Главная --> Публикации --> Малоэтажное строительство переведут на индустриальные рельсы Что даст москве и подмосковью объединение Население ходит по нашим переулкам... Жилье в великобритании дешевеет все быстрее Гостиница "ленинградская": опять "пять"

Инородное тело
Жилой комплекс Балтийский квартет включает четыре башни две 22-этажные и две 16-этажные, имеющие общее дворовое пространство. Главным, наиболее высоким фасадом комплекс ориентирован на восток и после завершения строительства будет виден с центральной части бульвара Яна Райниса.


В Москве есть такие районы, где новый дом бизнес-класса почти автоматически становится лучшим зданием округи. К таким проектам можно отнести жилой комплекс Балтийский квартет, строящийся в Южном Тушине.

Отличаться от своих соседей комплекс будет не только внешним видом, но и квартирами. Здесь принципиально не предусмотрено малых площадей. Самые скромные варианты двухкомнатные квартиры площадью около 68 и 80-93 кв. м, предлагающиеся в настоящее время по одной и той же цене 8,8 млн руб. Основная же часть квартир в комплексе имеет площадь более 100 кв. м.

Балтийский квартет довольно неожиданное для Южного Тушина здание. Архитектурный облик окрестностей нового комплекса определяется в основном чуть потемневшими от времени белыми панельными домами брежневской эпохи. На фоне этих коробок новостройка в проезде Донелайтиса будет инородным, если не сказать инопланетным вкраплением.

Для проектов бизнес-класса в начальной фазе реализации подобные цены можно считать вполне приемлемыми. При этом существенно, что Балтийский квартет уже фактически строится, в то время как ряд рекламируемых адресов до сих пор существует только на бумаге.

В домах бизнес-класса часто устраивают апартаменты наибольшей площади в самых верхних этажах. В данном случае это не совсем так. Самые большие площади размещены в 16-этажных корпусах, квартира площадью 158 кв. м на последнем этаже стоит примерно 17,4 млн руб. На 22-м этаже максимальная площадь квартиры составляет 138 кв. м, такое жилье обойдется сейчас примерно в 16,7 млн руб.

Квартиры будут сдаваться со свободной планировкой (высота потолков между плитами перекрытий 3 м), однако с выложенными высотой в один кирпич линиями будущих стен. Это делается для удобства обмеров БТИ. Так что устроить квартиру по своему усмотрению просто так не получится. Кроме того, владельцы будут ограничены таким простым фактором, как оконные проемы. Трехкомнатные квартиры имеют площадь 102-158 кв. м, четырехкомнатные от 141 до 158 кв. м. Разница между ними, по сути, сводится к одному дополнительному окну. Иначе говоря, при больших площадях покупатели фактически приобретают квартиры с комнатами достаточно большой величины. Для сравнения: в сталинских домах средняя площадь трехкомнатной квартиры (четыре окна) от 85 до 88 кв. м, здесь это уже двухкомнатная квартира (три окна).

Ограниченная свобода планировки
В настоящее время на площадке идут работы нулевого цикла. На дне котлована, где впоследствии разместится двухуровневый паркинг, заканчиваются земляные работы, большая часть территории уже покрыта плитой основания. Окончание строительства запланировано на последний квартал следующего года. Не исключено, что работы по монтажу к этому времени действительно будут близки к завершению, однако вряд ли покупатели получат ключи раньше весны 2010 года.

Что касается собственной инфраструктуры дома, общей стилобатной части для ее размещения не предусмотрено, под разного рода службы будут отведены первые этажи корпусов. Каким именно будет набор торговли и услуг, пока неизвестно, однако существенно, что объекты инфраструктуры есть в шаговой доступности от комплекса.

К положительным сторонам Балтийского квартета можно отнести его подземную часть, где предусмотрено весьма большое количество машино-мест. На 360 квартир их будет более 50 Подразумевается, что жители комплекса люди, имеющие, как правило, более одной машины на семью. Любопытно, но в паркинге, как и в случае с величиной апартаментов, есть своя иерархия недвижимости. Здесь предусмотрены места разных типов, как обычные, так и улучшенные, с возможностью использования пневмоподъемника для выезда из паркинга (этим объясняется, в частности, значительная высота подземной части комплекса). В настоящее время продажа машино-мест не открыта, а каковы будут цены, пока неизвестно.

