Главная --> Публикации --> Отключения горячей воды в москве не прекратятся Разговоров об изменении ставки пока нет Юрий лужков: все, что испытывает на себе москва, чуть позже ждет и другие города россии Квартиры б/у: доходное вложение Слынчев бряг еще жив

По словам риэлторов, интерес граждан к покупке земли традиционно увеличивается к началу лету: горожан тянет на природу. Растут и цены. По оценкам гендиректора агентства Rway Александра Крапина, земельные участки по отдельным направлениям Подмосковья (к примеру, восточному) в течение этого года в среднем подорожают 20-30%. Получается, приобретение удачно выбранного участка даже с учетом платы по кредиту может стать выгодным вложением денег и окупиться с лихвой, замечает директор департамента розничного бизнеса Московского кредитного банка (МКБ) Людмила Салигина.

Цены на земельные участки ежегодно растут в среднем на 15-30%. Так что покупка земли даже в кредит может оказаться прибыльной инвестицией. Но земельную ипотеку пока предлагают лишь несколько банков.

Ипотеку на землю банки стали предлагать лишь около трех лет назад, тогда как ипотечные кредиты на жилье пошли в массы еще в 1999-2000 гг., напоминает директор департамента розничных продаж Фосборн хоум Ирина Максимова. Сейчас земельная ипотека выдается на более жестких условиях, чем жилищная. Обычно ставка кредитов на землю выше процентов по займам на квартиры на 1-2 п. п. и более, говорит брокер Независимого бюро ипотечного кредитования Татьяна Микеева. Дело в том, что банки считают землю менее ликвидным залогом, ее сложнее оценивать, сделки с ней более рискованны.

Земля дороже
Впрочем, кредиты на покупку земельных участков под их залог выдают немногие банки и новые программы появляются редко. К примеру, весной прошлого года такой продукт появился в МКБ, а в этом году в банке Союз. Начальник управления ипотечного кредитования банка Союз Павел Дядин объясняет появление продукта спросом со стороны клиентов.

Кредиты на землю отличаются и другими строгостями. Так, банки требуют, чтобы заемщик сам оплатил не менее 20-30% стоимости участка (а не 10-15%, как в жилищной ипотеке).

Сопутствующие расходы кредитования на землю также выше, чем при получении жилищной ипотеки, предупреждают эксперты. В частности, оценка залога стоит дороже. Расценки на услуги оценщиков для загородной недвижимости начинаются от 7500-8000 руб., но могут доходить и до 20 000 руб., тогда как квартиру в Москве можно оценить за 3000-4000 руб. По словам замначальника управления ипотечного кредитования Росевробанка Людмилы Пестрецовой, оценка может стоить и $3000, если на участке произведены сложные ландшафтные работы: вырыт пруд, посажены многолетние растения и т. п.

И ни один банк не выдаст кредит на покупку участка, находящегося в водоохранной, резервной зоне или на территории национального парка.

Трудный выбор
Но главная особенность земельной ипотеки специфические требования к залогу. Банки соглашаются принять в залог далеко не любой участок. Обычно им нравятся земли населенных пунктов (для индивидуального жилищного строительства) или сельхозназначения. Но банк Возрождение и БСЖВ не принимают в залог участки из категории сельхозназначения. А банки Союз и Зенит дополнительно требуют наличия разрешения на строительство жилого дома на сельхозземлях.

Некоторые банки специально оговаривают удаленность участка от города. Так, Оргрэсбанк согласен кредитовать наделы не далее 60 км от МКАД.

Имеет значение и административная принадлежность земли. В столице большинство банков выдают ссуды только на земли Московской области. Но в МКБ обещают выдать ссуды на участки, расположенные в Рязанской или Тульской областях, а в Возрождении в любом регионе, где есть филиал банка. Все зависит от возможности банка проверять юридическую чистоту объектов, расположенных в другой области, поясняет Пестрецова.

Сегодня вступают в силу новые стандарты, по которым Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) будет выкупать кредитные портфели у банков. Это может осложнить жизнь небольшим региональным банкам. Но на заемщиках изменения, скорее всего, не отразятся.

Кроме того, банк может накладывать ограничения на размеры участка: МКБ требует, чтобы участок был размером не менее шести соток, Оргрэсбанк четырех. Салигина говорит, что участки меньшей площади низколиквидны. Также банк (ХКФБ, Союз, Оргрэсбанк, БСЖВ) может потребовать, чтобы к участку был обеспечен подъезд в течение всего года. В любом случае кредиты выдаются лишь при покупке участка у собственника, предупреждает Максимова.

