Главная --> Публикации --> Население ходит по нашим переулкам... Жилье в великобритании дешевеет все быстрее Гостиница "ленинградская": опять "пять" Заграница нам поможет Минобороны намерено самостоятельно распродавать излишки земли

Александр Жуков заявил, что формально в стране продолжается строительный бум: за первые пять месяцев рост объемов строительства составил 124%, между тем как в 2007 году прирост ограничился 119%.

Надежды россиян на ускоренное решение жилищных проблем под угрозой. Темпы строительства жилья в РФ с начала 2008 года существенно снизились по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это признал вчера вице-премьер Александр Жуков, выступая на заседании президиума правительства. Эксперты считают, что причины кроются в недостаточных мощностях предприятий стройиндустрии и дефиците подготовленных под строительство участков земли.

Жуков объясняет спад темпов наращивания строительства жилья прежде всего заметным удорожанием ипотечных кредитов, что снизило спрос на рынке недвижимости. Другой негативный фактор дефицит земельных участков в городах с подготовленной инфраструктурой. Госдума нашла этому противоядие, приняв проект закона О содействии развитию жилищного строительства. Согласно законопроекту неиспользуемые земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, будут вовлекаться в хозяйственный оборот главным образом для строительства жилья и для размещения новых производств стройматериалов.

Однако, признал вице-премьер, в этой на первый взгляд благополучной статистике есть элемент лукавства. С вводом жилых домов ситуация не столь радужная. Рост жилищного строительства с января по май 2008 года зафиксирован на уровне 106%, а в прошлом году этот показатель достигал 141%.

В то же время не все эксперты согласны с этим мнением. По словам директора аналитического портала ирн.RU Олега Репченко, связи между ростом стоимости ипотечных кредитов и замедлением строительства нет. Объем покупки к темпам строительства отношения не имеет. В Москве и многих других городах России спрос на недвижимость превышает предложение казалось бы, только строй, отметил эксперт. Он поставил под сомнение и прошлогодний рекорд. Показатель роста жилищного строительства состоит из двух частей, напомнил Репченко. Первая деятельность застройщиков, а вторая строительство частных домов, главным образом дач. Так вот в прошлом году основной прирост дал именно частный сектор.

Эксперты разошлись в оценках основных причин, которые привели к снижению темпов строительства жилья. Одни видят основную проблему в снижении платежеспособного спроса, в том числе за счет ужесточения банками условий выдачи ипотечных кредитов. Центральный банк РФ оценивает уровень самофинансирования в строительстве в 2007 году в 26,2%. При этом произошло значительное снижение по сравнению с 2006 годом, когда этот показатель достигал 59,5%, сообщил НГ руководитель аналитической службы ФК Открытие Халиль Шехмаметьев. Платежеспособный спрос снижается из-за продолжающегося подорожания жилья на фоне более медленного роста доходов россиян. Раньше это явление компенсировалось снижением стоимости и увеличением доступности ипотечных кредитов. Между тем, констатировал Шехмаметьев, строителям очень нужны деньги. Их дефицит приводит к затруднению с возведением домов, а также возможности привлекать квалифицированную рабочую силу, подчеркнул эксперт.

Не один год правительство столицы ищет наиболее эффективные пути решения этой сложнейшей проблемы. Мэр Москвы Юрий Лужков намерен победить столичные пробки, реализовав в полном объеме транспортную программу города до 2015 года. Это абсолютно возможно, заявил он в ходе недавнего Сочинского транспортного форума. Ю. Лужков отметил, что строительство новых дорог в городе решит транспортные проблемы Москвы. Мы знаем, сколько нужно средств на строительство дорог. Если эти планы будут поддержаны, если мы совместно найдем решение в вопросах финансирования, то мы освободим всю территорию города для движения, за исключением центра и того, что окружает Кремль, заверил мэр.

