Главная --> Публикации --> Где лучше страховать дачу Отключения горячей воды в москве не прекратятся Разговоров об изменении ставки пока нет Юрий лужков: все, что испытывает на себе москва, чуть позже ждет и другие города россии Квартиры б/у: доходное вложение

Пусть за ближайшим лесом протекает речка, журчит родник, вода которого (до постройки коровника) славилась своим вкусом на всю округу. Пусть в ближайшем перелеске (еще лет пять назад не загаженном ржавеющими остовами погибших «запорожцев», «жигулей» и «москвичей») водятся во-о-т такие грибы. Но постоянно жить в таком домике — удовольствие еще то. На работу в Москву — не наездишься, если ты только не корреспондент «Авторадио», постоянно сообщающий об одной, но большой пробке на протяжении всего пути — деревенский домик — место работы — деревенский домик.

Помните рекламу — жизнерадостная старушка поит молоком внуков, а голос за кадром утверждает: «Хорошо иметь домик в деревне!» Действительно, наверное, хорошо время от времени наезжать к хлебосольной бабушке на молоко и сметану... А вот иметь такой домик, особенно если он находится где-нибудь километрах в 80 по Щелковскому шоссе, да еще вблизи коровника или по соседству с ЛЭП, это уж, как говорил герой одного известного анекдота — увольте, увольте...

Если все-таки деревенский экстрим не ваше любимое времяпрепровождение, то в этом случае появляется желание продать дом и купить что-то получше. Или подождать годик-другой, глядишь, цены подрастут? Или, может, покрыть его новой черепицей, пробурить скважину, установить септик — и продать как элитный коттедж?

И инфраструктура деревень, где находятся такие «домики», почему-то оставляет желать лучшего. Кто-то, конечно, и в этом находит прелесть. Представьте себе: вы встаете рано утром, еще до восхода солнышка, надеваете кирзовые сапоги и бежите кросс километров семь до ближайшего магазина.

Для того чтобы принять соответствующее решение, нужно выяснить некоторые вопросы.

На все четыре стороны

Как всегда, велика тяга покупателей к участкам и новому строительству вблизи «большой» воды. Если рассматривать ценообразование, то сейчас стоимость «красоты места» (вид на воду, панорамные виды и т. п.) составляет 15–50%. Примерно такая же разница в цене между участком с лесными деревьями и без таковых.

Первое: в каком направлении и на каком расстоянии от Москвы находится ваш дом. Западное направление на рынке загородной недвижимости Подмосковья традиционно пользуется спросом, как самое экологически чистое. Основная тенденция, которая прослеживается в этом году, — рост популярности Новорижского направления, которое на сегодняшний день является наиболее перспективной альтернативой Рублевке. Вероятно, в ближайшем будущем им достойную конкуренцию составит Калужское шоссе. Разумеется, важную роль играет и вопрос престижа. Рублевка, Новорижская трасса у всех на слуху и в особых комментариях не нуждаются.

Если ваше владение находится на западе, северо-западе, севере и северо-востоке от Москвы — другими словами, между Минским и Ярославским шоссе, включая окрестности, то вам повезло в отношении возможной продажи дома или участка. Скажем так, загородная недвижимость оказалась в зоне повышенного спроса. Цена в среднем — $1000–1500 за сотку. Стоимость особо привлекательных участков доходит до $10–15 тыс. за сотку.

Также востребованным является северное направление — Дмитровское и Осташковское шоссе. Особенно территория вокруг Пироговского водохранилища.

Если же ваша собственность находится на юге, востоке или юго-востоке от Первопрестольной, то его финансовая ценность окажется относительно невысокой. Сегодня самые дорогие участки на востоке столицы расположены в Салтыковке и Купавне по Горьковскому направлению, а равно в Томилине, Малаховке, Быкове, Ильинском и Кратове по Казанскому направлению. Расположенный в одном из этих мест участок земли может быть оценен $1000–2500 за сотку.

Объяснить популярность и соответственно ценность вашего землевладения возможным покупателям будет несложно. Во-первых, замечательная экология: лес, речка. Ветры, дующие с запада и северо-запада, приносят с полей и лесов чистый воздух, напоенный ароматами трав. Во-вторых, добраться к вам на автомобиле — не проблема. Для сравнения: за 20 мин по Новорижскому шоссе можно отъехать от Москвы на 30 км, а за те же 20 мин по Горьковской трассе вы сможете добраться лишь до четвертого светофора в Балашихе. Но это, конечно, исключая Ленинградское и Рублевское шоссе, — одно из-за вечных пробок до аэропорта, другое — из-за частого проезда президента.

Самое «забавное» — продавать участок в районе Шатурторфа. Там за участок 12 соток просят 25 тыс. руб. Однако и столько не дают. Желающих построить дом на болоте с горящим торфом как-то не находится. В таких местах продать земельный надел удается крайне редко.

