Главная --> Публикации --> Почему девелоперы осваивают смежные рынки? Пик построит в петербурге свыше 1,1 млн кв. м жилья Михаил гороховский: «нас ожидает юридическая революция» Московский интернационал Юрий жуков и кирилл писарев спускаются с пика

Наталья, что из себя представляет таунхаус и чем он отличается от понятных российскому покупателю квартиры или загородного дома?

Для российского рынка жилья формат таунхаусов непривычен, нов, нетрадиционен. Так считалось до недавнего времени. Однако в последний год и в Москве, и в Подмосковье поселки таунхаусов и смешанные поселки, где таунхаусы дополняют традиционные коттеджи, становятся все более популярными. О тенденциях и развитии рынка таунхаусов в Московском регионе читателям журнала рассказывает директор по продажам Департамента малоэтажного строительства корпорации Инком Наталья ИВАНОВА.

За давностью лет уже никто с уверенностью не скажет, когда и где именно появились первые таунхаусы. Однако подавляющее большинство специалистов считают родиной таунхаусов Англию XIX века. Крайне трепетно относящиеся к родовым поместьям британcкие подданные пристраивали свои дома вплотную к дому родителей: таким образом молодая семья обретала независимость, и в то же время близкие люди всегда были рядом. В результате родительский дом обрастал, иногда довольно хаотично, вновь пристроенными коттеджами. Впоследствии при строительстве таунхаусов стали использоваться принципы линейной архитектуры, и в результате хаотичная застройка стала превращаться в аккуратные, организованные поселения.

Само название таунхаус происходит от английского town house городской дом. Это городской или пригородный жилой дом, сблокированный с соседним, без проемов между несколькими блоками. Каждый таунхаус имеет отдельный вход и предназначен для проживания одной семьи.

Как давно на российском рынке жилья появились таунхаусы? Почему девелоперы обратили на них такое пристальное внимание? Это ведь традиционный вид жилья во многих западных странах, будет ли он столь же популярен у нас?

Как правило, на первом этаже таунхауса располагаются подсобные и технические помещения, кухня, столовая, гостиная. На втором и третьем этажах спальня хозяев, детские комнаты, кабинет, библиотека, тренажерная и т. д. Разная этажность дома позволяет ограничить доступ гостей в приватную зону и позволяет всем членам семьи придерживаться своего режима: например, дети могут спокойно спать на втором этаже, а родители принимать гостей на первом.

Для страны с тоталитарным режимом, не сильно обеспокоенной потребностями личности, этот выбор был вполне закономерным. Однако с распадом Советского Союза в числе прочих открытий выяснилось, что большое количество людей на самом деле хотело бы жить вне городской суеты. Жизнь на природе имеет множество очевидных преимуществ и лишь один, но весьма существенный недостаток цену. Особенно это чувствуется сейчас, когда даже в наиболее демократичном эконом-классе коттеджи без архитектурных излишеств и с минимальным набором инфраструктуры в поселке в среднем стоят до 400 500 тыс. долл. А более доступные по цене предложения находятся столь далеко от Москвы, что ездить на работу в ежедневном режиме становится просто невозможным.

Действительно, малоэтажные жилые комплексы очень популярны во всех развитых странах мира. Но надо помнить, что наша страна более семидесяти лет отвергала буржуазные принципы, в том числе и в жилищном строительстве, предпочитая ударными темпами возводить типовые многоэтажные дома.

Первые таунхаусы, построенные еще в 90-х на пересечении Минской и Мосфильмоской улиц, были ориентированы на иностранцев, проживающих в столице. Для них этот формат жилья был давно знакомым и привычным, в то время как для российских жителей новые дома казались чем-то экзотичным и не совсем понятным. К тому же квартиры в этих немногих поселках стоили очень больших денег и казались верхом престижа. Это объяснялось не только объективными причинами, но и сугубо субъективным фактором: после снятия железного занавеса большинство наших соотечественников испытывало чуть ли не священный трепет перед всем заграничным от шоколадок до форматов жилья. Потребовалось более 15 лет на то, чтобы понять, что таунхаусы идеальный рецепт недорогого и доступного жилья.

Выход из данной ситуации на сегодняшний день мне видится только один проживание в поселке таунхаусов, расположенном в ближайшем пригороде столицы. Это естественное разрешение противоречия между естественной потребностью жить за городом, не сильно удлинять путь от дома до работы и не влезать в долги на всю жизнь. Иными словами, таунхаус еще не загородный дом, но уже и не квартира.

Для покупателя таунхаус получается золотой серединой, где качество жизни уже выше московского, а цены ниже. При этом таунхаусы эконом-класса имеют свой небольшой участок земли и расположены существенно ближе, чем аналогичные им по цене коттеджные поселки. Собственно, это основная причина, почему спрос на таунхаусы растет от месяца к месяцу.

Что можно сказать о спросе на этот формат жилья? В чем покупатели видят преимущества таунхаусов перед квартирой и отдельным коттеджем?

