Главная --> Публикации --> Юрий лужков: все, что испытывает на себе москва, чуть позже ждет и другие города россии Квартиры б/у: доходное вложение Слынчев бряг еще жив Дешевое строить невыгодно Мы наш, мы новый "детский мир" построим

Пример заразителен
В ежегодном списке главных российских рантье, который составляет журнал Forbes, ритейлеры не первый год занимают почетное первое место. По данным издания, шведская компания IKEA в России сдает в аренду 1,3 млн кв. м коммерческой недвижимости, которые принесли ей в 2007 году $1,188 млрд дохода. Такие запасы площадей объясняются просто: компания активно занимается девелопментом торговых центров Мега. Более того, IKEA инвестирует не только в торговую недвижимость, но и строит бизнес-парк класса А в Химках, напоминает руководитель отдела торговой недвижимости CB Richard Ellis Джефф Кершо. По его словам, такой же подход компания использует и в других странах, развивая девелоперские проекты в офисном и гостиничном сегментах. На шведского лидера равняются и другие участники российского рынка ритейла.

Российские ритейлеры успешно осваивают родственный для них сегмент бизнеса девелопмент торговой недвижимости. Причем в последнее время строят они не только для себя, но и возводят крупные торговые и бизнес-центры для сторонних арендаторов. Более того, владельцы торговых сетей, продав собственный бизнес, предпочитают вкладывать полученные деньги именно в девелоперские проекты.

В открытое море
В последнее время наметилась следующая тенденция: на первое место выходит не строительство помещения для собственного магазина сети, а создание полноценного торгового комплекса для сторонних арендаторов. Компании строят прежде всего комплексы под собственные нужды, однако в последнее время девелоперы возводят комплексы для сдачи площадей в аренду, отмечает директор департамента инвестиционных продаж Becar Commercial Property SPb Андрей Лазутин. По его словам, наиболее заметны в этом сегменте IKEA и Рамстор, которые обычно занимают 30-40% торгового комплекса, а остальную площадь предлагают сторонним арендаторам. По мнению Андрея Бушина, гендиректора Миэль-Коммерческая недвижимость, это объясняется подходом к девелопменту как самостоятельному бизнесу. Создание девелоперского подразделения предполагает постоянный цикл деятельности компании, поэтому строительство объектов исключительно для собственного размещения не оправдывает подобного решения, говорит Андрей Бушин.

По данным экспертов, практически все российские сети имеют опыт девелопмента. В частности, один из крупнейших игроков этого рынка, компания X5 Retail Group, помимо основной деятельности, связанной с развитием сетей супермаркетов разных форматов, также строит собственную сеть гипермаркетов Перекресток. В качестве еще одного примера руководитель департамента консалтинга компании Blackwood Ольга Широкова приводит компанию Ташир, которая уже построила 8 торгово-развлекательных комплексов и реализует еще 11 проектов. Первый и наиболее известный объект компании торговый центр Рио в Москве, концепция которого стала основой сетевого девелопмента в регионах. При этом Ташир развивает собственные розничные сети Ташир-пицца, Кебаб-тун, GFC, сеть гипермаркетов товаров для дома Наш дом и магазины одежды Супердисконт. Один из последних проектов ГК Ташир открытие в России сети бутиков элитного шоколада Daskalides, работающих по франшизе бельгийского производителя. Операторы Ташира занимают площади не только в собственных проектах девелопера, но и арендуют их в других торговых и торгово-развлекательных центрах, рассказывает гендиректор компании Торговый квартал Дмитрий Зотов. Помимо приведенных примеров собственными торговыми центрами и гипермаркетами владеет Рамстор, самостоятельно занимаются девелопментом Metro и Auchan, компания Городской супермаркет, управляющая сетью Азбука вкуса, а Гарант-Инвест одновременно развивает сеть супермаркетов Мой магазин и является владельцем торговых центров Ритейл-парк. Конечно, эти компании прежде всего ориентированы на строительство под себя, то есть строят гипермаркеты или более крупные торговые центры, в которых сами могут стать якорными арендаторами, но остальные площади они сдают в аренду, говорит управляющий директор УК Финам Менеджмент Сергей Хестанов.

