Главная --> Публикации --> Щербинка: для заселения все готово Петербург поглощает малоэтажку Долгострой бизнес-класса Как мы семь раз отмеряли и один – отрезали Где лучше страховать дачу

Вячеслав Леонидович, на ваш взгляд, каковы мотивы идеи объединения Москвы и Московской области? Городские власти говорят, что объединение упростит управление регионом.

Объединения Москвы и области, Петербурга и области не будет. Об этом заявил Эксперту Online Вячеслав Глазычев, председатель комиссии Общественной палаты РФ по региональному развитию. По его словам, дискуссия вокруг этой темы не что иное, как блеф.

Главная задача здесь поставлена четко иметь полный контроль над землей. Не вся область нужна лужковскому правительству, а ближний пояс 30 40 ближайших километров. А дальние периферии Московской области ему не нужны.

За этим стоят нормальные интересы алчности московского строительного комплекса. Это единственная реальная причина, все остальное пена. Потому что управляемость в Москве и так чрезвычайно низка, это только иллюзия, что она управляется хорошо. Достаточно посмотреть на ямочный ремонт дорог или состояние трафика.

По закону решение об объединении регионов можно принять лишь на основании результатов референдумов в обоих регионах?

Москва это как минимум 10 млн жителей и порядка 6 млн область. 10 млн уже неуправляемый масштаб. Легкость управления это иллюзия. Но главное в другом ничего, кроме неудобств для жителей, это не дало бы. Я сделаю все, чтобы убедить во вредоносности этой затеи.

За этим стоит попытка сделать то же самое с Петербургом и Ленинградской областью. Объединение их точно так же невозможно, это точно такой же чистый блеф по принципу а может, и сами сдадутся. Это давление на психику губернаторов областей для того, чтобы они капитулировали. Но это, думаю, шумом и закончится.

Да. Но юридически без инициации со стороны правительства области никакого референдума нельзя организовать, даже если бы тот и в силу огромного PR-эффекта дал позитивный для Москвы результат. Это так, шум.

Исключить я этого не могу, но очень сомневаюсь. Полагаю, раньше произойдет замена власти в Москве.

Но губернаторы лица назначаемые. Возможно ли, на ваш взгляд, что противники объединения будут в течение ближайшего года-двух смещены, и проблема объединения решена?

А зачем? Идея объединения имеет смысл только в случае маленьких и слабеньких автономных округов, которые выжить не могли бы, например, Агинский Бурятский округ. Целесообразность объединения Архангельской области с НАО в высшей степени сомнительна. Поэтому думаю, что в ближайшее время пафос этого объединительного восторга сойдет на нет.

Федеральному центру было бы интересно объединить эти регионы?

Они едут за высокими окладами. Но в области есть вполне реализуемая и очень амбициозная программа развития: создание логистического кольца по Центральному кольцу (ЦКАД) даст очень значительный эффект приращения мест и для голубых, и для белых воротничков.

Но ведь в области так и не решена как минимум проблема трудоустройства, и ежедневно жители Подмосковья ездят в город на работу

Надо договариваться о совместной программе развития, как делается во всем цивилизованном мире. Мегаполис и окружающие его территории заключают сложную систему соглашений иногда рамочных, иногда отдельных, иногда крупногабаритных, если речь идет об агломерации. Но агломерация это не слияние, это система договорных отношений. Что мешает это сделать, кроме упрямства?
Кризис в США продолжает набирать обороты. По итогам прошлой недели акции 2 главных ипотечных компаний подешевели более чем на 50%. Рухнули они на опасениях, что правительство США будет вынуждено оказать помощь этим компаниям в случае дефолта по обязательствам. Самое удивительное, что в ответ на это правительство США и президент Джордж Буш действительно утвердили план оказания помощи Fannie Mae и Freddie Mac. Однако это не принесло 2 главным ипотечным компаниям США повышения стоимости их акций. Казалось бы, если правительство готово оказать поддержку компании, это должно повышать ее потенциальную стоимость. Но этот закон действует в ситуации стабильного рынка. В случае же тотального кризиса, в котором оказались сейчас США, данное решение, по оценкам аналитического центра ирн.ru, скорее всего, только ухудшит финансовое положение США.