Ведь большое значение имеет еще и тот факт, что сейчас люди стали гораздо больше внимания уделять здоровому образу жизни. Поэтому, например, перспектива гулять с коляской вдоль загазованных автострад мало кого прельщает. А в поселках таунхаусов по сравнению с Москвой и подмосковными городами низкая плотность застройки, что обусловливает уютную и спокойную атмосферу. Да, в таком поселке у вас вряд ли получится устроить ночью шумную дискотеку под открытым небом, но зато и ваш покой никто не потревожит.

В условиях нынешних высоких цен на городское жилье практически любая семья рано или поздно становится перед выбором продолжать ютиться в имеющейся квартире или менять район, переезжать в ближайший пригород. С рождением детей требуется все больше и больше места, и такая удобная раньше типовая городская квартира превращается в тесную клетушку, где негде повернуться или уединиться. Поэтому многие перебираются в подмосковные новостройки. Или за город.

Строят практически на всех подмосковных направлениях. Большая часть поселков таунхаусов сейчас сосредоточена на северном, северо-западном и западном направлениях: Рублево-Успенском, Новорижском, Минском, Дмитровском, Ленинградском шоссе. Иногда это отдельные поселки, часто таунхаусы входят как составная часть в состав коттеджных поселков.

Какова география строительства таунхаусов в настоящее время. Что и где строят?

На других направлениях проекты не менее интересные, но в массе своей более дорогие, относящиеся уже к бизнес- и премиум-классу. Например, в Истринском районе, в 23 км от МКАД, сейчас строится большой поселок смешанного типа Покровский: в нем будет 257 танухаусов и 70 коттеджей бизнес-класса. Площадь домов здесь побольше, чем в Маленькой Шотландии, от 217 до 247 кв. м. Строиться они будут из кирпича, облицовываться деревом и декоративным камнем. Особая изюминка проекта большие, от пола до потолка, окна. В солнечную погоду комнаты будут просто залиты светом. На территории поселка будет даже искусственное озеро в шесть гектаров. Естественно, что стоить таунхаусы в Покровском будут дороже: от 11,5 млн руб.

На Ленинградском шоссе за последнее время стартовали сразу несколько интересных поселков эконом-класса, такие как Мечта, Маленькая Шотландия, Ивакино-Покровское. Маленькая Шотландия как раз один из наших новых проектов, крупнейший в Подмосковье поселок таунхаусов экономкласса с квартирами до 213 кв. м и участками до шести соток. Мы начали продажи в нем в марте этого года и построили 84 секции таунхаусов, из которых 65 уже нашли своих хозяев. А всего в поселке будет построено 682 секции, их суммарная площадь составит более 100 тыс. кв. м.

Сейчас Ленинградка действительно одна из самых загруженных трасс. Однако наиболее успешные девелоперские проекты, также как и инвестиционные вложения, осуществляются тогда, когда люди умеют играть на перспективу. Чтобы получить максимальную отдачу от вложения средств, необходимо оценивать не только то, что происходит здесь и сейчас, но и что произойдет завтра и как это повлияет на динамику рынка недвижимости.

Почему девелоперы выбирают Ленинградское шоссе, ведь оно одно из самых проблемных в Подмосковье в смысле транспортной загруженности?

По оценкам столичных властей, реконструкция увеличит пропускную способность Ленинградского шоссе в полтора-два раза. В результате цены на недвижимость по этому направлению вырастут как минимум еще на 20 25%. Аналогичный сценарий мы наблюдали в прошлом и позапрошлом годах, когда после реконструкции Киевского шоссе или строительства развязок, напрямую связывающих Новую Ригу и Москву, местная недвижимость дорожала гораздо быстрее среднерыночной. Поэтому многие покупатели спешат приобрести таунхаусы в районах прохождения Ленинградского шоссе уже сейчас: пока достроятся все дома в поселке, в них сделают ремонт и обставят мебелью, пройдет не менее полутора-двух лет. К этому времени пробки на Ленинградке уже останутся в прошлом.

Сейчас Большая Ленинградка самый масштабный из всех проектов по реконструкции дорог. После ее завершения на всем протяжении трассы по Москве от Тверской улицы до МКАД не останется ни одного светофора. Для этого идет работа по строительству новых развязок, будет построен новый мост через канал имени Москвы: по старому мосту автомобили будут ехать в одну сторону, по новому в противоположную. В районе Химок трасса будет расширена на одну полосу в каждую сторону. Ждать осталось уже совсем недолго: полностью завершить реконструкцию планируется уже в следующем году.

Сопоставимы ли цены таунхаусов и московских квартир?

