Главная --> Публикации --> Истина в цене Бедным в дагестане места нет Почему девелоперы осваивают смежные рынки? Пик построит в петербурге свыше 1,1 млн кв. м жилья Михаил гороховский: «нас ожидает юридическая революция»

ФОТО: ДМИТРИЙ ЛЕБЕДЕВ
Гэри Сакс (на фото) и Дэвид Конвей (внизу) из Galliard Homes Ltd, считают, что вложения в лондонскую недвижимость – лучший способ хранения сбережений

Московский рынок зарубежной недвижимости, практически умерший после кризиса 1998 года, переживает второе рождение. Наибольшим спросом сейчас пользуются дома в северной Европе и ближнем зарубежье. На презентациях, посвященных продаже недвижимости в Великобритании и Армении, побывали корреспонденты Ъ НАТАЛЬЯ БОЛОТОВА И ЛЮДМИЛА ЧИЧЕРОВА.

Дом рядом с МВД
В конце октября в отеле "Арарат Парк Хайат Москва" английская девелоперская компания Galliard Homes Ltd и московское агентство недвижимости Property Marketing Consultants (PMC) устроили презентацию элитной лондонской недвижимости. Директора девелоперской компании решили не перекладывать презентацию объектов на своего российского партнера и приехали в Москву сами. Для агентства PMC это первый большой жилой проект, до сих пор компания занималась исключительно коммерческой недвижимостью.

Семиэтажный The Trade Wharf расположен на берегу Темзы, рядом с мостом Тауэр. Дом уже построен. В нем есть односпальные апартаменты и двухэтажные пентхаусы с видом на центр Лондона и Темзу. Квартиры продаются готовыми к заселению, то есть в их стоимость включена мебель, бытовая техника, кондиционеры. Застройщики не стремились найти оборудование подешевле, но отказаться от него и купить квартиру "под отделку" нельзя.

Компания Galliard Homes Ltd предлагает россиянам квартиры в двух зданиях. Оба они находятся в центре Лондона. Апартаменты New Palace Place – строящийся объект. Он расположен в районе Вестминстер, недалеко от здания парламента. Это комплекс зданий, состоящий из нескольких жилых корпусов и административного. После завершения строительства в административном здании планируется разместить штаб-квартиру британского МВД. В жилой части комплекса 98 квартир. Предлагаются апартаменты с одной, двумя и тремя спальнями, а также двухэтажные квартиры с тремя спальнями. Площадь квартир с одной спальней от 40,3 до 44,6 кв. м; с двумя спальнями – 75,4-108,2 кв. м; с тремя спальнями – 120,9-159,4 кв. м. В комплексе будет подземная охраняемая стоянка, круглосуточное видеонаблюдение. Он будет готов к заселению летом 2005 года.

Стоимость квадратного метра жилья в названных жилых комплексах ненамного отличается от цен на Остоженке в Москве. Квадратный метр жилья в New Palace Place стоит от 5,912 тыс. фунтов стерлингов, в The Trade Warf немного дешевле – 4,458 тыс. фунтов. Минимальная цена предложения в любом из жилых комплексов – 350 тыс. фунтов стерлингов. Столько стоит квартира площадью около 50 кв. м с одной спальней. Самые дорогие апартаменты обойдутся примерно в 1,2 млн фунтов стерлингов.

Бизнесмены из Великобритании отметили, что рынок недвижимости в Лондоне постоянно растет, что делает его очень привлекательным для инвестиций. По словам Гэри Сакса, одного из директоров Galliard Homes Ltd, для английского рынка недвижимости характерна очень высокая степень защищенности вложенных средств. По расчетам Galliard Homes, если сдавать купленную квартиру, годовой доход от аренды составит не меньше 6% от стоимости апартаментов (в среднем в Лондоне этот показатель не превышает 3%).

Квартиру за границей покупают не только для отдыха, но и для работы. Люди, имеющие свой бизнес в той или иной стране, рано или поздно покупают там жилье. Недвижимость в Армении позиционируется на российском рынке именно как жилье по месту работы.

