Главная --> Публикации --> Арендаторы разбирают даже виртуальные площади Изыски на окраине Амнистия дачникам не грозит Четверть московских жилых кварталов хотят реконструировать Путин взялся за дороги в подмосковье. поможет ли цкад решить транспортные проблемы в регионе?

Сегодня она живет на другом конце Москвы на Мичуринском проспекте, и на вопрос Хотела бы ты вернуться в места детства? отвечает, что желание есть, но финансовых возможностей нет. Да и большую квартиру на юго-западе, в совсем неплохом районе столицы, менять на меньшую нецелесообразно. Да и внуки подрастают.

Есть определенное время года, когда можно почувствовать ностальгическую притягательность переулков старой Москвы. Чаще всего это происходит в середине ноября, вечером, когда на дворе легкий мороз и идет первый снег, говорит одна моя знакомая, детство и юность которой прошли в Козицком переулке.

Еще один мой приятель, живший в Брюсовом переулке, некоторое время назад сменил просторную квартиру на особняк в Подмосковье. Устал от отсутствия зелени и чистого воздуха, а также от того, что переулок превратился в вечную автостоянку. Сумасшедшим за такой поступок его никто не назвал. Более того, подобных прецедентов становится все больше. Хотя и недостатка в тех, кто желал бы поселиться в пределах Садового кольца и у кого есть на это средства, тоже нет.

Другой приятельнице несколько лет назад удалось вернуться в центр Москвы она выкупила коммунальную квартиру, в одной из комнат которой когда-то жила ее семья. Благо самая большая комната досталась ей по наследству, а денег от продажи квартиры в Строгине хватило на выкуп всех остальных. Вот только дочь ее недовольна осуществлением этой затеи. Доступных по цене магазинов нет, детских садов нет, мест для прогулок нет, парковок нет. А из того, что в избытке рестораны, бутики, салоны красоты и автомобильные пробки.

Разброс цен на квартиры в тихих переулках очень большой, продолжает разговор Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. В дореволюционном доме (со смешанными перекрытиями) стоимость 1 кв. м стартует от 9 тыс. долл., тогда как в клубном может достигать 43 тыс. долл., а порой и 50 тыс. долл.

Жить в центре столицы, в небольшом переулке, несмотря на множество явных минусов, по-прежнему престижно. И предложений предостаточно, причем их диапазон достаточно широк. Это квартиры и в ветхих домах, и еще крепких дореволюционной постройки, в морально устаревших пяти- или девятиэтажках, элитных многоквартирных новостройках и особняках (тенденция последнего времени), говорит Елена Логвина, руководитель отдела комплексных исследований и прогнозирования рынка холдинга Миэль. Если оперировать цифрами, то на вторичном рынке около 65% предложений это комфортное жилье (квартиры в современных, сталинских и дореволюционных домах), около 15% низкокачественное (квартиры в панельных и кирпичных пяти-, девятиэтажках, устаревших зданиях). А также промежуточные по качеству предложения, так называемое жилье среднего класса (квартиры с небольшой кухней в улучшенных панельных зданиях и кирпичных домах) 20%.

Козицкий переулок вряд ли забыл, что именно сюда, в дом, часть которого сейчас занимает Елисеевский магазин, приезжал весь цвет Москвы. Здесь был салон Зинаиды Волконской, царицы муз и красоты, отсюда уезжала в ссылку к мужу-декабристу Мария Волконская.

Старые тихие московские переулки с усадьбами и доходными домами XIX начала XX века, храмами и монастырями были свидетелями многих событий и судеб. Харитоньевские переулки, скорее всего, помнят семью Пушкиных. Ведь в Огородной слободе жила бабушка поэта, долгое время здесь снимал дом его дядя Василий Львович, да и сам Александр Сергеевич до шести лет жил в Харитоньевских. Этот район настолько нравился поэту, что сюда он поселил свою любимую героиню Татьяну Ларину. В переулок У Харитонья, к старой чахоточной тетке Алине и прибыли из деревни Ларины. Церкви Харитония в Огородниках и дома, где жила литературная героиня, уже нет. Но возможность поселиться в пушкинских местах вполне реальна. На рынке периодически появляются разные предложения. Из последних пятикомнатная квартира в строении без лифта общей площадью 90 кв. м по цене 1,1 млн долл.

Кисельные и Кисловские переулки, расположенные рядом со Сретенским монастырем, вряд ли могут похвастаться жителями с такими известными именами. Селились здесь преимущественно те, кто варил кисель. Кстати говоря, это блюдо некогда было нарасхват, поскольку его продавали тем, кто приходил на кладбище поминать родню. Но несмотря на не столь славную историю, дома, где когда-то варили кисель, пользуются большим спросом, чем здания в Чистопрудных переулках, где селилась интеллигенция. Дело в том, что Кисельные и Кисловские перулки находятся рядом с Арбатом.

В Лаврушинском переулке, напротив Третьяковской галереи, в 30-х годах прошлого века построили знаменитый кооперативный дом, в котором приобретали жилье известные советские писатели и поэты. Были в этом здании квартиры у Пастернака, Паустовского, Барто, Алигер. Сегодня здесь живут их дети, внуки и правнуки. Дом уже давно перестал быть писательским. Это просто одно из самых престижных и дорогих мест Первопрестольной. Желающих поселиться в Лаврушинском гораздо больше, чем квартир.

Упоминание о доме Зинаиды Волконской в Козицком переулке было не случайным. Риелторы рассказывают историю, когда потенциальный покупатель хотел поселиться только в том здании, где когда-то находился салон первой красавицы Москвы. Жена бизнесмена, желающая походить на Зинаиду Волконскую, намеревалась возродить литературные вечера для избранной публики. Но не каждое желание осуществимо.

