Главная --> Публикации --> Разговоров об изменении ставки пока нет Юрий лужков: все, что испытывает на себе москва, чуть позже ждет и другие города россии Квартиры б/у: доходное вложение Слынчев бряг еще жив Дешевое строить невыгодно

Сегодня на месте будущего микрорайона пока еще малолюдно. Бывшая территория совхоза (кварталы 51 и 52) освобождена от теплиц и бытовых помещений агропредприятия. Работы развернуты лишь в 51-м квартале здесь приступили к строительству первых четырех корпусов общей площадью 74 тыс. кв. м, из которых 60 тыс. кв. м предназначены для переселенцев из пятиэтажек.

В текущем году на землях бывшего совхоза Марфинский на северо-востоке Москвы построят первые 60 тыс. кв. м жилья. Новые квартиры получат жители сносимых пятиэтажек в районах Марьина Роща и Останкино. Об этом 12 июля в ходе очередного субботнего объезда заявил первый заместитель мэра Москвы, руководитель городского стройкомплекса Владимир Ресин.

Кроме того, на застраиваемых территориях появятся объекты соцкультбыта, причем не только типовые, но и построенные по индивидуальным проектам детские сады и школы. Согласно утвержденному плану ввод первой школы намечен в 2009 году. Транспортная схема предусматривает расширение проезда вдоль Рижского направления Московской железной дороги, сооружение развязок с выездом на Ботаническую улицу. Неподалеку намечено построить станцию метро Улица Милашенкова.

Возводят 17-этажные двух, шести- и семисекционные корпуса серии П3М. Срок их сдачи в эксплуатацию декабрь нынешнего года. Заселение намечено на первый квартал 2009 года. В это же время запланировано сдать три отдельно стоящих гаража на 345 машино-мест, два из которых будут оборудованы автопаркинговой системой Клаус: она представляет собой двухъярусные устройства с подъемно-поворотным механизмом.

Для нас освоение Марфино и те стартовые дома, которые запланированы к вводу, очень важны, рассказала префект СВАО Ирина Рабер. В районах Марьина Роща и Останкино практически нет земли, на которой можно было бы построить дома взамен сносимых. Марфино находится близко, и это решение проблем переселенцев. Я уверена, что люди сюда поедут с большим удовольствием.

В квартале 52 работы еще не начались. К освоению площадки здесь приступят в конце года. А пока власти готовят необходимую документацию и подыскивают сильные, надежные организации, которые смогли бы взяться за возведение 220 тыс. кв. м жилья (в основном это дома по индивидуальному проекту, с подземным гаражом). Инвестором выступает ЗАО Ведис Групп, соинвестором (на социальные 60 тыс. кв. м) городское правительство.

Немало сложных вопросов вызывают подключение новостроек к электрическим сетям, тепло- и водоснабжению, сооружение водостока и канализации, обеспечение корпусов телефонной связью и прокладка современных телекоммуникаций. Представитель компании-заказчика сообщил, что Мосинжпроектом разработана схема инженерного обеспечения микрорайонов. Электроэнергия будет подана в новостройки от электроподстанции Марфино, расположенной в полутора километрах. В стадии проектирования находятся два центральных тепловых пункта, которые разместят в этих кварталах, намечена реконструкция уже существующих инженерных сетей. Вопрос сооружения объектов инженерии очень сложный. Нужно подобрать сильных исполнителей, составить график и работать по нему, рассматривая ход строительства объектов инженерии еженедельно во время субботних совещаний, подытожил В. Ресин.

В штабе строительства ЗАО УНР-315 генподрядчика объектов на территории кварталов 51, 52 прошло выездное оперативное совещание. Его участники обсудили ход реконструкции в районе Марфино. Как рассказал представитель УНР-315, в корпусах 32, 33, 34, 35 сейчас ведут работы нулевого цикла. После их завершения дома передадут субподрядчику Домостроительному комбинату № 3 для монтажа этажей. Представитель ДСК № 3 подтвердил: сооружение надземной части первых двух корпусов начнется в середине июля, а двух других в начале августа. К декабрю все четыре дома с отделкой будут готовы.

Согласно планам столичных властей из 120 зданий площадью 397,9 тыс. кв. м предстоит снести 53 ветхих дома площадью 169,4 тыс. кв. м и на месте нынешних пятиэтажек построить за три ближайших года 675 тыс. кв. м жилья, 234 тыс. кв. м площадей административных зданий и 60 тыс. кв. м встроенно-пристроенных помещений. Здесь будет возведено 5 школ на 2660 мест, 5 детских садов на 1050 мест, а также подземные и надземные гаражи на 10 тыс. машино-мест.

Участники обсудили ход работ и на других площадках района Марфино. Как уже отмечалось, за счет реконструкции кварталов 48-48А, 49А, 50, 51, 52 площадь жилых домов намечено увеличить примерно в 3,7 раза.

