Главная --> Публикации --> Дирижеры столичных новостроек В россии появится свой голливуд Участок оформить – не поле перейти Четыре «и» для строителей россии На ипотечный рынок сейчас влияет не столько рост цен, сколько стоимость привлеченного финансирования

ОАО Московский планетарий не может погасить долги. Поэтому московский арбитраж открыл конкурсное производство в его отношении сроком на один год и назначил конкурсным управляющим Алексея Тарасова, который ранее был временным управляющим ОАО. Содержаться временный управляющий будет за счет имущества должника. Его ежемесячная зарплата составит 35 тыс. рублей. Такая договоренность была достигнута 30 апреля на первом собрание кредиторов.

ОАО Московский планетарий стал банкротом. Такое решение принял во вторник Московский арбитражный суд. В течение года предприятие будет находиться под руководством конкурсного управляющего. С его помощью правительство Москвы сможет стать единственным владельцем планетария. Если только вышестоящая инстанция не отменит решения столичного арбитража.

Выступая на заседании суда, Алексей Тарасов сообщил, что в результате проведенного финансового анализа предприятия был сделан вывод об его неплатежеспособности, а также о невозможности восстановить платежеспособность за счет внутреннего потенциала.

Сумма кредиторской задолженности планетария составляет 1,7 млрд рублейВведение конкурсного управления поможет столичным властям стать единственными владельцами планетария. Главным истцом по делу является столичный департамент имущества. Алексей Тарасов будет делать все, от него зависящее, чтобы удовлетворить его требования. А требование у мэрии одно, она хочет получить практически восстановленное здание под свой контроль, считают эксперты.

На заседании представители должника − УК Покровские ворота, представитель акционеров и заявитель по делу о банкротстве поддержали выводы временного управляющего, поясняет Интерфакс.

По словам управляющего, сумма кредиторской задолженности в настоящее время составляет 1,7 млрд рублей. Кредиторами компании являются инспекция ФНС №3, заявитель по делу о банкротстве ООО Энергомашконсалтинг, а также Департамент имущества Москвы.

И это не единственная претензия ответчика к суду. В судебном решении сказано, что кредиторская задолженность планетария превышает 1,7 млрд рублей. Но ведь эта сумма инвестиций городских властей, на которые построено новое здание.

Однако это не мешает представителям ОАО считать решение московского арбитража незаконным. К примеру, они обращают внимание на то, что задолженность перед компанией Энергомашконсалтинг образовалась за проведение им строительных работ, которые обязано оплачивать московское правительство. По условиям договора, строительные работы оплачивало правительство Москвы, − пояснила представитель гендиректора ОАО Московский планетарий адвокат Людмила Миронова. Частные же инвесторы брали на себя все затраты по оборудованию объекта.

Мы обжалуем решение, а если потребуется, обратимся в международный суд, − рассказала она о дальнейших шагах ответчика.

По словам Людмилы Мироновой, суд пренебрег доводами представителей ОАО Московский планетарий.

Напомним, что здание московского планетария было построено в 1929 году. В настоящее время оно признано памятником архитектуры. В начале 1990-х планетарий перешел в собственность компании Твинз, принадлежащей Игорю Микитасову. До 1994 года в планетарии проходили светские рауты и развлекательные мероприятия.

Впрочем, перед обращением в международные инстанции адвокат Игоря Микитасова, скорее всего, обжалует решение московского арбитража в апелляционном суде. На это законодательство РФ дает ответчику месяц.

По данным заместителя руководителя Департамента имущества Москвы Игоря Игнатова, которые не так давно обнародовало РИА Новости, город вложил в реконструкцию 1,305 млрд рублей, Микитасов − 86,5 миллиона рублей.

В 1994 году здание было признано аварийным и его закрыли. Четыре года правительство Москвы и Игорь Микасов решали вопрос об его реконструкции. Только в 1998 году бизнесмен подписал с городскими властями соглашение, согласно которому городу должны были перейти 61% ОАО Московский планетарий, а у бизнесмена должно было остаться 39%. Строительные работы начались в 2002 году. В настоящее время здание отремонтировано на 80%.

Более того, столица предложила генеральному директору планетария Микитасову приобрести его долю акций, но он отказался. По утверждению Игоря Игнатова, попытки городских властей связаться с директором планетария, чтобы обсудить создавшееся положение, не увенчались успехом.

При этом, как рассказал Игорь Игнатов, у планетария образовалась задолженность перед подрядчиком, ООО Энергомашконсалтинг, ведущим работы по реконструкции, в объеме 8 млн рублей. Эту задолженность Москва выкупила.

