Главная --> Публикации --> Темпы роста ипотечного кредитования в 2008 году снизятся Обиделся на народ Москва и федеральный центр "скинулись" на дорожное строительство в столице Реакция на цены Зачастую столичные жители сами виноваты в неудобствах, в которых обвиняют городской транспорт

В Инкоме объем предложения в базах данных крупнейших агентств в мае оценивали в 12 999 квартир. По подсчетам Миэль-аренды, в июне сократилось предложение квартир всех ценовых категорий за исключением наиболее дорогих, от $6000 в месяц.

Постепенно снижаются и объем предложения, и спрос на съемные квартиры, обозначает тенденцию последнего полугодия Галина Киселева из Инком-недвижимости.

Самое бюджетное жилье внаем в ЮВАО, ВАО, ЮАО в среднем однокомнатные квартиры здесь сдаются от $850 (в Зеленограде от $600), говорит Руслан Барабаш из бюро недвижимости Агент 00 Восточный округ стал, по его словам, лидером роста цен (по отношению к январю однокомнатные квартиры здесь подорожали на 14%, двухкомнатные на 7,8%). В ЗАО однокомнатные квартиры подешевели на 7,3%, двухкомнатные на 2,1%.

Цены на съемное жилье продолжают расти, хотя темпы этого роста замедляются платежеспособный спрос не бесконечен. В среднем с января по июнь 2008 г. наем подорожал на 10%, оценивает Киселева. В сегментах эконом- и бизнес-класса прирост составил 13-15%, для квартир премиум-класса 5-7%, детализирует Юлия Гасиловская из Бест-недвижимости.

Новые коммунальные
Комнаты в спальных районах в 20-30 минутах пешком от метро сдаются по цене от $400 до $600-650 в месяц. Что касается квартир, то минимум, на который может рассчитывать наниматель, составит $800-850, говорит Алексей Кудрявцев из МИАН агентство недвижимости. Риэлторы ожидают дальнейшего роста арендных ставок до 20-25% к концу года, по оценке Бест-недвижимости. Проблема еще в том, что клиенту приходится платить при съеме сразу три цены: две собственнику и одну агентству, напоминает Барабаш. То есть за двухкомнатную квартиру надо единовременно выложить от 90 000 руб..

Элитные съемные квартиры подорожали за первое полугодие на 12%, оценивает Вадим Ламин из Penny Lane Realty; к концу года, по его мнению, итоговый рост ставок будет не менее 15-18%. Сейчас для многих единственная возможность иметь квартиру в центре столицы снимать ее, аргументирует он.

Еще один вариант объединять бюджеты. Помимо прямой экономии снять двух- или трехкомнатную квартиру сейчас проще, чем однокомнатную, уверяет Алексей Аверьянов, гендиректор Vesco Consulting.

Дороговизна побуждает потенциальных нанимателей выбирать Подмосковье по данным МИАН, в городах непосредственно за МКАД снять квартиру можно на треть дешевле, чем в спальных районах столицы. Поэтому спрос на жилье за МКАД увеличился за последний год почти на 40%, ставки выросли на 30-40%, говорит Кудрявцев.

Московские риэлторы предлагают тем, кому денег на съем квартиры не хватает, довольствоваться комнатой. Многие хозяева не готовы сдавать свои квартиры нескольким семьям или просто скооперировавшимся людям, рассказывает Мария Жукова из Миэль. В других компаниях также считают такие заявки сложными. Ламин возврат к коммуналкам считает не перспективным. Киселева не исключает, что в будущем агентства попробуют свои силы на этом рынке однако Инком, по ее словам, на него выходить не планирует.

По оценке портала Slando.ru, за неделю в Москве только от частных лиц публикуется около 800 новых предложений о flatshare (деление квартиры) по сравнению с июнем прошлого года больше на 250%. По просьбам пользователей на портале два месяца назад ввели отдельный раздел Flatmates: для тех, кто хочет сначала познакомиться по интересам, а потом совместно искать жилье.

По ощущениям опрошенных риэлторов, агентства недвижимости в Москве контролируют от 45-50% до 90% рынка найма жилья. В сегменте элитных квартир до 95% сделок проходит через риэлторов, добавляет Ламин.

В сегменте экономкласса, по мнению Барабаша, практика flatshare будет расширяться. Скорее всего, без риэлторов.

Пока ежемесячные платежи по ипотечным кредитам будут превышать арендные ставки, наемное жилье по-прежнему будет пользоваться спросом, констатирует Аверьянов. Эффективность сдачи квартир в аренду в 2008 г. Кудрявцев оценивает на уровне 6,5-7% годовых (пока по традиции на московском рынке считают в долларах), средний срок окупаемости квартиры составляет 15-16 лет.

Но точная оценка объемов этого рынка вызывает затруднения. В конце 2005 г. в СМИ была опубликована цифра в 150 000 объектов, предлагаемых к найму в пределах МКАД. Какова эта цифра сейчас, достоверно сказать невозможно. Но она больше, чем в 2005 г., признает Гасиловская.