Редкие виды
Однако помимо этого местоположение Балтийского квартета дает его жителям еще один существенный бонус природное окружение. Это так называемый Сходненский ковш территория, ограниченная бульваром Яна Райниса, проездом Донелайтиса, а также Светлогорским и Фабричным проездами. Она представляет собой, по сути, естественный котлован низинную лесопарковую зону, в середине которой протекает река Сходня. К ней, впрочем, подойти можно далеко не везде: местность кое-где заболочена.

Характер района, где строится Балтийский квартет, неоднозначен. С одной стороны, социальный уровень в целом достаточно скромен, о чем говорят хотя бы скопления отечественных автомобилей у подъездов соседних домов. С другой в районе есть весьма развитая инфраструктура, включающая современные сетевые магазины и сферу обслуживания, причем фактически в шаговой доступности.

Наконец, еще одна особенность местоположения Балтийского квартета приемлемая транспортная доступность. От Волоколамского шоссе можно добраться тремя маршрутами через улицу Свободы, Походный проезд и проезд Донелайтиса, а также окружным путем через Фабричный проезд. Конечно, все эти пути ведут с Волоколамского шоссе, далеко не всегда удобного для передвижения, но это издержки уже не конкретного жилого комплекса, а всего района Тушино.

Естественно, что при таком соседстве привлекательно приобретение квартиры с видом на этот природный комплекс. Однако возможностей такой покупки как раз немного, что является одним из недостатков Балтийского квартета. Застройка между комплексом и ковшом представлена в основном 17-этажными домами, как старыми, так и строящимися в настоящее время. Соответственно, возможность любоваться природой из окон будет только у жителей верхних этажей 22-этажных корпусов, а точнее, только одного из них, северного. Зато все жители комплекса смогут пользоваться шаговой доступностью Сходненского ковша.

В непосредственном соседстве с Балтийским квартетом строятся два монолитно-кирпичных 17-этажных жилых корпуса (проезд Донелайтиса, вл. 27). По одному из них строительные работы уже завершаются, другой еще не вышел из земли. Однако по уровню недвижимости квартиры в этих домах практически не конкурируют с площадями Балтийского квартета у них просто разный круг покупателей, обладающих различной мотивацией при выборе недвижимости.

Вокруг долгострои
Комплекс Балтийский квартет создается в весьма благоприятной конкурентной среде. Самая известная новостройка района 11-й микрорайон Южного Тушина, квартал, расположенный между Сходненской, Фабрициуса, Лодочной и Новопоселковой улицами. Здесь уже много лет можно наблюдать одну и ту же картину: из девяти корпусов построен только один серийный проекта ГМС, на соседних площадках, уже освобожденных для нового строительства, работы почти не идут, а на месте большинства будущих новостроек благополучно стоят обитаемые дома 1940-50-х годов ими, в частности, занята территория, где должны появиться три лучших корпуса всего проекта, выходящих на Лодочную улицу. При этом квартиры во многих корпусах проданы, а город уже выпустил постановление о реконструкции соседнего квартала к северу от 11-го микрорайона через улицу Фабрициуса. Там в настоящее время завершается еще одна новостройка жилой комплекс Звезда Фабрициуса. Однако строится он медленно и не первый год, притом что большинство квартир в этом доме распродано.

Как вас проверяют
В предыдущей статье вы узнали, как не следует вести себя при первом визите в банк, если не хотите, чтобы уже на начальном этапе ваши документы благополучно легли в дальний ящик стола кредитного инспектора.