По мнению Репченко, основные причины замедления темпов строительства кроются в первую очередь в недостатке подключения к коммуникациям, в частности к электрическим и газовым сетям. Кроме того, ощущается недостаток землеотводов. Именно это основные причины, по которым может снижаться объем строительства в России, отметил эксперт. Ускорить введение земель в оборот призван создаваемый Фонд содействия жилищному строительству, который должен выйти на самофинансирование за счет реализации компаниям-застройщикам земельных участков, изымаемых у министерств и ведомств.
Спроси сегодня любого москвича: Какая главная беда города? и почти наверняка получишь ответ: Пробки. Транспортная проблема продолжает оставаться головной болью и для миллионов жителей города, и для московских властей. По данным экспертов, в рабочие дни на дорогах столицы насчитывается 650 пробок. Почти 60% транспортной сети в Московском транспортном узле работают в режиме перегрузки. Около 80% протяженности магистральных дорог и транспортных узлов города Москвы, особенно в центральной части, полностью исчерпали пропускную способность. Нехватка сети магистральных улиц в пределах городской черты составляет порядка 350 400 км, что приводит к снижению скорости движения транспортных потоков до 5 10 км в час.

На этот год у столичных властей большие планы по строительству и реконструкции дорог: планируется капитально отремонтировать 7 млн. кв. м дорожного полотна, еще 6 млн. будут подвергнуты текущему ремонту. Но, конечно, одним ремонтом старых трасс транспортных проблем не решишь. Они особенно обостряются из-за слабости связей между соседними районами и нехватки вылетных магистралей. Город разделен клиньями промзон и полосами отчуждения по сторонам железных дорог. В результате даже в соседний округ многим водителям приходится ездить через центр. Итог дополнительная нагрузка на дороги и постоянные пробки. Московские власти планируют строить дублеры существующих магистралей и кольцевых, и радиальных. К таким проектам относится, например, строительство Четвертого транспортного кольца. Оно позволит разгрузить МКАД и ТТК. Его проектирование уже началось. Пример дублера радиальной трассы предполагаемый дублер Кутузовского проспекта. Его планируется построить на гигантской платформе, которую построят над веткой Киевской железной дороги. После реализации проекта дорожная обстановка на западе столицы улучшится на порядок.

Остроту московского транспортного вопроса осознают и на федеральном уровне. На сегодняшний день решено, что в 2009 году централизованное финансирование транспортного строительства в Москве будет увеличено на треть. Возрастут объемы федеральных ассигнований и в следующем году. Московские власти ожидают от центра софинансирования ряда транспортных программ в рамках закона о выполнении Москвой столичных функций. Наиболее значимые и требующие скорейшего решения проблемы обустройства стыков федеральных трасс и вылетов реконструированных московских магистралей на границе Москвы и Московской области.

Разделенность, разрозненность соседних округов и районов повод задуматься не только над развитием существующей дорожной сети по старому принципу колец и радиусов, но и над созданием новых элементов этой сети. Например, хордовых трасс. Нацеленные на то, чтобы соединить западные и восточные части города, минуя центр, они помогут разгрузить и кольцевые, и радиальные трассы. Хорд будет две Северная и Южная. Их проектирование уже идет полным ходом. Частично они пройдут по существующим улицам (Алабяна и Балтийской на севере, Балаклавскому проспекту и улице Обручева на юге). Однако строителям предстоит создать и много новых участков. Например, Южная хорда должна пройти в глубоком и длинном тоннеле, чтобы сохранить в неприкосновенности Царицыно и Коломенское.

Правительство Москвы использует все возможности для реконструкции вылетных магистралей, несущих основную нагрузку, и строительства новых радиусов. Лучший пример реконструкции - Большая Ленинградка. Через два года она превратится в бессветофорную, широкую магистраль. Сейчас идет строительство развязок на площади у станции метро Сокол, в районе Головинского шоссе. В ближайших планах сооружение развязок на Пушкинской площади, площади Белорусского вокзала, с Фестивальной улицей и улицей Серегина. Там, где дорога примыкает к жилым кварталам, вместо наземных развязок строятся подземные тоннели. Это дороже, но зато гарантирует спокойствие жителям в соседних домах и сохранение экологической обстановки. Пример строительства нового радиуса - Краснопресненский проспект. Он уже связал Новорижское шоссе с центром города. Проект был запланирован еще в советские годы, но не был реализован до последнего времени из-за отсутствия технологии, которая позволила бы дороге обойти Серебряный бор. Московские власти использовали передовые технологии мостового строительства и лучший проходческий щит и в результате Серебряный бор не пострадал.

