Главная --> Публикации --> Эксперты о возможности "апокалиптического" сценария на рынке жилья в россии Последняя ставка Фантазия без границ. в моде — искусственный остров Президент решил квартирный вопрос Арендаторы коммерческой недвижимости в европе, на ближнем востоке и в африке предпочитают осторожность

Слабые места этого комплекса удаленность от улицы Пушкина, где проходит основной покупательский поток. Поэтому он достается ТЦ Кольцо, расположенному неподалеку, объясняет Александрова. Пресс-секретарь Системы-галс Анна Завьялова заявила, что сейчас объект заполнен на 70% уже подписаны договоры с четырьмя якорными арендаторами и несколькими одежными марками. По поводу вакантных площадей сейчас идут переговоры с федеральными ритейлерами, говорит она.

По данным компании Азимут-консалтинг, сейчас в Казани действует 28 ТЦ площадью свыше 780 000 кв. м, но только 326 000 кв. м относится к качественному предложению. В современных ТЦ вакантно примерно 5%, 16 300 кв. м, утверждают аналитики компании. Почти все эти невостребованные 5% приходятся на два торгово-развлекательных центра: Родина и Детский мир, утверждает Регина Александрова, гендиректор Азимут-консалтинг. По ее словам, Детский мир (арендопригодная площадь 12 000 кв. м) от Системы-галс открылся в конце октября 2007 г. в центре Казани, но так и не смог привлечь достаточно арендаторов.

Замгендиректора компании Единая арендная система Андрей Гируцкий с ней согласен: Плохие результаты демонстрируют торговые центры, у которых нет четкой концепции, понятной арендаторам и посетителям.

Открытие ТРК Родина (2500 кв. м, девелопер Рената+) с 2005 г. неоднократно откладывалось, точную дату девелопер не называет. Единой концепции и стратегии рассадки арендаторов у ТРК нет. Рядом с объектом совсем нет места для парковки. Это делает объект непопулярным и затягивает открытие, считает Александрова.

Морозова объясняет строительство МФК стремлением девелоперов диверсифицировать риски: Когда наступает не сезон для одного сегмента коммерческой недвижимости, убытки покрываются за счет прибыли с других. Сейчас, по мнению эксперта, не сезон для торговой недвижимости. Директор компании Meinl European Land Анна Иванникова отмечала ранее в интервью Ведомостям: Придя в Казань, инвесторы не рассчитывали, что доходы местного населения настолько низкие. Когда девелоперы строили торговые центры, они думали, что это если не вторая Москва, то хотя бы второй Екатеринбург. В Казань вошли слишком дорогие бренды, поехали все московские сети. Но оказалось, что местное население не готово к таким ценам, подытоживает Иванникова.

Тенденция строить в Казани многофункциональные, а не торговые центры становится все ощутимее, рассказала Анастасия Морозова, руководитель отдела недвижимости компании Астор. Торгово-административный комплекс Парк Победы (23 500 кв. м, инвестор ЗПИФН Парк Победы) планируется к открытию в III квартале 2008 г. До конца 2008 г. Кловер групп начнет строить МФК в центре Казани торговые площади займут в нем 10 600 кв. м из 100 000 кв. м.

ТЦ с одной лишь торговой составляющей анонсируются в основном в рамках проектов комплексной жилищной застройки. По данным Айдара Фахрутдинова, директора по экономике холдинга Кулон, в рамках ЖК Светлая долина будет отдано 5000 кв. м под отдельно стоящий торговый центр. Впрочем, ни сроков реализации, ни объема инвестиций он не назвал.

Борьба за платежеспособного покупателя обостряется. Летом 2008 г. будет закрыт на реконструкцию ТЦ Южный (20 000 кв. м), среди арендаторов которого были М.видео и Гроссмарт. Местные брокеры полагают, что ему было сложно конкурировать с таким гигантом, как Мега, расположившимся неподалеку. Администрация торгового центра комментариев по поводу дальнейшей судьбы объекта не дает.

