Главная --> Публикации --> Как мы семь раз отмеряли и один – отрезали Где лучше страховать дачу Отключения горячей воды в москве не прекратятся Разговоров об изменении ставки пока нет Юрий лужков: все, что испытывает на себе москва, чуть позже ждет и другие города россии

Дачная амнистия заметно подешевела. Об этом Российской газете рассказала заместитель руководителя Управления Росрегистрации по Московской области Ольга Журавлева.

Для того чтобы оформить в собственность дачный участок, теперь не нужно платить запредельные деньги землемерам.

Ольга Журавлева: Прежде всего я бы хотела отметить, что в 2010 году истекает срок упрощенной регистрации индивидуального жилья. На землю же амнистия бессрочная.

Российская газета: Ольга Николаевна, не за горами 2010 год, когда истекает срок дачной амнистии. Не получится так, что к вам в последний момент ринется толпа людей оформлять документы на собственность?

РГ: Проблема ведь не только в желании граждан. Чтобы провести межевание 6 несчастных соток, нужно выложить кругленькую сумму, которая в несколько раз превышает размер пенсий.

В Подмосковье в прошлом году по дачной амнистии зарегистрировано 79 тысяч объектов. Цифра, как видите, немаленькая, но, безусловно, она могла бы быть и больше. Но здесь надо понимать, что силком никого в отделы Росрегистрации мы затянуть не можем. Дело это сугубо добровольное.

РГ: Получается, что процесс межевания вообще не нужен?

Журавлева: На самом деле, чтобы зарегистрировать участок, вовсе не обязательно проводить его межевание. По новым правилам кадастровый паспорт можно получить без проведения этих работ, бесплатно и в течение 10 рабочих дней. Так что процедуру оформления земли существенно упростили.

РГ: И, соответственно, платить кругленькую сумму за работу землемеров.

Журавлева: Можно обойтись и без этой процедуры. Участок можно продать, подарить, передать по наследству, словом, переоформить на нового собственника и без межевания. Уточнение площади, определение границы земельного участка производятся по желанию его владельца.

В такой ситуации рекомендую обращаться в организации, официально аккредитованные Роснедвижимостью.

Журавлева: На территории Московской области определена предельная цена за межевание - 450 рублей за сотку, но не более 7 тысяч за участок. Но некоторые коммерческие структуры навязывают еще и некие консультационные услуги. В результате действительно получается кругленькая сумма.

Журавлева: Насколько мне известно, они работают по тарифам, утвержденным правительством Московской области.

РГ: Там дешевле?

Журавлева: Тогда надо идти по цепочке и искать любые документы на землю любого из прежних владельцев дома. Например, договор купли-продажи, в котором указано, что дом находится на таком-то земельном участке; постановление местной администрации о выделении (закреплении) земельного участка и так далее. С этими документами можно регистрировать право собственности.

РГ: Часто возникают ситуации, когда у граждан не хватает документов. Например, есть бумаги на дом. Но нет на участок, на котором он стоит.

Журавлева: В этом случае одна дорога - в суд за признанием права. Но при этом не забудьте представить доказательства того, что в течение длительного времени вы пользовались объектом, платили налоги и коммунальные платежи.

РГ: А если вообще никаких документов?

Журавлева: Проблема оборота земельных долей всегда стояла остро. Получив от государства землю, люди должны были выделить ее из общего поля, чтобы работать на ней, либо внести ее в уставный капитал хозяйства, в которое преобразовывался бывший колхоз или совхоз.

РГ: Еще одна больная тема - в свое время государство выделило каждому работнику сельхозпредприятия довольно крупный земельный надел. Но воспользоваться этими благами большинство крестьян так и не смогли. Земля вдруг оказалась в собственности непонятных людей и стоит немыслимых денег. Крестьяне же фактически остались ни с чем.

Раньше на это внимания никто не обращал. Сейчас же, когда земля заметно выросла в цене, граждане начали выяснять судьбу своих долей. Для некоторых стало откровением, что они уже ничем не владеют.

Многие граждане, как оказалось, не распорядились своей землей. В период, когда шла реорганизация сельхозпредприятий, люди, зачастую не глядя, подписывали различные документы. Верили, как говорится, на слово тем, кто готовил эти документы. В результате паи оказались в собственности различных коммерческих структур.

