Главная --> Публикации --> Казанская компания «трак центр» начала строительство в нижнем новгороде Регионы наступают Арендаторы разбирают даже виртуальные площади Изыски на окраине Амнистия дачникам не грозит

Однажды автор этой публикации побывал в небольшой немецкой деревушке. Здесь, помимо огороженной футбольной поляны, я обнаружил вполне приличный стадион с ухоженным газоном и местами на пару сотен посадочных мест. Но каково было мое удивление, когда вскоре после этого, проехав подземный тоннель, я очутился на современной спортивной арене с трибунами, освещением, а также машинами для ухода за зеленым покрытием.

Примечательно, что в Берлине, Ганновере, Кельне, Лейпциге, Майнце и Франкфурте цены на жилье значительно уступают московским. А на периферии они приближаются к ценам в российской глубинке. Но при этом в Германии нет российских проблем с ЖКХ. К тому же здесь даже в небольших населенных пунктах отличные автомобильные дороги, современные коммуникации, места для отдыха, спортивные сооружения.

В самом деле, однокомнатная квартира на 40 квадратных метров стоимостью 40-80 тысяч евро (1,5 2,3 миллиона рублей) или полноценная двух-трехкомнатная за 70-100 тысяч евро (2,5 3,7 миллиона рублей) в предместье Франкфурта, Майнца или Висбадена не фантазия, но реальность нынешних дней. Говоря о Висбадене, стоит также принять в расчет, что речь идет о курортной зоне на Рейне с минеральными источниками, мягким климатом и замечательной архитектурой.

Благоустроенное жилье в немецком городе стоит в среднем от тысячи до двух тысяч евро за квадрат. Впрочем, есть исключения в обе стороны как в столицах земель, так и на периферии в зависимости от престижности района, состояния помещения и класса жилья, а также от того, насколько легко здесь можно найти работу. Так, в бывшей восточной зоне, например, в Лейпциге до сих пор встречаются малолюдные кварталы и запущенные квартиры, которые можно арендовать или купить за бесценок. Впрочем, и на самом западе страны СМИ заполнены объявлениями, которые повергают в изумление москвичей.

А потому, несмотря на традиционно высокую стоимость немецкой земли, цены на дом или жилье с приусадебным участком едва дотягивают до уровня подмосковных предложений. Например, новый двухэтажный дом площадью 100-150 квадратных метров типовой или оригинальной проектировки под ключ можно приобрести за 150-200 тысяч евро (3,7 7,4 миллиона рублей). Для сравнения: аналогичное предложение в 100 километрах от Москвы с эксклюзивной планировкой жилища обойдется несколько дороже 200-250 тысяч евро (7,4 9,2 миллиона рублей).

А землю покупать?
Между тем, надо сказать, что тенденция к снижению цен в настоящее время еще сохраняется, поскольку многие владельцы жилья не питают иллюзий относительно улучшения конъюнктуры и предпочитают избавиться от него.

Предложения подобного рода превышают реальный спрос. Интересно, что на этом рынке активно выступают фирмы, образованные российскими немцами. Цены у них, как правило, несколько ниже, зато отсутствие языкового бартера позволяет гораздо проще решать вопросы на разных этапах строительства.

При желании можно заказать жилище с собственным источником электроэнергии и тепла. Солнечные батареи на крыше и специальная техника для использования тепловой энергии земли, как уверяют их производители, обеспечат жильцам такого дома полную независимость от энергоцентралей, а также тарифов на нефть и на газ. Цена вопроса около 50 тысяч евро.

Интересно, что немцы далеко не всегда выкупают землю под строительство дома, учитывая, что в этом случае его цена значительно возрастает. Например, если сотка земли в немецкой глубинке стоит от 5 до 10 тысяч евро, в Ганновере около 30 тысяч (заметьте, это уже более миллиона рублей), то в Берлине и Мюнхене она поднимается до 100 тысяч евро. Между тем, в Германии можно не приобретать землю в собственность, а ограничиться арендой, как это зачастую делают практичные бюргеры. По мнению специалистов, это вполне разумный подход: в самом деле, кто знает, что будет здесь через сто лет.

