Главная --> Публикации --> Обиделся на народ Москва и федеральный центр "скинулись" на дорожное строительство в столице Реакция на цены Зачастую столичные жители сами виноваты в неудобствах, в которых обвиняют городской транспорт Ипотека на продажу

Им предлагалось оценить поселки, расположенные у воды, по нескольким критериям: местоположению, транспортной доступности, уровню внутренней инфраструктуры, уровню инфраструктуры развлекательной (в данном случае яхтенной), а также адекватности цен на жилье в этих поселках (оптимальное соотношение цены и качества). Оценки по каждому из критериев выставлялись по десятибалльной шкале, затем высчитывался средний показатель. После подсчета итоговых оценок, поставленных поселкам компаниями, обозначилась десятка лидеров это поселки, набравшие наибольшее количество баллов в общей сумме. Место в рейтинге определяет суммарный средний балл, который указан в таблице.
Графа, в которой приведено количество упоминаний того или иного поселка в качестве лучшего, на наш взгляд, содержит наиболее интересную информацию и подтверждает, что рейтинг был составлен максимально объективно. Судите сами: поселки Золотой город и Московское море ни одна компания не посчитала лучшими, но оценки они тем не менее получили довольно высокие, что позволило им занять третье и девятое место соответственно. В то же время поселок Пестовская гавань одни компании оценили весьма посредственно, а другие отдали ему высшие баллы, итог десятое место.

Итак, перед вами десять лучших поселков у воды. Составить рейтинг нам помогли риэлторы и застройщики, работающие на рынке загородной недвижимости, а также лучшие эксперты и аналитики этого не самого исследованного и понятного сегмента рынка недвижимости.

Цена по справедливости
Проживание в поселках у воды удовольствие не из дешевых. Речь, как правило, идет о миллионных сделках. Основной составляющей является стоимость земли, а цена участков около водохранилищ действительно весьма солидная. Но только местоположение не является определяющим для богатых покупателей коттеджей. Сам поселок должен соответствовать определенному уровню, иметь правильный набор инфраструктуры, отличаться высоким качеством строительства и т. д.

Поселки Княжье озеро, Маяк и Московское море в общей сумме набрали равное количество баллов. В этом случае места в рейтинге распределялись в зависимости от того, сколько компаний поставили им самые высокие оценки.

Все эти поселки отличает то, что по какому-либо критерию они превосходят аналогичные проекты своего класса, комментирует директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Геннадий Теряев. Поселки мегапроекта Можайская волна (Аистово, Сосновые берега и Маяк) выигрывают в плане цены, Пестово и Княжье озеро по параметрам домов и участков.

Высокие оценки за оптимальное соотношение цен на жилье и качества получили многие проекты. Наивысшие баллы по параметру адекватность цены из поселков этой категории заслуживают Маяк, Сосновые берега и Аистово. Они расположены на берегу Можайского водохранилища, при этом на дома установлены довольно демократичные цены, объясняет свой выбор исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая.
В целом же в этой категории лучшими были признаны поселки Маяк, Княжье озеро, Пестово, Лазурный берег, Пестовская гавань, Монаково, Мякинино, а также не вошедшие в финальную десятку Сосновые берега, Аистово и Залесье.

За удачное местоположение максимальные баллы получили поселки Мякинино на Новой Риге (на берегу бухты Живописная) и Золотой город, расположенный на Дмитровском шоссе, так как среди представленных проектов они находятся ближе всего к Москве (3 и 8 км от МКАД соответственно). Они же заработали очки на транспортной доступности.

Дмитровка рулит и побеждает
Подавляющее большинство поселков, попавших в рейтинг, расположены на Дмитровке. Как известно, у нее есть неоспоримое преимущество по сравнению с другими направлениями Московской области: ни одно из них не может похвастаться таким количеством водоемов. Здесь сконцентрированы почти все подмосковные водохранилища: Учинское, Икшинское, Клязьминское, Пестовское, Пироговское и Пяловское. Из вошедших в десятку лучших четыре поселка Пестово, Пестовская гавань, Зеленый мыс, Лазурный берег расположены на берегу Пестовского водохранилища, Золотой город на Клязьминском, Монаково на Икшинском, Маяк на Можайском и Московское море на Иваньковском водохранилище.