Журавлева: Обращаться в суд и оспаривать уже зарегистрированное право сельхозпредприятия на земельный участок. Эта проблема регистрирующими органами не решается.

РГ: И что делать тем, кто не согласен с такой ситуацией?

Журавлева: Те же, у кого на руках есть так называемые розовые свидетельства и кто не передал свой пай сельхозпредприятию, могут или подтвердить свое право общей долевой собственности на землю, или выделить земельный участок и зарегистрировать на него свое право собственности.

РГ: Ну а как быть тем, кто не распорядился своим наделом до сих пор?

Журавлева: Если говорить в теории, то несложно. На практике, безусловно, для этого нужно обладать определенным опытом и знаниями.

РГ: Говорить легко. А как это сделать на практике?

При этом оно считается правомочным, если на нем присутствуют или не менее чем 20 процентов от общего числа собственников, или владеющие более чем 50 процентами долей в праве общей собственности. Они определяют поле, из которого будут выделяться дольщики.

Прежде всего необходимо утвердить границы части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенного для выделения в первоочередном порядке. Это может сделать только собрание участников долевой собственности.

Журавлева: Если остальные не согласны и не пришли на собрание, их мнение может не учитываться. В любом случае возражения должны быть обоснованными.

РГ: А если остальные собственники земли не согласны?

Вчера Росстат опубликовал отчет о социально-экономическом положении РФ в январе-июне 2008 года. Официальная статистика показывает продолжающееся замедление темпов роста в строительстве. Впервые можно говорить об остановке в работе отрасли. На фоне сокращения объемов производства в июне 2008 года до 0,9% и замедления темпов производства стройматериалов (см. Ъ от 17 июля) объем строительных работ в июне 2008 года по сравнению с июнем 2007 года увеличился всего на 16,2%, хотя еще в I квартале среднемесячные темпы роста составляли порядка 30%. Статистика по вводу в действие жилых домов выглядит много хуже. В июне 2008 года по сравнению с июнем 2007 года ввод в действие жилых домов впервые с 2006 года, то есть с момента старта приоритетного национального проекта Доступное жилье, сократился на 5,2%. В I полугодии 2008 года темпы роста сдачи жилых домов сократились до 2,9% с 34,3% в I полугодии 2007 года.

На основании решения общего собрания граждане уже могут обращаться в отдел Роснедвижимости с заявлением о межевании определенного ими земельного участка. После этого можно идти в подразделения Росрегистрации и оформлять право собственности на земельный участок.
В июне 2008 года ввод жилых домов в эксплуатацию впервые за последние годы сократился на 5,2%. Вчера вице-премьер Александр Жуков доложил президенту Дмитрию Медведеву, что из 72,5 млн кв. метров жилья, запланированных на 2008 год, в I полугодии построено только 21,7 млн кв. метров. Вице-премьер, как и большинство опрошенных Ъ экономистов и участников рынка, объясняет стагнацию в отрасли, еще полгода назад отчитывавшейся об успешной реализации жилищного нацпроекта, инфляцией, которая затронула издержки строителей, удорожанием кредитов и нехваткой земли.

Напомним, фонд будет аккумулировать находящиеся в федеральной собственности, но не используемые для нужд государства земельные участки (они находятся в распоряжении ведомств, ГУПов, госучреждений и научных академий). Стройфонд получит все полномочия по операциям с этими участками и будет передавать часть из них региональным властям для строительства жилой и промышленной недвижимости.

Вчера о проблемах в строительстве президенту Дмитрию Медведеву докладывал вице-премьер Александр Жуков, который еще в начале июня указывал на негативные тенденции в отрасли. Теперь господин Жуков мог уверенно подтвердить их существование цифрами. На 2008 год запланировано строительство 72,5 млн кв. метров жилья, то есть на 20% больше, чем в 2007 году, но за I полугодие построено только 21,7 млн кв. метров жилья. Александр Жуков считает, что узким местом остается выделение земельных участков для строительства, и надеется, что изменить ситуацию с доступом к земельным участкам под застройку сможет создание фонда содействия развитию жилищного строительства, законопроект о котором находится на подписи у президента (стройфонд, см. Ъ от 3 июля).

Впрочем, Дмитрий Медведев считает, что основной проблемой для строителей остается рост процентных ставок по кредитам и инфляция. Правительство должно обратить внимание на ситуацию с инфляцией, она отражается на возможности получения кредита, в очередной раз отметил президент. Господин Жуков согласился и добавил, что ипотечные кредиты теперь предоставляются в среднем по 13,4% в рублях.