В новых правилах появились и возрастные ограничения. На момент окончания кредитного срока заемщик не может быть старше 65 лет. Прежде возрастного ценза у АИЖК не было.

По новым стандартам АИЖК, например, больше не будет выкупать портфели, в которых доходы заемщиков подтверждены в свободной форме. Теперь для АИЖК официальной бумагой, подтверждающей доход заемщика банка, будут справка 2-НДФЛ или форма, предлагаемая агентством. При оценке платежеспособности также теперь не берутся в расчет доходы от дивидендов или субсидии. Как пояснила Газете директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева, с 15 мая никакие средства временного характера учитываться не будут.

Любопытным нововведением стало и требование о том, чтобы супруг заемщика тоже выступал в качестве созаемщика вне зависимости от того, работает ли он и имеет ли какой-то подтвержденный доход. Как поясняет Анна Ярцева, это требование учитывает Семейный кодекс. Нередки случаи, когда при разводах возникают споры по поводу раздела имущества, и если супруги являются созаемщиками, то имущество и долги они делят поровну, - говорит она. - Отсутствие такого оформления приводит к длительным судебным разбирательствам.

Категорическим требованием в новых правилах стало наличие российского гражданства у заемщика и регистрации по месту жительства.

Также, по словам Анны Ярцевой, в агентстве неоднократно сталкивались с ситуацией, когда оценка залогового имущества, сделанная первичным кредитором, расходилась с оценкой независимого эксперта. Поэтому в новых правилах появился пункт о том, что агентство вправе вернуть кредит банку, если такое расхождение превышает 10%.

А еще в новых стандартах появился запрет на выдачу кредита в последний календарный день месяца. По словам Анны Ярцевой, это связано с особенностями бухгалтерского учета. У нас в стране шесть часовых поясов, и такой технический регламент нужен, чтобы не возникало сбоев с зачислением средств и расчетом процентов, - поясняет она. Ужесточили в АИЖК и сроки кредита, который банк может рефинансировать. Агентство является государственной компанией и отвечает за финансовый результат использования средств федерального бюджета, - говорит Анна Ярцева. - Нередки случаи, когда первичные кредиторы предоставляют нам для рефинансирования кредиты, которые не могут быть в последующем секьюритизированы из-за несоблюдения требований российского законодательства об ипотечных ценных бумагах.

В основном ужесточаются требования к первичным кредиторам: немного усложнен андеррайтинг заемщика, требуется больше документов от банка для АИЖК, и, соответственно, АИЖК хочет получить больше гарантий, - говорит заместитель директора департамента ипотечного кредитования Бинбанка Вячеслав Пантелеев. - Я это связываю с тем, что, по последним данным, доля просрочки у АИЖК по кредитам достигла 7%. Это очень высокий уровень, и выходить с таким портфелем на западные рынки довольно сложно.

Впрочем, это не единственный повод вернуть банкам кредит. Еще осенью глава агентства Александр Семеняка говорил, что АИЖК будет возвращать банкам некачественные кредиты. Теперь эта проблема подробно освещена в отдельной главе новых правил. Так, АИЖК может отказаться от кредита, если в документах обнаружена недостоверная информация или нарушены какие-либо из новых стандартов АИЖК.

Реализация нацпроекта Доступное жилье, который курировал лично Дмитрий Медведев, столкнулась с трудностями. В целом ряде регионов процент невозвратов по ипотечным кредитам в разы превышает среднерыночный уровень. Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), финансирующее выдачу ипотечных кредитов в рамках программы, уже вынуждено приостанавливать работу с региональными партнерами.

Впредь АИЖК не будет рефинансировать ипотеку, по которой хотя бы однажды была допущена просрочка более 30 дней. Впрочем, по мнению Вячеслава Пантелеева, хотя инициатива АИЖК положительная и не противоречит здравому смыслу, вряд ли она ощутимо повлияет на условия предоставления ипотечных кредитов конечным потребителям. Многие банки уже ужесточили требования к заемщикам и усложнили условия получения кредитов, но это больше связано с возросшими сложностями в привлечении долгосрочного финансирования, вызванными мировым финансовым кризисом, - поясняет он. C тем, что меры АИЖК несколько запоздали, согласна и заместитель начальника управления розничных операций банка Возрождение Татьяна Чепенко. Изменение стандартов АИЖК вряд ли сможет существенно повлиять на деятельность крупных федеральных и специализированных банков, которые сейчас активно наращивают свое присутствие в регионах. Тем более объемы рефинансирования АИЖК от общего объема рынка незначительны, - отмечает она. А вот региональным банкам, которые наиболее заинтересованы в рефинансировании кредитов у АИЖК, работать станет сложнее. Новые правила осложнят именно их деятельность, и это лишь приближает грядущий передел рынка ипотечного кредитования, о котором так много говорится в последнее время, - отмечает она.