Но это далеко не все расходы. По словам юристов компании Galliard Homes, в Англии нерезидентам приходится платить два налога: council tax и налог на доход, если квартира сдается в аренду. Council tax зависит от площади квартиры и от района. В среднем он составит около 1000 фунтов в год. Налог на доход составляет 22% и взимается с чистого дохода, то есть после выплат на содержание квартиры и обслуживание ипотечного кредита.

На работу в Ереван

Владас Анилионис, менеджер проекта компании "Мик-риэлт", говорит: "Это офисно-жилой комплекс из трех 8-этажных и одного 15-этажного жилого здания и 8-этажного делового центра, с современной инфраструктурой и коммуникациями, с автономным тепло-, водо- и электроснабжением. В основном там будут многокомнатные квартиры – от трех до шести комнат. Разумеется, 15-этажная башня и остальные дома сейсмоустойчивы и способны выдержать землетрясения силой девять и более баллов. Продажи квартир начались в середине октября, к началу ноября было продано три квартиры: две 'трешки' площадью 140 кв. м ценой от $130 тыс. и одна пятикомнатная квартира площадью 219 кв. м почти за $200 тыс.".

Сейчас в центре Еревана, на Северном проспекте, инвестиционный холдинг "Макариос групп" строит первый элитный жилой квартал "Синяя башня". Комплекс планируется сдать в июле 2005 года. Пока стоимость жилья в этом хорошем по московским меркам квартале бизнес-класса составляет $910-920 за 1 кв. м.

Назвать новый закон эпохальным нельзя, он скорее технический - его нормы направлены на улучшение действующего законодательства. Тем более странно: рассмотрение законопроекта в Думе растянулось почти на два года. В чем причины?

Инвесторы проекта рассчитывают в первую очередь на армянскую диаспору в России – на тех предпринимателей, которые когда-то уехали из Еревана, а теперь хотели бы вернуться на родину, но их отпугивает отсутствие комфортных условий для жизни.
На прошлой неделе Госдума приняла в третьем чтении федеральный закон О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования проведения землеустройства, он направлен в комитеты Совета Федерации. Его принятие предполагает необходимость внесения изменений в 14 действующих законов.

Однако, думаю, я не ошибусь, предположив, что это каждый второй случай по стране. При этом для уточнения требовалось предоставление необходимых сведений, перечень которых оставался неопределенным (изменения в п. 2 ст. 19 ФЗ О государственном земельном кадастре), то есть фактически допускался произвол чиновников при определении этого перечня в каждом конкретном случае. Согласно пояснительной записке изменения должны были коснуться трех сфер: территориального землеустройства, полномочий органов государственной власти и местного самоуправления и прав владельцев земельных участков. При этом методы вызывают сомнения в их рациональности.

Текст законопроекта в том виде, в котором он был внесен в Думу в первом чтении, предполагал изменение всей системы законодательного регулирования земельных отношений. Например, декларировалась необходимость формирования земельных участков с проведением нового кадастрового учета. Правда, лишь в том случае, если сведения кадастровой карты нуждаются в уточнении и не могут быть использованы для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 5 ст. 5 Законопроекта к первому чтению).

В целом требования разумны. К примеру, если вы принимаете решение о разделе (объединении, выделе) земельного участка, государственная регистрация которого отсутствует, это не будет препятствием для последующей регистрации преобразованного земельного участка (или участков), достаточно будет зарегистрировать прекращение права на первоначальный участок.

Обратимся теперь к конечному варианту законопроекта, одобренному Думой. Итак, в гл. 4 ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним появятся новые статьи об особенностях регистрации прав на земельные участки, образуемые при реорганизации земельных участков (ст. 22.2) и регистрации прекращения права собственности при отказе от права собственности на земельный участок.

