Главная --> Публикации --> Ипотечники не любят загородную недвижимость из-за ее непрозрачности Истина в цене Бедным в дагестане места нет Почему девелоперы осваивают смежные рынки? Пик построит в петербурге свыше 1,1 млн кв. м жилья

По экспертным оценкам, в столице сдаются в аренду около 250 тысяч квартир, из которых примерно 80% приходится на недорогой сегмент рынка (до $1,5-2 тысяч) - квартиры экономкласса. В ближайшее время закончатся вступительные экзамены в вузы, и иногородние абитуриенты, став студентами, будут искать себе жилье. А вслед за этим спрос поддержат гастарбайтеры, приезжающие в Москву на заработки. Все это создаст мощный приток спроса, и цены опять поползут вверх, - резюмирует руководитель департамента аренды корпорации Рескор Ольга Владиславлева. Как рассказала корреспонденту Газеты эксперт, лето, расцениваемое как низкий сезон на рынке аренды, не было отмечено традиционным снижением цен в мае-июле. Обычно в этот период цены хоть немного, но снижаются, - говорит Владиславлева. - Однако в нынешнем году владельцы стояли насмерть и не поддавались ни на какие уговоры о возможности торга.

Примерно через месяц на столичном рынке аренды жилья начнется традиционный виток повышения цен. Текущая ставка аренды однокомнатной квартиры составляет минимум 22-23 тысячи рублей, а с середины августа месячная плата за проживание в недорогой однокомнатной квартире составит 25 тысяч рублей, а цена на двушки и трешки будет начинаться от 30 тысяч и 35 тысяч рублей соответственно, прогнозируют риэлторы. Между тем темп роста текущих доходов домохозяйств, арендующих жилье, отстают от темпов роста ставок аренды. Следствием разрыва в этих показателях вполне может стать решение снимать одну многокомнатную квартиру на несколько домохозяйств.

Цена аренды однушки уже сейчас составляет половину зарплаты менеджера среднего звена, поэтому студенты и гастарбайтеры коммуналку по найму знают не понаслышке. С осени с ней могут познакомиться и более обеспеченные граждане.

Поскольку арендодатели не готовы отказываться от достигнутого в настоящее время уровня доходов, а бюджеты большинства домохозяйств не в состоянии успеть за ставками, то арендаторы будут вынуждены пойти на снижение уровня жизни, уживаясь с арендаторами-соседями. В Москве очевидно, что платежеспособный спрос подбирается к потолку. И, на мой взгляд, рынок столичной аренды стоит на пути к арендным коммуналкам, - комментирует сложившуюся ситуацию глава информационно-аналитического агентства Rway Александр Крапин. По словам аналитика, более 50% домохозяйств за жилье платить не может. Это и по международным стандартам, и по российским, - объясняет он.

- По закону владелец доли может распорядиться ею любым способом: продать, подарить, завещать, заложить, - разъясняет наш эксперт, генеральный директор агентства недвижимости Новый Дом Ольга ПЕТРОВИЦКАЯ. - Самая выгодная и потому распространенная сделка - разумеется, купля-продажа.

Дольщики, живущие в съемных квартирах в ожидании собственного жилья, могут оказаться первыми из обеспеченных арендаторов, которые согласятся на новую коммуналку. Необходимость одновременно платить за жилье и копить на ремонт (новостройки сдаются без отделки) плюс понимание временности ситуации помогут сделать такой выбор.
О проблемах, связанных с долевой собственностью, мы писали в Вашем доме за 24 июня. И получили много вопросов от читателей. Сегодня отвечаем на самый популярный из них - как возможно сбыть с рук такую недвижимость по закону и в реальности.

Однако нужно иметь в виду: если продавец решит схитрить, назовет заведомо завышенную цену и, получив отказ сособственников, продаст долю другому лицу по меньшей стоимости, то обиженные содольщики будут вправе завернуть сделку через суд. В таких случаях права и обязанности покупателя переводятся на содольщиков, они вносят на депозит стоимость доли - в ее последнем, уменьшенном варианте, - и право собственности переходит к ним.

Здесь действует правило: сособственники имеют право преимущественной покупки продаваемой доли. Содольщик-продавец должен письменно уведомить их о выставлении доли на продажу и назначенной цене. Сумма не ограничивается - называй сколько хочешь.

- На практике оформление таких отказов нередко оборачивается для содольщика-продавца серьезными проблемами, - предупреждает Ольга Петровицкая.

Учитывая это, чтобы гарантировать надежность сделки и обезопасить покупателя доли, риэлторы настаивают: пусть продавец предъявит письменные, нотариально заверенные отказы сособственников от приобретения доли по соответствующей (реальной) цене.

