Главная --> Публикации --> Прогноз и ныне там Рынок жилья: рискуют все На курорт в подмосковье Малоэтажное строительство переведут на индустриальные рельсы Что даст москве и подмосковью объединение

Все делают это
В жизни каждого коттеджного поселка есть период, когда продажи идут только среди своих сотрудников ли, знакомых ли, круга приближенных лиц. Каждый так делает. В поселках есть выгодные зоны, как правило, это участки, большие по площади либо прилегающие к лесу. Бывает, проводятся по ним закрытые продажи, или девелоперы оставляют их для себя, для последующей перепродажи, рассказывает Анастасия Кротова, ведущий эксперт департамента загородной недвижимости компании Paul's Yard.

На рынке недвижимости есть такой феномен: чем дороже объект, тем меньше вероятность, что он будет рекламироваться в прессе. Большие сделки не терпят суеты суждение расхожее. Но какие именно поселки и дома можно и нужно продавать без рекламы и насколько удачно это получается тут мнения экспертов не всегда совпадают.

Тихие продажи приносят средства, весьма необходимые на первоначальном этапе, когда трудно получить финансирование от банка, если он, конечно, опять же не родственный.

Тихие продажи могут начаться, как только купленная земля разбита на участки и уже понятно, какие из них будут самыми лакомыми. Такие продажи хороши тем, что можно заниматься ими, даже когда разрешение на строительство не получено и документы только в стадии разработки: свои верят на слово. А второй плюс банален: они не требуют затрат и (рекламного) бюджета, на условиях анонимности рассказали в одной из девелоперских компаний. Просто делается рассылка среди сотрудников компании или холдинга, куда эта компания входит. Цена на этом этапе самая низкая, ведь риски велики. Однако рассрочку своим сотрудникам мало кто дает: через год, скажем, цена на дома в наполовину построенном поселке уже будет вдвое выше.

Стадия тихих продаж на начальном этапе присутствует в жизни поселка любого класса от эконом до de luxe, продолжаясь от нескольких месяцев до двух лет. Открытые продажи начинаются только тогда, когда поселок достроен, характерный пример тому Павлово-2.

Те покупатели, которые рискуют своими деньгами, вкладывая таким образом сотни тысяч долларов, а иногда и миллионы, как правило, делают уже не первую свою инвестицию в загородную недвижимость. Как говорят специалисты, вряд ли стоит таким образом покупать у того девелопера или риэлтора, делающего свой первый загородный проект, намного ниже риски покупки у того застройщика, в чьем активе хотя бы один законченный поселок.

Есть группа застройщиков, не нуждающихся в быстрых продажах, которые по разным причинам (финансовым или маркетинговым) начинают использовать некоторые виды маркетинговых коммуникаций лишь на последней (завершающей) стадии строительства поселка. Соответственно, пару лет о поселке широкому кругу лиц практически не известно, рассказывает Светлана Земцова, директор департамента рекламы и PR компании Усадьба. По ее данным, доля таких проектов на подмосковном рынке приблизительно 20% (от 50 до 100 поселков во всей МО). В случае если проект удачный и молниеносно заинтересует целевую аудиторию, компания может выбрать точечную рекламную стратегию, что никак не затруднит реализацию. Потребитель ждет подобных предложений и сам их отслеживает, резюмирует она.

Такая тактика помогает продать дома и участки дороже, говорит Анастасия Кротова. Участки намного чаще бывают предметом продажи среди своих, потому что покупать землю всегда выгоднее, чем дом. Бывает и так, что девелоперы отдают такие лакомые участки за получение каких-то разрешений или за подключение к коммуникациям.

Имидж наше все
Продать 200-300 или тем более 500 домов в поселке экономкласса без рекламы невозможно, несмотря на то что спрос в разы превышает предложение. Более того, на подмосковном рынке девелоперы таких поселков все чаще прибегают к брендингу: время, когда можно было продать просто дом, проходит.

Дальнейшая рекламная судьба любого загородного поселения зависит от его позиционирования, класса и стратегии продаж.

