Главная --> Публикации --> Транспортный вопрос решат триллионными вливаниями Гавань в нагатине Интерес россиян к кипру снова набирает обороты Казанская компания «трак центр» начала строительство в нижнем новгороде Регионы наступают

Из истории неприватов
Десять-пятнадцать лет назад продажа неприватизированных комнат для некоторых агентств недвижимости была основным направлением деятельности. Покупателей неприватизированные комнаты привлекали, прежде всего, ценой. Ведь стоили они чуть ли не в два раза дешевле комнат, находившихся в собственности.

В рекламных изданиях и в Интернете до сих пор встречаются объявления о продаже дешевых квартир и комнат с пометкой неприват. И хотя неприватизированного жилья на рынке купли-продажи становится все меньше, подобные квартиры существуют, и сделки с ними проводятся. Насколько они законны и безопасны?

Тогда и был изобретен метод подставного обмена. Схема этого метода в том, что человек, желающий приобрести неприватизированную комнату в коммунальной квартире, должен был сначала купить какую-то недвижимость, например, домик в деревне. Этот домик оформлялся в собственность покупателя неприватизированной комнаты. Затем на основании договора обмена он совершал сделку с человеком, проживающим в коммунальной квартире. В результате такой хитро-мудрой операции покупатель получал право на проживание в коммунальной квартире, а продавец комнаты собственность, т.е. домик в деревне, который в дальнейшем продавал. Домик в деревне, на риэлторском слэнге подстава или буфер, реализовывался по нескольку раз при использовании в таких обменах.

Директор территориального отделения Центральное МИАН-агентство недвижимости Павел Косов объясняет эту ситуацию следующим образом. Дело в том, что на начальном этапе приватизация коммуналок проводилась путем приватизации квартиры целиком в долевую собственность. Обязательным условием приватизации было согласие всех проживающих. Люди старшего поколения не стремились к приватизации, соответственно, было нелегко получить их согласие. Вот и получалось, что приватизированных коммунальных квартир было немного.

Когда нельзя приватизировать?
Несмотря на то, что сейчас операции на рынке проводятся в основном с приватизированной жилой недвижимостью, существует ряд ограничений на приватизацию. Их перечень содержится в статье 4 федерального закона О приватизации жилищного фонда в РФ, которая утрачивает силу с 1 марта 2010 года.

Ситуация с продажей неприватизированных комнат изменилась тогда, когда была разрешена приватизация комнат в коммунальных квартирах без согласия соседей. С этого момента у собственника появилась возможность свободно распоряжаться своей недвижимостью. Надобность в таких обменах практически отпала. Хотя и сейчас они возможны, обмен права проживания в неприватизированном жилье на собственность не противоречит закону.

жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения (за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, а также находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения).

Итак, нельзя приватизировать:

Иными словами, граждане, занимающие жилые помещения в коммунальных квартирах и служебное жилье, не вправе требовать в обязательном порядке положительного решения данного вопроса.
Возможен лишь обмен

К тому же, этой статьей предоставлено право собственникам жилищного фонда или уполномоченным ими органам, а также предприятиям, учреждениям, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир.

Сейчас существуют два варианта обмена неприватизированного жилья: на такое же неприватизированное и на недвижимость, находящуюся в собственности.

Неприватизированная квартира принадлежит городу. Люди занимают ее по договору социального найма, поэтому напрямую продать такую квартиру как приватизированную нельзя. Единственная законная сделка с неприватизированным жильем это обмен.

Кроме того, сегодня права проживания в неприватизированной квартире можно обменять на какую-либо собственность. После обмена собственности на права проживания человек, не использовавший свое право приватизации ранее, может приватизировать эту квартиру. Регистрацией обменов права проживания на собственность занимаются Центр арендного жилья (регистрация прав проживания) и Управление Федеральной регистрационной службы (регистрация прав собственности).

И сейчас неприватизированную недвижимость можно обменять на такую же неприватизированную жилплощадь, как это происходило раньше, в советские времена, рассказывает о механизме обмена Павел Косов. При этом требуется согласие собственника, т.е. города. В этом случае люди меняются не собственностью, а правами на проживание в определенном месте. Регистрируются подобные сделки в ГУП Московский городской центр арендного жилья (бывший Мосжилсервис влился в его состав). Здесь просматривают документы и выдают новые ордера. Это прямой обмен, в процессе которого риэлторы участия не принимают.