Существуют более популярные районы, такие как Остоженка и Арбат, уточняет К. Ковалев, и менее популярные, такие как Замоскворечье и Чистые пруды. Но стоит отметить, что спрос достаточно высок практически на все центральные районы, поэтому окончательный выбор определяется совокупностью факторов: местоположение, видовые характеристики, тип дома, планировка, архитектурный облик, цена.

И все же жилье старого фонда покупают, правда, обращают особое внимание на соответствие цены качеству. И только за квартиру, главная ценность которой ее прежние известные жильцы, выкладывать солидную сумму вряд ли будут. Дух истории, аура места, стены, которые помнят знаменитостей такие аргументы уже не котируются. На смену романтизму пришел прагматизм. И покупатель, прежде чем совершить сделку и приобрести заинтересовавшую его квартиру, семь раз отмерит. В первую очередь он проверит, насколько реальна перепланировка жилья, если она необходима, и возможно ли оформить ее юридически. Затем обратит внимание на наличие парковки. В старых переулках это головная боль для автовладельцев. И если нет возможности оставлять машину рядом или недалеко от дома, сделка может оказаться под вопросом. В этом случае нужны будут серьезные бонусы покупателю. Неплохо, если у дома есть двор, причем огороженный, иначе он станет достоянием авто-владельцев ближайших офисов и их посетителей. Немаловажны и такие факторы, как хорошее техническое состояние здания, подходящий социальный состав жильцов, наличие коммуналок. Если на большинство пунктов получен положительный ответ, то квартиру приобретают.

Однако случаев, когда клиент хочет приобрести квартиру непременно в здании дореволюционного фонда, становится все меньше. В таких домах, если они не прошли серьезную реконструкцию, инженерные коммуникации в плохом состоянии, говорит Е. Логвина. Перепланировка, проведенная несколько десятилетий назад, делает квартиры весьма неравноценными в пределах одного дома. Например, огромные проходные комнаты могут соседствовать с крошечными площадью 6 7 кв. м, некогда предназначенными для прислуги. Такие квартиры требуют грамотной перепланировки, что не всегда возможно из-за особенностей конструкции зданий. Весьма болезненной проблемой для современного человека является отсутствие гаражей и мест для парковок. К тому же многие дома дореволюционного фонда заняты офисами, и тихие переулки ночью становятся пугающе пустынными.

Как говорят знатоки столичного рынка недвижимости, основные покупатели дорогого жилья приезжие из других регионов, иностранцы, иммигранты, правда, не обязательно бывшие москвичи. Большинство клиентов далеки от романтических настроений. Неважно, кто когда-то ходил по этим улицам, жил в этих домах, главное чтобы квартира была качественной и удобной. Близость к историческим местам не является принципиальным требованием покупателей, уточняет К. Ковалев. Однако наличие хороших видов из окна на памятники архитектуры или истории может значительно повысить стоимость квартиры. Так, жилье с видом на храм может стоить гораздо больше, чем квартира в том же доме этажами ниже и без видов.

Лет десять назад, когда реконструкция, а вместе с ней и расселение жилых зданий в центре Москвы оказались дорогим удовольствием, выход нашли в строительстве современных клубных домов. Сегодня, когда в столице запрещена точечная застройка, которая в первую очередь коснулась центра города, клубные дома стали еще более популярными у потенциального покупателя. На рынке подобных предложений немного. Среди заслуживающих внимания Дворянское гнездо в Большом Левшинском переулке, 11, Патриарх в Ермолаевском, 15, Дом Пороховщикова в Староконюшенном, 36.

Современные специалисты, в свою очередь, не превратили дом в макет и сохранили не только стены, но и внутренние конструкции, и убранство, вплоть до лепнины.

И все же есть еще романтики! Это старожилы исторических районов Москвы и реставраторы, точнее, те, кто занимается реконструкцией дореволюционных жилых зданий. Последние в первую очередь попадают под обаяние древних стен и легенд, связанных с объектом, который они приводят в порядок. Одно из самых интересных реконструированных зданий Дом со львами на Малой Молчановке, улице, больше напоминающей тихий московский переулок. Здесь в 1917 1918 годах на пятом этаже жил Алексей Толстой. Роднее и милее Молчановки нет ничего на свете, писал он жене. И все же привлекают к дому каменные львы со щитами с загадочным гербом. Тот же символ повторяется и в декоративном убранстве здания. Знатоки уверяют, что архитектор Дома со львами Иван Кондратенко разбирался в истории масонства. К тому же постройка интересна и с архитектурной точки зрения зодчему виртуозно удалось сочетать разные стили и направления.

Тихий центр всегда будет относиться к высоко востребованной категории жилья, говорят московские риелторы. Главное, чтобы предложения были качественные и разнообразные, а у потенциального покупателя имелся большой выбор.

Сегодня Дом со львами это редкое сочетание старого здания незаурядной архитектуры и современного жилья со всем необходимым обустройством. Поэтому неслучайно, что 27 его квартир уже давно имеют хозяев.

Главный город США представляет собой отдельный федеральный округ Колумбия и граничит с двумя штатами Вирджиния и Мэриленд. Он занимает площадь 177 кв. км, а население его составляет 588 тыс. человек (с жилым пригородом приблизительно 4 млн человек).


Жизнь столицы США полностью подчинена ее административно-политическому назначению. Здесь расположен Белый дом, Капитолий, федеральные министерства, посольства и т. д. Но Вашингтон это еще музеи и памятники, столица джаза и хоровой музыки, да и просто очень зеленый и красивый североамериканский город.

Характерная черта главного американского города умеренная этажность застройки. Самое высокое здесь здание Капитолий, а все остальные согласно местному закону не поднимаются выше 12-го этажа. В результате на столичных улицах больше света и простора, чем в любом из городов США.