Теперь о расстоянии. Так сложилось, что 35-й километр от МКАД по этим направлениям — своеобразная граница востребованности. Но и здесь в зависимости от удаления от кольцевой автодороги цена меняется очень заметно. К примеру, участок в Салтыковке (Горьковское или Носовихинское шоссе, 5 км от МКАД) площадью 35 соток продавался за $80 тыс., а в 38 км от МКАД участок 15 соток, с магистральным газом, подведенными водой и электричеством (рядом лес, речка, пруды) — всего за $11 тыс.

Вместе с тем известные риэлторские компании работают скорее с клиентом, чем с недвижимостью. Покупатель не всегда отчетливо представляет, что именно он хочет приобрести. Как признаются риэлторы, достаточно часто человек, имеющий возможность приобрести дом на так называемом престижном направлении, останавливал свой выбор, скажем, где-то в районе Горьковского шоссе. Бывает, что человек увидит дом на совершенно, казалось бы, не интересующем его направлении и поймет, что этот дом — его. Ему там нравится, ему там хорошо, его там все устраивает, кроме названия шоссе. И он понимает, что ему нет разницы, будет написано Алтуфьевское или Осташковское шоссе, главное — он покупает именно то, что ему нужно. Поэтому то, что участок находится на так называемом «непопулярном» направлении, не дает повода ставить на нем крест.

Итак, с направлением в общих чертах определились: дома и участки на западе и севере продаются быстро и дорого, на востоке и юге — долго и дешево.

Так что, где бы ни находился ваш участок, шансы продать его всегда имеются. Но как поднять цену вашей недвижимости, если вы решите все-таки ее продавать? Конечно, существует вероятность, что лет через десять она, то есть цена, поднимется, но нужно ли оно вам будет тогда? К тому же, если сегодня за участок дают две тысячи, имеет ли смысл ждать десять лет, чтобы теоретически заработать еще две. Почему теоретически? Потому что, если направление непопулярное, то и через 20 лет цена может не сильно измениться. Конечно, если за участок с вашим домом уже сегодня дают тысяч сто, не рублей, конечно, и у вас пока нет срочной потребности в деньгах, то, наверное, и торопиться с продажей нет смысла. Зачем отказываться от замечательной возможности понаблюдать, как цена вашего участка увеличивается каждый месяц долларов на восемьсот? Причем без всяких усилий с вашей стороны.

Продать можно все

Если будет разумная цена на дом, то, где бы он ни находился — обязательно продастся. Просто не совпадает у продавцов соотношение реального вложения денег в дом и конечной стоимости дома. Надо просто понять, что дом на Горьковском направлении не будет стоить столько, сколько стоит дом на Рублевке. При разумном подходе продавца к ценообразованию риэлторы не боятся браться за дома, расположенные в любом направлении.

Если же вы все-таки решили — продавать, то что можно сделать, чтобы облегчить продажу? Прежде всего, неплохо бы провести уборку территории, избавиться от различного хлама, который бы мог придать участку вид захламленности и заброшенности. Расходов — никаких, а выглядит объект уже более заслуживающим тех денег, которые вы за него собираетесь запросить. Кардинальные изменения — подвод коммуникаций, капитальный ремонт и подобные капиталоемкие действия себя не оправдывают — цену загородной недвижимости они не повышают, а только делают ее более ликвидной, т. е. увеличивают ее шансы быть проданной.

Сергей Шунин

Так или иначе, от «домика в деревне» почти всегда можно избавиться, получив за это некоторую сумму. Только не будете ли вы ностальгически вздыхать, в очередной раз слушая бодрый голос диктора: «Хорошо иметь домик в деревне»?

Наталья Васильева
Начальник отдела загородной недвижимости АН «Кутузовский проспект»:
— Сейчас, в начале зимнего сезона, при покупке загородного жилья люди больше всего руководствуются степенью готовности дома к эксплуатации. Например, дом, в котором проведены коммуникации, но отсутствует чистовая отделка, купят скорее, чем тот, где есть отделка, но еще нет коммуникаций. Лучший случай — это когда дом сдан «под ключ» и в нем можно начинать жить.
Наибольшей популярностью пользуются дома небольшой этажности. Как правило, в доме два, максимум три этажа. Сегодня в моде дома большего периметра, но относительно небольшой высоты.
В ближайшее время будут дорожать предложения на западе и северо-западе, прежде всего за счет хорошей экологии этих районов.

Сергей Ганусов
Менеджер отдела загородной недвижимости отделения «БЕСТ-Недвижимость» на Кузнецком мосту:
— Строительство дорогих объектов на непрестижных направлениях сейчас не ведется, так как это нецелесообразно. Дело в том, что человек, купивший или построивший дорогой дом на таком направлении, сможет потом его продать только по более низкой цене.
Спрос на дома присутствует, и он будет постоянным, так как слои населения разные. Это будет интересно как минимум для тех, кто живет в районах, примыкающих к трассам. Те, кто не может позволить себе приобрести жилье в дорогих районах Подмосковья, покупают его в более дешевых.
Сегодня наибольшим спросом пользуются деревянные дома, так как они полезнее для здоровья. Такие дома стоят дороже кирпичных из-за более сложной технологии строительства и ряда требований, предъявляемых к качеству древесины, в частности к ее просушке. Средняя цена деревянного дома колеблется в пределах $50–100 тыс.