Следующим шагом является увлечение ритейлеров девелопментом сторонних объектов и инвестициями в смежные сегменты. Например, основной акционер Седьмого континента Александр Занадворов активно вкладывает средства в чужие девелоперские проекты и офисную недвижимость. В частности, в марте 2007 года он купил у компании Декра за $150 млн компанию Объединенная торговая недвижимость, владеющую 29 торговыми объектами площадью 68 тыс. кв. м. Участники рынка называют его и владельцем Башни 2000 в Москва-Сити. Это нормальная практика. Если люди вкладывают деньги в девелопмент, то нет смысла ограничивать себя исключительно торговыми площадями. Довольно часто в связи с работой на рынке возникают хорошие бизнес-возможности для развития и других сегментов коммерческой недвижимости, прежде всего офисных центров, утверждает Андрей Лазутин. По мнению Сергея Хестанова, владельцы ритейловых сетей готовы на более венчурные инвестиции, чем сами торговые сети. Сами компании чаще всего инвестируют в профильные для себя активы, прежде всего в торговую недвижимость, реже в торгово-развлекательные центры, как сети Вестер и Техносила, говорит эксперт. Пример Александра Занадворова в некоторой степени подтверждает этот тезис: часть принадлежащей ему недвижимости находится на балансе компании Мкапитал, однако, по мнению участников рынка, проследить структуру активов у таких компаний зачастую довольно сложно.

Девелопмент торговых центров хотя бы частично под себя эксперты объясняют желанием диверсифицировать риски и получать дополнительный доход. Основная причина проявления интереса к этой отрасли стремление снизить риски за счет диверсификации бизнеса, полагает Андрей Бушин. Дело в том, что на рынке существует дефицит помещений, а вакантные площади зачастую не обладают техническими характеристиками, которые требуются ритейлерам. Занятие девелопментом для ритейлеров является выгодным и с точки зрения получения кредитов на дальнейшее развитие сетей, увеличения своей инвестиционной привлекательности для иностранных инвесторов, а также приносит прибыль от сдачи площадей в аренду, добавляет исполнительный директор Praedium Рубен Алчуджян. Иными словами, компания сможет взять кредит на развитие сети под залог имеющейся недвижимости.

Жизнь на ренту
Некоторые идут еще дальше. На российском рынке есть примеры, когда опытные ритейлеры решили сосредоточиться на девелопменте как основном бизнесе. Сейчас в подавляющем большинстве случаев компании, продав свои торговые активы, вкладывают средства в девелопмент, как один из наиболее прибыльных и стабильных сегментов экономики. Сегодня фондовый рынок теряет свои позиции, деньги, вложенные в акции, не приносят былого дохода. Вложения в валюту также не особенно эффективны, напоминает Андрей Лазутин. В зависимости от того, какую функцию принимает на себя бывший ритейлер, его доходы могут составлять до 25-50% в год. Потому на рынке действует уже немало бизнесменов, которые создали крупные ритейловые сети, затем продали их, а вырученные средства решили вложить в недвижимые объекты.

Девелопмент в любом случае остается для ритейловых сетей непрофильным бизнесом. Для торговых операторов намного важнее развивать основной бизнес, чем тратить свои активы и время на непрофильное направление, хоть и доходное. В перспективе ритейл и девелопмент не будут пересекаться таким образом, как и во всем мире, отмечает гендиректор Prime City Properties Сергей Колегов. Этой точки зрения придерживаются и активные игроки рынка. Если в России появится несколько компаний, способных предложить ведущим ритейлерам услуги, связанные со строительством помещений для их магазинов, ритейлеры с радостью отдадут эту работу на аутсорсинг, чтобы сосредоточиться на основном бизнесе. По мере насыщения рынка, укрупнения основных игроков и усиления конкуренции между ними эта тенденция будет все заметнее, рассказывает создатель и бывший мажоритарный акционер сети Копейка Александр Самонов. По мнению Дмитрия Зотова, это объясняется тем, что хотя ритейл и девелопмент соприкасаются друг с другом, их цели и задачи не имеют почти ничего общего. Безусловно, непрофильный бизнес как для девелопера, так и для ритейлера вполне может быть успешными, однако это возможно только при создании отдельной полноценной бизнес-структуры или при привлечении профессиональных консультантов, чтобы избежать ошибок и обеспечить успешность нового направления бизнеса, объясняет эксперт.