В данном сегменте в отличие от продаж поселков экономкласса нередки случаи запрета со стороны застройщика на самостоятельную рекламу объекта агентством недвижимости. Чаще всего девелопер требует согласовывать любую рекламу с ним, запрещая использовать свой логотип в неодобренной рекламе, в малоизвестных СМИ. И в общем правильно делает: нанести урон имиджу в этом сегменте означает серьезно подорвать продажи.

В поселках бизнес-класса, где количество домов бывает достаточно велико, без рекламной кампании опять же не обойтись. Рекламная стратегия призвана донести до покупателя степень комфортности поселка. Именно это, по мнению продавцов, является главным для круга покупателей, готовых отдать от $1 млн за дом. В дело идут качественный брендинг и маркетинговые исследования аудитории. Девелоперы должны учитывать не только уровень достатка, но и уровень образования потенциального покупателя, его знания рынка недвижимости, в том числе и зарубежного, считает Маргарита Моисеева, начальник управления маркетинга компании Газпромбанк-Инвест. Одним из первых этапов в создании коттеджного поселка Лион на Рублево-Успенском шоссе было детальное изучение рынка и целевой аудитории проекта. Базой для анализа стали наш собственный опыт, экспертные мнения специалистов в области продаж загородной недвижимости и даже рекомендации психологов. В результате получился практически тюнинговый продукт, максимально соответствующий представлениям о комфорте нашей целевой аудитории, делится опытом Маргарита Моисеева.

Что касается времени размещения, то, по словам Кротовой, девелоперы в этом сегменте чаще всего дают более массированную рекламу на первоначальном этапе, а потом уже ее масштабы уменьшают или даже совсем сворачивают.

Потенциальный покупатель домов от $1 млн наиболее чуток к уличной рекламе. 70% звонков приходит благодаря рекламе на щитах. На втором месте по эффективности идет сайт компании, оценивает Анастасия Кротова. Основным принципом рекламной кампании поселка премиального класса является выбор деловых коммуникационных каналов, рассказывает Маргарита Моисеева.

Тихие поселки
Что касается сегмента элитных поселков, то тут чем выше цена покупки, тем малочисленнее целевая аудитория и тем тише кажется реклама поселка широкому кругу лиц, объясняет Моисеева. Девелопер зачастую либо вовсе не привлекает агентства недвижимости, либо привлекает их на условиях секретности и запрещает им рекламировать как поселок, так и конкретные объекты. Специфика этого рынка в том, что покупателями может выступать крайне ограниченный круг людей, способных выложить уже десятки миллионов долларов за дом. Впрочем, риэлторов радует тот факт, что эти люди меняют дома каждые 3-4 года такова специфика именно подмосковного рынка.

Но в любом случае средства коммуникации чаще всего используют консервативные: щиты и размещение рекламы в СМИ, а случаи использования других каналов продаж скорее редкость. Или стремление к созданию громкого, звездного имиджа, где могут использоваться более эпатажные, обращающие на себя внимание методы. Практически все опрошенные эксперты отметили рекламную кампанию RIGroup, которая проводит в этом году в своем поселке Павловская слобода шоу дизайнеров (Russian Design Show). Из других перфомансов в области рекламы эксперты вспомнили совместные презентации, которые проводят поселки, объединяя усилия с производителями роскошных автомобилей и известных ресторанов.

Если говорить о поселках, которые не прибегают к традиционной рекламе вообще, то их доля на всем подмосковном рынке составит не более 5%, считает Земцова. Главное лицо здесь инвестор. Как правило, инвесторами выступают частные лица, которые строят проект под себя и задействуют свои денежные средства. Не обязательно, что в этом поселке они будут проживать сами, просто в этих случаях инвесторы своего конечного покупателя знают лично. Покупателями выступают люди не только одной социальной прослойки, но и одного круга общения. Желания и предпочтения покупателя учтены минимум на 80%, и зачастую это поселки, в которые привлекаются высокопрофессиональные, высокооплачиваемые архитекторы, дизайнеры с именем, рассказывает Светлана Земцова. Для покупателей из избранного круга личные продажи инвестора более убедительны и привлекательны. Но, безусловно, риск для инвестора присутствует, так как кто-то из друзей-знакомых может отказаться в итоге приобрести дом, в который были уже вложены значительные инвестиции. Также есть риск потерять по разным причинам (например, личным) потенциального покупателя.

