Главная --> Публикации --> Четверть московских жилых кварталов хотят реконструировать Путин взялся за дороги в подмосковье. поможет ли цкад решить транспортные проблемы в регионе? Черные риелторы получили сроки Темпы роста ипотечного кредитования в 2008 году снизятся Обиделся на народ

К казино под бочок
30 лет назад Сингапур был бедной аграрной страной. Сегодня 60% доходов государства обеспечивается за счет промышленного производства. Иностранные инвестиции здесь приветствуются. Правительством создано прозрачное законодательство и либеральные схемы налогообложения без бюрократических препон и лишних сложностей. За образец была взята британская законодательная модель, позволяющая в сфере недвижимости практически все, кроме покупки земли иностранцами. Зато аренда может исчисляться сроками от 90 до 900 лет. (Правда, есть исключение из этого правила остров Сентоза, где землю могут приобретать граждане любых стран). И еще один запрет: если купить в Сингапуре недвижимость, то сдавать ее можно без каких бы то ни было ограничений, кроме одного использования площадей в антисоциальных целях. Например, наркопритон или что-нибудь в таком духе организовать в этом помещении не дадут. Все остальное пожалуйста.

Крошечное государство Сингапур приглашает инвесторов из России. Иначе как экономическим чудом происходящее в этой стране не назовешь: на площади менее 700 кв.м, 10% которых насыпные острова, создан рай для приобретателей недвижимости. Возраст рая всего 30 лет.

Сейчас в Сингапуре зарегистрированы 60 российских компаний и частных лиц, купивших недвижимость. Цифру в 5 млн. долларов (сегодняшний объем российских инвестиций) эксперты называют как стартовую, пророча, что уже в самое ближайшее время она увеличится в разы.

Самое выгодное приобретение для инвестора жилье. Причем, жилье дорогое, стоимость которого 25 тыс. долларов за кв.м. Именно здесь владельца ожидают самые высокие и стабильные доходы. Но не за счет сдачи в аренду, а за счет роста стоимости квадратного метра. За последние два года рост стоимости составил 100%. Когда Европа и США переживают не самые лучшие времена, в Сингапуре, напротив, на рынке недвижимости стабильность и предсказуемость. А потому 23% покупателей сингапурской недвижимости составляют иностранцы. Сохранить свои сбережения в период кризиса поспешили американские и английские банки.

Без ограничений
Система налогообложения радует. Налогов на рост капитала и наследство не существует. Все доходы с продаж от налогов освобождены. Подоходный налог для частных лиц составляет 20%, для юридических лиц 18%. В страну разрешается ввозить и вывозить из страны любые суммы ограничений не существует. Есть налог на имущество, который составляет 3% от стоимости покупки. Если жилье куплено, а потом сдается, то ежегодно в бюджет государства нужно отчислять 4% от годовой суммы аренды. Если сдается нежилая недвижимость, то отчисления составят 10%.

Современные жилые комплексы, строительство которых ведется в Сингапуре, обладают новейшей инфраструктурой и предлагают широкий набор услуг, необходимых для комфортного проживания. Особенно быстро растут в цене те апартаменты, которые находятся неподалеку от игорных заведений казино. Сейчас, говорят представители посольства Сингапура в Москве, лучшее время для вхождения в проекты пока средняя стоимость элитного квадратного метра в 4 раза ниже, чем в Лондоне, и в 2 раза ниже, чем в Монако. Согласно прогнозам, уже в ближайшее время Сингапур достигнет рубежей самых дорогих рынков Европы.

Существуют несколько схем, которые позволяют решить вопрос получения вида на жительство. Одна из них, самая радикальная это размещение в Сингапуре финансовых активов стоимостью не менее 5 млн. сингапурских долларов (1 американский доллар равен 1,35 сингапурских долларов). Или открытие бизнеса с уставным капиталом не менее 1 млн. сингапурских долларов.

По такой же схеме выплачиваются налоги, если один объект приобретается для жизни, а другие для сдачи в аренду. За первый объект в виде налогов выплачивается 4% прибыли от аренды, за остальные 10%.