Светлана Кондачкова
Начальник отдела загородной недвижимости компании МИАН:
— На востоке столицы изначально были расположены многие рабочие кварталы. Сейчас участки и дома в восточном направлении, к которому относятся, в частности, Горьковское и Рязанское шоссе, не являются популярными среди покупателей. Здесь цены наиболее низкие по рынку. Одна из причин низкого спроса — перегруженность относящихся к этому направлению трасс.
Спрос на дома, расположенные на том или ином шоссе, определяется экологией направления, наличием водохранилищ, отсутствием аэропортов и вредных производств, качеством дороги. Например, недвижимость на Ленинградском шоссе, которое относится к престижному северному направлению, стоит дешевле аналогичных предложений на Пятницком или Дмитровском шоссе из-за аэропорта Шереметьево.
Лондон.Павел Андреев, обозреватель РИА Новости. Симптомы финансового кризиса продолжают проявляться на британских рынках. По американскому образцу в Великобритании, вслед за кризисом ликвидности, забарахлила система ипотечного кредитования: цены на жилье поползли вниз, а процентные ставки - вверх. Пока британские власти решают, что предпринять, чтобы вновь запустить вечный двигатель рынка, а потребители пересчитывают, во сколько им встанет кредит, иностранные покупатели, в том числе из России, уже потирают руки в надежде обзавестись жилплощадью в Лондоне задешево. Эксперты говорят, жить по соседству с Абрамовичем не станет дешевле, но выгодную покупку очень даже можно совершить.

Владимир Яхонтов
Директор управления загородной недвижимости «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— Основные причины непопулярности восточных направлений — это индустриализованность и, как следствие, загрязненность этого региона. Кроме того, плохое состояние трасс и их низкая пропускная способность не добавляют им популярности. В этом отношении весьма показательно Щелковское направление — узкая трасса, которая проходит через довольно большое количество населенных пунктов, что заметно сказывается на скорости перемещения. Не следует также забывать о расположенных на востоке торфяниках, где время от времени вспыхивают сильные пожары. Мало кто готов платить деньги за такое соседство.

Однако, осенью первой ласточкой кризиса ликвидности полетел на тот момент восьмой по размеру банк страны Northern Rock. Основной из причин банкротства одного из ведущих игроков на национальном рынке ипотечного кредитования стала остановка рынка ипотечных ценных бумаг. Если в первой половине 2007 года британские банки выручили на этом рынке 60 миллиардов фунтов стерлингов (120 миллиардов долларов), то с тех пор - практически ничего. В условиях недостатка ликвидности рост ставок ипотечного кредитования стал естественной попыткой переложить часть бремени на потребителя и ограничить собственные риски. В результате такой политики банков количество выданных кредитов на покупку жилья в марте 2008 года сократилось по сравнению с прошлым годом почти в два раза.

Год назад падение темпов роста цен на недвижимость воспринималось как естественная коррекция раздутого рынка. Еще бы, по оценкам одного из крупнейших ипотечных кредиторов банка Halifax, цены на недвижимость в Великобритании выросли за последнее десятилетие на 171%, из них 51% - за последние 5 лет. В таких условиях выпуск пара, по мнению многих, был неизбежен и даже пошел бы на пользу.

Предложенная Банком Англии схема обмена с банковским сектором должна предоставить в распоряжение кредиторов несколько больше ликвидности, но ее не хватит, чтобы за одну ночь развернуть нынешнюю сложную ситуацию на 180 градусов, - считает Саймон Рубинсон, главный экономист Королевского института сертифицированных оценщиков недвижимости (Royal Institute of Chartered Surveyors).

Ответные меры правительства пока не дают желаемого результата. Банк Англии с декабря уже трижды понижал базовую ставку, но стоимость ипотечных кредитов по-прежнему растет. Пессимистичными являются оценки того, насколько сможет заставить рынок работать объявленная в понедельник программа обмена ипотечных ценных бумаг на казначейские вексели объемом 50 миллиардов фунтов стерлингов (100 миллиардов долларов).

То, что изначально выглядело как коррекция, теперь превратилось в настоящую проблему, как для кредиторов, так и для заемщиков. Если с прошлой осени цены на недвижимость в Великобритании упали в среднем на 5%, то в последние 6 недель ситуация значительно ухудшилась. К концу года эксперты предсказывают падение цен до уровня начала 2007 года.

Усложнение условий финансирования сказалось на сокращении количества сделок по недвижимости. По данным международного агентства недвижимости Knight Frank, за первые три месяца 2008 года количество сделок только в Лондоне сократилось на 40% по сравнению с тем же периодом прошлого года.

Как дешевле приобщиться к элите
Лондон оказался более стабилен. Здесь цены упали всего на 2-3%, а лучшие районы - Мейфейр, Найтсбридж, Белгравия, Кенсингтон - и вовсе удерживались на уровне конца прошлого года.

Цены не будут падать ниже той отметки, которая была зафиксирована 12-15 месяцев назад, - говорит директор по продажам в центральном Лондоне агентства недвижимости Sаvills Иен Пиджен. Хотя, если учесть, что за этот период у нас был достаточно резкий рост, прежде всего в первом квартале 2007 года, то падение составит, возможно, 10%.

