Главная --> Публикации --> Долгострой бизнес-класса Как мы семь раз отмеряли и один – отрезали Где лучше страховать дачу Отключения горячей воды в москве не прекратятся Разговоров об изменении ставки пока нет

Большинство потенциальных квартиросъемщиков хотят снять небольшую квартиру не дороже 10 000 руб. в месяц, говорят ростовские риэлторы. Сейчас это минимальная цена найма, найти жилье дешевле можно, если очень повезет, отмечает Михаил Крамаров из АН Дом.ру. Если квартира сдается по цене 10 000 руб. в месяц и менее, наниматель найдется в течение часа, максимум двух, вторит коллеге Мария Мамаева из Дон-МТ.

Ростовские наниматели элитного жилья в затруднении найти просторный коттедж за городом или комфортабельные апартаменты в центре города практически невозможно. Даже за 100 000 руб.

Квартиру подбирают исходя из того, насколько близко она расположена к месту учебы или работы, отмечает Стакун. Спальные районы сейчас даже более популярны у нанимателей, чем центр, отмечает Крамаров. Центр это пробки и загазованность, аргументирует он, а в спальных районах конечные остановки общественного транспорта, и у людей есть шанс втиснуться в маршрутку в утренний час пик. Да и крупные торговые комплексы открываются как раз на окраинах города (например, Мега, Metro Cash Carry), добавляет эксперт.

По оценке маркетолога ЦН Нирлан Алексея Стакуна, с июля 2007 г. цена найма выросла примерно на 10%. С ним соглашается Крамаров. Времена, когда нормой считалось поднимать ставки на 1000-2000 руб. для каждого нового нанимателя, для Ростова в прошлом, говорит он. В июне 2008 г. снять однокомнатную квартиру можно было за 10 000-30 000 руб. в месяц, двухкомнатную за 12 000-50 000 руб., а трехкомнатную за 15 000-70 000 руб., делится информацией специалист по аренде жилой недвижимости АН Титул Денис Преходько.

Опрошенные Ведомостями риэлторы говорят, что в 2008 г. вырос спрос на дорогие квартиры внаем. Их берут приезжие специалисты и топ-менеджеры, уточняет Преходько. В Ростове открываются представительства крупных московских и транснациональных компаний, их руководству нужны хорошие квартиры, говорит Мамаева. Один из риэлторов рассказал, что недавно иностранная компания сняла в Ростове квартиру для своего руководителя за 108 000 руб. в месяц. По словам Преходько, были случаи, когда находились клиенты и на жилье за 130 000-150 000 руб. в месяц. Есть компании, которые массово снимают дорогое жилье для своих сотрудников, радуются риэлторы. В прошлом году апартаменты для топ-менеджеров искала IКЕА, несколько квартир в Ростове хотела снять British American Tobacco, рассказали риэлторы.

Основные наниматели квартир студенты и молодые семьи, констатируют риэлторы. По словам Преходько, именно эти группы людей формируют спрос на недорогое малогабаритное жилье комнаты в коммуналках, а также квартиры гостиничного типа и однокомнатные. Крамаров рассказывает, что учащиеся ростовских вузов, объединяясь в группы по три-четыре человека, занимают почти все дешевые квартиры в городе, практически не оставляя шанса другим. Студенты предъявляют минимальные требования к жилью чтобы было дешевое и рядом с вузом, остальные параметры для них не столь важны, говорит Преходько. У риэлторов даже есть специальная формулировка: квартира для студентов дешевое жилье без хорошей мебели или качественного ремонта. Почти половина студентов ищут жилье самостоятельно, без помощи риэлторов, отмечает Мамаева. Такие клиенты сильно заботятся о своем кошельке и стараются обойти лишние затраты, объясняет Крамаров.

Состоятельные ростовчане также прибегают к найму квартир например, когда в их жилье идет ремонт или просто хочется сменить обстановку, говорит Преходько. Он вспоминает случай, когда люди снимали квартиру под гардероб.

Нанимателями элитных квартир в Ростове становятся и спортсмены. Футбольный клуб Ростов или баскетбольный клуб Локомотив лакомые кусочки для риэлторов, признаются агенты по недвижимости. Каждый из этих клубов снимает ежегодно примерно по 10 дорогих квартир для легионеров и тренеров.