Замдиректора департамента проектного финансирования Ак барс банка Илья Вельдер считает, что на рынок торговой недвижимости Казани должны прийти зарубежные инвесторы. С насыщением рынка доходность этого сегмента падает, что делает его менее интересным для российских инвесторов, но для иностранных доходность очень привлекательна, объясняет он.

Проект торгового центра в ЖК Солнечный город более проработанный. Начать строительство ТЦ площадью 16 800 кв. м планируется осенью 2008 г., сдача намечена на 2011 г. Никаких договоренностей ни с кем из ритейлеров пока не достигнуто, говорить об этом рано, сообщил Павел Кострикин, гендиректор ЖК Солнечный город.

В 2008 г., судя по заявлениям девелоперов, совокупная площадь торговых объектов вырастет на 0,7 млн кв. м до 3,9 млн кв. м. Пока что, по данным Colliers International, в январе мае 2008 г. было введено 152 600 кв. м. Крупнейшие из введенных первая очередь ритейл-парка Северный молл (34 000 кв. м, Meinl European Land) и ТРК Атлантик сити (75 000 кв. м, СК Атлантик).

Компании с иностранным капиталом уже озвучивали планы по выходу в Казань: например, о намерении построить ТЦ заявляли финская Кеско и израильская Фишман групп.

Основной ввод площадей в торговых центрах происходит во втором полугодии девелоперы стремятся сдать объекты к предновогоднему пику продаж, объясняет Роман Уревич из Praktis CB. Knight Frank Санкт-Петербург прогнозирует на II-IV кварталы 2008 г. ввод в эксплуатацию более 30 торговых центров общей площадью 664 700 кв. м (GLA 485 900 кв. м). Основными из них станут ТРК Словацкий дом (101 000 кв. м, ГК Ташир), Лето (107 761 кв. м, Система-галс Северо-Запад), вторая и третья очереди ТРК Сити молл (115 000 кв. м, Макромир).

Новые бренды
В апреле 2008 г. Менеджмент-компания Зеленая страна открыла первый гипермаркет Зеленая страна, инвестиции в проект составили $20 млн. В ритейл-парке Северный молл начала работу польская сеть магазинов детских товаров Smyk. Гипермаркет товаров для дома Leroy Merlin взял площади во второй очереди ТРК Феличита и ТРК Сити-молл. Израильская сеть формата товаров для дома Home Center арендовала 10 000 кв. м в ТЦ Словацкий дом, планируемом к вводу в 2008 г. Корпорация SOK (дочерняя компания S-Gpoup) намерена в июне открыть первый в Санкт-Петербурге гипермаркет Prisma в торговом центре при гостинице Москва. Финский ритейлер Stockmann заявил о планах открытия магазина Lindex в ТРК Атмосфера.

Распределены торговые центры по районам неравномерно, говорят консультанты. Больше всего их в спальном и густонаселенном Приморском районе. Обеспечен качественными магазинами и Московский район. Мало, по мнению Романа Евстратова, замдиректора департамента Colliers International, торговых площадей в Центральном районе и на Васильевском острове. Он объясняет это тем, что свободные пятна под строительство ТЦ найти практически невозможно. Для девелоперов более привлекательными являются окраинные районы (Приморский, Московский, Выборгский) с большими территориями под застройку, там объем торговых площадей будет только расти, утверждает Вероника Лежнева, старший аналитик Jones Lang LaSalle.

На конец I квартала 2008 г. общая площадь действующих торговых объектов составила 3,28 млн кв. м, по данным Colliers International.

Из-за недостатка качественных площадей действующие и вводимые торговые комплексы демонстрируют высокий коэффициент наполняемости, резюмирует Лежнева. Сейчас заполняемость торговых центров в среднем составляет 95-97%, утверждает Евстратов.