Утрачивает силу положение ст. 6 Земельного кодекса о том, что участок может быть делимым и неделимым, но ст. 11.9 устанавливает запрет на образование земельного участка, если его использование или использование объектов недвижимости, находящихся на нем, становится невозможным. Земельные участки могут создаваться только в границах одного муниципального образования (населенного пункта). Новая редакция ч. 9 ст. 38 Закона О государственном кадастре недвижимости определяет, что границами участка отныне при отсутствии соответствующего документа являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, если они позволяют определить местоположение границ земельного участка. Но неясным остается вопрос: кто будет контролировать установление границ, если до этого они отсутствовали, и каким образом предотвратить самовольное изменение границ соседом, если он выступает в уполномоченных органах заявителем при постановке на кадастровый учет и может решить этот вопрос в свою пользу?

Изменения в Земельный кодекс (введение гл. 1.1) подробно регламентируют, в чем будет заключаться реорганизация земельного участка: образование из государственной (муниципальной) собственности, раздел, объединение, перераспределение и выдел земельных участков. В главе дается понятие самого земельного участка и устанавливаются требования к нему.

Между тем, как сообщается в заключении Ответственного комитета к первому чтению, в долевой собственности граждан по состоянию на 1 января 2006 года осталось 111,4 миллиона га сельскохозяйственных угодий, из них 27,1 миллиона га считаются невостребованными земельными долями. Однако сельскохозяйственные организации арендуют у граждан 68,9 миллиона га земельных долей, из которых 54,6 миллиона га - без государственной регистрации договоров аренды. Также широко распространена практика представительства (в отношении 24,5 миллиона га) вообще без какого-либо оформления прав на эти земельные доли. Кадастровый учет осуществлен лишь в отношении 12,8 процента земли из 111,4 миллиона га.

Тем не менее одна из важнейших задач, которая стоит перед законодателем, - побудить граждан зарегистрировать свои права на земельные участки надлежащим образом, упростить и удешевить эту процедуру - осталась неохваченной. Безусловно, хорошо, что не были приняты предлагавшиеся поправки, согласно которым при отсутствии минимального планово-картографического материала обеспечение его подготовки (в том числе материальное) ложилось на плечи заявителя, заинтересованного в проведении землеустроительных работ (изменения в п. 4,5 ст. 34 Земельного кодекса). Но положительных мер также не введено.

Юго-Восточный административный округ (ЮВАО) Москвы является одной из самых насыщенных промышленностью площадок города. Вместе с тем, промышленный потенциал территории не мешает активно развивать в округе социальные объекты, современную инфраструктуру, возводить новые жилые районы. О том, как удается совмещать развитие научного потенциала, внедрение в промышленность инновационных разработок с развитием жилищной и социальной сферы, в интервью РИА Новости рассказал префект Юго-Восточного округа столицы Владимир Зотов.

Не в том ли ответ на то, почему дело не движется, что в среднем по России землеустройство одного га обходится в 170 рублей, то есть, по подсчетам Ответственного комитета, около 160 тысяч рублей на сельскохозяйственную организацию?

Для начала хотел бы отметить, что в 2007 году мы перевыполнили план на 35%, построив 355,3 тысяч квадратных метров жилья, в том числе 119,9 тысяч квадратных метров - для нужд города. В 2008-м у нас запланировано строительство 203,6 тысяч квадратных метров жилья, в том числе 162,9 тысяч квадратных метров - за счет средств городского бюджета и по инвестиционным контрактам с долей города.

Владимир Борисович, расскажите о планах строительства жилья на юго-востоке столицы до 2020 года. На каких территориях планируется строить жилые дома?

Скажу честно, у нас возникли некоторые проблемы с соблюдением объемов строительства, заявленных в плане, который мы начали разрабатывать еще в 2001 году: мы запланировали жилые дома на тех территориях, которые впоследствии были признаны непригодными для строительства по экологическим показателям.
Надеемся, что реализация проектов застройки в поселке Некрасовка и реорганизации промышленных зон позволят нам выровнять объемы строительства.

Недавно на коллегии в префектуре мы утвердили градостроительный план развития округа до 2020 года, где большой раздел занимают вопросы строительства жилья. В предстоящие 12 лет наш округ прирастет еще 7,7 миллионами квадратных метров жилья.