Каждый крупный девелопер уже имеет свой банк земли

Все это заставило столичные власти в 2007 году прекратить финансирование работ. После этого московское правительство обратилось в суд с требованием признать ОАО Московский планетарий банкротом.
На рынке недвижимости появилась новая схема продаж: на самых первых строительных стадиях - котловане и нуле - квартиры стоят дороже, чем по завершении строительства дома, пишет D'.

- Если человек, который хочет приобрести квартиру, твой хороший друг, то я бы не рекомендовал ему покупать ее на данной стадии.

На днях один приятель попросил меня найти компанию, возводящую новостройку, под которую огородили участок недалеко от Садового кольца. Он хотел купить там квартиру в числе первых, чтобы вышло подешевле. Владельца участка найти оказалось непросто: информации в интернете не было, и пришлось задействовать знакомых, связанных со столичным строительным рынком. Впрочем, эта история не о прозрачности рынка, а о другом. Оказалось, что в девелоперской компании, которой принадлежит этот участок земли, работает мой приятель, который сразу шокировал меня заявлением:

- У нас новая схема продаж. В самом начале мы выставляем не просто предельные цены, а даже выше. Так мы съедаем накопленный в данном районе спрос. А потом в процессе строительства опускаем стоимость 1 кв. м до среднерыночных цен.

- Почему?!

Впрочем, прошлая схема начала давать сбои давно. Помню рассказ знакомого из отдела продаж компании Дон-строй трех-четырехлетней давности: Звонит клиент, купивший через меня квартиру, и спрашивает: Как дела? Я пока не собираюсь продавать жилье, но скажи, насколько выросла в цене моя квартира? Беру текущий прайс, нахожу похожие квартиры, и оказывается, что они подешевели на несколько сотен долларов с метра. Что делать? Чтобы не расстраивать его, говорю: Да все нормально, стоимость метра в твоем доме подросла на $30 Клиент подсчитывает свою виртуальную прибыль, успокаивается и пропадает на год.

Вот это действительно новинка, ставящая все с ног на голову. Года два назад некоторые застройщики, пользуясь превышением спроса над предложением, стали уходить от тактики постепенного повышения цен. Уже на нулевой стадии они устанавливали рыночные цены. Но чтобы на нуле продавать дороже, чем по окончании стройки, - это фантастика! Что это значит для покупателя? Главное - перестает работать привычная схема инвестирования, когда можно было сыграть на росте стоимости жилья в процессе строительства. Схема, отражавшая элементарный рыночный закон: чем выше риски, тем ниже цена.

Потребитель чаще всего находится в неведении. Чтобы увидеть динамику цен, надо иметь возможность сравнить прайс-листы за определенный промежуток времени. Но попробуйте их найти! Даже текущих цен зачастую нет на сайте продавцов жилья: покупатель - существо пугливое, зачем его напрягать? Прайс дают в офисе, когда клиента уже плотно обрабатывает менеджер.

Но как же инвестор, тратящий сотни тысяч или миллионы долларов, не замечает снижения цен? На этот случай есть масса уловок. К примеру, рядом с покупателем почти всегда есть риэлтер. А последний заинтересован в получении комиссии именно с этой сделки, а не с роста стоимости объекта недвижимости. Недвижимость - не биржевой товар, и потому его оценка весьма субъективна: прямые аналоги не всегда находятся. Риэлтер, обладающий большей информацией о рынке, чем покупатель, часто ведет его именно к тому объекту, где больше его комиссия. Для особо неразборчивых риэлтеров это может иметь последствия. Так, мне рассказывали, что топ-менеджер одной из крупнейших сырьевых компаний в присутствии свидетелей просто избил в лифте девушку-риэлтера, заподозрив ее в подобном нечистоплотном ведении дел.

Впрочем, чаще всего ошибаются в иную сторону, то есть, переплачивает покупатель. Но если в цене можно ошибиться на $10 тыс. с 1 кв. м, то это и означает, что рынка нет. Если половину строящегося жилья уже в этом году московское правительство собирается забрать под социальные нужды, это значит, что предложения станет еще меньше. И цены, с учетом московских и нефтяных миллиардеров и чиновников, сидящих на откатах, можно делать вообще любыми. $30-40 тыс. за 1 кв. м уже нормально воспринимаются в элитном сегменте. Уникальный объект в районе Остоженки, по слухам, недавно был продан по цене $80 тыс. за 1 кв. м.

