Главная --> Публикации --> Петербург поглощает малоэтажку Долгострой бизнес-класса Как мы семь раз отмеряли и один – отрезали Где лучше страховать дачу Отключения горячей воды в москве не прекратятся

Краснодарский офис площадью более 70 кв. м Дон-МТ откроет в микрорайоне Черемушки на ул. Ставропольской в июне, помещение арендовано, сейчас формируется штат сотрудников из местных специалистов (не менее 30 человек), рассказала Ведомостям исполнительный директор компании Ольга Тикиджи-Хамбурьян. Информацию подтвердила исполнительный директор Краснодарской краевой ассоциации риэлторов Ольга Проценко.

Один из крупнейших в Ростове риэлторов Дон-МТ с июня начнет работать в Краснодаре. До этого ростовские операторы рынка недвижимости предпочитали открывать представительства в приморских городах края Сочи и Новороссийске.

ООО Дон-МТ
ростовская риэлторская компания
Основана в декабре 1993 г.
Восемь офисов в Ростове, один в Батайске.
Общий штат более 200 сотрудников.
Учредители граждане РФ.
Финансовые показатели не раскрывает.

Лидер по новостройкам
3,7 миллиона кв. м жилья сдано в Краснодарском крае в 2007 г. По этому показателю край занимает 1-е место в Южном федеральном округе, сообщает Ростовстат.
25 миллионов долларов составляет объем рынка риэлторских услуг Краснодара в сегменте жилой недвижимости, по оценке московского агентства МИАН.

По оценке президента Южной гильдии риэлторов и оценщиков Евгения Проскурина, открытие офиса может обойтись в сумму до 1 млн руб. Стартовые затраты на рекламу могут составлять от 1,5 млн руб., годовой бюджет у риэлторской компании, которая хочет быть заметной в Краснодаре, должен составлять не менее 10-12 млн руб., отмечает директор маркетинговой компании Деловой оборот Алена Манацкова.

В Краснодаре активно развивается рынок первичного жилья и современной коммерческой недвижимости, к тому же перспективен рынок земли здесь упрощена система регистрации сделок купли-продажи, объяснила интерес к городу Тикиджи-Хамбурьян. До конца 2009 г. Дон-МТ планирует открыть в Краснодаре еще два офиса. Инвестиции в создание краснодарской сети и рекламный бюджет Тикиджи-Хамбурьян назвать отказалась, отметив, что это будут средства компании.

По словам Проскурина, Дон-МТ наряду с Лендлордом, Нирланом, Титулом и Вантом входит в пятерку лидеров ростовского рынка. Компания станет первым ростовским риэлтором, работающим в Краснодаре. До этого Вант и Лендлорд открыли офисы в Сочи, а Нирлан в Новороссийске. По данным Краснодарской краевой ассоциации риэлторов, сегодня на местном рынке работает около 250 компаний, на 23 из них, членов ассоциации, приходится 60% от общего объема сделок. Основные игроки Аякс, Каян, Присли, Виллан, Гудвилл.

Директором краснодарского офиса назначена Татьяна Бородина, ранее возглавлявшая юридический отдел головного офиса Дон-МТ в Ростове. Офис будет предоставлять риэлторские услуги по покупке, продаже и аренде жилой и коммерческой недвижимости с комиссионным сбором на уровне 3% от суммы сделки (средний по рынку 3-5%), говорит Тикиджи-Хамбурьян. За первый год работы компания намерена занять до 5% краснодарского рынка риэлторских услуг, отмечает она.

РЫНОК посуточной аренды отличает ярко выраженная сезонность спроса. Рынок резко активизируется весной и летом – когда начинается туристический и абитуриентский сезоны. В это время спрос на рынке посуточной аренды довольно высок – сдать можно даже не очень качественную квартиру. Туристы и заботливые родители охотно используют краткосрочную аренду в качестве альтернативы постсоветским гостиницам с их низким уровнем сервиса, но c большими финансовыми претензиями (номер в трехзвездочном отеле сегодня стоит от $50 до $100 – на европейском уровне). Небольшая однокомнатная или двухкомнатная квартира в спальном районе (недалеко от метро) может быть сдана по цене от $15 до $30 в сутки. Владельцам такой квартиры не имеет смысла вкладываться в дорогостоящий ремонт. Другое дело, если квартира находится в историческом центре. «Бедненькая, но чистенькая» квартира в центре может быть сдана по цене от $35 до $60 (все зависит от местоположения). Но если квартира отремонтирована по евростандарту, со вкусом обставлена и оборудована бытовой техникой (по меньшей мере, стиральной машиной и микроволновой печью), то ее уже можно предлагать арендаторам по цене от $70 до $100 в сутки.

