Главная --> Публикации --> Французская недвижимость: доходность и доступность. Дома, которые «дышат», находятся близко от москвы – миф или реальное будущее новостроек? Рынки недвижимости побережья континентальной испании Строителям предложили удвоиться Как избежать коррупции при переводе государственных земель под строительство жилья

Столпы рынка жилья
Генри Полсон
министр финансов США
У Fannie Mae и Freddie Mac достаточно капитала. Они играют важную роль на рынке жилья сегодня и должны продолжить играть ее в будущем
Уильям Пул
бывший президент Федерального резервного банка Сент-Луиса
Долги Freddie Mac превышают активы на $5,2 млрд (март), у Fannie Mae это может случиться во II квартале. Конгресс должен признать, что они неплатежеспособны

Представители минфина, Федеральной резервной системы (ФРС) и других ведомств США обсуждают план действий на случай угрозы дефолта Fannie Mae и Freddie Mac, пишет Wall Street Journal. Они созданы конгрессом и напрямую или путем предоставления гарантий контролируют около 40% рынка ипотечного жилищного кредитования объемом $12 трлн. Компании покупают закладные у банков-кредиторов, а затем продают собственные облигации.

Нельзя позволить им разориться, уверен бывший главный советник минфина США Питер Уоллисон, ущерб понесет и наша, и мировая экономика. Просто невозможно, чтобы правительство позволило этому случиться. В случае их банкротства вся финансовая система придет в ступор, поэтому правительству США, если понадобится, проще напечатать деньги, считает финансовый директор МДМ-банка Андрей Ильин.

В среду акции Freddie упали на 24%, акции Fannie на 13%. Вчера к 21.00 МСК они потеряли еще 22% и 11% соответственно и стоили $8 и $13, Бумаги обеих компаний находятся на минимуме за 16 лет, при этом капитализация Fannie на 76% меньше, чем год назад, Freddie на 83%. С середины 2007 г. по март 2008 г. убытки Fannie Mae и Freddie Mac превысили $11 млрд, сообщает Bloomberg.

Обе компании имеют специальный статус предприятий, поддерживаемых правительством. Но в законодательстве, регулирующем деятельность Fannie и Freddie, не упоминаются госгарантии, а министр финансов США Генри Полсон ранее заявлял, что правительство не намерено платить по их обязательствам (см. врезку).

Среди обсуждаемых вариантов, по данным WSJ, открытие ФРС кредитной линии обеим компаниям, покупка правительством их бумаг или выдача специальной федеральной гарантии по их задолженности, превышающей $1,5 трлн.

Поэтому российский Центробанк и вложил часть золотовалютных резервов (ЗВР) в ипотечные бумаги из-за большей доходности, говорит аналитик Райффайзенбанка Антон Плетенев.

Многие инвесторы, однако, верят, что при угрозе дефолта Fannie Mae и Freddie Mac правительство США обеспечит выплаты по их обязательствам и риск агентств приравнивается к риску правительства США, говорит Ильин.

За прошлый год ЦБ увеличил эти инвестиции в 2,5 раза, и на начало года на эти бумаги приходился 21% ЗВР (на 1 января $476,4 млрд) и 37% общего объема средств, вложенных в бумаги иностранных эмитентов. 84% вложений в ипотечные бумаги США имели на отчетную дату срок до погашения менее года.

В феврале первый зампред Центробанка Алексей Улюкаев говорил, что в бумаги Fannie Mae и Freddie Mac вложено несколько процентов ЗВР. А в отчете за 2007 г. ЦБ указал, что на 1 января 2008 г. в облигации этих двух агентств и ипотечной компании Federal Home Loan Banks (FHLB) было инвестировано 2,48 трлн руб. ($100,8 млрд) около 4% всех облигаций этих трех компаний.

Улюкаев и зампред ЦБ Константин Корищенко были недоступны для журналистов.

Скорее всего ЦБ будет держать бумаги до погашения, поэтому колебания котировок для него мало важны, считает Ильин. Если бы мне нужно было инвестировать деньги на 20 лет, я бы все равно сейчас купил в том числе облигации Fannie и Freddie, потому что это квазисуверенный риск, уверяет банкир. Есть критерии, которым должны соответствовать бумаги, в которые ЦБ может инвестировать. Пока их рейтинги не понижены, беспокоиться не о чем, считает сенатор Андрей Вавилов, бывший первый зам министра финансов России. К тому же, если выходить из этих бумаг, большой вопрос, в какие вкладывать. Если правительство предоставило J. P. Morgan Chase кредит на покупку частного банка Bear Stearns, то ипотечные агентства тем более поддержит, уверен он. А сейчас продавать эти бумаги уже поздно, отмечает Плетенев: ЦБ уже понес бухгалтерский убыток, но реального не понесет, потому что не собирается их продавать.