Как ни удивительно, эффективным способом избавления от многих неприятностей может стать... превращение долевой квартиры в коммуналку.

Прежде всего сособственников нужно разыскать - они отнюдь не всегда проживают в общей квартире. Бывают случаи, когда кто-то уезжает жить в другой регион или вообще за границу. А ведь содольщиков нужно не только найти, но еще и уговорить лично явиться к нотариусу (или в консульство РФ за границей), подписать отказ от покупки. С последним бывает особенно туго: сособственники могут потребовать моральную компенсацию...

На заметку
Покупателям стоит иметь в виду: доли в праве собственности не измеряются в квадратных метрах жилплощади и автоматически не дают права занять какую-либо комнату. Если собственники долей в квартире хотят обособиться и получить свою личную территорию, то им нужно заключить соглашение о порядке пользования жилым помещением. Как это делается, какие проблемы могут возникнуть и как их решать - см. в Вашем доме 24 июня и на сайте kp.ru

О том, как это можно сделать, мы расскажем в одном из ближайших выпусков Вашего дома.

Наша квартира находится в долевой собственности: одна треть у меня и две трети у взрослой дочери. Могу ли я зарегистрировать к себе жильца без согласия дочери?

Вопрос в тему
С кем согласовывать прописку?

Понятие к себе в данном случае не совсем верно: ведь по закону участники долевой собственности пользуются общим имуществом (квартирой) совместно. Так что для вселения и соответственно регистрации нового жильца обязательно согласие всех сособственников. Единственное исключение: ничье одобрение не требуется, если владелец доли хочет зарегистрировать своего несовершеннолетнего ребенка.

(По электронной почте.)

Впрочем, участников рынка недвижимости такими пророчествами не удивишь. Прогнозы о крахе столичного рынка жилья появляются с завидной регулярностью, однако пока ни один из них не оправдался. Риэлтеры уверены, что так случится и в этот раз: острого кризиса удастся избежать, несмотря на снижение количества сделок, рост предложения, увеличение сроков экспозиции квартир и плавный отток покупателей (так, в I квартале этого года было зарегистрировано в 1,16 раза меньше сделок, чем в I квартале 2007 года).

Накануне майских праздников Центр экономических исследований Института глобализации и социальных движений заявил о скором и неизбежном падении цен на жилье, которое может спровоцировать сокращение реальных доходов населения и ужесточение кредитной политики банков. Снижение цен может превысить 50%, предположили специалисты центра.

Стоит заметить, что с начала года быстрее всего росли цены на жилье низкого качества в малопрестижных районах (панельное жилье, кирпичные пятиэтажки и другие старые кирпичные дома, а также квартиры небольшой площади), тогда как ценовая ситуация на рынке элитного жилья была стабильной. Косвенно это свидетельствует о том, что предел покупательной способности на дорогое жилье и жилье, относящееся к среднему ценовому диапазону, уже подходит к своему максимуму и потенциальные покупатели вынуждены проявлять интерес к низшему ценовому сегменту, полагает аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов. По данным аналитического отдела компании Агент 002, в апреле средняя стоимость квадратного метра экономкласса в Москве уже превысила 5,5 тыс. долларов.

По данным риэлтерских компаний, существенное снижение спроса было зафиксировано в конце апреля. Однако никаких оснований для паники игроки рынка в этом не видят. Во-первых, спрос снизился в преддверии майских праздников и сопутствующего им периода отпусков (аналогичная картина наблюдалась и в предыдущие годы). Во-вторых, рынок начал остывать после ажиотажного роста цен в начале года. Так, если в марте квартиры дорожали примерно на 2% в неделю, то в апреле темпы роста цен снизились до 0,61% (что, впрочем, не помешало жилью в апреле подорожать на 5,8%).

По мнению экспертов, главная интрига состоит в том, продолжится ли плавный рост цен после майских праздников или рынок впадет в продолжительную стагнацию. Последний сценарий многим кажется наиболее вероятным, учитывая наметившуюся в апреле тенденцию к увеличению объемов предложения жилья на рынке. В этой связи некоторые риэлтеры рекомендуют потенциальным покупателям отложить поиск жилья до лета. К июлю-августу количество квартир, выставленных на продажу, может возрасти.
Ни для кого не секрет, что больше 60% сделок проходит через частных агентов. Главное, чтобы подешевле, а дальше неважно. Если смотреть на ситуацию реально, то услуги частного агента отнюдь не дешевле, а юридическая составляющая сделки может оказаться сомнительной.

