Главная --> Публикации --> Москва и федеральный центр "скинулись" на дорожное строительство в столице Реакция на цены Зачастую столичные жители сами виноваты в неудобствах, в которых обвиняют городской транспорт Ипотека на продажу Обойти посредника

Роман Сергеевич, а что сделали китайцы с Амуром?

Россия сама виновата в том, что теряет участки территории по течению Амура. Об этом в интервью Эксперту Online заявил Роман Чалов, профессор кафедры гидрологии географического факультета МГУ, заведующий Лабораторией эрозии почв и русловых процессов. По его словам, необходимо укреплять берега на Амуре и Уссури, чтобы южным соседям не пришлось отдавать новые российские острова.

А когда Китай начал заниматься сооружением дамб?

Они строили защитные дамбы, чтобы оградить свою территорию от затопления водами Амура. Эти дамбы оказывают воздействие на поток, искривляют его. В результате фарватер может уходить то в один рукав, то в другой, а острова между рукавами могут оказаться спорными. Они, по существу, становятся уже китайскими, потому что государственные границы по рекам, в соответствии с международным правом, проходят по фарватеру.

Такие работы ведутся Китаем очень давно, со времен реформы Дэн Сяо Пина, когда начался экономический взлет. Они защищают от наводнений и размывов не только берег Амура, а также Янцзы, Хуанхэ. Они ведут работы в колоссальном, для нас непонятном объеме, причем на высочайшем уровне и с высочайшей производственной культурой. В Китае на Амуре, в отличие от нас, населенность там очень большая, рядом с населенными пунктами обрабатываемые сельскохозяйственные земли. В селе обычные дома стоят рядом с небоскребами. Они защищают от размыва свои территории. А наш незакрепленный берег размывается. Уход русла в нашу сторону это побочный эффект строительства дамб. Если бы мы занимались тем же самым, защищали бы свои населенные пункты от наводнений и размыва, облагораживали бы их, как китайцы, положение русла закрепилось бы так, как есть сегодня. А мы даем возможность воде Амура размывать нашу землю и продвигаться в глубь нашей территории.

Они закрепляют русло постоянно. Река постоянно изменяет русло, и там, где намечается переход фарватера ближе к китайскому берегу, китайцы строят защитные дамбы. В результате фарватер закрепляется в том рукаве, который идет вдоль нашего берега и размывает его. А острова становятся китайскими.

Донные отложения такие мягкие? Или китайцы строят мощные гидротехнические сооружения?

Еще генерал-губернатор Восточной Сибири Николай Муравьев-Амурский, подписавший в 1860 году договор с Китаем, допустил огромную ошибку, проведя границу по фарватеру. Есть реки с устойчивым руслом, там фарватер никуда не смещается. А есть с неустойчивым и подвижным, как Амур.

Хабаровский узел это вообще особая статья. Переформирования русла здесь идут таким образом, что спорной могла бы оказаться еще очень большая территория, а не только эти острова. Фарватер Амура здесь двоякий он шел по Казакевичевой протоке и по основному руслу. Но мы перестали обслуживать судоходство по протоке перестали вести дноуглубительные работы, фарватер закрыли. Поэтому воды пошли по Амуру, по его основному руслу. Государственная граница переместилась аж в центр Хабаровска.

Да, дамбы мощные. Страна бурно развивается, и когда проходишь по Амуру, то видишь цветущий китайский берег и загнивающий наш, российский. Согласно еще советским договоренностям, судоходство на Амуре держит Россия, а эксплуатируется водный путь двумя сторонами. Китайские теплоходы идут по Амуру один за другим, а наши в две недели раз.

А в других районах Амура нас ожидает что-либо подобное?

Как бы ни относились к тому, что сегодня демаркирован этот участок российско-китайской границы, считаю, что в 2004 году российской стороной было найдено очень правильное решение. Особенно если исходить из того, что граница должна бы идти по фарватеру. Мы отдали Китаю пока не используемую часть острова Тарабаров и Казакевичеву протоку. Зато граница закреплена не по подвижному руслу, а жестко, по координатам. Если русло Амура теперь будет смещаться в строну России, то это не грозит переносом границы.

Есть ли подходы к решению этой проблемы?

