Главная --> Публикации --> Дома, которые «дышат», находятся близко от москвы – миф или реальное будущее новостроек? Рынки недвижимости побережья континентальной испании Строителям предложили удвоиться Как избежать коррупции при переводе государственных земель под строительство жилья Decorum получит "москву"

Сейчас, чтобы стать членом ЖСК необходимо заплатить вступительный взнос (до 5%), который в зачет стоимости будущей квартиры не идет. Эти деньги вы платите за участие в программе. А также первичный накопительный взнос – от 10% стоимости желаемой квартиры. Далее определяются параметры и примерная стоимость требуемой квартиры и рассчитывается график накопления пайщиком денег. Как только он набирает 50% стоимости будущего жилья, кооператив подбирает и покупает ему квартиру, оформляя ее в свою собственность. С пайщиком заключается договор найма квартиры: он может жить в ней, постепенно погашая выданную ему ссуду (длительность рассрочки доходит до десяти лет). Отдав последний рубль, пайщик покидает кооператив, а квартира переходит в его собственность.

Сегодня обзавестись квартирой можно и не участвуя в стремительно набирающих популярность ипотечных программах. Существуют менее затратные схемы приобретения нового жилья – через строительные кооперативы. Что они из себя представляют и действительно ли раздают квартиры, попытался выяснить корреспондент Ъ АЛЕКСАНДР САЗОНОВ.

Кооператоры
Прообразом современных жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) являются советские кассы взаимопомощи. Принцип их действия прост. Человек хочет обзавестись новой квартирой, но денег на нее не хватает. Вступив в жилищный кооператив, он получает недостающие на покупку средства из денег, внесенных пайщиками в общий фонд кооператива. Преимущество – в низкой, нерыночной стоимости займов, исключающей выплаты высоких процентов за использование ссуды, как, например, в ипотеке.

На сегодняшний момент в Москве функционирует порядка 2 тыс. жилищно-строительных кооперативов, и спрос на их услуги, по словам учредителей, постоянно растет.

Альтернатива ипотеке

Стоит отметить, что помимо вступительного и накопительных взносов член кооператива, как правило, обязан еще заплатить так называемые административные взносы: от 0,1 до 6% в год от суммы ссуды, которую ему предоставит кооператив. Величина административных взносов зависит от того, принимал человек участие в накоплении паевого взноса в качестве члена кооператива (процентная ставка снижается) или сразу внес, например, 50% от стоимости жилья (процентная ставка повышается). Административные взносы идут в основном на поддержание деятельности аппарата кооператива.

Действительно, кто покупал жилье по ипотечному кредиту, не понаслышке знает, какой ворох бумаг надо предоставить банку, чтобы заполучить недостающую на покупку жилья сумму, да еще под космические проценты. Председатель ЖСК "Квартиры" Ирина Шугурова: "С ипотекой процент удорожания квартиры может доходить до 50%. В кооперативах же он составляет максимум 10-15%".

На первый взгляд может показаться, что ЖСК – оптимальное решение наболевшего квартирного вопроса. Нет высоких процентных ставок, рассрочка предоставляется на длительный срок, не надо собирать кучу документов, чтобы подтверждать свою кредитоспособность: стать пайщиком кооператива можно, предъявив только паспорт.

Председатель правления Абсолют-банка, имеющего ряд ипотечных программ, Олег Капитонов говорит: "Я не могу рассматривать ЖСК, структура которых, по сути, нестабильна, в качестве конкурентов ипотечному кредитованию. Но могу понять, почему они пользуется некоторой популярностью – само название ЖСК напоминает о кооперативах советских времен, когда их существование было подкреплено гарантиями государства и надежной законодательной базой. Сегодня ситуация совсем другая, и надо объективно оценивать риски, возникающие при такой форме приобретения собственности".

Но манящая доступность услуг ЖСК при ближайшем рассмотрении имеет ряд подводных камней. Главное, что отмечают банкиры, риэлтеры и юристы, это отсутствие внятных правил, регулирующих деятельность строительных кооперативов. Законов прямого действия, регламентирующих деятельность ЖСК, нет. Права и обязанности, взаимоотношения учредителей, пайщиков и правления кооперативов определяются только внутренними документами ЖСК. А значит, велика вероятность, что на первый взгляд вселяющая доверие организация, собрав деньги с пайщиков на квартиры, может благополучно прекратить свое существование.

