по цене 550 600 тыс. долл., плюс внутренняя отделка, и это не 100 кв. м, как в трехкомнатной квартире в многоэтажке, а не менее 20 В итоге опять получается, что далеко не всякое московское жилье можно поменять на уютный дом с приусадебной территорией.

Дома дуплексы (по две секции) в семи километрах от МКАД по Ленинградскому шоссе в Терехове, продают от 800 тыс. долл. за 278 кв. м. Необходимо учитывать и то, что варьируется и размер маленького земельного надела под окном, где-то он не больше двух соток, а есть и семь соток. Именно высокая цена на землю в непосредственной близости от МКАД делает все, что здесь возводят, золотым. Большинство застройщиков утверждают, что выгоднее использовать дорогие участки под многоэтажные комплексы или жилье de luxe. Таунхаусы в этом случае оказываются промежуточным вариантом: на дорогие трудно найти покупателей, а дешевые построить нереально средняя цена сотки в этой зоне не менее 15 тыс. долл.

Есть и более дешевые варианты, правда их не много. На Ленинградском шоссе в 11 км от МКАД, в Ивакино-Покровском, средняя цена секции общей площадью 140 195 кв. м составляет 300 тыс. долл. На Ярославском шоссе в 10 км от МКАД, в поселке Ярославский, начальная цена 400 тыс. долл., на Каширском шоссе в 15 км от Москвы, в поселке Южный, от 450 тыс. долл. за 180 330 кв. м.

Тогда какую альтернативу имеют в виду на рекламных плакатах? Мы говорим о жилье бизнес-класса, отвечает Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании Терра-недвижимость. Попробуйте купить в столице квартиру подобного класса площадью 100 кв. м меньше чем за 700 тыс. долл.! Придется поискать. Такие объекты являются довольно ходовым товаром и на рынке не залеживаются. К тому же придется заплатить за парковочное место. А, например, в поселке бизнес-класса Павлово-2 на Новой Риге (скоростная трасса, 10 15 минут от МКАД), на начальном этапе продаж цена на таунхаусы составляла те же 700 тыс. долл., но за 250 кв. м. Вот и получается, что квартира равноценна таунхаусу. Но это в поселке Павлово-2, а на рынке появляются предложения и за 500 600 тыс. долл., правда не на таких скоростных трассах, так что в меньшую сумму можно уложиться. В конечном счете выходит, что таунхаус с собственным гаражом, небольшим приусадебным участком с учетом затрат на отделку обойдется в ту же сумму, что и 100 кв. м в высотке с двумя парковочными местами. Выбор за покупателем.

Но можно ли квартиру экономкласса поменять на таунхаус, причем недалеко от Москвы? Вряд ли. Самый дешевый вариант сегодня только один. В 23 км от МКАД по Ленинградскому шоссе, в поселке Мечта, предлагают секции общей площадью 110 190 кв. м по цене от 220 до 365 тыс. долл. Но даже при условии, что кто-то станет счастливым обладателем объекта за 220 тыс. долл., ему придется вложить значительные средства в отделку и ремонт.

Необходимо помнить, уточняет Ляля Тихомирова, специалист отдела элитной недвижимости компании Бест, что стоимость квадратного метра в таунхаусе все равно ниже, чем в квартире многоэтажного дома. К тому же сблокированные дома имеют автономные коммуникации, гараж, земельный надел, необходимую инфраструктуру. Да и свободная планировка позволяет воплотить любые дизайнерские фантазии. Минус, пожалуй, один пробки на дорогах.