Специалисты НИИ Генплана Москвы завершили разработку проекта генерального плана Нижнего Новгорода, сообщил Ведомостям главный архитектор Нижегородской области Олег Рыбин. План призван разгрузить от офисов и автомобилей исторический центр города, сбалансировать расположение жилых кварталов, промышленных зон и бизнес-центров, рассказал главный архитектор.

Московские архитекторы разработали генеральный план Нижнего Новгорода, предполагающий, как в Москве, строительство трех кольцевых автодорог и перенос офисов из центра в бизнес-зоны.

Основу дорожной сети города составят три кольца, которые будут созданы на основе существующих автодорог. Первое будет сформировано вокруг центра и соединит ул. Родионова, Ванеева, пр-т Гагарина с последующим выходом транспорта на достраивающийся метромост в районе Университета им. Лобачевского. Второе пройдет от ул. Ларина через мост на ул. Новикова-Прибоя, Удмуртскую, Московское шоссе, ул. Рябцева на дорогу западнее завода Сокол и станцию Дубравная. Третье, за пределами города, это строящиеся северный и южный обходы.

Деловые центры
4,0 млрд долларов общая стоимость делового центра Сити-Стрелка
3,0 млн кв. м составит площадь офисов Сити-Стрелки
300 млн долларов стоимость проекта Новое Канавино
700 тыс кв. м административных площадей планируется построить в Новом Канавине

Менять исторически сложившуюся радиально-кольцевую структуру на другую дороже, чем оптимизировать ее, считает нижегородский архитектор Борис Тарасов: кольцевые дороги разгрузят центр, потому что транспорт пойдет в обход.

Кольца уже сформированы на 30-70%, их планируется замкнуть к моменту реализации генплана в 2030 г., говорит Рыбин. Сколько километров дорог надо построить и какова стоимость работ, пока не известно. Только северный обход в 43 км оценивается в 36 млрд руб. По проекту также предполагается значительную часть офисных площадей перенести из центра города в заречную промышленную часть будущие бизнес-зоны Сити-стрелка и Новое Канавино.

Генплан опоздал на 20 лет, считает первый вице-президент Нижегородской ассоциации автотранспортников Сергей Колосов. К 2030 г. парк легковых автомобилей увеличится в два раза, а грузовых на 40%, прогнозирует он. По данным ГИБДД, сейчас в Нижнем Новгороде зарегистрировано около 900 000 автомобилей. Москва тоже не успевает за ростом автопарка, но там активнее идет строительство развязок, говорит Колосов. Два года назад губернатор Валерий Шанцев обещал сделать развязку на Мызе, сейчас туда только начали завозить песок, сетует он.

Нижний Новгород в отличие от Москвы не круглой формы, но замкнуть уже существующие кольца целесообразно, соглашается заместитель гендиректора по региональному развитию SMT Developments Павел Керпелев. Желание разгрузить центральную часть города идеология, проверенная в Москве, когда была выделена деловая зона Москва-Сити, добавляет он. Но логичнее сделать такие зоны в каждом районе города.

Проект генплана представлен на обсуждение в градостроительный совет. После доработки по замечаниям совета он будет вынесен на общественные слушания, а потом направлен на утверждение в городскую думу.

Для Нижнего Новгорода в отличие от Москвы первоочередная задача строить мосты, чего в генплане нет, говорит директор по развитию Swiss Realty Илья Шершнев: город разрезан Окой надвое, мосты не справляются с транспортным потоком. Не существует структуры дорог, которая могла бы полностью решить проблемы транспорта в современном городе, говорит заместитель председателя думы Нижнего Андрей Осипенко. Но радиальные кольца несколько облегчат положение, избавив город от транзитного транспорта. Перенос делового центра в заречную часть города единственный способ ускорить развитие экономики без разрушения исторической части Нижнего Новгорода, считает депутат гордумы Владимир Шанин. Владелец ресторанной группы Пир Олег Кондрашов полагает, что если из центра города будут убраны офисы, то могут снизиться арендные ставки.

