Главная --> Публикации --> Ипотека с доставкой Прогноз и ныне там Рынок жилья: рискуют все На курорт в подмосковье Малоэтажное строительство переведут на индустриальные рельсы

Основной темой конференции стали перспективы развития рынка торговой недвижимости в связи со сложившейся экономической ситуацией в мире. Несмотря на происходящий мировой кризис ликвидности и довольно сложную ситуацию на рынке недвижимости за рубежом, ситуация в России существенно отличается от международной в позитивную сторону.

Компания Jones Lang LaSalle провела III ежегодную конференцию, посвященную рынку торговой недвижимости, на тему Россия - остров стабильности или штормовое предупреждение. Конференция стала уже традиционным ежегодным событием, на котором собираются российские и зарубежные специалисты по торговой недвижимости, девелоперские компании, а также операторы всемирно известных торговых брендов.

Владимир Пантюшин, директор по России и СНГ, отдел экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle отметил: Сегодня рынок российской торговой недвижимости развивается очень быстрыми темпами. Заявленные объемы проектов качественных торговых центров являются самыми высокими в Европе. В. Пантюшин рассказал, что несмотря на эти позитивные тенденции, интеграция России в глобальную экономику делает ее чувствительной к ситуации на международной арене: Сейчас девелоперам в России стало сложнее получить внешнее финансирование, с рынка исчезли инвесторы с высокой долей заемного финансирования. Это привело к росту ставок финансирования, сделав некоторые проекты экономически невыгодными. В основном сейчас на рынок недвижимости России приходят инвесторы с живыми деньгами. В то же время кризис ликвидности откладывает момент насыщения рынка недвижимости в России. Мы прогнозируем, что в связи с растущим спросом и отставанием предложения арендные ставки торговых помещений в России продолжат расти.

Рублю доверяют?!
В своем приветственном слове Максим Карбасникофф, Директор по Европе, России и СНГ, начальник отдела торговых площадей компании Jones Lang LaSalle, отметил, что российский рынок недвижимости является одним из самых динамично развивающихся по сравнению с другими странами мира. Это связано прежде всего со стремительным экономическим ростом страны. Россия стала сегодня существенной часть глобальной экономики, она обладает самыми крупными золотовалютными резервами после Китая и Японии, рублю стали доверять, - пояснил он.

Готовь корабль сейчас
Специалисты компании Jones Lang LaSalle высказали свои рекомендации участникам рынка торговой недвижимости прежде всего девелоперам и торговым операторам, о том, что необходимо предпринять в сложившейся рыночной ситуации. Особое внимание этому вопросу уделила Юлия Никуличева, директор по России и СНГ, отдел стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle: Мы можем представить современный торговый центр как корабль. Он может быть большим или маленьким, он может быть разного типа. Отправится ли корабль в долгое и успешное плавание или нет, зависит от всех участников его путешествия: от девелопера, который проектирует корабль, от ритейлеров, которые являются мотором и механизмом корабля, и от покупателей, которые запускают этот механизм. Сегодня на нашем рынке множество покупателей, и их доходы удваиваются каждые четыре года. Эта растущая потребительская способность является двигателем скорости плавания ритейлеры, не дожидаясь открытия новых торговых центров, пытаются заранее заявить свои права на их площади. Девелоперы процветают на сегодняшнем сильном российском рынке, в котором пока нет сильной конкуренции, и любой построенный ими корабль успешно плывет по тихой воде. Однако уже сейчас мы можем прогнозировать рост конкуренции. Чтобы выдержать грядущую конкуренцию, необходимо разрабатывать новые форматы торговых центров, развивать специализированные торговые концепции, такие как торговые улицы, сезонные рынки, специализированные магазины. Уже сейчас надо понимать, что покупателей будут привлекать инновации, уникальные идеи, качественный сервис, новые марки. При этом важно найти правильных арендаторов для торговых центров, а также обеспечить эффективное функционирование новых магазинов.