Стагнация в строительстве происходит на фоне сокращения темпов роста инвестиций в основной капитал (10,8% в июне 2008 года) и реальных располагаемых доходов населения (6,6% в июне 2008 года). Динамика инвестиций в основной капитал в I полугодии 2008 года составила 116,9% против 123,7% в I полугодии 2007 года. Среди факторов снижения инвестиционной активности рост процентных ставок по кредитам, а также сокращение притока иностранного капитала в экономику, отмечают в Минпромторге (см. материал на этой странице). Если верить статистике Росстата, на долю строительства приходится более 50% инвестиций в основной капитал в РФ. Возможно, речь идет о первых симптомах мягкой посадки экономики, которая может развернуться во II полугодии 2008 года.

Между тем экономиста больше удивляют высокие темпы роста ввода жилых домов в начале года на фоне сокращения производства стройматериалов, в том числе цемента, а не их снижение уже во II квартале 2008 года. Возможно, это объясняется оперативной досдачей долгостроя, размышляет он. Председатель совета директоров компании СУИхолдинг Азарий Лапидус отмечает, что главная проблема строительства заключается не в нехватке земель. В существующих условиях, когда у строителей возникают большие проблемы с привлечением инвестиций в проекты, просто вовлечение дополнительных земель из того же фонда ни к чему не приведет. Сегодня именно из-за нехватки денег лишь единицы ведут большие стройки и приобретают новые площадки, говорит он.

С президентом и вице-премьером соглашаются опрошенные Ъ экономисты и участники рынка. Идет сокращение платежеспособного спроса. При таких ценах на недвижимость сложно что-то покупать, отмечает Антон Струченевский из Тройки Диалог. По мнение Владимира Сальникова из Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования, до строительства докатился вал подорожания стройматериалов, соответственно отраслевой дефлятор растет, а реальные темпы роста сокращаются.

Ситуация непростая, но показатели не просто так были придуманы, надо выполнять, пояснил Дмитрий Медведев на встрече с Александром Жуковым. Цифры не те, которые ожидали, но итоговые показатели выполним, пообещал президенту вице-премьер. Пока неизвестно, как правительство намерено возвращать строительство к росту. Дешевая земля стройфонда, которая теоретически может вызвать новый бум жилищного строительства, появится не ранее начала 2009 года, а скорее всего к середине 2009 года. Кроме того действительно эффективные земельные интервенции стройфонда могут привести к обратному эффекту снижению цен на строительную землю, недвижимость и по цепочке к снижению рентабельности стройиндустрии и закреплению стагнации в отрасли.

По словам коммерческого директора Снегири Девелопмент Дмитрия Шмелева, замедление темпов строительства объясняется тем, что у небольших и средних компаний за последний год возникли серьезные проблемы с финансированием, из-за чего многие их проекты были приостановлены. Создаваемый фонд не особенно интересен крупных игрокам, так как у них и так достаточно ресурсов, чтобы увеличивать свой земельный банк, настаивает он. Господин Шмелев убежден, что небольшим компаниям нужна не помощь в поиске доступных участков под строительство, а улучшение финансовых условий введение налоговых льгот или снижение затрат на проведение инфраструктуры. Отметим, предположение Ъ о том, что на активность в строительстве могло повлиять обещание Дмитрия Медведева выделять через стройфонд дешевые земли под застройку (инвесторы могли приостановить ряд проектов в ожидании дешевой земли), экономисты и инвесторы в строительство пока не подтверждают.

О том, что Интеко участвует в нескольких девелоперских проектах в Марокко через аффилированную компанию Kudla Group, Ъ рассказал представитель департамента по туризму региона Тетуан Королевства Марокко Мустафа Агунджабе. В Kudla Group подтвердили, что московская Интеко является соучредителем компании. Интеко принадлежит контрольный пакет Kudla Group, пояснил руководитель департамента внешних коммуникаций компании Геннадий Теребков. Источник, близкий к Интеко, добавил, что второй соучредитель Kudla Group марокканский бизнесмен, приближенный к руководству страны.