Непрерывный поток денег в ЖСК обеспечивают два источника: новые вклады и погашение ссуд старыми пайщиками. В постоянном притоке новых членов любой строительный кооператив заинтересован в первую очередь. Ведь если в ЖСК перестанут приходить новые люди, то и работа по приобретению квартир застопорится, что, следовательно, поставит под вопрос вообще целесообразность существования подобного объединения.

Сами кооперативщики, понятное дело, не согласны с подобными утверждениями. "Наша бухгалтерия абсолютно прозрачна для каждого члена кооператива. У нас регулярно проводятся аудиторские проверки. Паевые взносы идут только на приобретение квартир, они нигде не крутятся",– говорит Ирина Шугурова.

Но даже если с клиентурой у кооператива все в порядке и приток денег в кассу кооператива стабилен, нынешняя ситуация на рынке недвижимости складывается явно не в пользу кооператоров. С 2001 года жилье в Москве дорожает минимум на 2% в месяц. Это значит, что человеку, начавшему выплаты в фонд ЖСК, придется с каждым месяцем платить все больше и больше, чтобы добрать до необходимых 50% от стоимости желаемой квартиры. Вторые 50% пайщик, уже получивший жилье, отдает без учета инфляции, из расчета стоимости квартиры на момент ее покупки, что негативно сказывается на бизнесе кооператива. Именно поэтому на этапе выплат по ссуде кооператив, как правило, вводит систему административных взносов, которые должны компенсировать потери от инфляции и роста цен.

А как быть с существующими пайщиками? Стандартный довод руководителей ЖСК – "бояться нечего, все средства кооператива вкладываются только в недвижимость и могут быть возвращены после продажи квартир" – не совсем корректен. Экстренное расставание с пайщиком отнюдь не положительно скажется на благосостоянии кооператива.

В поисках выгоды

Например, по словам Ирины Шугуровой, ее кооператив отказался от титульного страхования вторичного жилья потому, что квартиры, предлагаемые пайщикам, проходят проверку в службе безопасности "МИЭЛЬ-Недвижимости", с которой ЖСК сотрудничает. Но квартиры эти, как правило, МИЭЛЬ и принадлежат, что не может в конечном итоге не сказаться на спектре выбора и цене. Кроме того, пайщику в любом случае понадобится помощь профессионального риэлтера, недешевые услуги которого в кооперативах вам предложат опять же в добровольно-принудительном порядке. Что же касается инвестиций в новостройки, то в крупных ЖСК деньги на покупку квартир выделяют только в тех случаях, когда готовность дома составляет не менее 70%.

Залог устойчивости модели ЖСК – не только прозрачность схем хозяйствования, но и обеспечение должной защиты средствам пайщиков. Учитывая, что основная их часть вкладывается в квартиры, кооператив должен иметь комплекс мер для защиты этой недвижимости. Ведь риски, возникающие при сделках первичного и вторичного рынков, весьма высоки. Так, договоры инвестирования средств в строительство, которые с целью снижения приобретаемого жилья заключают все ЖСК, весьма опасный бизнес. Есть риск попасть на недобросовестного застройщика, постоянно нарушающего договоренности по сдаче, или вложить средства в проект, строительство которого вообще затухнет на уровне фундамента. На вторичном рынке риск утраты прав собственности на жилье риэлтеры и страховщики также оценивают достаточно высоко: по статистике департамента жилищной политики, из ста сделок расторгаются две. Однако далеко не все кооперативные схемы предусматривают обязательное страхование: титульное – для квартир со вторичного рынка, страхование финансового риска инвестиций – для квартир в новостройках. И в этом случае опять же существует вероятность потерять часть денег (в виде различных взносов) и остаться без квартиры.


Новый многоквартирный объект класса люкс на Лазурном берегу явление крайне редкое. А на плотно застроенном мысе Антиб, казалось бы, просто невозможное. Однако фактом является то, что именно здесь и сейчас начинается строительство нового 56-квартирного жилого комплекса Le Provencal. Точнее, начинается реконструкция под жилье здания, в котором ранее располагался один из самых известных на Ривьере отелей.

Однозначного ответа на вопрос, выгодно ли доверять деньги ЖСК, как и в случае с банками или даже с той же ипотекой, нет. Олег Репченко, руководитель независимого аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" говорит: "Классические формы жилищно-строительных кооперативов, какими они задумывались еще во времена СССР, вполне приемлемы. Но на практике сегодняшние ЖСК, как и все другие схемы, имеют свои плюсы и минусы".