Но не только техники продаж позволяют играть с ценами. Вопрос еще в дефиците новостроек. Как бы ни хвалились столичные чиновники, но в Москве жилья возводится на душу населения сегодня меньше, чем в плотно застроенной Голландии. А если строится мало, то каждый объект становится уникальным. Как следствие, маркетологи часто ошибаются при назначении цен. Ошибаются в обе стороны - то переоценивая, то недооценивая объекты. Свежая байка, которая ходит по рынку: один инвестор-застройщик при реализации квартир в возводимом доме на Смоленской площади определил при помощи маркетинговых исследований, что оптимальная начальная цена этих квартир - $15 тыс. за 1 кв. м. Начались продажи, и компания столкнулась с ажиотажным спросом. Квартиры уходили влет. Продажи были остановлены. Руководство отделов маркетинга и продаж, по слухам, получили выговоры. А реализация квартир продолжилась уже по новым ценникам - $25 тыс. за квадрат.

Если земля есть, почему же не строят? Здесь очень много факторов: город испытывает трудности с энергетическими мощностями, с рынка выдавили мелких и средних застройщиков, а, кроме того, земля под застройку стала предметом спекуляций. Город не может или не хочет разобраться с этим. Сотни владельцев, взяв землю в свое время за небольшие деньги, теперь хотят продать ее за десятки и сотни миллионов. Но никто не покупает. Хотя бы потому, что каждый крупный девелопер уже имеет свой внушительный банк земли.

Когда заводят разговор о дефиците жилья в столице, в качестве аргумента приводят обоснование - негде строить. Это ложь. Есть огромные территории промзон, есть тысячи гектаров под линиями электропередачи, которые могли бы быть уложены в кабели, есть земля, прилегающая к железным дорогам, которая сегодня никак не используется. Чиновники из департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы недавно обнаружили более 2 тыс. инвестиционных замороженных контрактов. На этих землях может быть построено более 16 млн. кв. м жилья. При этом часть площадок не осваиваются по вине города - зачастую власти просто отказываются от ранее взятых на себя обязательств, прописанных в инвестконтрактах.

Первый - быстрая массированная застройка Москвы. В сочетании с существующей градостроительной ситуацией это приведет к скорому добиванию города. Те, кто побогаче, просто перебираются - кто за город, кто в Лондон или Ниццу. Те же, у кого денег нет, остаются в городе наслаждаться постоянными пробками и удушающим смогом.

Сегодня видится три сценария развития столичного рынка недвижимости.

Третий сценарий - медленное погружение в бездну - подразумевает отсутствие активных действий. Жилья, дорог и инфраструктуры строится по-прежнему мало, хотя за счет обильного пиара и создается впечатление постоянного движения. По большому счету это некий аналог первого сценария, но растянутый во времени на долгие годы. Судя по всему, по этому пути мы и идем.

Сценарий второй - принципиально новая стратегия развития города и области. Для ее реализации требуется единый план развития московского региона. Сейчас планы Москвы и области вообще никак не скоординированы из-за противоречий между командами Лужкова и Громова. На генплане Москвы город окружен белым бубликом, как будто за пределами столицы находится вражеская территория. В рамках новой стратегии основной вектор строительства должен быть перенесен в область. Также нужно принципиально изменить подход к созданию транспортной инфраструктуры. Это сложный путь, требующий больших интеллектуальных и финансовых вложений, а также политической воли. Очевидно, что такой сценарий возможен только при смене всей столичной команды.

Важно отметить, что благодаря Новокуркино, Новые Химки приобретут совершенно особенный архитектурный облик. Ведь микрорайоны 6, 7 и 8 находятся в непосредственной близости к мебельному центру "ИКЕА". Он-то и стал первой ласточкой в создании современного дизайна этой части города. Спустя время с этой же стороны Ленинградского шоссе выросли еще несколько крупных торговых центров, решенных в авангардном стиле. Наконец, на Юбилейном проспекте, завершается строительство еще одного жилого микрорайона, который своим обликом напоминает фильмы о городах будущего.

Подкрепить эту мысль призван еще один масштабный проект, начало которому будет положено в 2004 году. Имеется в виду жилой район Новокуркино, который построят в Новых Химках. Точнее, в микрорайонах 6, 7 и Здесь кроме современных жилых зданий появятся школы, детские сады и поликлиники. Связь со столицей Новокуркино обеспечит станция наземного метро, которое строят от аэропорта Шереметьево-2 до Московского Сити.