Ну и, наконец, Москва, которую уже парализовало движение, начала процесс вывода пока небольших фирм за территорию города но это первые ласточки.

В такой ситуации обычно правительство оказывает поддержку институциональным участникам рынка, какими в США являются Fannie Mae и Freddie Mac, а в России АИЖК. Однако проблема заключается в том, что публичная часть госдолга США сейчас составляет уже порядка $5 трлн, что вполне соотносится с размером долговых обязательств Fannie Mae и Freddie Mac. При этом последнее время особенно активно обсуждается вопрос о том каков будет уровень кризиса по гособязательствам США: будет ли это жесткой или мягкой посадкой экономики? На этом фоне банкротство Fannie Mae и Freddie Mac и как следствие фактическое удвоение госдолга вряд ли будет позитивной новостью для экономики США.

Только за 10 и 11 июля 2008 года акции и Freddie Mac рухнули на 40%. Поводом к падению стал результат размещения 9 июля Fannie Mae 2-хлетних облигаций. Доходность, под которую Fannie Mae разместила свои обязательства, на 75 пунктов превысила процентную ставку аналогичных гособлигаций и составила 3,27% годовых, тогда как обычно гособлигации и облигации этих 2-х знаменитых ипотечных компаний торгуются на одном уровне. В итоге, сам факт того, что Fannie Mae согласилась взять взаймы под такой процент, со всей определенностью показывал у компании не хватает денег.

Формально, Fannie Mae и Freddie Mac понять можно. АИЖК не ужесточало условий выкупа закладных у частных банков до тех пор пока ему не стали отказывать в кредитах зарубежные инвесторы. Fannie Mae и Freddie Mac пока столкнулись с первым признаком скепсиса со стороны потенциальных кредиторов повышение кредитной ставки по облигациям. Видимо, этим 2-м компаниям нужно, как и АИЖК, столкнуться с ситуацией, когда их облигации не купит никто. Но на российском рынке доля ипотечных кредитов не превышает 24% от общего объема задолженности физлиц, а в США этот показатель составляет порядка 80%. И ужесточение требований Fannie Mae и Freddie Mac к ипотечным закладным будет означать коллапс всей американской финансовой системы. Именно поэтому правительство США всячески пытается отдалить ситуацию, когда придется в полной мере брать на себя обязательства Fannie Mae и Freddie Mac.

Стоит отметить тот факт, что российское АИЖК достаточно активно отреагировало на заморский кризис и ужесточило условия по выкупу ипотечных закладных. При этом до российского ипотечного рынка даже первая волна западного кризиса еще не докатилась. В то же время Fannie Mae и Freddie Mac, которые находятся в эпицентре этого кризиса, пока никаких мер (подобных мерам АИЖК) не предпринимали. И новые деньги, вырученные от продажи секъюритизированных ипотечных облигаций опять поступают на рынок для выкупа тех же рисковых ипотечных закладных у частных банков.

Примечательно другое, что несмотря на свои заявления о достаточности капитала у 2 главных ипотечных компаний США американское правительство все-таки оказалось вынуждено пойти на ряд шагов, которые, по сути, косвенно подтверждают нехватку у Fannie Mae и Freddie Mac средств для продолжения рефинансирования банков.

Естественно, что при этом, правительство США пытается всеми возможными способами уверить инвесторов в том, что денег у Fannie Mae и Freddie Mac достаточно для погашения всех имеющихся долгов.

Среди таких мер увеличение размер кредитных линий для Fannie Mae и Freddie Mac (на данный момент $2,25 млрд), предоставление Минфину США временного права на покупку акций этих компаний в случае необходимости, а самим агентствам права получать кредиты непосредственно у ФРС по ставке рефинансирования (сейчас она составляет 2,25%). При этом ФРС получает право совещательного голоса в совете директоров 2 главных ипотечных компаний. Фактически это означает, что деньги государства снова поступят на рынок, где за их счет будут выкупаться рискованные облигации.

При этом правительство США пошло на такие шаги, которые, по замыслу их авторов, с одной стороны, формально увеличили бы устойчивость 2 главных ипотечных компаний США, а с другой позволили бы правительству США по сути ничего не платить за Fannie Mae и Freddie Mac.