В завершение встречи участники совещания обсудили программу возведения жилья и объектов соцкультбыта в Северо-Восточном округе в 2008 году. Отмечалось, что здесь построят 479,8 тыс. кв. м жилья (в прошлом году введено в строй 639,6 тыс. кв. м), больше половины которого предназначено для жителей, переселяемых из пятиэтажек, очередников города.

Так, в микрорайоне 48-48А на месте гостиницы Останкино появится гостинично-деловой комплекс общей площадью 240 тыс. кв. м. В квартале 49А намечен снос хрущевок и строительство жилья в объеме 150 тыс. кв. м. В квартале 50 планируют возвести высотные здания в рамках реализации программы Новое кольцо Москвы. Инвестору-застройщику данной территории ОАО Новое кольцо Москвы надлежит расселить жителей пятиэтажек, попадающих под снос. Для этих целей неоходимо 39 тыс. кв. м, которые будут сданы в эксплуатацию в кварталах 51, 52.

В СВАО в этом году должно появиться 5 школ, 15 детских садов и 7 физкультурно-оздоровительных комплексов. Северо-Восточный округ один из передовых. Здесь живут представители разных слоев населения, много молодежи. Поэтому здесь возводится много спортивных сооружений, в основном в шаговой доступности, и детских садов, пояснил глава столичного стройкомплекса.

Мы с Ириной Яковлевной Рабер рассмотрели ход строительства в Северо-Восточном округе, в основном реконструкцию кварталов 48, 49, 50, 51, 5 Наметили ряд мероприятий. Главная задача заключается в том, чтобы к 2010 году, как обещали, в округе была снесена последняя пятиэтажка означенной серии и построено столько квартир, сколько необходимо для переселения, сказал журналистам В. Ресин. Это довольно непростые вопросы, потому что жилье надо возводить одновременно с инженерией, соцкультбытом. Поэтому сегодня мы вынуждены вплотную заниматься землями бывшего совхоза Марфино, чтобы именно на этом месте в текущем году были построены первые 60 тыс. кв. м стартовых домов.

На совещании также были рассмотрены вопросы проектирования и возведения на территории поселка Бутово свыше 100 тыс. кв. м социального жилья.

Щербинка, Бутово
В. Ресин провел совещание в штабе строительства группы компаний СУ-155 в Щербинке. На нем обсуждался ход работ в поселке Бутово и микрорайоне Щербинка (район Южное Бутово). Среди прочего участники затронули тему строительства дошкольных и общеобразовательных учреждений в Щербинке. Поставлена задача: в июле ввести в строй школу, в августе и сентябре детские сады.

Наши эксперты


Высокие цены на квартиры, ужесточение банками условий предоставления ипотечных кредитов, вызванное нестабильностью мировых финансовых рынков и кризисом ипотеки в США, делают приобретение жилья или улучшение жилищных условий все более трудным. Существуют ли финансовые альтернативы ипотечным кредитам? Возможно ли решение жилищных проблем, если нет в наличии всей суммы денег на приобретение нового жилья? Поможет ли в этом потребительский кредит? На вопросы, относящиеся к этой теме, читателям журнала отвечают эксперты рынка жилой недвижимости.

Алексей Шленов,
генеральный директор
компании МИЭЛЬ-Брокеридж

Анна Харьковая,
управляющий
центра
сопровождения
компании ХИРШ

Петр Ходаковский,
генеральный директор
инвестиционной
компании Дружба

Алексей Теребков,
руководитель
компании Лаурел-Ипотека,
управляющий директор МИК

Какие кредиты кроме ипотечного можно получить в банках для приобретения жилья?

Татьяна Микеева,
директор департамента
кредитования
физических лиц
Независимого Бюро
Ипотечного Кредитования


Кредиты под залог имеющейся недвижимости являются ипотечными. Но, если они нецелевые, их можно использовать в схемах по приобретению новостроек или в ситуациях, когда продавец недвижимости по каким-то причинам не хочет участвовать в ипотечной сделке.

Алексей Теребков
Размеры потребительских кредитов находятся в пределах 750 тыс. руб. это очень немного по меркам рынка недвижимости. Поэтому их использование не столь интересно, оно возможно только в том случае, если не хватает относительно небольшой суммы (например, при альтернативных сделках). Не следует забывать, что ставки по потребительским кредитам выше, а сроки меньше. Это увеличивает нагрузку на заемщика.

В обоих случаях, заложив городскую квартиру, можно получить на руки не более 70 85% ее стоимости. Если же недвижимость загородная, то еще меньше 50 70%. Для нецелевого кредита ставка, как правило, на 1 2% выше по сравнению с целевым.