Напоследок
Недвижимость, не относящаяся к разряду элитной, в Сингапуре может стоить 8 10 тыс. долларов за кв.м. Для сравнения доходы средней семьи составляют 6 -8 тыс. долларов в месяц.

Кандидат может включить в заявку на получение вида на жительство мужа/жену и детей. Кстати, для иностранных граждан предусмотрена возможность получения разрешения на многократное посещение страны. Для этого кандидат должен быть не моложе 45 лет, иметь собственность в стране, общая стоимость которой составляет не менее 500 тыс. сингапурских долларов, сбережения не менее 40 тыс. сингапурских долларов. И еще одно требование прохождение медосмотра. Причем местного врача. И наличие полиса медицинского страхования.

Иностранцу кредит выдают примерно по этой же схеме, лишь с тем ограничением, что сумма заимствования не более 70% стоимости жилья. Продекларировать свои доходы придется. И чем более солидные доказательства доходов будут представлены, тем больше заемных средств предоставит банк. Даже ставка по кредиту для иностранцев остается на уровне 2-3%. Ставка рефинансирования Центральным банком Сингапура составляет 1,25%.
На развивающихся рынках недвижимости значительно повысился уровень прозрачности. Об этом свидетельствует новый Рейтинг прозрачности мировых рынков недвижимости, подготовленный Jones Lang LaSalle, компанией, оказывающей профессиональные и финансовые услуги в сфере недвижимости. По данным исследования, в 2008 году восемь стран поднялись в рейтинге прозрачности на следующую ступень по сравнению с прошлым рейтингом, составленным в 2006 году.

Неудивительно, что механизм ипотеки здесь используется очень широко. И расчеты по возможным заимствованиям сведены к простой схеме: поскольку кредит выдается максимум на 13 лет, то сумма высчитывается умножением годового семейного дохода на 1 Ставка банка составляет 2-3% в год.

В рейтинге предусмотрена строгая схема сравнения уровня прозрачности на рынках недвижимости 82 стран мира. По данным рейтинга, почти в половине стран, изученных в 2006 году, за два года произошло значительное улучшение прозрачности. Во многих странах мира прозрачность улучшается, потому что их правительства стремятся устранить регулятивные и юридические преграды для движения капитала и корпораций через границы. Уровень прозрачности в этом году снизился по сравнению с 2006 годом только в Венесуэле, главным образом из-за новых правительственных постановлений и налоговых правил, касающихся иностранных инвесторов.

Наибольшие улучшения с точки зрения прозрачности за последние два года отмечались в Дубае, Румынии, Украине и России.

По данным рейтинга, в 28 странах показатели прозрачности отличались от показателей 2006 года не более чем на 10 базисных пунктов (0.1%). Исследователи Jones Lang LaSalle заявляют, что в течение нескольких лет ожидаются устойчивые показатели прозрачности на рынках недвижимости Австралии, Великобритании, США, Сингапура и Гонконга, которые уже характеризуются ее высоким уровнем. Однако такие страны как Аргентина, Греция, Индонезия и Перу в последние несколько лет стабильно оказываются в нижней части рейтинга прозрачности, несмотря на рост объемов международной торговли, а также финансовой и коммерческой деятельности в этих странах.

Как и раньше, одними из самых прозрачных в мире являются рынки недвижимости Австралии и США. С учетом новых переменных, связанных с качеством и частотой оценок, прозрачностью оплаты за обслуживание и прозрачностью финансирования, самым прозрачным в мире рынком коммерческой недвижимости была признана Канада (см. табл. 2).

Компания Jones Lang LaSalle предупреждает, что высокий уровень прозрачности не устраняет риск и не гарантирует высокий доход на инвестированный капитал или рентабельность корпоративных транзакций. Высокая прозрачность не предохраняет от рыночных колебаний, так как даже самые прозрачные инвестиционные инструменты в сфере коммерческой недвижимости зарегистрированные ценные бумаги на недвижимость могут быть нестабильными.