При этом, по данным Bloomberg, которое ссылается на источник в Минфине, предполагается, что новые правительственные меры будут действовать в течение 1,5 лет. Таким образом, само правительство США косвенно признало, что из финансового кризиса Америка раньше не выйдет. Естественно, акции Fannie Mae и Freddie Mac вначале торгов подорожали на фоне новостей из правительства США о мерах по их поддержке лишь на 20%, то есть им удалось отыграть только 10% из потерянных на прошлой неделе 50%. А в конце торгов и вовсе продолжили падение. Так акции Fannie Mae потеряли в стоимости 5,07%, а Freddie Mac и того больше 8,26%.

Следует отметить, что все вышеперечисленные меры вовсе не означают, что в ближайшее время 2 главным ипотечным агентствам США будет предоставлено какое-либо финансирование непосредственно от правительства США. Наоборот, Freddie Mac поспешил на фоне новой информации разместить новые займы среди инвесторов. Он занял $2 млрд под трехмесячные векселя и $1 млрд под шестимесячные векселя, доходность которых составила 2,309% 2,496%, соответственно. При этом на вторичном рынке доходность аналогичных векселей была на 4,1 и 5,4 пункта выше. На первый взгляд может показаться, что правительству удалось исправить ситуацию. Однако следует помнить, что Freddie Mac удалось разместить один из наиболее рискованных видов ценных бумаг векселя, а не облигации, и векселя на минимально возможный срок займа 3 и 6 месяцев.

Сотрудники Федеральной корпорации по страхованию вкладов (Federal Deposit Insurance Corp FDIC) взяли банк под свой контроль. По сути, они наложили арест на активы банка. Произошло это из-за опасений, что он не справится с массовым изъятием денег клиентами. По данным FDIC, за последние 11 дней вкладчики банка изъяли более $1,3 млрд. При этом FDIC вслед за правительством США пообещала, что остановит банкротство некредитоспособных заемщиков. Если в случае правительства США это были 2 главных ипотечных агента Fannie Mae и Freddie Mac, то в случае FDIC собственники заложенных в IndyMac домов, из которых IndyMac их выселял. Теперь формальным банкротам предоставят возможность пользоваться своей покупкой фактически задарма. Естественно, что расплачиваться за это будут честные вкладчики и честные заемщики. Неудивительно, что после открытия банка во вторник под новым названием IndyMac Federal Bank очередь у дверей банка из желающих забрать свои деньги оказалась не меньшей, чем в понедельник.

Произошло это в том числе и из-за того, что банки продолжают терпеть убытки и банкротиться, несмотря на бодрые заявления американского правительства, что основная волна кризиса преодолена и к осени рынок восстановится. Так в понедельник 14 июля о своем банкротстве заявил один из столпов ипотечного бизнеса США IndyMac Bancorp, 10-й по объему выданных ипотечных кредитов банк США.

В итоге, по оценке FDIC, банкротство IndyMac с активами в $32 млрд стало 3 по размеру ущерба в истории США. Наиболее крупное банкротства в банковской истории США произошло в 1984 году, когда банкротом был признан Continental Illinois National Bank Trust с активами в $40 млрд, а 2 по размеру ущерба в 1988 году банкротство First RepublicBank с активами в $38 млрд.

И это естественно, на депозитах IndyMac было $19 млрд, а FDIC оценивает выплаты вкладчикам всего в $4-8 млрд.При этом обещания FDIC еще достаточно щедры, так как, если подходить формально, то FDIC гарантирует возвращение вкладов, не превышающих $100 тыс. В IndyMac под этот показатель подпадает лишь около10 тыс. клиентов, чьи суммарные сбережения не превышают $1 млрд.

Примечательно так же то, что именно накануне банкротства Continental Illinois National Bank Trust правительство США расширило кредитные линии для федеральной ассоциации ссудно-сберегательных систем. И это было ответом на замечание определенных аналитиков международных инвесткомпаний, что следует начать готовиться к банкротству федеральной ассоциации ссудно-сберегательных систем. В случае ее банкротства уже в 1984 году ущерб мог бы оказаться на несколько порядков меньше. Спустя 3 года после фактического банкротства, в 1992 году, правительство США оценило общий ущерб в $1 трлн. На данный момент обязательства Fannie Mae и Freddie Mac в 5 раз больше, а они составляют только 40% всей ипотечной системы США.