Потенциальным домовладельцам предлагаются самые различные кредитные решения. Кстати, ипотека, насаждаемая в последние годы в России, для немца не самый выгодный вариант. Подробнее об этом мы напишем в следующих выпусках ДОМА ЗА РУБЕЖОМ, а пока отметим, что если кредит погашен, то владелец дома, оставшийся без работы, снова может рассчитывать на могущественный социал.

И наконец, еще более низкие цены на жилье и другую недвижимость, которая продается с аукциона. Торги начинаются с 50 процентов стоимости объекта. Если же они проводятся вторично, то заявленная цена может быть еще меньше. Бывали случаи, когда она составляла треть, а то и пятую часть от рыночной стоимости. Объектом торгов может стать квартира, дом, офис, промышленный объект, отель, автостоянка, земельный участок продается практически все.

Торг уместен
Все вышесказанное касается нового жилья. Вторичка в Германии стоит значительно дешевле. Это связано, с одной стороны, с экономическими метаморфозами, с другой со всевозможными мерами, которыми государство стимулирует поддержку строительства нового жилого фонда, а также социального жилья, составляющего в Германии четверть от всего объема.

Отрадно отметить тот факт, что в отличие от России, здесь нет и не может быть никакого телефонного права и прочих хитростей, поскольку хозяева аукциона дорожат своей репутацией. А потому на этом рынке успешно разворачиваются русскоязычные игроки но об этом в следующей статье.
По данным компании Миэль-новостройки, с начала этого года цены на московские новостройки выросли на 27%. Застройщики ощутили некоторое снижение спроса лишь в июне. При этом продолжилось сокращение объема предложения: в июне столичный рынок сжался примерно на 5%. Единичные новые проекты никак не влияют на конъюнктуру, а средние цены на жилье в новостройках уже достигли 7,6 тыс. долларов за метр. Количество сделок в нашей компании в этом году выросло в 2−2,5 раза по сравнению с 2007 годом. При этом средняя стоимость контракта за тот же период повысилась на 40−50%, констатирует коммерческий директор холдинга Capital Group Алексей Белоусов. Дорожает и подмосковное жилье. Аналитики компании Инком-недвижимость подсчитали, что цены на первичное жилье в Московской области в июне выросли на 3,3%.

Реальный случай: один наш соотечественник купил за смешные деньги во Франкфурте угодивший на аукцион небольшой старый закопченный промышленный цех. За полгода, благодаря дешевой рабочей силе, эти 600 квадратных метров пространства с высоченными потолками были обращены в благоустроенное жилье из нескольких комнат, две туалета, кухню, столовую и картинную галерею, куда теперь постоянно наведывается масса гостей. Реальная стоимость этого помещения теперь возросла, по меньшей мере, в десять раз...

Стагнация воцарилась на рынке жилья Красноярска: количество сделок с квартирами снизилось. Вслед за ними поползли и цены: сегодня за квадратный метр продавцы просят на 2 тыс. рублей меньше, чем годом раньше, средние цены застыли на отметке примерно 63 тыс. рублей за квадрат. Из-за снижения оборотов многие агентства недвижимости вынуждены сокращать персонал.

А вот региональные рынки жилья, в отличие от столичного, начали охлаждаться. Притормаживает петербургский рынок недвижимости. Плавное снижение цен на жилье продолжается в Екатеринбурге. По данным аналитиков Уральской палаты недвижимости, с начала года квартиры в городе подешевели на 1−3%, в среднем квадратный метр стоит около 63,3 тыс. рублей. Многие потенциальные покупатели ожидают дальнейшего снижения цен. Они заняли выжидательную позицию и отложили покупку на неопределенный срок, говорит аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.

Цены на жилье в Барнауле, по разным оценкам, упали на 10−60%. Закрылось несколько десятков агентств недвижимости. Фактически стагнирует рынок жилья в Уфе. Приостановился рост цен на квартиры в Перми. По данным компании Камская долина, средняя цена предложения на первичном рынке в июне снизилась примерно на 1%. С начала года практически не изменялись цены на недвижимость в Новосибирске: компании испытывают трудности с реализацией жилья.