Если во всех муниципалитетах области земельными участками, права собственности на которые не разграничены, распоряжаются органы местного самоуправления, то в Иркутске такие полномочия переданы администрации области.

Похоже, строительный бум в Иркутске закончится, не успев начаться, - несмотря на то, что число желающих возводить многоэтажные комплексы и коттеджи неуклонно растет. Проблема в том, что участок под застройку в городе получить практически невозможно. Почему это происходит, разбиралась корреспондент Российской газеты.

На возведение многоэтажных и малоэтажных жилых домов на общей площади около 260 гектаров поступило 45 заявок. Однако удовлетворят лишь семь из них на площадь 9,8 гектаров. И дело вовсе не в том, что властям жаль раздавать землю. Просто генеральный план Иркутска не предусматривает эти территории под комплексное жилищное строительство, в том числе, под индивидуальное.

- Всего к нам поступило более 1,6 тысячи заявлений на индивидуальное жилищное строительство на общей площади 200 гектаров, - рассказала руководитель агентства имущественных отношений региона Марина Орлинская. - Однако мы имеем возможность в этом году оформить документы только на 63 земельных участка, где будет точечная застройка.

- Мы провели анализ генплана и выявили ряд несоответствий в документах, - отметила Марина Орлинская. - Например, территория в пади Грязнуха, которую предполагается застроить домами усадебного типа, по генплану попадает в зону, занятую природными ландшафтами.

На возведение многоэтажных и малоэтажных жилых домов поступило 45 заявок, однако удовлетворят лишь семь из них

Руководитель службы архитектуры области Алексей Буйнов объяснил возникшие противоречия тем, что при разработке генерального плана одинаково хорошо разобраться со всеми участками было сложно. При проведении детальной планировки были обнаружены земельные участки, выделенные еще городскими властями (полномочия перешли к области с 1 января 2007 года, - прим.ред.) под ту или иную застройку. В связи с этим в градостроительные документы вносятся коррективы.

Не повезло и желающим построить жилье в поселке Славный. В генплане на эти цели отводится всего 48 гектаров, а рабочая документация подготовлена на 283 гектара.

Власти рассчитывают, что за счет принятых мер к концу года остроту проблемы удастся снять. Ожидается, что в 2009 году в оборот будет вовлечено не менее 3000 земельных участков.

Кроме того, администрация области достигла договоренности с администрацией Иркутского района о том, что будет рассматриваться возможность выделения под застройку индивидуальными домами земель на границе с областным центром. Предполагается, что при разработке схемы территориального планирования района проектировщики учтут в ней эти зоны.

- Проблема чрезвычайно серьезна, - говорит заместитель главы администрации Барнаула по градостроительству Игорь Перемазов. - Градостроительный кодекс не дает нам необходимого влияния. По существующему законодательству никто не обязан согласовывать с нами строительство. Владелец регистрирует право собственности - и все, ничего с ним не поделаешь.

А как у соседей?
Барнаул
Самовольная застройка становится в краевом центре привычным явлением. И краевые, и городские власти пытаются по этому поводу судиться, обращаются в прокуратуру. Но эффект незначительный.

В июле городские эксперты намерены провести два десятка проверок. Сегодня в судах рассматриваются 11 исков с требованием к застройщикам - освободить самовольно занятые участки.

Омск
Городской департамент архитектуры составил список из 94 объектов, стоящихся с нарушением закона. Год назад их было более двухсот. Сегодня многие застройщики заплатили положенный штраф и задним числом оформили необходимые документы. Тем не менее, на незаконно захваченных землях продолжают возводиться жилые дома, магазины, гаражи и автосервисы.

Печатников переулок - великолепная рама замечательного городского пейзажа. Ни из какой другой улицы на склоне Сретенского холма не открывается с такой полнотой соседний Страстной холм. Холмы разделяет долина реки Неглинной (Цветной бульвар), а над долиной господствует Высокопетровский монастырь (Петровка, 28). Печатников переулок - лучшее начало пути к нему. Еще недавно благодаря извивам переулка в перспективе поочередно открывались многочисленные храмы монастыря. Экскурсанты просто шли вперед, а храмы представлялись по одному, как персонажи начинаемого действа. От бровки холма, перед падением рельефа, они открывались вместе. Эту точку фиксирует, служа правой кулисой панорамы, знаменитый Дом с кариатидами, принадлежавший крестьянину Сысоеву. А спуск от этой точки к Трубной улице дает эффект Китежа, когда монастырь опускается, как в воду, за линию крыш.