Особое внимание правительство Москвы уделяет строительству гаражей и стоянок. Исторически сложилось так, что спальные районы лучше обеспечены парковками, чем центр столицы. Менее всего их в Центральном округе столицы - здесь находится лишь 25% необходимых машино-мест. Самый высокий показатель на северо-западе столицы - 47%. Гаражное строительство это насущная необходимость, особенно в условиях лавинообразного роста автопарка Москвы. Если раньше проектировщики исходили из нормативов 60 машин на 1000 жителей, то сегодня на тех же жителей приходится уже 300 автомобилей. Правительство всегда уделяло особое внимание этой проблеме. В период 1994 - 2007 гг. в городе введено в эксплуатацию 1 228,8 тыс. мест организованного хранения автотранспорта. В 2005 году введено 87,9 тыс. машино-мест, в 2006 году - 110,9 тыс. машино-мест, в 2007 году - 120 тыс. машино-мест.

Найден и еще один, совершенно новый способ резко увеличить число автотрасс в городе. Сегодня железнодорожные пути разрезают Москву на сектора, слабо связанные друг с другом. Перемычки между ними малочисленны и становятся очагами пробок. Строительство новых дорог будет осуществляться над железнодорожными путями эти планы столичных властей уже обретают реальность в проекте комплексного освоения пространства Москвы над путями Киевского направления, в районах, примыкающих к ММДЦ Москва-Сити. В будущем будут накрыты пути всех направлений, в результате чего город получит несколько широких вылетных магистралей. Сегодня также осуществляются планы по запуску пассажирского движения по Малому кольцу Московской железной дороги.

Принцип комплексного освоения территорий предусматривает опережающее строительство не только магазинов, но и дорог. Сегодня этот вопрос один из ключевых в развитии города. Подход столичных властей таков: сначала дороги и только потом жилье. Чтобы жители не давились в пробках, годами ожидая расширения дороги или строительства парковок. Один из примеров такого подхода строительство в Щербинке. Чтобы в зародыше искоренить проблему пробок, московские власти взяли на себя обязательство реконструировать участок Варшавского шоссе от МКАД до Щербинки. Проект предусматривает расширение проезжей части магистрали со строительством двух транспортных развязок, пяти подземных пешеходных переходов, перекладкой инженерных коммуникаций, устройством сетей уличного освещения, благоустройством и озеленением. Работы будут завершены к осени этого года.

Президент РФ Дмитрий Медведев называет инфраструктуру, в том числе и транспортную, основой всей экономики. И подчеркивает необходимость строить ее на самом современном уровне, отвечающем потребностям экономики и повседневной жизни людей. Москва предлагает свой рецепт решения проблемы: комплексное освоение территорий, когда для реконструируемого (или возводимого с нуля) квартала строится вся необходимая инфраструктура причем в первоочередном порядке, еще до начала остального строительства. Ее опережающее развитие это и есть московское ноу-хау, которое сейчас берут на вооружение другие регионы страны.

Все эти меры позволяют уверенно говорить, что транспортного коллапса, который так любят предрекать разного рода любители сенсаций, власти Москвы не допустят ни при каких условиях. Проблема пробок, так раздражающая жителей города, обязательно будет решена.