Привлечь интерес покупателей к Новокуркино должны будут умеренные цены на жилплощадь. Они будут не выше, чем в соседних московских районах Бусиново и Ховрино. Однако ряд преимуществ, в том числе соседство с крупными торговыми центрами, должны склонить предпочтения потребителей именно в пользу Новокуркино. По предварительным прогнозам, квартиры в домах типа "Парус" будут продаваться по 700 долларов за квадратный метр, а в монолитных - по 800 долларов. Конечно, тот факт, что строительство продлится четыре года, не исключает возможность последующего повышения цен. Но вряд ли оно будет существенным - иначе покупатели просто "перейдут" через МКАД и останутся в Москве.

Что касается характеристик самого Новокуркино, то проектом предусмотрено возвести с 2004 по 2007 год более 900 тысяч квадратных метров жилья на 81 гектаре. По преимуществу дома будут относиться к типу "Парус", впервые опробованному на стройках лишь в прошлом году. Кроме них запланированы и монолитно-кирпичные дома повышенной комфортности. Учитывая необходимую для них обширную инфраструктуру, можно сказать, что Новые Химки и Новокуркино, в частности, станут фактически отдельными городами, еще сильнее отличаясь от той части Химок, что расположена по другую сторону от Ленинградского шоссе.

В настоящее время к участию в инвестициях привлекаются крупные банки, в том числе Сбербанк.

Застройкой Новокуркино займется группа компаний "ПИК", которая намерена вложить в проект более полмиллиарда долларов.

При всех очевидных достоинствах нового "города в городе" он, естественно, будет иметь и недостатки. Одним из главных минусов Новокуркино станут постоянные пробки на Ленинградском шоссе, - основной транспортной магистрали, связывающей новый район с Москвой. Даже запланированное расширение этой дороги вряд ли существенно изменит ситуацию с транспортной загруженностью. Уже сегодня, когда Новые Химки только строятся, Ленинградское шоссе фактически превратилось в одну большую автостоянку. Непрерывный поток автомобилей движется отсюда в Москву, а также на МКАД в сторону Бусиново и в противоположном направлении к Строгино. Если учесть тот факт, что параллельно с развитием жилого комплекса в Новых Химках активно строятся объекты делового назначения, то станет ясно, что транспортные проблемы будущим жителям Новокуркино уже обеспечены. Понимая это, "ПИК" большие надежды возлагает на легкое метро, одна станция которого будет построена посреди района.

Осуществить столь крупный инвестиционный проект застройщику помогут дочерние структуры, которых в группе "ПИК" насчитывается несколько десятков. Среди них - ЗАО "Жилстройиндустрия", ОАО "Домостроительный комбинат-2", ЗАО "ОПТБанк", ОАО "Первая Ипотечная Компания".

В заключение можно добавить, что крупномасштабные строительные проекты, реализуемые сегодня и в Новых Химках, и в старой их части, постепенно превращают город-спутник Москвы в самостоятельную деловую и жилищную структуру. На наших глазах по другую сторону МКАДа растет настоящий город будущего.
Тот, кто считает, что продажа квартиры дело не хитрое, возможно, рассуждает с точки зрения покупателя. Поэтому зачастую не видит всех проблем, которые может испытывать продавец. А между тем сложностей при продажах хватает. Чтобы понять, с чем может столкнуться продавец-новичок, разберем основные фрагменты продаж подробнее.

Однако предпочтительным выглядит не физическое, а философское избавление от пробок. Ведь новокуркинцам найдется работа не только в Москве, но и рядом с домом. Здесь завершается строительство огромного офисного центра "Кантри-парк", через дорогу от него "Социальная инициатива" возводит универмаг, а в декабре 2003 года тут же откроется новый торговый центр "Арфа". Но и это не все. Рядом со вторым "Грандом" завершается строительство еще одного торгового центра "Лига", а неподалеку от МКАДа возводится мощный автосервис. Все эти предприятия будут набирать сотрудников и платить им хорошую зарплату. Естественно, что новокуркинцам проще работать рядом с домом, чем за те же деньги в Москве.

Такие разные цены
Потенциальный продавец обычно начинает с того, что интересуется ценами. И это правильно! Если нет необходимости продавать жилье в считанные дни, необходимо как следует прицениться, чтобы в последующем не прогадать. Не секрет, что для непрофессионала продажа квартиры, как правило, связана с последующей покупкой лучшего жилья. Так что от объема вырученной суммы зависит, сколько придется докладывать в будущую покупку.