Что же касается продаж поселка или отдельного дома, то методы схожи. Когда владелец (как правило, человек из бизнеса или чиновник) просто не хочет заявлять широкой общественности о продаже своей недвижимости, то действует метод устных продаж: брокер рекомендует данный объект потенциальным покупателям, рассказывает Светлана Земцова. Как правило, реклама не дается, иногда мы даже не размещаем данный объект не только в базе, но и на сайте, тем самым сокращая круг людей, осведомленных о продаже. Это достаточно распространенный случай в элитном сегменте добавляет она.

Информация о каких-то предложениях передается как легенда: Я слышал про дом за $70 млн, но даже показывают его не каждому. Такая тактика подогревает интерес, превращает объект в эксклюзив. Как правило, никто не строит такие дома специально на продажу только для себя, а продаются они тоже не быстро: от двух лет и более. По ходу дела хозяин может постепенно достраивать что-то, отделывать и поднимать цену.

Анастасия Кротова рассказывает, что система продаж только для своих используется в поселках, которые проектируются как клубные. Они позиционируются в сегменте премиум и люкс, и число домов в них не превышает 3 По словам Кротовой, реклама не используется для продажи домов, цена которых переваливает за $20 млн. На слуху Николино, Агаларов-Эстейт, Монолит. Названия новых поселков, которые появились на Рублевке в последнее время, риэлторы отказываются называть, ссылаясь на условия договора о продажах с застройщиком. К тому же в отказе от рекламы и даже размещения фотографий в закрытых базах есть и прагматичное соображение не светить объект и его цену перед налоговыми органами.

Но главная тенденция российский VIP устал от старых предложений, ведь большинство домов позиционируется более двух лет. Анастасия Кротова говорит, что выбор сильно сузился: пять лет назад на рынок поступало куда больше свежих объектов. На Рублевке спрос по-прежнему превышает предложение, однако есть дома, которые продать оказывается невероятно сложно именно потому, что они активно рекламировались.

Кстати, на Рублевке (а это 90% элитных домов в Подмосковье) агентов чаще всего выживают из сделки под предлогом того, что покупатель и продавец знали друг друга и раньше. А комиссия в отличие от более дешевых сегментов здесь ограничена фиксированной суммой от $100 000 до $400 000, рассказывает Анастасия Кротова.

Без суеты
Специалисты отмечают: решившись на закрытые продажи, застройщик может серьезно прогадать.

Что касается операций с недвижимостью celebrities, то в России обычно все звезды заявляют во всеуслышание о своей недвижимости и где она расположена, делится Светлана Земцова. На некоторую целевую аудиторию это вполне может подействовать мотивационно быть соседом, посещать одни и те же места (салоны красоты, спорт-клубы, магазины, рестораны и т. п.) и, конечно же, купить дом какой-нибудь звезды, импонирует определенной социальной прослойке (приезжим, например, добавляет она). Впрочем, продавая дом, звезды уже не спешат рассказывать об этом факте. Что до реализации домов поп-звезд, то эта информация чаще всего скрывается по требованию продавца. Про целевую аудиторию в данном случае Земцова говорит, что куда больше шансов продать такой дом спортсмену, в частности хоккеисту.

Но, с другой стороны, не стоит спешить с выходом на открытые продажи. Кротова считает, что иногда главная ошибка девелоперов состоит в том, то что они слишком спешат: дают массивную рекламу в тот момент, когда поселок еще не готов к продажам, много несогласованных моментов, нет выноса в натуру, не разработаны проекты домов в общем, много девелоперских недоделок. Организуя поток потенциальных клиентов, они не получают продаж, потому что люди приезжают и понимают, что тут еще делать нечего. В лучшем случае клиенты возвращаются через год, в худшем уходят к другим застройщикам.

Обычно девелопер начинает строить поселок активно и столь же активно его рекламирует, и покупатели, приезжающие на площадку, видят строительство, видят его качество, и это подталкивает совершить покупку. Другая стратегия девелопера, менее принятая на российском рынке, построить какое-то количество пилотных домов, не давая рекламы, и потом начинать продажи, и тут есть большие сомнения, что продажи будут удачными как закрытые, так и открытые, считает Наталья Баскаева, коммерческий директор компании АРМ-Строй, выступающей генподрядчиком в нескольких поселках.