Помимо перспектив выгодного вложения денег это направление привлекательно очень высоким уровенем торгово-развлекательной инфраструктуры. Например, на выезде из Москвы, на правой стороне шоссе, находится торгово-развлекательный центр Рамстор-Сити, на противоположной торговый центр Metro. Чуть подальше, на въезде в Химки, расположены два крупнейших мебельных центра Московского региона Гранд и Гранд- Сразу за мебельными центрами построен крупный торговый комплекс Лига. На выезде из Химок находятся гипермаркеты Мега-Химки, ИКЕА, Ашан, OBI. В районах прохождения Ленинградского шоссе функционируют автосалоны Jaguar, BMW, Renault, Nissan, дилерский центр Rolf (марки Ford, Hyundai, Mazda и Mitsubishi). Таким образом, Ленинградское шоссе это сформировавшийся торговый коридор, предлагающий товары на любой вкус и кошелек.

Поселки таунхаусов в Подмосковье строятся уже несколько лет. Отличается ли организация более современных поселков и строящихся в них домов от более ранних проектов?

Сложно ответить да или нет все зависит от того, какая квартира в Москве и какой таунхаус. Но в среднем стоимость таунхаусов в 2 2,5 раза ниже, чем аналогичные предложения в городе. Судите сами: в том же поселке Маленькая Шотландия стоимость квартир начинается от 7400 тыс. руб. Если мы посмотрим на столичные цены, то увидим, что столько сейчас стоит небольшая двухкомнатная квартира где-нибудь в Гольяново или Алтуфьево, откуда добраться до центра отдельная проблема. Естественно, отличная альтернатива без особых дополнительных затрат поменять стандартные 50 70 кв. м типовой панельной квартиры на таунхаус площадью в 150 160 кв. м, без шумных соседей, со своим участком земли в 2 6 соток, местом для парковки автомобиля. Прибавьте к этому чистый загородный воздух, надежно охраняемую территорию с контрольно-пропускным пунктом, благоустройство общественных зон, изысканный европейский архитектурный стиль и становится понятно, почему настолько высок спрос на пригородные таунхаусы.

Для примера снова возьму ту же Маленькую Шотландию мне этот проект особенно дорог и близок. Здесь все дома строятся в едином архитектурном стиле. Теплая красно-коричневая цветовая гамма напоминает традиционные шотландские узоры и, дополняя название, создает гармоничный завершенный образ поселка. Здесь самое пристальное внимание уделяется спортивно-развлекательной инфраструктуре: ведь после напряженного рабочего дня людям хочется отдохнуть и расслабиться. Поэтому мы строим футбольное поле, волейбольную площадку, теннисные корты, детские площадки для самых маленьких новоселов. На территории поселка уже есть живописный пруд, набережная которого будет благоустроена, а ближайшая территория превращена в зону отдыха, где можно будет прогуляться, встретиться с друзьями или просто полежать на траве. При этом высокий уровень безопасности: патрулирование периметра поселка и внутренней территории, контроль доступа на территорию посетителей.

Принцип строительства самих таунхаусов не изменился по сравнению с более ранними проектами. Это все те же сблокированные дома, выстроенные в линию, с небольшим земельным участком. Однако весьма существенные изменения коснулись организации поселка в целом. Сейчас покупатели стали не в пример взыскательнее и, прежде чем отдать деньги, много раз подумают, насколько комфортная жизнь им будет предоставлена в новом поселке. Поэтому современные поселки таунхаусов это не просто несколько десятков или сотен домов за забором, где все развлечения ограничены чинными походами друг к другу в гости. Это полностью законченное пространство, где у владельцев таунхаусов будет все необходимое для комфортной жизни. Еще на предпроектной стадии девелопер формирует концепцию поселка, в соответствии с которой определяется архитектурный стиль, площадь общественных зон, набор и уровень инфраструктуры, организация безопасности и выбор эксплуатирующей организации.

С большой долей вероятности можно говорить о росте популярности таунхаусов у московских покупателей. Во-первых, активно развивающийся сегмент таунхаусов эконом-класса делает этот вид жилья все более доступным. Во-вторых, наши соотечественники постепенно начинают перенимать европейскую систему ценностей, в соответствии с которой в мегаполисе нужно только работать, а жить в благоустроенном пригороде. Многие участники соц-опросов говорят о том, что в Москве хотели бы жить только до рождения детей. А с увеличением семьи, при наличии финансовых возможностей, с удовольствием переселились бы за город. И такой поворот в сознании значим не менее, чем все экономические факторы, вместе взятые.

Каковы ваши прогнозы на дальнейшее развитие такого вида жилья, как таунхаусы, в Подмосковье?


Масштабные проекты, среди которых строительство Четвертого транспортного кольца и реновация территории Черкизовского рынка, начинают разворачиваться в Восточном округе Москвы. Одновременно на востоке столице формируется несколько новых общественных центров городского значения.


Лично меня радуют оптимистичные перспективы доступных поселков таунхаусов. Мне очень нравится, когда, просматривая строящийся таунхаус, люди немного уходят в себя и начинают вполголоса прикидывать: да, здесь много света, была бы отличная детская А вот здесь бы можно было разместить гардеробную, сюда коляску; на участке, пожалуй, хорошо встанут детские качели Мне нравится дарить людям надежду на новую жизнь и стремление ее воплотить.