На Амуре мест таких мало, но они есть. Участка 3 4 мы нашли на Уссури там переформирования русла идут таким образом, что основной поток перейдет в наши рукава. И автоматически острова становятся китайскими.

С наступлением лета я начала углубленно изучать предложения банков по ипотеке: родственники хотели купить квартиру, но собственных средств явно не хватало. Приступив к мониторингу программ, вспомнила, как в ноябре прошлого года (фактически в разгар кризиса ликвидности) коллега из не самого крупного столичного банка по секрету рассказала, что они временно свернули программу жилищного кредитования: официально займы банк предлагал, но на деле по заявкам на кредит шли отказы. Казалось бы, за полгода, прошедшие с момента разговора, те из кредитных учреждений, что так и не нашли заемных средств на внутреннем рынке или на Западе, прекратили заниматься ипотекой. Крупные же банки продолжили привлекать заемщиков, смело заявляя о перспективах, новых программах и даже снижении тарифов. Но, столкнувшись как потребитель с поиском банка, готового дать взаймы на покупку квартиры, я выяснила, что далеко не у всех игроков работа вернулась в прежнее русло.

Мы готовим научный отчет к концу текущего года. Там мы укажем эти проблемные приграничные территории и порекомендуем проводить регуляционные работы, чтобы не допустить ухода островов в Китай. Потом будет поздно.
Еще на стадии выбора оптимальной программы по ипотеке стоит обратить внимание не только на размер процентной ставки, но и на условия досрочного погашения. Банки все чаще стремятся наказать клиента за желание как можно быстрее избавиться от кредитной кабалы.

Можно войти в положение банкиров, испытывающих ныне трудные времена: денег нет, на западные кредиты рассчитывать могут не все, да и клиенты особо не рвутся за жилищными займами. Вот и приходится минимизировать риски, ужесточать требования к заемщикам и повышать ставки. Но чего я действительно не понимаю, так это зачем прятать тарифы от клиентов, а с этим приходится сталкиваться все чаще. Еще года три-четыре тому назад так действовали игроки потребкредитования: они заманивали клиентов ставками от 15% годовых, которые на деле превращались в 50 80−процентную переплату. Со временем ФАС и ЦБ при помощи публикаций черных и белых списков банков, поправок в законодательные акты (к примеру, в Закон о рекламе) и принятия специальных инструкций регулятора ситуацию с раскрытием размера реальной переплаты по потребкредитам оздоровили. Ипотечные банки, наоборот, решили возобновить старую практику. Заходим на сайт Москоммерцбанка, пробуем найти информацию о размере ставки при получении кредита на покупку жилья на вторичном рынке и видим: При сроке кредитования 5 30 лет ставка от 12%. Такая приблизительность несильно помогает в понимании того, сколько в итоге придется заплатить, если брать, к примеру, в кредит $200 тыс. на 20 лет. При 10−процентном первоначальном взносе и справке 2−НДФЛ ставка банка оказалась 13,5% в рублях. Вроде бы 1,5% пустяк, но при нашей сумме и сроках это дополнительные расходы в размере $51 тыс.

О проблемах некоторых банков клиент может узнать лишь случайно официально никто не ставит потребителей в известность о том, что тот или иной продукт находится в заморозке. Так, в сентябре прошлого года начал работу Ипотекбанк как тогда писали, первый в России сервисный ипотечный банк. Узкоспециализированное кредитное учреждение должно предлагать лучшие условия, предположила я. Тем более что при запуске этого проекта сообщалось, что привлечены топ-менеджеры, которые имели опыт успешного запуска ипотечных продуктов для ведущих игроков, все сделано на передовом международном уровне, учтен как положительный, так и негативный опыт выдачи ипотечных кредитов в России, среди отрицательных свойств которого непрозрачность условий для потребителя, низкий уровень обслуживания клиента. Главное была обещана привлекательная ставка по кредиту, и она обеспечивается за счет грамотного фондирования. Захожу на сайт Ипотекбанка а там ни тарифов, ни программ, плюс ко всему неработающий калькулятор. По телефону (дело было в начале июля) сотрудник call-центра заявил: Мы пересматриваем условия кредитования и тарифы, перезвоните 15 июля, и вы сможете получить исчерпывающую информацию о наших продуктах. Подождала указанной даты, перезвонила, но меня вновь просят подождать: Временно банк не принимает заявки, новых тарифов нет, звоните в начале августа. То ли банк в условиях постоянно меняющихся ставок у конкурентов не может определиться со своими расценками, то ли фондирование оказалось не такое грамотное, как было обещано. Хорошо, что есть многочисленные альтернативы.