Дон-МТ может рассчитывать на 5% рынка, так как сегодня в Краснодаре от 10% до 30% сделок проходят либо через мелкие агентства, либо вообще минуя специализированные компании, но вряд ли ростовчанам удастся добиться заявленных показателей за год, скорее за 3-5 лет, считает экономист АН Присли Антон Есипенко. А Проценко отмечает, что в Краснодаре очень сильна конкуренция, плюс на местном рынке распространена схема работы, когда риэлтору предоставляется право эксклюзивной продажи объекта недвижимости. Дон-МТ будет непросто здесь закрепиться, полагает Проценко. По словам директора департамента рекламы маркетинга Нирлана Алексея Стакуна, Черноморское побережье более инвестиционно привлекательно, чем Краснодар, из-за близости к Сочи.

Если посчитать экономическую целесообразность сдачи элитной квартиры в посуточную аренду, то окупаемость при таком виде аренды при удачном раскладе будет выше, чем при долгосрочной. Купив небольшую квартиру в центре за 50 тыс. и потратив еще 20 тыс. на ремонт и оборудование, вы сможете вернуть свои деньги за 3, 5-4 года (при условии, что квартира будет занята один день из двух). При сдаче в долговременную аренду недвижимость окупается за 6-7 лет.

КРУПНОГАБАРИТНЫЕ квартиры в центре (от 3 до 6 комнат) пользуются меньшим спросом, однако при наличии приличного ремонта их можно сдать по цене от $110 до $18 Квартиры уровня «люкс» — например, видовые квартиры-студии, отреставрированные апартаменты в старинных домах и т.д. будут стоить арендатору от $150 до $300 в сутки. Следует отметить, что для сдачи апартаментов такого уровня арендодателю придется отреставрировать не только саму квартиру, но и весь подъезд, а возможно, и двор – иначе избалованный элитный арендатор туда не поедет. Особое внимание арендаторы квартир всех ценовых категорий уделяют безопасности жилища. Как минимум необходим кодовый замок на парадной, а как максимум – железная дверь в квартиру и консьерж.

Заполняемость – серьезная проблема посуточной аренды. Если в долгосрочной аренде спрос обычно превышает предложение и квартира может быть занята 12 месяцев в году, то при посуточной аренде 50-60% заполняемость считается хорошей, но не всегда достижима. Перед хозяином квартиры стоит постоянная задача поиска арендаторов. То есть сдача квартиры в аренду становится для такого арендодателя «профессией», а не источником дополнительного заработка — на другие дела времени у него уже не остается.

КОНЕЧНО, сдача квартиры в посуточную аренду имеет свои сложности и подводные камни. Прежде всего, сохранность имущества. Процент «усушки и утруски» при таком виде аренды гораздо выше – ведь в квартире постоянно меняются жильцы. При этом квартиру нужно постоянно поддерживать «на уровне» — то есть убирать после каждого гостя, делать косметический ремонт. Необходимо постоянно следить за спросом и реально оценивать возможности. Так например, перед юбилеем Санкт-Петербурга многие арендодатели выставили свои квартиры по цене до $300 в сутки. Однако юбилейные ожидания не оправдались. Предложение на рынке краткосрочной аренды превысило спрос в два раза, и «посуточникам» пришлось снижать цены или переводить квартиры в долгосрочный сегмент.