Николай Николаевич, в 2007 году в восточном округе было построено на 25% жилья больше, чем предполагалось. За счет чего был превышен план?

О реализации этих проектов, а также о программе реконструкции ветхого и пятиэтажного жилого фонда, оптимизации размещения промышленных предприятий, решении проблемы обманутых соинвесторов, в интервью РИА Новости рассказал префект Восточного административного округа Москвы Николай Евтихиев.

Поясню. В рамках реализации президентской программы 15+15 Москва обязалась построить для бесквартирных офицеров около восьми тысяч квартир. В 2006 году Министерству обороны была передана первая половина этих квартир - все в новостройках Кожухова. Оставшуюся часть в 2007 году предполагалось предоставить из жилья, построенного в Щербинке. Но там, в результате конфликтной ситуации (судебное дело по вопросу принадлежности земель между Москвой и Московской областью - РИА Новости) стройка была фактически заморожена. Стало очевидно, что ввести в 2007 году планируемое жилье для офицеров не удастся. А у нас была некая заготовка на перспективу по расширению 9-ого микрорайона Кожухово, и, посоветовавшись, мы приняли решение, что строительство оставшихся домов для военных будет продолжено именно в Кожухово, а не в Щербинке.

Возможно, звучит странно, но перевыполнение плана и строительство в целом 491,2 тысячи квадратных метров жилых площадей было достигнуто за счет беды.

А какие прогнозы у префектуры по строительству жилья и инфраструктуры на 2008 год, а также на более долгосрочную перспективу?

В результате, в Восточном округе было дополнительно построено около 86 тысяч квадратных метров жилья. Мы смогли решить задачу, которая стояла перед городом, и автоматически перевыполнили план по строительству жилья в округе.

Но реконструкция в районах тормозится, в большинстве случаев, по независящим от нас причинам: это и долгая разработка документации, медленный выход строителей на площадку и так далее. Поэтому, в 2008 году мы планируем построить около 400 тысяч квадратных метров жилья. Но с 2009 года объемы строительства в округе снова начнут расти за счет возведения новых современных домов на месте пятиэтажного жилого фонда.

В настоящий момент у округа крайне непростая ситуация с планами по строительству, связанная с тем, что земли Кожухово уже застроены, а новых подобных больших площадей у нас нет. Для нас фактически остался один путь для строительства нового жилья - массовая реконструкция уже сложившихся районов с ветхим и пятиэтажным жилым фондом.

Наибольшее количество пятиэтажек, как мы уже подсчитали, у нас в таких районах, как Измайлово, Богородское, Перово и Новогиреево. Мы не включаем эти дома в программу капитального ремонта, потому как ясно, что большую их часть надо просто сносить, а не реконструировать.

Если говорить о пятиэтажках, то каков план префектуры на ближайшие годы по сносу этих домов? Какие районы стоят первыми в очереди на реконструкцию?

Но, я хочу заметить, что определиться с примерным планом реконструкции - это только лишь полдела, а префектуре параллельно приходится решать еще ряд трудных задач.

В районе Новогиреево, например, мы уже нашли стартовые площадки, где будут строиться первые дома и социальная инфраструктура для волнового переселения жителей. Объем сносимого жилья в Новогиреево по программе реконструкции составит около 300 тысяч квадратных метров. Аналогичный анализ проводится по всем районам, где есть пятиэтажный жилой фонд.

Но это еще не все. Вот, к примеру, на повестке дня стоит вопрос, что же делать с Новокосино? Очень компактный район построен двадцать лет назад, но там есть и очередники, и даже коммунальные квартиры. Расселять людей внутри района некуда, а значит надо для них строить жилье в других районах. Но тогда мы при реконструкции должны закладывать хотя бы коэффициент 2, чтобы, скажем, 80% уходило на переселение жителей внутри района, а остаток - для жителей из других застроенных районов и очередников.

В частности, при реконструкции некоторых районов мы должны закладывать в объемы строительства дополнительные квадратные метры, чтобы предоставлять новую площадь с учетом современных нормативов, а также выполнять различные социальные обременения, существующие у города. То есть любое переселение при новом строительстве проводится минимум с коэффициентом 1,5 - сносим 100 тысяч квадратных метров, а строим 150 тысяч квадратных метров.

Иногда меня спрашивают жители - как скоро начнется снос девятиэтажек? Отвечаю - не раньше 2025 года, ведь нам пока во всем городе надо снести 45 миллионов квадратных метров пятиэтажного жилого фонда!

Каждая волна при таком переселении занимает 1,5 года, а иногда их требуется 5, а то и 6, - вот и получается, что это программа на ближайшее десятилетие. Быстрее не получится, мы же не можем весь город в стройку превратить.

В конце прошлого года вышли проекты планировок по четырем территориям, и сейчас, в первой половине 2008 года, мы ждем еще проекты по четырем. Это квартал 8б в Богородском, 4 квартал в Новогиреево, затем 80 и 47-50 кварталы в Северном Измайлово.