От слов правозащитники готовы перейти к делу. На днях в Омске начали сносить коттеджи, возведенные в водоохраной зоне Иртыша. Демонтировать незаконные постройки владельцы будут за собственный счет.
Недавно по приглашению сайта Архнадзор и его редактора Александра Можаева более ста москвичей пришли на экскурсию в погибающий Печатников переулок. Экскурсанты застали сразу нескольких художников, писавших уходящую натуру.

Разрушение высокого зрелища началось в 1990-е годы, когда на склоне Страстного холма перед монастырем появился 8-этажный офисный дом (Петровский бульвар, 12). Главный архитектор Москвы Александр Кузьмин публично сетовал тогда, что Высокопетровский монастырь перестал быть высоким. В итоге распался вид на монастырь с Рождественского бульвара, особенно с его внутреннего проезда, когда левой кулисой служит стена другого монастыря - Рождественского. Это был вид с картины Василия Перова Тройка: дети тянут бочку вдоль стены Рождественского, а на дальнем плане поднимается Высокопетровский.

У этой панорамы есть особое духовное значение. Высокопетровский монастырь основан на месте видения снежной горы Ивану Калите. На глазах князя снег растаял. Митрополит Петр - первый московский святой, ангел Москвы - истолковал видение: Гора - это ты, князь, а снег - это я, смиренный. Иван основал на месте видения монастырь в память Петра.

Теперь разрушение грозит и правой кулисе. Ни один дом нечетной стороны, кроме Дома с кариатидами (N7), не заявлен на охрану, и все отселены. Дом N1 на углу Трубной улицы уже снесен, и существует проект строительства единого здания на месте пяти или шести владений вверх по переулку. Дальше больше: Высокопетровский монастырь получил высотный задник. Церковь Боголюбской иконы Божией Матери смотрится теперь не на фоне неба, а на фоне офиса Капитал-Груп, занявшего место снесенной усадьбы Сухово-Кобылина (Страстной бульвар, 9).

Вид из Печатникова переулка остался единственным. А теперь на стрелке переулка с Трубной улицей и Рождественским бульваром появился другой, и вновь 8-этажный дом. Архитекторы, скруглив угол, считают, что сохранили вид на монастырь от Дома с кариатидами; однако высота новостройки такова, что церковь Сергия Радонежского больше не видна от Сретенки. Кроме того, левая кулиса панорамы превратилась из трехэтажной ступенчатой в восьмиэтажную отвесную.

И все это - лишь часть несчастий Трубной площади, где в торце Рождественского бульвара зарылся в гору культурно-развлекательный центр, заслоняя только что отреставрированную церковь Рождественского монастыря; где по фасаду квартала между Неглинной и Рождественкой остался лишь один подлинный дом и подросли кровли, заслоняя монастырь; где внешняя сторона Петровского бульвара реконструируется методом сноса одного дома за другим...

Та же контора получила под застройку квартал снесенного дома политпросвещения на Цветном бульваре, Снесенный дом оставлял открытой перспективу Печатникова переулка. А новый многофункциональный комплекс строится так, чтобы сузить эту перспективу и придать ей правую 13-этажную кулису.

Был наложен запрет на строительство торгового центра у метро Войковская: инвестор в 10 (!) раз превысил площадь пятна застройки, прихватив одну полосу Ленинградского шоссе. В конце 2006 года, основываясь на судебном вердикте, город принудил инвесторов разобрать два лишних этажа бизнес-центра Европа-Хаус в Колокольниковом переулке. И уже в этом году было решено сократить проектную высоту строящегося жилого комплекса на Ленинградском проспекте, владение 66, корпус 2 с 20 до 12 этажей.

Ломать - не строить
Сергей Круглик пообещал, что здания, нарушившие исторические виды, ломать не будут. Впрочем, Москва знает случаи, когда строителей вынуждали укорачивать здания, возведенные с нарушениями. Еще в 2001 году город заставил снести 2 незаконных этажа жилой высотки в Филипповском переулке. В 2004 году правительство Москвы создало специальную комиссию по самострою. Она насчитала 550 домов-нарушителей, из которых в 181 уже жили люди или располагались офисы. Усилиями комиссии удалось снести двухэтажную мансарду в доме N 6 на Волхонке и полтора этажа в Большом Афанасьевском переулке.



Главная --> Публикации