В ближайшие 7 лет столичные власти реанимируют дома, построенные до 1991 г. И потратят на это около 0,5 трлн (!) рублей. Для чего уже принята программа и перестроено управление: создан новый департамент - коммунального ремонта. Тема настолько болезненна, что Юрий Лужков даже поругался из-за нее с федералами. Москва отказалась от матпомощи из центра под предлогом того, что в обмен на эту помощь регионы должны ввести 100% оплаты ЖКХ и принять ряд других финансовых жертв от населения. Но уже начавшиеся в Москве ремонты показывают, что дело поставлено, мягко говоря, халтурно. А может, лучше так - зато бесплатно?

В этой ситуации на помощь арендодателю приходят специалисты. Например, уже несколько лет действует услуга по доверительному управлению квартирами. При заключении договора доверительного управления риэлторская фирма становится не просто посредником, но представителем интересов владельца квартиры. Агентство разрабатывает индивидуальную схему сдачи квартиры в аренду: когда и как ее выгоднее сдавать, производит поиск арендаторов, обеспечивает контроль над происходящим в квартире, взимает арендную плату, по особой договоренности с хозяином может организовать ремонт и прочее. Эта услуга также интересна арендодателям, уезжающим в длительную командировку или на постоянное место жительство за рубеж.

А как хорошо все начиналось... В 2007 году была создана государственная корпорация Фонд содействия реформированию ЖКХ. В 240 млрд рублей ее средств вошли в том числе деньги от продажи ЮКОСа. Их решили потратить по справедливости: 60% - на капремонт старых домов, 40% - на переселение народа из ветхого жилья, поделив деньги между регионами страны по справедливости.

Очень похоже на финансовую махинацию

Средства были обещаны только тем регионам, которые выполнят 12 заповедей-условий (полностью они перечислены в законе N 185 О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства). Среди них - требование отказаться от дотирования услуг по содержанию и обслуживанию жилых домов (Москва сейчас доплачивает порядка 35% их стоимости). Московские власти выполнять это условие категорически не захотели. И постановлением от 20 августа 2008 года прекратили работу по подготовке к получению денег из фонда. В ответ на это фонд распространил пресс-релиз, в котором скорбно, но значительно цитировали главу госкорпорации Константина Цицина: К сожалению, руководство Москвы отказалось от получения финансовой поддержки за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ... По мнению фонда, это было связано с тем, что власти Москвы не желают терять управление финансовыми потоками, направленными на капремонт.

Казалось, сбылась мечта общественников-жилищников, два десятилетия безответно скандировавших: Государство, верни деньги за капремонт! Правда, при ближайшем рассмотрении все оказалось не так просто: государство с помощью этих денег решило слегка подтолкнуть последний островок социализма - ЖКХ - в сторону капитализма.

- Фонд предлагает нам пришить пальто к пуговице, - заявил пресс-секретарь мэра Сергей Цой. - Нам предлагается иезуитский и нечестный ход: выделить 8 млрд, затем получить столько же из московского бюджета , и все это для того, чтобы столица не имела права распоряжаться этими деньгами. Очень похоже на финансовую махинацию. Мы этого, естественно, не допустим. Москвичи и их бюджет будут защищены.

Москва в ответ разразилась эмоциональной тирадой.

Как был подъезд в аварийном состоянии, так и остался
Последний раз дом на Кузнецком Мосту (Варсонофьевский переулок, д. 4, стр. 1) ремонтировался в 1925 году. Но с виду он крепок и приличен - слава строителям образца 1892 года. Его ждала судьба доходного дома - может, поэтому он и возводился на совесть (чтобы приносил доход, а не убытки). Но и вековое терпение не выдерживает: в 2005 году стало понятно, что дом таки надо приводить в порядок. В 2006-м городские власти включили дом в программу капитального ремонта - и немедленно принялись за дело. По крайней мере на бумаге.

Короче, славная вышла перепалка. Известия решили разобраться - из-за чего сыр-бор? Для начала мы узнали, каким бывает капремонт в отдельно взятом доме.

Самое интересное, что на нем стояла подпись председателя нашего ТСЖ с расшифровкой старший по дому. А у нас и должности-то такой нет... Когда мы спросили, зачем она подписала акт о приемке этого безобразия, выяснилось, что подпись не ее...