Дорогой мораторий
Учитывая растущую стоимость жилья, россияне все чаще берут займы на длительные сроки на 15 25 лет, что позволяет им получить большую сумму и уменьшить размеры ежемесячных платежей. При этом заемщики стремятся погасить кредиты побыстрее в течение пяти-десяти лет, дабы не переплачивать банкам. Так, взяв в кредит $200 тыс. на покупку квартиры сроком на 20 лет по ставке 11% годовых, человек при соблюдении графика платежей выплатит в виде процентов $295,4 тыс. Уменьшив при помощи досрочных взносов срок погашения кредита до десяти лет, он сэкономит более $150 тыс. Девять из десяти заемщиков, которые приходят за ипотечным кредитом, намерены погасить его досрочно. Для них заем вынужденная необходимость, от которой нужно как можно быстрее избавиться. А сейчас многие банки стремятся ограничить эту практику: вводят комиссии на досрочное погашение (ДП), мораторий на него, увеличивается количество программ, в которых процентная ставка зависит от того, будет ли клиент погашать кредит досрочно или нет, жалуется мне знакомый кредитный брокер. Да и сами клиенты не в восторге от новой политики финансистов. Валерий, профессиональный инвестор (еще с 1990−х годов зарабатывает на хлеб насущный куплей-продажей жилья), тоже не в восторге от нынешней ситуации: В 2005 году покупал в Москве трехкомнатную квартиру за $140 тыс., своих денег было лишь $65 тыс., остальные взял в кредит на десять лет. Спустя год продал, даже после уплаты кредита и процентов по нему получил прибыль в размере $70 тыс. После этого еще раз провернул аналогичную сделку с использованием заемных денег. Но если я вновь соберусь покупать квартиру или дом, то найти подходящую кредитную программу, которая бы позволяла досрочно оплатить кредит полностью без штрафов, будет нелегко.

Еще один любитель заинтриговать клиента Городской ипотечный банк заинтересовал тем, что с 7 июля у него существенно снижены ставки по ипотечным кредитам в рублях и долларах. Смотрим, до какого же уровня упали тарифы. Ставки от 10,25% годовых по кредитам в долларах. Далее мелким шрифтом: Ставки действуют при условии, что коэффициент кредит-залог составит 30%, сбор за досрочное погашение 5% суммы досрочного погашения в течение пяти лет, далее без сборов. Во сколько заемщику обойдется кредит при несоблюдении условий, обозначенных мелким шрифтом, найти не удалось. Ладно, компенсируем пробелы в знаниях при помощи калькулятора. Не тут-то было он временно не доступен. После общения с сотрудниками call-центра выясняем, что без комиссии ставка увеличится до 11,75% в долларах. Впрочем, у большинства кредитных организаций с информацией все гораздо прозрачнее, правда, при более внимательном изучении тарифов, программ и условий кредитования начинаешь понимать, как сильно изменился рынок за последний год.

Первый рычаг давления введение моратория (запрета) на ДП: как правило, он составляет три-шесть месяцев, однако у некоторых банков достигает 12 месяцев. Некоторые игроки мораторий не вводят, но в первые 3 12 месяцев выплат по кредиту налагают на тех, кто хочет расплатиться побыстрее, штрафные санкции в размере 2 5% суммы ДП. Штрафы могут скрываться в договоре под псевдонимами комиссия или сбор.

Но на жалобы посредников и клиентов банки внимания не обращают. Для них выгодно, когда потребители платят, не опаздывая, но и не внося платежи раньше срока. А если клиент сегодня взял на год 1 тыс. руб. по ставке 10% годовых, а завтра все вернул, то откуда взяться прибыли, ведь проценты будут начислены исходя из времени фактического пользования заемными средствами. Вот и стремятся банкиры ограничить возможности клиента в плане досрочной выплаты по кредиту всеми доступными методами.