Объемы продаж нового жилья сократились в Иркутске: застройщики тщетно пытаются стимулировать спрос рекламой и скидками. На днях глава одной из иркутских строительных компаний во всеуслышание заявил, что спад потребительской активности на рынке недвижимости составил 60% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Кризисные явления затронули производителей строительных материалов: существенно снизился спрос на цемент, бетон, арматуру.

Охлаждение рынков недвижимости региональные риэлтеры объясняют снижением спроса на жилье и ужесточением условий ипотечного кредитования. Некоторые застройщики уже реагируют на кризисные явления сокращением объемов строительства. Такая тенденция, в частности, наметилась в Иркутской области: объем строительных работ за первые пять месяцев этого года сократился на 10%, планы ввода жилья оказались под угрозой срыва. Предусмотрительно сбавили обороты подмосковные застройщики. Как сообщает Мособлстат, в январе мае на территории области за счет всех источников финансирования построено 12 678 новых квартир общей площадью 1 669,5 тыс. кв. м, что на 9% меньше, чем в январе мае 2007 года.

В Омске, по данным журнала Омские новостройки, в июне цены на новостройки снизились почти на 3%. На одно предложение, по которому цена поднялась, приходится 2,5 объявления со снижением цены. Падение цен заметно и на вторичном рынке. Количество сделок сократилось, реализация некоторых строительных проектов заморожена. По разным оценкам, объемы продаж нового жилья упали в полтора-два раза по сравнению с прошлым годом.

- Могу с уверенностью сказать, что в 2009-м мы закончим развязку на Соколе и на пересечении с Головинским шоссе. В текущем году начнем строить развязку на пересечении с Фестивальной улицей.

Главы Москвы и Подмосковья при участии Минтранса спорят, кто должен расширять Ленинградское шоссе за МКАД. Если этого не сделать, грандиозный проект Большая Ленинградка потеряет смысл. Однако строительство платного дублера этой трассы сделает спор бессмысленным. Как и, по мнению некоторых, саму масштабную реконструкцию Ленинградского шоссе. Работы по реконструкции магистрали должны закончиться в 2009 году. Об этом заявил первый замруководителя департамента градостроительной политики Москвы Александр Левченко:

Губернатор Подмосковья Борис Громов сообщил на майской пресс-конференции, что вместе с Минтрансом утвердил план развития федеральных дорог, проходящих по территории Подмосковья.

Дальше по трассе - мост через канал им. Москвы. Начинать здесь стройку второго моста тоже нужно в 2008 году, правда, деньги на это пока не выделены. За мостом дорога упирается в перекресток с МКАД. Огромное количество машин с кольцевой, идущих в область, сталкивается здесь с потоком Ленинградки, которую зампредправительства Сергей Иванов, отвечающий за дороги, назвал недавно многострадальной. К 2010 году, когда завершится реконструкция дороги, этот поток станет вдвое шире. Но шоссе в подмосковных Химках останется 4-6-полосным.

Не ответили в столичной мэрии и на аналогичный запрос Известий. Но 12 июля в газете Московская правда появилась редакционная статья, в которой сообщалось следующее: ...Достаточно просто полистать реестр объектов недвижимости. Там этот участок Ленинградского шоссе... вообще никак не значится. Попросту говоря, дорога является абсолютно бесхозной. Кстати, об этом факте представители Москвы неоднократно информировали федеральное транспортное ведомство. В свое время Москва, пойдя навстречу Минтрансу, предпринимала попытку зарегистрировать права собственности города на злополучный участок дороги. Однако Федеральная регистрационная служба отказала столице.

- Нет только плана по Ленинградскому шоссе, поскольку от Москвы и до поворота на аэропорт Шереметьево оно принадлежит столице, - заявил губернатор. - Это шоссе, даже в той части, где оно проходит по Химкам, принадлежит Москве, но столичные власти то ли не помнят этого, то ли не хотят признавать. Мы несколько раз предлагали Москве отдать эту дорогу нам. Мы бы сделали ее такой же широкой, как и в Москве. Но пока ответа нет.

- Расширять шоссе должен тот, кому она принадлежит, - сказал он Известиям, - До поворота на Шереметьево оно принадлежит Москве.

Министр транспорта Игорь Левитин разделяет точку зрения Бориса Громова.

