Главная --> Публикации --> Путин взялся за дороги в подмосковье. поможет ли цкад решить транспортные проблемы в регионе? Черные риелторы получили сроки Темпы роста ипотечного кредитования в 2008 году снизятся Обиделся на народ Москва и федеральный центр "скинулись" на дорожное строительство в столице

Для того чтобы определить, что же происходит с площадью дома в зависимости от площади участка, казалось бы, достаточно взглянуть на динамику этого соотношения. Но при недостаточно крупном делении рынка никакой особой тенденции выделить не удается.

Последние годы на рынке коттеджных поселков Подмосковья наблюдается, на первый взгляд, вполне однозначная динамика. По данным Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья, завершенного аналитическим центром ирн.ru в июне 2008 года, средний размер участка и средний размер площади дома неуклонно снижаются. Так, с марта 2006 года по июнь 2008 года средняя площадь участка снизилась на 50 кв. м и составила 21 сотку, а площадь дома на 14,5 кв. м и составила 348,9 кв. м. Однако эти изменения находятся на уровне погрешности. На этом фоне, казалось бы можно сделать однозначный вывод, что, в целом, соотношение площади дома к площади участка не претерпело изменений. Но, как известно, не всегда отсутствие изменений в средних показателях означает стабильность всей системы в целом. И в данном случае это правило оказалось действительным.

При укрупнении масштаба также остаются определенные вопросы, так как площади домов, расположенных на участках свыше 37 соток растут, а идущие следом за ними (площади домов на участках от 27 до 37 соток) сокращаются. Следующая часть рынка (площади домов на участках от 17 до 27 соток) снова растут, а до 17 соток опять сокращаются.



И только при максимально возможном дроблении рынка становится видна более-менее отчетливая тенденция: на участках свыше 27 соток с каждым годом строят дома все большей площади. И данные июня 2008 года в данном случае не сильно меняют картину. При этом на участках меньше 27 соток площади домов год от года уменьшаются.



Особенно это становится заметно, если посмотреть на динамику прироста площади домов на разных участках в процентах.



При этом следует помнить, что, как писали Индикаторы рынка недвижимости в статье Чем дальше от Москвы, тем меньше участки, площадь участка по мере удаления от Москвы уменьшается, так как изменяется целевая аудитория. Однако в данном случае получается, что людям с меньшими средствами с каждым годом предлагают все меньшие дома, тем самым расширяя незастроенную площадь участка. В целом это понятно, на не очень большом участке гораздо заметнее недостаток простора свободной незастроенной земли.





При этом на больших участках за счет расширения площади дома происходит как раз таки постепенное сокращение свободной земли или ее незастроенной части. В данном случае, вероятно, этой свободной земли оказывается даже с избытком. Для того чтобы ответить на этот вопрос более однозначно следует взглянуть на динамику соотношения средней площади участка к средней площади дома.

Более подробная информация в исследованиях от аналитического центра ирн.RU:

В данном случае становится понятно, что как крупные участки, так и небольшие, все больше тяготеют к единому соотношению между площадью дома и площадью участка, которое, исходя из данных Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья, завершенного аналитическим центром ирн.ru в июне 2008 года, составляет 6,1 раз. Таким образом, по оценкам Индикаторов рынка недвижимости, рынок в целом выравнивает это соотношение до срединного.

Рынок загородной коттеджной недвижимости Подмосковья по объемам становится сопоставимым с городским жилищным строительством. Отставание, по подсчетам специалистов, составляет около 20%.

Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам2 квартала 2008 года
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 1 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 1 квартала 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 1 квартала 2008 года
Коттеджные поселки Подмосковья становятся все более престижными. Средняя стоимость дома в них достигает полутора миллионов долларов и выше. Объемы малоэтажного строительства уже догоняют городские. Однако из-за бюрократических проволочек, дороговизны услуг естественных монополий и отсутствия подходящих земельных участков инвесторы начали перемещаться в другие регионы. Это станет заметным через три года, в том числе по росту цен из-за нехватки нового жилья.