Все больше появляется программ, по которым ставка напрямую зависит от условий досрочного погашения кредита. В том случае, если заемщик согласится на мораторий на ДП, он получает более низкую ставку, чем при варианте с возможностью досрочно гасить кредит. Абсолют банк предложил клиентам три варианта ставок. Самые низкие тарифы (от 9% годовых в долларах) могут получить те, кто согласится на пятилетний мораторий по ДП. Но и минимальные ставки доступны лишь при наличии высокого первоначального взноса. Если этот взнос не превышает 10%, кредит будет стоить 12% в рублях и 11% в долларах. Если клиент готов на 12−месячный мораторий, ставка будет чуть выше 12,5% в рублях и 11,5% в долларах (при досрочном погашении в первый год будет взиматься комиссия 4% суммы ДП). Если хочешь досрочно погашать кредит без штрафов, придется согласиться на более высокую ставку 13% в рублях и 12% в долларах.

Банки также ограничивают минимальную сумму досрочного погашения. Всего у нескольких крупных игроков взносы по досрочному погашению могут составлять вполне приемлемые для семейного бюджета заемщика 10 15 тыс. руб. (МКБ, Кредит Европа банк, Возрождение, Промсвязьбанк, ВТБ 24 и др.), у остальных порог значительно выше 25 30 тыс. руб. Банк Уралсиб, Юникредитбанк и Райффайзенбанк готовы принять взносы по досрочному погашению, но в размере не менее 50 60 тыс. руб. Лидеры же здесь Финсервис, Русский ипотечный банк и Хоум кредит: у первых двух минимальный размер ДП равен 80 тыс. руб., а у последнего и вовсе $5 тыс. При столь высоких порогах заемщику, которому требуется вносить и основные ежемесячные платежи по кредиту, будет нелегко набрать сумму на допвзносы.

Психологией не пренебрегаем
Если ставка по программам с мораторием значительно ниже, чем по стандартным продуктам, заемщикам стоит обратить на них внимание. Особенно, если нет желания или финансовых возможностей погасить заем досрочно. Даже если на вас с неба упадет удача в виде наследства или выигрыша в лотерею, что позволит погасить кредит досрочно, то можно выбрать программу с мораторием, но возможностью полного ДП с уплатой штрафных комиссий. Это будет в любом случае выгоднее, чем соблюдение графика платежей. При частичном досрочном погашении также выгоднее заплатить штраф, так как он уплачивается один раз и основной долг сразу уменьшается на него начисляется меньше процентов, и клиент в итоге прилично экономит.

Аналогичные программы, где тариф зависит от условий досрочного погашения займа, есть в Райффайзенбанке, Городском ипотечном банке, ДжиИ Мани банке и др. В Альфа-банке условия досрочного погашения привязаны к сумме кредита: при займе до $250 тыс. мораторий составит три месяца, от $250 тыс. до $500 тыс. шесть месяцев, а при сумме от $500 тыс. 12 месяцев.

Если говорить в целом о выборе оптимальной программы для конкретного потребителя и об учете такого фактора, как возможность досрочного погашения ипотечного займа без комиссии (или, наоборот, с оной), то здесь важно принять во внимание психологический аспект. Важно для себя определить, к какому типу заемщика вы относитесь. Поясню на конкретных примерах. Из всех моих знакомых, которые в последние два-три года воспользовались ипотекой, есть два совершенно противоположных человека. Андрей, работающий менеджером в крупном PR-агентстве, просто физически, как он говорит, тяготится своим долгом. Несмотря на то что кредит на покупку жилья был им взят на 20 лет, почти все свободные средства, а также ежеквартальные премии и гонорары, которые он получает, подрабатывая текстрайтером, он относит кредитору, досрочно погашая долг. Как только, у меня накапливается минимальная сумма для погашения ($1 тыс.), я иду в банк, пишу заявление на досрочное частичное погашение и вношу деньги. Конечно, я сознательно иду на определенные ограничения в плане крупных покупок, отдыха и развлечений. Зато я уже просчитал, что если буду придерживаться досрочных выплат, то смогу погасить кредит за пять лет, да и сумма переплаты будет значительно меньше. Зная, что моя стратегия погашения долга будет именно такой, я подбирал программу, где был выбор: снижать за счет досрочного погашения размер аннуитетного платежа или сокращать срок кредитования. Второе для меня важнее, объясняет Андрей.