Обменять можно: неприватизированную квартиру целиком или только комнату в коммуналке, если заключен договор социального найма.

Правила обмена жилыми помещениями, установленные ЖК РФ, в основном взяты из ранее действовавшего ЖК РСФСР, уточняет юрист по городской недвижимости компании МИЭЛЬ-Брокеридж Ольга Балбек. Сохранены положения: о необходимости согласия членов семьи нанимателя жилого помещения (в том числе временно отсутствующих); о праве члена семьи нанимателя требовать принудительного обмена; о возможности обмена как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ; о необходимости согласия на обмен органов опеки и попечительства, если в обмениваемом жилом помещении проживает несовершеннолетний, а также недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин.

Нельзя обменять неизолированные жилые помещения, например, смежные комнаты, связанные общим входом.
Родственный обмен ушел в историю

Но при обмене неприватизированного жилья есть ограничения.

О том, что изменилось, рассказывает Ольга Балбек.

В статьи, касающиеся обмена неприватизированного жилья действующего Жилищного кодекса, были внесены значительные изменения.

ЖК РФ не предусмотрена и такая разновидность обмена, как внутрисемейный или родственный обмен. Его особенность заключалась в том, что договор найма жилого помещения в отношении остальных членов семьи продолжал действие, а один из его членов выбывал из состава семьи и с занимаемой ею площади. Вместо него, но тоже в качестве члена семьи (без заключения самостоятельного договора найма жилого помещения) вселялся другой человек. На прежнюю площадь этого человека приобретал право выбывший член семьи, совершивший обмен. Например, внучка жила с родителями в неприватизированной квартире. А бабушка жила одна также в неприватизированной квартире. По взаимному согласию можно было внучку прописать в квартиру бабушки, а бабушку в квартиру, где была прописана внучка. Действующим законодателем исключена возможность обмена доли жилой площади, приходящейся на члена семьи нанимателя.

Ранее действовавшим законодательством (законом РФ Об основах федеральной жилищной политики, ЖК РСФСР) допускался обмен жилыми помещениями, находившимися в домах государственного, муниципального жилищных фондов или в домах ЖСК. Собственники были вправе поменять жилое помещение на жилые помещения любых форм собственности. Соответственно, и круг лиц, имевших право обмена, был значительно шире. Сторонами обмена могли быть участники договора социального найма, члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов, не выплатившие паевые взносы, лица, пользовавшиеся жилым помещением на условиях договора найма, а также собственники жилых помещений. Сейчас круг лиц, имеющих право на обмен неприватизированного жилья, значительно сужен.

Схема продажи неприватизированных квартир и комнат осталась той же, что и в девяностые годы. Но безопасно ли вкладывать деньги в покупку неприватизированной квартиры. Ведь, хоть неприватизированного жилья на рынке и немного, но цена на такие квартиры по-прежнему значительно ниже, чем на жилье, находящееся в собственности. Именно это привлекает некоторых покупателей.

Так что родственный обмен, широко использовавшийся в советские времена, стал частью истории.
Дешево, но безопасно ли?

Дело в том, что город, как собственник неприватизированной квартиры, может оспорить сделку, если удастся доказать, что имел место сговор покупателя и продавца. Такие случаи были. Если объект, приобретенный в собственность для последующего обмена, тот самый домик в деревне, уже участвовал в подобных сделках, то можно доказать, что эта площадь является подставным жильем. Владеют им недолго и продают по доверенности одни и те же лица. Это довольно легко установить. Так как объект многократно использовался таким образом, то сделка по обмену является притворной, т.к. этот дом в деревне человек не планировал покупать изначально, а собирался использовать его для дальнейшего обмена на право проживания в неприватизированном жилье.
По мнению риэлторов, сейчас, на этапе очередного роста цен, наметилась тенденция независимые оценщики оценивают подобранные квартиры дешевле реальной рыночной стоимости. Чем это может обернуться для заемщика?

По мнению Павла Косова, подобные сделки очень опасны для покупателя, т.к. они могут быть признаны недействительными.