В то же время, несмотря на мировой кризис ликвидности, наблюдается увеличение инвестиционных сделок на рынке недвижимости в России. Об этом рассказал Джеймс Корриган, директор отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle: Сейчас в странах Евросоюза вследствие кредитного кризиса наблюдается заметное снижение инвестиционной активности. В это же время в России наблюдается рост объема инвестиционных сделок. Благодаря стабильному повышению арендных ставок и высоким показателям доходности, Россия является привлекательным направлением инвестиций. Растущие арендные ставки и прогнозируемое снижение ставок доходности основные компоненты, определяющие общую доходность инвестиций. Российский рынок предлагает международным инвесторам высокие доходности и представляется хорошей альтернативой развитым рынкам. При этом на сектор торговой недвижимости приходится около половины всего объема инвестиций. Региональные города становятся всё более привлекательными для инвесторов, хотя на Москву по-прежнему приходится наибольшая доля общего объема инвестиций. В ближайшие годы российский рынок торговой недвижимости продолжит своё активное развитие, предлагая широкие возможности для инвесторов.

Участники конференции отметили, что важно не только пользоваться благоприятной экономической ситуацией, которая положительно влияет на развитие торговой недвижимости, но и уже сейчас готовиться к росту конкуренции.
Малый бизнес не получит обещанные преференции при выкупе арендованного имущества. Интриги вокруг многострадального проекта закона о выкупе госимущества малым бизнесом, который парламент не может принять уже три года, продолжаются.

Отдать якорю
Каким же должен быть современный торговый центр рассказал Александр Тишков, директор по России и СНГ, начальник отдела сдачи в аренду торговых помещений компании Jones Lang LaSalle: Такие параметры как размеры, этажность, комфортные условия, кондиционеры, парковка со временем будут иметь все большее значение. Например, сегодняшние многоэтажные торговые центры пока выживают только благодаря отсутствию конкуренции. При сокращении потока покупателей менее доходными остаются неудобные верхние этажи. Некоторые лишние квадратные метры невозможно будет сдавать в будущем. Построить здание торгового центра большего размера, чем это реально необходимо, будет означать снижение рентабельности и повышение сроков окупаемости проекта. Кроме того, все большее значение приобретает состав торговых операторов. Есть много торговых центров, в которые не могут войти операторы, присутствие которых необходимо торговому центру для его успешности. Прежде всего это происходит из-за несоответствия параметров некоторых строящихся торговых центров требованиям операторов. Поэтому необходим грамотный подход к разработке концепции торгового центра еще до начала реализации проекта. Очень важно понимать, что именно бренды и якорные арендаторы определяют успех торгового центра. Выбирая якорных арендаторов, можно задавать параметры целевой аудитории центра и управлять количеством посетителей. Успешный опыт международных брендов и спад потребления за рубежом стимулируют их выход в Россию. Популярность международных брендов особенно заметна на фоне потребительского бума в России, которая стала одним из приоритетных рынков для международных ритейлеров.

Поддержанный единогласно в среду во втором чтении депутатами законопроект, предоставляющий право малому бизнесу на выкуп имущества (см. Газету от 3 июля), должен был быть принят в окончательном третьем чтении в пятницу, в предпоследний день весенней работы сессии парламента. Но ситуация изменилась за одну ночь. В пятницу председатель комитета по собственности Виктор Плескачевский (фракция Единая Россия) предложил вернуть документ во второе чтение и внести в него поправки, которые, по его же самокритичному признанию, существенно его ухудшат. Признание разоблачительное.

Закон необходим в связи с тем, что по закону о приватизации до 1 января 2009 года у регионов и муниципальных властей должно остаться только имущество, необходимое для исполнения властных полномочий. Закон предписывает продажу непрофильного госимущества только на открытых торгах. В этих условиях малый бизнес не в состоянии конкурировать с крупными компаниями. Депутаты и правительство предлагали дать малым предпринимателям преимущественное право выкупить в рассрочку на пять лет помещение размером до 500 кв. м, которое они до того арендовали у местных властей не менее трех лет.

Помимо преференций малому бизнесу при выкупе муниципального имущества депутаты Госдумы вновь отправили на второе чтение проект закона о поправках к бюджету-200 Правительству предложено внести в уставной капитал Фонда содействия развитию жилищного строительства, проект закона о создании которого депутаты в пятницу приняли в третьем чтении, 300 млн рублей. Эту сумму заберут у госкорпорации Олимпстрой, отвечающей за строительство спортивных и инфраструктурных объектов для Игр 2014 года. Впрочем, Олимпстрой не обеднеет: поправками к бюджету-2008 одновременно предусмотрено увеличение финансирования госкорпорации на 37 млрд рублей. Большая часть этой суммы пойдет на материальные компенсации сочинцам за конфискованные земли.