В некоторых сегментах лондонского рынка недвижимости доля иностранных покупателей составляет до 70%. Причем это люди, которым ипотечный кредит не помеха.

Особенность центрального Лондона заключается в его международной привлекательности, - говорит Пиджен. Мой опыт продаж недвижимости на Найтсбридже и в Белгравии в последние 15-16 лет подсказывает, что, несмотря на экономические циклы, цены в центральном Лондоне оставались устойчивыми.

Основное действие происходит на рынке недвижимости стоимостью свыше 10 миллионов фунтов. Здесь продажи за четыре месяца 2008 года удвоились по сравнению с тем же периодом прошлого года. Костяк покупателей этого сегмента составляют клиенты из России, Казахстана, с Ближнего Востока и из Азии. Их привлекает не только возможность безопасного вложения полученных на сырьевом буме сверхприбылей и близость к одному из мировых финансовых центров, но и стремление приобщиться к образу жизни одной из культурных и динамичных столиц. Тенденции на этом рынке находятся в зависимости исключительно от роста личных состояний мировой элиты.

Самые важные для них сегменты рынка - это самые дорогостоящие: 5 миллионов фунтов стерлингов и выше, - делится глава Русского отдела Knight Frank Елена Нортон.

В поисках выгодной покупки они советуют обратить внимание не только на привычные кварталы вокруг Гайд-парка, но и чуть дальше от центра: на менее фешенебельные, но не менее благополучные районы - Фулэм, Баттерси, Сент-Джонс Вуд. Несмотря на спрос, ожидается снижение цен на недвижимость в районах, окружающих лондонский Сити. Причина в том, что большинство жилплощади здесь было скуплено с инвестиционной целью - под аренду. Ипотечный кризис очень сильно ударил по этой прослойке владельцев, и вероятность возвращения этой недвижимости на рынок весьма высока.

А вот недвижимость от 1 до 10 миллионов фунтов в краткосрочной перспективе станет более доступной, хотя обвала здесь ожидать не приходится. В 2008 году эксперты прогнозируют падение около 4%.

Многие россияне уже облюбовали и лондонские пригороды: Суррей, Беркшир, Бакингемшир - эдакую британскую Рублевку и Новую Ригу. Если ваши амбиции позволяют более широкую географию, хорошей инвестицией будет покупка земельного участка с фермой в идиллических ландшафтах графств Кент и Дорсет. Эти активы выросли за первый квартал 2008 года больше чем на 10% и продолжают расти. Активно этому способствуют передислоцирующиеся в сельскую местность городские жители и иностранные покупатели - цены на сельскохозяйственные земли в Великобритании и сейчас ниже среднеевропейских.

Однако, предупреждают эксперты, качественное жилье в Великобритании, а тем более в Лондоне, где именно оно пользуется наибольшим спросом, - большая редкость. В Британии достаточно непросто заниматься ремонтом и перепланировкой, поэтому покупка квартир под ключ в новостройках для многих иностранцев, как свидетельствуют агенты недвижимости, является оптимальным выходом.

В процессе разработки долгосрочной стратегии массового жилищного строительства в центрах политической власти в каждом по-своему тасуют колоду в общем-то ограниченного круга вариантов, расставляют собственные акценты и старательно обходят стороной самое важное цену вопроса.

По всем оценкам, присоединиться к мировой элите с жилплощадью в Великобритании в ближайшие пару лет станет несколько проще. Однако, делая выбор, определитесь с целью покупки. Если у вас спекулятивная цель - чтобы продать через год или два - надо хорошо подумать: получить прибыль за этот промежуток времени в нынешних условиях будет сложно. Если же вы покупаете на средне- и долгосрочную перспективу и готовы совершить покупку минуя ипотеку, имеет смысл в ближайшие месяцы принять решение.

Как и для многих других, для Сергея Миронова совершенно очевидно, что исключительно рыночными методами жилищной проблемы населения не решить. Здесь он опирается на расхожую оценку, что только для 20% россиян доступна ипотека в ее нынешнем варианте. Причем сам председатель СФ склонен считать, что эта цифра реально намного меньше, где-то в районе 10-12% (и с ним трудно не согласиться). Но даже если и принять цифру в 20%, то для Сергея Миронова важнее, что остальные 80% никогда, ни при каких условиях не смогут приобрести квартиру. Звучит, может быть жестко, но острота проблемы вынуждает.

Тьфу на эту ипотеку
В конце апреля на организованном Советом Федерации форуме жилищно-коммунальной сферы и инвестиционно-строительной деятельности собственную позицию по жилищной стратегии детально изложил председатель СФ Сергей Миронов. По его мнению, главная цель государственной жилищной политики обеспечить каждого россиянина жильем далека от достижения. Делается для этого много, но недостаточно. А основной упор концентрируется не там.