После того, как квартира найдена, документы по ней передаются в банк и страховую компанию. Вот на этом этапе и заказывается оценка предмета залога.

От 3000 деревянных до 3000 зеленых
Традиционная схема оценки такова. После получения одобрения заемщик начинает поиск недвижимости. Банк дает на поиски в среднем три месяца. Если в течение этого срока квартиру не удастся найти, одобрение придется получать заново.

При покупке однокомнатной или двухкомнатной квартиры эконом-класса в столице услуги независимых оценщиков обходятся в среднем от 4000 до 6000 рублей.
Логика отдыхает

После получения отчета банк принимает решение о принятии либо непринятии данной недвижимости в качестве залога. Кредиторы предоставляют перечень оценочных компаний, с которыми работают. Оценку можно сделать только у этих оценщиков. Стоимость оценки зависит от стоимости недвижимости и колеблется от 3000 рублей до $3000, если речь идет об эксклюзивных загородных домах.

Смысл оценки недвижимости заключается в том, чтобы отразить реальную стоимость объекта, ведь цена недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от настроений рынка.

Как правило, для достоверной оценки стоимости недвижимости учитывается ряд моментов: местоположение, тип дома, удаленность от центра и т. д.

Представим ситуацию. Человек покупает квартиру за 6 000 000 рублей по ипотеке. Его первоначальный взнос 10 процентов, то есть 600 00 На остальные 90 процентов (на 5 400 000 рублей) предоставляет кредит банк. Оценщик оценивает квартиру, за которую продавец хочет выручить 6 000 000 рублей, в 5 500 000 рублей. Но это, разумеется, не заставит продавца упасть в цене. Он знает, что его квартира ликвидна: если откажет ипотечному заемщику, найдется другой покупатель.

И все-таки та цена, в которую сегодня оценивается приобретаемая по ипотеке квартира, зачастую оказывается ниже рыночной.

С прологом и эпилогом
Сначала эксперт-оценщик просит предоставить правоустанавливающие документы и бумаги из БТИ. Затем он выезжает на осмотр объекта, в процессе которого составляется акт.

У ипотечного заемщика, казалось бы, свои выгоды: чем дешевле квартира, тем ниже первоначальный взнос. Но логика эта кажущаяся, ведь кредит выдается в процентном отношении от стоимости жилья. При оценке в 5 500 000 рублей первоначальный взнос нашего заемщика составит 550 000 рублей, а размер кредита 4 950 00 При реальной продажной цене квартиры в 6 000 000 оставшиеся 500 000 рублей придется находить самому заемщику. Ведь даже если выдано одобрение на большую сумму, и доходы позволяют рассчитывать на больший кредит, условия банка не позволяют реализовать эти возможности. Поэтому риэлторы жалуются, что процесс оценки сегодня это бег от одного оценщика к другому. Цель беготни найти такого, который готов указать в документе о независимой оценке большую цену квартиры.

Общие сведения о проводимой оценке квартиры, комнаты.

Акт об оценке квартиры, как правило, состоит из следующих разделов.

Анализ внешней среды.

Описание объекта оценки: квартиры.

Заключение.

Оценка квартиры.

Что самое главное при покупке-продаже недвижимости? Правильно, юридическая чистота. Один из наиболее простых и цивилизованных способов разузнать историю квартиры - обратиться в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Получить независимую оценку у разных оценщиков можно за один-три рабочих дня.

Единый реестр содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

Хранят вечно
В соответствии с п. 1 ст. 12 федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Закон о регистрации) права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат регистрации в этом самом реестре. Итак, если вы хотите узнать, кому принадлежит определенная квартира и на каком праве, выяснить время приватизации или покупки, наличие обременений и ограничений, проверить, не вводит ли продавец вас в заблуждение относительно продаваемого недвижимого имущества, то тогда вам прямая дорога в регистрационную службу.

Без тайн и секретов
Реестр содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об объектах недвижимого имущества и сведения о правообладателях. Эта информация является открытой, не относится к государственной тайне и обязана быть предоставлена органом, осуществляющим государственную регистрацию прав (в Москве Главное управление Федеральной регистрационной службы по Москве).