Строительство жилья профинансируют за счет Олимпиады-2014

В итоге в законопроект внесены поправки, которые, по словам Плескачевского, свидетельствуют, что компетенция установления предельных норм выкупа относится к закону субъекта, а если такой не установлен, то к компетенции правительства. Иными словами, региональные власти сами будут решать, какое количество квадратных метров смогут выкупить по льготной схеме малые предприниматели.

Впрочем, стоило ожидать, что события будут разворачиваться именно таким образом. В кулуарах Думы давно говорили о том, что законом недовольны региональные власти и особенно московское правительство. Причина проста - чиновники не хотят терять деньги, которые могли бы получить за проданную на аукционах недвижимость. В результате необходимые рычаги были, пусть и в последний момент, но задействованы. На депутатов было оказано соответствующее давление как правительством, так и администрацией президента, и все прежние договоренности аннулированы.

Его поддержала и член комитета по бюджету и налогам Оксана Дмитриева (фракция Справедливая Россия: РОДИНА/ПЕНСИОНЕРЫ/ЖИЗНЬ). Ничего из тех позиций, которые мы обещали, не выполнены, - заявила Дмитриева. - В итоге большинство фракций будет голосовать за только потому, что может быть кое-где в кое-каких регионах, где будет добрая воля местных властей, порой какому-то количеству, очень небольшому, представителей малого бизнеса удастся все-таки, несмотря на плохой закон, выкупить арендное имущество, - считает Оксана Дмитриева.

Думскую оппозицию поправки возмутили. По словам члена комитета по делам федерации и региональной политике Сергея Решульского (фракция КПРФ), в результате все полномочия будут переданы региональным чиновникам. А когда человек получает право что-то определять самостоятельно, сразу возникают коррупционные моменты. Я бы предложил этот законопроект вообще отправить в нашу комиссию по коррупции. Предложенный вариант не улучшит, а ухудшит положение малого бизнеса, - считает Решульский.

По-видимому, из тех же соображений поддерживают закон и представители бизнеса. В законе есть как множество положительных моментов, так и настораживающих нас уже сейчас, - заявил вице-президент ОПОРЫ России Владислав Корочкин. - Но самое главное - это введение со дня вступления закона в силу моратория по приватизации имущества, арендованного малым бизнесом. Это крайне важно с учетом того, что закон заработает не сразу, а имущество активно реализуется на местах уже сегодня, - считает Корочкин.

Но, по словам Виктора Плескачевского, есть указ президента о необходимости принятия этого закона. Кроме того, закон предусматривает возможность введения моратория на распоряжение всем имуществом, которое в настоящий момент находится в ведении муниципальных или региональных властей. А если закон не будет принят, то все останется в той самой беспредельности, которая сегодня есть, - полагает Виктор Плескачевский.

Горячая линия -- 988-85-05 -- работает уже сейчас, на нее активно поступают звонки. Но в полном объеме -- в режиме диспетчерского центра, работающего с 9 утра и до полуночи, -- она начнет функционировать на будущей неделе, -- сообщила Времени новостей пресс-секретарь Столичных парковок Светлана Табакова. Эта компания, до недавнего времени бывшая филиалом муниципального ГУП Доринвест, считается крупнейшей в Москве -- она обслуживает около 600 машиномест на стоянках в центре города (для сравнения, количество автомобилей в столице перевалило за 3,5 миллиона).

Московские власти уже давно обещают разобраться с парковщиками, дерущими с автолюбителей втридорога, и далеко не всегда на законной основе. Будет явным преувеличением сказать, что эта проблема решена, но теперь москвичи, которые столкнулись с поборами на самопальных автостоянках, могут пожаловаться, воспользовавшись телефоном горячей линии. Начиная с нынешней недели, такую услугу предоставило ГУВД Москвы совместно с компанией Столичные парковки. Предполагается, что после звонка представители этой уполномоченной городом компании напрямую свяжутся с сотрудниками милиции, а те предпримут все необходимые меры для недопущения теневой деятельности нелегалов, самовольно орудующих на парковочных территориях.