При выборе программы следует учесть, как тот или иной банк пересматривает график выплаты кредита в связи с частичным досрочным погашением. Чаще всего он предлагает уменьшить размер ежемесячного платежа, реже сокращает срок кредитования. Лишь немногие участники рынка дают заемщику возможность самому выбирать. Лучше предпочесть уменьшение платежа. В этом случае у вас появляются лишние деньги, которые вы снова можете направить на досрочное погашение либо просто снизить нагрузку на семейный бюджет и использовать их по своему усмотрению.

Есть и еще один нюанс, который говорит за выбор программы с мораторием и более низкой ставкой: те средства, что вы готовы пустить на досрочное погашение, можно инвестировать (в депозиты, ПИФы, акции и другие инструменты). Это активы, которые вы сможете использовать для погашения кредита при потере работы и временных финансовых затруднениях. Тем более что на поиск нового места можно потратить и месяц, и полгода, и год. В случае затянувшихся поисков без финансовой подушки придется туго платить же банку в любом случае нужно каждый месяц.

У Ирины, молодого, но весьма успешного юриста, совершенно иная стратегия: она погашает кредит точно в срок и никогда не вносит больше, чем обозначено в графике, выданном банком. Можно, конечно, пять лет жить впроголодь, во всем себя ограничивая, но это не мой путь. После покупки квартиры я хочу много чего еще: и бытовую технику, и мебель, и автомобиль купить, и отдохнуть съездить, и с друзьями в кафе или сауну сходить. Приятно себя особо не ограничивать, и я совершенно не собираюсь от этого отказываться. Я специально взяла кредит на 25 лет, тем самым уменьшив ежемесячный платеж, хотя при моем доходе я могла бы вносить и большие суммы. Кредит искала исходя из размера ставки и срока кредита. В результате, увидев лучшие условия по займам с длительным мораторием на досрочное погашение, воспользовалась одной из таких программ, рассказывает она.

Январь-февраль
Ставки по ипотечным кредитам подняли Альфа-банк, Банк Москвы, МБРР, Первый чешско-российский банк в среднем на 0,25 1%. Выросли тарифы и у банка Уралсиб: ставка по рублевым кредитам, выдаваемым на покупку жилья на вторичном рынке, поднялась на 0,4 0,8%, в долларах и евро на 1,3 1,5%.

В конце 2007 года эксперты прогнозировали, что кризис на мировом финансовом рынке не обойдет стороной и российские банки. Ожидалось, что результатом проблем с рефинансированием станет повышение ставок по кредитам, увеличение количества отказов по жилищным займам, ужесточение требований к заемщикам в отношении первоначального взноса. К сожалению, прогнозы подтвердились.

Март
Банк Глобэкс приостановил выдачу ипотечных кредитов. Возобновить ипотечную программу на новых условиях он планирует в июле-августе 2008 года, однако новая программа уже не позволит заемщикам воспользоваться более выгодной для них дифференцированной системой погашения кредитов.

Программы с нулевым первоначальным взносом становятся редкостью. Банк Москвы, по данным кредитных брокеров, приостановил выдачу кредитов без первоначального взноса. Банк ВТБ 24 по таким займам повысил ставки на 0,75 1%.

Апрель
Банк ВТБ 24 повысил ставки по всей линейке ипотечных продуктов, за исключением кредитов на потребительские цели под залог имеющегося жилья. Ставки выросли на 0,7%. В банке пересмотр процентных ставок назвали вынужденной мерой, вызванной удорожанием заемных ресурсов, которые служат источником кредитования для большинства российских банков.

Райффайзенбанк повысил по всем ипотечным кредитам ставки на 0,5%, а по долларовым займам под залог имеющегося жилья на любые цели на 1%. Юникредитбанк поднял ставки по рублевым кредитам на 0,5 1,5%, а по валютным на 0,6 1%. Городской ипотечный банк увеличил ставки по кредитам в рублях и валюте на 0,1 5,5%. Росевробанк поднял ставки по всем своим ипотечным программам на 1,5%.

Сбербанк объявил о повышении ставок по ипотеке на 1,25 1,75%.