Но чуть позже председатель СФ немного смягчил свою позицию: Сделайте сегодня нулевую ставку, ну, хорошо, еще 3-4% покупателей прибавится. Не более. А вот тут позволю себе не согласиться с уважаемым сенатором. На деле будет хуже. Ведь для того, чтобы сценарий реализовался, надо предположить, что где-то на складе годами пылятся квартиры и ждут-не-дождутся этих самых дополнительных покупателей. Но особенность России в том и состоит, что в стране жуткий дефицит, нехватка жилья. На его ликвидацию потребуется не один десяток лет. А пока, как только у нуждающихся появляются дополнительные средства, рынок мгновенно отвечает повышением цен.

При этом особо досталось ипотеке. Сначала сенатор заявил, что при нынешних ценах, пусть даже ставка по кредиту будет нулевая, семья не сможет купить жилье. Потому что нет денег на первый взнос. Нет возможности выплачивать кредит. Нет возможности вообще что-то покупать, хватило бы средств прокормить, обуть и одеть семью.

Что произойдет, если за счет казны как-то снизить ставку по кредиту? Появятся дополнительные желающие им воспользоваться, спрос повысится, и рынок отреагирует повышением цен. Для покупателя ровным счетом ничего не изменится: он выиграет на процентах, но проиграет ровно столько же в цене. И в целом покупательная способность населения останется прежней. А вот с деньгами получается интереснее. Из бюджета они ушли, а куда попали? Правильно, в конечном счете в карман застройщика и кредитора. Именно поэтому ипотечные льготы с таким одобрением приветствуются бизнесом.

В этом месте оппоненты обычно говорят ничего подобного, жилье продается с трудом, многие квартиры простаивают месяцами, требуется усиленная реклама и т. д. Все действительно так, но это не более, чем обман зрения. Просто продавцы обдуманно держат цены на уровне, когда квартиры уходят с трудом. Для извлечения максимальной прибыли они готовы и поработать над реализацией, и потерпеть.

Вся послевоенная Германия была построена с помощью ССК. Это особое кредитное учреждение, очень похожее на банк, но только похожее. Оно находится под полным контролем государства. В нем любой желающий может начать копить деньги на первый взнос. На накопления начисляются проценты, невысокие, 2-3% годовых. Но зато по окончании периода накопления вкладчику выдают кредит под процент, превышающий процент доходности на 2-3 пункта, не более. То есть, если у вас доход начислялся из расчета 2%, то кредит вы получите максимум под 5%. Сравните с 12% ипотечного кредита, и вы увидите, что ССК в 2,5 раза дешевле, обращает внимание Сергей Миронов. И по предварительной оценке еще примерно 20-25% россиян, если бы закон заработал, смогли бы воспользоваться новой системой для решения своих жилищных проблем.

Семь пятниц на неделе
По мнению Сергея Миронова, необходимо активно стимулировать покупательную способность населения на рынке жилья, развивая накопительные системы приобретения недвижимости, в том числе новые, а не только ипотечное кредитование. В первую очередь, имеются в виду строительно-сберегательные кассы. Законопроект о них внесен в Государственную Думу. Сейчас идет битва я называю вещи своими именами быть этому закону или не быть, уточняет сенатор.

Перестанем заниматься самообманом
Признаемся, что мы придрались к частностям. А в целом Сергей Миронов сходу и смело взял быка за рога. Государству надо четко осознать, настаивает он, что без строительства социального жилья мы проблему не решим. Называть такие дома можно по-разному: социальные, доходные, арендные и прочие. Важно, что они находятся на балансе государства. И квартиры в них от имени государства сдаются сначала остронуждающимся, а в идеале всем желающим по цене значительно меньшей, чем его сейчас сдают на свободном частном рынке.

Позвольте, но двумя минутами ранее докладчик утверждал, что даже при нулевом проценте по кредиту ну, еще 3-4% покупателей прибавится. А то и вовсе ничего. Так ничего или 20-25%? Вот уж точно: семь пятниц на неделе. И все разные.

И тут опять невольно возникает недоумение, а чего ради пять минут назад оратор агитировал за стимулирование покупательной способности населения на рынке жилья и ратовал за ССК, если все равно на это уйдут сто-ле-ти-я?

Я убежден, чеканит слово Сергей Миронов, что только сознательно переходя на такую систему, мы действительно будем решать вопрос жилищной проблемы россиян. Если же мы будем уповать на то, чтобы выращивать средний класс, давайте добиваться, чтобы людям было по карману покупать, на это уйдут сто-ле-ти-я, я в этом нисколько не сомневаюсь. Если это кто-то не понимает, то значит, обманывает сам себя.

Если усреднить оценки специалистов, то в обозримом будущем чуть больше половины из планируемого строительства должно быть социальным. А строить планируется порядка 140 млн. кв. м в год. Значит, социального из них должно быть 80 млн. Формы их использования можно варьировать как угодно. Но в любом случае общим остается одно эти метры должны быть построены за счет государства. Если принять текущую себестоимость строительства равной 25 тыс. руб. за кв. м, то такая стратегия обойдется в 2 трлн. рублей ежегодно. Это запредельная для России цена. Вероятно, из-за ее немыслимости о сумме никто и не заикается.