С этой точки зрения наиболее привлекательными специалисты посчитали Золотой город на берегу Клязьминского водохранилища и поселок Московское море, находящийся в районе заповедной зоны Завидово. Княжье озеро тоже отличает удачное местоположение: ландшафтно-видовые характеристики местности дополняются наличием объектов культурно-исторического наследия недалеко от поселка стоит старинный Борисоглебский монастырь.

Однако местоположение поселков оценивалось не только с точки зрения удаленности от Москвы. Важными факторами в данном случае являлись также благоприятная экологическая обстановка, уникальный ландшафт местности, красивые виды, расположение близ лесных массивов и т. д.

Дмитровка действительно пока не способна похвастаться высокой пропускной способностью, поэтому далеко не все поселки по этому направлению получили баллы в категории транспортная доступность.

Поселок Лазурный берег был признан одним из лучших с точки зрения расположения. Обширный участок леса, прилегающий к поселку, превращен ландшафтными дизайнерами в парк, отсюда по лесной просеке можно пройти к уникальному природному заповеднику, прокомментировал руководитель аналитического центра компании Villagio Estate Дмитрий Таганов. Однако в категории транспортная доступность я поставил этому поселку только шесть баллов. Из-за реконструкции Дмитровского шоссе в этом направлении увеличились дорожные пробки.

В поселке Княжье озеро очень развитая инфраструктура поэтому я поставил самую высокую оценку, отмечает Д. Таганов. Особенность поселка в том, что многие из инфраструктурных объектов были запущены в работу уже вскоре после продажи первых участков. Таким образом, жители почти сразу получили возможность проживать за городом круглогодично. На территории Княжьего озера есть комплекс площадью 5,5 тыс. кв. м, включающий супермаркет, аптеку, фотолабораторию, бутики одежды, аудио-видеосалон, салон нижнего белья, медицинский центр и пр.
Высоко оценен общественный центр поселка Пестово, куда входят магазины, рестораны, спортивный комплекс с фитнес-клубом, сауной и SPA-центром, бассейн с водными аттракционами и пр. Баланс между развлекательной и необходимой для проживания инфраструктурой продемонстрировал поселок Лазурный берег.

Спортивный интерес на первом месте
По мнению специалистов рынка, наилучшим образом внутренняя инфраструктура представлена в поселках Пестово, Княжье озеро, Монаково, Пестовская гавань, а также в не вошедших в топ-10 поселках Залесье, Заповедный край, Антея.

В целом же, как отмечает большинство экспертов, настоящего лидера среди уже построенных и введенных в эксплуатацию поселков у воды пока что не видно. Правда, сейчас ходят слухи о начавшейся предпроектной разработке сразу двух суперпроектов коттеджных поселков с великолепной яхтенной инфраструктурой, которые расположатся на берегу одного из самых закрытых подмосковных водохранилищ Учинского. И когда они будут реализованы, то станут бесспорными лидерами. Но произойдет это еще только лет через пять.
Риэлторы взялись слегка подкорректировать имидж профессии. Может быть, даже незаметно для самих себя.

С точки зрения развлекательной инфраструктуры Дмитровское шоссе считается наиболее развитым. Ни на одном подмосковном направлении нет такого количества спортивно-развлекательных комплексов разнообразных форматов. В основном они находятся в 40 45-километровой зоне от Москвы, что обусловливает концентрацию поселков верхних ценовых сегментов именно на этом отрезке. В категории яхтенная инфраструктура победили проекты, где, по мнению специалистов, предусмотрены все условия для содержания и эксплуатации яхт. В частности, поселок Монаково, где есть яхт-клуб, лодочная станция и эллинг. Хорошие условия для занятий водным спортом созданы также в поселках Маяк, Зеленый мыс, Пестовская гавань, Московское море, Пестово, Мякинино.

Случаи расторжения сделок добросовестных покупателей не сказать, что слишком часты, но цена вопроса уж больно высока. Государство брать на себя ответственность за последствия не желает, хотя и регистрирует сделки. Нельзя же, в самом деле, считать достойным возмещением миллион деревянных, на который не купить даже комнату. И который из государства еще надо выбить.