Петр Ходаковский
Существуют целевые и нецелевые кредиты под залог имеющегося жилья. Если быть более точным, то они являются разновидностями ипотечных.

Алексей Шленов
Потребительского кредита вряд ли хватит на приобретение недвижимости. Он актуален, если не хватает небольшой суммы, но и в этом случае будет выгоднее взять ипотечный кредит, так как проценты по нему гораздо ниже, чем по потребительским.

Можно воспользоваться и потребительскими кредитами как беззалоговыми, так и с залогом недвижимости. Сумма первых ограничена и составляет обычно 25 30 тыс. долл., в редких случаях она может достигать 50 тыс. долл. Вторых до 100 200 тыс. долл., а в отдельных случаях и выше.

Анна Харьковая
Практически единственный вариант под залог имеющейся недвижимости. Целевой либо нецелевой кредит. Что касается потребительских кредитов, то, как правило, банки не дают суммы, превышающей две месячные зарплаты заемщика. Ясно, что этих денег окажется недостаточно для покупки квартиры.

Татьяна Микеева
Потребительским кредитованием лучше воспользоваться в том случае, если требуемая сумма не превышает 100 тыс. долл. Также можно рассмотреть вариант с кредитом под залог имеющейся в собственности недвижимости (ломбардным кредитом).

Алексей Теребков
Ставки по потребительским кредитам в среднем составляют сейчас 15 17% годовых в рублях, 14 15% в долларах. Срок погашения до пяти лет. При наличии белых доходов можно обойтись без поручителей либо взять в поручители близких родственников (хотя позиция каждого банка по этому вопросу индивидуальна). При серых доходах, скорее всего, потребуются поручители (от двух до четырех), это могут быть физические или юридические лица с совокупным доходом не ниже дохода заемщика.

В чем отличие условий предоставления потребительских кредитов от классических ипотечных? Есть ли необходимость обязательного страхования и прочих накруток, неизбежно сопровождающих ипотечный кредит?

Петр Ходаковский
Выдаются потребительские кредиты на срок не более одного года пяти лет (беззалоговые) и до десяти лет (с залогом). При этом процентная ставка по ним на три пять пунктов выше, чем у классических ипотечных. Процедура выдачи значительно упрощена и ускорена. Комплексное страхование, обязательное при классических ипотечных кредитах, здесь не требуется. Хотя, если кредит залоговый, банк может потребовать застраховать объект залога.

Из накруток можно назвать комиссию за выдачу кредита (1 3%, но не ниже определенной суммы, примерно 200 долл.). Также может появиться комиссия за ведение счета (0,1 1%). Чаще всего она рассчитывается от суммы задолженности, но иногда и от всей суммы кредита. Этот вариант самый опасный для заемщика, так как реальная ставка возрастает почти вдвое.

Если говорить о кредите под залог имеющейся недвижимости ломбардный, то некоторые банки в этом случае не требуют страхования титула, а в целом система такая же, как и при получении кредита на приобретение недвижимости.

Алексей Шленов
У потребительских кредитов выше процентная ставка, меньше срок (до пяти лет) и, следовательно, больше сумма ежемесячного платежа. Из расходов это страхование жизни, здоровья и комиссия за выдачу кредита. При потребительском кредитовании учитывается, как правило, только официальный доход заемщика, тогда как при выдаче ипотечного кредита во многих банках рассматривается дополнительный заработок. И, несмотря на то что по документообороту и времени ипотечный кредит оформляется дольше, все же ежемесячные выплаты по нему более лояльны.

Анна Харьковая
Проценты по потребительским кредитам значительно выше ипотечных. Я знаю банки, где эта цифра доходит до 24% годовых. Но, даже если не брать крайние случаи, ставки все равно отличаются на два пять пунктов. При этом высокие проценты вовсе не означают, что вы автоматически избавляетесь от всех накруток страхования, комиссии за ведение счета. Банки говорят, что высокая ставка это плата за их риск при кредитовании без покрытия. А будут или нет накрутки и какие именно это зависит от конкретного банка.

Татьяна Микеева
Основное отличие в ставках. Потребительские кредиты имеют самые высокие проценты, следом идет ломбардный кредит, по ипотеке ставки значительно ниже. Впрочем, при потребительском кредите необходимо намного меньше документов, меньше и дополнительных расходов, связанных с его получением. При ипотеке и ломбардном кредитовании банки требуют оформления оценки залога и страховки. Это не нужно при получении потребительского кредита. Дополнительные расходы здесь ограничиваются только комиссией за выдачу в размере 1% от суммы кредита либо какой-то небольшой фиксированной суммой.