Неотъемлемой частью Единого реестра являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов. Эта документация подлежит постоянному хранению. Уничтожение, а также изъятие из них каких-либо документов или их частей не допускается.

Регистрирующий орган обязан предоставить сведения, содержащиеся в реестре прав на недвижимое имущество, о любом объекте любому лицу.

Получить такую информацию может любой желающий, так как принципом государственной регистрации прав на недвижимое имущество является ее открытый характер.

Чаще всего за выпиской обращаются именно граждане, то есть физические лица. Для них порядок получения немного проще: не надо предоставлять доверенность от организации и весь пакет документов, подтверждающих правоспособность юридического лица. Еще одно преимущество физическим лицам получение выписки обходится дешевле.

Получить выписку из ЕГРП достаточно просто. Для этого необходим минимум документов, а именно:
для физического лица документ, удостоверяющий личность, заявление в письменном виде и квитанцию об оплате;
для юридического лица документы, подтверждающие регистрацию данной организации и полномочия его представителя, документ об оплате.

Размер платы установлен постановлением правительства РФ № 773 от 14.12.2004 и составляет:
для физического лица 100 рублей,
для организации 300 рублей.

Почем информация?
Услуга по предоставлению информации платная. Подчеркнем, что за выписку берется именно плата, а не государственная пошлина.

Их можно вернуть только в следующих случаях:
если оплата была в большем размере, чем это предусмотрено постановлением № 773;
если заявитель отказался от запроса информации и зарегистрированных прав на объект недвижимого имущества, но до подписания государственным регистратором документов, содержащих запрошенную информацию, или до отказа в ее предоставлении. При этом возврату подлежит половина средств, внесенных заявителем.

Кстати, если в предоставлении выписки отказано, то заплаченные деньги не подлежат возврату.

В течение двух недель со дня регистрации заявления должно быть принято решение о возврате платы. Деньги возвращают органы Федерального казначейства.

Для того чтобы вам вернули деньги, нужно написать заявление в письменной форме и подать его в регистрационную службу. Заявление о возврате излишне уплаченной суммы может быть подано в течение одного месяца со дня, когда плательщику стало известно о факте переплаты, но в срок, не превышающий трех лет со дня ее внесения.

Но на практике, по крайней мере, до некоторых пор, получить выписку можно только в том органе, который осуществил регистрацию данных прав. Это объясняется тем, что реестр в основном ведется на бумажных носителях и хранится в шкафах тех, кто его и создает. Как только Единый реестр будет компьютеризирован, жизнь и регистраторов, и заявителей намного облегчится получить выписку можно будет в любом органе, осуществляющем регистрацию.

Из бумажного века в компьютерный
В соответствии с п. 4 ст. 131 ГК РФ информация (выписка из ЕГРП) предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации.

Если ЕГРП будет вестись (или уже ведется) на магнитных носителях, то информацию можно получить не позднее чем в течение рабочего дня, следующего за днем обращения за такими сведениями.

Пять дней и вы в курсе
В соответствии с Законом о регистрации выписки предоставляются в течение пяти рабочих дней. Управление Федеральной регистрационной службы по Москве предоставляет следующую информацию из ЕГРП:
выписку о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества, содержащую описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах, требования в отношении данного объекта недвижимости;
выписку об обобщенных сведениях о правах отдельного лица на имеющееся у него недвижимое имущество;
выписку о переходе прав на объект недвижимого имущества;
выписку о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным.

Так, сведения о содержании правоустанавливающих документов (за исключением сведений об ограничениях и обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, сведения о переходе прав на объекты недвижимости (так называемая история объекта) и сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным предоставляются в течение десяти рабочих дней с момента обращения.

Для получения других сведений понадобится больше времени.

О чем ты, выписка?
Выписка из ЕГРП должна содержать следующую информацию:
наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав;
дату подписания выписки, а также исходящий номер;
кадастровый (или условный) номер объекта недвижимости;
назначение объекта недвижимости;
площадь;
адрес (местоположение);
данные о правообладателе (правообладателях, если зарегистрировано право общей собственности);
вид зарегистрированного права;
зарегистрированные ограничения (обременения) права, в том числе дату и номер их государственной регистрации, сроки, на которые они установлены, а также данные о лицах, в пользу которых они установлены;
ФИО или наименование лица, обратившегося за выпиской.