Рост просрочки по ипотечным кредитам наблюдается и в других регионах, активно развивающих ипотечное кредитование в рамках реализации национальной программы Доступное жилье, утверждают источники, знакомые с ситуацией. Так, представитель одного из крупных коллекторских агентств, работающий с регионами, утверждает, что в Башкирии объем просроченной задолженности превысил 9%. А по информации источника Ъ, близкого к АИЖК, выкуп закладных приостановлен в 30 региональных компаниях, в том числе Волгоградском фонде жилья и ипотеки, Ипотечной корпорации Саратовской области.

Как стало известно Ъ, в Алтайском крае завершается ревизионная проверка деятельности регионального партнера Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) ОАО Агентство жилищного кредитования (АЖИК). Проверка проводится по инициативе администрации края. В ревизионной комиссии Ъ сообщили, что причиной проверки стал высокий уровень просроченной задолженности физлиц по ипотечным кредитам в регионе. По итогам прошлого года он превысил 6%, в результате чего АИЖК приостановило выкуп закладных у этого оператора, заявили в ревизионной комиссии. Согласно данным на официальном сайте АИЖК, по итогам прошлого года Алтайский край лидировал по объему и количеству рефинансированных закладных и, соответственно, по объемам выданных ипотечных кредитов. Кредитный портфель АЖИК по итогам года составил 4,4 млрд рублей, общий объем рефинансированных АИЖК в регионе закладных превышал 1 млрд рублей, что почти вдвое выше, чем у ближайшего конкурента в Самарской области (600 млн рублей).

Уровень просрочки в 6% или 9% участники рынка называют дикостью. Нормальная просрочка по ипотеке на российском рынке должна укладываться в 1%, а дефолты не превышать долей процента, говорит зампред правления Абсолют банка Олег Скворцов.

По словам директора ОАО Ипотечная корпорация Саратовской области Дениса Филиппова, рост просрочки связан с тем, что АИЖК изменило систему погашения кредитов, переведя всех клиентов на обслуживание в банк Возрождение, филиала которого в Саратове нет. В банке Возрождение вчера получить комментарии не удалось. В АИЖК вчера отказались назвать все регионы и операторов, где программы были приостановлены.

Проблема невозвратов по ипотеке заключается в том, что залог по кредиту очень трудно поддается взысканию, в этом случае из квартиры приходится выселять жильцов, что фактически невозможно, отмечает генеральный директор Центра развития коллекторства Дмитрий Жданухин. В итоге, добавляет он, банкам приходится списывать задолженность по ипотеке, что приводит к убыткам.

Приоритетный национальный проект Доступное и комфортное жилье гражданам России реализуется с начала 2006 года. Для повышения доступности ипотечных кредитов была создана специальная государственная структура Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Она обеспечивает ликвидность российских коммерческих банков, занимающихся ипотечным кредитованием. Для этого агентство, пользуясь господдержкой, выкупает у банков ипотечные кредиты. Банки получают возможность оперативно чистить баланс и получать средства для дальнейшего кредитования. В числе партнеров АИЖК порядка 200 российских банков, в основном региональных.

Сложившаяся ситуация может затормозить реализацию нацпроекта Доступное жилье в регионах, которую курировал лично Дмитрий Медведев до избрания президентом. У большинства региональных банков нет других возможностей продолжать выдавать ипотеку, кроме рефинансирования выданных кредитов через АИЖК, говорит старший аналитик банка Траст Евгений Надоршин. А эта возможность в связи с ростом просрочки сейчас ограничена.

Основная причина высоких темпов роста просроченной задолженности операторов и партнеров АИЖК стремление максимально нарастить объемы ипотеки на фоне низких требований к проверке кредитного качества заемщиков и сопровождению уже выданных кредитов. В 2005-2006 годах основной целью единой унифицированной системы рефинансирования АИЖК было повышение объемов рефинансируемых кредитов в связи с реализацией нацпроекта Доступное и комфортное жилье, отмечает гендиректор ОАО Кировская региональная ипотечная корпорация Екатерина Орешкович. В результате в 2007 году на первое место вышла проблема качества закладных. По словам представителя одного из банков, выкупающих кредиты, выданные по стандартам АИЖК, ссуды нормального качества в продаваемых регионами портфелях составляют 30-50%. Зачастую контрагенты АИЖК, уверенные в госгарантиях рефинансирования кредитов, подходят к выдаче ипотеки формально: были даже случаи, когда справки о доходах фальсифицировались, рассказывает банкир.