Эти вопросы обсуждали участники конференции, посвященной современному коттеджному строительству. Она была организована в рамках Коттедж-форума на территории выставочного комплекса Росстройэкспо. На единой площадке в 600 кв. м впервые была смоделирована объемная карта Подмосковья, с макетами поселков в разных направлениях от столицы. Участников выставки оказалось более 30.

Средняя стоимость дома в 350 кв. м с земельным участком в Подмосковье 1,434 млн долларов Развивается в основном Подмосковье и Московская область, другие регионы пока не очень интересны инвесторам. Но в ближайшие годы ожидается переход застройщиков в близлежащие от Москвы области, потому что экологически привлекательных участков вокруг столицы почти не осталось, а стоимость инфраструктуры силами чиновников и естественных монополистов не дает дальше расширять рынок. И исход уже начался.

По ее данным, в 2006 году недвижимость в подмосковных коттеджных поселках дорожала на 37%, а в 2007-м на 17%. В целом по сравнению с аналогичным периодом прошлого года прирост цены достиг 27%. За два первых квартала 2008 года в долларовом исчислении коттеджи подорожали на 8,3%.

Начальник отдела маркетинговых исследований аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости Светлана Тескина рассказала о тенденциях развития рынка недвижимости подмосковных поселков.

На северо-западе недвижимость стоит 1,8 2,5 млн долларов, а на восточном направлении в среднем 456 тыс. долларов за такой же дом.

По мнению аналитика, рынок коттеджей имеет потенциал на ближайшие года два-три на уровне роста в 20 30%.

Тем не менее внутри Третьего транспортного кольца типичная трехкомнатная квартира площадью 159,2 кв. м стоит 2,5 млн долларов. Разница налицо.

По данным ирн.ru, средняя стоимость дома с земельным участком в Подмосковье на начало 2008 года составляла 1,375 млн долларов, а на начало второго квартала 1,434 млн долларов при средней площади дома 350 кв. м. Таким образом, за два года 1 кв. м вырос в цене на 55%, а с учетом земли на 60%.

В активной стадии строительства находится 263 коттеджных поселка, а всего рынок предложения насчитывает 420 таких населенных пунктов.

В целом объем рынка за последние два года вырос вдвое и теперь сопоставим с рынком московских новостроек, если включить в него города на удалении 5 км от МКАД. Общая стоимость предложения загородной недвижимости 28 млрд долларов.

Инвестиционная привлекательность коттеджного поселка больше, чем у банковских вкладов и ПИФов. Инвестор получает прибыль на уровне 25 30%, поделился генеральный директор Rodex Group Валерий Лукинов.

На конец второго квартала среднестатистический коттеджный поселок в Подмосковье представлял собой населенный пункт площадью 19 га, состоящий из 88 домов с участками в 21 сотку. Дома имеют среднюю площадь в 349 кв. м. Общая стоимость домовладения 1,434 млн долларов, а содержание обходится в 439 долларов с дома.

В этих упрощениях есть резон. Инвесторы неохотно вкладываются в инфраструктуру загородной недвижимости из-за ряда препятствий. Среди них политика естественных монополистов в области газификации и электроснабжения, проволочки в Роснедвижимости, долгие сроки согласования документации, коррупция, отсутствие свободных мощностей для технических подключений по техподключениям и непрозрачность схем взаимодействия общественных организаций и чиновников.

Но до трети цены коттеджа составляет инженерная инфраструктура. В последнее время обнаруживается интересная тенденция. Поселки часто строят на расстоянии 80 120 км от города. Если это не Московская область, то застройщики и инвесторы стараются минимизировать затраты, например делают более узкими улицы, убирают уличное освещение, используют не самую лучшую систему канализации и т. д.

Полтора миллиона долларов! хором ответили участники форума.