Май
АИЖК ужесточает стандарты выдачи, сопровождения и выкупа кредитов.
Июнь

В ряде СМИ прошла информация о том, что АИЖК остановило выкуп ипотечных закладных в ряде регионов России. В агентстве заявили, что временная приостановка выкупа ипотечных кредитов у конкретных партнеров не означала прекращения выдачи ипотечных кредитов по стандартам АИЖК.
Еще полтора года назад казалось, что российскую ипотеку ожидает безоблачное будущее. Темпы развития жилищного кредитования превышали сделанные ранее прогнозы, конкуренция между банками росла, побуждая их постоянно смягчать условия выдачи займов, понижать ставки, удлинять сроки кредитования. Но около года назад ситуация кардинально изменилась колеса российской ипотеки завертелись вспять

Ставки по рублевым жилищным кредитам повысили Дельтакредит и Уралсиб. В первом коррекция составила около 0,5% годовых, а во втором от 0,3 до 0,95%.

Действительно, радикальной фильтрации рынка пока так и не произошло. На сегодняшний день с рынка ушли банки, которые занимались ипотекой по принципу чтобы было. Все остальные остались. Лучше всего преодолевают ситуацию те, у кого много денег, и/или те, у кого много региональных филиалов, говорит директор компании Легкокредит Кирилл Суслов. Правда, по его словам, это еще не окончание перестановки сил. Из той сотни банков, что сейчас занимаются ипотекой в Москве и области, перспективными он считает программы 20 30 кредиторов: Следовательно, к концу года остальные либо улучшат условия по своим программам, либо их сократят. Сложнее обстоит ситуация в регионах, где ипотека попала под нож новых требований Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Первые изменения касались прекращения рефинансирования закладных, выданных после 31 января, при одновременном совпадении двух условий: размер выданного кредита свыше 1,5 млн руб., а соотношение займа к залогу более 80%. В мае агентство еще раз изменило свои требования к выкупаемым кредитам. Новые стандарты, по которым оно будет оценивать выданные займы, предусматривают отказ от подтверждения доходов заемщиков в свободной форме по справке банка. Свою платежеспособность клиенты могут доказать только справкой по форме 2−НДФЛ либо по специальной форме АИЖК. Участие второго супруга в качестве созаемщика в сделке будет обязательным. Кроме того, АИЖК отказалось рефинансировать ипотечные сделки, совершенные между взаимозависимыми лицами, а также кредиты, выданные на приобретение комнат. То есть мы, по сути, вернулись к тем параметрам, которые предъявлялись к займам пару лет назад. Главная цель внесенных изменений оздоровление кредитного портфеля и предупреждение кризиса неплатежей за счет снижения рисков. Банки должны будут повысить качество оценки кредитоспособности потенциальных заемщиков и недвижимости. Не думаю, что эти новшества приведут к снижению доступности кредитов для основной массы платежеспособных заемщиков, рассуждает заместитель председателя правления Русского ипотечного банка Алексей Успенский.

Американский ипотечный кризис и кризис ликвидности, взбудоражившие банковскую систему почти во всем мире, сказались на нашем рынке гораздо меньше, чем на европейском. Ипотека в России составляет не столь значительную долю ВВП по сравнению со странами Европы и США, поэтому влияние ипотечного кризиса на российскую финансовую систему оказалось незначительным, говорит руководитель дирекции обслуживания физических лиц Райффайзенбанка Роман Воробьев. Однако российский рынок ипотеки по-прежнему как младенец, который пуповиной привязан к западной банковской системе основному источнику для рефинансирования выданных займов. Когда этот канал оказался перекрыт высокими требованиями, предъявляемыми к новым партиям закладных, на внутреннем рынке появились признаки легкого удушья: за считанные месяцы количество игроков и программ заметно сократилось. По подсчетам специалистов Миэль-брокериджа, ипотечное кредитование свернули около 10% игроков, а его темпы существенно снизились. Некоторые СМИ даже подняли шум на тему конца ипотеки, оставив в стороне тот факт, что рост рынка продолжается, пусть и медленнее, чем раньше. Уменьшение числа игроков не повлияло на спрос, ипотека продолжает быть востребованным банковским продуктом. Лидеры рынка сохраняют бесперебойное кредитование и продолжают увеличивать присутствие в регионах, говорит вице-президент по развитию банка Дельтакредит Динара Юнусова.