Рекламируя квартиру через достойную компанию, продавец сохраняет время

Некоторые продавцы ориентируются на продажную цену аналогичной квартиры из соседнего дома или даже соседнего подъезда (если случайно владеют такой информацией). Опять же такие данные не могут отражать стоимость вашего жилья, ведь на цену влияет и состояние подъезда, и ремонт в квартире, и вид из окна, и соседское окружение, не говоря уже об умении правильно преподнести квартиру покупателю.

В рекламных изданиях публикуются целые колонки со списками продаваемых жилых объектов и ценами на них. Учитывая рыночную ситуацию (постоянный рост цен), слепо ориентироваться на газетный прайс не следует, поскольку часто рекламные расценки ниже действительных цен и служат лишь для привлечения покупателей. Причем за большинством предложений стоит не реальный продавец, а риэлтор или риэлторское агентство.

В связи с вышесказанным разумно будет оценить квартиру у независимого оценщика, чьи услуги могут стоить от $100-15 И опять же опытный оценщик не назовет окончательную цену сразу по завершению осмотра, а лишь спустя день-два (может чуть дольше). Это время ему потребуется для изучения рыночной ситуации в конкретном районе, анализе базы данных, а также иных факторов, влияющих на цену.

Известен случай, когда сравнительно недавно одинаковые квартиры в стоящих рядом типовых домах, продаваемые в одно и тоже время, стоили - одна - $285 тыс., а другая - $270 тыс.

Однако и здесь есть свои тонкости. Например, масса небольших агентств по недвижимости может бесплатно принять информацию о продаваемой квартире и предлагать ее всем желающим. При этом, не факт, что базы данных мелких агентств регулярно обновляются, поэтому оперативно найти покупателя бывает непросто. С другой стороны может сложиться явно противоположная ситуация: выгодное предложение заинтересует большое количество потенциальных покупателей, из которых реальными приобретателями могут быть один-два. Однако на отсеивание реальных кандидатур может уйти уйма времени.

Реклама
Определившись с ценой своего жилья, следует выставить предложение о продаже на всеобщее обозрение. Это означает попасть в базу данных, отрекламироваться в специализированных печатных СМИ и, как теперь принято, засветиться в Интернете.

Однако, часто можно услышать, о том, что база одного агентства самая полная, не то что у соседнего По сути, это не самый чистоплотный рекламный трюк. Cегодня прошли те времена, когда каждый риэлтор имел свою уникальную базу. По большому счету все предложения в настоящее время попадают в единое информационное поле, причем без особых усилий. Говоря иными словами, набрать данных для базы не составляет особого труда. Вот простейший пример. Берется газета Из рук в руки (разумеется, раздел Недвижимость), сканируется, переводится в удобный электронный формат (например, Exel, Word или иную более навороченную программу) и вот вам база! Далее ее можно пополнять (из того же Интернета) и обновлять. Поэтому через короткое время все самые активно рекламируемые предложения появляются в каждой базе (а по сути в единой, которую мы назвали выше информационным полем). Но, здесь стоит остановиться на обновлении базы. К сожалению, качественно заниматься обновлением мелкая компания не в состоянии. А вот в крупных фирмах на этом может сидеть целый отдел (включая специалистов IT), более того крупное риэлторское агентство может заказать свою программу для автоматического обновления базы. То есть, каждый день или, предположим, три дня, база сама пополняется новыми предложениями, одновременно с уничтожением уже отсеявшихся предложений.

Кстати, о базе данных Что представляет собой этот кладезь всевозможных предложений? По сути база - это место, где в упорядоченном виде демонстрируются пожелания участников рынка недвижимости. Предполагается, что, имея возможность зайти в базу (воспользоваться ее данными), продавец находит покупателя, а покупатель находит товар. Соответственно, чем полнее база, тем больше выбор для тех, кто туда заходит.

И вот еще некоторая подробность. Частота высвечивания рекламного объявления должна составлять 2-3 раза в неделю. Чаще - бесполезно, а реже - не эффективно.

Продавец-одиночка может подать объявление в рекламную газету (платно или бесплатно) или в Интернет и через какое-то время самостоятельно отвечать на звонки, из которых 95% окажутся пустой тратой времени. Рекламируя свою квартиру через достойную компанию, продавец сохраняет время только для реальных покупателей (все ненужное отсеивает агентство). Однако, такая реклама являются частью предоставляемых услуг на основе заключаемого эксклюзивного договора. При этом, подписав такой договор, продавец, как правило, обязуется больше нигде не рекламировать свою квартиру.



Главная --> Публикации