Не могли бы вы перечислить кварталы, которым предстоит реконструкция именно в 2008 году?

Как скоро, по вашим прогнозам, восток Москвы полностью избавится от фенольных домов в районе Метрогородок?

Трудно сказать, выйдут ли строители до конца года на эти площадки. Дело в том, что проект планировки не есть готовая проектная документация, должен пройти конкурс на подрядчика, Департамент городского заказа должен внести в титул эти дома и так далее. Думаю все-таки реальное начало реконструкции - начало 2009 года.

Первый дом для жителей двух фенольных домов по улице Николая Химушина уже строится. На их месте будет построен большой комплекс, куда переедут жители еще двух фенольных домов с Открытого шоссе 24, корпус 2 и И на их месте, в свою очередь, в 2012 году будет построен еще один крупный жилой комплекс на 30 тысяч квадратных метров, куда мы уже сможем заселить людей по программе сноса пятиэтажек. Этот дом будет стартовым для этой программы, туда переселятся жители шести пятиэтажек из этого района. Полностью программа сноса пятиэтажек в Метрогородке будет завершена к 2020 году.

Программа сноса фенольных домов тесно связана со сном пятиэтажного фонда. Благодаря тому, что мы начнем сносить эти вредные дома, освободятся площадки под переселение других жителей.

Процесс реорганизации промышленных зон и перебазирования предприятий в округе идет планомерно. Но надо учитывать, что промышленные предприятия они, как люди, - кто-то стопорится, кто-то начинает развиваться.

Расскажите, какая работа проводится на территории округа по реорганизации промышленных зон?

По остальным промзонам решение найти значительно проще. Пилотный проект осуществлен в промышленной зоне № 55 Перово. Часть ее территории сохранит производственное назначение, но пройдет процедуру реновации. Для этого создана управляющая компания. Другая ее часть, занимаемая ныне Кусковским химическим заводом будет отдана под жилищную застройку. Планируется возвести около 200 тыс. кв. метров жилья и все необходимые объекты социальной инфраструктуры. Фактически появится новый квартал по соседству с Кусковским лесопарком. Весь вопрос только в сроках. Производство уже выведено в Подмосковье. Думаю, в этом году начнется снос завода и рекультивация земель. Работы планируются большие, речь идет о том, чтобы снять минимум восьми метров грунта. Новое строительство жилья на территории завода будут вести хозяева этого предприятия.

Самые большие проблемы у нас возникают с районом завода Красный Богатырь, территория которого расположена вдоль Яузской набережной - предприятие не работает, собственник сдает помещение в аренду и не хочет никак идти на контакт с властями. Когда закончится это перетягивание каната, не очень понятно. Принимать решение надо, потому на этой территории очень серьезные проблемы, связанные с экологией, да и общий внешний вид, конечно, ужасен.

А где еще в округе и за счет какой инфраструктуры будут формироваться общегородские центры?

Кроме того, НПК Научно-исследовательский институт дальней радиосвязи (НИИДАР) выведет завод со своей территории на Преображенской площади к лету 2008 года, а во второй половине года переедет и институт, который будет объединен с Радиотехническим институтом имени академика А.Л. Минца. В результате площадка освободится, и на ней построят огромный технопарк, общественную зону, в том числе, со спортивными сооружениями и жильем. Там сформируется общегородской центр, один из нескольких в округе.

Общегородской центр сейчас начал формироваться также и у станции метро Преображенская площадь, где строится еще одна высотка по программе Нового кольца Москвы. В следующем году начнется строительство общественного центра в Кожухово; он будет исполнен в едином архитектурном ключе. Общественные центры планируется создать в районе ряда станций метро, например, - улица Подбельского, Перово, Щелковская.

Яркий пример общегородского центра, который формируется сам, без предварительного плана застройки, это район метро Семеновкая. Недавно мы открыли там первое здание в округе по программе Новое кольцо Москвы, а в конце года рядом с этим объектом завершится строительство торгового центра. Все это приведет к тому, что площадка перед метро Семеновская будет представлять собой полностью сформированную общественную зону: здесь можно будет и работать, и отдыхать.

Насколько я понимаю, крупный общегородской центр формируется на территории района Измайлово, где планируется ликвидировать Черкизовский рынок. Когда и в какие сроки намечено реализовать этот масштабный проект?

В результате, по нашим подсчетам, в округе появится дополнительно порядка 100 тысяч новых рабочих мест самого разного профиля. Это, в свою очередь, должно заметно сократить маятниковую трудовую миграцию, которая достигает в округе 40%.

Хочу напомнить, что значительная часть земли, занимаемая Черкизовским рынком, находится в федеральной собственности и передана в пользование Российскому государственному университету физической культуры. На этой территории РГУФК планирует уже в 2009 году начать строить три жилых дома для своих сотрудников, а также гостиницу и общежитие.

Думаю, отдельные строительные работы начнутся уже в конце 2008 - начале 2009 года.