Тем не менее, в главном с Сергеем Мироновым невозможно не согласиться. Социальное жилье действительно на долгое время должно стать основным фактором в решении жилищной проблемы. Другое дело, сколько это стоит, и есть ли такие деньги?

Помочь не потеряться в загородном ажиотаже, разобраться с ситуацией на рынке, из многообразия предложений выбрать то, которое подходит именно вам, КДО-Информ попросил специалистов ведущих компаний на рынке загородного жилья. Мы задали экспертам несколько, на наш взгляд, самых горячих и актуальных вопросов:

Так что же, все совершенно безнадежно и россиянам придется ждать сто-ле-ти-я? Не совсем. В истории России уже было время, когда она строила и совершенно бесплатно распределяла среди своих граждан как раз 80 млн. кв. м в год. То есть можно. И нефть тогда была в восемь раз дешевле, чем сейчас. Кстати о нефти. Только в сыром виде ее продается за рубеж на сумму примерно в полтора раза большую, чем надо на стратегию в варианте Миронова. Конечно, нефть дается не бесплатно. Ее надо разведать, добыть и транспортировать. Но Россия продает еще и нефтепродукты. А еще газ, лес-кругляк и редкие металлы. Так что деньги есть, и строить можно бесплатно и сколько нужно. Другое дело, у кого они есть и на что идут. Но это уже не жилищная тема.
Весна самое горячее время на рынке загородного жилья. Традиционно именно в этот сезон растут цены на загородку, девелоперы выводят на рынок новые проекты, покупатели активно выбирают домики на свой вкус и цвет, а также размер и сумму.

Ирина Корнелиуссон, директор департамента загородной недвижимости консалтинговой компании MAYFAIR Properties.

Каковы основные тенденции на рынке загородного жилья?
Есть ли сегодня на рынке коттеджи и поселки эконом-класса?
В прошлом году рост цен на загородном рынке составил 25-30 %. Как, по-вашему, будут себя вести цены в этом году?
Весна горячий сезон на рынке загородной недвижимости. Каково поведение покупателей в нынешнем сезоне? В какую сторону сейчас направлен покупательский спрос?
Какой тип загородного жилья самый модный в этом сезоне?
Как вы относитесь к анонсированию мега-проектов? Когда же, по-вашему, они появятся на рынке?

* укрупнение проектов загородного жилья;
* большее внимание застройщиков к инфраструктурному наполнению проектов;
* появление большего количества так называемых концептуальных поселков, т.е. более продуманных по стилю застройки с оптимизированной инфраструктурой;
* расширение ареала поселков;
* появление жилья эконом- и бизнес-класса появляются даже на тех направлениях, которые ранее считались неперспективными (Новорязанское, Горьковское, Симферопольское).

1.Среди основных тенденций можно выделить следующие:

3.По сравнению с началом года цены уже выросли в среднем на 15%. Сейчас самый высокий сезон. Цены оперативно отреагируют на увеличение спроса и вырастут. К концу года, по нашим прогнозам, цены в среднем вырастут еще на 12-15%, таким образом, общее увеличение можно оценить в 25-30%. Потенциал к росту еще есть, основной причиной является недонасыщенность рынка.

2.Поселки эконом-класса, конечно же, есть. Более того, эконом-класс завоевывает свои позиции. Отчасти это связано с тем, что застройщикам проще строить именно в этом сегменте, он отличается непритязательностью со стороны покупателей, совершенно не обязательно тратить огромные суммы на приобретение лесных участков или возле воды, да и себестоимость строительства низкая. По нашему мнению, на сегмент эконом-класса в среднем приходится до 40-45% от общего объема рынка. Одной из предпосылок развития этого сегмента является также то, что по ценовым характеристикам именно этот класс является альтернативой покупке московской квартиры. Эконом-класс мы оцениваем в стоимости от 200 000 до 800 000$.

5.Покупатель стремится приобрести жилье готовое к въезду. Если говорить о стиле, то здесь наметились две основные тенденции. Наиболее популярен классический стиль как в архитектуре, так и в оформлении интерьера. Лепнина и барокко, столь популярные некоторое время назад, уже не модны сегодня. Пышность и помпезность уступают место функциональности и современному стилю, сочетающему в себе черты классики и модерна. Популярны коттеджные поселки с собственной инфраструктурой вблизи от Москвы, такие, как Ангелово и Росинка. В них клиентов привлекает сочетание загородного размеренного стиля жизни на природе с городскими удобствами. Очень важный момент - расположение у воды. Стабильное число покупателей предпочитают жилье с изюминкой. К таким предложениям относится поселок Довиль на Минском шоссе в 10 км. от МКАД.

В конце зимы - начале весны клиенты обычно присматриваются, долго выбирают загородное жилье, но чем ближе к лету, тем быстрее они принимают решение. В основном, клиентов интересуют готовые дома под ключ, либо под ключ с мебелью. Если говорить о направлениях, в элитном секторе, то тут по-прежнему лидируют Новая Рига, Рублевское, Калужское, Киевское шоссе. Инвесторы интересуется земельными участками под строительство коттеджных поселков. Сейчас таких запросов также очень много, и в основном спрос на земельные участки сосредоточен на западных подмосковных направлениях - от Каширского до Ярославского шоссе.