Алексей Теребков
Заемщик потребительского кредита несет финансовую ответственность пени и штраф. В случае неплатежей по решению суда накладывается арест на любое его имущество и сумма взыскивается принудительно с имеющихся доходов. То есть при ипотеке арест накладывается на недвижимое имущество, являющееся залогом, а при потребкредитовании что найдут, то и отберут.

Человек, взявший ипотечный кредит и не вернувший его, может лишиться квартиры. Чем отвечает получатель другого (не ипотечного) кредита в случае его невозврата?

Петр Ходаковский
В случае отказа вернуть ипотечный кредит начинается процедура отчуждения квартиры в пользу банка, то есть залогодержателя. Но даже в этом случае квартиру отберут не сразу, в течение довольно длительного времени заемщику будут предлагать другие, более бескровные методы решения проблемы. В случае невозврата потребительского кредита (за исключением залогового) после напоминательно-увещевательной работы дело заемщика передается в коллекторское агентство, которое организует возврат кредита самостоятельно либо через суд в принудительном порядке.

Некоторые банки используют такой вариант: берут с заемщика письменное обязательство, что в случае прекращения платежей он не будет препятствовать обращению взыскания на его имущество. С юридической точки зрения бумага весьма малозначащая, но как страшилка используется.

Татьяна Микеева
В случае невозврата потребительского кредита дело передается в суд, по решению которого изымается имущество должника в зависимости от суммы долга. Если она внушительная, то взыскание вполне может быть обращено и на квартиру.

Алексей Шленов
Жилье не отбирается. Изначально на квартиру будет обращено взыскание по решению суда (до этого момента заемщик в любой момент может вернуть деньги), затем квартира выставляется на торги, после ее реализации банк получает сумму задолженности по кредитному договору, а оставшиеся денежные средства за вычетом расходов на судебные издержки и проведение торгов получает заемщик. Должник, не вернувший кредит, который ничем не обеспечен, отвечает всем своим имуществом. Впрочем, это касается и ипотечного кредита в том случае, если денег от реализации предмета ипотеки не хватит для погашения долга.

Проблемы на ипотечном рынке рано или поздно завершатся. Будет ли этот вид услуг востребован у нас так же, как и в западных странах? Если да, то когда это произойдет? Есть ли, на ваш взгляд, категория потребителей, которым даже при нормальном, стабильном состоянии ипотечного рынка разумнее брать нецелевые кредиты?

Анна Харьковая
Если у кредита были поручители, то они несут солидарную ответственность. Поэтому надо рекомендовать людям, к которым их знакомые обратились с просьбой о маленькой формальности выступить поручителем при получении кредита, быть осмотрительнее. В принципе заемщик (и поручитель) отвечает всем своим имуществом, до которого банк сумеет добраться.

Петр Ходаковский
Проблемы, которые наблюдаются на ипотечном рынке, безусловно, рано или поздно завершатся. Этот вид кредитования будет востребован, поскольку для большинства мало- и среднеобеспеченных граждан России ипотека это один из немногих способов решить жилищную проблему. Однако есть категория заемщиков, которым при любом раскладе на рынке ипотеки показаны как целевые, так и нецелевые залоговые кредиты. Речь о тех, кто хочет приобрести квартиру в доме-новостройке в тот момент, когда самой квартиры еще нет, и она, соответственно, не может быть предметом залога.

Алексей Теребков
Все циклично, и первые признаки стабилизации на ипотечном рынке уже налицо. В лучшем случае ситуация нормализуется до конца года, в худшем в течение двух-трех лет. В долгосрочной перспективе спрос на ипотеку будет только расти, поскольку при всех недостатках рынка потенциальных ипотечных заемщиков 30 35% трудоспособного населения. Кроме того, будет наблюдаться тенденция к понижению кредитных ставок, более доступными станут кредиты на загородную недвижимость и землю. Потребительские кредиты актуальнее для жителей регионов, где стоимость недвижимости не столь высока (по сравнению с Москвой), и величина кредитов с ней сопоставима. Следует вспомнить и то, что за последние три года максимальная сумма потребительских кредитов не изменилась, а стоимость недвижимости увеличилась в три раза.

Анна Харьковая
В целом условия ипотечного кредитования гораздо выгоднее всех прочих видов кредитов, поэтому случаи, когда потребительский или ломбардный кредит был бы лучше, представить сложно. Тем не менее иногда такое случается. Например, вы хотите купить квартиру, но денег у вас нет вообще, даже тех 20 30% стоимости квартиры, которые банки требуют в обязательном порядке. В этом случае можно взять потребительский или ломбардный кредит, а на остальную сумму ипотеку.

Татьяна Микеева
Нецелевые кредиты будут востребованы в ближайшие несколько лет, так как пока на российском рынке острой остается проблема подтверждения доходов. Также для данной категории заемщиков иногда единственным решением является ломбардный кредит. Можно упомянуть еще и владельцев бизнеса, которые по каким-либо причинам не готовы показать отчетность либо сомневаются в получении одобрения. Они также пользуются либо ломбардными, либо потребительскими кредитами.