Понятно, что данной компании выгодно в первую очередь устранить конкурентов -- нелегальных парковщиков, -- заметил в беседе с корреспондентом Времени новостей лидер движения автомобилистов Свобода выбора Вячеслав Лысаков. -- Но это и правильно с точки зрения обеспечения порядка на московских парковках. Правда, непонятно, почему надо набирать семизначный номер этой фирмы, которая потом вызовет милицию, если сразу можно набрать 0 Безусловно, необходимо бороться с криминальными элементами, которые стригут с людей деньги, не неся за это никакой ответственности, замечает лидер движения автомобилистов. Людей сплошь и рядом обманывают, говоря им: Конечно, ставь свою тачку, с тебя 200 или 500 руб.. А потом приезжает эвакуатор, забирает твою машину, а ты ничего не можешь возразить, ведь стоянки-то в этом месте на самом деле нет, -- говорит г-н Лысаков.

Отличить легального парковщика от нелегала несложно. Он должен быть одет в темно-зеленую униформу и светоотражающий жилет салатового цвета, на спине которого указан тариф за стоянку (в пределах Садового кольца -- 40 руб. в час, от Садового кольца до 3-го транспортного -- 30 руб. в час, от 3-го транспортного кольца -- 25 руб. в час). Сотрудник обязан иметь при себе нагрудный жетон, разрешение на эксплуатацию парковки и переносной паркомат. Кроме того, стоянку на официальной парковке можно оплатить при помощи пластиковых карт Город. В противном случае, подчеркивают сотрудники Столичных парковок, необходимо звонить по вышеуказанному телефону.

По словам г-на Лысакова, сейчас в Москве лишь две перехватывающие парковки -- на площади Гагарина и на Волгоградском проспекте, в районе метро Пролетарская. И новые вряд ли появятся: земля дорогая, чиновникам невыгодно отводить ее под парковку, ведь участок легче продать под очередной офис или развлекательный комплекс, -- резюмирует лидер движения автомобилистов.

Но, отмечает собеседник Времени новостей, проблема состоит в том, что в огромном мегаполисе действует около 125 парковок. Количество машиномест не превышает 4 тыс. -- по сравнению с европейскими городами, где парковочных мест десятки тысяч, это вообще ничто. Для сравнения, в Мюнхене, городе с населением в несколько раз меньше московского, действует 22 парковки по 8 тыс. мест каждая, причем они находятся в шаговой доступности от остановок скоростного трамвая и метро.

Дело не только в проблеме парковок, но и в самой организации транспорта в Москве, -- подчеркивает лидер Свободы выбора. По его словам, прежде чем вводить какие-то ограничительные меры, надо дать людям альтернативу: создать перехватывающие парковки и транспортные пересадочные узлы, чтобы водитель мог спокойно пересесть на общественный транспорт. Столичный общественный транспорт перемещается со скоростью 8--10 км/ч и стоит в тех же самых пробках, что и частные машины. Поэтому люди предпочтут постоять в пробке, сидя в собственном автомобиле с кондиционером, а не сидеть в душном автобусе или троллейбусе. В европейских странах и даже в Бразилии эти вопросы решены: есть скоростные транспортные коридоры, по которым едут автобусы большой вместимости, -- замечает Вячеслав Лысаков.
Столичные власти нашли резерв земли под нужды стройкомплекса. Это так называемые коридоры проветривания города -- в том числе зеленые территории, по которым проходят линии электропередачи (ЛЭП) и санитарно-защитные зоны электроподстанций. Вчера мэр Москвы Юрий Лужков поддержал инициативу чиновников департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города, предложивших убрать воздушные линии электропередачи под землю, а освободившиеся территории пустить под стройплощадки. Хотя эта программа с учетом протяженности воздушных линий может растянуться на шесть--десять лет и стать серьезной нагрузкой на бюджет, поскольку работы по переводу ЛЭП под землю оцениваются из расчета от 100 до 500 млн руб. за каждый километр.