Мешает закрытым продажам порой складывающееся у покупателей мнение, что результат не оправдывает надежды и вложения. Примеры таких проектов имеют место быть, когда по разным причинам частный проект все-таки попадает на рынок добавляет Земцова.

По словам Земцовой, известны случаи, когда реклама и какая-нибудь информация о поселке расходятся волнообразно. Например, изначально было принято решение застройщиком не рекламировать поселок, дождавшись начала завершающей стадии, но из-за возникших финансовых проблем объект выходит на рынок. Когда проблемы разрешаются, поселок перестает рекламироваться. Или наоборот: девелопер изначально громко заявляет о проекте, давая обширную рекламу, затем возникают проблемы (финансовые или с документацией и т. п.), и проекте замолкают.

С резким спадом на рынке жилой недвижимости в США многие инвесторы начинают искать альтернативные способы инвестиций, чтобы избежать возможных убытков. Другие пытаются выиграть, воспользовавшись экономическим спадом и учащающимися случаями изъятий объектов за неуплату.

И нет никаких гарантий, что, сделав ставку на закрытость и элитарность поселка, девелопер окупит вложенные средства. Как отмечают специалисты, на рынке есть закрытые поселки с весьма неудачной концепцией, которые застройщик не может продать по-тихому уже несколько лет, и они выглядят мертвыми. Причиной тому бывает и неудачная архитектура, и неоправданные ожидания активных продаж среди своих, и недостаточная эксклюзивность и тайна, а иногда и финансовые проблемы.

Чтобы понять, что и где стоит приобрести, для начала обязательно стоит изучить и оценить происходящее в коммерческом сегменте рынка. Если внимательно посмотреть, что происходит на рынках гостиничной, офисной, торговой, промышленной недвижимости, многоквартирных домов, исследование получится весьма полным и содержательным. Грамотному инвестору важно знать, какую роль играют цифры и отчеты для информиро-вания потенциальных покупателей.

Инвестиции в коммерческую недвижимость становятся популярны: вклады здесь могут оказаться более прибыльными, нежели в жилом секторе.

Краткая история
Современная ситуация на американском рынке жилья аналогична той, что была в конце 80-х начале 90-х: чрезмерная застройка и высокие процентные ставки привели к стагнации рынка. В то же время большинство объектов коммерческой недвижимости принадлежала ограниченному числу физических лиц и корпораций. Продажа ради получения прибыли или возмещения убытков оказалась вполне разумна, чему способствовали и налоговые льготы: с пустующих объектов налоги списывались. Несколько поменялось законодательство, и недвижимость на открытом рынке раскупалась очень быстро, продавцы обогащались. В это время американская экономика переживала лучшие времена, стоимость аренды постоянно росла. Во второй половине 90-х на рынке коммерческой недвижимости наступил расцвет.

В данной статье описывается ситуация на рынке коммерческой недвижимости США и факторы, влияющие на его функционирование.

Вывод: в данной отрасли состояние на рынке коммерческой недвижимости зависит от бизнеса и производства. Некоторый спад ожидается по всей стране.

Производство во многом поддерживало здоровую ситуацию на рынке. В 2000 году, когда в промышленности начался спад, инвесторы в ценные бумаги стали терпеть убытки, обанкротившиеся компании прекращали арендовать объекты недвижимости. Количество несданных площадей резко возросло за считанные дни. В 2001 году рынок восстановился количество несданных площадей зафиксировалось на среднем уровне, затем предложение долгое время оставалось низким. 2007 год напомнил собственникам о том, что на рынке время от времени происходят колебания. В апреле цены на недвижимость снизились на 2,8% по сравнению с апрелем 2007 года первый раз падение было отмечено индексом цен на коммерческую недвижимость, рассчитываемым Moody's/REAL. Тем не менее, индекс показывает, что за последние два года цены в коммерческом секторе выросли на 9,1%.

По данным Ипотечной ассоциации, около 1% домов, купленных в кредит (447 723, если называть точную цифру), было изъято за неуплату с января пор март этого года. Это пре-вышает показатель первых трех месяцев прошлого года на 0,83%, сообщила в прошлом месяце Джанин Аверса из Associated Press. Цифры продолжают расти, пока subprime-кредиты попадают в руки ненадежных заемщиков. Правительственные и банковские программы финансирования практически исчезли, так что возможностей остается все меньше.