По словам Уревича, качественные площади пока составляют половину от общего количества магазинов Санкт-Петербурга и введены в последние 2-3 года. Комплексы с более ранними сроками открытия не соответствуют стандартам, нуждаются в обновлении и непривлекательны для арендаторов, утверждает эксперт.

Как результат площади в качественных ТЦ становятся для арендаторов все дороже. За год, с мая 2007 г. по май 2008 г., ставки выросли в среднем на 4-8% для якорных арендаторов и на 17-20% для бутиков, говорит Евстратов. Уревич прогнозирует в 2008 г. рост арендных ставок на уровне 10-12%.

По оценке руководителя отдела торговой недвижимости Knight Frank Санкт-Петербург Арины Сендер, доля вакантных мест в торговых центрах составляет 4-6%. В успешных торговых центрах (Гранд каньон, Сенная) свободно 2-3% площадей, в недавно введенных (Атлантик сити) около 20%, но заполнение оставшихся площадей происходит довольно быстро, добавляет Уревич. Уже на момент официального открытия торговых центров договоры аренды обычно подписаны на 90% площадей, хотя покупателей принимают не более половины магазинов, подтверждает Лежнева.


Торговые площади Ростова в январе мае 2008 г. вяло прибавлялись за счет перевода квартир в нежилой фонд и строительства районных торговых павильонов, говорит специалист АН Титул Владимир Литвинов. Действующие торговые комплексы расширяются: Горизонт пристраивает галерею площадью 5000 кв. м (ее открытие намечено на ноябрь), в Вавилоне летом начнется реконструкция развлекательного центра и бутиков для привлечения более качественных арендаторов. Сроки сдачи более крупных объектов пересматриваются девелоперами. Местные риэлторы говорят, что появления нового качественного предложения на рынке торговой недвижимости Ростова следует ждать не ранее 2009 г.

По оценке Knight Frank Санкт-Петербург, сейчас базовые арендные ставки для якорных арендаторов составляют $100-500 за 1 кв. м в год, для торговой галереи $500-2500.

Росевродевелопмент также сдвинул на 2009 г. вместо ранее обещанного 2008 года ввод в эксплуатацию ТРЦ Fashion Center (14 000 кв. м). ГК Вестер, планировавшая начать строительство ТРК Гранд Ростов (100 000 кв. м) в I квартале 2008 г., все еще занимается оформлением документации на землю, а ТРЦ Кит (50 000 кв. м) екатеринбургской Кит-кэпитал уже несколько лет остается на стадии фундамента.

Концерн Единство перенес срок сдачи ТРК Мегамаг (100 000 кв. м) на I квартал 2009 г. По плану магазин должен был открыться осенью 2008 г. По словам гендиректора концерна Единство Валентины Полевиченко, транспортная доступность комплекса должна значительно увеличиться после окончания строительства моста через реку Дон на ул. Сиверса тогда из центра города до него можно будет доехать за 5-7 минут.

На I квартал 2009 г. намечена сдача ТЦ Шоколад (70 000 кв. м, ГК Мир Комвек). Часть комплекса займет компания Седьмой континент, которая откроет в нем гипермаркет под брендом Наш гипермаркет площадью 12 500 кв. м, сообщила руководитель пресс-службы Седьмого континента Екатерина Лесина. Идет строительство ТЦ Золотой Вавилон (Патеро девелопмент, ADM Group, 78 000 кв. м). Анонсированы комплексы Park House (ГК Время, 102 000 кв. м), Самолет (Roseli Development, 100 000 кв. м), Галион (Промсвязьнедвижимость, 48 000 кв. м).

Руководитель дирекции по связям с общественностью группы Вестер Римма Ремизова объясняет задержку тем, что оформление документации на землю длительный процесс и назвать точную дату начала строительства не представляется возможным. PR-менеджер Кит-кэпитал Елена Покровская говорит, что сроки сдачи ростовского объекта сдвинутся, так как строительство большой и многогранный процесс.