Но все названные варианты рискованны, и заемщику, конечно, надо тщательно подумать, прежде чем ввязываться в них

Другой вариант вы купили две или даже три квартиры, воспользовавшись ипотекой, и платите по всем этим кредитам и вдруг решаете купить четвертую квартиру! Очевидно, что ипотечный кредит вам в такой ситуации не дадут. А при получении потребительского степень просвечивания заемщика банком намного меньше, и вероятность того, что вы получите кредит, гораздо выше.

Петр Ходаковский
Нецелевые или потребительские кредиты выгодно использовать в тех случаях, когда не хватает небольшой суммы. Если же сумма внушительна, речь может идти только о долгосрочном классическом ипотечном кредите.

Рекомендовали бы вы желающим решить жилищные проблемы пользоваться неипотечными кредитами? Или надо ждать изменений на рынке ипотеки и, скажем, через год воспользоваться ипотечным кредитом?

Кроме того, взятый сегодня ипотечный кредит можно в период снижения процентных ставок рефинансировать в другом банке на новых, более выгодных условиях.

Стоит ли ждать снижения процентной ставки? На мой взгляд, это неразумно. Во-первых, не совсем ясно, когда точно этот момент наступит. Во-вторых, одновременно с этим могут вырасти цены на недвижимость или появиться масса других непредвиденных проблем.

Татьяна Микеева
Мы всегда анализируем ситуацию каждого заемщика и потом, исходя из полученных данных, предлагаем наиболее выгодную программу.

Алексей Шленов
Ответить на этот вопрос однозначно нельзя, поскольку может быть выгоден и тот и другой вариант. Кому-то выгоднее брать кредит сейчас, кому-то подождать.

В случае если в ближайшее время погашение кредита не планируется, то лучше воспользоваться ипотекой, так как, несмотря на дополнительные расходы, низкая процентная ставка делает ипотечный кредит заметно дешевле.

Если сумма нужна небольшая (до 100 тыс. долл.) и на относительно короткий срок, то есть смысл, несмотря на более высокую процентную ставку, воспользоваться потребительским кредитом сейчас.

Кроме того, цены на рынке недвижимости постоянно растут, и может оказаться, что года через два проценты и уменьшатся, зато ваши сбережения будут безжалостно съедены инфляцией.

Анна Харьковая
Конечно, ситуация у каждого человека индивидуальна. Но я бы все-таки рекомендовала кредит брать. Снизятся или нет проценты по ипотечным кредитам большой вопрос, и когда это произойдет тоже неясно.

Иностранцы могут приобретать дома и квартиры на Филиппинах, но не могут владеть землей. Покупая дом, граждане других стран вовсе не приобретают землю, на которой он построен. Землю можно взять в аренду до 50 лет, затем, при желании, аренда продлевается еще на 25 лет.

В данной статье можно найти ответы на многие вопросы, касающиеся процедуры приобретения недвижимости на Филиппинских островах. Информация предоставлена английским аналитическим риэлторским агентством GlobalPropertyGuide.

Максимальная площадь, которую можно приобрести для жилья 1 тыс. кв. м. в городе, или 1 га в сельской местности.
Покупая новый объект недвижимости на Филиппинах, очень важно заручиться помощью авторитетных девелоперов и лицензированных агентов по недвижимости или брокеров. Особенно этот совет актуален в тот период, когда объект, который вы хотите приобрести, еще недостроен или вовсе находится на стадии разработки проекта.

Если иностранец все-таки очень уж желает купить землю, существует несколько возможностей. Первая: брак с филиппинским гражданином (гражданкой), который дает право стать обладателем земли уже под филиппинским именем. Правда, в случае смерти супруги (супруга) или развода, земля не может быть передана иностранцу. Есть другая возможность приобрести землю через фирму. В фирме должно быть не более 40% доли иностранного капитала.

Покупка квартиры в кондоминиуме
При покупке квартир, владельцам дается Свидетельство о праве собственности (ССТ), однако документ обычно не отдается, пока за недвижимость не заплатят полностью. Первый взнос обычно требуется в размере 10 30% от стоимости квартиры. Иностранцы могут владеть не более чем 40% квартир в доме.

В целом недвижимость можно приобрести простым соглашением. После решения, какую недвижимость покупать, равно как после осмотра помещений и ознакомления с документами, покупатель обычно подписывает нотариально заверенный договор продажи. Пользоваться услугами зарекомендовавших себя агентств по продажам удобно еще и потому, что они предоставляют не только необходимую информацию относительно недвижимости и всех операций, связанных с нею, но также помогают покупателю при получении ипотечного кредита.