Развитие событий в этом году очень напоминает 2004 год. Тогда волна подорожания московских квартир, начавшаяся в 2003 году и набравшая темп осенью, с новой силой обрушилась в начале 2004 года. Довольно высокие темпы роста цен на уровне 5% в месяц и ажиотажный спрос на рынке сохранялись весь апрель, однако уже в мае ситуация стала заметно меняться. И хотя по итогам мая статистика еще показывала остаточный прирост цен по инерции, с лета рынок вошел в стагнацию, которая продлилась до конца года, говорит руководитель аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости Олег Репченко.

Фиксированная комиссия
Большинство желающих купить/продать квартиру, дом, землю и т.д. считают, что черный маклер тот же риэлтор, только стоит дешевле. На деле все обстоит не совсем так, а точнее, совсем не так. Нужно понимать, что есть разница между заявленной комиссией и скрытой. Черные маклеры ловко используют то, что их клиенты плохо ориентируются на рынке недвижимости. Были случаи, когда квартира покупалась на $30 000 дороже заявленной стоимости, или продавец получал на руки на $20 000 меньше, чем выручил за нее черный маклер. Ведь плохо ориентирующийся на рынке человек не проследит за тем, были скрытые комиссионные или нет. В агентстве клиент платит и за информацию, и за юридическое сопровождение, и за ответственность, и за поддержку. Сейчас, когда цены на квартиры растут и конкуренция очень высока, агентства вводят фиксированную комиссию. И такая комиссия вполне может поумерить аппетиты частных агентов. Так, например, заявлена комиссия не более 4% за сложную альтернативную сделку, 2% за сделку по купле или продаже и 1% за сделку, связанную с элитным жильем.

О серых и черных маклерах написано немало. Ни для кого не секрет, что больше 60% сделок проходит через частных агентов. Причина такой популярности лишь в отсутствии информации. Главное, чтобы подешевле, а дальше неважно. Если смотреть на ситуацию реально, то услуги частного агента отнюдь не дешевле, а юридическая составляющая сделки может оказаться сомнительной.

Черный маклер оказывает намного меньший объем услуг, чем агентство. И где гарантия, что, совершая сделку, он не пойдет на сговор с кем-то? Практика показывает, что, в основном, криминал в сфере недвижимости связан с маклерами-одиночками. Нередко частные агенты продают те квартиры, от которых агентства отказываются из-за не совсем чистой истории.

Юридическая ответственность
Теперь о таком важном аспекте, как юридическая сторона сделки. Этот рынок наполнен подводными камнями. Разобраться в различных правовых нюансах сделки может только профессионал, имеющий опыт на рынке недвижимости и соответствующее образование. Ущерб от деятельности дилетантов порой вполне сравним с ущербом от мошенников. Нередко их ошибки, допущенные по незнанию, ведут к признанию сделки недействительной. Потребителям необходимо знать, что частный агент не несет никакой юридической ответственности перед клиентом. Допустим, маклер продал квартиру. Документы оформлены. Покупателям нужно заселяться. Но продавцы не хотят ни выписываться, ни выезжать. Агенты, представляющие интерес покупателей, звонят маклеру, представлявшему интерес продавцов. Он же им отвечает, что свою работу выполнил, продав квартиру. На этапе регистрации сделки его работа завершена. А дальше уже проблемы покупателей.

В развитых странах в принципе нет понятия черный маклер, потому что никому и в голову не приходит обратиться за помощью в решении жилищных вопросов к человеку с улицы. Там люди обращаются в риэлторские фирмы и к официальным брокерам. У нас же отсутствие законодательных норм позволяет псевдоспециалистам продавать квартиры, лечить людей и т.д. Наверное, уже созрела необходимость объединиться риэлторам для борьбы с черными маклерами, сделать общедоступными списки людей, которые занимаются, по сути, теневым бизнесом.

Еще один важный аспект это то, что среди частных посредников только единицы зарегистрированы как индивидуальные предприниматели, остальные же работают исключительно сами по себе. Где искать такого исполнителя, если он вдруг исчезнет после получения задатка? А если через полгода после сделки выяснится, что подобранная квартира имеет какие-то юридические дефекты? Некоторые риэлторские компании выдают своим клиентам пожизненные гарантийные обязательства. При совершении сделки риэлтор выдает документ Гарантийное обязательство. Этот сертификат гарантирует клиентам, купившим квартиру, правовую и финансовую защиту их интересов различными способами, в том числе путем компенсации убытков, связанных с лишением и ограничением права собственности на приобретенную недвижимость.



Главная --> Публикации