Вашингтон, расположенный между горами Голубого хребта и Атлантическим океаном, отличают жаркие, влажные летние периоды, мягкие весна и осень и умеренные зимы со снегопадами и средней температурой воздуха 3°C. Пересекающая город река Потомак считается одной из самых широких в числе тех, что протекают через мировые столицы. Помимо реки Потомак на территории Вашингтона есть два ее притока Анакостия и Рок-Крик, а также Вашингтонский канал и три искусственных водоема.

В столице Америки расположен вокзал Union Station, к которому подходят пригородные поезда из Мэриленда и Вирджинии. Аэропортов три. Один из них национальный, имени Рональда Рейгана находится в черте города, отсюда самолеты выполняют внутренние рейсы. Второй главный вашингтонский аэропорт Даллес расположен в штате Вирджиния, в 25 км от американской столицы. Третий международный аэропорт Балтимора и Вашингтона находится в Мэриленде, недалеко от Балтимора. Есть в городе метро и широкая сеть автобусных маршрутов.

В Вашингтоне прямоугольную сетку улиц дополняют диагональные проспекты. Улицы, идущие с востока на запад, называют буквами латинского алфавита (C, D, F и т. д.), а с севера на юг просто номерами (Первая, Вторая и т. д.), проспекты авеню носят названия штатов (Пенсильвания, Нью-Йорк, Вирджиния и т. д.)

На Капитолийском холме
Своим архитектурным обликом Вашингтон обязан приверженцам неоклассического стиля. Величественные здания и монументы, напоминающие столь же массивные сооружения Древней Греции и Рима, призваны подчеркнуть историческую преемственность между демократиями. Большинство правительственных зданий имеет тяжелые мраморные колонны и фронтоны с барельефными изображениями аллегорических фигур. В юго-восточной части города, на Капитолийском холме, возведено самое известное архитектурное сооружение в США Капитолий. Он напоминает римский Пантеон храм для поклонения языческим богам, построенный в 27 году до нашей эры. Капитолий географический и политический центр Вашингтона. От него строго по направлению к четырем сторонам света расходятся главные улицы, разделяя город на четыре сектора.

Здесь будет город заложен
В июле 1790 года Конгресс США вынес решение о предоставлении в штатах Мэриленд и Вирджиния территории под строительство новой столицы, функции которой выполняла до этого Филадельфия. Год спустя Джордж Вашингтон выбрал участок земли на реке Потомак. Место было удобно тем, что уже существующие речные порты, Александрия в Вирджинии и Джорджтаун в Мэриленде, могли принимать грузовые суда со строительными материалами. Столица получила название Вашингтон в честь первого американского президента.

Резиденция президентов США Белый дом, будучи центром политической жизни страны, представляет собой настоящий музей. Каждая президентская семья старается внести свою лепту в его украшение. В Белом доме, старейшем общественном здании в округе Колумбия, проживали все президенты США, за исключением Джорджа Вашингтона, который не дожил до завершения строительства резиденции.

В течение почти века Капитолий был единственным сооружением, построенным для американских законодателей. Но к концу XIX века к юго-востоку от него появилась Библиотека Конгресса, а вскоре после этого был возведен вокзал Юнион-Стейшн и прилегающее к нему Городское почтовое управление. В начале XX века построены первые здания палаты представителей и Сената. В 1930-х годах на Капитолийском холме появились Верховный суд, Шекспировская библиотека Фолджера и здание Адамса Библиотеки Конгресса. Также на Капитолийском холме разбит ботанический сад.

Участок Пенсильвания-авеню напротив президентской резиденции закрыт для движения автотранспорта. Парк, что находится прямо к северу от нее, называется площадью Лафайета. Многие дома вокруг площади были в свое время спасены от сноса благодаря решительности Джеки Кеннеди, которая ратовала за сохранение исторического облика района. Сегодня в этих зданиях размещаются службы Белого дома.

Сейчас вокруг Белого дома расположены правительственные учреждения, художественные галереи, отели и жилые дома. Район также изобилует домами-музеями, местами отдыха и ресторанами.

Молл улица музеев
Центр городской культурной жизни улица Молл занимает все пространство между Капитолием и мемориалом Аврааму Линкольну. На ней есть и пруды, и великолепные сады, и аллеи с фонтанами. По обеим сторонам широкой авеню воздвигнуты многочисленные памятники и музеи. Главный из них памятник Вашингтону. Установленный на небольшом возвышении, этот мраморный обелиск высотой в 170 м окружают флагштоки с развевающимися на них флагами всех американских штатов. Его возведение начали в 1848 году, но, когда памятник достиг высоты 46 м, работы были остановлены. Возобновили их 32 года спустя. Однако белый мрамор, который добывали в начале строительства из одного карьера, закончился, а мрамор, поставляемый из другого, резко отличался по цвету от первоначального. Так что сегодня мраморная стела монумента выглядит как бы сложенной из двух разных частей.

На Южной лужайке обычно приземляется президентский вертолет. На площади Эллипс растет главная рождественская елка страны, посаженная здесь во времена президента Картера возле нулевого камня, от которого в Вашингтоне ведут отсчет расстояний.

Самое популярное место в сердце Соединенных Штатов район Пенсильвания-авеню. История его расцвета началась с бывшего универсама Ланзборо. В 1992 году его здание подверглось реконструкции и получило новую жизнь теперь это огромный комплекс, куда входят жилые апартаменты, торговые центры и залы для проведения культурно-массовых мероприятий. Вслед за успехом Ланзборо в районе стали появляться другие развлекательно-культурные центры. Сейчас главные жилые проекты на Пенсильвания-Авеню включают в себя апартаменты, смешанные с магазинами, офисами, культурными объектами. Общая площадь офисов составляет почти 30 млн кв. м. Толчком к развитию офисной недвижимости стало расширение подземки. Коммерческие проекты следовали за открытием новых станций метро. Многие деловые здания связаны с ближайшими станциями через подземные туннели.