Непосредственный застройщик относительно недорогого поселка Ивакино-Покровское, генеральный директор компании Urban Group Иван Богатов высказывает несколько иную точку зрения. Нужно использовать плотную застройку, не самые дорогие стройматериалы, но всегда помнить о качестве. И это очень важно. На рынке есть объекты за 200 тыс. долл., но они, как правило, значительно уступают по качеству более дорогим аналогам. Ради экономии их возводили по очень популярной канадской технологии: брус, сэндвич, фанера. Но делали нашими руками, из нашей невысушенной древесины. В итоге кривые стены и окна, которые не закрываются. Хотя никто не спорит: сама по себе технология хорошая и можно при правильном подходе строить недорогие и качественные дома. Надо только правильно выбирать материалы. Опять же можно использовать силикатные блоки и плиты фасадного утеплителя.

На таком расстоянии от МКАД недорогих таунхаусов не может быть, говорят специалисты рынка загородной недвижимости. Более того, такие предложения, как в поселках Мечта или даже Ивакино-Покровское, не станут нормой для загородного рынка. Как построить дешево, мне не ясно, говорит Тимур Сайфутдинов. Что бы мы ни делали, меньше тысячи долларов за квадратный метр не получится. Добавьте стоимость земли: чем ближе участок к столице, тем он дороже. Да и подведение коммуникаций дорогое удовольствие. Например, в Москве официальная оплата за киловатт электричества и технические условия составляет 120 тыс. руб. И это не считая других поборов. Определенные трудности существуют с подключением газа и проч. Как вы понимаете, все это не удешевляет конечный продукт. Так что таунхаусы будут все дальше уходить от Москвы, и в перспективе их начнут строить вокруг рекреационных зон.

Закрытые продажи в поселке Маленькая Шотландия начались еще в декабре, но цены за четыре месяца успели увеличиться на 10%. Сейчас, когда объявлены открытые продажи, понятно, что рост стоимости станет более стремительным. А тем, кто предпочитает Новую Ригу, надо держать руку на пульсе. В ближайшее время компания Большой город Девелопмент, новый игрок на загородном рынке, начнет строительство поселка таунхаусов в районе Павловской слободы в промежуточном сегменте эконом- и бизнес-классов. Жилье с приусадебным земельным участком не более четырех соток, без собственной инфраструктуры будут возводить с высокой плотностью застройки, используя альтернативные строительные материалы. Стоимость секции, как уверяют застройщики, не превысит бюджетного ценового диапазона и будет приемлемой для данного района. Осталось подождать начала продаж.

Кстати говоря, именно из такого материала начали строить поселок таунхаусов Маленькая Шотландия в 14 км от МКАД по Ленинградскому шоссе. И возводит его не кто-нибудь, а компания ИНКОМ, прежде интересовавшаяся только объектами элит- и бизнес-классов. Стартовая цена самого дешевого дома площадью от 135 кв. м составляет 280 300 тыс. долл. Эти дома намного привлекательнее, чем московские квартиры, говорит Наталья Иванова, директор по продажам департамента малоэтажной застройки девелоперского подразделения компании Инком. Не каждый может купить в Москве квартиру площадью 160 кв. м по существующим расценкам. Мы же пока предлагаем подобный метраж от 280 тыс. долл. Добавьте к этому участок от двух до шести соток, где можно что-то посадить или просто отдохнуть на свежем воздухе. Вся необходимая инфраструктура позволяет совмещать преимущества городской жизни и дачной. Здесь есть комфорт, которого зачастую так не хватает в столичной квартире.

Но вопрос в другом: может ли таунхаус стать альтернативой московской квартире? Ответ: далеко не каждой.

Безусловно, при любом раскладе жить в таунхаусе на природе, в тишине, когда под рукой находится все необходимое в смысле инфраструктуры, конечно же, лучше, чем в столичной высотке.

Если денег на бизнес-класс, не говоря уж об элитном жилье, у вас нет, а покупать новостройку за чертой столицы не хочется, особых вариантов действий не остается - надо выбирать что-то на вторичке. Другого эконом-класса в Москве нет: новостройки либо возводятся для муниципальных нужд, либо это как минимум монолитные дома бизнес-класса.