Этот проект будет реализовываться в несколько масштабных этапов. Жилищное строительство составит порядка 120 тысяч квадратных метров. Рынки переберутся в торговые центры вдоль автотрассы, а основная территория будет восстановлена по ее прямому назначению: для занятий спортом и отдыха. А на пересечении Щелковского шоссе, Четвертого кольца и Советской улицы появится крупный административно-деловой комплекс.

Для нас Черкизовский рынок всегда был больным местом и мы постоянно старались ускорить этот проект. А теперь нас подпирает четвертое кольцо, которое захватывает часть зоны, которая сегодня занята рынками. Город принял все необходимые решения, все судебные тяжбы завершены, осталось собственно приступить к строительству. Как только Москапстрой выйдет эту территорию для подготовки площадки под сооружение четвертого кольца, тогда параллельно начнется снос рынков.

Земельные вопросы действительно были, с каждым арендатором они решаются индивидуально. Где-то мы договариваемся на компенсацию, кто-то просит разрешения на дополнительное строительство взамен тех построек, которые попадают в зону прохождения кольца. Для НИИ Графит, например, мы прирезали дополнительный компенсационный участок взамен изымаемого, где сами построим корпуса для института.

Год назад вы анонсировали начало строительство в округе Четвертого транспортного кольца, при этом отметив, что, возможно, сооружение трассы затянется из-за улаживания конфликтов, связанных с землей. Ваш прогноз оправдался?

В общем, по плану строительства четвертого транспортного кольца в округе мы идем с небольшим отставанием, которое связано частично с тем, что не полностью была готова проектная документация для магистрали. Кроме того, на сроки повлияло то, что по ходу строительства было принято решение о возведении одновременно с трассой большого гаражного комплекса над полотном дороги. Машиноместа в этих паркингах предназначены для владельцев гаражей, попавших в зону прохождения трассы.

В зоне прохождения магистрали оказался, например, и ГУП Мосхлебтранс, предприятие обслуживающее социальные учреждения округа. Для его перебазирования требовалось найти поблизости около 4 гектаров земли. После детального анализа стало ясно, что можно обойтись и меньшей площадью. В итоге мы временно перевели автохозяйство на площадку в районе проезда Энтузиастов, а после того, как в округе будет построена вторая очередь четвертого транспортного кольца, он вернется обратно, но уже в подэстакадное пространство.

Решит ли строительство четвертого кольца все транспортные проблемы в округе?

Но я надеюсь, что по срокам мы нагоним план, потому что первый этап всегда связан с некоторой волокитой, переселением, перекладкой коммуникаций, в дальнейшем работа пойдет быстрее.

У нас есть и свои, так скажем, локальные проблемы. Надо отдать должное - департамент экономической политики Москвы поддерживает нас в развитии транспортной сети на территории округа. Сейчас нам надо срочно строить участок Северной рокады от МКАД до четвертого кольца в Вешняках. Объясню, почему такая срочность. Если строительство не начнется, мы не решим окончательно транспортный вопрос по новым районам - Кожухову и будущей застройке Люберецких полей. Новоселы могут оказаться в транспортном капкане. Дорога будет полноценной автотрассой, по четыре полосы в каждую сторону. Этот участок, кроме четвертого кольца, пожалуй, один из самых главных, крупных строек на востоке Москвы.

Частично, конечно, решит, хотя строительство этой магистрали направлено, скорее, на комплексное решение транспортных проблем во всем городе.

Восточный округ в свое время лидировал, если можно так выразиться, по количеству недостроенных жилых домов, в которые вложили свои средства обманутые соинвесторы. Мэр Москвы Юрий Лужков обещал решить эту проблему к 2009 году, округ справится с задачей к этому времени?

Кроме того, мы планируем проложить дублер Щелковского шоссе. Он пройдет через промзону Калошино от Четвертого транспортного кольца по 2-му Иртышскому проезду. Для того, чтобы сделать его полноценным дублером, необходимо дополнительно прорыть небольшой тоннель в районе Черницынского проезда: там очень плотная застройка, и по-другому нельзя. Тогда через Курганскую улицу мы получим выход к Абрамцевской развязке на МКАД. Проектные работы уже ведутся, и в 2009 году будет завершен первый участок.

Сегодня по всем объектам вопрос можно считать решенным. Пять домов уже полностью заселены, шесть заселяются. Дома по адресам - улица Наримановская, владение 8 и бульвар Маршала Рокоссовского, 42 будут сданы в IV квартале 2008 года.

Действительно, два года назад у нас было 14 недостроенных домов и 1773 обманутых соинвестора.

У нас есть один очень сложный объект, который достался нам от Социальной инициативы - это дом по адресу: бульвар Маршала Рокоссовского, 5- Объективно, его удастся построить лишь в 2010 году. Но мы принципиально договорились с соинвесторами, что все они получат квартиры в других домах: на Севастопольском проспекте, на Наримановской улице и на Бульваре Маршала Рокоссовского, владение 4 Так что поручение Юрия Михайловича Лужкова решить проблему обманутых соинвесторов в 2009 году мы выполним однозначно.