Масштабное освоение рынка недвижимости дальнего зарубежья компания Интеко Елены Батуриной начнет со стран Африки. Как стало известно Ъ, через дочернюю Kudla Group она инвестирует более €325 млн в строительство 2 млн кв. м курортной недвижимости в Марокко. Доходность от сдачи апартаментов у моря здесь одна из самых высоких: 8% в год против 6,8% на самом раскрученном курорте Таиланда острове Пхукет или 3,3% на Мальорке.

ЗАО Интеко создано в 1991 году Еленой и Виктором Батуриными. С марта 2006 года единственный владелец Елена Батурина. Занимается девелопментом и производством пластмасс. Портфель девелоперских проектов около 3 млн кв. м, из них около 2,5 млн кв. м в Москве. По собственным данным компании, оборот в 2007 году составил около $1 млрд.

Согласно информации департамента туризма региона Тетуан, Kudla Group реализует в Марокко три рекреационных проекта, расположенных на северном побережье страны. Среди них гольф-курорт Paradise Golf Resort в Ауштаме (занимает участок 50 га, строительство начато, Интеко уже инвестировала €120 млн) и аналогичный курорт в Азле (56 га). В состав комплексов войдут виллы и апартаменты класса люкс, поле для гольфа на девять лунок, отель пять звезд, торговые помещения. Компания владеет еще одним участком площадью 10 га в Ауштаме, где планирует построить приморский курорт, но уже без гольф-полей. В Интеко уточнили, что в портфеле Kudla Group пять проектов в Марокко общей площадью более 1,5 тыс. га. Всего в планах девелопера возвести более 2 млн кв. м. По оценкам Интеко, инвестиции в эти проекты оцениваются в €500 млн, из которых компания вложит 65%.

Эксперты отмечают, что выбор Марокко как места инвестиций в люксовые курортные проекты закономерен: страна показывает хороший рост цен на недвижимость и высокие показатели доходности по арендным ставкам. Руководитель отдела зарубежной недвижимости Knight Frank Россия Елена Юргенева отмечает, что Марокко наиболее активно развивающийся и бурно застраиваемый курорт в Африке. По оценке Всемирного совета по туризму и путешествиям, в 2008 году Марокко на въездном туризме заработает $9,43 млрд, а по прогнозам на 2018 год $17,32 млрд. Согласно обзору Knight Frank International Residential Review, цена на жилую недвижимость в марокканском Марракеше за прошедший год выросла на 12% и сейчас составляют $2,17 тыс. за 1 кв. м для вилл класса люкс, тогда как на Лазурном берегу Франции рост составил всего 5%, а на Мальорке (Испания) 0%. Стоимость аренды виллы на четыре спальни на побережье в Марокко составляет в среднем $4 тыс. в месяц. Доходность сдачи в аренду (rental yield, в процентном соотношении от суммы инвестиций в проект) вилл и апартаментов в прибрежной зоне Марокко почти рекордная для Африки 8% в год (столько же в Алжире и Египте). Для сравнения, на Мальорке этот показатель 3,3%, на Кипре 5%, в Пхукете (Таиланд) 6,8%.
Арбитражный суд Москвы признал законным распоряжение от 24 июля 2007 года, по которому здание государственного концертного зала Россия, основа которого пока не демонтирована, было внесено в уставный капитал ОАО Россия. Это позволяет компании, подконтрольной правительству Москвы, получить права на земельный участок и организовать строительство на месте бывшей гостиницы.

О намерении Интеко инвестировать в девелоперские проекты в дальнем зарубежье стало известно два года назад: компания объявила о планах инвестировать около $400 млн в развитие гостиничной сети в Азиатско-Тихоокеанском регионе, в первую очередь в Китае (см. Ъ от 25 сентября 2006 года). Однако эти планы так и остались нереализованными. Также Интеко занимается реконструкцией апарт-отеля на 15 номеров в Карловых Варах (Чехия). У компании Елены Батуриной также есть несколько проектов и на территории бывшего СССР: Москва парк (75 тыс. кв. м) в Астане и жилой микрорайон в Киеве (500 тыс. кв. м). По словам Геннадия Теребкова, на зарубежные проекты приходится не более 5% всех инвестиций компании и в дальнейшем их доля будет увеличиваться не более чем до 10%.