По утвержденному градостроительному плану, о котором я уже говорил, мы планируем завершить отселение жителей из пятиэтажек первых серий в 2009 году. И это реальные сроки, хотя и очень короткие. Даже если программа затормозится, мы все равно будем идти с хорошими показателями, по сравнению с другими округами Москвы. В прошлом году обеспечен снос 44 тысяч квадратных метров ветхого и пятиэтажного жилого фонда (мы превысили план на 80%), а в 2008-м запланировано снести еще 39,4 тысяч квадратных метров.

Как в округе идет программа переселения жителей из ветхого и пятиэтажного фонда?

Когда мы говорим о реорганизации промышленных предприятий, я всегда отмечаю, что в первую очередь надо рассматривать вопрос вывода за пределы Москвы вредных производств. ЮВАО - промышленный округ, и от этого никуда не деться. В условиях борьбы за каждый квадратный метр столичной земли встает вопрос о рациональном использовании территорий предприятий, которые планировались много лет назад. Санитарно-защитная зона одного только нефтеперерабатывающего завода в Капотне составляет 314 гектаров, это гигантская территория. Префектура уже не раз выходила с инициативой материально стимулировать предприятия, сокращающие свои промзоны.
В зависимости от экологических показателей на освободившейся земле можно проводить озеленение, размещать культурные, торговые, деловые центры и даже создавать целые районы.

Можно ли сказать, что в перспективе ЮВАО - промышленный округ, практически полностью избавится от производственных объектов? Как, по вашему мнению, должны использоваться освободившиеся площади?

На каком этапе находится проект реновации территорий промзоны №23 Серп и молот? Не могли бы вы подробнее рассказать об этом проекте?

Если заглянуть вперед до 2020 года, то к этому времени территория промзон в округе должна сократиться вдвое, освободив под социальные нужды города более тысячи гектаров.

До 2020 года планируется сокращение промзоны №23 почти вдвое и размещение на высвобождаемых территориях объектов различного назначения, а также существенное уплотнение промышленной территории с целью повышения эффективности использования. Реорганизация этой промзоны улучшит экологическую обстановку и даст возможность построить около миллиона квадратных метров жилья. Территория завода будет использована под размещение жилых объектов, выставочно-ярмарочного комплекса и двух промышленных зон площадью 13,79 гектаров.

Для города важно с одной стороны сохранить промышленный потенциал завода, и в тоже время рационально использовать большой земельный участок практически в центре Москвы. Территория промзоны составляет порядка 530 гектаров, на которых располагается 153 предприятия и организации различных форм собственности, занимающие земельные участки площадью 320,6 гектаров.

В Юго-Восточном округе, как и во всей Москве, полным ходом идет сокращение игорных заведений. Уже известно как в ЮВАО будут перепрофилироваться эти помещения?

На территории предприятия ОАО Мосвтормет и автокомбината номер 10 на Душинской улице, владение 1-3, планируется разместить технопарк Химические инновации и общественный центр. На территории ОАО Московский научно-исследовательский институт приборной автоматики разместятся административно-лабораторные корпуса общей площадью до 30 тысячи квадратных метров, а также жилая застройка с объектами соцкультбыта. В рамках воссоздания историко-архитектурного ансамбля Рогожская слобода реорганизации подвергнется и территория ОАО МОЗАЛ.

Преимущественно те, которые открывались на месте предприятий потребительского рынка и услуг, причем, хочу отметить, нередко в нарушение целевого назначения земельного участка или помещения. На сегодняшний день в округе перепрофилировано 132 помещения, в которых раньше размещались игорные заведения. Вместо них для жителей открыты 64 продовольственных магазина, 42 - промтоваров, 9 аптек, 7 предприятий общественного питания и 10 предприятий бытового обслуживания.

Действительно, игорных заведений в округе должно стать меньше, а в перспективе они вообще исчезнут с территории столицы. С тех пор как в 2005 году вступил в силу закон О размещении объектов игорного бизнеса на территории города Москвы с территории ЮВАО выведено более 180 игорных заведений.