Специфика районов Вашингтона
В Вашингтоне расположены крупные международные организации: Международный валютный фонд, Международный банк, национальные ассоциации и учреждения (Национальная академия наук, институт Карнеги и др.), правительственные ведомства: Конгресс, Верховный суд, Госдепартамент, Министерство юстиции, Пентагон, ФБР и др. В столице США почти нет промышленных объектов. Исключение составляют только полиграфические и пищевые предприятия, а также монетный двор. Главные продукты Вашингтона это политика, наука, общественная и международная деятельность.

Район Джорджтаун, основанный в середине XVIII века и названный в честь Георга II, сначала представлял собой перевалочный порт, а в 1871 году был присоединен к Вашингтону. В Джорджтауне всегда проживали представители верхнего эшелона власти: государственные секретари, судьи верховных судов, иные высокопоставленные чиновники. В домах этого района обосновались члены таких кланов, как Вашингтоны, Ли и Кеннеди. Проторили дорожку в Джорджтаун и голливудские знаменитости. Элизабет Тейлор, будучи недолгое время замужем за сенатором от Вирджинии Джоном Уорнером, жила здесь в его особняке. В Джорджтауне немало бизнес-центров, в которых расположены офисы, жилые апартаменты, магазины и рестораны. Здесь сосредоточено столько культурно-развлекательных и ночных заведений, что хватит на отдельно взятый город.

Район Дюпон-Серкл на пересечении трех основных магистралей столицы является границей между жилым сектором, включая все его особняки, рестораны, кафе, музеи, и деловой частью. На западе от Дюпон-Серкл вдоль Массачусетс-авеню расположены здания начала XX века, многие из которых после Великой депрессии были проданы иностранным посольствам. Их здесь сегодня более 50, что составляет треть всех посольств в городе.

Культурная столица США
Вашингтон был колыбелью множества одаренных музыкантов и актеров, таких как Джон Филипп Суза, Дюк Эллингтон, Хелен Хейс и Перл Бейли. С тех пор как в 1971 году здесь открылся Центр исполнительских искусств им. Джона Кеннеди, город приобрел репутацию всемирного центра искусства.

Совсем другая картина открывается в северном и южном Вашингтоне, районах городских трущоб, где живут главным образом бедные слои населения. В городе есть места компактного проживания афроамериканцев, китайцев, латиноамериканцев и других общностей.

В американской столице почти 80 действующих театров. Здесь ставят больше театральных спектаклей, чем в любом из городов США, за исключением Нью-Йорка. На сцене Национального театра на Пенсильвания-авеню играли Сара Бернар, Вивьен Ли и Кэтрин Хепберн.

Вашингтонская опера собирает на свои представления полные залы. С 1996 года арт-директором Дома оперы центра Кеннеди является Пласидо Доминго. Многие меломаны считают округ Колумбию национальной столицей хоровой музыки. В Джорджтауне в любое время можно услышать джазовую музыку в живом исполнении.

Вашингтон наиболее озелененная столица мира. Под парки здесь отдано около 2800 га. Самый большой из них Рок-Крик: около 85% его площади занимает лес, остальную часть дикие лужайки и поля. Рок-Крик является городской игровой площадкой, которой управляет Национальная парковая служба. Далее на Коннектикут-авеню находится Национальный зоологический парк (он граничит с Рок-Крик). К западу от зоопарка на высоком холме поднимаются к небу готические шпили Национального кафедрального собора. Как утверждают в Бюро стандартов США, это архитектурное сооружение может простоять без капитального ремонта или дополнительного укрепления около 2000 лет.

Печально известен Театр Форда, расположенный на 10-й улице. Он проработал всего четыре сезона, когда в 1865 году в нем был застрелен президент Авраам Линкольн. Вскоре после этого печального события театр был закрыт и стал доступен публике лишь в 1968 году. Самым известным местом в зрительном зале театра является всегда пустующая президентская ложа.

В Арлингтоне размещается Пентагон здание Министерства обороны США площадью 4 млн кв. м. Одно из крупнейших офисных сооружений в мире было построено в годы Второй мировой войны всего за 16 месяцев. В Пентагоне кабинеты и различные залы расположены вдоль коридоров, которые представляют собой пять концентрических колец общей протяженностью 28 км. Однако подсчитано, что благодаря удачной планировке путь между двумя самыми удаленными точками занимает не более семи минут. По полезной офисной площади Пентагон уступает только высоткам. После трагических событий 11 сентября 2001 года разрушенную часть здания пришлось реконструировать.

Большинство населения американской столицы предпочитает городской суете спокойную атмосферу зеленых пригородов. Арлингтонский мемориальный мост через реку Потомак соединяет Вашингтон с Вирджинией. В северной Вирджинии жилые кварталы перемежаются с историческими памятниками и торговыми ярмарками. На территории этого штата расположены Арлингтон и Александрия.

Около Чесапикского залива, всего в часе езды от Вашингтона, расположен Балтимор с его оживленной гаванью. В этом очень популярном среди туристов городе находятся Национальный океанариум, музеи и единственный оставшийся на плаву корабль времен Гражданской войны. Широкая набережная, вдоль которой выстроились магазины и рестораны, является отличным местом для прогулки.

Пригородный район Александрия существует с тех пор, как в 1749 году вокруг табачного порта начал расти город. Александрия с ее кирпичными тротуарами, домами колониального стиля, экзотическими магазинами и ресторанами напоминает Джорджтаун. Здесь также любит селиться городская элита.

После того как риелтор подберет подходящий вариант, следуют переговоры, подписание договора о намерениях и внесение депозита в размере 1%. В течение последующих 17 дней покупатель проводит экспертизу дома и получает подтверждение выдачи кредита (лучше предварительно заручиться согласием банка о его предоставлении). Для расчетов по сделке необходимо открыть специальный счет.