90% клиентов традиционно ищут место под магазин во встроенных или отдельно стоящих помещениях в центре города, отмечает Литвинов. По его словам, многие бренды сначала занимают место в крупных ТЦ, а потом ищут место в стрит-ритейле. Гендиректор ТРК Горизонт Дан Полонский объясняет, что наличие бутика на центральной улице элемент их стратегии. Среди брендов, которые сначала пришли в Горизонт, а потом открыли собственный магазин, Savage, Promod, Carlo Pazolini, Accessorise, приводит пример Дан Полонский.
В I квартале 2008 г. торговые площади в Новосибирске увеличились на 91 300 кв. м, подсчитали в RID Analytics. Среди крупных введенных объектов вторая очередь Большой медведицы (30 000 кв. м), третий ТЦ сети Континент (28 000 кв. м), Домоцентр (15 000 кв. м). Готовятся к открытию ТРЦ Сибирский молл (65 000 кв. м, Глобэкс) и первая очередь (50 000 кв. м) Гранд сити (230 000 кв. м, Многофункциональные центры). По данным Сибакадемстрой недвижимости, общая площадь торговых помещений в Новосибирске на I квартал 2008 г. составила чуть больше 1,47 млн кв. м.

Сейчас общий объем торговых площадей Ростова-на-Дону специалисты консалтинговой компании DTZ оценивают в 1,25 млн кв. м, но только 360 000 кв. м качественные.

Параллельно с многофункциональными в городе возводятся несколько крупных торговых центров: Омега (RID Group, 140 000 кв. м), Планета (Росевродевелопмент, 150 000 кв. м). ADG Group занялась вторым сетевым проектом ТРК Каменка (273 000 кв. м). Accent Real Estate Investment Managers и Метаприбор анонсировали строительство ТРК Аура (150 500 кв. м).

Девелоперы все активнее стали предпочитать многофункциональные комплексы торговым, отмечают аналитики Сибакадемстрой недвижимости. В 2008 г. было анонсировано несколько подобных проектов. Среди них МФК от Крокус интернешнл (общая площадь 140 000 кв. м, торговая площадь 60 000 кв. м). Самарский деловой мир обещает возвести МФК общей площадью 250 000 кв. м рядом с жилмассивом Береговой, который намеревается застраивать. Метаприбор заявил о создании People's Park (общая площадь 60 000 кв. м).

Мария Воронова из Росевродевелопмента считает, что рынок торговых площадей Новосибирска ждет перенасыщение. Как следствие, на рынке будет происходить естественный отбор: проекты с грамотно разработанной концепцией, высоким качеством строительства, сильным набором арендаторов и хорошей доступностью будут постепенно вытеснять менее успешных игроков. Полина Жилкина из ADG Group добавляет, что девелоперам придется делить потенциальных арендаторов крупных сетевых ритейлеров.

Кроме Планеты, открытие которой намечено на 2009 г., Росевродевелопмент к 2010 г. планирует возвести в Новосибирске рядом с Центральным рынком Городской торговый центр (100 000 кв. м).

Руководитель департамента консалтинга и девелопмента Новосибгражданпроекта Екатерина Сучкова считает, что в недалеком будущем будут популярны менее крупные торговые объекты. По ее словам, рынок все рассортирует и покупатели уйдут из новых, но неудачных ТЦ в небольшие торговые центры, расположенные в шаговой доступности.

Опрошенные Ведомостями эксперты считают, что 2008-2009 годы станут показательными для рынка торговых комплексов города. По мнению аналитика Сибакадемстрой недвижимости Сергея Феокритова, реализация всех заявленных проектов при недостатке новых брендов приведет к тому, что собственники ТЦ будут вынуждены бороться за арендаторов и предлагать им более привлекательные условия возможно, снижать ставки. Сейчас, по данным Сибакадемстрой недвижимости, средняя ежемесячная арендная ставка для помещений в ТЦ по Новосибирску составляет 2031 руб. за 1 кв. м.



Главная --> Публикации