Пожалуй, единственный недостаток может быть связан с репутацией района как места, где есть критически долго строящиеся дома. Однако застройщику Балтийского квартета, компании ТОРОС (Тушинское объединение по ремонту, отделке и строительству), есть что показать. В частности, такие завершенные проекты, как жилой дом по Сходненской улице, 35 с пристроенным торговым центром, жилой комплекс переменной этажности на улице Маршала Тимошенко, 17, жилая башня во Врачебном проезде, 10, а также еще ряд объектов, в том числе реконструированные дома советского времени. Конечно, Балтийский квартет, как можно предположить, объект для застройщика более крупный, чем предыдущие, однако в планах есть еще более масштабные новостройки.
Первая встреча с клиентом
Развитие ипотеки постепенно, пробуксовывая и тормозя о всевозможные преграды, набирает обороты. Банки стараются разрабатывать различные ипотечные схемы, клиенты перестают удивляться многочисленным рекламным предложениям. Еще немного, и наступит долгожданный день, когда все станут счастливыми. Клиенты приобретут собственное жилье, а банки многочисленных долгосрочных клиентов. Но для этого хотелось бы научиться взаимопониманию с нашими будущими клиентами. Это конечная цель написания данного материала.

Почему Вам отказали?
Отказ за отказом да сколько уже можно! Невольно задумывается каждый пятый заемщик. А ведь и правда, отказов в ипотеке, в среднем, 20%. Заемщику, в большинстве случаев кажется, будто виноват банк. Они, понимаешь ли, бессердечные люди, которым нужен был откат или подарок или еще что-нибудь. Но, к несчастью неудавшихся заемщиков, причина отказа в них самих. Почем вам отказали?

В этом материале я раскрою вам еще один секрет. Как происходит оценка платежеспособности клиента. В народе ходит масса легенд о том, что служба безопасности банка запрашивает данные из налоговой инспекции, пенсионного фонда и еще многих организаций. Вы удивитесь, но это не совсем соответствует истинному положению вещей. Подумайте сами, зачем нам это нужно? Ведь все запросы в подобные организации делаются в письменном виде. И ответ приходится ждать оттуда очень много дней. Вы когда-нибудь слышали о том, что, допустим, в налоговой инспекции есть отдел, или сотрудник, который отвечает за работу с банковскими запросами? А без такого человека запрос обработать некому, поэтому нужно время. И достаточно продолжительное. Хотя в единичных случаях подобная практика есть. Но это если данные, предоставленные клиентом, вызывают уж очень большое сомнение.

Потому что, прочитав эту статью, вы будете знать точно, кому банки никогда не отказывают в кредитах. Такие люди есть, поверьте моему многолетнему опыту работы.

Кому гарантированно дают кредиты
Вы уже нашли подходящий вариант приобретения жилья, и дело осталось за малым оформить ипотечный кредит для его приобретения? И продавец вашего будущего жилья ждет завершения сделки. И самим не терпится уже стать полноценными хозяевами отдельных квадратных метров. Но ноги не идут в банк. Потому что страшно получить отказ. Читайте материал, берите информацию, изложенную в нем на вооружение и вперед - навстречу мечте. Теперь вам вряд ли откажут в получении кредита.

Рынок ипотечного кредитования в настоящее время активно развивается. Каковы, на Ваш взгляд, основные тенденции развития?

Происходящие на рынке ипотечного кредитования всех видов недвижимости специально для Ipocredit.ru комментирует Екатерина Забелина, Начальник Блока ипотеки Департамента продаж Коммерческой дирекции по развитию бизнеса и региональной сети BSGV.

При этом все сходятся во мнении, что наибольшая роль в наращивании объемов рынка будет принадлежать регионам. За 2007 год доля кредитов, выданных региональными банками, в общем объеме ипотеки увеличилась до 79%, в этом году она также продолжает расти. В таких условиях расширение филиальной сети в регионах является для банков важным условием, позволяющим получить дополнительные конкурентные преимущества в будущем.

Несмотря на непрекращающийся рост цен на недвижимость, повышение уровня инфляции и удорожание заемных ресурсов на внешних рынках капитала, ипотечный сектор банковского кредитования демонстрирует хотя и снижающийся, но рост. По данным ЦБ объем выданных населению ипотечных кредитов в прошлом году составил 650,1 млрд. рублей. Ряд экспертов полагает, что к 2010 году эта цифра увеличится до 2 трлн. рублей.