Речь идет о том, что дискуссия вокруг проблемы добросовестных приобретателей жилья активизировалась, а профессиональные посредники существенно сменили акценты. С некоторых пор они начали открыто признавать, что при всем желании не в состоянии гарантировать незыблемость приобретаемых прав собственности клиентам.

Парадокс в том, что формально никто риэлтора не обязывает этим заниматься. Более того, закон о защите персональных данных строго запрещает госслужащим предоставлять информацию риэлторам! Как правило, агенты добывают справки за небольшие презенты (взятки). По этой причине, объясняет член Совета Московской ассоциации риэлторов Григорий Полторак, агентства не могут предъявить в суде подтверждающие их правоту документы. Иначе они просто подставят тех, кто небезвозмездно помогает эти документы получать.

В России сложилось так, что оберегать покупателя от неприятностей взялись исключительно риэлторы (такого в мире больше нет). Причем долгое время они представляли это чуть ли не основным содержанием своей услуги и оправданием ее высокой цены. Называется услуга проверка юридической чистоты. В ходе такой проверки агенты в отдельных случаях вынуждены наводить до сорока разного рода справок.

При этом стрелки ответственности переводятся (и это справедливо) на государство. Акцент дискуссии переносится на необходимость срочно и серьезно совершенствовать законодательство.

Нынче риэлторы меняют тактику. Раньше лейтмотивом их выступлений звучало, что, невзирая на трудности, настоящий профи все знает, все может и все гарантирует. (Одно время риэлторский бизнес охватила шумная кампания по выдаче охранных грамот в виде гарантийных обязательств, сертификатов и свидетельств, но затем эта мода пошла на убыль.) Теперь лидеры бизнеса повзрослели, заняв более солидную и взвешенную позицию. Сегодня утверждается, что Специалист (именно с большой буквы) все знает, многое умеет, обладает профессиональным чутьем на подвохи, но гарантировать полную безопасность приобретателю... не в состоянии.

Директор АН Твой берег Владимир Терещенко говорит, что в 2008 г. на рынок аренды стали выходить так называемые инвестиционные квартиры. Его слова подтверждает начальник отдела ЦН Кит Ольга Талайкина: Рынок купли-продажи стоит, инвесторы сдают купленные квартиры, чтобы те не простаивали. Однако в общей структуре предложения новое жилье, по ее данным, занимает пока лишь 15-20%.

Обсуждение предлагаемых шагов по исправлению ситуации тема отдельного анализа. Но в любом случае, нынешняя позиция риэлторов существенно точнее отражает положение вещей. А, как известно, лучше горькая правда, чем сладкая ложь.

Большую часть предложения составляют хрущевки, которые популярны из-за относительно невысокой цены. Квартиры в новостройках снимают в основном командированные, приехавшие в Екатеринбург на несколько месяцев, говорит Талайкина. Самые ликвидные это однокомнатные за 12 000-15 000 руб. в месяц и двухкомнатные за 15 000-18 000 руб., рассказывает ведущий специалист отдела аренды риэлторского союза центра недвижимости МАН Антон Воровин. Такие предложения, по его словам, уходят с рынка за три дня.

По мнению Антона Курмачева из Rent House, эта доля могла бы быть и выше, если бы рынок был цивилизованным. По его данным, на долю черных маклеров, которые сбивают цены на риэлторские услуги и подрывают их репутацию, приходится около 30% сделок. Сейчас посреднику платят наниматели, а не собственники жилья, поэтому последние не соблюдают принципа эксклюзивности, добавляет Павел Кузнецов из БК-недвижимости.

По данным КБ Ярмарка, срок экспозиции комнат составляет один месяц, квартир экономкласса три месяца. Квартиры повышенной комфортности находят нанимателя за четыре месяца.