Ну доколе же?! - вопрошают многие граждане, отчаявшиеся улучшить свои жилищные условия.

Вторичный же рынок покупателей с начала года не радовал: квадратные метры дорожали семимильными темпами, особенно самое недорогое жилье в старых панелях.

По его мнению, часть потенциальных покупателей квартир бросили попытки догнать постоянно растущие цены и переориентировались на съем жилья. Другая часть, рассчитывавшая улучшить свои жилищные условия при помощи ипотечных схем, отложила эту затею - как из-за выросших цен, так и из-за ужесточения требований к заемщикам. Иными словами, ажиотаж, возникший на столичном рынке недвижимости в начале года, потихоньку сходит на нет.

- Несмотря на то, что показатели роста цен на московские квартиры остаются довольно высокими, это уже ненадолго, - считает Алексей КУДРЯВЦЕВ, руководитель аналитической службы МИАН - агентства недвижимости.

- В мае, вероятнее всего, начнется период стабилизации цен, который может продлиться как минимум до осени, - считает Алексей Кудрявцев.

Уже в марте - апреле видимость крутого роста цен отчасти возникала из-за того, что продавцы по сложившейся традиции в основном выставляют цены в долларах. Долларовой статистикой в большинстве своем оперируют и аналитики. В рублевом же измерении квадратный метр за март подорожал не на 7 - 8%, а на более скромные 2 - 4% (в зависимости от типа дома).

- Май всегда был спокойным месяцем на рынке недвижимости. Поэтому мы не ждем ни яркого роста, ни стремительного падения цен, - говорит Валерий ФИЛАТОВ, руководитель отдела вторичного жилья агентства Кутузовский проспект.

Похожие прогнозы и у других экспертов.

Вопросы в тему
Что такое стабилизация
Не стоит путать стабилизацию с падением цен. Когда специалисты говорят о стабилизации на рынке недвижимости, имеется в виду, что цены на жилье будут стоять на месте либо расти примерно на уровне инфляции (1 - 1,5% в месяц).

Специалисты аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости (ирн.ru) также неоднократно утверждали, что нынешнее подорожание столичной недвижимости продлится максимум до майских праздников, которые уже совсем близко.

- Сейчас совершить альтернативную сделку - обмен через куплю-продажу - достаточно сложно. Это связано как с повышением цен, так и с нехваткой на рынке свободных (т. е. таких, из которых кто-то, в свою очередь, не должен выехать в новое жилье) квартир, которые нужны, чтобы завершить альтернативную цепочку, - комментирует Валерий ФИЛАТОВ, руководитель отдела вторичного жилья агентства Кутузовский проспект. - Если вы хотите обменяться не на более дешевое жилье, действительно стоит подождать более благоприятной ситуации. Если же время не терпит, можно рискнуть, но тогда все решения придется принимать очень оперативно.

Стоит ли сейчас ввязываться в обмен или лучше подождать лета?

- По традиции наиболее недорогое жилье - на востоке и юго-востоке, - говорит Валерий Филатов. - Выделить же какой-то округ, кроме Центрального, который пользуется особой популярностью, сейчас сложно. Миграция внутри Москвы в последнее время сходит на нет. Люди нынче покупают квартиры либо там, где им удобно территориально, либо там, где более приемлемые цены.

Где в столице искать квартиры подешевле? А какие районы - самые популярные?

Пентхаус обычно либо занимает последние этажи, либо располагается в виде пристройки на крыше дома. При этом, как рассказали корреспонденту "НГ" в пресс-службе компании "ДОН-строй", пентхаусы, как правило, строятся на домах с развитой инфраструктурой как внутри строения, так и вокруг (например, в "Триумф-палас" или "Алых парусах"). Важным моментом является и обзор, открывающийся с крыши. Например, пентхаусы в комплексе "Камелот" имеют единственные в Хамовниках панорамные виды на храм Христа Спасителя, Кремль и Новодевичий монастырь.