Впервые в рейтинг был включен ряд стран пограничных рынков, причем Беларусь, Судан, Алжир, Камбоджа и Сирия были определены как непрозрачные. Другие новые участники рейтинга, такие как Бахрейн, Болгария, Эстония, Латвия, Хорватия, Абу-Даби и Литва, попали в группу полупрозрачных, тогда как Оман, Катар, Марокко, Кувейт, Пакистан и Казахстан были отнесены к группе с низкой прозрачностью.

Жак Гордон, управляющий директор LaSalle Investment Management, заявил: Стабильное улучшение прозрачности, особенно в течение последних четырех лет, тесно связано с глобализацией, которая заставляет инвесторов выходить на зарубежные рынки в поиске более высоких доходов с поправкой на риск. Это движение капитала и корпораций во всем мире обусловило еще более сильную потребность в информации о рынках. Оно также побудило правительственные органы устранить бюрократические методы, препятствующие свободному движению капитала между мировыми рынками.

В Рейтинг прозрачности рынков недвижимости в 2008 году добавлено несколько новых показателей и 26 новых стран. Были включены новые показатели по условиям сделок по предоставлению долгового финансирования, услуг для арендаторов, а также услуг по управлению проектами и расценок на них. Результат оценки транзакционного процесса может быть полезным для корпораций, которым нужно знать размер общих расходов на аренду и осуществление транзакций, или для институциональных инвесторов, которым необходимо анализировать обширные статистические рыночные данные и прошлые показатели результативности.

Владимир Пантюшин, директор по России и СНГ, отдел экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle комментирует: Результаты исследования еще раз подтверждают тот факт, что Россия продолжает уверенно продвигаться по пути интеграции в мировую экономику. В последние годы мы наблюдаем значительный рост качества проектов, повышение профессионализма игроков рынка. Основной прогресс достигнут за счет приобретенного опыта в работе над проектами, их финансового анализа и структурирования, в подготовке и заключении сделок. Отдельно стоит отметить улучшения в вопросах, связанных со взаимодействием с государственными структурами, как со стороны предпринимателей, так и среди чиновников. Рост интереса к российскому рынку недвижимости у иностранных девелоперов и инвесторов, получивший отражение в растущих объемах сделок, является яркой характеристикой прогресса в этой отрасли. При этом текущая ситуация указывает на то, что этот успех получит дальнейшее развитие в ближайшие годы.

Многие зарубежные инвесторы акцентируют свое внимание на наиболее зрелых, открытых и прозрачных рынках недвижимости, таких как Великобритания, Канада, Нидерланды и Гонконг. Вместе с тем, предприимчивые инвесторы задумываются о полупрозрачных развивающихся рынках, менее зрелых и открытых, однако им необходим более высокий доход для компенсации более высокого риска, связанного с пониженной прозрачностью. И только самые конъюнктурные инвесторы рассматривают полупрозрачные рынки Восточной Европы, Латинской Америки и Юго-Восточной Азии. Непрозрачные рынки, такие как Алжир, Беларусь и Камбоджа, остаются очень проблематичными и для инвесторов, и для корпоративных арендаторов.

LaSalle Investment Management и Jones Lang LaSalle используют широкий подход к прозрачности, не приравнивая низкую прозрачность к коррупции. Наличие или отсутствие коррупции это только один из компонентов прозрачности рынка недвижимости. Другие компоненты включают последовательность применения и интерпретации законов и норм, уважение прав на частную собственность, доступ к инвестиционным показателям за любой период времени и к базовым рыночным данным, а также этические стандарты специалистов рынка коммерческой недвижимости.

СПРАВКА
1.Рейтинг прозрачности мировых рынков недвижимости (Global Real Estate Transparency Index) составлен совместно Jones Lang LaSalle и LaSalle Investment Management. Он охватывает 82 страны, территории и административных области на шести континентах. Он составляется на основе исследования прозрачности, в ходе которого оцениваются пять важнейших атрибутов прозрачности рынка недвижимости: показатели результативности, базовые рыночные показатели, зарегистрированные инструменты, юридические и регулятивные условия, а также транзакционный процесс. Оценка производится по шкале от одного до пяти, причем один соответствует самому высокому уровню прозрачности, а пять самому низкому. Страны разделены на следующие группы: страны с высоким уровнем прозрачности (уровень 1), прозрачные (уровень 2), полупрозрачные (уровень 3), с низким уровнем прозрачности (уровень 4) и непрозрачные (уровень 5).