Если раньше все зависело от нас, от префектуры, которая вела все переговоры и с соинвесторами, и с застройщиками, то сегодня все договоренности достигнуты, выпущена большая часть распорядительных документов, и сейчас дело за строителями, которые должны ввести эти дома.

Оказалось, что рассчитывать покупателям на столь дешевые метры пока рано. По словам заместителя министра, развитие малоэтажных технологий действительно приводит к снижению, но пока - только себестоимости малоэтажного жилья. Цена квадратного метра, предлагаемая покупателям, разумеется, выше, и ее величина зависит от спроса.

Малоэтажное жилье будет продаваться по 10-15 тысяч рублей за квадрат. Такая информация - со ссылкой на прогнозы минрегиона - прошла сразу в нескольких массовых изданиях. За разъяснениями Российская газета обратилась к заместителю министра регионального развития Сергею Круглику.

Правда, отметил замминистра, Чувашия - это пока один из очень немногих столь оптимистичных примеров. В большинстве регионов, где появились производственные мощности по выпуску малоэтажки, себестоимость одного квадратного метра жилья составляет 20-25 тысяч рублей и выше.

- Запустили в Чебоксарах новый домостроительный комбинат, - пояснил Сергей Круглик. - Финская технология. Это означает, что по-иному организован весь процесс производства. Привычная еще с советских времен работа любого домостроительного комбината - работа на склад. Теперь склады фактически не нужны - монтаж производится прямо с колес благодаря компьютеризации всего процесса. Вся информация - сколько и каких панелей нужно для сборки - выводится на экран. Это позволяет управлять всей производственной цепочкой - производством стройдеталей, доставкой их на стройплощадку, монтажом. Результат - количество используемых панелевозов сократилось в разы, уменьшился объем погрузочно-разгрузочных работ, ускорились темпы сборки. В результате руководители ДСК заявили, что к концу года, когда предприятие выйдет на полную мощность, себестоимость выпуска малоэтажных домов будет снижена практически вдвое - с 20 до 10 тысяч рублей за квадратный метр.

При этом продажная цена, предлагаемая покупателю, зависит не только и даже не столько от себестоимости, сколько от спроса на жилье, сложившегося в том или ином регионе. Один и тот же дом, построенный по одной технологии, в нескольких километрах от московской кольцевой и, допустим, под Хабаровском будет различаться в цене в десятки раз.

Причем без учета инженерной подготовки. Условия для разных стройплощадок различаются: где-то линия электропередачи подходит вплотную, где-то нужно ее тянуть специально. То же самое со всем остальным - водой, газом, близостью очистных сооружений, наличием или отсутствием подъездных путей. Все это, включая условия землеотведения, конечно же, влияет на стоимость метра.

Что касается общей ситуации на рынке жилья, то, по словам Круглика, в среднем картина спокойная: новостройки дорожают в пределах инфляции, то есть примерно на 1,5-2 процента в месяц. На стабилизацию цен повлиял, во-первых, прошлогодний рекордный по объемам ввод жилья, увеличивший предложение. В то же время из-за мирового кризиса на ипотечном рынке банки ужесточили условия кредитования на покупку жилья, что стало сдерживать спрос. Подобное положение - стабилизация цен с некоторыми колебаниями по различным категориям жилья - продлится, по мнению замминистра, в течение ближайших года-полутора.
Аналитики и эксперты рынка отмечают у москвичей, решающих жилищные проблемы, растущий интерес к подмосковным квартирам. Причем это касается не только новостроек, но и жилья, бывшего в употреблении.

Тем не менее, по мнению Сергея Круглика, снижение себестоимости малоэтажного жилья - очень положительный фактор, поскольку по мере насыщения спроса обязательно приведет и к уменьшению продажной цены.

Наибольший выбор квартир в новых домах приходится на ближнее Подмосковье. Разно-образны предложения на вторичном рынке в таких городах, как Люберцы, Мытищи, Железнодорожный, Балашиха, Химки, отмечает Светлана Федянина, специалист по операциям с недвижимостью ООО Пересвет-Недвижимость. В последние годы здесь активно возводили как типовое жилье, так и дома по индивидуальным проектам. Хорошие варианты можно подобрать в Королеве, Красногорске, Одинцове.

Недостатки поправимы
В настоящее время рынок вторичного жилья в Московской области переживает фазу активного развития. Жилой фонд Подмосковья состоит в значительной степени из ветхих домов. Однако за последние пять лет произошла его мощная подпитка за счет перехода объектов с первичного на вторичный рынок, говорит Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга ГК Домостроитель. Как известно, немалую долю квартир в новостройках приобретают для инвестиционных целей, и после завершения строительства или даже до этого момента некоторые владельцы выставляют недвижимость на продажу. Прежде комфортного жилья в Подмосковье действительно не хватало, но за последние годы ситуация резко изменилась, соглашается Константин Манченко, генеральный директор агентства недвижимости Теремок, вице-президент Гильдии риэлторов Московской области. Появилось больше качественных объектов, но и стоят они заметно дороже, чем старый жилой фонд.