Информация о лицах, получивших сведения из Единого государственного реестра прав об объекте недвижимого имущества, предоставляется в течение не более чем 7 рабочих дней.

В соответствии с Законом об ипотеке государственная регистрация ипотеки является публичной. Из этого следует, что любое лицо вправе получить в регистрационной службе сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, а также заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке. Но получить на руки копию закладной не получится, так как данный документ не относится к документам публичного характера.

Если понадобилось получить выписку из ЕГРП, содержащую сведения о земельном участке, на котором создается объект долевого строительства, то в выписке указываются:
сведения об ипотеке;
наличие зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве с перечнем объектов долевого строительства;
наименования юридических лиц участников долевого строительства;
ФИО физических лиц участников долевого строительства.

Могут отказать
Может быть и такое: обратившись за выпиской, вместо нее вы получите письменный отказ.

Выписки из ЕГРП, справки и сообщения об отказе в выдаче информации из ЕГРП выдаются лично заявителям (их представителям) или направляются по почте по указанному ими в запросе адресу.

Закон о госрегистрации вступил в силу 31 января 1998 года, именно с этой даты и должны были начать внесение записей в ЕГРП. Но где-то начали ведение ЕГРП раньше, где-то позже.

Наиболее распространенная причина отказа отсутствие сведений о данном объекте недвижимости в ЕГРП. Не пугайтесь, это вовсе не означает, что вас пытаются надуть. Просто не все объекты недвижимости пока внесены в ЕГРП.

Если же вам все-таки хочется ознакомиться с выпиской, но права на нее не зарегистрированы в ЕГРП, то вы можете попросить продавца зарегистрировать свои ранее возникшие права. А уже после произведенной регистрации обратиться за выпиской.

Таким образом, все права на недвижимое имущество, возникшие после вступления в силу Закона о регистрации, должны быть в ЕГРП. Например, если человек купил квартиру в 2000-м, то его права должны быть зарегистрированы. Если же он купил (унаследовал, получил в дар и т. д.) недвижимое имущество в 1995-м, то его права не зарегистрированы в ЕГРП. И значит, получить выписку из ЕГРП по такой квартире не получится. Но законом предусмотрено, что все права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу Закона о регистрации, признаются действительными (если такие права оформлены в соответствии с порядком, действовавшим в ту пору).

Другие причины отказа в выписке:
не предоставлены все необходимые документы (отсутствует квитанция об оплате за выписку, заплачено меньше, чем нужно и т д.);
заявитель не может идентифицировать объект недвижимости, выписку по которому он хочет получить (желательно знать кадастровый номер объекта или точный адрес).

Однако этот вариант плох тем, что, во-первых, регистрация ранее возникшего права займет целый месяц. А, во-вторых, за регистрацию ранее возникшего права надо будет заплатить госпошлину. Тогда как если ранее возникшее право зарегистрировать одновременно со сделкой, регистрация старых прав обошлась бы бесплатно.

На заметку
При оформлении различных льгот (оплата коммунальных платежей, программа Молодая семья) в случае регистрации прав на квартиру до 1998 года необходимо, помимо получения выписки из ЕГРП, также получение и справки из Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы о праве, зарегистрированном до 1998 года.

В любом случае отказ должен быть мотивированным. Если вы считаете, что вам неправомерно отказали, то вправе обжаловать его в судебном порядке.

Правообладатель (то есть собственник квартиры) может рассчитывать на информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на который он имеет права. Но это лишь в том случае, если выдача информации была санкционированной.

А вами интересовались...
Как уже говорилось выше, сведения о собственниках недвижимости являются открытыми. О повышенном интересе к его квадратным метрам вправе знать непосредственно и их собственник, дабы обезопасить себя.

Информация не для всех
Существует перечень информации, которую выдают только строго определенным законом лицам.

Для этого необходимо обратиться с соответствующим запросом в регистрационную службу. В срок не более семи рабочих дней собственнику должны ответить, кто и когда интересовался его имуществом, кто брал выписку из ЕГРП, касающуюся его недвижимого имущества.