Средняя стоимость найма, по его данным, выше. Комнаты обходятся в среднем по 7000 руб. Однокомнатные квартиры сдаются по цене 15 000-20 000 руб. в месяц, за двухкомнатные просят 18 000-25 000 руб. Цена найма однокомнатной квартиры в новостройке, по данным Талайкиной, стартует с 30 000 руб. в месяц. Многокомнатные квартиры спросом практически не пользуются, и ставки здесь индивидуальны, говорит Воровин. С ним не согласен Кузнецов. Спрос на элитные квартиры, по его мнению, есть. Его формируют экспаты и представители крупных международных компаний, работающие в Екатеринбурге. Круг потенциальных нанимателей в этом сегменте, конечно, узок, но мы находим клиентов и на квартиры стоимостью 120 000-130 000 руб. в месяц, рассказывает Кузнецов.

Однако риэлторы ожидают сезонного роста цен в августе сентябре. У студентов начинается учебный год, у командированных новый деловой сезон. Как правило, в этот период договоры перезаключаются на новый срок и по более высокой цене, говорит Талайкина. До конца года опрошенные Ведомостями риэлторы ожидают роста цен в пределах 10%.

Ставки практически не изменились с начала года, говорит большинство участников. Терещенко объясняет это ростом предложения из-за выхода на рынок нового жилья. В КБ Ярмарка уточняют, что не изменилась стоимость найма лишь однокомнатных квартир. По их данным, ставки на двух- и трехкомнатные квартиры, наоборот, снизились на 5% и 7-9% соответственно. Наем комнат и многокомнатных квартир подорожал на 8%.

— Денис, зачем нужны специализированные компании для управления недвижимостью?

Начал понемногу развиваться и сегмент загородной аренды. Пока что нанимателям из Екатеринбурга предлагается лишь посуточная аренда коттеджей, рассказывает Анна Диких из Rent House. Ставки, по ее данным, колеблются от 10 000 до 35 000 руб. в сутки в зависимости от местоположения и комфортности коттеджа. Суточная аренда коттеджа компанией в 8-10 человек обойдется в 15 000-20 000 руб., говорит Диких. В базе Rent House есть и несколько предложений по сдаче коттеджей в долгосрочную аренду по цене от 80 000 до 120 000 руб. в месяц.

— В финансовом блоке польза от профессионального управления понятна. А чем оно помогает в техническом блоке? Ведь что ваш электрик, что собственный – должны делать одно и то же...

– Недвижимость – это финансовый инструмент. А управляющие компании профессионально используют возможности этого инструмента. Использование современного здания включает технический блок – техническое обслуживание самого объекта и его инженерных систем и финансовый блок – это выстраивание отношений с арендаторами, договора, финансовая отчетность, имидж объекта и т.д. От каждой составляющей зависит доходность этого инструмента в целом.

Даже такая часть технического блока, как клининг: современные отделочные материалы требуют соблюдения технологии ухода. А применяется огромное количество разнообразных поверхностей, для каждой своя технология, свои средства ухода. Правильный уход влияет и на эстетическое впечатление, и на срок службы. Получается, что капитализация здания зависит и от труда уборщицы.

— На самом деле это общеизвестно. Правильное обслуживание всех систем здания, правильный уход за поверхностями, изготовленными из новых материалов, соблюдение технологии увеличивают срок службы всех инженерных систем. Контроль всех расходов с точностью до каждой розетки, до литра мыла и каждой тряпки. Когда мы приходим на объект, первое что мы делаем – этот аудит существующих договоров. Мы проверяем, насколько договора составлены в пользу клиента, какие штрафные санкции предусмотрены, как исполняются эти договора. Если не следить за их исполнением – возникают поводы для злоупотреблений.

— Сначала о том, сколько платит собственник. Цена услуги состоит из двух частей: себестоимость обслуживания плюс услуга управления. Себестоимость зависит от сложности объекта, от инженерных систем. Скажем, бизнес-центр на 10 тысяч квадратных метров – это одни инженерные сети, одна стоимость, особняк на 500 квадратных метров — совершенно другие сети, другая стоимость работ. Мы предлагаем клиенту то, что считаем оптимальным. Все наши расчеты легко проверяются — все цены на рынке открыты, все работаем по одним стандартам. Сколько стоит швабра — известно, сколько получает уборщица и сколько надо заплатить налогов с ее зарплаты – тоже известно. Услуга управления идет отдельной строкой. У нас это $6 — 10 за квадратный метр в год. Гранды берут от 12 долларов.