Еще одна важная проблема, которая ждет неотложного решения, - это взаимодействие столицы и окружающей ее области. В последние годы Подмосковье получает немалую и все растущую выгоду от соседства с Москвой. Многие предприятия переезжают на территорию области. На основных транспортных магистралях появляются складские комплексы, развивается сектор услуг. Однако Подмосковье развивает свою транспортную сеть гораздо слабее, чем Москва. В итоге растущая (за счет Москвы) экономика области наращивает нагрузку на дороги столицы. Подмосковью необходимо вносить свою лепту в развитие де-факто общей дорожной сети предпочтительно адекватную тем преимуществам и выгодам, которые региону приносит симбиоз с Москвой. Одним из таких вкладов может стать строительство ЦКАД. Предположительно трасса пройдет между двумя существующими бетонными кольцами вокруг Москвы. Огромные средства на ее проектирование и строительство уже выделены.

Глава министерства финансов США Генри Полсон вчера в интервью газете The Wall Street Journal объявил мировой финансовый кризис завершающимся. Я считаю, что самое худшее уже позади, сообщил он, пояснив, что, с точки зрения минфина США, последние существенные потрясения экономика США пережила в марте 2008 года. Уже пройденным пиком кризиса, начавшегося летом 2007 года как кризис на рынке ипотечных облигаций subprime, он полагает крушение инвестбанка Bear Steаrns и продажу его JP Morgan в марте при поддержке Федеральной резервной системы (ФРС) США (покупатель получит около $30 млрд кредитных средств на эту сделку). Хотя уже через несколько часов после публикации в США было объявлено о новых проблемах американского подразделения UBS, который уже списал в 2007-2008 годах порядка $38 млрд (см. текст на стр. 11), новых списаний такого масштаба, как показывали в 2007 году Citigroup ($24,5 млрд), Merrill Lynch (порядка $20 млрд), Morgan Stanley (около $10 млрд), уже никто не ожидает. Глава минфина США предупредил о возможных камнях на дороге в течение нескольких ближайших месяцев, но пояснил, что в целом не видит причин для распространения кризиса на другие сектора экономики.

Глава минфина США Генри Полсон официально объявил мировой финансовый кризис, начавшийся летом 2007 года, прошедшим нижнюю точку. Хотя возможность финансовых потрясений в процессе выхода из кризиса сохраняется, минфин США полагает, что распространения проблем на другие сектора экономики уже не ожидается. Поскольку кризис оказался самым слабым за последние 30 лет, фундаментальные причины событий 2007-2008 годов, судя по всему, останутся без изменений до следующего кризиса.

Однако наибольшие потери пережил рынок производных ценных бумаг на американскую ипотеку: по оценкам МВФ, снижение их стоимости составит $450 млрд в течение года, тогда как объем этого рынка около $1,5 трлн.

Заявление господина Полсона стало самым оптимистичным выступлением чиновника с июня 2007 года, когда мировые финансовые проблемы (об их результатах см. справку) начались с резкого снижения платежеспособности самого рискованного сектора ипотечного рынка США заемщики категории subprime и в меньшей степени Alt-A массово прекратили платежи. Итогом происходящего на апрель 2008 года стало ощутимое снижение ликвидности недвижимости в США при снижении цен на 10-15%.

Пока наиболее авторитетным оппонентом Генри Полсона остается глава ФРС США Бен Бернанке. Хотя апрельское снижение ключевой ставки ФРС до 2% неофициально объявлено последним в ходе борьбы с кризисом, господин Бернанке не готов объявить кризис пройденным. Впрочем, полемика в США в этой связи развивается не вокруг макроэкономических показателей: в Конгрессе США проходят обсуждение законопроекты, которые при реализации позволят облегчить наиболее пострадавшим держателям ипотеки выплаты по кредитам, у ФРС и минфина США сохраняются разногласия по проекту увеличения госгарантий для ипотечных агентств Fannie May и Freddie Mac на $300 млрд.