Такая информация предоставляется только:
самим правообладателям или их законным представителям;
физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя или его законного представителя;
руководителям органов местного самоуправления и руководителям органов государственной власти субъектов Российской Федерации;
налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией;
судам, правоохранительным органам, судебным приставам-исполнителям, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимого имущества или их правообладателями;
лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по завещанию или по закону. Сведения о правах наследодателя на объекты недвижимости предоставляются также по запросу нотариуса в связи с открытием наследства;
федеральному антимонопольному органу и его территориальным органам в пределах территорий, находящихся под юрисдикцией указанных территориальных органов;
председателю Счетной палаты Российской Федерации, его заместителю и аудиторам Счетной палаты РФ для обеспечения деятельности Счетной палаты.

К такой информации относятся:
сведения о содержании правоустанавливающих документов;
обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости;
выписки, содержащие сведения о переходе прав на объекты недвижимости, а также сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным.

Законом прямо предусмотрено, что использование сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав способами или в форме, которые наносят ущерб правам и законным интересам правообладателей, влечет за собой ответственность, предусмотренную законодательством РФ (п. 5 ст. 7 Закона о государственной регистрации).
Адреса приемных, где можно получить информацию из ЕГРП

Не во вред другим
Органы, осуществляющие госрегистрацию, имеют право предоставлять статистическую информацию, полученную на основе сведений, содержащихся в ЕГРП, любому заинтересованному лицу. Условие одно: если предоставление такой информации не нарушает права и законные интересы правообладателей, то есть, собственников недвижимости.

ЗЕЛЕНОГРАД
г. Зеленоград, ул. Юности, 5 (м. Речной вокзал, авт. 400 до ост. ул. Студенческая),
тел. 536-72-45

ЮГО-ЗАПАДНЫЙ АО
ул. Миклухо-Маклая, 42 (м. Беляево,
авт. 261, 639 до ост. ул. Островитянова),
тел. 429-76-49

СЕВЕРНЫЙ АО
Дмитровское шоссе, 5/1 (м. Дмитровская), тел. 976-11-09 Дмитровское шоссе, 50, корп. 1 (м. Дмитровская),
тел. 482-55-02

ЮЖНЫЙ АО
ул. Восточная, 2, корп. 4 (м. Автозаводская), тел. 675-72-28 Сумской пр., 2, корп. 6 (ст. м. Чертановская), тел. 310-53-18 Сумской пр., 2, корп. 5 (м. Чертановская),
тел. 316-88-85

СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ АО
ул. Большая набережная, 25/1 (м. Сходненская), трам. № 6 до ост. Восточный мост,
тел. 491-15-00

ЮГО-ВОСТОЧНЫЙ АО
ул. Новомарьинская, 12/12, корп. 1 (ст. м. Марьино или Братиславская),
тел.: 658-63-36,658-63-37,658-63-38

ВОСТОЧНЫЙ АО
Зеленый просп., 20 (м. Перово)

ЦЕНТРАЛЬНЫЙ АО
ул. Тимура Фрунзе, 3, стр. 3 (м. Парк Культуры), тел. 245-76-16

ЗАПАДНЫЙ АО
ул. Лобачевского, 66а (м. Проспект Вернадского), тел. 432-89-22
Россия может пострадать из-за оптимизма российских финансовых властей по поводу надежности размещения золотовалютных резервов (ЗВР) страны в долговых обязательствах американских ипотечных агентств. В пятницу произошел очередной обвал курсов акций двух крупнейших ипотечных компаний США Fannie Mae и Freddie Mac, в бумаги которых вложено более 100 млрд. долл. российских ЗВР. За день акции этих компаний подешевели в два раза. Решение ипотечных проблем на рынке США может привести к резкому обесцениванию доллара, а с ним и вложенных в долларовые активы российских резервов.