Банковский сектор нуждается в адекватной и работоспособной системе рефинансирования длинных кредитов. Объемы ипотечных облигаций, которые сегодня выпускает АИЖК в качестве инструмента привлечения денег в сектор ипотеки, недостаточны для удовлетворения потребностей рынка. Вполне возможно, что к формированию внутренней системы инвестирования ипотечных денег со временем подключатся основные игроки рынка, которым привлечь длинные деньги гораздо проще, чем их менее крупным и менее стабильным коллегам.

Еще одной тенденцией, возникновение которой пришлось на период действия последствий мирового финансового кризиса, стал процесс консолидации игроков рынка, повлекший за собой череду слияний и поглощений. У экспертов есть основания полагать, что эта тенденция получит свое развитие в будущем. Вероятнее всего произойдет усиление крупных государственных банков, а также иностранных дочек, имеющих стабильные позиции на рынке.

Большинство банков подняли ставки по ипотечным кредитам и ужесточили процедуру оценки и одобрения кредитных заявок, поэтому можно констатировать, что улучшения условий не произошло.

Произошло ли улучшение условий по ипотечным сделкам в 2008 году?

Безусловно, в условиях эскалации конкурентной борьбы этот сегмент ипотеки является для многих банков достаточно перспективным, даже несмотря на то, что кредитные риски здесь существенно выше. Все больше застройщиков, особенно региональных, переходят на работу по 214-ФЗ, что позволяет банкам кредитовать данные объекты.

Если говорить о кредитовании на первичном рынке жилья: по Вашему мнению, является ли этот сегмент перспективным рынком?

Это в большей степени связано с соотношением кредитных рисков. При оформлении ипотеки на покупку недвижимости на вторичном рынке банк получает в качестве залога покупаемую квартиру. В случае с первичкой у банка в залоге находятся только права требования на недвижимость, которая будет построена в будущем, - а за риск надо платить, и это перекладывается на заемщика путем увеличения ставок по кредиту.


Почему большинство банков охотно работает на вторичном рынке и выдает кредиты под более низкий по сравнению с первичкой процент?

Это довольно перспективное направление, которому только предстоит получить свое развитие. И если в пределах двух столиц темпы роста этого сегмента невелики, то в регионах ситуация совершенно иная: объемы строительства и спрос со стороны населения уверенно растут. BSGV универсальный банк, поэтому мы стремимся развивать в равной степени все направления, в особенности, когда дело касается такого перспективного и востребованного сектора как ипотечное кредитование. Для продвижения кредитных программ, предназначенных для приобретения жилья в новостройках, BSGV развивает партнерские отношения со строительными компаниями, чтобы предложить своим клиентам привлекательные условия по ипотеке. Последней сделкой такого рода было соглашение с компанией-застройщиком ЮИТ Санкт-Петербург.

Есть ли желание работать в этом направлении при условии, что кредитование на первичном рынке жилья все-таки сопряжено с более высокими рисками?

Нужно понимать, что ставка по ипотеке формируется исходя из рыночной конъюнктуры.
Ни для кого не секрет, что экономическая ситуация в регионах значительно отличается от положения дел в Москве и Санкт-Петербурге, это касается как величины доходов и уровня жизни населения, так и величины цен. Кроме того, региональный рынок находится в стадии активного формирования и приходящим в регионы федеральным и иностранным банкам еще предстоит выдержать жесткую конкуренцию с местными кредитными организациями, имеющими большой опыт работы в этом секторе. Учитывая все эти факторы, мы считаем возможным предлагать в регионах более низкие процентные ставки, чтобы сделать наши программы более доступными и привлекательными для широких слоев населения и укрепить свои позиции в регионах присутствия. Это своего рода работа на перспективу.

Некоторые банки устанавливают разные процентные ставки для столицы и провинции Что позволяет банкам снижать ставки по ипотечным кредитам?

Величина ипотечной ставки, предлагаемой банком, отражает, по сути, цену, которую заемщик должен заплатить за пользование предоставленными денежными ресурсами. Однако эта ставка не включает в себя суммы дополнительных платежей (комиссия за предоставление кредита, страховые взносы, плата за обслуживание счета и проч.), которые, тем не менее, значительно увеличивают общую стоимость кредита.