Jones Lang LaSalle - единственная компания в сфере недвижимости, вошедшая в список 100 Лучших компаний, где стоит работать и в список 400 Лучших крупных компаний журнала Forbes, имеет свыше 170 представительств, работающих на рынках более чем 700 городов в 60 странах.

Информация о компании Jones Lang LaSalle

Чиновник столичного правительства сообщил, что в нескольких торговых центрах ЦАО продается мясо, зараженное смертельно опасным для человека вирусом. Компании-нарушители оштрафованы, им предписано исправить нарушения. На вопросы СМИ, в каких именно торговых центрах продавалась отрава, чиновник ответил: А не скажу!. Абсурд? Не совсем...

Оборот компании в 2007 году составил около 2,7 миллиардов долларов. Jones Lang LaSalle предоставляет комплексные услуги в области недвижимости и управления капиталом на местном, региональном и глобальном уровнях собственникам, арендаторам и инвесторам. Jones Lang LaSalle является лидером рынка услуг в области управления корпоративной недвижимостью портфель компании составляет более 1,2 миллиардов кв.м по всему миру. LaSalle Investment Management, подразделение по управлению инвестициями, является одним из крупнейших и наиболее диверсифицированных в мире, управляя активами стоимостью около 50 миллиардов долларов.

Но мало ли что могли напортачить строители между еженедельными обходами инспекторов Мосгосстройнадзора? Обязаны ли (понятно можем, но обязаны ли?) мы полностью полагаться на меры воздействия и исправления допущенных нарушений?

Амбивалентно, Анатолий Николаевич
Полтора месяца назад председатель Комитета государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзор) Анатолий Зайко рассказал журналистам о титанической работе своего ведомства по строительному, противопожарному, санитарно-эпидемиологическому и экологическому контролю 3611 строящихся объектов столицы. По словам, А. Зайко, если раньше инспектор мог наведаться на площадку всего лишь раз в два года, то теперь контролеры могут проверять строительство каждую неделю. Основная цель инспекторов не запугать фирмы, а предупредить строительный брак и тем самым спасти человеческие жизни, - уверил чиновник. Вот так: спасти жизни, не больше и не меньше.

Вы думаете, ситуация улучшилась? Нет! На упомянутой пресс-конференции А. Зайко сообщил, что с начала года по конец мая вынесено 7000 предписаний (уже больше, чем за весь прошлый год), а в 2194 случаях (более чем вдвое больше!) были возбуждены дела об административных правонарушениях.

Проще говоря, имеет ли право потребитель (покупатель квартиры) знать о строительстве дома больше, чем предлагает реклама? Посудите сами, в 2007 году Мосгосстройнадзором выдано 6258 предписаний об устранении нарушений, оформлено 923 протокола об административном правонарушении.

Трудовые пчелки
Ладно, допустим, большинство из этих тысяч наказаний за невымытые колеса (вынос грязи за пределы строительной площадки и замусоренность территории первая группа нарушений по классификации А. Зайко). Хотя немногие из вас захотят обедать в ресторане, если увидят, что у повара грязь под ногтями, все же согласимся, от этого дома не рушатся.

Тут одно из двух: либо хуже стали строить, либо лучше стали проверять. Приятнее верить во второе, но это также означает, что в прошлом году проверяли хуже! Как страшно жить, как говорит одна известная актриса.

А на пресс-конференции А. Зайко сообщил, что вторая группа нарушений в ходе производства монолитных железобетонных работ, а также при монтаже сборных железобетонных конструкций составляет почти треть из обнаруженных в этом году, около 3000!

Однако помимо предписаний и протоколов об административных правонарушениях Мосгосстройнадзор направил в прошлом году 66 представлений в Росстрой на приостановку действия лицензий организаций-нарушителей, и передало в суды материалы по 23 организациям!