Примечательно в данном случае то, что первые 2 банкротства произошли во время разворачивания ипотечного кризиса ссудно-сберегательной системы США. При этом в 1984 году правительство США так же, как и сейчас уверяло общественность в том, что федеральная ассоциация ссудно-сберегательных систем устойчива как никогда, и обещало, что кризисные явления будут преодолены в течение 1-2 лет. Однако цены на недвижимость в США падали вплоть до 1989 года, когда федеральная ассоциация ссудно-сберегательных систем была признана банкротом.

Больше всего, конечно опасения инвесторов в стабильности финансовой системы США отразились на банковских котировках. Индекс банковского сектора BKX рухнул в на 8,52%. Акции JPMorgan Chase потеряли 4,43%, Сitigroup 5,99%, а Bank of America 7,01%. Но помимо банков международного уровня начался обвал акций банков и регионального значения. Так банк MT Bank потерял 15,61% своей стоимости. Дополнительным поводом для расстройства инвесторов стало то, что по итогам 2 квартала чистая прибыль банка снизилась на 25%.

И в отличие от правительства США частные инвесторы помнят уроки 20-тилетней давности. Поэтому по итогам торгов в понедельник индекс голубых фишек Dow Jones Industrial Average понизился на 0,41%, индекс широкого рынка Standard Poor’s 500 на 0,9%, а индекс технологических компаний Nasdaq Composite на 1,17%.

Все эти региональные банки продавали свои обязательства Fannie Mae и Freddie Mac. Поэтому неудивительно, что, по оценкам Merrill Lynch рост потерь Fannie Mae и Freddie Mac продолжится. По мнению экспертов из Goldman Sachs обвал их котировок еще на 35% не заставит себя ждать.

Однако, наибольшие падения были зафиксированы по акциям банков, которые сами не давали для этого повода. Так, акции National City рухнули на 27%, а Washington Mutual, крупнейшего сберегательного банка в США, имеющего большую долю ипотечных бумаг, на 34,75%. Формальной причиной для этого стало заявление аналитика Брюса Хартинга (Bruce Harting) из Lehman Brothers, что потенциальные убытки Washington Mutual могут достичь в совокупности $26 млрд, из которых $21 млрд придется ипотеку.



На этом фоне меры правительства США по спасению 2 главных ипотечных агентств выглядят, как попытка затолкнуть их в еще более глубокую яму. Даже если допускать финансовую поддержку Fannie Mae и Freddie Mac, то по оценкам Индикаторов рынка недвижимости, это было бы более разумным делать, ужесточив выкуп ипотечных облигаций и продолжив банкротство частных собственников. Тогда можно было бы обойтись малой кровью. Но, учитывая тот факт, что правительство США шаг за шагом повторяет сценарий ипотечного кризиса 20-тилетней давности, можно с большой вероятностью утверждать, что нынешний кризис в США превзойдет все имевшие место как по длительности, так и по размерам ущерба.

Не так давно, в рамках последнего XI Национального конгресса по недвижимости холдинг МИЭЛЬ анонсировал идею создания единой федеральной базы одноименных объектов, основой для которой должны стать несколько сотен компаний игроков рынка, заодно являющихся членами Российской Гильдии Риэлторов. Стоит отметить, что данное заявление, несомненно, стало самым громким и обсуждаемым, не только на протяжении всего национального конгресса, но и после его окончания. Именно поэтому, мы решили побеседовать с человеком, который непосредственно озвучил эту громкую новость Виктором Щеблецовым, консультантом по маркетингу холдинга МИЭЛЬ:



- Да, подобные попытки уже были. Впервые в 1995 году уже пробовали создать единую базу Московской Ассоциации Риэлторов. Еще один подобный опыт был в 1997 году попытка создать единую базу объектов ведущей четверки агентств недвижимости МИЭЛЬ, МИАН, ИНКОМ и Бэст. Но, это был период активного развития рынка, поэтому информационным технологиям уделялось недостаточно внимания.