- Подъезд покрасили какой-то ядовитой краской, - показывает жительница дома Людмила Меликова. - Поменяли красивые старые светильники на устаревшие люминесцентные лампы. Над входом в подъезд было чугунное литье - сняли, а ржавый козырек оставили. Как был подъезд в аварийном состоянии, так и остался. Когда мы попросили показать акт приемки, дали копию бумаги на непонятном бланке, где качество работ без лишних подробностей было оценено на удовлетворительно.

Были заливы, протечки и даже пожар
С началом действия новой программы к участию в ремонтных хлопотах стали больше привлекать квартировладельцев. Правда, довольно своеобразно. Одну из типичных жалобных историй рассказали жители дома 4, корпуса 2 по улице Инессы Арманд в письме к своему депутату. 30 января 2008 года их созвали на собрание и объявили, что ремонт начинается ЗАВТРА. И что тех, кто будет сопротивляться, управа принудит подчиняться требованиям ремонтников в судебном порядке. Ни положенных по закону извещений на жилищных квитанциях, ни объявлений на подъездах или в местных газетах - ничего.

На ремонтников Людмила Дмитриевна собрала целое досье в шесть тысяч фотографий - летопись славных работ по капитальному ремонту кровли, замене холодного водоснабжения, центрального отопления и канализации по подвалу, ремонту электрооборудования дома. Гнилые стропила, трещины в стенах, течи в подвале, обшарпанный вход в подъезд, кое-как заделанные старинные витражи на чердаке - все тщательно заснято и снабжено комментариями. Дело готовится к отправке в прокуратуру и другие контролирующие инстанции.

В копии технического исследования, добытой жителями, указано, что было осмотрено 18 квартир. На всякий случай активисты спросили у хозяев этих 18, приходили ли исследователи. Оказалось, не приходили. А ведь именно ради обнаруженных в этих квартирах дефектов и был затеян ремонт.

Люди до сих пор не могут понять, почему их дом единственный в Ясеневе поставлен на комплексный (полный) ремонт - а не на выборочный, как соседние дома. При том что дом теплый, стены не мокнут и не промерзают. Еще в 2006 году он стоял в планах на ремонт электричества, а через год оказался чуть ли не аварийным.

Вывод жителей, изложенный в письме депутату Госдумы, осторожный, но однозначный: У нас складывается впечатление, что таким проведением капремонта достигаются не те цели, которые служили бы благополучию жильцов, сохранности домов и более оправданному, действительно необходимому каждому дому расходованию бюджетных средств. Хочется верить, что эти истории из категории отдельных недостатков. Но не получается. Глава департамента капитального ремонта Артур Кескинов на пресс-конференции озвучил печальную цифру: с начала года поступило 500 жалоб от жителей отремонтированных домов.

- Были заливы, протечки и даже пожар, - рассказывают жители. - Работы велись ежедневно без выходных дней. При ремонте канализации в течение 12 часов в сутки нам не был предоставлен мобильный туалет.

Свои соображения присылайте на наш электронный адрес: moskva@izvestia.ru

Но, с другой стороны, что бы сказали москвичи, если бы их лишили привычных льгот по коммуналке и заставили бы собственников квартир скинуться на 5% стоимости ремонта? Ведь эта стоимость зачастую исчисляется десятками миллионов рублей. Известия приглашают читателей высказаться об этом. Готовы ли вы взять на себя головную боль и все расходы, связанные с капремонтом? Чтобы не страдать от нашествия бракоделов и не мучиться сомнениями на тему где деньги?

Жильцы могли бы сами все решать

Мнение
Сергей Сиваев, глава направления Городское хозяйство Института экономики города:

вопрос: Довод о том, что город защищает интересы москвичей, не поднимая стоимости коммунальных услуг до 100%, звучит благородно.

Свою версию причины конфликта между Москвой и федерацией вокруг денег фонда корреспонденту Известий Анне Гараненко изложил эксперт Сергей Сиваев.

в: Что вы имеете в виду?