Поэтому Александр Самонов после ухода из Копейки, когда он продал 30% акций сети Уралсибу, основал девелоперскую компанию Акцент Девелопмент и инвестиционную Accent Real Estate Investment Managers. По данным участников рынка, на этой сделке ритейлер заработал $300-360 млн. Их он и будет вкладывать в недвижимость. В частности, инвестиционный фонд Accent Russia Opportunity Fund совместно с компанией Ross Group Дмитрия Яшина и Марка Афраймовича планирует построить сеть торгово-развлекательных центров площадью 150 тыс. кв. м каждый в десяти регионах России. Фонд выступит как организатор финансирования проектов на стадии девелопмента. Совокупный объем инвестиций в программу составит $1,5 млрд. В 2008 году планируется начать строительство первых трех объектов в рамках совместной инвестиционной программы. Кроме того, месяц назад фонд пополнил инвестиционный портфель проектом торгово-развлекательного комплекса площадью 30 тыс. кв. м на Куликовской улице в Северном Бутове. Девелопером торгового комплекса выступит компания Perga Development. Девелоперское подразделение Акцент Девелопмент также строит совместно с управляющей компанией Ярослав Мудрый коттеджный поселок на площади 270 га в Ярославской области. Инвестиции в этот проект превысят $600 млн. При этом Акцент Девелопмент не забывает о ритейловом прошлом своего владельца. Компания объявила о подготовке программы строительства магазинов шаговой доступности в спальных районах городов Московской области и всего Центрального федерального округа. За два года планируется создать сеть из 40 магазинов, потратив на это $100 млн. В данный момент компания Акцент Девелопмент сосредоточилась на крупных проектах загородной недвижимости в регионах, но мы также рассматриваем проекты в сфере коммерческой недвижимости. В ближайшие годы структура портфеля компании будет отражать рыночную: 80% жилая недвижимость, 20% коммерческая. Мы стремимся к тому, чтобы за несколько лет сбалансировать портфель из расчета 50% на 50%, рассказывает Александр Самонов.
Учитывая напряженную ситуацию с застройкой внутри столицы, независимые эксперты считают, что возводимые в Москве высотки было бы целесообразно "разбавить" малоэтажным строительством в пригородах. Правда, по утверждению московских властей, эту идею не так просто воплотить в жизнь. По мнению вице-мэра Валерия Шанцева, Москва не может развиваться, например, как Лондон, окраины которого застроены малоэтажными домами и таунхаусами. "Московская область, куда могла бы расширяться столица, является самостоятельным субъектом федерации с собственной стратегией развития", - говорит вице-мэр. Правда, как утверждает Валерий Шанцев, жители столицы, несмотря на эти трудности, все равно переезжают в Подмосковье. "Разумеется, москвичи могут переселяться в область - жить за городом сейчас модно. Люди с высокими доходами добиваются отвода земельных участков в Московской области, строят там дома с хорошей инфраструктурой, а на работу ездят в Москву", - говорит г-н Шанцев.

Российский рынок ритейла вплоть до последнего времени развивался преимущественно экстенсивно. В таких условиях успех определялся прежде всего скоростью открытия новых магазинов, фактически уровнем компетенции девелоперского ядра торговой сети, рассказывает Александр Самонов. Поэтому первые лица розничных сетей посвящали массу времени всему, что связано с девелопментом: приобретению прав собственности, реконструкции и строительству. Сейчас рынок ритейла находится в зрелой фазе, а для успеха на зрелом рынке ритейла нужны уже совсем другие компетенции. Поэтому переход управленческих команд из ритейла в девелопмент закономерен: меняя де-юре сферу деятельности, де-факто они продолжают развивать свои ключевые навыки и применяют предыдущий опыт, говорит он.

Вопреки прогнозам осеннего обвала цен на рынке недвижимости не случилось. Более того, в столице, которая остается лидером по дороговизне, они могут побить все рекорды и в итоге подорожать почти на треть и стоить в среднем 1300 долларов за квадратный метр... Следом идут Подмосковье и Санкт-Петербург. Замыкают группу лидеров города-миллионники. В остальных территориях рост цен еле успевает за инфляцией. Однако эксперты уверены, что с началом нового года картина все же изменится.

По словам Германа Барыша, генерального директора департамента "Замосковье" агентства недвижимости "Домострой", при выборе района для загородного строительства в Подмосковье в настоящий момент прежде всего учитывается комплексное сочетание транспортной доступности и рекреационных возможностей территории. "Дорога к дому не должна быть проблемной, с многочасовым стоянием в пробках, что неизбежно при большой популярности и престижности направления, - сказал РБК г-н Барыш. - С этой точки зрения одними из наиболее привлекательных направлений являются Калужское и Новорижское шоссе. Не обладая "пафосностью" устоявшихся элитных мест, эти направления лишены чрезмерных транспортных нагрузок, располагая при этом прекрасными возможностями природного комплекса". Схожих взглядов на перспективы загородного строительства придерживаются и в компании "Собор-СМ". "Для жилых комплексов малоэтажной застройки наиболее интересны экологически чистые районы с удобным транспортным сообщением и центральными коммуникациями, - сказал РБК представитель "Собор-СМ". - Для Москвы и Подмосковья это традиционно северо-западное и западное направления, благодаря большому количеству лесных массивов, отсутствию промышленных предприятий, удачной розе ветров". В Московском инвестиционном агентстве недвижимости (МИАН) при этом подчеркивают, что в случае с таунхаусами для их строительства в принципе подходит любой район, где есть большая площадь свободной земли.