Хотя... Еще в прошлом году А. Зайко рассказывал, что специалисты Мосгосстройнадзора это люди, которые все свое время проводят на объектах, что штат ведомства насчитывает 487 человек, из которых около 300 человек инспекторы, ведущие непосредственный надзор за строительством. Делим 3611 строящихся объектов столицы на 300 инспекторов, получается по 12 объектов на каждого. Ну, если распределить по уму, то и раз в день на каждый объект налететь можно.

Третья группа нарушений касается качества строительных материалов, в том числе используемых на дорогах столицы. А дороги проваливаются регулярно. Разве уследишь, чего они там под асфальт закатали, если посещать объект еженедельно.

Но самым интригующим оказалось заявление А. Зайко о том, что Мосгосстройнадзором был составлен некий черный список из 167 строительных организаций для внесения в Реестр деловой репутации партнеров правительства Москвы. В реестр среди прочего заносится задокументированная информация о фирмах, недобросовестно выполняющих свою работу, и их учредителях. Те и другие лишаются права участвовать в тендерах на право получения городского заказа.

Юрий Долгорукий основатель Мосгосстройнадзора

Пресс-служба, в которую пришлось обратиться, сработала профессионально, доброжелательно, без всякого формализма с требованием официального запроса: Конечно, поможем! Расскажем все. Но попозже. На этой неделе все руководство на госприемке. Знаем, проходили: затем пойдут сплошные совещания, затем кто-то заболеет, а кто-то уйдет в отпуск. И, наконец, журналиста спросят: Разве это все еще актуально? Можем предложить гораздо более интересный материал!. Так оно и получилось, в полном наборе.

На сайте организации выложено много познавательной информации. Например, очерк об истории Мосгосстройнадзора, который начинается словами: Впервые Москва в древнерусских летописях упоминается в 1147 г. Приди ко мне, брате, в Москов, приглашает суздальский князь Юрий Владимирович Долгорукий новгород-северского князя Святослава Ольговича, а заканчивается словами: Госприемка просуществовала с 1988-го до середины 1989 г. Несмотря на свои плюсы, она нарушала единство надзора за строительством. Все. Черного списка, равно как серого или белого на сайте нет: одни героические будни.

Такая определенность только облегчает задачу. Один из сотрудников Москонтроля сообщил, что Мосгосстройнадзор далеко не единственная организация, которая имеет право предлагать информацию для возможного включения в Реестр: В заявлениях главы Мосгосстройнадзора нам комментировать нечего: никто не запрещает тому или иному руководителю показывать общественную значимость работы своего ведомства. Трехзначные и четырехзначные цифры выглядят внушительно, но невымытые колеса - это не тот случай, чтобы вносить компанию в Реестр. Реестр деловой репутации не случайно называется Реестром партнеров правительства Москвы: информация из него предоставляется только административным структурам правительства Москвы, в соответствии с определенной процедурой. На вопрос о том, а на кой ляд в таком случае, нам, рядовым горожанам, вообще нужно знать об этом реестре, и не пиарят ли себя все остальные, кто о нем рассуждает, включая мэра столицы, источник в Москонтроле ответить затруднился.

Сказав А
Тем не менее, удалось выяснить, что собственно Реестром ведает Контрольный комитет города Москвы (Москонтроль) Управления экономической безопасности. Ведомство настолько закрытое, что у него отсутствует не только пресс-служба, но фактически и сайт (на котором размещены несколько нормативных документов и новости двухмесячной давности).

А терпенье и труд все перетрут. Мосгосстройнадзор все же предоставил нам свой черный список. Но краткий. Поэтому мы его публиковать не будем.

Российская традиция такова, что после озвучивания словосочетания черный список, появляется и сам список, а то и в нескольких вариантах. Пока, к счастью, только в виде сплетен в кулуарах девелоперских и риэлторских посиделок. Есть еще в нашей действительности отдельные проявления недобросовестной конкуренции, административного давления и т.п.