Каким образом возобновление деятельности ОАО Россия позволит провести реконструкцию, столичные власти не объясняли. Но распоряжением N 1559-РП от 24 июля 2007 года правительство Москвы внесло в уставный капитал компании здание государственного концертного зала (ГЦКЗ), завершить демонтаж которого не успели. Предусматривалось оформление права собственности ОАО Россия на здание ГЦКЗ площадью 25 375,9 кв. м. А собственник здания по Земельному кодексу может без конкурса приобрести соответствующий земельный участок в собственность или в аренду.

ОАО Россия (100% акций принадлежит правительству Москвы) было собственником гостиницы Россия вплоть до ее демонтажа. В конце 2004 года правительство Москвы провело конкурс на реконструкцию гостиницы, выигранный ООО СТ Девелопмент Шалвы Чигиринского. После этого 31 мая 2005 года мэр Москвы Юрий Лужков подписал распоряжение о поэтапной ликвидации ОАО Россия. Но 24 октября 2006 года президиум Высшего арбитражного суда (ВАС) признал недействительными итоги конкурса, выигранного СТ Девелопмент, и правительство Москвы 6 декабря 2006 года возобновило деятельность ОАО Россия. В распоряжении указывалось, что это делается для обеспечения своевременной реализации инвестиционного проекта реконструкции многофункционального комплекса на базе зданий гостиницы Россия".

Решение о наделении ОАО Россия правами на земельный участок вправе принять само правительство Москвы. В столичном департаменте имущества вчера сообщили, что земля пока в собственности Москвы. Но в соответствии с федеральным законодательством и законом города Москвы О землепользовании она может быть выкуплена, сказал Ъ источник в департаменте.

Передачу ГЦКЗ компании Россия оспорило в суде ЗАО Монаб, участвовавшее в конкурсе вместе с СТ Девелопмент, а после проигрыша добившегося признания конкурса недействительным. Арбитражный суд Москвы рассматривал дело о ГЦКЗ с осени 2007 года и вчера вынес решение, признав распоряжение законным. Суд отклонил доводы Монаба о том, что правительство Москвы нарушило порядок приватизации, внеся ГЦКЗ в уставный капитал компании вместо проведения торгов.

Юристы, впрочем, полагают, что передача прав на земельный участок вызовет проблемы, тем более что причиной, по которой президиум ВАС признал недействительным конкурс, было именно нарушение Земельного кодекса. Адвокат Константин Скловский считает, что право на льготную приватизацию земли под зданиями, строениями и сооружениями имеют только обладатели полноценных объектов права собственности: либо построенных и сданных в эксплуатацию, либо считающихся объектами незавершенного строительства. Недоразобранные здания под эти критерии не подпадают, уверен адвокат. Управляющий партнер адвокатского бюро Форум Кирилл Нам, однако, считает, что приватизация земельного участка может происходить кулуарно и очень сложно предположить, кто потенциально мог бы оспорить эту приватизацию в суде.

Определить площадь земельного участка, права на который может получить ОАО Россия, юристы затрудняются. Размер участка, функционально обеспечивающего здание, является оценочной категорией и определяется индивидуально, тем более в нестандартных ситуациях. Четких юридических критериев здесь не существует, говорит партнер юридической фирмы ЮСТ Артур Рохлин. По оценкам старшего вице-президента Jones Lang LaSalle Hotels Марины Смирновой, сам ГЦКЗ (площадь строения 25 тыс. кв. м) занимает участок около 0,6-0,8 га. Председатель совета директоров СУИхолдинга Азарий Лапидус полагает, что земельный участок под концертным залом не превышает 0,5 га. Источник Ъ, однако, объяснил, что ГЦКЗ имеет с гостиницей общее основание стилобат, занимающий почти весь земельный участок под комплексом. А площадь участка под застройку, который занимало здание гостиницы Россия, составляла около 3 га, считает Марина Смирнова.

Юристы считают, что ОАО Россия, получив возможность проводить реконструкцию комплекса, вправе привлечь к этому процессу СТ Девелопмент. Это, по сути, сохранит отношения компании с правительством Москвы, несмотря на то что инвестконтракт, заключенный между ними напрямую, суд признал недействительным. В СТ Девелопмент ситуацию не комментируют.

Источник Ъ в департаменте имущества Москвы сообщил, что ОАО Россия уже имеет в аренде на 49 лет участок под комплексом зданий бывшей гостиницы Россия. Но когда и в каком порядке был заключен договор, источник пояснить не смог. В пресс-службе мэра Москвы, а также в ЗАО Монаб ситуацию не комментируют.



Главная --> Публикации