ответ: Выглядит действительно очень неплохо. Тем более что Москва не может самостоятельно увеличить стоимость коммунальных услуг более чем на 20%, есть такая законодательная коллизия. Но за благородными отговорками проглядывают абсолютно материальные интересы: сохранить административный механизм управления жилищным сектором. Это реально тормозит реформирование ЖКХ.

в: Ну и что? Система работает неплохо - если сравнивать состояние жилья в столице и в других городах страны.

о: Если бы эти деньги были подарочными - никто бы от них не отказался. Но они подразумевают очень серьезные действия и изменения в системе управления ЖКХ. Например, собственники квартир должны софинансировать ремонт своего жилья в размере не менее 5%. Причем деньги должны поступить на счета товарищества собственников жилья или управляющей компании. Чтобы не чиновники, а сами жители принимали решение о том, сколько денег им нужно для ремонта, какие виды ремонта будут выполняться, кого выбирать в подрядчики. Люди имеют право принимать самостоятельные решения - вплоть до того, проводить ли ремонт вообще. Москва все решает сама. Московские чиновники уверены, что только они знают, что и как надо ремонтировать. Понятно, что в этом условии есть достаточно серьезная антикоррупционная составляющая, что не всем нравится. Другой мотив отказа Москвы - условия, выдвигаемые фондом, подразумевают серьезные рыночные преобразования в жилищно-коммунальном секторе, развитие конкуренции. В Москве ДЭЗы пока остаются унитарными предприятиями, эта сфера абсолютно контролируется местными властями.

Истоки децентрализации как принцип классификации
Прежде чем говорить о типах децентрализованных арендаторов, не лишним будет обратить внимание на то, почему девелоперы, а вслед за ними арендаторы решили это сделать уйти в спальные районы и за МКАД.

о: Это действительно так. Но только потому, что в этой системе слишком много денег и их хватает на все - даже при всей очевидной неэффективности механизма. С одной стороны, это хорошо для москвичей - они платят меньше. Но с другой - неэффективная система консервируется ненормально долго. Рано или поздно она расконсервируется - постоянно сидеть на бюджетной игле никто не даст. И есть опасность, что больно будет нам всем.
Ни для кого не будет откровением, что на сегодняшний день децентрализация офисов стала одной из главных и ярко выраженных тенденций московского рынка коммерческой недвижимости. Каждый уважающий себя аналитик посвятил этому немаловажному вопросу то или иное исследование. В свою очередь, каждый уважающий себя журналист на основе появившихся аналитических исследований написал тот или иной материал. Не исключением является и эта статья, целью которой стала классификация арендаторов уже децентрализованного бизнеса столицы.

Кроме того, деловой миграции во многом поспособствовало то, что все больше топ-менеджеров стремится перебраться в загородные дома и таунхаусы, тогда как амбициозные менеджеры среднего звена все чаще вынуждены присматривать себе недорогое жилье в Подмосковье. В свою очередь, строительство бизнес-центров в спальных районах частично обусловлено неплохим положением с трудовыми ресурсами начального и среднего звена в этих территориальных ареалах, также не стоит забывать и об относительно недорогих офисных метрах в этих районах.
Стоит отметить, что желание арендаторов решить ту или иную вышеупомянутую проблему во многом и относит их к тому или иному нижеприведенному классу. Итак, сегодня потенциальных клиентов деловой децентрализации можно разделить на три основные группы:

Как известно, данный процесс обусловлен несколькими причинами. Среди которых дефицит участков в центре города помноженный на ограничения строительства офисной недвижимости в ЦАО, общее развитие рынка и, как следствие, появление интереса у девелоперов к реализации крупномасштабных проектов многофункционального характера. В не меньшей степени на процесс децентрализации повлияла сложная транспортная ситуация в центре Москвы.

Можно смело сказать, что в ближайшие годы строительство бизнес-центров в спальных районах будет только расти. Здесь, в отличие территорий за МКАД, где наиболее выгодно возведение масштабных бизнес-парков, гораздо целесообразнее строительство бизнес-центров класса В и С небольших размеров. Кроме того, спальные районы это прекрасная возможность найти работу для местных жителей недалеко от дома. Также не лишним будет отметить, что в отличие от масштабных проектов реализуемых за МКАД, формирование в спальных районах центров деловой активности практически бессмысленно.