Покупка земли
Процесс покупки земли на Филиппинах утомительный и трудоемкий. Помимо того факта, что иностранцы не могут покупать землю, система регистрации и классификации земли заставит любого инвестора прежде подумать дважды. Чем дальше вы находитесь от столицы, тем более следует быть осмотрительным.

Владелец так называемой Special Resident Retiree’s Visa (SRRV виза, которую может получить иностранец, готовый инвестировать в экономику страны) может получить дополнительные преимущества помимо разрешения на покупку квартиры, или аренды земли, или дома с участком. Владельцы SRRV могут проживать на Филиппинах постоянно, им предоставляется мультивиза, с них не взимаются сборы за свое путешествие. Инвестиции в экономику Филиппин, необходимые для получения SRRV, должны быть не менее $50 тыс.. Инвестор должен быть не моложе 35 лет.

Процедуры по передаче права собственности (на землю или квартиру)
Владелец и покупатель договариваются о продаже участка земли. Через юриста, создается и заверяется Акт Абсолютной Продажи (DOAS).
Декларация о налоге на землю заверяется в Бюро Внутренних доходов (BIR) и представляется на рассмотрение в городское или муниципальное управление налогового инспектора.
Покупатель платит налог на недвижимость в ведомство городского казначейства.
Офис налоговой инспекции дает оценку рыночной стоимости объекта недвижимости.
Налоги на перевод денег взимаются с покупателя управлением Налоговой инспекции.
НДС и гербовая пошлина на документы платятся в Бюро Внутренних доходов.
Регистрационная Палата (RD) отменяет старое право собственности, и выписывает новое, на имя покупателя.
Покупатель, отныне новый владелец, получает копию нового права на собственность и запрашивает налоговую декларацию из налоговой инспекции.

Впрочем, серьезные проблемы с землей существуют также и в столичном округе (NCR). На Филиппинах принято 11 законов, прямо относящихся к регистрации земли и девять других, регулирующих распоряжение земельной собственностью и управление. Помимо Департамента по окружающей среде и природным ископаемым и Бюро по земельной собственности есть еще несколько агентств, осуществляющих прямой или косвенный контроль над земельной собственностью. Право выносить решение по наделению землей есть и у филиппинских судов.

Весь процесс регистрации недвижимости, включающий в себя восемь процедур, может занять более месяца.
Чехия одно из самых популярных направлений среди российских покупателей недвижимости. Несмотря на сложность процедуры покупки российские инвесторы все чаще и чаще обращают внимание на эту восточно-европейскую страну. Как же покупать в Чехии? С какой целью? Эти и другие вопросы мы задали Александру Теркуну, представителю чешской компании RE/MAX Reality.

Чтобы зарегистрировать акты в Регистрационной Палате, владельцам недвижимости необходимы следующие документы: Свидетельство о Передаче Права Собственности (TCT) в том случае, если это единичные дома или необработанная земля, и Земельный Регистрационный Акт. Акты должны регистрироваться в той же провинции, где находится объект собственности. Однако записи неточны настолько, что из года в год на Филиппинах количество ошибок и дублирующихся актов растет довольно быстро. Опись всех земель в стране, санкционированная Общественным Земельным законом еще в 1903 году, далека от завершения.

Да, безусловно. Тем более сейчас важно то, чтобы люди получили ценную и, главное, правильную информацию из первых рук. Поэтому очень хорошо, что Prian.ru эту возможность предоставляет.

Александр, Вы специально приехали из Чехии для участия в Консультационном центре зарубежной недвижимости, что проходил в рамках петербургского Салона Зарубежной Недвижимости, в качестве консультанта. Это может значить только то, что спрос на чешские квадратные метры в России велик, не правда ли?

Да, действительно, сегодня у нас можно купить недвижимость только на юридическое лицо, открытую в Чехии фирму. На самом деле процедура эта не сложна она занимает около от двух до трех недель и стоит меньше 2 тыс. евро. Кроме того фирму можно открыть как в Чехии, так и заочно, находясь в России. Также есть возможность создать юридическое лицо в экстренном порядке за два дня, но это стоит дороже и не всегда в этом есть смысл и необходимость. При открытии фирмы один из учредителей становится ее директором. Раньше этого нельзя было делать, нужно было какое-то время подождать, а директором приходилось назначать гражданина Чешской республики. Обслуживание фирмы само по себе недорого, и первые три года власти страны не требуют от нее какой-либо деятельности. Единственно нужно будет составить бухгалтерский отчет, пусть даже и с нулевым балансом. Это обойдется учредителю порядка 5 тыс. руб. На основании открытой фирмы вы получаете годовую визу в Чехию, по которой сможете свободно перемещаться по странам, входящим в шенгенскую зону. В Чехии вы можете жить целый год, без ограничений, а потом ее можно продлить еще на два года, и это уже называется вид на жительство. Потом виза продлевается еще на два года и уже после прошедших пяти лет, которые как раз набегут в сумме, можно уже говорить о получении ПМЖ (постоянного места жительства).