Когда банк называет ипотечную ставку какие платежи учитываются, а какие нет?

Последние законодательные изменения обязывают банки предоставлять заемщику расчет полной стоимости кредита еще до подписания договора, что дает потенциальному заемщику право заранее получить полный объем информации о финансовых условиях кредитования и выбрать банк с наиболее выгодными условиями.
Несмотря ни на что: ни на ужесточение стандартов АИЖК, ни на повышение процентных ставок по кредитам, ипотечный рынок продолжает набирать обороты. О том, что проиходит сейчас на рынке банковских ипотечных продуктов, отличиях ипотеки первичного и вторичного жилья Ipocredit.ru рассказал Руслан Исеев, Первый Заместитель Председателя Правления Городского Ипотечного Банка.

До недавнего времени этим пользовались некоторые банки, они привлекали заемщиков низкой процентной ставкой, оставляя без внимания дополнительные взносы и комиссии.

На конец 2007 году рынок ипотеки составлял около 25 млрд долларов США, или менее 2% ВВП России. Отношение рынка ипотеки к ВВП в Европе составляет от 10% до 90%, так что потенциал роста огромен. Однако, в 2008 году темпы роста рынка ипотеки вряд ли превысят 20-30%, а может быть и вообще окажутся близкими к нулю. Причина мировой финансовый кризис, вследствие которого банки не могут в настоящее время рефинансировать свои ипотечные портфели. Кроме того, ряд крупных игроков на рынке ипотеки прекратили, либо существенно сократили, свои операции по ипотечному кредитованию. Эта тенденция напрямую связана с проблемами рефинансирования, и мы не ожидаем оживления рынка рефинансирования до середины следующего года.

Рынок ипотечного кредитования в настоящее время активно развивается. Каковы, на Ваш взгляд, основные тенденции развития?

Произошло ли улучшение условий по ипотечным сделкам в 2008 году?

С другой стороны цены на рынке жилой недвижимости продолжают свой рост по итогам 2008 года мы ожидаем рост порядка 30%. Вследствие этого роста доступность приобретения жилья для все большего и большего числа граждан ухудшается (даже с учетом ипотеки), так как рост их доходов не успевает за ростом цен на недвижимость. В этой ситуации мы ожидаем увеличения спроса на ипотечные кредиты под залог уже существующего в собственности заемщиков жилья.

Если говорить о кредитовании на первичном рынке жилья: по Вашему мнению, является ли этот сегмент перспективным рынком?

С точки зрения Заемщика произошло ухудшение.
В результате кризиса, 2008 год пока ознаменован повышением ставок по ипотечным кредитам, ужесточением условием андеррайтинга заемщиков и ухода ряда крупных игроков.

Почему большинство банков охотно работает на вторичном рынке и выдает кредиты под более низкий по сравнению с первичкой процент?

В текущих условиях для нас нет, так как такие кредиты достаточно сложно рефинансировать вследствие их повышенного риска, который связан как со строительными, так и с титульными рисками .
При этом, спрос на такие кредиты безусловно есть.

Некоторые банки устанавливают разные процентные ставки для столицы и провинции

Потому что кредиты под залог первички более рискованны залог не имеет титула, существует риск незавершения строительства и т.п. (см также ответ на предыдущий вопрос)

Есть ли желание работать в этом направлении при условии, что кредитование на первичном рынке жилья все-таки сопряжено с более высокими рисками?

У каждого банка своя политика многие могут считать, что в провинции платежная дисциплина заемщиков хуже, значит ставки должны быть выше

Что позволяет банкам снижать ставки по ипотечным кредитам?

Желание работать есть, но в текущей ситуации не думаю, что для нас этот сегмент является приоритетным.

Согласно последним изменениям в законодательстве, банки обязаны указывать эффективную процентную ставку, учитывающую все скрытые платежи по кредиту. Когда банк называет ипотечную ставку какие платежи учитываются, а какие нет?

Наличие надежного и выгодного канала рефинансирования таким каналом мог бы стать внутренний рынок секьюритизации



Главная --> Публикации