Жители столицы, недовольные качеством ведения строительных работ, круглосуточным шумом, пылью и т.д., могут позвонить по телефону горячей линии Мосгосстройнадзора: 8-(499)-240-03-62 (с 10.00 до 18.00 в рабочие дни).
На вопросы о жилищных программах, сносе пятиэтажек и градостроительных планах отвечает префект Восточного округа Николай Евтихиев.

И закончим на мажорной ноте:

Как и обещали, за полгода мы эту работу практически завершили. Есть полное понимание, что делать с пятиэтажками в 12 районах. По четырем из них должны быть выпущены рамочные документы правительства Москвы о реконструкции со сносом ветхого жилищного фонда. Это Косино-Ухтомский (Старое Косино), Ивановское, Новогиреево. И по Метрогородку есть решение. Там планируется снести весь пятиэтажный фонд, правда, начиная с 2012 года, после завершения программы по т. н. фенольным домам.

Пятиэтажки на разборе
В округе проводится инвентаризация пятиэтажного жилищного фонда. В какой стадии она находится?

Но есть очень сложные районы, к которым придется возвращаться не раз. В Перово есть несколько пятиэтажек с приличными планировками и высокими потолками, но беcподвальных. В ряде домов мы пойдем на то, чтобы провести реконструкцию, отселить первые этажи и отдать их под общественные нужды, одновременно будем расселять коммунальные квартиры. В Вешняках нет пятиэтажек, но есть коммуналки и много очередников, поэтому планируем надстроить ряд девятиэтажек.

Определена перспектива по району Гольяново. Возможности микрорайона 1-2 таковы, что достаточно легко использовать резервы площади и привести в порядок все остальные кварталы. По Сокольникам придется идти штучно. Соколиная гора и Богородское по генплану попали в зону развития, благодаря этому реконструкция здесь будет с другими нормативами, и все получится.

Как раздвинуть границы?
Насколько возмездные программы востребованы у очередников? Помогают ли они решать жилищный вопрос?

В Северном Измайлове мы достроили дома обманутых дольщиков на Щелковском шоссе и Никитинской улице. В них часть квартир предназначалась для переселенцев, но недобросовестные инвесторы продали и городскую долю. Теперь ищем, куда переселить людей из пятиэтажек. К осени и по этим сложным районам решение будет найдено.

В целом система предоставления жилья становится более гибкой. Появилась возможность приобретения квартир за частичную оплату, с коэффициентами 0,3-1,7 от себестоимости квадратного метра, которая на сегодня составляет чуть менее полутора тысяч долларов. Считаю, что это правильный путь. И можно было бы даже раздвинуть эти границы в сторону уменьшения коэффициента до 0,1 и увеличения до Потому что предоставление жилья с частичной оплатой, пусть за 10% от себестоимости, гораздо более справедливая схема. Это позволит не только привлечь деньги населения, но и сократит очередь на бесплатное жилье.
Восточный за бюджетные

За первое полугодие 2008 года в округе получили новые квартиры 1438 семей (3730 человек). В том числе при реконструкции кварталов переселено 446 семей. Предоставлено субсидий на строительство и приобретение жилья 260 семьям на 750 млн. рублей. А в прошлом году очередники воспользовались субсидиями почти на 1 млрд. рублей. Это хороший признак. Значит, растет уровень благосостояния. И у людей, отстоявших на очереди более 10 лет, появляется желание использовать максимальную субсидию для покупки квартиры на рынке.

Мы фактически еще до утверждения Градостроительного кодекса Москвы провели публичные слушания по проекту реконструкции поселка Восточный, создали согласительную комиссию. В нее вошли депутаты муниципального Собрания, возражавшие против проекта, наши архитекторы и строители. Все разумные и конструктивные предложения были учтены. В частности, отказались от строительства стартового дома на дворовой территории, что вызывало максимальные возражения. Было подтверждено, что в обязательном порядке будет сохранен вид Главной улицы трехэтажные дома, которые ее формируют. Эти строения ждет капитальный ремонт с заменой перекрытий. Были изменены объемы строительства, хотя идеология проекта планировки осталась прежней. Просто очевидные промахи постарались убрать.

Внесены ли изменения в планы реконструкции поселка Восточный после обсуждения проекта с жителями?



Главная --> Публикации