- Виктор, скажите, а были ли попытки создания чего-нибудь подобного в России или это предложение можно назвать последним ноу-хау холдинга МИЭЛЬ?

- Среди электронных баз данных сегодня наиболее востребованы региональные (62%) и собственные корпоративные информационные системы (23%). Однако, как показывают результаты исследования, межрегиональные базы данных, несмотря на меньшую распространенность, имеют гораздо больше перспектив развития. Наличие максимально удобных в использовании сервисов и возможность мониторинга региональных рынков - два основных конкурентных преимущества подобных систем, которые при повышении качества представленных данных способны стать главным источником информации об объектах недвижимости. Именно межрегиональные системы обмена, аналогом которых является федеральная база данных МИЭЛЬ должны, по мнению специалистов Холдинга, стать основой для формирования единой федеральной информационной системы.

- Интересно, что станет платформой для формирования единой федеральной базы?

- В единую федеральную базу недвижимости войдут субъекты, которые являются Членами Ассоциации риэлторов и входят в Российскую Гильдию Риэлторов. На сегодняшний день из 83 субъектов РФ в РГР входит около 5 Технически же мы готовы к тому, чтобы охватить всю Россию.

- В единую базу недвижимости войдут все субъекты федерации или только некоторые?

- Не существует никаких ограничений, связанных с величиной города или поселка. Совершенно не имеет значения, принадлежат ли объекты недвижимости городу миллионнику или же, например, подмосковному городу с населением в 10000 чел.

- Хочется спросить по поводу населенных пунктов, туда войдут только крупные города или же там будут и районные центры с прилегающими поселками?

- На сегодняшний день спрос на объекты вторичного рынка городского жилья составляет более 70% всего спроса по рынку недвижимости. В связи с этим, в 2008 году в единую федеральную базу будут включены квартиры и комнаты на продажу. В дальнейшем в нее будут включены остальные объекты недвижимости - дома, земельные участки, квартиры, которые сдаются в аренду.

- По поводу городов понятно, а вот объекты каких сегментов недвижимости войдут в новую базу?

- Единая федеральная база объектов недвижимости будет размещена на сайте Российской Гильдии Риэлторов. Предполагается, что между РГР и холдингом МИЭЛЬ будет заключено соглашение об информационном партнерстве. Это даст Холдингу возможность действовать от имени РГР, а Российской Гильдии Риэлторов пользоваться созданной нами системой, серверными мощностями и ресурсами технической поддержки, которые предоставляет МИЭЛЬ.
- Ну, а кто будет заниматься наиболее неинтересными субъектами?

- А что значит под эгидой Российской Гильдии Риэлторов? По какому принципу будет осуществляться сотрудничество Миэль и РГР и что оно даст?

- Как известно, в наиболее продвинутых регионах бытует несколько местных баз недвижимости. По какому принципу Вы будете отбирать интересующие Вас базы?

- Для данной системы неинтересных субъектов нет, так как это единая федеральная база объектов недвижимости, которая должна включать, по возможности, все субъекты.

- На сегодняшний день, через информационного партнера Информационную систему Центр, к нашей базе подключено уже более ста региональных компаний членов РГР. Это такие субъекты РФ как Москва и Московская область (4000 объектов), Республика Башкортостан (900 объектов), Краснодарский край (90), Курская область (2480), Нижегородская область (6488), Самарская область (1145) и другие.

- Наша задача собрать все объекты недвижимости членов Российской Гильдии Риэлторов.
- Виктор, в каких регионах уже начата работа?

- Достоверность информации будет регулироваться стандартами информационного обмена, которые будут опубликованы. Основные стандарты это требование регулярного обновления и подтверждения актуальности объекта. Также мы будем стремиться указывать более точную информацию: адрес объекта. Региональная информация будет регулироваться индивидуальными стандартами, ведь рынок не везде одинаково развит и наша задача способствовать формированию разумных и удобных стандартов.

- Как Вы планируете решить вопрос с достоверностью информации, ее актуальностью?