Мега-проекты обещают разнообразие выбора покупателям и риэлторам, поэтому, конечно, их появления все ждут с большим интересом. Сейчас трудно сказать, когда они появятся на рынке, но в том, что это важный этап для его развития, сомневаться не приходится.

Одна из последних тенденций рост спроса на дома с большими участками, обеспечивающими жильцам максимальную обособленность от соседей.

1.В загородном сегменте в марте этого года получили дальнейшее развитие тенденции, наметившиеся ранее. Рынок загородной недвижимости пока еще далёк от насыщения - на всех основных направлениях продолжается активное строительство новых поселков. Активности девелоперов способствует решение вопроса транспортной доступности - реконструкция Киевского, Дмитровского, Ярославского шоссе, открытие Краснопресненского проспекта. Хорошие дороги позволяют доезжать до загородного дома без простаивания в многокилометровых пробках, новые технологии строительства позволяют уменьшить себестоимость проектов и ускорить сроки возведения домов. Динамичное развитие инфраструктуры существенно повышает привлекательность загородного жилья в глазах потенциальных покупателей.

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации ИНКОМ.

Наиболее популярными направлениями у девелоперов загородной недвижимости эконом-класса являются Дмитровское, Симферопольское, Ново-Рижское и Ярославское шоссе на их долю приходится почти 70% поселков. Минимальная стоимость домовладения в марте незначительно изменилась и на сегодняшний день составляет порядка. Средняя стоимость домовладения эконом-класса в марте выросла примерно на 3% и составила 135 000 долларов.

Одним из наиболее заметных направлений развития рынка загородной недвижимости стало увеличение предложения поселков эконом-класса.

В течение марта в сегменте на рынок было выведено еще несколько новых проектов эконом-класса. Например, поселок таунхаусов Маленькая Шотландия. Это самый крупный загородный комплекс подобного формата: в поселке 682 квартиры, объем жилого фонда превышает 100 000 квадратных метров, а общая площадь поселка составляет 37 гектаров. Выигрышное отличие нового поселка состоит в его удачном местоположении в 14 километрах от МКАД по Ленинградскому шоссе, в то время как подавляющем большинстве случаев поселки эконом-класса строятся в 50 километрах от МКАД и далее, что делает их неудобными для постоянного проживания. Сблокированные дома Маленькой Шотландии, представляют собой двухэтажные и трехэтажные дома отапливаемой площадью от 140 до 188 квадратных метров, а также выделенным земельным участком от 2 до 6 соток. Еще одним преимуществом Маленькой Шотландии является сравнительно низкая плотность жилой застройки - в среднем 2500 квадратных метров на гектар. Это позволяет избежать ощущения тесноты и формирует психологически комфортное жизненное пространство.

На сегодняшний день в сегменте эконом-класса активно реализуются более 50 посёлков. При этом увеличивается количество крупных проектов эконом-класса, объединяющих более 100 домовладений.

Самое модное жилье в этом сезоне таунхаусы в пригородах Москвы. Объясняется это тем, что по вполне демократичным по современным меркам ценам можно приобрести квартиру большой площади и все плюсы загородной жизни, включая благоприятную экологию, небольшой участок, отсутствие шума и суеты большого города. Таунхаусы представлены во всех ценовых категориях от эконом-класса до элитной, что позволяет реализовать практически любую концепцию поселка. На сегодняшний день в Подмосковье на различных направлениях на различной стадии реализации находится около сотни поселков таунхаусов. Стоимость квартиры в таунхаусе с небольшим земельным участком может варьироваться от $250 000 до $2 500 00 Таким образом, в сегменте элитных таунхаусов стоимость квартиры практически приравнивается к цене элитного загородного дома. Поэтому вполне вероятно, что за эти деньги многие потенциальные покупатели предпочтут приобрести отдельный дом с большим участком на том же Новорижском шоссе, а не квартиру в сблокированных домах с участком в 2 сотки.

4.На сегодняшний день покупательский спрос направлен на загородную недвижимость эконом-класса. Если раньше потребность в недвижимости данного формата была удовлетворена на 15-20%, то сейчас дефицит предложения в сегменте заметно сократился. Новые технологии строительства, укрупнение масштабов застройки, накопленный опыт девелоперов существенно повышают экономическую эффективность проектов эконом-класса и, соответственно, активность инвесторов и девелоперов в данном сегменте.

Юрий Синяев, директор по маркетингу группы компаний КОНТИ

6.Мега-проекты повышают для девелопера экономическую эффективность поселков эконом-класса, что достигается благодаря увеличению масштабов застройки при сохранении высокого качества строительства и рациональному использованию земли. Появление мега-проектов выгодно и для покупателя, так как оно способствует снижению дефицита недорогого жилья эконом-класса. В последнее время по пути увеличения масштабов застройки проектов эконом-класса пошел целый ряд крупных компаний, ранее специализировавшихся в других сегментах рынка.