Гендиректор АН Доктор ключ Илья Балахонов соглашается с Юриковым, что цены выросли на 20-30%. Аналитики Сибакадемстрой недвижимости уточняют, что рост цен зависел от типа квартиры. Больше всего, по их данным, подорожали однокомнатные (на 30-40%), потом двухкомнатные (15-30%) и, наконец, трехкомнатные (5-20%). Специалист Сибакадемстрой недвижимости Виктор Дыдлинский привел пример: если однокомнатная квартира в январе 2007 г. сдавалась за 8000-10 000 руб., то сейчас она предлагается по 11 000-13 000 руб. За двухкомнатную просят 14 000-17 000 руб. вместо прошлогодних 12 000-14 000 руб., трехкомнатные подорожали с 16 000-18 000 руб. до 17 000-20 000 руб. В отдаленных районах, таких, как Обь ГЭС, Первомайский, Ключ-Камышенское плато, цены традиционно ниже в среднем на 16%. По данным риэлторов АН Лэнд кэпитал и Созвездие весов, однокомнатное жилье здесь обойдется от 8000-12 000 руб. в месяц.

Самым большим спросом в Новосибирске пользуется дешевое жилье. Однако по линии метро вариантов дешевле 15 000 руб. в месяц не найти, даже среди квартир в хрущевках, расстраивает нанимателей специалист АН Акрополь Елена Кузнецова. Олег Юриков, специалист АН Афина Паллада, говорит, что за год, с июля 2007 г. по июль 2008 г., наем подорожал на 30-40%. По его информации, жилье экономкласса в июле 2008 г. можно было снять по 15 000-20 000 руб. за однокомнатную квартиру, по 20 000-30 000 руб. за двухкомнатную и по 25 000-40 000 руб. за трехкомнатную.

Самые дешевые варианты ищут студенты и молодые семьи. В этом году риэлторы с удивлением отметили, что среди нанимателей почти нет абитуриентов. Мы в недоумении: возможно, им хватило мест в общежитиях или они сняли комнаты в гостиницах, предполагает Кузнецова. Юриков считает, что выпускники областных школ предпочли поехать за высшим образованием не в Новосибирск, а в Москву или Петербург. Снять жилье и в столицах можно цены сопоставимы, а уровень образования там выше или престижнее. Молодые специалисты тоже едут в Москву за длинным рублем, рассуждает эксперт. Спрос на элитные квартиры, как и цены на них, с 2007 г. почти не изменился, констатирует Кузнецова. По ее информации, снять элитную квартиру в Новосибирске сейчас можно за 50 000-150 000 руб. в месяц. С ней согласен и Дыдлинский: Этот сегмент занимает 10-20% от риэлторской базы сдающихся квартир. Например, в базе Акрополя квартир от 50 000 руб., которые агентство позиционирует как элитные, около 30%, у Сибакадемстрой недвижимости таких предложений 14%. По словам Дыдлинского, основные клиенты здесь экспаты либо руководители разных организаций. Предложение традиционно превышает спрос, срок экспозиции доходит до шести месяцев.

Цены растут, так как увеличиваются коммунальные платежи, и сужается дешевое предложение, объясняют эксперты. Спрос на аренду растет, так как купить квартиру, даже по ипотеке, все труднее, говорит Юриков. Директор RID Analytics Елена Ермолаева соглашается: когда с ипотекой возникают проблемы, снижается спрос на приобретение жилья и растет спрос на наем. По мнению руководителя отдела аренды АН Жилфонд Александра Чернокульского, трудности с ипотекой и рост цен на жилье мало влияют на рынок аренды, по крайней мере на его дорогой сегмент. По его словам, квартиры от 30 000 руб., как правило, снимают люди, которые не собираются жить в Новосибирске постоянно, приезжие специалисты и менеджеры.

По данным аналитика Rezon Юлии Ипановой, в среднем однокомнатную квартиру в июле можно снять за 11 400 руб., двухкомнатную за 15 000 руб., трехкомнатную за 19 500 руб. По ее словам, расценки с начала 2008 г. выросли примерно на 7-10%. Директор пермского филиала МИАН агентства недвижимости Борис Калганов подтверждает: по сравнению с 2007 г. жилой наем подорожал несущественно.


По данным PTDN Realty Group, в июне 2008 г. в городе сдавалось 1219 квартир. 41,5% заявок, отмечают эксперты, приходилось на однокомнатные. Чуть менее популярны были двухкомнатные квартиры (39%). Трех- и четырехкомнатные востребованы еще меньше (16,9% и 2,3% соответственно).