Иностранец (физическое или юридическое лицо) может приобрести в собственность недвижимость на территории Вашингтона. Для этого надо иметь счет в американском банке, так как большая часть расчетов осуществляется именно через него. Но начать придется с выбора агента (брокера) по недвижимости. В принципе, агент есть и у продавца, но он представляет его интересы, и, следовательно, постарается продать дом дороже.

Как правило, владелец страхует недвижимость и права на владение ею. Расходы покупателя на страхование и проверку подлинности документов составляют 0,5 1% от стоимости недвижимости, реестровые пошлины 0,5 0,2% и судебные пошлины 0,5 1%. Продавец несет дополнительные издержки в виде судебных пошлин 0,5 1%, налога на передачу прав собственности 0,01 2,0% и платы брокеру примерно 6%.

Когда договор купли-продажи подписан и авансы внесены, банк направляет оценщика для определения обоснованности продажной цены объекта. Если проверка прошла успешно, покупатель получает от банка документ, подтверждающий согласие выдать ему определенную сумму в виде ипотечного кредита на конкретный объект недвижимости. В завершение все документы передают адвокату, которого нанимает банк. В присутствии нотариуса осуществляют официальное закрытие сделки, стороны передают деньги и ключи от жилья. Сделка должна быть оформлена в тот же день в районном отделе регистрации. Право собственности на жилье подтверждают свидетельством.

В США государство устанавливает верхнюю планку процентов по ипотечному кредиту. Для ссуды, выданной сроком на 30 лет, фиксированный процент составляет сейчас 6,41%. Такие низкие процентные ставки служат основой популярности ипотеки в стране.

Для того чтобы купить недвижимость в США в кредит, не резидентам необходимо иметь 30% от стоимости объекта (для американцев эта планка ниже 10%), на оставшуюся часть можно получить заем на срок от одного до 30 лет. При покупке в кредит банк проведет собственную оценку стоимости объекта.

Расходы на коммунальные платежи в Вашингтоне по сравнению с российскими довольно велики. Помимо платы за электроэнергию и освещение владельцам недвижимости приходится платить за уборку территории, ремонт (кондоминиума или многоквартирного дома), телевидение, Интернет и прочие услуги. Наиболее распространенный способ осуществления расчетов через Интернет.

Налогообложение недвижимости в Вашингтоне
Налог на недвижимость в США не является федеральным. Его устанавливают на местном уровне, а его величина зависит от состояния дома, местоположения, использования (проживает ли в доме владелец). В Вашингтоне налог составляет 0,96% от стоимости недвижимости. В случае неуплаты налога владельцу грозят существенные штрафы. Если налог и штрафы не будут выплачены, недвижимость принудительно продадут с целью погашения задолженности. В Вашингтоне нет налога на наследование недвижимости. При сдаче жилья в аренду необходимо отчислять налог с получаемой от этого прибыли в 30% от той платы, которую вносит арендатор.

Цена дома в столице США, как и в других городах, зависит от его местоположения и находится в диапазоне от 150 тыс. долл. до 1 млн долл. и выше. Дом, имеющий четыре спальни, гараж на две машины и расположенный в хорошем районе Вашингтона, может обойтись в 800 тыс. долл.

Цены на недвижимость в столице США
В Вашингтоне можно приобрести дом, таунхас или квартиру. Жизнь в квартире, а не в доме имеет очевидное преимущество, поскольку затраты на содержание и ремонт здания в целом, включая прилегающую территорию, делят между собой все жильцы. Забота о собственном доме полностью на плечах хозяина.

Однако эксперты делают благоприятный прогноз на 2008 год, ожидая стабильный рост продаж недвижимости и увеличение ее стоимости на фоне устойчивой экономической ситуации, низкой безработицы и большей уверенности покупателей. Максимальный доход приносят инвестиции в возводимую недвижимость, особенно на этапе проектирования. Чтобы убедить инвестора в своей надежности, застройщик готов продавать квартиры по ценам заметно ниже рыночных. В этот момент достаточно внести 10% стоимости квартиры.

Бурный рост цен на рынке недвижимости в США завершился. В 2008 году начался обратный процесс, который связан с повышением процентных ставок ипотечных кредитов, и, как следствие, спадом продаж. За период строительного бума банки успели выдать займы людям с плохой кредитной историей, что в условиях падающего рынка привело к серьезному ипотечному кризису.



Вид на жительство
Покупка недвижимости в США не дает владельцу преимуществ в получении визы, вида на жительство или гражданства. Каждый желающий попасть в страну проходит собеседование с целью доказать, что не имеет желания незаконно иммигрировать в США. Вид на жительство (green card) можно получить после пяти лет работы в стране, при заключении брака с гражданином США либо посредством приобретения в Америке собственного бизнеса. Процесс оформления грин-карты может занять от нескольких месяцев до одного года. Для преодоления всех формальностей необходима помощь квалифицированного юриста. Обладатели грин-карты не обязаны становиться гражданами Соединенных Штатов. Порядок получения гражданства включает три стадии: подачу заявления, прохождение интервью, клятву на верность США. После клятвы заявитель становится полноценным гражданином Соединенных Штатов Америки, получает свидетельство о гражданстве Сертификат о натурализации. Сразу после натурализации он вправе обратиться за получением американского паспорта. Срок оформления гражданства зависит от количества заявителей и может занять больше года. Для того чтобы получить право подачи заявления, необходимо прожить в стране минимум пять лет в статусе постоянного жителя США. Если грин-карта была предоставлена на основании брака с гражданином Соединенных Штатов, то заявление на гражданство можно подавать уже через три года.

Сейчас через ассоциацию проданы 35 тысяч квартир, причем по трем видам договоров: кредита, займа и рассрочки. Оформлено 1300 закладных на сумму 40 млн. рублей. По мнению г-на Казейкина, по сути, любая форма кредитования, позволяющая оформлять закладную, относится к ипотечной. А деление договоров на три вида связано с доходами населения. Ведь взять ипотечный кредит под 15% годовых, имея доход от тысячи долларов, могут лишь 4,7% россиян.