- У нас нет особого стремления расширять Ленинградское шоссе в Химках, - признался он Известиям. - В 2012 году откроется движение на первом 58-километровом участке новой платной дороги Москва-Петербург - со стороны Москвы. И коммерческий транспорт уйдет туда с Ленинградского шоссе. Потому что скорость доставки значит гораздо больше, чем плата за проезд. Вероятно, и частных машин к тому времени прибавится, но это уже вопрос местный, Москвы и Подмосковья. С одной стороны, как расширить шоссе, если свободное место застроено торговыми центрами? С другой - перенести можно даже таких китов, как мебельный Гранд.

Фактор дублера
Но, возможно, этот странный пинг-понг между Москвой и областью очень скоро потеряет актуальность. Завесу тайны приподнял федеральный транспортный чиновник, просивший не называть своего имени из-за щекотливости темы.

- Проект Большой Ленинградки - лучший пример неадекватного лечения, - говорит Александр Стрельников, ведущий научный сотрудник ЦНИИП градостроительства. - Эта дорога одним концом упирается в Манежную площадь, другим - в город Химки. Когда наш английский коллега спросил по приезде в Москву, знают ли московские специалисты задачку про бассейны и трубы, в аудитории раздался нервный смешок. Ребята, сказал он, у вас есть два жутко мелководных бассейна на двух концах трубы. Зачем расширять трубу?!

Независимые эксперты также не разделяют огорчений по химкинскому вопросу.

Конечно, наше внимание привлек сегмент эконом-класса. Эконом-класс на рынке загородного коттеджного строительства это объекты до $400 тыс., выполненные под чистовую отделку, включая стоимость земли и коммуникаций, считает пресс-секретарь компании МИАН-агентство недвижимости Светлана Фуфаева. - В пределах 80 км от МКАД за эти деньги можно приобрести небольшой дом с земельным участком до 15 соток, либо таунхаус, метраж и качество постройки которого будет лучше, но с меньшим земельным участком.


Сейчас по всему Подмосковью насчитывается более 700 коттеджных поселков. Тем не менее, загородная недвижимость основной массе москвичей остается по-прежнему недоступной. Мы решили выяснить, что можно купить за МКАД, продав типовую однокомнатную столичную квартиру в спальном районе, стоимость которой не превышает $200-220 тысяч.

Решение всех бытовых проблем в таких поселках вывоз мусора, уборка снега и т.д. как правило, ложится на плечи владельцев. Инфраструктура в поселках эконом-класса минимальная и нередко ограничивается лишь охраной. Отделка и озеленение также за счет собственника. При строительстве домов подобного класса используются дешевые строительные материалы: пеноблоки с облицовкой из кирпича или штукатурки, гораздо реже съемная опалубка и сэндвичи.

Еще есть небольшое количество предложений и в ценовом диапазоне $250-280 тыс., но все они представлены на удалении от 60 км от МКАД. Тем не менее, доступных предложений в близлежащих к Москве районах с развитой инфраструктурой за приемлемые для покупателей эконом-класса деньги крайне мало.

Однако если покупатель захочет простроить дом самостоятельно, чтобы сэкономить несколько десятков тысяч долларов, то его ждет разочарование. По словам Геннадия Теряева, директора по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group, все поселки эконом-класса реализуются с домовладениями, на данный момент участков с подрядом в данном классе практически не существует. Дело в том, что с точки зрения прибыли застройщику выгодно возводить типовые дома по отлаженной технологии и тем самым снижать их себестоимость.

Цена предложения в поселках эконом-класса во многом определяется стоимостью земли, поскольку, в общем себестоимость строительства коттеджей в данных поселках довольно низкая ($400 600 за кв. м.), рассказывает Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood.

Более дешевые предложения представлены в восточной части Подмосковья там можно найти варианты домовладений, находящихся на границе сегментов бизнес и эконом, по стоимости последнего. Чтобы затраты на строительство и подведение коммуникаций были оправданы, домов в таких поселках возводят обычно много порядка 200-30 В ближайшем Подмосковье предложений в строящихся поселках эконом-класса практически нет, - утверждает Савелий Орбант, генеральный директор компании МИЭЛЬ Загородная недвижимость.