А в 1976 году со знаменитым отелем произошла малообъяснимая вещь: он закрылся на реконструкцию и... так и не открылся. Более 30 лет здание простояло без дела, служа пристанищем подросткамлюбителям граффити, и превратилось, по крайней мере внутри, в совершеннейшие руины. Другого подобного примера на Лазурном берегу нет. Год назад владельцы здания наконец продали Le Provencal.

Гений места
Конечно, отыскать без малого гектар на западном берегу мыса Антиб под строительство десятиэтажного дома вещь абсолютно немыслимая. И в данном случае никакого чуда не произошло: этот гектар купил еще в 1925 году американский миллионер Фрэнк Гоулд для строительства отеля Le Provencal. Несмотря на название, каннский архитектор Люсьен Стабль спроектировал здание в стиле ар-деко как настоящий вызов провансальской традиции. Десятиэтажное здание и сейчас флагманом возвышается над соседними виллами и отелями, а в те времена было безусловной доминантой. Да и сам отель в течение полувека считался одним из самых популярных на Ривьере. Список его знаменитых постояльцев, среди которых сэр Уинстон Черчилль, Элла Фитцджеральд, Мэрилин Монро, Джон Ф. Кеннеди, займет не одну страницу.

Продажи по-нашему
В настоящий момент Le Provencal это остов здания с пустыми глазницами окон (некоторые заложены кирпичом) и полностью снесенными внутренними перегородками. Продажи резиденций начнутся в сентябре, но уже сейчас принимаются заявки от желающих приобрести апартаменты. Думаю, российскому покупателю легче представить себе будущий облик люксового комплекса, чем иностранцам: мы ведь привыкли оценивать (и покупать) жилую недвижимость по макетам и рисункам.

Новые хозяева семья Дэннис из Великобритании (известные лондонские девелоперы) решили сменить профиль здания и сделать из бывшего отеля жилой дом класса люкс. Это решение не может не удивить любого человека, хоть немного знакомого с рынком недвижимости Французской Ривьеры: гостиницы здесь переполнены, а в собственность предпочитают покупать виллы, а не апартаменты. И все же стоит присмотреться к будущему жилому комплексу.

Входная группа даже сейчас, с оголенными деревянными перекрытиями и ободранными стенами, производит впечатление благородной роскоши. Легко представить себе этот холл неправильной геометрической формы после отделки. Его относительно небольшие размеры компенсируются прекрасным естественным освещением. Благодаря тому, что здание расположено на холме, уже первый этаж имеет морские виды. Кстати, несколько резиденций будут расположены даже на первом (то есть по-европейски на нулевом этаже).

Архитектурный облик Le Provencal после окончания строительства почти не изменится. Единственные внешние вольности, которые позволили девелоперу местные власти, пристроить балконы и приподнять последний, мансардный этаж, чтобы высота потолков в нем была такой же, как и в остальных. Кстати, высота потолков один из явных минусов проекта. Сейчас, в разобранном состоянии здания, они не превышают 3 м, а после завершения отделки будут в среднем 2,8 м. Что делать, застройщик обязан сохранить в неприкосновенности фасад, соответственно, и ту высоту потолков, которая была в отеле Le Provencal. Понятно, что отель проектировался в расчете не на владельцев, а на постояльцев, для которых высота потолков не столь уж и важна.

Естественно, комплекс будет сдаваться с полной отделкой, оборудованием кухонь и ванных комнат, и компьютеризованной системой умного дома. Собственно говоря, в Европе дома по-другому и не сдаются. Другое дело, что, как правило, даже на начальном этапе строительства покупатель не имеет возможности внести свои коррективы в будущую отделку. Так вот, в Le Provencal все по-другому, я бы даже сказал по-нашему. Сирил Дэннис, управляющий проектом, заверил меня, что покупатель до начала отделочных работ может полностью изменить планировку и интерьеры в соответствии со своими вкусами.

Восхождение верх по лестнице это одновременно увеличение площади предлагаемых резиденций и все более впечатляющие виды на залив. На первых этажах квартиры самой малой площади от 80 кв. м. Предпоследний этаж разделен на два владения 450 и 600 кв. м, причем у каждой квартиры есть просторная терраса. Фактически это эксплуатируемая часть кровли, на которой, естественно, расположится бассейн. Плескаясь в нем, можно любоваться морскими видами по обе стороны мыса Антиб. И наконец, пентхаус площадью 700 кв. м, с мансардами и также с частью эксплуатируемой кровли, продается целиком. Кроме того, на ранней стадии продаж покупатель получит возможность объединить несколько апартаментов или выкупить целый этаж.