Крайности
Самым дешевым сданным жильем в Санкт-Петербурге стала комната в восьмикомнатной коммунальной квартире без части удобств, ее сдали за 4000 руб., сообщает АРИН. По данным Knight Frank Санкт-Петербург, самые дорогие квартиры в домах золотого треугольника (территория, ограниченная Невским проспектом, набережными Невы и Фонтанки). Стоимость их найма может доходить до 370 000 руб. В июне подобная квартира была сдана на ул. Итальянской.

С июля 2007 г. долгосрочный наем в Санкт-Петербурге подорожал на 20-30%, подсчитали риэлторы АН Бекар. За январь июнь 2008 г. только на 5%, уточняют в Агентстве развития исследований в недвижимость (АРИН). По данным Центрального агентства недвижимости (ЦАН), в месяц за однокомнатную квартиру просят от 15 000 руб., двухкомнатная обойдется минимум в 19 000 руб., многокомнатная стоит от 24 000 руб. Специалисты Петербургской недвижимости добавляют, что комнату можно снять за 8000-10 000 руб. в месяц.

В Центральном районе однокомнатные квартиры сдают в среднем по 27 000 руб. в месяц, трехкомнатные от 40 000 руб. Из спальных районов самыми дорогими являются Приморский и Московский за однокомнатное жилье здесь просят по 18 000 и 17 000 руб. в месяц соответственно, по данным АРИН.

Ставки напрямую зависят от месторасположения дома и состояния квартиры, говорит Татьяна Болбошенко, руководитель отдела аренды АРИН. С ней согласна Елена Исаенко, директор департамента аренды жилого фонда АН Бекар: дороже жилье в центре, рядом с метро или автостоянкой, поднимает цену наличие подземного паркинга. Например, один клиент снял квартиру в доме с паркингом на углу ул. Марата и Свечного пер. за 120 000 руб. в месяц, хотя в доме напротив квартира, близкая по параметрам, сдавалась за 75 000 руб. в месяц, рассказывает Исаенко. Близость к станциям метро обходится нанимателям дороже на 1000-2000 руб. в месяц, добавляет Елена Подкорытова, руководитель отдела арены ЦАН.

Лето период затишья для этого сегмента рынка, цены снова начнут расти с августа-сентября, уверены риэлторы. В город приезжают студенты, иногородние специалисты и т. п., что приводит к резкому росту спроса и, соответственно, увеличению цен. АРИН прогнозирует их рост примерно на 10%.

Отсутствие мебели в квартире понижает ее стоимость в среднем на 10%, а хорошее качество ремонта увеличивает на 10-15%, говорит Исаенко. За ухоженную квартиру с хорошим ремонтом и новой, пусть и недорогой, мебелью арендаторы готовы переплатить 5000 руб., утверждает Болбошенко. Наиболее востребованы однокомнатные квартиры экономкласса стоимостью 15 000 руб. Основными квартиросъемщиками на долгий срок по-прежнему остаются молодые пары, студенты, рабочие из стран СНГ.

Сильно поднимать ставки частникам не дают мини-отели. Они уже оттянули часть нанимателей, ранее предпочитавших квартиры, говорит Кирсанова. Люди, приезжающие в Санкт-Петербург ненадолго, все чаще снимают номера в мини-отелях и не ищут другие варианты, соглашается Исаенко.

Лето единственный в году период, когда значительно возрастает спрос на посуточную аренду квартир в сезон белых ночей наниматели не торгуются. С мая по июль цены увеличиваются на 30-50%, говорит Исаенко, потом опять приходят в норму. Среднегодовой прирост в данном сегменте она оценивает в 10%. В этом году итоговая ставка за посуточную аренду вырастет на 15%, прогнозирует Марина Кирсанова, менеджер департамента аренды жилого фонда Петербургской недвижимости. По данным ЦАН, в июле сутки в однокомнатной квартире стоят от 1300 руб., в двухкомнатной от 1700 руб., в многокомнатной от 2000 руб. Центр города традиционно дороже, расценки здесь могут доходить до 24 000 руб. в сутки, добавляет Исаенко.

Болбошенко, однако, отмечает, что такой бизнес уже не слишком выгоден: мало того что заемщик платит банку первоначальный взнос, еще и среднемесячный платеж по ипотеке как минимум на несколько тысяч рублей больше, чем доход от сдачи квартиры внаем. Если квартиросъемщик испортит состояние квартиры, это приведет к падению ее стоимости. Поэтому кредитор требует обязательного страхования жилья в случае его сдачи, объясняет Игорь Жигунов, заместитель предправления Городского ипотечного банка.