Черное счастье столицы

По данным Госстроя России, в прошлом году введено в эксплуатацию 126 647 зданий, из них доля жилья составила 94,1 процента, или около 34 млн. квадратных метров. Таким образом, общий жилищный фонд составил более 2800 млн. квадратных метров, почти треть всей недвижимости страны. Тем не менее в ведомстве считают, что жилья строится недостаточно, не менее 35 миллионов семей (70 процентов всех домохозяйств) нуждаются в расширении своих квартир. Если соотнести построенные метры на всех нуждающихся, то получится, что на одну такую семью построили менее одного квадратного метра. Впрочем, эта статистика средневзвешенная. В каждом регионе она своя.

К такой стоимости столичные квадратные метры стали стремиться с осени 2002 года. Цена квадратного метра росла и летом 2003 года (в предыдущие годы активность на рынке недвижимости в сезоне отпусков стихала). В среднем за месяц квартиры дорожали от 1,5 до 4 процентов. Сегодня аналитики считают, что по итогам цена жилья возрастет как минимум на 20, а как максимум - на 30 процентов. К концу года средний столичный квадратный метр будет стоить не менее 1300 долларов.

Если в 2001 году Москва построила 3 миллиона 800 тысяч квадратных метров, то в прошлом году - 4 миллиона 200 тысяч. Это почти 12 процентов от общероссийского количества вводимых в строй квадратных метров. Ожидается, что в этом году этот показатель приблизится к цифре пять миллионов. Если учесть, что в основном это двух-, трехкомнатные квартиры, общая площадь которых колеблется в районе 100 квадратных метров, то получается, что в этом году справят новоселья не менее 50 тысяч семей. И это при том, что цена жилья еще с весны перешагнула 1000 долларов за квадратный метр.

Здесь замечена такая тенденция: если нефть стоит меньше 17-18 долларов за баррель, показатель месячного удорожания столичных квадратных метров не превышает 0,5 процента. При 21-22 долларах за баррель месячный темп составляет около 1 процента. При 27-28 долларах рост зашкаливает за 2 процента (читайте "РГ" от 19 июня в публикации "Круглые цены квадратных метров").

Аналитики считают, что "виноваты" в этом инфляция и рост реальных доходов населения, которые с начала года увеличились на 23 процента. Плюс грядущие выборы. Сюда сейчас стекаются средства, которые будут брошены на предвыборные баталии. В конечном счете эти деньги придут на рынок столичной недвижимости. Однако в первую очередь рост квартирных цен связывают с ценами на нефть. Принято считать, что треть жилой квадратуры столицы скупается людьми, неожиданно разбогатевшими за счет высокой цены нефти.

Москва и далее везде

Между тем, похоже, рынок недвижимости столицы на пороге перемен. Аналитики все громче стали говорить о том, что не сегодня-завтра рынок стабилизируется. Странным образом эти утверждения совпали с появлением слухов о том, что цена за нефть спадет. Теперь риелторы утверждают, что в 2004 году жилье в Москве подорожает на 10-12, а в 2005 году - лишь на 10 процентов. В дальнейшем же тенденция будет происходить так: жилье будет расти на величину инфляции плюс 2-4 процента.

По данным риелторских контор, в 2002 году номинальный прирост цен в Москве составил 17 процентов, в Санкт-Петербурге - 31, Московской области - 28, Екатеринбурге - 7, Иркутске - 16, в Перми - 1, в Нижнем Новгороде - 21, в Твери - 20, в Ульяновске - 13 процентов. Реальный с учетом долларовой и рублевой инфляции рост цен составил: Москва - 7 процентов, Санкт-Петербург - 20, Московская область - 17, в среднем по регионам - 1 процент.

Эксперты считают, что средняя доходность строительных проектов в Москве составляет 30-35 процентов - в три раза выше, чем в Европе. Чуть меньше их доходность в Московской области: стоимость жилья здесь уверенно догоняет столичную - 700 долларов за квадратный метр. Следом "бежит" Санкт-Петербург: 650-700 долларов. Замыкают группу лидеров города-миллионники: 600-650 долларов за квадратный метр. В остальных регионах жилье в цене практически не растет. Точнее, она растет, но только в пределах инфляции. Таким образом, пока, казалось бы, все по-прежнему.