Ипотека развивается не только в столице. К "передовым" регионам относится Башкортостан, Ханты-Мансийский АО, Самарская и Оренбургская области. В Башкортостане в кредит продано 17 тысяч квартир. В Ханты-Мансийске - 9 тысяч, еще 40 домов строится, а общая сумма средств, направленных на реализацию там ипотечной программы составляет 3,5 млрд. рублей. Эти данные привел Валерий КАЗЕЙКИН, первый вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ). МАИФ объединяет 60 регионов России и 5 стран СНГ. В основном это региональные ипотечные операторы, которые под руководством вице-губернаторов решают жилищные проблемы, в том числе и посредством ипотеки. Особенно активность агентств увеличилась в последние месяцы. До этого четыре года агентства работали слабее.

Валерий Казейкин рассказал, как несколько лет назад МПС перестало строить жилье, в результате резко возросла текучесть кадров, уменьшилась прибыль. Сейчас программа возобновлена, только для очередников жилье предоставляется не бесплатно, а под 2-6% годовых в рублях. Все затраченные на строительство деньги становятся возвратными, нет случаев, когда человек получает жилье и тут же увольняется, приватизируя квартиру.

Сейчас кроме коммерческой ипотеки появляется понятие ипотеки социальной, которая позволяет покупать жилье в рассрочку и под меньший процент. Ею пользуются очередники. Отчасти социальной ипотекой можно считать и отраслевые жилищные программы крупных компаний: Минатома России, Росэнергоатома, МПС, Газпрома.

Рискуют все!

Концерн "Росэнергоатом", решая квартирный вопрос своих сотрудников, подошел к проблеме с рыночными мерками и подключился к программе МАИФ, получив от нее рефинансирование. Теперь сотрудники концерна, имеющие высокие доходы, берут кредиты под 15% годовых, а концерн не отвлекает деньги на посторонние нужды.

Виктор МАРКИШ, руководитель отдела кредитования объединенной строительной компании "ОСК-Сервис" привел в пример опыт своей компании. "ОСК-Сервис" выдает клиентам совместно с Межотраслевым промышленным банком кредиты на строительство. Так вот 90% получивших кредит - люди, не имевшие возможности официально подтвердить свои доходы. Тем не менее, за полтора года, что действует программа, не было ни одной просрочки платежа, мало того, $700 тысяч долларов из выданных $4300 тысяч, клиенты уже вернули.

Однако основной проблемой, которой озабочены россияне, желающие взять ипотечный кредит, остается необходимость подтверждения "серого" дохода и высокие ставки по кредиту. Это и есть камень преткновения для развития ипотеки в нашей стране. Но, по словам банкиров, присутствовавших на круглом столе, почти у каждого банка есть система альтернативной оценки платежеспособности заемщика. Если не проявлять гибкость при рассмотрении заявки и не делать поправки на российские рыночные условия, кредиты смогут получить единицы.

Кстати, о рисках банков и строительных компаний, участвующих в ипотечных программах, разговор зашел тоже. Сославшись на собственный опыт, Владимир Фесенко, председатель Правления ОптБанка отметил три основных проблемы, возникающих в том случае, когда заемщик покупает в кредит строящееся жилье.

Вице-президент Промэнергобанка Владимир ТАЛАВЕР аргументировал другую проблему ипотеки - высокие ставки по кредиту - невозможностью и невыгодностью для банков привлекать рубли (а этот банк выдает кредиты в рублях) на условиях ниже, чем 11-12% годовых. Для банка это бизнес и, выдавая кредит, он рискует не меньше, чем заемщик.

Мало того, банк принимает на себя еще риск строителей, которые могут заморозить строительство, сдать объект намного позже запланированных сроков. Отчего пострадает и потребитель, который при строительстве платит более высокие проценты по кредиту, чем после сдачи дома. Вот почему, по мнению г-на Фесенко, банк и компания-застройщик при реализации таких ипотечных программ должны работать только в тандеме.

Во-первых, компания-застройщик вынуждена вносить изменения в свои договора, подстраиваясь под требования банка. Во-вторых, ей приходится снимать квартиру с продажи на время рассмотрения заявки банком. Это не очень удобно при огромном спросе на новостройки, когда квартиры в домах раскупаются в течение нескольких дней еще на стадии котлована. И, в-третьих, заемщик может отказаться от погашения кредита на этапе строительства дома.

К буму готовы

Владимир Талавер считает, что не защищает первичного кредитора и российское законодательство, а "в защите прав заемщика существует перекос". Видимо, здесь г-н Талавер имел в виду органы опеки, которые не позволят выставить на торги заложенную банком квартиру в случае, если заемщик окажется неплатежеспособен. Сегодня банки, оформляя квартиру в залог, согласно российскому законодательству, практически не могут ею распоряжаться, особенно если в ней зарегистрированы несовершеннолетние дети. Банк эти нюансы тоже относит к собственным рискам, которые, в конце концов, оборачиваются набившими всем оскомину высокими процентами по ипотечному кредиту.

Ситуация для сегодняшнего положения дел не актуальная, но она говорит о том, что россияне в принципе не против покупать жилье в кредит. Хотя для нашего менталитета всегда казалось несколько странным жить в долг, в чем совершенно права Татьяна ПОШМОРГА, директор центра маркетинга и рекламы корпорации "Жилищная инициатива".

Но ипотека может стать и спасательным кругом. Например, для застройщиков. Интересный пример на этот счет привел генеральный директор компании "Жилстройиндустрия" Сергей КАНАЕВ. Он вспомнил кризис 98-го года, вызвавший падение покупательной способности населения. Ведь тогда компании остались с большими площадями построенного жилья, а спроса на него не было. Выход из положения подсказала квазиипотека: "Жилстройиндустрия" давала клиентам рассрочку платежа на два года. Все жилье было успешно распродано.