Несколько слов о пляже. Конечно, он небольшой и искусственный, расположен на вынесенном в море помосте. А что еще можно сделать на Антибе с его почти отвесными каменистыми берегами? Для отеля на 290 номеров, каким был Le Provencal 30 лет назад, пляж явно мал, да и чтобы добраться до него, надо перейти пусть небольшую, но все-таки улицу с автомобильным движением. А для полусотни обитателей будущего Le Provencal, пожалуй, он вполне вместителен. Да и, кроме того, хозяева апартаментов будут чаще выходить в море на собственных или, в крайнем случае, арендованных яхтах.

Куршевель в придачу
Человек, купивший резиденцию в Le Provencal, получает не только площадь своей квартиры, но и всю богатую инфраструктуру комплекса. А она включает в себя частный пляж, SPA- и фитнес-центр, теннисное и гольф-поле. В распоряжении жильцов будет яхта Le Provencal, на которой можно путешествовать по всему побережью, а на горнолыжном курорте в Куршевеле специально для владельцев Le Provencal будут зарезервированы апартаменты. Постоянно дежурящие автомобили и вертолеты по первому требованию доставят владельца квартиры по месту назначения на гольф-поле или куршевельский курорт. И куршевельские апартаменты, и прогулки на яхте, и полеты на вертолете все это входит в ежегодную плату. В целом пользование всей инфраструктурой (включая и то, что мы называем коммунальным обслуживанием) обойдется владельцу апартаментов в €30-40 тыс. в год. Это в три-четыре раза больше, чем плата за обслуживание в элитном подмосковном поселке (но без гольфа, горнолыжного курорта и, естественно, средиземноморского пляжа).

Но самое главное не в этом. Купив виллу, вы только приступаете к созданию своего образа жизни, который, кстати, включает в себя и непростой вопрос обеспечения безопасности (нападения на частные дома не редкость на Лазурном берегу). В Le Provencal все эти вопросы решены изначально.

Сколько стоит провансальский образ жизни? Входной билет (односпальная квартира площадью 80 кв. м) €2 млн. За эти деньги не удастся купить даже небольшую виллу в не самом престижном местечке Ривьеры. Пентхаус €40 млн (ориентировочно). Да это цена хорошей виллы здесь же, на Антибе! Ну, во-первых, по площади он не меньше виллы. Во-вторых, виды с высоты десятого этажа лучше, чем из любого особняка. В-третьих, просторная эксплуатируемая кровля создает полное ощущение приватности.

Строительство Золотой бухты началось в 2007 году в исторической части Анапы. Концепция застройки была разработана словенским архитектурным бюро ADAL (AdvancedDesignArhitecturalLanguage). Ключевая идея проекта создание комфортной среды для круглогодичного проживания и отдыха с высоким уровнем сервиса. Объем инвестиций в строительство около 4 млрд руб.

В Анапе строится многофункциональный элитный комплекс Золотая бухта, который обещает стать уникальным объектом на всем Черноморском побережье. Агентством по продаже квартир выступает Becar Realty Group.

Золотую бухту предполагается возвести за четыре года поэтапно в три очереди. Завершение строительных работ намечено на 2011 год.

В состав комплекса войдут жилой комплекс премиум-класса, апарт-отель, гостиница, крытый аквапарк, дельфинарий, рестораны, гавань для яхт, пляж и парковая зона с искусственными озерами и музыкальными фонтанами. Общая площадь объекта около 110 тыс. кв. м. Юридическим владельцем и продавцом является ЗАО Агентство Бекар". Покупатель получает на руки договор долевого участия, зарегистрированный в Федеральной регистрационной службе Краснодарского края.

Вторая очередь строительства апарт-отель с гаванью для парковки яхт, яхт-клуб и крытый аквапарк. Сдача его в эксплуатацию запланирована на четвертый квартал 2010 года. На третьем этапе, который завершится во втором квартале 2011 года, будут построены амфитеатральный дельфинарий и крупный ресторанный комплекс.