СЕВЕРО-ВОСТОЧНЫЙ АО
ул. Отрадная, 2 (м. Отрадное), тел. 907-17-56

Напомним, что эти компании владеют ипотечными обязательствами или гарантируют их на общую сумму более чем в 12 трлн. долл. Вероятно, под воздействием столь крупных цифр российские власти сочли в свое время их бумаги надежным средством для размещения ЗВР. Согласно годовому отчету, опубликованному Центробанком в мае, по состоянию на 1 января 2008 года в облигации американских ипотечных агентств Federal Home Loan Bank, Fannie Mae и Freddie Mac было инвестировано около 100,8 млрд. долл. То есть почти пятая часть от объема золотовалютных резервов свыше 560 млрд. долл. В американский ипотечный рынок ЦБ вложил почти 2,5 трлн. руб. более 37% общей суммы средств по статье Ценные бумаги иностранных эмитентов. Причем большая часть 1,5 трлн. руб. была инвестирована в 2007 году, когда ипотечный кризис в США уже на полную мощь сотрясал устои мировых финансов.

Акции Fannie Mae и Freddie Mac падали в течение прошедшей недели. Например, 10 июля ценные бумаги Freddie Mаc подешевели на 22% до 8 долл. за акцию, а Fannie Mae на 13,8% до 13,2 долл. С начала года цена акции Freddie Mac упала более чем на 75%, а Fannie Mae на 64%. Падение котировок было вызвано ростом неплатежей по ипотечным закладным и падением цен на заложенную недвижимость. Однако в пятницу произошел еще более крупный обвал: акции Freddie Mac потеряли 4,03 долл. за штуку 50% стоимости и остановились на отметке 3,97 долл. Акции Fannie Mae упали на 6,09 долл. 46% до 7,11 долл. за штуку. К такому обвалу привело заявление министра финансов США Генри Полсона о том, что в настоящее время американское правительство не планирует экстренное приобретение этих ипотечных агентств или какое-либо изменение их статуса.

В то же время эксперты резко критикуют такую позицию. Fannie Mae и Freddie Mac это американские ипотечные брокеры, которые субсидируются американским правительством, но при этом власти никогда не брали на себя обязательства по их долгам и не гарантировали их деятельность, отмечает руководитель Института проблем глобализации Михаил Делягин. Поэтому, когда некоторые чиновники рассказывали, что данные компании надежны, поскольку их деятельность гарантируется, это ложь, прямая или косвенная. По его словам, если эти компании не обанкротятся а их банкротство невыгодно Вашингтону, то Россия свои деньги получит. В связи с этим эксперт подчеркнул, что прямая угроза потери вложенных средств есть, но она не очень существенна. В данном случае, значительно более существенные убытки принесет обесценение доллара.

Впрочем, пресс-служба Минфина в субботу выступила с официальными разъяснениями, напомнив, что средства нацфондов Резервного и Фонда национального благосостояния в ценные бумаги этих компаний не размещались, а речь идет лишь об их долговых обязательствах, в которые как раз и вложился ЦБ. По своему кредитному качеству долговые обязательства Fannie Mae и Freddie Mac фактически не уступают суверенным долговым обязательствам США и по-прежнему имеют наивысший кредитный рейтинг, соответствующий требованиям, необходимым для размещения золотовалютных резервов, настаивает Минфин.

В свою очередь, глава аналитической службы ФК Открытие Халиль Шехмаметьев считает, что говорить о второй волне кризиса пока рано. С одной стороны, происходящее можно расценивать как повторение событий прошлого года, но, возможно, компании просто будут выкуплены для сохранения бизнеса, полагает аналитик. При этом у России, если происходящие события не приведут к снижению цен на сырье, особых проблем возникнуть не должно. Единственные сложности эксперт видит в возможном сокращении финансирования российских банков с Запада. На данный момент от 20 30% капитала это иностранные кредиты, отмечает Шехмаметьев. В связи с этим встанет вопрос об их рефинансировании и снижении темпов роста всей банковской системы страны в условиях нехватки денежных средств.

По мнению Делягина, России и всему миру предстоит пережить очередной этап экономического кризиса. Он скорее всего не будет катастрофичным, но экономические изменения, которые наступят в ближайшее время, будут крайне существенными. На мой взгляд, для экономики США новый кризис неизбежен, поскольку американцам необходимо выкупать проблемные инвестиционные компании, а это значительные денежные затраты, считает Делягин. Возможно, несколько инвестбанков и обанкротят, но ипотечные банки придется выкупать. Таким образом, речь идет о серьезном смягчении финансовой политики и крупных вливаниях долларов в американскую и мировую экономики, что неизбежно повлечет за собой их обесценивание.



Главная --> Публикации