Избирательное подорожание
Пока количество банков, имеющих ипотечные программы, уменьшилось не настолько, чтобы заемщик мог это заметить. Гораздо более ощутимыми изменениями стало ухудшение условий кредитования и ужесточение самого подхода к отбору новых должников. С осени прошлого года по лето 2008−го большинство банков подняли ставки по ипотечным программам на 0,5 2,5%. Кредиты с большим первоначальным взносом и на сравнительно небольшой срок (до пяти-семи лет) подорожали незначительно. ВТБ 24, например, выдает такие кредиты под 9,7% годовых в долларах (на 0,7% выше, чем год назад), а ДжиИ Мани банк и вовсе под 9% годовых (первоначальный взнос более 20%). Аналогичная ситуация и в других банках. А в сегменте более рисковых займов (выдаваемых на длительный срок и с минимальным первоначальным взносом) ставки выросли очень сильно в некоторых случаях они достигают 15% годовых в валюте, говорит аналитик КГ Мультиброкер Людмила Макарова. По мнению Кирилла Суслова, средние по рынку ставки в начале года начали повышаться, но в итоге выросли не более чем на 1% как по рублям, так и по валютным займам: Однако не все так хорошо, потому что заметно сократились наиболее интересные предложения. Сейчас лето, обычно в этот период банки стараются расшевелить рынок специальными предложениями, однако не думаю, что они существенно скажутся на средней ставке. Скорее она продолжит свой небольшой рост.

Такая политика АИЖК имеет вполне объективные причины: количество просроченных кредитов в некоторых регионах достигло пугающих размеров. В Ставропольском крае на 1 мая 2008 года соотношение остатков основного долга по просроченным кредитам к остаткам по всем кредитам составило 21,1%, а в Костромской области 24%. И хотя пока у нас только два региона с такой большой просрочкой, здесь есть над чем задуматься. На 1 мая более чем в 30 регионах просрочка составляет свыше 3%. Статистика, мягко говоря, безрадостная, рассказывает директор департамента маркетинга розничного бизнеса Номос-банка Анна Панкратова. Новые требования АИЖК неизбежно приведут к сужению круга потенциальных заемщиков и кредиторов в регионах, однако ужесточение стандартов несомненный плюс для клиентов, которые будут избавлены от возможности получить непосильное кредитное бремя.

Весомый взнос
Одним из наиболее прогнозируемых последствий кризиса для нашего рынка было очищение его от рискованных продуктов: кредитов без первоначального взноса, займов без подтверждения дохода и других продуктов. Причины понятны: во-первых, такие кредиты в новых условиях банкам сложнее рефинансировать. А во-вторых, отечественные кредитные организации, получившие наглядный урок от американских коллег, постарались свернуть рисковые программы раньше, чем начнутся дефолты по ним. Учитывая, что по новым критериям АИЖК кредиты с первоначальным взносом меньше 15% попали в категорию высокорискованных и не подлежащих рефинансированию, многие игроки повысили планку первоначального взноса именно до этой отметки. В то же время некоторые банки (например, ДжиИ Мани банк и Абсолют банк), напротив, снизили размер первоначального взноса, но при этом ввели зависимость ставки от данного показателя: чем меньше взнос, тем выше ставка, говорит Алексей Шленов.

Кроме того, у многих банков изменился подход к ценообразованию. Стала более часто встречаться зависимость процентных ставок от суммы первоначального взноса и сроков моратория на досрочное погашение, замечает генеральный директор компании Миэль-брокеридж Алексей Шленов. Использование моратория в качестве фактора, влияющего на ставку, фактически новая тенденция (см. Ипотечные прятки). Условия кредитования мало изменились в тех банках, которые изначально придерживались наиболее консервативного пути. Независимо от ситуации на рынке условия кредитования и требования к заемщикам в нашем банке сохраняются неизменными, утверждает Динара Юнусова из банка Дельтакредит. Ставки по-прежнему начинаются от 8%, и мы не изменяли требований к размеру первоначально взноса. О том, что кризис не повлиял серьезно на их политику, говорят и в Райффайзенбанке. Для тех банков, которые активно привлекали средства не только на финансовых рынках, но и от населения, проблема кризиса ликвидности и длинных денег стоит менее остро, объясняет Роман Воробьев. Некоторые кредиторы в пику общей тенденции даже проводят небольшие снижения ставок или организуют дисконтные акции, позволяющие клиентам сэкономить на комиссиях.