Многоквартирные дома
В то время как все большее количество домов изымается за неуплату, приобретение жилого многоквартирного комплекса кажется все более привлекательной инвестицией. Проблема изъятий жилья становится актуальной даже для знаменитостей (примером может служить известный американский актер и телеведущий Эд МакМэхон), и американцы начинают понимать, что подобные явления не связаны напрямую с социально-экономическим статусом или низким качеством жилья. Сейчас долги многих домовладельцев превышают стоимость самих домов. За неимением капиталов и возможности заплатить за меньший по площади и более доступный дом, после изъятий многие американцы снова начинают снимать жилье. Приходится прощаться с домами площадью под 300 кв. м и въезжать в съемные квартиры площадью порядка 75 кв.м.

Что же это значит для инвесторов в коммерческую недвижимость? Во многих населенных пунктах квартиры пользуются спросом.

Специалисты из риэлторской компании RealtyTrac сообщают: военные городки, такие как Де-Мойн, штат Айова, более всего страдают от изъятий за неуплату в четыре раза сильнее, чем остальные города, если верить данным информационного агентства Bloomberg News. Семьи военных считались потенциальными покупателями во время бума subprime-кредитования: из-за постоянных переездов, невозможности выезда за границу и невысо-кой зарплаты эта категория населения считалась некредитоспособной, говорит Руди Уильямс, член Национального фонда ветеранов в Лос-Анджелесе.

Главные выводы обзора рынка сдаваемых квартир отражают позитивные тенденции на арендном рынке рост чистого операционного дохода, уменьшение объема убытков, говорится в отчете Американской квартирной ассоциации за 2007 год. Можно с уверенностью сказать, что инвестирование в многоквартирные дома остается выгодным.

По сообщению журнала Condé Nast Portfolio, на арендном рынке Сиэтла наблюдается снижение числа объектов и рост цен. Процент пустующих площадей вырос на 3,5% по сравнению с прошлогодним уровнем, арендные платы на 7,7%: в такой ситуации инвестор находится в выгодном положении. На данный рынок влияют такие факторы, как рост занятости и цены на жилье, которые держатся на достаточно высоком уровне. Продолжится ли этот рост? В статье из журнала говорится, что да, хотя число пустующих объектов может несколько снизиться, зато прибавится число только что построенных.

Торговые площади

Вывод: рынок достаточно оживленный. Лучше всего будут продаваться дома под сдачу квартир. Для того чтобы получить наибольшую прибыль, придется следить за ситуацией на рынках труда и жилой недвижимости, количеством изъятых за неуплату объектов. Не мешает проконсультироваться агентом по коммерческой недвижимости, чтобы определиться с месторасположением.

Но несмотря на столь безрадостную картину, есть и хорошие новости. Ожидается, что к 2012 году доходы от онлайновой торговли вырастут до $335 млрд: в 2007 году, по данным независимого центра маркетинговых исследований Forrester Research этот показатель достиг $175 млрд. Количество покупателей в торговых центров уменьшится, однако возрастет объем покупок он-лайн. Эта тенденция может принести пользу владельцам промышленной недвижимости.

Американцы любят ходить по магазинам и тратить деньги. По крайней мере, так считалось раньше. С ростом цен на топливо и продукты питания объем потребления падает. Американцы стали больше покупать товары первой необходимости и экономить на предметах роскоши. За апрель и май 27 тыс. человек потеряли работу в основном, в универмагах и на автозаправках, согласно данным Бюро статистики труда.

Офисы и конторские парки

Вывод: рынок нельзя назвать оживленным. Для выявления тенденций в тех или иных регионах не помешает проконсультироваться с профессионалом рынка недвижимости. Несмотря на постоянное повышение цен на топливо, американцы могут продолжать закупаться в супермаркетах рядом с домом, чтобы подкопить на оплату счетов за электричество.