Если стоимость земельных участков дорожает на 30 50% в год, то при получении технических обоснований для получения энергетических мощностей и техподключений тенденция совсем другая, сказал Лукинов и спросил: В 2007 году за это просили 200 тыс. долларов, а сколько это стоит сейчас?

Тон ответов на запросы у профильных организаций таков, что они не горят желанием участвовать в проекте Доступное и комфортное жилье, который должен быть на 60 70% реализован за счет малоэтажного жилья, напомнил генеральный директор Rodex Group Валерий Лукинов.

Это они ничем не смогли объяснить, кроме жадности чиновников.

Из-за дороговизны инфраструктуры рынок малоэтажного строительства в Подмосковье может остановиться. Естественные монополисты и чиновники на местах, а также проволочки с документацией грозят проектам нерентабельностью, продолжил Лукинов.

Стоимость жилья класса люкс и бизнес и так не позволяет ему считаться доступным. Но рынок даже такой недвижимости может прекратить свое существование.

Президент Дмитрий Медведев заявил вчера о необходимости решения проблемы выкупа предприятиями малого бизнеса арендованных ими помещений. Вчера же Лига арендаторов госимущества распространила письмо к президенту, в котором объяснила ему, как надо решать проблему. Бизнесмены требуют безусловного преимущественного права выкупа помещений без аукционов и прекращения произвола местных чиновников. А чтобы подчеркнуть серьезность своих требований, они намерены прибегнуть к голодовке протеста.

Компании, которые специализируется на недвижимости бизнес-класса, уже начали уходить из Подмосковья. В настоящий момент, как считают специалисты, Ленинградская область становится более привлекательной, а через 2 3 года застройщики будут уходить в ближайшие к столице регионы.

Напомним, что проблема выкупа предприятиями малого бизнеса арендованных помещений возникла в 2005 году после вступления в силу закона о разграничении полномочий между уровнями власти (131-й федеральный закон). Согласно этому закону, центр, регионы и муниципалитеты обязаны до 1 января 2009 года продать все имущество, не обеспечивающее выполнение их полномочий. При этом действующий закон о приватизации обязывает их продавать все госимущество только на аукционах. В связи с этим в 2007 году Госдума приняла в первом чтении внесенный депутатами законопроект Об особенностях участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендованного государственного и муниципального имущества, предусматривающий для малого бизнеса преимущественное право выкупа помещений площадью до 300 кв. м с трехлетней рассрочкой. Минэкономразвития было против преимущественного права выкупа там считали, что оно приведет лишь к обогащению перекупщиков. Предлагалось дать победителям аукционов рассрочку и десятипроцентную скидку от стартовой цены с учетом того, что по закону о господдержке малого бизнеса муниципалитеты создадут специальные фонды помещений для малых предприятий.

В распространенном вчера письме Лиги арендаторов госимущества президенту Дмитрию Медведеву говорится: Малый бизнес России... вынужден объявить о начале голодовки в знак протеста против массовой продажи арендуемых нами, небольшими предпринимателями, помещений у государственных и муниципальных органов! Дальше бизнесмены объясняют президенту, что их помещения, в улучшение которых они вкладывали деньги, стали лакомым куском для крупных финансовых структур и нечистых на руку чиновников, выставляются на открытые торги или вносятся под лжеблагими предлогами в имущественные фонды. Таким образом, по их мнению, вместо объявленной президентом поддержки малого бизнеса происходит его удушение.

Лига арендаторов госимущества вчера предложила принять законопроект в первоначальной редакции прямого действия и объявить мораторий на приватизацию муниципального имущества до его принятия. Также Лига потребовала от президента перекрыть все пути обхода будущего закона. Авторы письма указали, что в регионах объекты недвижимости уже переводят в хозяйственное ведение МУПов, искусственно созданных для этих целей, несмотря на наличие на этих объектах действующих предприятий арендаторов. При приватизации МУПа они автоматически переходят во владение новой компанией.