Тем не менее, спрос на ипотеку Россия ожидать вправе. Главное - чтобы застройщики были готовы его удовлетворить. А они, как можно судить по словам участников круглого стола, еще большего наплыва клиентов не боятся. Дело во многом за законодательством. Оно и так уже сделало в сторону ипотеки глубокий реверанс. Причем случилось это совсем недавно, когда Дума приняла два закона. Один об инвестиционных ипотечных ценных бумагах, другой - о реинвестировании в эти бумаги средств пенсионных фондов, который позволяет ПФ рефинансировать 15% средств.

"Развитию ипотеки мешает наш менталитет, - говорит Татьяна Пошморга, - и нестабильность в промышленности. Мы зависим от того, как ведет себя цена на нефть. Представим ситуацию: падение цен на нефть вызовет резкое падение цен на жилье. На ипотеке это скажется тоже".

Но, полагает Валерий Казейкин, самый главный подарок заемщикам государство сделало, увеличив налоговые вычеты с 600 тысяч до миллиона рублей. Иными словами, каждый, купивший квартиру на условиях ипотеки, получает из бюджета 130 тысяч рублей, то есть 13% подоходного налога, начисленного с этого самого миллиона. Чем не приятный повод для покупки квартиры в кредит?
Почти месяц в Москве проходила I Московская биеннале архитектуры. Темой выставки был заявлен тезис как жить. Многими он был воспринят как вопрос, на который выставка должна была дать емкий однозначный ответ. Однако перед биеннале стояла несколько иная задача показать возможные варианты решения квартирного вопроса, повышения качества жизни, формирования городской среды...

Аналитики считают, что эти законы удешевили процесс ипотеки, поддержали ее фундаментально. Они дают банкам дополнительные гарантии возврата средств, а значит, оборачиваются для клиентов благом в виде постепенного снижения процентных ставок.

Барт Голдхоорн полагает, что ключевую роль в изменении этой ситуации могут сыграть архитекторы: Талантливые зодчие должны не только выполнять заказы богатых частных клиентов, но и повернуться в сторону масс. Необходимо установить новую традицию в сфере доступного жилья в России, показать, как может жить среднестатистический россиянин.

Куратор выставки, голландский архитектор Барт Голдхоорн, отметил: Жилищный вопрос по-прежнему остается одним из самых острых для современной России. Конечно, небольшая часть населения может его решить в частном порядке, но проблема массового жилья все еще не решена. Даже при сегодняшнем росте цен ситуация не улучшается ни по количеству, ни по качеству построенного жилья. Россия давно нуждается в принципиально новом подходе к решению этой проблемы. По его мнению, массовое доступное жилье может строиться по индивидуальным проектам из типовых деталей. Но для этого и архитекторы, и обыватели должны осознать, что альтернатива панельному жилью есть. Максим привезенцев, председатель правления корпорации MIRAX GROUP, генерального спонсора биеннале, подчеркнул: Сегодня потребительские ожидания меняются. Люди начинают понимать разницу между панельным и монолитным домостроением. К сожалению, массовое строительство замерло, а инструмент, позволяющий строить качественное доступное жилье, пока не выработан.

Здесь разместились три части экспозиции: Проекты, Города и Архитекторы. Стенды с фотографиями социальных домов в Мадриде, представленные в разделе Проекты, наглядно иллюстрировали мысль, что цена квартиры определяется в первую очередь ее размером и местоположением, а не архитектурным проектом. Местная организация, ответственная за строительство социального жилья, взяла за правило приглашать к проектированию известных испанских и зарубежных архитекторов. Оказалось, что социальные дома могут быть вполне привлекательными в архитектурном отношении, как доказал то пример жилого комплекса Мирадор. Этот и подобные ему объекты, построенные в Мадриде, стали архитектурными доминантами новых жилых районов, состоящих из однообразной коммерческой застройки.

Одна из задач биеннале заключалась в том, чтобы познакомить российскую публику с достижениями западных архитекторов в области проектирования массового жилья и городской среды. Их наработки были выставлены в Международном павильоне выставки.

В результате появилось поселение, в центре которого расположилось ядро с жилыми домами, школами, магазинами, ресторанами и другими публичными заведениями. Вокруг обосновалось несколько городков, у каждого из которых имеются свои узнаваемые градостроительные особенности. Центр Брандевоорта состоит из полутора тысячи объектов так называемой строчечной застройки. А для трех соседних городков характерны индивидуальные одно- и двухквартирные дома.

Во второй экспозиции были представлены шесть европейских городов с различными моделями развития инфраструктуры. Один из них новый город Брандевоорт с населением 20 тыс. человек, который строится на территории 365 га между Эйндховеном и Хельмондом (Нидерланды). Согласно проектному заданию этот населенный пункт должен был целиком и полностью походить на традиционный североевропейский город. Проекты были поручены нескольким архитекторам. Это не только позволило отойти от однообразного жилищного строительства, но и продемонстрировало уважение к жителям города.

В этих условиях проектировать жилье нужно очень грамотно. Пока все еще распространено заблуждение, что панельные дома это единственный способ достичь высокой плотности застройки. А ведь можно, к примеру, строить дома необычной архитектуры по индивидуальным проектам, но из типовых элементов. Специалисты бюро NEXT, в котором трудится Барт Ройзер, разработали целый каталог из 880 различных типов зданий, где самыми простыми формами являются куб отдельно стоящий дом, башня несколько кубов, поставленных друг на друга, ряд расположенные рядом друг с другом кубы и т. д. Эти базовые элементы можно складывать в более сложные комбинации, чтобы максимально эффективно использовать пространство, а заодно уйти от традиционных примитивных форм жилья в виде блоков и рядов.