Что делается в округе для строительства гаражей, избавления жителей от стихийных автомобильных стоянок во дворах?

Вопрос по игорным заведением у меня на контроле. В частности, главам управ поручено еженедельно информировать Управление потребительского рынка и услуг префектуры ЮВАО о принимаемых мерах по выводу объектов игорного бизнеса.

До 2010 года предусмотрено строительство многоэтажных гаражей-стоянок на 31 земельном участке ориентировочной емкостью 12015 машиномест, что позволит довести уровень обеспеченности местами хранения на территории ЮВАО до 60%.

В 2007 году в 9 районах округа в общей сложности появились новые гаражи на 5,478 тысяч машиномест. В 2008-м запланирован ввод в эксплуатацию еще 2,94 тысяч. Однако обеспеченность жителей ЮВАО местами для хранения автомобилей пока составляет всего 48,7%. По строительству гаражей наш округ относится к числу проблемных территорий. Это связано с целым рядом причин. В частности, очень плотная застройка уже существующих кварталов, наличие территорий охраняемого природного комплекса, а также обширная промзона - 30% всей площади округа.

Как идет реконструкция исторических объектов, расположенных на территории округа?

В городе, к сожалению, тормозится реализация программы Народный гараж. Нужно констатировать, что существующий порядок подбора земельных участков для включения в программу нуждается в пересмотре. Для дальнейшей реализации Народного гаража необходимо обеспечить участие в программе организованных групп жителей, а также провести оптимизацию применяемых проектных решений, и схем привлечения групп населения к участию в программе.

Так, значительная часть территории дворцово-паркового ансамбля Лефортово до настоящего времени находится в ведении Минобороны РФ, а уникальное здание Екатерининского дворца, которое когда-то было самым большим зданием Москвы, эксплуатируется Общевойсковой академией. За время использования исторического объекта Министерством обороны на его территории появилось около десятка жилых домов, гаражный кооператив, значительное количество хозяйственных построек и даже спортивный комплекс с инфраструктурой. Это является основным препятствием для развертывания полномасштабной работы по воссозданию объектов культурного наследия.
Однако власти Москвы не оставляют эту проблему без внимания. 14 января 2008 года распоряжением Правительства Москвы утверждена Концепция Среднесрочной программы сохранения объектов культурного наследия и развития территории московского государственного объединенного музея-заповедника (МГОМЗ) на 2008-2010 годы, определяющая основные направления развития исторических территорий Лефортово и Люблино.

В течение нескольких десятилетий историко-культурная территория многих столичных парков, в том числе и на территории округа, подвергалась интенсивному хозяйственному освоению, часть памятников архитектуры была утрачена, часть - передана в частную собственность.

В исторической усадьбе Люблино планируется воссоздание исторического парка, проведение научно-исследовательских, проектных и реставрационных работ по всему ансамблю усадьбы.
Недавно Федеральное агентство по строительству сообщило, что себестоимость квадратного метра жилья в Свердловской области составляет в среднем 21 тысячу рублей. Поскольку рыночные цены в несколько раз выше, строители поспешили откреститься от расчетов Росстроя, назвав их некорректными.

Приоритетным направлением в реставрации дворцово-паркового ансамбля Лефортово является проведение работ по воссозданию водной системы и малых архитектурных форм.

Многие строители отмечают, что беда отрасли в том, что верховная власть страны говорит одно, а надзорные ведомства и чиновники на местах продолжают делать другое: искусственно создавать дефицит земли, строительных мощностей и средств. В итоге создается ситуация, когда за двадцать тысяч рублей, как утверждает исполнительный директор ГК ДомБери Елена Абрамова, можно построить разве что коробку без отделки. Средняя же стоимость квадрата с учетом земли, подключения к сетям и отчислений городу - 39-46 тысяч рублей. Причем положение, по ее мнению, в ближайшее время будет только ухудшаться: готовых под застройку участков в том же Екатеринбурге становится все меньше, а на освоение новых требуются огромные деньги. Право вести строительство сумеют получить только очень крупные компании. Все это приведет к сокращению предложения на рынке и, соответственно, к росту цен на недвижимость.