Самые нетребовательные
К данной группе арендаторов относятся компании преимущественно из IT-сферы, работа которых обходится без встреч с клиентами. Стоит отметить, что данный тип арендаторов в равной степени интересуют как офисы класса В или С за МКАД, так и равноценные офисы в спальных районах. Самое главное для них - хорошие условия для работы и возможность снять площади небольших метражей. Вопрос престижности не стоит. Можно сказать, что на текущий момент данную группу арендаторов в первую очередь интересуют офисные проекты в традиционно спальных районах на непрестижных восточном и юго-восточном направлениях. В качестве примера можно привести бизнес-центр Косинская Плаза (общая площадь 111 770 кв. м, класс В+), который расположен на пересечении Рязанского проспекта и МКАД. Здесь арендная ставка начинается от 390 долл. за кв. м, включая НДС и эксплуатацию, при этом минимальный арендный блок составляет 200 кв. м.

Их интересует многофункциональность, то есть, офисные комплексы с дополнительной инфраструктурой в виде склада, гостиничного комплекса, развлекательного центра, а также близлежащего аэропорта. Что интересно, в основном спрос на такую бизнес-недвижимость в Подмосковье предъявляют международные компании. В качестве примера подобного бизнес-парка можно привести Кантри Парк, построенный в далеком 2004 году в подмосковном городе Химки, ГК Савацкий. Сегодня, арендаторами Кантри Парк являются такие солидные иностранные компании, как Volvo Construction, Metro Cash Carry GmbH,Реал-Гипермаркет, Nokian Tyres, Porsche, BMW Russland Trading,SC Johnson,Volvo Trucks и др. Немаловажным фактором, повлиявшим на высокий спрос именно иностранных компаний, стала близость к аэропорту Шереметьево.

Любители многофункциональности
Еще одна группа арендаторов те, кто выбирает исключительно бизнес-парки. Как правило, это различные логистические структуры или компании, заинтересованные в самых разнообразных дополнительных услугах, которые может предоставить данный бизнес-парк.

К престижным офисам запада уже за пределами МКАД можно отнести административно-деловой центр 1 км (Рублево-Успенское шоссе, 6). Кроме того, неподалеку, на пересечении МКАД и Рублево-Успенского шоссе, строится административно-деловой центр класса А Pallau RB (1-й км Рублево-Успенского шоссе). Девелопер ЗАО Ферро-Строй. Реализовать проект планируется до 2010 году.

Нефтегазовые арендаторы
Данную группу арендаторов в первую очередь волнует вопрос престижности, поэтому они с одинаковым предпочтением выбирают как небольшие офисы в качественных районах запада Москвы, так и крупные бизнес-парки в непосредственной близости от наиболее престижных загородных направлений Рублевского или Новорижского.
Как отмечает Михаил Гец, управляющий партнер компании Новое качество, - что касается спальных районов, то для данной группы арендаторов наиболее привлекательными являются юго-западный и западный районы. Большое количество топ-менеджеров, проживающих в данных районах, как правило, и принимают решение об аренде офиса. Стоит отметить, что в юго-западном районе основным центром притяжения и дополнительным стимулом для строительства новых офисных объектов являлось наличие штаб-квартир крупных промышленных альянсов. Здесь достаточно давно располагаются центральные офисы Газпрома, РАО ЕЭС и Нефтяного дома, что во многом определило направленность дальнейшего развития района. Поэтому многие появляющиеся новые объекты, такие как Gas Field на улице Обручева, строящаяся Gazoil Plaza на улице Наметкина, изначально позиционировались девелоперами как офисные объекты, рассчитанные на нефтяных и газовых арендаторов. В свою очередь, к наиболее крупным бизнес-паркам спальной зоны западного района в непосредственной близости от престижных загородных направлений можно отнести бизнес-парк Крылатские Холмы (один из самых первых и удачных децентрализованных офисных проектов), бизнес-центр Профико, бизнес-центр Кутузов Тауэр».