Оптимизм главы минфина США был предопределен данными об отсутствии рецессии в американской экономике. Напомним, основным фактором, который мог бы запустить механизм настоящего мирового экономического кризиса, стал бы отрицательный экономический рост в США в течение по крайней мере двух кварталов. Исходно предполагалось, что снижение ВВП США произойдет в четвертом квартале 2007 года. Январские данные, показывающие, что ВВП вырос на 0,3% при стагнации промышленного производства, подвергались сомнению: статистические ведомства США часто корректируют цифры позже. Однако в марте коррекция данных не изменила показателя, а в апреле обнародованы данные о росте в первом квартале 2008 года ВВП США на 0,6%. При таких показателях сторонников версии о начавшейся в США рецессии, которых было особенно много в январе-феврале 2008 года, практически не осталось.

Пока же наиболее явным влиянием ипотечного кризиса на мировую экономику стало снижение курса доллара к евро (на 1 июня 2007 года курс составлял $1,33 за €1, снижался до $1,59 за €1 и сейчас составляет $1,54 за €1): именно эти обстоятельства запустили рост цен на нефть, спровоцировавших рост инфляции и в экономике США (сейчас около 4%), и в развивающихся странах. Особенно чувствительной к происходящему оказалась инфляция в России, странах СНГ и в Китае: практически везде рост цен в первом квартале выходил за 10% годовых. Пока неизвестно, в какой степени обусловлена ипотечным кризисом вторая составляющая мировой инфляции рост цен на продовольствие. Даже в случае завершения ипотечного кризиса во втором квартале 2008 года и коррекции доллара к евро к уровню лета 2007 года гарантий снижения цен на зерно и нефть нет, и именно эта проблема, видимо, станет главным следствием кризиса.

Пока масштабы изменения правил госрегулирования ипотеки в США невелики, а действия центробанков всего мира, которым с осени 2007 года приходится регулярно замещать теряющуюся ликвидность в банковских системах своих стран на десятки миллиардов долларов, не позволили распространиться кризису на другие проблемные рынки от рынка subprime-кредитов вне ипотеки в США до развивающихся рынков. Несостоявшаяся рецессия в США (по расчетам МВФ, кризис 2007-2008 годов слабее, чем все мировые финансовые кризисы последних 30 лет) позволит всем дисбалансам на этих рынках сохраниться до следующих финансовых потрясений.

Не столь отдаленный
С некоторых пор расстояние в 30 км от Москвы воспринимается примерно так же, так 70 или даже 10 Существенная с математической точки зрения разница на практике нивелируется до минимума. Действительно, почти по всем отходящим от столицы автотрассам основные затруднения испытываешь в зоне ближнего Подмосковья, где поток машин перемещается с черепашьей скоростью. Разогнаться же в свое удовольствие обычно удается, отъехав на десяток-другой километров от первого бетонного кольца. Как следствие, на поездку из центра Москвы, скажем, до Пущино потребуется лишь на четверть больше времени, чем, например, до Климовска.

То, что застройка коттеджных поселков, рассчитанных на московского покупателя, вплотную придвинулась к границам области и даже вышла за ее пределы, не секрет. Как правило, это поселки низшей или средней ценовой группы. Однако теперь в значительном отдалении от Москвы появляются проекты, которые позиционируются девелоперами как класс премиум. Таким является поселок Царьград, расположенный в 75 км от МКАД на не самом престижном Симферопольском шоссе.

Причин, по которым планка задана так высоко, немало. Прежде всего, это обусловлено самой территорией. Место, где будет строиться поселок, расположено около реки Оки, и хотя между рекой и будущим поселком находится дорога, это, скорее, плюс, чем минус. Благодаря тому, что участок будущего строительства находится на значительном возвышении, здесь не должно быть проблем с подтоплением территории. Проходящая внизу дорога (к слову, транспорт по ней ездит весьма редко, поэтому тишину ничто не нарушает) из будущего Царьграда вообще не просматривается, а река, напротив, отлично видна. Причем, как обещает девелопер проекта (а это компания с одноименным поселку названием Царьград, основными акционерами которой являются фонды прямых инвестиций под управлением Marshall Capital Partners), территория спланирована так, что любоваться водной гладью можно будет из большинства домов. Непосредственно к границе поселка примыкает Приокско-Террасный заповедник, а его знаменитый зубровый питомник располагается ровно напротив Царьграда, на другом берегу Оки.