Сразу же хотелось бы поговорить о главной трудности, с которой столкнется россиянин, который захочет приобретать недвижимость в Чехии: иностранному физическому лицу в Чехии недвижимость не продают. Это значит, что для начала необходимо учреждать фирму, а для большинства потенциальных покупателей этот факт звучит довольно пугающе. Что вы можете сказать по этому поводу? Насколько это процессуально сложно, дорого и рискованно?

Это не совсем так. Дело в том, что имея годовую визу и в последующем вид на жительство, вы можете жить и в Чехии, и в России. Но, если вы потом хотите получить ПМЖ, то требования уже иные и они даже слегка ужесточены. Раньше для подачи документов на ПМЖ нужно было семь лет иметь вид на жительство, но можно было проживать где угодно. Сейчас же желающие получить этот статус обязаны проживать в Чехии пять лет, но за это время разрешено отсутствовать в стране всего лишь два месяца в году. А вид на жительство, как я уже сказал ранее, такого обязательного проживания не предполагает.

Но вид на жительство не является мультивизой и подразумевает под собой то, что ее обладатель действительно обязан проживать на территории Чехии. Так это или нет? Насколько строгие требования в этом отношении?

В северной Чехии расположены такие прелестные города, как Мост, Теплице и Либирец: в их окрестностях можно приобрести недвижимость по таким фантастическим для россиян ценам, как 5 15 тыс. евро, в то время как недвижимость в Праге и в Карловых Варах дороже на порядок. Чем вызвано то обстоятельство, что цены распределены столь неравномерно?

А какова процедура приобретения земли в собственность? Есть ли какие-то ограничения?
Здесь работают те же механизмы, что и при приобретении любой другой недвижимости. И это логично. Сами посудите: мы приобретаем виллу где-нибудь в Моравии и одновременно получаем в собственность несколько гектаров земли.

Можно ли считать, что у регионов, которые сегодня столь низки по ценам по сравнению с Прагой, хорошая перспектива, что они недооценены?

Прага это, конечно, отдельный вопрос: она самая дорогая. Цены в тех же Оломоуце или Ческе-Будеевице уже разительно отличается от столичных. Что касается севера и северо-запада страны, особенно Кустецкого края, то это единственный регион Чехии край, где цены на недвижимость до настоящего времени сохранились очень невысокие. Насчет 5 тыс. евро за квартиру Вы преувеличиваете, но предложения от 10 тыс. евро это вполне реально. Хотя год назад я мог найти Вам однокомнатную квартиру за 5 тыс. евро.

Есть ли на сегодняшний день государственные программы по развитию экономики данного региона и ему подобных? Ведь, наверное, это не единственный относительно депрессивный регион в Чехии. Можно ли считать, что сегодняшние инвестиции имеют хорошую материальную перспективу?

Да они недооценены, но довольно трудно сказать, почему. Почему жемчужина Устецкого края, курорт Теплице, где проживает 57 тысяч жителей, так дешево стоит? Этот город был местом отдыха номенклатурных работников социалистической Чехословакии, что является показателем высокого уровня курорта. В Теплице и сейчас расположены пять крупных санаториев, которые обеспечивают высококлассное лечение. С другой стороны, существовало и существует до сих пор мнение, что в этом регионе хуже обстоят дела с экологией. Это предположение вызывает сомнение. Я часто бываю в Теплице и могу сказать, что там прекрасно. Есть и другая причина такого положения цен это безработица. Дело в том, что в социалистическую эпоху в Устецком крае находилось достаточно много предприятий по открытой добыче бурого угля, тогда это, может быть, и влияло на экологию, но сейчас эти предприятия закрыты. Третьей причиной некоторые называют больший по сравнению с остальной Чехией процент цыган, но говорить так по меньшей мере несправедливо по отношению к этому народу. Тем более что жалоб тех же чехов на цыган вообще нет. Все живут в мире и согласии.

Александр, в Чехии есть несколько форм собственности на недвижимость, и наиболее распространенные из них это частная собственность и кооперативная, так называемое дружество. Чем они отличаются, с точки зрения правовых вопросов и цены?

Однозначно и четко на этот вопрос ответить сложно. Все дело в том, что чешское государство заботится обо всех своих 13 краях. Например, если тот самый радар ПРО, о котором столько писали и говорили, будет установлен в том или ином регионе, то, наверное, этот край из депрессии будет выходить. Если крупное предприятие, вроде автомобильного гиганта, откроет свой филиал в том или ином крае, тогда тоже возможен рост цен на недвижимость, потому что появляются новые рабочие места. По этим признакам и можно определить, что и где будет дорожать, но заранее узнать это невозможно. По поводу позитивной тенденции могу сказать, что промышленность набирает обороты, развивается, активно работает. По всей Чехии можно увидеть новые корпуса предприятий, складские терминалы, электростанции.