Местные риэлторы говорят, что в этом году увеличилось количество сделок по найму квартир в новостройках. По подсчетам Алексея Ананьева, сдается почти половина вводимого в эксплуатацию нового жилья. В основном, говорит он, собственники рассчитывают получить дополнительный источник дохода. Случаи, когда человек приобретает квартиру с помощью ипотеки, а затем сдает ее, чтобы погасить кредит, для Перми нехарактерны.

Коммерческий директор АН Респект Алексей Ананьев разделяет рынок найма на четыре категории: комнаты в общежитиях, квартиры на вторичном рынке, квартиры в новостройках и апартаменты или квартиры класса премиум. Последние, по словам маркетолога PTDN Realty Group Ольги Пермяковой, чаще всего сдают на непродолжительный срок (сутки, максимум неделя) и цена предложения в разы превосходит ставки для типового жилья. В базе PTDN Realty Group был такой объект, рассказывает Пермякова: площадь квартиры составляла около 220 кв. м, располагалась она в одном из домов в центре города, в месяц за нее просили 120 000 руб. Нанимателями подобного жилья, как правило, выступают крупные компании, сотрудники которых прибывают в Пермь с рабочим визитом, объясняет такие высокие цены Борис Калганов.

Основным требованием при выборе квартиросъемщиком района для проживания по-прежнему является стоимость найма. Местоположение, транспортная доступность и социальная инфраструктура (детские сады, школы, больницы) менее важны, утверждают риэлторы, хотя и влияют на формирование ставок. По словам Юлии Ипановой, наиболее популярны Мотовилихинский и Индустриальный районы из центра до них добираться 15-20 минут. По данным PTDN Realty Group, стандартную квартиру здесь можно снять примерно за 14 500 руб. Для сравнения: в центральном Ленинском районе средняя ставка составляет 22 100 руб. Хуже всего, говорит Калганов, сдаются объекты в Кировском районе интерес к нему резко снизился после того, как стали ремонтировать Камский мост и из центра туда стало трудно добираться из-за пробок. В июне 2008 г. PTDN Realty Group здесь зафиксировала самую низкую стоимость найма 9420 руб. в месяц.

Сейчас суммы месячной аренды за месяц не хватает для того, чтобы покрыть платеж по ипотечному кредиту, считает Ананьев. По самым грубым подсчетам, говорит гендиректор пермского АИЖК Андрей Шинкаренко, ежемесячная выплата по ипотечному кредиту за однокомнатную квартиру, купленную на вторичном рынке, составит около 15 000 руб. при средней ставке по кредиту 12,4% в рублях.

Пока что пермяки предпочитают снимать городское жилье, интерес к найму коттеджей невелик. Хотя спрос на загородную недвижимость есть, говорит Борис Калганов. Для постоянного проживания клиентов, по его словам, интересуют комфортабельные объекты в организованных коттеджных поселках. Но таких предложений на рынке фактически нет, признает риэлтор из МИАНа, за городом распространена в основном сезонная аренда: неблагоустроенные деревянные дома в деревнях или дачные постройки для летнего отдыха. Месяц в них стоит от 5000 до 10 000 руб., отмечает Пермякова.

Летом сезонным спросом пользуются комнаты в многокомнатных квартирах, их берут в основном студенты-заочники, приезжающие в Пермь на сессию. В июне июле этот тип жилья пользуется небывалым спросом. И рынок на это реагирует повышением цен, говорит Ананьев. По его словам, если обычная ежемесячная ставка за комнату около 4000 руб., то в этот период она повышается на 20-25%.

Крупнейшие проекты НЖК
На границе Санкт-Петербурга и Всеволожского района на 38 га НЖК возводит поселок Янино на 450 домов.
В Батайске под Ростовом-на-Дону компания строит микрорайон Солнечный на 400 домовладений. В Городищенском районе Волгоградской области на 46,52 га строится поселок Новоград на 192 индивидуальных домов и 789 квартир.