Риэлторы говорят, что примерно 10-20% квартир, приобретаемых по ипотеке, покупается целенаправленно для сдачи внаем. Эти цифры подтверждает Марианна Белькова, руководитель ипотечного управления Балтийской ипотечной корпорации (официальный представитель АИЖК в Санкт-Петербурге). По ее словам, это помогает заемщикам компенсировать выплаты по ипотеке. Алексей Кошелев, директор департамента ипотечного кредитования АН Бекар, говорит, что такого рода деятельностью занимаются родители, которые приобретают квартиру несовершеннолетним детям на вырост, а до тех пор ее сдают, чтобы квартира не простаивала, и мелкие инвесторы.

Жилье бизнес-класса расположено в основном в Нижегородском и Советском районах, а элитное в историческом центре. Петрова говорит, что много сдается квартир в микрорайоне за торговым центром Этажи в Советском районе, в новостройках в Верхних Печерах, в новом жилом комплексе Медвежья долина застройщик сдал его сразу с отделкой. Светлана Назарьева, агент Выбора, рассказала, что в сданных в 2007 г. домах на ул. Белинского тоже уже предлагаются квартиры нанимателям. Последние идут туда, по ее словам, охотно: квартиросъемщики бизнес-класса стали отдавать предпочтение новостройкам, а не сталинкам, как раньше. Даже на Верхне-Волжской набережной, в самом престижном месте города, двухкомнатная сталинка, по данным Выбора, сдается по цене однокомнатной в новостройке за Этажами за 25 000 руб.


По данным Нижегородского центра научной экспертизы, большинство студентов (основных нанимателей в летне-осенний сезон) готовы тратить на жилье не более 5000 руб. в месяц. Сейчас на эти деньги даже однокомнатную квартиру не арендуешь, говорит клиент-менеджер АН Калинка Татьяна Целых. Поэтому студенты снимают в основном комнаты, если квартиры то на двоих-троих. Хотя сейчас, в межсезонье, можно снять жилье на 1000-2000 руб. дешевле обычной стоимости как раз на такую сумму квартиры подорожали с прошлого года, говорит Ольга Петрова, агент АН Наш Нижний. Она объясняет скидки тем, что хозяевам выгоднее уступить, чем терять плату за два-три месяца. По ее словам, минимальная цена за квартиру 7000 руб. За эти деньги можно снять однокомнатную хрущевку в непрестижной заречной части. В нагорной части цены выше. Например, в Приокском районе однокомнатная хрущевка обойдется в 8000-10 000 руб., а в центральном Нижегородском районе ее цена составит как минимум 16 000 руб., приводит данные Целых. В более комфортабельных девятиэтажках, по ее словам, однокомнатные квартиры сдаются уже по 9000-10 000 руб., в Приокском и Советском районах по 12 000-16 000 руб.

Чем выше класс жилья, тем больше опций хочет получить наниматель. Даже в дешевых вариантах квартиросъемщики требуют стиральную машину и холодильник, рассказывает Петрова. В квартирах бизнес-класса должна быть вся бытовая техника, современная, желательно новая, мебель, качественная отделка. Дорогим нанимателям нужна парковка (желательно не одно, а два машино-места) и клининг. Цена найма элитной квартиры достигает 100 000-120 000 руб. в месяц.

В новых микрорайонах в Нижегородском и Советском районах однокомнатные квартиры сдаются по 20 000-25 000 руб., двухкомнатные по 35 000-45 000 руб., трехкомнатные от 45 000 руб. и выше, информирует Назарьева.

Дорогой наем
В центре города однокомнатная квартира обойдется нанимателю от 10 000 до 20 000 руб. в месяц и выше. Встречаются и дизайнерские квартиры по 60 000 и даже 100 000 руб. в месяц.

Чаще всего люди сдают и ищут квартиры либо через знакомых, либо через черных маклеров, неофициальных посредников, по объявлениям, рассказывает Павел Третьяков, независимый консультант. По его словам, крупные самарские агентства недвижимости хоть и открыли в большинстве своем отделы по работе с арендой жилья, но почти ею не занимаются хлопотно и невыгодно. По словам Юлии Чемпинской, замгендиректора Поволжского центра развития, договоров с оформлением в налоговой заключается очень мало, в основном подписываются некие джентльменские соглашения между сторонами. Но такие соглашения не имеют юридической силы и не будут в случае каких-то проблем приняты в суде, предостерегает она нанимателей.

По словам Сергея Винтаева из Спектра недвижимости, такая ситуация объясняется традиционно: большинство собственников жилья не готовы обнародовать свои доходы от сдачи жилья и платить налоги. Наниматели предпочли бы оформить все официально, чтобы застраховаться от сюрпризов, но собственники редко на это идут, добавляет Третьяков.

По оценке Третьякова, только 5% договоров заключается по всем правилам законодательства. Другие риэлторы с сомнением называют цифру в 10%. Ольга Фридман, гендиректор Академии недвижимости, говорит, что среди официальных квартиросъемщиков в основном крупные компании, которые ищут жилье для иногородних сотрудников. Поволжский центр развития таким образом сотрудничал с компанией Мегафон.



Главная --> Публикации