Цены растут, но несколько иначе
Что происходит с ценами? Они растут. Но так происходит везде. В деталях же имеется разница.


Следует отметить, что в этих городах растет и общий уровень качества жизни. Возводятся объекты инфраструктуры, появляются новые рабочие места, развивается транспортная сеть. Тем не менее типичное явление маятниковой миграции, когда миллионы людей каждое утро едут на работу в Москву, а вечером возвращаются, не исчезает.

Теперь о конкретных цифрах. Как говорит Игорь Мостовой, брокер направления Городская недвижимость компании NRG, с декабря 2007 года цены в Подмосковье выросли в среднем на 22% и достигли в июне отметки около 83 85 тыс. руб. за кв. м. При этом объем предложения за полгода сократился на 30%.

Вторичный рынок Подмосковья развивается по аналогии со столичным, но с некоторым запозданием (инертностью), отмечает К. Манченко. Если в Москве происходит резкое повышение цен, то через два-три месяца это повторяется и в области. По мнению эксперта, рост стоимости жилья подогревают большой спрос, инфляция, постоянное подорожание стройматериалов, а также (в некоторых случаях) аппетиты местных администраций.

Если в Москве за 5 млн руб. предлагают к продаже однокомнатную квартиру не самого лучшего качества, то, по словам К. Манченко, в ближнем Подмосковье (до 20 км от МКАД) за эти деньги можно купить:

С оглядкой на столицу
Цены на подмосковные квартиры ниже столичных. Возьмем, к примеру, сумму в 3,8 3,9 млн руб. В Москве, рассуждает И. Мостовой, за эти деньги можно купить только новостройку на этапе котлована. Готовое жилье стоит не меньше 4 млн, причем квартира будет, что называется, на выселках: 20 минут транспортом от станции метро Петровско-Разумовская, первый этаж, состояние, требующее ремонта. А в Железнодорожном за 3,9 млн руб. в новом доме предлагают однокомнатную квартиру общей площадью 38 40 кв. м. За ту же сумму в этом городе можно найти и двушку в трех пятиэтажке без лифта. В аналогичную ценовую нишу попадает жилье в Балашихе, Троицке, Мытищах, Домодедово и других городах.

Портрет без ретуши
Как отмечает Светлана Абелян, руководитель филиала На Страстном бульваре компании Новый город, покупателей жилья в Подмосковье привлекают не только цена, которая здесь ниже, чем в столице, но и благоприятная экологическая обстановка. Исходя из этого, можно составить типовые портреты потребителей. Первая группа москвичи, желающие увеличить размеры своей жилплощади, например молодые семьи. В отдельную подкатегорию можно выделить граждан, которые не хотят жить в коммуналках и вместо комнаты стремятся приобрести квартиру. Зачастую единственно возможным решением для них становится переезд за МКАД.

* в Видном двухкомнатную квартиру общей площадью 46,5 кв. м, расположенную на третьем этаже пятиэтажного панельного дома;
* в Пушкино двухкомнатную квартиру от 62 кв. м в кирпичном или монолитно-кирпичном доме;
* в Ивантеевке двухкомнатную квартиру площадью 67 кв. м в монолитно-кирпичном доме;
* в Подольске трехкомнатную квартиру в 77 кв. м на последнем этаже десятиэтажного панельного дома;
* в Долгопрудном двухкомнатную квартиру в 55 кв. м на третьем этаже пятиэтажного кирпичного дома;
* в Дедовске трехкомнатную квартиру 60 кв. м на первом этаже девяти-этажного кирпичного дома.

Есть и третья группа московские пенсионеры. Многие из них приходят к выводу, что совершенно незачем оставаться в шумном и загазованном мегаполисе, когда нет больше необходимости ходить каждый день на работу. Они либо продают свою московскую квартиру, выигрывая на разнице в цене существенную сумму, либо (если квартир в столице несколько) одну из них сохраняют и сдают в аренду. Появились даже своего рода сезонные переселенцы: летом они живут в Подмосковье, пуская квартирантов на столичную жилплощадь, а на зиму возвращаются.


Вторая группа жители других регионов. Раньше у иногородних первым шагом на пути к собственному жилью становилось приобретение комнаты в коммуналке или однушки на московской окраине. Сейчас же они все чаще предпочитают квартиры в Подмосковье. Тем более что разница между областью и спальными районами столицы почти неощутима. Как говорит К. Манченко, из города Пушкино до Садового кольца (станция метро Комсомольская) можно добраться на электричке за 40 45 минут, а когда в этом году пустят скоростные поезда, время в пути сократится до 25 минут. К тому же, имея областную регистрацию, можно без проблем находиться в столице.



Главная --> Публикации