Если к этому добавить, что по мере удаления от Москвы экологическая обстановка, как правило, улучшается, становится очевидным, что в глазах покупателей дальние земли становятся все более привлекательными. Девелоперы уже давно отреагировали на возросшую популярность приближенных к границе московской области территорий, однако до сих пор большинство активно реализуемых на пограничных территориях коттеджных поселков редко перешагивают через рубеж эконом-класса, дорастая в лучшем случае до бизнес-уровня. С поселком Царьград, возведение которого в июле этого года начинается в 75 км от МКАД по Симферопольскому шоссе, ситуация иная. Он изначально позиционируется как проект премиум-класса.

Между Шамони и Куршевелем
С учетом всех достоинств места выбрана и концепция будущей застройки. Проекты домов, в которых традиционные русские мотивы затейливо переплетены со средиземноморским стилем и швейцарским шале, разработаны итальянским архитектором Альберто Приоло. Общую стилистику поселка назвали модным ныне словом эко. Шатровые высокие крыши, широкие баллоны, панорамные окна, множество помещений разнообразного функционального назначения так выглядят коттеджи на макете. Воочию их пока не увидишь: строительство еще не началось. Поэтому, возможно, линейка домов еще расширится. На сегодняшний день выбирать можно из шести вариантов: от самого маленького (338 кв. м, дом Шамони) до почти втрое большего (904 кв. м, дом Куршевель). А придомовые участки варьируются, соответственно, от 25 до 50 соток. Несмотря на разницу в габаритах, будет использоваться одна и та же строительная технология и единая линейка сройматериалов деревянный сруб, возведенный на облицованном камнем фундаменте.

Преимущества окружения будущего поселка этим не ограничиваются. Дело в том, что освоением прилегающих к нему территорий занимается уже названная компания Царьград, и все проекты, которые она тут реализует, имеют довольно высокий статус. Так, на части примыкающей к поселку территории, расположенной ближе к городу Пущино, уже построен курорт Царьград Спас-Тешилово. Друг от друга оба этих проекта отделены лесной полосой с протекающей по ней речушкой, когда-то глубоководной, а сейчас обмелевшей. В процессе строительства поселка русло речки приведут в порядок, организуют на ее берегах зону отдыха, а между поселком и курортом перекинут мостик. Не менее статусный и еще один будущий сосед Царьграда здесь планирует построить свою киностудию Никита Михалков. Впрочем, суета съемочной площадки мешать жителям не будет: между поселком и киностудией также находится лесной массив.

На этой самой другой территории (а именно территории все того же курорта) располагается и вся основная инфраструктура (преимущественно спортивно-развлекательного характера). В самом поселке пока планируют ограничиться объектами первой необходимости: магазином, аптекой, спортивными и детскими площадками. Те же, кто планирует использовать Царьград для постоянного проживания (а, как уверяют девелоперы, таких будет немало), более серьезные инфраструктурные комплексы найдут в расположенном по соседству наукограде Пущино, славящимся свой медициной и уровнем образования.

Впрочем, это будущее. Сегодня на месте поселка открытое поле. Собственно, земля раньше имела статус сельхозназначения, сейчас она оформлена под дачное строительство. Как объясняют девелоперы, это наиболее оптимальная для налогообложения форма, и в данном случае не было необходимости идти по более сложному пути, меняя ее статус под индивидуальное жилищное строительство. Сейчас идет процесс межевания земли, и как только он завершится (а произойдет это примерно через месяц), начнутся открытые продажи, а на территории будущего Царьграда появится строительная техника. Пока же здесь вовсю хозяйничают только кони. Поскольку строительство еще не началось, часть территории поселка отведена под выпас лошадей, а рядом находится старая конюшня это часть развлечений, которые предлагаются гостям курорта Царьград Спас-Тешилово. Чуть позднее лошадей вместе с их недвижимостью переместят на другую территорию.



Главная --> Публикации