Когда мал кошелек
Мы все-таки решили выяснить, что загородный рынок недвижимости может предложить покупателю с бюджетом до $200 тыс. По такой стоимости предлагаются домовладения площадью около 200 кв.м., на участке 12 соток. Стандартная планировка, блочный фундамент, стройматериалы из дерева. Поселок будет снабжен различными элементами инфраструктуры, например, спортивным центром, заверяет Дмитрий Котляренко, генеральный директор компании RIGroup.

Эконом выгодно, а не стыдно
Мировая практика показывает, что структура предложения на рынке недвижимости в целом повторяет социальную структуру населения. Таким образом, ограниченность платежеспособного спроса в сегментах бизнес- и премиум-класса будет способствовать повышению интереса застройщиков к сегменту эконом-класса. По словам Марии Литинецкой, уже сейчас некоторые девелоперы, ранее специализировавшиеся на строительстве элитной недвижимости, объявили о своих намерениях осваивать низкий ценовой сегмент (например, компания Элит Строй, корпорация Инком).

И действительно, как удалось выяснить, на сегодняшний день, домовладения стоимостью до 200 тыс. долларов в организованных коттеджных поселках представлены в основном на удаленности более 90 км от МКАД. Примером могут послужить поселки на Симферопольском и Каширском направлениях (Велигож (стоимость домовладений $160 000 200 000), Тарасково $145 000 234 000), а также проекты дальних дач на Ярославском (Заповедное (цена предложения от $113 000), Татьянино (стоимость коттеджей от $150 000 до 170 000)) и Новорижском направлениях (поселок Красный ручей - цены $130 000 140 000 за дом).

В целом, можно сказать, что в 2008 году доля сегмента эконом-класса будет увеличиваться. Основной объем предложения будет сдвигаться за 50 км от МКАД, а также будет развиваться сегмент дальние дачи, потому как планировать проекты эконом-класса недалеко от Москвы на сегодняшний день девелоперам невыгодно. Высокая стоимость земельного участка и подведения коммуникаций, длительность получения исходно-разрешительной документации на проект все это делает себестоимость строительства очень высокой и фактически вымывает эконом-класс из ближайшего Подмосковья.

На сегодняшний день сегмент бизнес-класса перенасыщен, что приводит к падению темпов продаж (2-4 дома в месяц). На этом фоне поселки эконом-класса, наоборот, демонстрируют увеличение темпов реализации возводимых объектов. В среднем в таких поселках продаются от 10 до 17 домов в месяц. Безусловно, этот показатель положительно влияет на экономику проекта. К тому же невысокая стоимость земли в дальнем Подмосковье также увеличивает доходность проекта, делая его более выгодным. Сейчас в сегменте эконом-класса низкий уровень конкуренции, высокий уровень спроса. В Подмосковье достаточно свободной земли, которую можно застраивать поселками эконом-класса. Одним из ярких примеров подобных проектов можно привести поселки RODEX GROUP, которые продаются меньше, чем за год.

Наиболее перспективными в плане застройки являются территории, значительно удаленные от Москвы, на берегах крупных водохранилищ или находящиеся около лесных массивов. Увеличение активности застройщиков наблюдается сейчас на южных, восточных и северо-восточных направлениях: Симферопольском, Каширском, Егорьевском и Ярославском.

В среднем по миру стоимость земельного участка составляет от 8 до 15% от стоимости проекта. У нас же эта цифра доходит до 40%, - рассказывает Савелий Орбант, генеральный директор компании МИЭЛЬ Загородная недвижимость. Кроме того, на Западе, где экономный сегмент существует, земельный участок обычно приобретается на кредитные средства, то есть на более дешевые деньги. В России кредиты на приобретение участка дают крайне неохотно и только крупным компаниям, поэтому девелоперы обычно используют для приобретения участка собственные средства, взятые из оборота. После чего эти средства оказываются фактически замороженными на период получения исходно-разрешительной документации, то есть на год-полтора, после чего компания уже может осуществлять продажи и получать рефинансирование. Такое положение вещей значительно влияет на себестоимость проекта и делает невыгодным развитие рынка эконом-класса в ближнем Подмосковье.



Главная --> Публикации