Каждый день американский рынок все весомее выходит на мировой уровень. Что же это значит для инвесторов в коммерческую недвижимость? То, что условия аренды зависят от ситуаций в других странах, где производятся продукты и услуги для американских компа-ний. Когда доход от недвижимой собственности зависит от арендаторов, с ними прихо-дится общаться внимательнее, разрабатывать бизнес-планы. Так как американский бизнес начинает зависеть от зарубежных лиц, продуктов и услуг, все более выгодным становится месторасположение на берегу Тихого и Атлантического океанов.

Инвестицией будущего могут стать офисы медицинских компаний. Постепенно достигает пожилого возраста поколение бэби-бума в Америке (конца 40-х начала 50-х годов рождения) следовательно, в ближайшем будущем начнут пользоваться спросом медицинские учреждения, в частности, дома престарелых. В качестве объекта для инвестиций подобная недвижимость будет востребована постоянно в ближайшие годы. По данным Ин-ститута исследования трудоустройства, в 2006 году затраты на здравоохранение достигли 16% от валового национального продукта и продолжают расти. В большинстве сфер сокращается количество рабочих мест в здравоохранении же растет.

Вывод: Кое-где рынок можно назвать оживленным - но не везде. Вряд ли здесь будут ка-кие-либо неожиданности, но насчет ситуации на региональных рынках лучше проконсультироваться со специалистом.

Почти все спекуляции сведены к нулю. Финансовые учреждения по-прежнему терпят убытки - но в основном от общей экономической ситуации и недавней ситуации на ипо-течном рынке. Опытные девелоперы могут получить прибыль, хотя в целом требуется значительное финансирование сферы.

Несмотря на то, что темпы роста промышленности замедляются, на промышленную не-движимость инвесторам стоит обратить внимание.

Промышленная недвижимость

Несмотря на это, промышленная недвижимость может быть объектом для выгодного инвестирования. В рейтинге наиболее наблюдаемых рынков специалисты Sperry Van Ness утверждают: Практически везде продажа и аренда промышленных объектов стоит меньше, чем жилые, торговые комплексы и офисы. Барьеров здесь больше, однако условия аренды более гибкие, оборот обходится дешевле, и спрос остается высоким даже там, где наблюдается спад и спросом пользуются более современные производства и офисы .

Растет безработица в сфере строительства и производства то есть, рынок в этом сезоне нельзя назвать здоровым. Кроме того, падение курса доллара может повредить производственным компаниям, импортирующим товары. Хотя в целом для производства слабый доллар может стимулировать рост промышленности. С одной стороны, на промышленников влияет рост цен, с другой понижение спроса. Экспорт стабилен благодаря низкому курсу доллара иначе картина выглядела бы еще более унылой, сообщается в отчете Института управления снабжением.

Гостиничный бизнес

Вывод: недвижимость пользуется спросом, но рынок пока нельзя назвать оживленным. Хотя нельзя сказать, что он в упадке: пока показатели некоторых отраслей промышленности держатся на среднем уровне. Это в целом по стране: на практике же все очень сильно зависит от региона.

В других штатах наблюдается упадок в сфере туризма. По данным исследования Smith Travel Research, за вторую неделю июня занятость населения упала на 3,9%, спрос на аренду комнат - увеличился на 3%. Общие доходы в отрасли понизились на 1% по сравнению с прошлым годом. Инвесторы могут пострадать даже от столь незначительного спа-да.

С ростом уровня безработицы и цен на транспорт больше всего страдают две сферы: торговля и гостиничный бизнес. Несмотря на это, в Нью-Йорке строятся новые отели и про-даются гостиничные площади, сообщает Майкл Столер, корреспондент New York Sun.

Такова ситуация на рынке коммерческой недвижимости. В ситуации экономического кризиса встречаются и возможности для выгодных инвестиций. Чтобы понять, в какие секторы стоит инвестировать, лучше проконсультироваться с экономистами и экспертами по недвижимости.

Вывод: рынок недостаточно оживленный. В Нью-Йорке некоторые перспективы возможны, так как не прекращается поток туристов и приезжающих в командировки. В других частях страны ощутимо влияние факторов, мешающих развитию рынка. Пока экономика не восстановится, инвесторов могут ждать серьезные удары.