В качестве компромисса 13 марта 2008 года комитет Госдумы по собственности рекомендовал к принятию проект, откорректированный Минэкономразвития и президентскими юристами. Преимущественное право выкупа помещений и установление его предельного размера отдали на усмотрение правительства и законодательных органов власти регионов и муниципалитетов.

Требования Лиги частично поддерживает и организация малого бизнеса Опора России. Член правления Опоры России Дина Крылова заявила Ъ, что в отсутствии закона об особенностях приватизации помещений для малого бизнеса необходимо ввести мораторий на любые операции местных властей с имуществом, находящимся в аренде у малого бизнеса. При этом она пояснила, что законопроект отдает на откуп местных властей не решения о преимущественном праве выкупа помещений, а решения о том, какие помещения будут выставляться на аукционы, а какие передаваться в имущественные фонды для малого бизнеса. И такая формулировка Опору России устраивает.

В связи с этим Лига попросила президента провести проверку законности действий местных властей. При этом вчера же Объединение тульских малых предпринимателей, как сообщил вчера Ъ их координатор Роман Хыдыркулиев, в знак протеста против всех действий местных властей собирается начать голодовку. А Лига арендаторов госимущества пригрозила президенту, что данная акция станет общероссийской.

Прошлогодним чемпионом стал китайский мегаполис Шанхай, где цена на жилье выросла на целых 35,4%. Второе место осталось за Болгарией (34,6%), за ней расположились Словакия (32,5%) и Сингапур (31,1%).

По данным портала GlobalPropertyGuide именно в азиатских странах за прошедший год наблюдался самый высокий в мире рост цен на рынках недвижимости. Каково же положение дел в этом секторе мировой экономики на сегодняшний день?

Второе место с конца занимает Ирландия, где падение цен продолжается уже не первый год, а в 2007-м оно составило 7,3%. Также плохи дела в бывших советских республиках Эстонии и Латвии, где в прошлом году наметился ощутимый спад на рынке жилья. В Эстонии цены упали на 3,91%, а у их южных соседей на 1,7%.

Состав неудачников прошлого года тоже был довольно предсказуемыми. Самое большое падение цен произошло на рынке недвижимости США, где существенно пострадали такие ключевые в регионы, как Флорида и Калифорния по ним ипотечный кризис ударил наиболее сильно. Согласно индексу цен на жилье Case-Shiller, в целом американская недвижимость упала на 8,9%.

На данный момент жилье в Японии уже не дорожает, рост цен остановился. Все дело в том, что по Японии больше всех из азиатских стран ударил американский кредитный кризис. Сделки откладываются, инвесторы теряют крупные суммы: например, долги компании Reicof составили уже $422 млн США. Частные японские фонды недвижимости оказались особенно подвержены кризису, так как в основном использовали средства зарубежных банков. Эти фонды в связи с недостатком финансирования вынуждены избавляться от своей недвижимости.

Азиатский локомотив может дать и задний ход
Как заявляют эксперты GlobalPropertyGuide в своих отчетах, первыми ведут за собой азиатский рынок недвижимости Китай (включая Гонконг), Сингапур, Филиппины и Япония. В большинстве случаев причиной такого роста цен стал экономический подъем. Китайский рынок в среднем вырос на 31,2% (причем цены Гонконга поднялись только на 25%), такие же показатели у Сингапура. Филиппинский квадратный метр подорожал на 15,2%, а в Японии рост цен достиг отметки в 8,4%.

И, наконец, китайский рынок жилья: он, как предполагают аналитики, балансирует на грани фола, и в этой стране возможен значительный спад. В том, что бум закончился, во многом виноваты власти КНР, которые запретили приобретение недвижимости иностранцами, ввели жесткий контроль над кредитованием и подняли процентные ставки.

Похожая ситуация наблюдается и на рынке Гонконга: в марте 2008 года количество сделок на рынке недвижимости резко сократилось. Закончился и былой ажиотаж в Сингапуре, хотя рост цен пока держится на прежнем уровне. На обоих рынках жилья ценовые показатели пока высоки, но доходность аренды довольно сильно упала, что предвещает, как утверждают аналитики, скорое снижение цен.