— Но ведь за все блага клиент платит и, судя по тому, что бизнес доходный, платит немало. А работы, вроде как простые. Не лучше ли самому организовать уборку, обслуживание, сдать помещения и получить те же деньги?

— Так мы не вкладываем свои деньги. Потом, влияет количество объектов в управлении. Ради одного объекта компании работать нерентабельно.

— Как я понимаю, все равно это не главная строка в расходах. А откуда такой альтруизм?

— Такого расчета нет. Рентабельность зависит от того, какие объекты. Каких-то два, каких-то десять...

— А сколько объектов надо, чтоб стало рентабельно?

— И так делают, только это труднее. Большие проблемы с профессиональными кадрами. Именно поэтому примерно 50% собственных хозяйственных служб даже у крупных компаний организованы недостаточно профессионально. Профессионалов мало. Потом, их надо мотивировать. Это сложно.

— И можно открывать управляющую компанию? А почему не все так делают, а сдают объекты на внешнее управление?

— И нам сложно. Не могу сказать, что у нас эта проблема решена на 100 процентов. Но нам немного легче. У нас команда, люди понимают, что они часть команды, вместе делающей хорошее дело и зарабатывающей деньги. Если сотрудник находит объект, мы за это ему платим. И неважно — уборщица это найдет или менеджер. А если работать от звонка до звонка – сложнее мотивировать, чтоб хорошо работал. Сложнее подобрать человека. Найти хорошего начальника ХОЗУ весьма проблематично. И если он не выполняет обязанности – спросить с него нечего, отношения в рамках ТК не предполагают реальной ответственности. А мы, как любые профессионалы, отвечаем за то, что делаем. В том числе несем и финансовую ответственность.

— А как же у вас?

— У нас больше штат, больше детализация работ, но меньше функций, меньше требования к одному сотруднику. И у меня есть возможность маневра. Если сотрудник уходит, надо подбирать ему замену. Но пока мы подбираем, это место не будет пустым. У меня в резерве есть кому выйти заменить его, поработать недели две.

— А почему у них нет людей, а у вас есть?

— Этим надо озаботиться еще на стадии проекта, тогда управляющая компания выступает в роли консультанта. У нас накоплен опыт эксплуатации, мы знаем проблемы и стоимость обслуживания, особенности поведения тех или иных систем в эксплуатации. При выборе поставщика оборудования важно знать, например, есть ли у этого поставщика свой склад на территории России, или в случае поломки придется ждать месяц, пока нужную деталь выточат на заводе в Финляндии. Наш брокерский опыт дает понимание, что нужно арендаторам. Поэтому посоветуем планировку, степень отделки.

— Это все соображения, почему надо платить за эксплуатацию побольше. А есть ли в вашем арсенале решения, позволяющие собственнику платить меньше?

— В составе затрат – копейки. Оценивается по часам, стандартная ставка консультанта 50 – 100 доларов в час. Если это консалтинговое сопровождение, в среднем, что у нас было, 1500 – 2000 долларов в месяц – небольшие деньги. Анализ текущей документации, анализ смет, анализ договоров с поставщиками. А сэкономить позволяет довольно много. У нас в практике был прецедент, когда наше участие в переговорах сокращало сметные расходы на 15-20 процентов. А самое главное, это позволяет избегать многих ошибок.

— Это опять деньги.

— Нет. Это нормальная практика. Построили – провели тендер, выбрали управляющую компанию.

— А не жалко – проект выправить, а потом другим отдать в управление?

— Конкуренции как таковой у нас на рынке нет и не скоро появится. То, что у нас – это не конкуренция.

— Подарок конкурентам?

— Лет через Тогда управляющие компании будут биться за подряды.

— А когда будет конкуренция?

— Так нельзя сказать, готовы, не готовы. Мы маленькие, мы агрессивные. Мы хотим занять свой сегмент на рынке. И клиенты понимают, что пока мы рвемся – грех не использовать наш молодой пыл. Так мы и растем.

— А вы к этому готовы?



Главная --> Публикации