Еще один градостроительный вопрос был затронут в рамках архитектурного форума одной из наиболее познавательных составляющих биеннале. В своей лекции нидерландский архитектор Барт Ройзер рассказал о рациональном решении проблемы плотности застройки. Ройзер привел такую статистику: в его стране в 1900 году дома в среднем были четырехэтажными, в каждой квартире площадью около 40 кв. м проживали пять человек. Сейчас же здания стали преимущественно трехэтажными, и на квартиру в 90 кв. м приходится по два с половиной человека. Кроме того, современным жителям требуются дополнительные площади для автомобилей. Получается, что за 100 лет населению той же численности понадобилось в восемь раз больше пространства!

Под застройку был предоставлен участок размером 60х20 м. На нем нужно было возвести дом на 30 квартир различной площади от студий до трехспальных апартаментов. Архитекторы придумали жилье без несущих внутренних стен, что позволило реорганизовывать пространство по вкусу и желанию жильцов. Важными элементами дома стали разноцветные навесы и веранды, предусмотренные в каждой квартире. Себестоимость строительства составила 600 евро за 1 кв. м.

Наконец, третья экспозиция продемонстрировала разработки в сфере жилищного строительства 15 архитекторов из 12 стран мира. Здесь отразился не только индивидуальный почерк каждого архитектора, но и различия в традициях отдельных стран: от деревянных поселков Финляндии до высоток Японии, от голландских таунхаусов до швейцарских многоквартирных домов. Таким образом, организаторы выставки постарались показать все многообразие вариантов решения проблемы массового жилья, развенчать миф о том, что оно примитивно и некрасиво. И действительно, не зная, что экспозиция Международного павильона посвящена доступному жилью, дом на побережье Изольского залива (Словения) вполне можно было принять за постройку для богатой и требовательной публики. Между тем проект этого здания победил на конкурсе, организованном Словенским жилищным фондом правительственной программой, обеспечивающей недорогими квартирами молодые семьи.

Одним из наиболее ярких событий биеннале стало знакомство российской публики с творчеством франкфуртсткого архитектора Штефана Форстера. В своей деятельности этот талантливый зодчий руководствуется постулатами, сформулированными в 1938 году Фритцем Шумахером, советником по вопросам градостроительства Гамбурга, под руководством которого было построено 65 тысяч квартир преимущественно для малосостоятельных граждан. Шумахер полагал: несмотря на то, что жилищное строительство является самой невидимой областью творчества, архитектор должен привнести в проект жилого дома дуновение радости. Эти тезисы созвучны деятельности Форстера, поскольку он решает непривлекательную для большинства архитекторов задачу реконструирует старое типовое жилье, родственное советским хрущевкам.

Еще один пример того, что доступное жилье может быть оригинальным, привел на своей лекции Андреас Педерсен из архитектурного бюро BIG Architects (Дания). Его компания спроектировала жилой комплекс The Clover Block на 3 тыс. квартир. Для строительства жилья был выделен участок, занимаемый тренировочными футбольными полями. Сотрудники архитектурного бюро решили по возможности сохранить поля. Они спроектировали такое здание, которое опоясывало бы зеленые островки по полоске земли шириной не более 20 м. Дом-кольцо, общая длина которого составила 3 км, не замыкался на своем протяжении, оставляя доступ к полям. Андреас Педерсен сообщил, что поначалу проект вызвал волну общественного протеста. Но в конце концов большинству жителей Копенгагена дом пришелся по душе.

К работе над реконструкцией был приглашен Штефан Форстер. Архитектор полагает, что у панельных домов такого качества нет будущего. Но если с ними и надо что-то делать, то не сносить, а попытаться трансформировать, создав гуманное пространство, достойное жизни, отмечает мастер. Перед Форстером встала задача придать однотипным поселениям в духе социалистического стиля жизни индивидуальный облик. Как поступил архитектор? Прежде всего он решил понизить пяти- шестиэтажные дома на несколько уровней. Это представлялось разумным, ведь из-за отсутствия лифта надстраивать здания было бессмысленно, а оборудовать их лифты экономически невыгодно. В одном из многоподъездных домов длиной 200 м Форстер удалил каждый второй лестничный проем и примыкающие к нему квартиры. Он также создал различимые соседствующие пространства: общественное, приватное и общее для жильцов. Значительные изменения коснулись первых этажей дома, благодаря чему перед квартирами появились палисадники с выходом на улицу. Новая планировка позволила обустраивать на первых этажах двухуровневые квартиры или специальное жилье для инвалидов. На крышах разбили садики, что уподобило панельные дома дорогим постройкам с пентхаусами. Обновленные здания были покрашены в яркие цвета, в целом после реконструкции они все больше стали напоминать небольшие загородные виллы отнюдь не экономического класса.

Панельные дома во множестве строились в Ляйнфельде, городе с населением 15 тыс. человек, расположенном на северо-западе Тюрингии (Германия). Ляйнфельде был типичным для ГДР городом-новостройкой, появившейся рядом с промышленным центром. После воссоединения страны промышленность Ляйнфельде, как и многих других городов восточной части страны, потеряла свое значение. Это привело к безработице, оттоку населения и простою квартир. 90% жителей Ляйнфельде проживало в кварталах, возведенных индустриальным путем. Сегодня пустующие дома городские власти восприняли как данность, увидев в этом возможность устранить структурный дефицит жилого фонда.

Опыт Форстера следует признать очень ценным. Об успехе его проектов реконструкции говорит тот факт, что сегодня все дома, над которыми поработал архитектор, заселены на 100%.

Претерпели изменения и сами квартиры. Вместо балконов их оснастили зимними садами, что не только визуально расширило пространство, но и сделало темные жилые комнаты светлее и уютнее. Также были увеличены окна, расширены коридоры, передвинуты стены, укорочены шахты лестничных пролетов. Другими словами, у зданий появилась индивидуальная планировка.



Главная --> Публикации