Специалисты считают, что себестоимость квадратного метра даже в Москве не выше 300 долларов. "Тяжелеет" она в два-три раза по разным причинам. Среди них первый по значимости - "откат" местным властям за отвод земельного участка. Он не всегда теневой. В некоторых регионах для подрядчиков устраивают конкурсы, в других - отдают землю при условии безвозмездно предоставить 20-30 процентов построенных квартир - для очередников. Второй по значимости "утяжеляющий" себестоимость фактор - присоединение нового дома к коммунальным сетям. За это подрядчики, как правило, платят из "черной кассы". Тем не менее и те, и другие затраты полностью ложатся на плечи покупателей. Есть и другая немаловажная причина - дорогие ресурсы, которые может взять в банке застройщик. Кредит для строителей дают под 20-25 процентов в год. Именно поэтому застройщики предпочитают брать их у населения. Во всяком случае, по данным Госстроя, половину построенного жилья профинансировали будущие покупатели.

Тем не менее какая сложится окончательная картина на рынке недвижимости страны, судить рано. И не только потому, что год еще не завершился. В ряде регионов, в которых местные власти стали активно внедрять так называемую социальную ипотеку для малодоходной части населения (кредиты, большая часть которых оплачивается за счет бюджета), заметно поднялись цены на жилье. Причем стоимость вторичного жилья гораздо дороже, чем в новостройках. В областных городах этих регионов, с населением примерно 500 тысяч человек, стоимость квадратного метра приближается к 500 долларам. Кстати, эта тенденция заставила некоторых депутатов говорить о необходимости ввести мораторий на эту ипотеку.

О том, что земля может быть прекрасным объектом для инвестиций, стало понятно в 1996 году скупленные по дешевке колхозных земли через несколько лет дали такие сверхприбыли, что начался настоящий ажиотаж. Принятый в 2003 году закон, касающийся оборота земель сельскохозяйственного назначения, и начавшийся новый этап в освоении Подмосковья не могли не отразиться на рынке недвижимости. По сравнению с 1996 годом стоимость сотки земли увеличилась во много раз от 30-100 до 1000-10000 долларов.

Сегодня жилищные кредиты выдают 146 различных финансовых учреждений. В прошлом году около двух процентов домохозяйств страны взяли в долг 5 млрд. рублей. Специалисты Госстроя считают, что в этом году количество таких граждан будет больше. Объясняют это тем, что ряд банков снизил процентные ставки до 15 процентов и увеличил срок возврата денег до 15 лет. В ведомстве полагают, что новоселов по итогам года будет на 8 процентов больше, чем в 2002 году.
Тенденция к увеличению цены на землю постепенно охватывает всю Россию, и ожидать резкого падения цен на недвижимость не приходится. Земля настолько привлекательный объект для инвестиций, что рост цен на нее давно уже никого не удивляет. Стихийное повышение стоимости земли коснулось не только столицы, но и других регионов России, и это неудивительно. Исчерпав весь потенциал ценового ресурса в столице, инвесторы и девелоперы в поисках сверхприбылей обратили свой взор за пределы Москвы, высоко оценив перспективность инвестирования средств в Подмосковье, Калининградскую область, Сочи или Санкт-Петербург.

Справедливости ради заметим, что интенсивный рост цен на землю коснулся не только Подмосковья в Калининградской области земля подорожала в 2-3 раза, и это еще далеко не предел. По мнению экспертов, средняя стоимость земли в этом инвестиционном оазисе поднимется с 10000 до 22000 долларов за сотку.

Апрель 2006 года принес еще один скачок цен на недвижимость всего несколько месяцев понадобилось для того, чтобы стоимость земли в Москве увеличилась почти в два раза. А в общей сложности с 2001 года земля подорожала в шесть раз.

Но если увеличение стоимости земли в Подмосковье и Санкт-Петербурге связано в первую очередь с интересом независимых инвесторов, то росту цен в Калининградской области поспособствовало государство. Статусом особой экономической зоны были установлены налоговые льготы для компаний-резидентов полное освобождение от необходимости платить налог на прибыль и имущество (на 6 лет) и пятидесятипроцентная скидка (еще на 6 лет) у инвесторов появилась все увеличивающаяся заинтересованность к этому региону. То, что здесь планируется создание игровой зоны, тоже не могло способствовать снижению цены.

Катастрофическая нехватка земель под застройку способствовала увеличению цен на землю и в Санкт-Петербурге. К тому же, увеличение его экономического потенциала тоже внесло свой вклад регион представляет неоспоримый интерес как для международных инвесторов, так и для крупных российских компаний. Уже сегодня для строительства склада в городе понадобится не менее 8000 долларов на приобретение земли, а сотка в спальном районе встанет в круглую сумму от 100000 до 200000 долларов.



Главная --> Публикации