ОАО Холдинг НЖК и две подконтрольные ему структуры Менник девелопментс и Теннисон менеджмент купили 51% ООО Стилвуд в апреле, сообщили Ведомостям президент Стилвуда Владимир Сергиенко и гендиректор Новосибирского оловянного комбината Александр Дугельный (был совладельцем Стилвуда). Источник в Национальной резервной корпорации (владеет 100% НЖК) подтвердил покупку Стилвуда. Сумму сделки стороны не раскрывают. Ведущий аналитик Леспром индастри консалтинг Анастасия Копылова оценивает сделку в $8-10 млн (весь Стилвуд в $12-16 млн), заместитель гендиректора Vesco Consulting Олег Разин в $8-11 млн.

Первый в Сибири завод по производству клееной древесины Стилвуд был запущен в 2003 г., учредителями ООО стали на паритетных началах Новосибирский оловокомбинат и Миннеско-Новосибирск (100%-ная дочка лесоперерабатывающего холдинга MS United, принадлежащего Александру Катунину, бывшему старшему вице-президенту Евраза).

ООО Стилвуд
Деревообрабатывающий завод
Мощность 15 000 куб. м продукции в год (25 000 30 000 кв. м жилья).
Выручка в 2006 г. 258,5 млн руб.
чистая прибыль 23 млн руб. (данные СПАРК-Интерфакс).
ОАО Холдинг Национальная жилищная корпорация
Промышленно-строительная компания
Специализируется на производстве стеновых панелей и возведении малоэтажных поселков.
Входит в Национальную резервную корпорацию Александра Лебедева, которой в России также принадлежат 97% акций Национального резервного банка (стоимость активов $1,8 млрд), 30% Аэрофлота, 26% Ильюшин финанс, около 1% Газпрома и по 100% банка Воронеж, Национальной ипотечной компании, Национальной земельной компании, НРК-энерго, перевозчика Авиалинии 400.
Финансовые показатели не раскрываются.

Заводы НЖК производят дома только для собственной комплексной застройки. Месяц назад Лебедев в интервью Ведомостям говорил, что в тех же регионах, где есть заводы стеновых каркасов НЖК (Брянск, Волгоград, Владимир, Воронеж, Ульяновск, Тула, Калуга), или прилегающих к ним, компания ведет и застройку. Сейчас Стилвуд ищет земельные участки площадью 100 га в радиусе 15 км от Новосибирска для строительства поселков на 800-1000 участков, площадь дома составит 100-150 кв. м, говорит Сергиенко. По его словам, стоимость 1 кв. м дома без земельного участка и коммуникаций составит 15 000 руб. Назвать розничную цену 1 кв. м жилья Сергиенко отказался, но уточнил, что 1 кв. м жилья под ключ в поселке НЖК в 5 км от Санкт-Петербурга стоит 40 000 руб. (Лебедев говорил, что под Петербургом цена 1 кв. м в поселке НЖК ниже среднерыночной по городу на 30%).

В 2007 г., по словам Сергиенко, Стилвуд произвел 15 000 куб. м клееной древесины. Стилвуду, добавляет он, принадлежит 7 га земли, еще один прилегающий участок в 5 га завод взял недавно в аренду. На этой территории будет построен новый цех по производству панельно-каркасных домов площадью 10 000 кв. м и мощностью 150 000 кв. м панелей в год (эквивалентно 800-1000 домов). Источник в НРК говорит, что строительство завода начнется в июне 2008 г. и обойдется компании в 20 млн евро; профиль действующего производства Стилвуда будет сохранен.

Строительство панельно-каркасных домов новая технология для Новосибирска и вряд ли будет пользоваться высоким спросом, сомневается главный специалист по развитию Байта (строит поселок из 200 коттеджей в пригороде Новосибирска) Андрей Жулидов. Разин из Vesco Consulting считает, что потребитель привык к домам из традиционных кирпича и дерева, а каркасное строительство будет понято новосибирцами не ранее чем через три года.


Управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков считает, что Стилвуду удастся удержать розничную цену 1 кв. м на уровне 20 000-25 000 руб. благодаря экономичной технологии производства. По его оценке, сейчас средняя стоимость 1 кв. м загородного жилья в Новосибирске 30 000-40 000 кв. м. Если Стилвуд впишется в 25 000 руб. за 1 кв. м, то сможет продавать по 1000 домов в год, считает Дьячков. Спрос на загородное жилье такого класса в Новосибирске растет на 30-40% в год, утверждает директор агентства недвижимости Сибакадемстрой-недвижимость (САСН) Владимир Голованов. Осенью 2007 г. приобрести такое жилье были готовы 1000 новосибирских семей, приводит данные исследований САСН Голованов.



Главная --> Публикации