Покупатели загородной недвижимости сегодня предпочитают приобретать дома в поселках, в пределах шаговой доступности от которых находится развитая инфраструктура, а также объекты для образования детей. Связано это с тем, что размещение большого количества объектов инфраструктуры на территории поселка, рассчитанных только на жильцов этого поселка, требует серьезных затрат со стороны владельцев коттеджей. В результате на рынке в этом году появились зачатки тенденции к слиянию уже существующих коттеджных поселков, границы между которыми будут устраняться для формирования единого социума и инфраструктурного развития. И эта тенденция получит свое развитие в 2008 году.

К настоящему времени на рынке загородного жилья произошла полная дифференциация покупателей по готовности приобрести коттедж определенного класса. Люди сегодня четко понимают, чего они хотят и что они могут себе позволить приобрести. И это очень важный шаг для формирования загородного рынка. Однако в результате тщательного выбора увеличивается срок экспозиции загородных домов.

Критерий удаленности от Москвы в этом году стал превалировать над направлением, поэтому достаточно активно начали развиваться северное и юго-западное направления. Серьезно набирает обороты тенденция строительства так называемых дальних дач. Среди новых тенденций можно отметить появление у загородной недвижимости целевого назначения - поселки по интересам. Поселки для отдыха, рыбалки, коневодства и других увлечений.

Также сохраняется тенденция прошлых лет, связанная с жесткой сегментацией загородных поселков.

Кроме того, в настоящее время мы можем наблюдать существенное увеличение ипотечных сделок на рынке загородного жилья. Однако если раньше к ипотеке прибегали лишь покупатели, приобретающие дома эконом-класса, то сегодня кредитование очень распространено среди покупателей дорогих элитных домов в целях оптимизации своих финансовых процессов.

Рынок загородной недвижимости переживает в этом году бум западных архитекторов. Появляются проекты, созданные западными строительными компаниями с привлечением иностранного капитала, и эта тенденция продолжит свое развитие.

Серьезная нехватка поселков эконом-класса объясняется высокой стоимостью земли в ближайшем Подмосковье. Стоимость настолько высока, что на ней просто нерентабельно строить поселки эконом-класса. Подобные проекты могут появляться в дальнем Подмосковье, где можно будет строить конгломераты на 300-500 домов, при таком раскладе есть возможность сэкономить на издержках.

На сегодняшний день структура предложения коттеджных поселков по классам выглядит следующим образом: порядка 17% занимают поселки эконом-класса, 68% - бизнес-класса и около 15% элит-класса.

Безусловно, весна традиционный период повышенной активности покупателей на рынке загородной недвижимости, поскольку покупатели готовятся к лету. Особым спросом в связи с этим пользуются готовые дома. Кроме того, растет количество людей, желающих арендовать коттедж на лето.

3.В 2008 году мы ожидаем больший прирост цен на рынке недвижимости, нежели в 2007 году. Предполагаемый рост загородного рынка - 25-40%.

В связи с этим хотим рассказать о разработанной нами концепции лэйнхаусов (домов в переулке) индивидуальных загородных домов в составе архитектурного ансамбля.

Эксперты рынка недвижимости отмечают в этом году возросший спрос на новые для рынка форматы загородной недвижимости лэйнхаусы, дуплекы, квадрахаусы и другие. По сравнению с 2006 годом прирост числа совершенных сделок с объектами этой категории в прошедшем году превысил 60 %.

Концепция лэйнхаусов позволяет застройщикам максимально рационально использовать участок под строительство, благодаря высокой плотности застройки. Для покупателей данного вида недвижимости также имеются серьезные плюсы. Концепция лэйнхаусов позволила объединить в одном проекте все преимущества коттеджа и городской квартиры. Каждый лэйнхаус будет иметь индивидуальную подводку коммуникаций, что оптимизирует затраты владельцев на эксплуатационные расходы и сделает их сопоставимыми с расходами на содержание престижной городской квартиры. Вместе с тем, лэйнхаусы будут расположены на небольших земельных участках, размером от 2 до 7 соток, что также сократит затраты владельцев и на стадии покупки, и на стадии эксплуатации. Кроме того, выгодным преимуществом лэйнхаусов является индивидуальная подводка коммуникаций к каждому дому, автономное отопление и горячее водоснабжение.

Отметим, что новая концепция актуальна и перспективна как для застройщиков, так и для потенциальных покупателей.

Акцент, сделанный в Ильинке на европейский стиль с оригинальными решениями Старой Англии, Западной Европы и Прибалтики, выгодно отличает поселок от слегка надоевшей классической архитектуры.

Сегодня мы совместно с компаний МАРР Капитал возводим в 11 км. от МКАД на Ильинском шоссе первый поселок лэйнхаусов.

Например, проект Рублево-Архангельское изначально был заявлен как город для миллионеров, но со временем стало понятно, что такой проект ни одному частному инвестору не реализовать, необходима государственная поддержка и дешевые заемные средства. В результате в проект внесли корректировки, адаптировав его в сторону удешевления.

6 Все заявленные мега-проекты (жилые курорты, мини-города) являются различными вариантами комплексного освоения земельных участков для жилищного строительства, отличающиеся по классам и видам строящегося жилья, масштабности застройки и набора объектов инфраструктуры.



Главная --> Публикации