Чтобы решить жилищную проблему в регионе, надо строить раза в три больше, чем сейчас. Любопытно, что никто не говорит о снижении цены квадратного метра, хотя, как утверждает генеральный директор аналитического центра независимой оценки собственности Прогресс Лидия Гимранова, рентабельность строительного бизнеса на Среднем Урале превышает сто процентов, компании находятся в ценовом сговоре, а антимонопольное ведомство смотрит на это сквозь пальцы.

По мнению архитектора, огромная доля вины за рост цен на жилье лежит на государстве, поскольку все нормативные акты, принятые за последние три года правительством и надзорными органами (пожарными, санитарными и прочими), способствовали удорожанию недвижимости. Например, в Екатеринбурге при подключении к энергосетям необходимо заплатить 15 тысяч рублей за киловатт, что вместе с платой за землю ведет к удорожанию квадратного метра на десять тысяч рублей.

А вот главный архитектор проектов института УралНИИпроект РААСН Дамир Сафин говорит, что реальная себестоимость квадрата составляет 23-25 тысяч рублей. Бюджетные дома возводятся и за 21 тысячу, но землю под такие строения берут из старых запасов, а сети тянут до первого колодца. Обычно строители бегут от таких проектов, как черт от ладана, поскольку власти занижают стоимость материалов и заработную плату. Сегодня, утверждает Сафин, даже самый неквалифицированный рабочий­таджик не соглашается трудиться за плату ниже 20 тысяч рублей в месяц. Прорабу надо платить от 40 тысяч и выше. Стоимость цемента, заложенная в такой проект, бывает в два раза ниже реальной.

Еще одна любопытная деталь. В Европе допускается нагрузка на перекрытия 120 килограммов на квадратный метр. В России - 150, то есть на 30 процентов больше. Когда специалисты стали разбираться в причинах, то выяснили, что наши нормы, оказывается, достались в наследство от сталинских коммуналок: тогда семья занимала небольшую комнату, плотно заставленную мебелью. Таких густонаселенных квартир уже нет, поэтому нет нужды и в усиленных перекрытиях.

Дамир Сафин приводит и такие цифры. Коэффициент теплопередачи (показатель, характеризующий теплоизоляционные свойства зданий) для Свердловской области установлен 3,5, тогда как норма, по его мнению, не должна превышать 2,5: это позволит и тепло сохранить, и сэкономить на материалах. Но главное даже не в этом. Требования к стенам и окнам могут быть самыми драконовскими, но проблему это не решит, поскольку половина тепла уходит через крышу. Надо менять нормативы по вентиляции: она должна быть принудительной, а не естественной, как практикуется у нас.

Эксперты подсчитали, что при существующих неписаных правилах игры на рынке для сохранения строительного комплекса Свердловской области необходимо строить в год не больше 750 тысяч квадратных метров. Однако губернатор Эдуард Россель пообещал довести этот показатель до трех миллионов (одна Ренова - СтройГруп намерена сдавать по 300-400 тысяч квадратов в год). Сомнительно, конечно, что область реально утроит объем сдаваемого жилья, но даже нынешних полутора миллионов хватит, чтобы инвесторы начали уходить из отрасли. И, если государству это не нужно, остается одно - заняться наведением порядка на рынке, прежде всего снижением уровня коррупции.

Специалисты отмечают, что в нашей стране, увы, нередко не просчитываются экономические последствия принятия тех или иных нормотворческих актов. В итоге аппетиты чиновников, бесконечный рост цен на сырье и энергоносители надули на рынке недвижимости мыльный пузырь. Сегодня продажи жилья замерли во многих регионах России: у большинства жителей не хватает денег на приобретение квартиры. Стоит рынок даже в Тюмени, где главными инвесторами традиционно выступали неф­тяники. Многие строители уже поговаривают, что, если и в этом году ситуация не изменится, придется сворачивать бизнес.



Главная --> Публикации