Кредитный кризис существенно отразился на Великобритании. Хотя упадок рынка не сравнится с соседней Ирландией, цены в Англии, а особенно в центральной ее части, находятся под тяжелым давлением. При этом квадратный метр в некоторых районах Лондона по-прежнему остается самым дорогим в мире. Кроме того значительно упали цены на недвижимость в Португалии на 1,2%; начали снижаться они и в столь популярной среди россиян Испании, где рынок также был существенно перегрет. Слегка замедлился рост цен в Финляндии и Норвегии.

В этом году Европа растет и падает по-разному
Как уже было написано выше, больше всех в Европе падение цен ударило по странам Балтии. Латвийская недвижимость, которая в 2006 году выросла на рекордные 69%, стала главным разочарованием года минувшего, так как цены на перегретом рынке жилья не просто замедлили свой рост, но даже упали на 1,7%. Это, конечно, не сравнится с положением дел в соседней Эстонии, где состояние рынка некоторые эксперты уже называют крахом.

В Восточной Европе намечается ослабление рынка, так как поток инвестиций в жилье для дальнейшей сдачи в аренду иссяк, но, благодаря сильному повышению цен в недавнем прошлом, недвижимость там продолжает расти. Островком благополучия пока можно уверенно назвать Словакию, где рынок на данный момент находится на взлете. Цены на землю в словацкой столице Братиславе за 2007 год поднялись на 50%, жилье тоже постоянно и ощутимо росло. Сильный рост экономики, не уменьшающийся поток иностранных инвестиций, нарождающийся рынок ипотечного кредитования при недостатке новых проектов и, соответственно, спросе на них все это обеспечивает Братиславе стабильный и мощный подъем в секторе недвижимости. Аналитики уверены, что этот бум продолжится и в этом году.

Стабильным можно назвать положение дел в Италии, Швеции, Швейцарии и на Мальте, где ситуация практически не меняется уже два года. В Германии наблюдается существенное повышение цен на квадратный метр в Берлине и Мюнхене, притом что остальная недвижимость Германии практически не растет, а на востоке страны кое-где находится в депрессии.

Условно европейские страны Израиль и Кипр, которые тоже традиционно привлекают внимание российских покупателей, сейчас находятся на подъеме. Но Кипр давно неуклонно движется вверх по лестнице цен, тогда как израильская недвижимость только начинает выползать из ценовой ямы. В 2006 году на рынке недвижимости Израиля был отмечен спад, но в прошлом году цены начали двигаться вверх, а многие эксперты называют эту страну самым перспективным рынком недвижимости мира на 2008 год. На данный момент особенно сильны главные города Израиля Тель-Авив и Иерусалим.

Что касается Болгарии, страны номер один для российского покупателя зарубежной недвижимости согласно статистике портала prian.ru, то прошлогодний рост цен в зонах отдыха практически прекратился. То есть недвижимость на берегу моря и на горных курортах достигла на данный момент определенного уровня и теперь дорожает медленно. Поэтому инвесторы обращают внимание на столицу страны, Софию, где квадратный метр продолжает расти.

Инвесторы уже давно обратили свое внимание на Латинскую Америку. Спрос на недвижимость там значительно возрос, так как жители Соединенных Штатов проявляют повышенный интерес к покупке домика на старость именно на противоположной от них стороне Карибского моря. Особенно интересуются они такими регионами, как Леон (Никарагуа), Антигуа (Гватемала) и Картахена (Колумбия). Цены на объекты недвижимости возле моря в этих городах особенно динамично ползут вверх.

Удивительное далеко
На рынках некоторых стран происходят события совершенно неожиданные. Например, в ЮАР рынок испытывает первое за восемь лет снижение цен, а Колумбия демонстрирует небывалый для Латинской Америки экономический рост.



Главная --> Публикации