Первая очередь объекта ЖК Панорама запланирована к сдаче в эксплуатацию в четвертом квартале 2009 года. Жилой комплекс представляет собой многофункциональный объект площадью 52 тыс. кв. м и состоит из трех высотных панорамных корпусов с жилыми и коммерческими помещениями и парковкой. В жилой зоне планируется разместить 226 апартаментов и шесть пентхаусов. Проектом предусмотрены лобби-бар, служба охраны, детская игровая комната, аптека, мини-маркет и крытый бассейн с фитнес-центром. На территории для посетителей Золотой бухты будут предоставлены киноконцертный зал, SPA-центр с открытым бассейном, рестораны и бары, салон красоты, турагентство с авиа- и ж/д кассами, банк и магазины. Подземный паркинг рассчитан на 270 мест. Вокруг жилого комплекса планируется разбить парк с элементами ландшафтного дизайна.

Итак, что задумали наши градостроители? А задумали они львиную долю городского строительства осуществлять исключительно силами и средствами бюджета, обходясь без участия инвестиционно-строительных компаний. Львиная доля это все проекты реконструкции кварталов, то есть самая большая часть будущих строительных площадок.

Многофункциональный элитный комплекс Золотая бухта в Анапе это уникальный проект, не имеющий аналогов даже на территории Сочи, уверена Ирина Гудкина, директор департамента элитной недвижимости Becar Realty Group SPb. Развитию черноморских курортов сегодня уделяется особое внимание, но среди возводимой курортной недвижимости доминируют единичные элитные объекты. Масштабы строительства комплекса Золотая бухта в Анапе небывалые, площадь разрабатываемой территории составляет около 4 га.
Подготовленная в недрах департамента градостроительства программа полного сноса пятиэтажек имеет еще один, не менее важный раздел. Он в большей мере касается застройщиков, чем потенциальных покупателей жилья, но значительно повлияет и на рынок в целом, и на облик города, и на ценовые коллизии ближайших нескольких лет. А значит, коснется всех без исключения москвичей.

Точечная застройка в городе запрещена, районов массовой застройки не осталось. Чтобы строить, нужно сносить, а именно это и называется реконструкцией кварталов. Так вот, в новой московской программе (предположительно, она будет принята столичным правительством в начале августа) прописано, что инвестиционные конкурсы на реконструкцию кварталов прекратятся, а вся эта деятельность будет осуществляться городскими структурами. То есть инвестором станет департамент городского заказа капитального строительства (за счет горбюджета), он же подберет технического заказчика и подрядчика.

Поясню. Сейчас у инвестиционно-строительных компаний есть три возможности получения площадки. Первая это купить ее на вторичном рынке (то есть выкупить уже заключенный в прошлом инвестиционный контракт или здание, предназначенное под реконструкцию или снос и находящееся в частных руках). Вторая освоить каким-то образом федеральные земли. Например, вывести за пределы города крупное предприятие или воинскую часть. Впрочем, хозяева предприятий тоже не дураки, они предпочитают реализовывать свои земли путем соинвестирования, но это уже детали. И наконец, третья поучаствовать в инвестиционном конкурсе на реконструкцию квартала (это может быть и находящаяся в ведении города промзона). И это все.

Снос пятиэтажного и ветхого фонда (а в будущем также и девятиэтажных, и даже 12-этажных панелек) полностью перейдет в ведение города. Это, по самым скромным подсчетам, не менее половины всех потенциальных городских стройплощадок. Чем это обернется для покупателей? Во-первых, увеличением количества типовых домов и, соответственно, уменьшением элитного и бизнес-сектора. Строить элитные дома, да и качественный бизнес-класс город никогда толком не умел (хотя пытался, прецеденты были). А панельки, во-первых, строятся быстрее, во-вторых, надо же обеспечивать объемами крупные домостроительные комбинаты с десятками тысяч рабочих.

Впрочем, инвесторам оставлена одна маленькая возможность поучаствовать в конкурсе только в тех случаях, когда выход новых площадей относительно снесенных запланирован с коэффициентом менее чем 1, То есть если на каждые 100 кв. м снесенных площадей планируется построить хотя бы 170 новых, то за дело берется город. Если меньше может поучаствовать инвестиционная компания. Как же, разбежались! 1,7 это нижний предел рентабельности. Только для того, чтобы расселить типовую пятиэтажку, надо построить как минимум 150 кв. м на 100 снесенных. Иными словами, только 10% (или менее) построенных площадей пойдет в продажу. Вменяемый инвестор на это никогда не согласится.



Главная --> Публикации