По оценкам аналитиков, в России замедление темпов роста ипотеки тоже может спровоцировать падение цен на недвижимость в регионах. Но нельзя не учитывать, что в России слишком большой дефицит жилья, чтобы цены резко упали, например, на 50%, считает господин Надоршин. Кроме того, в России отношение общего объема выданных ипотечных кредитов к ВВП не превышает 1,5%, в то время как в США достигало 60%, добавляет старший аналитик Юникредит Атон Рустам Боташев.
Невозможность привлечения заемных средств на внешних рынках вынуждает крупнейших игроков российского рынка ипотечного кредитования повышать ставки по кредитам. Вслед за ВТБ 24 и Уралсибом по этому пути пошел Собинбанк. По мнению экспертов, в сложившейся ситуации выиграть могут дочки иностранных банков.

Проблемы с невозвратами ипотечных кредитов стали причиной кризиса ипотеки класса subprime в США, спровоцировавшего мировой финансовый кризис. Если ипотечные кредиты, выдаваемые региональными операторами в рамках нацпрограммы, в обход стандартов АИЖК выдавались рискованным заемщикам, есть риск, что ситуация будет развиваться по американскому сценарию, рассуждает старший аналитик ИГ Антанта Пиоглобал Максим Осадчий. Он указывает, что американский кризис был спровоцирован невозвратами кредитов со стороны заемщиков класса ninja (no income, no job assets). Это вызвало спад на рынке недвижимости и в результате банки не смогли компенсировать невозвраты кредитов за счет реализации заложенного жилья.

По данным РБК. Рейтинг, на 1 января 2008 года Собинбанк занимал 23-е место в списке крупнейших ипотечных банков. Всего в 2007 году банк выдал ипотечных кредитов на 4,7 млрд руб.

Как сообщил Ъ первый заместитель председателя пправления Собинбанка Игорь Дуда, со следующей недели для устранения существующего дисбаланса между программами с минимальным и максимальным первоначальным взносом по последним будут повышены ставки на 0,25-0,5% годовых. В банке признают, что изменение условий по ипотеке, безусловно, снизит темпы прироста ипотечного портфеля. Однако в Собинбанке рассчитывают на то, что благодаря улучшению качества ипотечных кредитов они станут более привлекательными для дальнейшего рефинансирования. Ипотечное кредитование функционирует только тогда, когда есть способ рефинансирования выданных кредитов, в частности, путем секьюритизации. Однако в настоящее время экономического смысла в такой операции нет, потому что стоимость средств, полученных в ходе секьюритизации, существенно выросла, отмечает руководитель блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев.

Некоторые эксперты отмечают, что этой ситуацией могут воспользоваться дочки иностранных банков, у которых вопрос фондирования стоит не так остро. При принятии решения о предоставлении фондирования составляется рейтинг кредитной организации, который складывается из странового рейтинга и рейтинга самой компании. Но, как правило, рейтинг финансового института не может быть выше рейтинга страны, в которой он находится. Соответственно, рейтинги западных банков и их дочек выше, чем у российских финансовых институтов, и поэтому для них деньги стоят не так дорого, говорит Илья Зибарев. Привлечение ресурсов осложнилось для всех банков, поэтому повышение ставок неизбежно. Конечно, наличие материнской структуры может быть преимуществом, но несущественным, считает член правления Райффайзенбанка Роман Воробьев.

Собинбанк далеко не первый банк, который пошел по пути ужесточения условий выдаваемых ипотечных кредитов. Так, с марта этого года аналогичные шаги уже были предприняты ВТБ 24, Городским ипотечный банком, Уралсибом, Росевробанком и Банком Москвы. По оценкам управляющего директора блока розничный бизнес Банка Москвы Аллы Цытович, с начала года ставки по кредитам в России повысились на 1,5%. Эксперты объясняют подобную тенденцию проблемами с ликвидностью на мировых финансовых рынках, в результате которых значительно усложнилось получение долгосрочных ресурсов. В России длинные деньги в большом объеме получить затруднительно, говорит госпожа Цытович.



Главная --> Публикации