ЗАО "Мосстроймеханизация-5" (МСМ-5) - одна из крупнейших компаний московского стройкомплекса. При участии МСМ-5 в столице возводится в 2003 г. около 1,5 млн кв. м жилья (около трети всех новостроек). Оборот за прошлый год составил 4,5 млрд руб. Контрольным пакетом акций компании владеют ЗАО "Интрастком" и топ-менеджеры МСМ-5.

Возведение последнего квартала прилегающего к столице на северо-западе района Митино обойдется стройкомпании МСМ-5 на $12 млн дороже запланированного. Микрорайон из пяти домов общей площадью до 300 000 кв. м будет построен на месте большой свалки, вывоз которой оказался дороже, чем предполагалось.

Как сообщил "Ведомостям" префект Северо-Западного округа Москвы Виктор Козлов, на вывод четырех предприятий и подготовку площадки будущего микрорайона под застройку МСМ-5 уже потратила около $57 млн. Гендиректор строительной компании Обид Ясинов называет сумму в $58 млн. Около $10 млн ушло на выплату компенсации выводимым предприятиям, а остальное - на рекультивацию свалки, уточняет префект.

МСМ-5 получила право застройки микрорайона 1А в Митине год назад. На участке компания должна возвести пять монолитных жилых домов от 14 до 35 этажей площадью 189 000 кв. м и торговый центр площадью 40 000 кв. м. Ориентировочная стоимость проекта - $300 млн. По инвестиционному контракту городу отходит 30% нежилых помещений микрорайона и 10% машиномест.

Смета строительства микрорайона увеличится и по другой причине. На днях члены общественного совета при мэре Москвы потребовали от компании увеличить площадь запроектированного на территории микрорайона торгового центра с 40 000 до 100 000 кв. м. Проводивший общественный совет и. о. мэра Москвы Валерий Шанцев отметил, что 1А - "последний свободный участок в Митине". "Это район с большим дефицитом торгово-развлекательных площадей, и поэтому 40 000 кв. м торгово-развлекательного центра наверняка окажется недостаточно", - заявил Шанцев. "Сейчас мы дорабатываем проект торгово-развлекательного центра с учетом пожеланий совета", - говорит Ясинов.

Между тем год назад, когда участок был выделен МСМ-5, на подготовку площадки планировалось потратить $46 млн. "Расходы на вывоз рекультивируемого грунта по факту оказались гораздо выше предполагаемых", - жалуется Ясинов. Свалка занимала около 70% территории будущего микрорайона. Ее глубина составляла от 4 до 15 м. С участка в 6 га вывезено более 500 000 кубометров мусора и грунта (всего нужно вывезти 750 000 кубометров). "Заранее это [увеличение затрат] рассчитать было невозможно", - утверждает директор МСМ-5.

Девелоперы полагают, что понесенные МСМ расходы приведут к увеличению стоимости жилья в новом микрорайоне. Гендиректор девелоперской компании ЗАО "Пересвет-Инвест" Олег Пронин отмечает, что увеличение любой из инвестиционных составляющих сказывается на конечной стоимости квадратного метра. "Если выросли расходы инвестора, то он их компенсирует, собрав с населения", - говорит Пронин.

По данным участников рынка, инвестиции в строительство 1 кв. м коммерческой недвижимости в Москве составляют около $70 А себестоимость строительства 1 кв. м "коробки" монолитного дома - $420 - 450.

Ситуация на рынке недвижимости по-прежнему отнюдь не радужная: цены на квадратный метр резко падают, то же самое можно сказать и о спросе. Все больше объектов изымается за неуплату, поднимаются ипотечные ставки. Когда же, наконец, дело пойдет к лучшему?

Возможности для этого у инвестора есть. Сейчас квартиры в готовых домах в Митине продаются по $860 - 1200 за 1 кв. м в зависимости от типа здания и его местоположения, а директор департамента рекламы и маркетинга корпорации "Инком-Недвижимость" Сергей Елисеев полагает, что в этом микрорайоне квартиры в еще строящихся домах будут уходить по $1000 - 1200 за 1 кв. м. Наличие в прошлом на этой территории свалки отрицательно на цены не повлияет: Елисеев напоминает, что в столичном районе Марьино, построенном на бывших полях аэрации, стоимость квадратного метра перевалила за $1200 за 1 кв. м.
По выводам, сделанным гарвардскими специалистами, иммиграция и другие демографические тенденции приведут к резкому повышению спроса на недвижимость США в следующем десятилетии.