Если в городе недостаточно парковок, то машины все равно будут стоять -- на обочинах, на тротуарах, во дворах и в пробках. Москвичи прекрасно знают, что зачастую из-за припаркованных автомобилей на улицах бывает забита даже не одна, а две полосы, -- говорит г-н Лысаков. Можно, конечно, по образцу Лондона, запретить въезд в центр города или ввести за это плату. Но это создаст лишь больший хаос: сотни тысяч автомобилей будут кружить на въезде в центр, отравляя атмосферу, и водители все равно будут бросать машины во дворах и на прилегающих улицах.

Масштаб задачи Юрия Лужкова вдохновил. Вопрос созрел, -- признал мэр, отметив актуальность предложения, обещающего стройплощадки, которые в совокупности можно сравнить с 10% всей городской территории. Его не смутило даже предостережение городских энергетиков, которые просили не спешить застраивать освободившиеся в результате реконструкции электроподстанций территории. В частности, руководитель департамента топливно-энергетического хозяйства столицы Евгений Скляров заявил, что как раз через 10--15 лет они снова понадобятся под строительство новых подстанций для обеспечения растущего вместе с новостройками объема потребления электроэнергии. Но, по мнению мэра, пока у города есть средства решать эту задачу эффективно и основательно на паритетных условиях с владельцами собственно ЛЭП, затягивать с решениями не стоит.

По оценкам заместителя руководителя департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы Владимира Хайкина, городская сеть линий электропередачи протяженностью 1260 тыс. м занимает до 9 тыс. га земли, кроме того, значительные территории занимают более 100 электроподстанций, санитарно-защитные зоны которых достигают более 300 м. На сегодняшний день мы имеем возможность около 39 открытых электроподстанций переделать в электроподстанции закрытого типа и таким образом освободить около 1тыс.га земли, где можно вести активное строительство, возводить дороги, -- заявил один из лоббистов документа, главный архитектор города Александр Кузьмин. Чиновники, называющие свою инициативу не иначе, как вторым дыханием для строительного развития города, предложили пригодные для коммерческой реализации участки нынешней территории отчуждения выставлять на инвестиционные конкурсы, чтобы привлечь строителей жилья и объектов социальной инфраструктуры. А остальные участки использовать под городские нужды -- в частности, на компенсации выводимым из центра промпредприятиям, под многоэтажное гаражное строительство и реабилитацию природного комплекса. По словам г-на Хайкина, это не только позволит вовлечь в хозяйственный оборот дополнительные территории и решить градостроительные задачи города, но и улучшит его эстетический облик, экологическую ситуацию.

Сами энергетики, как пояснил Времени новостей начальник управления PR Московской объединенной электросетевой компании Александр Шапочкин, идею считают здравой и готовы рассмотреть предложения московских властей. Правда, по словам г-на Шапочкина, собственных средств на дорогостоящий перенос воздушных линий в кабель у компании нет. Впрочем, опыт привлечения инвесторов на формально пустые, но фактически самовольно застроенные гаражами и рынками территории под линиями электропередачи у городских чиновников уже есть. В частности, по словам префекта Северо-Восточного административного округа Ирины Рабер, на территории округа с 2006 года реализуется подобный инвестиционный проект, который в условиях острого дефицита земли позволит построить 954 тыс. кв. м жилья, шесть детских садов, четыре школы и еще ряд объектов социальной инфраструктуры. Этот нестандартный способ удовлетворения нужд стройкомплекса, когда резервы территории исчерпаны, Юрий Лужков и рекомендовал взять за основу.

Градоначальник предложил для оперативности разбросать участки по префектурам, чтобы те готовили конкурсы и договаривались с энергетиками. Нужно соблюсти баланс выгоды, -- сказал г-н Лужков. -- Те земли, которые освободятся от ЛЭП, относящихся к городской системе электроснабжения, должны идти под строительство муниципального жилья, а те, что принадлежат правопреемнику РАО ЕЭС и ОАО Мосэнерго, -- это инвестиционные дела, коммерческое строительство, но не без серьезной доли города. В беседе с корреспондентом Времени новостей г-н Хайкин уточнил, что на долю энергетиков (главным образом ОАО МОЭСК) приходится сейчас порядка 60% территорий, на которые рассчитывает город.



Главная --> Публикации