Черная доля
Минувшей зимой ипотечные брокеры жаловались, что банки стали гораздо более пристрастно оценивать заемщиков. Количество отказов на поданные заявки резко увеличилось. В прошлом году процент получивших отказ был на уровне 5%, а в январе-феврале он вырос до 50%, говорит Кирилл Суслов. Доля отказов увеличилась примерно в полтора раза (до 35%), подтверждает Алексей Успенский. Рост отказов был обусловлен тем, что банки на ходу принялись менять условия одобрения. И, что самое досадное, новые критерии оставались несколько месяцев туманными как для заемщиков, так и для брокеров. Эта ситуация к лету начала нормализоваться: количество отказов сегодня снижается. Похоже, первый приступ паники у банков прошел, и критерии отбора стали наконец обретать четкие формы. Так, клиенты без какого-либо документального подтверждения дохода почти лишились шансов на кредит. В то же время положение клиентов с серой, но стабильной зарплатой (когда есть справка 2−НДФЛ на небольшую сумму и справки по форме банка на оставшуюся зарплату) принципиально не изменилось.

По утверждению брокеров, некоторые кредитные организации продолжают выдавать займы без первоначального взноса, не афишируя этого. ВТБ 24 сохранил такую программу официально: на сайте написано, что кредиты без первоначального взноса выдаются в ряде регионов (в список которых входит и Москва) на общих условиях. Если брать кредит без первоначального взноса на 20 лет в долларах, то при ежемесячном доходе $4 тыс. можно получить сумму $205 тыс., а процентная ставка составит 12,95% в год. Разумеется, заемщиков, претендующих на такой заем, банки оценивают с пристрастностью будущей тещи. Банк рассматривает надежность заемщика не только и не столько по наличию справки 2−НДФЛ, но и по другим признакам. Один из важнейших кредитная история. Так, если заемщик имеет погашенный без просрочек автокредит на достаточно дорогой автомобиль, является востребованным специалистом, то велика вероятность, что он сможет получить кредит, и не имея средств на первоначальный взнос, считает Людмила Макарова.

Дальше лучше?
Вопросы о ближайших переменах на рынке российской ипотеки сегодня достойны гадания на кофейной гуще. Эксперты предпочитают отделываться осторожными формулировками: Рост объемов продолжится, но отнюдь не прежними темпами.

Выработка новых критериев носила не только характер ужесточения. Так, параллельно некоторые банки вводили правила, облегчающие участь серых заемщиков. Теперь у наших клиентов появилась возможность подтверждать свой доход по справке без печати работодателя, то есть клиент может указывать так называемый заявленный доход, подписанный самим заемщиком, говорит Роман Воробьев.

В любом случае потенциал российского рынка ипотеки все еще колоссален. Об этом свидетельствует и существующий спрос на жилье, и растущие доходы россиян, и даже такой на первый взгляд негативный фактор, как стремительный рост цен на недвижимость. В таких условиях ипотека остается для многих миллионов россиян основным способом улучшения жилищных условий. Поэтому, несмотря на сложности, есть все предпосылки для того, чтобы рост ипотечного рынка продолжался. Кризис ликвидности хотя и внес сумятицу, но зато обеспечил условия для более крепкого и устойчивого, пусть и не столь масштабного, как раньше, роста. Происходящее сегодня можно назвать неизбежным этапом взросления для всех его участников.

Считаю, что ставки в следующем году будут снижаться. Даже сегодня часть банков повышают ставки не потому, что в этом есть необходимость, а потому, что есть такая возможность, комментирует ситуацию Кирилл Суслов. Многие банкиры готовы поспорить с ним. Так, в Русском ипотечном банке считают, что сложности с финансированием еще не миновали, и потому можно ожидать дальнейшего удорожания кредитов для населения. Поскольку о спаде напряженности на международных рынках капитала говорить рано, то в ближайшем будущем произойдет дальнейшее повышение процентных ставок. Однако оздоровление ситуации в мировой экономике и улучшение российского инвестиционного климата приведет к удешевлению ипотеки для граждан в перспективе трех-пяти лет можно говорить о снижении процентной ставки до уровня начала 2007 года, говорит Алексей Успенский. В Городском ипотечном банке также придерживаются мнения, что точные прогнозы невозможны до тех пор, пока ситуация на международном рынке капитала не стабилизируется.



Главная --> Публикации