Хорошо, что численность населения продолжает расти, говорит Николас Ретсинас (Nicolas Retsinas), директор Объединенного центра исследований рынка недвижимости и один из авторов прогноза. Чем больше будет домоводств, тем большему количеству людей понадобится жилье.

В новой работе Объединенного центра исследований рынка недвижимости Гарвадского университета Жилье в стране сегодня-2008 говорится, что в течение десяти лет в Америке произойдет резкий рост спроса на недвижимую собственность.

Исследователи считают, что с 2010 по 2020 годы количество домохозяйств в США будет расти более чем на 1,4 млн единиц в год.

В исследовании сказано, что особенно резко возрастает число людей, живущих в одиночку браки заключаются все позже, разводов с годами становится все больше. К тому же, если брать долгосрочную перспективу, количество потенциальных покупателей недвижимости также увеличится благодаря демографическим факторам: поколение рубежа 80-90-х станет взрослым, еще не уйдет поколение 50-х. Приток иммигрантов, согласно прогнозам, составит 1,2 млн человек в год.

Избыток непроданных домов по всей стране нанес серьезный удар по всему рынку недвижимости, привел к резкому падению цен, стал препятствием для строительства новых объектов. Миллионы домовладельцев столкнулись с ситуацией, когда реальная стоимость недвижимости оказывалась меньше стоимости ипотеки.

Непроданные дома сдерживают рост
Чтобы возобновить развитие недвижимого рынка в США, для начала нужно распродать имеющиеся на рынке объекты жилья. С 2005 по 2007 годы количество домов, выставленных на продажу, как новых, так и существовавших ранее, выросло на 46% до 2,12 млн.

Снижение темпов строительства ещё один путь к уменьшению числа объектов, утверждает господин Ретсинас. Число строящихся частных домов за месяц упало на 3.3%: с 1 млн в апреле этого года до 975 тыс. в мае, согласно данным Министерства торговли.

В начале 2008 года по всей стране уже возник неплохой запас предложений по новостройкам на срок до 11 месяцев и домов на одну семью на срок до 10,7 месяцев. А ведь предложение домов на полгода вперед уже может считаться наполненным рынком жилья. Ограничение предложений потребует замедлить темпы падения цен, возобновить интерес потребителей, увеличить количество рабочих мест, возродить доверие покупателей и ипотечную систему. Пока этого не произойдет, не будет и роста.

Если формирование домохозяйств и дальше пойдет такими темпами, цены восстановятся до начального уровня и продолжат расти дальше, говорит господин Кейс. Также он замечает, что во время краха на рынке недвижимости в начале 90-х города с большим числом иммигрантов, такие как Лос-Анджелес, быстрее справлялись с трудностями, чем, например, Бостон, где иностранцев традиционно было мало.

Резкое падение строительства ускорило оборот рынка недвижимости в тех регионах, где до этого наблюдалась ситуация, близкая к катастрофической, замечает Карл Кейс (Karl Case), профессор экономики колледжа Уэллсли (Массачусетс) и соучредитель агентства недвижимости Fiserv CSW. Эксперт также отмечает долгосрочный рост на рынке недвижимости в сочетании с наплывом иммигрантов и прочими демографическими тенденциями, которые смогут оживить экономику после столь значительного спада.

Восстановление в регионах
По прогнозам Николаса Ретсинаса, в некоторых областях страны, например, на северо-востоке, где пустующего жилья меньше, позитивные тенденции станут заметны уже к весне 2009 года. Что касается юго-запада страны, тут прогнозы не столь оптимистичны: переизбыток строительства привел к тому, что на продажу всех объектов уйдет как минимум два года.

Если не все, то многие иммигранты покупают дома, утверждает аналитик, что позитивно сказывается на рыночных ценах.

Здесь дело не в переизбытке на рынке недвижимости, говорит эксперт, а в сокращении рабочих мест.

Самым многообещающим выглядит восстановление на Среднем Западе: кризис на рынке недвижимости в этом регионе был вызван не столько избытком строительных проектов, сколько экономическими проблемами местного масштаба.



Главная --> Публикации