Кстати
Сколько времени уходит на сделку
В среднем, по оценкам специалистов агентства недвижимости Кутузовский проспект, подбор квартиры занимает 2 - 3 недели, еще 2 недели отнимает сбор документов. Наконец регистрация сделки в Москве идет месяц (с января 2008-го). Итого, два - два с половиной месяца.
Сегодня в Москве строится много элитного жилья, любой стоимости и комфортности. Но иногда даже самая элитарная квартира не может утолить фантазию клиента. Тем, кому хочется чего-то из ряда вон выходящего (в плане жилья), можно посоветовать купить себе пентхаус. Под этим обычно подразумевается квартира нетипичной планировки (более высокие потолки, возможно, более обширное остекление, обилие дополнительных "летних помещений", "второй свет"). По словам коммерческого директора компании "Авгур-Эстейт" Виктора Козлова, это квартира, позволяющая "жонглировать" пространством, изобретать и воплощать самые невероятные интерьерные задумки.

Несмотря на то что распродаются пентхаусы быстро и спрос на них стабильно высокий, до ажиотажа дело не доходит. Возможно, дело в том, что стоимость пентхауса заметно выше, чем "простой" элитной квартиры. По наблюдениям Виктора Козлова, оптимальный размер пентхауса - 200-250 кв. м, при этом стоимость 1 кв. м в пентхаусе "Камелота" - 4,5 тыс. долларов. И тем не менее в первой очереди "Камелота" все пентхаусы были проданы до окончания строительства.

Абсолютной необходимостью пентхауса являются красивые, панорамные виды на город. Внутреннее убранство пентхауса также должно быть "по высшему разряду". Как рассказал Виктор Козлов, в нем в обязательном порядке представлены все атрибуты элитного жилья, в том числе: свободная планировка, системы центрального кондиционирования и вентиляции, индивидуальные системы сигнализации, видеодомофон, спутниковое, кабельное и центральное телевидение, телефонная линия и выход в интернет. "В "Камелоте", например, насчитывается более 40 инженерных систем, и все они доступны жильцам пентхаусов", - добавил он. Помимо всего прочего, по его словам, в пентхаусах должны быть настоящие камины и просторные открытые террасы, позволяющие создать интерьер на любой дизайнерский вкус. Согласны с коллегой и в "ДОН-строе": "В наших проектах может быть предусмотрен зимний сад, обязательно барбекю. При планировке всегда учитываются желания клиента. Например, на четвертом корпусе "Алых парусов", по желанию заказчика пентхаус был оборудован бассейном, экзотическим садом и даже вертолетной площадкой".

К элитным таунхаусам предъявляются довольно серьезные требования. По словам Сергея Канаева, учитывая, что таунхаус насчитывает 2-3 этажа, а кроме лифта имеются еще и лестницы, которые отнимают свободное место, площадь дома должна быть довольно большой. "Сегодняшний таунхаус - это 300-400 кв. метров, 2-3 надземных уровня, внутренний лифт из гаража, "второй свет". Обязательно наличие собственной территории и помещения для зимнего сада или террасы", - уточняет Виктор Козлов из "Авгур-Эстейт".

Тем же, кто желает иметь не квартиру, пусть и на самой крыше, а собственный дом, строительные компании предлагают приобрести таунхаусы - собственный дом с отдельным входом и индивидуальным лифтом. Кроме того, таунхаус обязательно имеет небольшой участок земли под окнами. При этом такой дом может располагаться как в ближайшем пригороде, так и в черте города. Но, по словам генерального директора компании "Жилстройиндустрия" (входящей в группу "ПИК") Сергея Канаева, застройщик должен очень внимательно смотреть, где именно строить такие дома. В качестве удачного примера он привел таунхаусы в Куркино. "Это было очень хорошее предложение для москвичей: свой дом в черте города по вполне доступной цене", - рассказал он "НГ".



Главная --> Публикации