Города-спутники
Сегодня самой малочисленной группой децентрализованных арендаторов являются преуспевающие компании работающие в городах-спутниках. Оценив новую тенденцию, застройщики уже начали возводить современные бизнес-центры в подобных городах области. Так, сегодня бизнес-центры класса А уже сданы в эксплуатацию или находятся на различных стадиях строительства в Химках, Королеве, Мытищах, Долгопрудном, Одинцове, Красногорске, Подольске. В ряде других городов области уже получено разрешение на строительство, например в Истре, Ступине, Ногинске, Дмитрове, Дубне, Коломне, Одинцове, Рузе, Орехлово-Зуеве и др. Как считают эксперты, насыщение рынка офисами в городах-спутниках наступит не ранее 2012 года, после чего рост арендных ставок может остановиться, а на текущий момент помещения класса В, В+ в Подмосковных городах в наибольшем дефиците. Это связано с тем, что данная категория офисов обычно представляет собой административные здания после реконструкции. Их же за пределами МКАД до самого последнего времени строили немного. Согласно самым приблизительным расчетам, реализация подобных проектов более чем выгодна. Их внутренняя рентабельность доходит до 40%, а окупаемость вложений длится 2-2,5 года. И это в то время, как окупаемость московской коммерческой недвижимости составляет 6-7 лет. Именно дефицит площадей при наличии платежеспособного спроса дает в конечном итоге такую беспрецедентную рентабельность.

Бизнес в поселках
Еще одним децентрализованным вариантом офисного строительства можно считать появление бизнес-центров непосредственно в составе инфраструктуры коттеджных поселков. Однако пока говорить об интенсивном развитии этого сегмента рано. Скорее всего бурное развитие офисные центры, расположенные вдоль подмосковных трасс, получат не ранее чем через 3-5 лет. Подобные бизнес-центры являются скорее дополнительным преимуществом инфраструктуры коттеджного поселка, нежели обязательным явлением. Ориентированы они прежде всего на обитателей поселков. Арендаторами в основном являются или компании, которые хотят быть поближе к своим VIP-клиентам, страховщики, банкиры, риэлторы или жители поселков, предпочитающие иметь представительский офис близко к дому. Стоит отметить, что сегодня такие офисы уже есть в поселках Резиденциях Бенилюкс на 17-м км Новорижского шоссе, а также в поселке Барвиха Club. Здесь же, на Рублево-Успенском шоссе, в 12 км от МКАД введен в эксплуатацию деловой центр Резиденция. Кроме того, помимо уже упомянутых поселков офисные проекты уже заложены в поселках Павловы озера и Барвиха Village.

Не менее интересным деловым районом за МКАД может стать и Мякининская пойма. Сегодня здесь весьма динамично разрастается очередной центр деловой активности. Стоит отметить, что такой бурный рост происходит не без влияния административно-общественного центра Московской области. Потенциальными арендаторами площадей в бизнес-центре могут стать как зарубежные, так и российские компании работающие с правительством Московской области. В общем, перечень потенциальных деловых районов можно продолжать еще долго, тем самым подтверждая, что в скором времени большой бизнес можно будет делать не только в ЦАО. Осталось только подождать 2-3 года.

Всем очень нужна бизнес-среда
Подводя итог анализу сновных групп арендаторов можно сказать, что основная проблема сегодняшнего децентрализованного бизнеса это отсутствие сформированной деловой среды, недостаточное развитие инфраструктуры транспортного сообщения, гостиничных и рекреационных площадей. Именно поэтому еще достаточно приличное количество компаний не решается двинуться за МКАД, хотя желание растет с каждым днем. Вероятнее всего, кардинальный перелом произойдет в ближайшие 2-3 года, когда на некогда неприспособленных для бизнеса территориях окончательно сформируются полноценные деловые районы. Например, уже сегодня активно формируется деловой район на северо-западном направлении в районе МКАД. В данном случае, главным фактором, положительно отразившемся на активности девелоперов и высоком спросе у арендаторов, стала близость к аэропорту Шереметьево. Согласно прогнозам большинства участников рынка коммерческой недвижимости в ближайшие 2-3 года на данном направлении завершиться образование наиболее крупного делового района ближнего Подмосковья.



Главная --> Публикации