А какие еще ограничения может наложить устав кооператива на права покупателя и какие обязанности он еще может вменять своим членам?

Да, есть некоторая разница. В целом приобретение кооперативной недвижимости ощутимо экономит деньги покупателя, потому что стоит она примерно на треть дешевле, чем частная. Для проживания никакой принципиальной разницы нет, но есть нюансы. Во-первых, год назад кооперативы перестали давать юридические адреса для фирм, которые учреждаются в Чехии. То есть можно указать квартиру в качестве юридического адреса только в том случае, если жилье уже находится в собственность. Во-вторых, под кооперативную квартиру практически невозможно взять кредит в банке. В-третьих, часто не уточняется полная цена квартиры, так как после уплаты взноса правлению кооператива сумма ощутимо вырастет. Взнос может варьироваться в зависимости от кооператива. В среднем за квартиру стоимостью от 35 до 42 тыс. крон взнос составит примерно 2 тыс. евро. В-четвертых, некоторые кооперативы вообще не продают иностранцам, как например, кооператив Крушногор в Устецком крае. Это ограничение прописано в их уставах.

Речь идет о том, что целиком весь кооператив меняет форму собственности или это может делаться поквартирно?
В основном весь кооператив целиком. Были единичные случаи в кооперативах, когда собственники успели перевести свои квартиры в собственность до принятия общего решения, но потом такая практика был запрещена.

В ряде случаев может наблюдаться такая ситуация: кооператив завышает коммунальные платежи, потому что они находятся именно в ведении правления. В некоторых случаях нужно иметь разрешение кооператива. Например, если вы хотите сдать квартиру в аренду, даже заключив официальный договор, то вы должны получить разрешение кооператива в виде соответствующего документа. И все же такая покупка будет более экономной, так как со временем все квартиры переводятся в собственность. Это стоит небольших денег и времени, конечно, но с разницей в цене между кооперативом и частной собственностью это не сравнится.

Как правило, таких проблем не возникает. Если квартира оформлена именно на фирму, то какие-то трудности могут возникнуть, но я таких случаев не встречал.

Часто ли возникает ситуация, когда кооператив не дает права сдавать недвижимость в аренду?

Я думаю, что это земля. Хотя инвестиция эта долгосрочная, и не все это на данный момент понимают. Наша компания на портале Prian.ru ни одного земельного участка не поставила, хотя их у нас достаточно. Почему? Потому что спроса пока нет, но вскоре мы начнем это направление развивать когда люди начнут понимать, какие инвестиции в чешскую недвижимость действительно перспективны.

И все-таки: какие сегменты жилого, коммерческого рынка в Чехии на сегодняшний день можно считать наиболее инвестиционно привлекательными?

Хороший вопрос. В Чехии много различного рода бальнеологических курортов, термальных источников и прочих мест отдыха, куда стекаются люди со всего мира. Так что поле для деятельности широчайшее. Но гостиничный бизнес это в первую очередь уважаемый бизнес, люди занимаются им испокон веков и получают от него хороший доход. Так что прежде чем заниматься данным сектором, нужно стать в нем специалистом. Ведь первый вопрос это ваша клиентура. Откуда вы будете привлекать к себе клиентов? Как будете заключать договоры с туристическими фирмами, если у них уже есть постоянные партнеры? А транспорт? А персонал? Если это небольшой мини-отель, семейный бизнес, то он большого дохода не принесет. К тому же вам нужно будет проживать там и все решать и делать самостоятельно. А если вы отдадите гостиницу кому-то в управление, то вам придется платить людям зарплату, и это будет съедать солидную часть и без того небольшого дохода. Большой отель принесет большие доходы, но вместе с этим и большие проблемы. Поэтому наиболее рациональный путь покупать уже действующий бизнес, раскрученные бренды, устоявшуюся структуру. Само собой, это не копеечные вложения, но они оправданы.

Насколько, с Вашей точки зрения, перспективно вкладываться в гостиничный бизнес Чехии на данный момент?

Я доволен на 100%. Хотелось бы продлить такое сотрудничество и участие во всех мероприятиях Prian'а прежде всего. Думаю, что взаимная польза от этого есть как Prian'у, так посетителям, так и фирмам, которые здесь представлены.


Каковы Ваши впечатления от участия в консультационном центре Prian.ru? До какой степени Вас удовлетворило общение с теми посетителями, которые подходили к Вам как к консультанту?



Главная --> Публикации