- Цель создания единой федеральной базы объектов доступность качественной, а главное, широкой информации по предложениям рынка недвижимости, как потенциальным покупателям, так и профессиональному сообществу. Заняв определенное место в информационной нише, проект даст множество преимуществ участникам рынка. Одним из таких преимуществ является возможность сокращения расходов на продвижение объектов. На сегодняшний день рынок затрачивает на продвижение более 260 млн. долларов в год при том, что сделки на 95 % совершаются внутри риэлтерского сообщества.

- Виктор, хотелось бы задать вопрос напрямую волнующий компании занимающиеся созданием и последующей продажей различных баз недвижимости - в чем смысл нового проекта?

- На данный момент вопрос о создании единой федеральной базы и участия в этом проекте холдинга МИЭЛЬ рассматривается правлением РГР. В случае положительного решения, база появится в течение двух недель. Она будет размещена на официальном сайте РГР в специальном разделе, поэтому обратиться к ней сможет каждый заинтересовавшийся. Информация будет разделена на два блока: общедоступную и закрытую. Часть информации будет доступна как риэлторам, так и потенциальным покупателям, часть - только риэлторскому сообществу. Политику доступа к закрытой информации будет регулировать РГР. Мы рассчитываем, что до конца 2008 года нам удастся подготовить базу, в которой будут представлены данные 50% членов РГР. Сразу отмесу, что база будет являться собственностью РГР и станет одним из ее основных активов. Скорее всего, она будет использоваться в различных партнерских программах. Продавать ее вряд ли будут.

- Быть может, самый актуальный вопрос для наших читателей - когда будет запущен новый проект и кому будет предоставлено право доступа?

Например, как считает Ирина Кажикина, заместитель генерального директора МИЭЛЬ-Брокеридж, в ближайшее время роль ипотеки на рынке недвижимости будет расти во многом благодаря развитию ипотечного брокериджа, поскольку еще далеко не весь потенциал в этом направлении исчерпан. Сегодняшняя ситуация с ипотечным брокериджем выглядит следующим образом: банки развивают собственные кредитные службы, а ипотечные организации риэлторских компаний обслуживают потребности самих риэлторов. Процессы консолидации в последнее время в банковском секторе идут быстрыми темпами, и четверка крупнейших банков по количеству выданных ипотечных кредитов вплотную подошла к доле 50% от всех выдаваемых кредитов. В риэлторской же отрасли четверка крупнейших компаний (на московском рынке) имеет долю рынка примерно 25%. Усиление роли ипотечных брокерских компаний, их развитие, отладка бизнес-процессов, повышение качества услуг, приведет к тому, что риэлторским компаниям выгоднее будет брать услуги брокерских организаций на аутсорсинг, чем развивать собственные ипотечные службы.


Ипотечный брокер профессия новая, даже очень. Как известно, ипотечный брокеридж начал развиваться у нас в стране всего каких-то 2-3 года назад. Но, несмотря на такой, относительно молодой возраст, сегодня многие банки уже просто не представляют своего дальнейшего развития без носителей этой профессии.

Ипотечный брокер по-прежнему ассоциируется с чем-то черным и самодеятельным. Все понимают, что такие брокеры очень нужны, но в то же время никто не спешит с ними сотрудничать. Данный момент относится не только к банкирам, но и к простым заемщикам, которые еще очень настороженно относятся к ипотечным посредникам.
Конечно, кое-какие подвижки произошли, например, появились такие организации, как Федерация профессиональных кредитных брокеров или Ассоциация кредитных брокеров России, которые хоть как-то пытаются выработать единые базовые стандарты. Немалую лепту внесли и некоторые брокерские агентства, но все же это только начало большого пути. Кроме того, пока неизвестно, на чьи средства будут жить ипотечные брокеры на средства рядового заемщика или на средства банка.

По прогнозам Ирины Кажикиной, благодаря развитию ипотечного брокериджа, через 7-10 лет специализированные ипотечные компании будут выполнять роль фронт-офисов ипотечных банков. То есть, банки, так же как и риэлторы, не будут развивать собственные ипотечные службы, а эти функции возьмут на себя ипотечные брокерские компании.
Как считает большинство участников ипотечного рынка, для того, чтобы это произошло, необходимо создать четкие механизмы регулирования отношений между ипотечным брокером, банком и заемщиком. В данный момент этого активного процесса не наблюдается.



Главная --> Публикации