Главная --> Публикации --> Ипотечные должники предпочитают продавать квартиры самостоятельно Ипотека с доставкой Прогноз и ныне там Рынок жилья: рискуют все На курорт в подмосковье

Меняется и цель покупки заграничных квадратных метров: еще пару лет назад большая часть таких сделок совершалась с целью эмиграции или для получения возможности отдыхать на комфортабельном курорте, а на сегодняшний день, как показал проведенный порталом Prian.ru опрос, россияне рассматривают зарубежную недвижимость и как выгодную и надежную инвестицию. По данным опроса 14% россиян вкладывают деньги в этот вид собственности для последующей сдачи в аренду, 7,6% планируют её перепродать, а 4% собираются открывать в купленном помещении офис своей компании.

За последние полтора года интерес россиян к покупке домов или квартир за границей вырос в разы. Это вызвано не только повышением уровня доходов наших сограждан, но и большей их информированностью в вопросах приобретения зарубежной недвижимости.

Теперь можно уверенно говорить о том, что инвесторы в зарубежную недвижимость из России это не исключение из правил, не диковинка, не оксюморон, а состоявшийся класс предпринимателей. Как же развивался этот класс во время кризиса, который разразился на мировых рынках жилья в прошлом году?

Ценовой диапазон пожеланий российского покупателя уже не ограничивается доступным жильем за рубежом на данный момент вырос спрос на коммерческую недвижимость, на элитные объекты.

Вследствие американского кредитного кризиса прекратился рост стоимости недвижимости не только в США, но и в Великобритании, Ирландии и Японии. Инфляция и перенасыщенность рынка предложениями вызвала настоящий обвал цен на жилье в Эстонии, Латвии и Литве. А в начале 2008 года начался кризис и на испанском рынке.

Чем жил рынок последние полтора года
За прошлый год рынок зарубежной недвижимости претерпел серьезные изменения. На протяжении первой половины текущего года эти перемены продолжались, не меняя своего направления.

Все тихо и стабильно в ряде стран западной Европы: Франции, Германии, Австрии, Финляндии, Швейцарии. Немецкие квадратные метры, кстати, не дорожали и не дешевели уже целых десять лет.

В Старом Свете продолжают расти в цене квадратные метры в части стран, которые недавно присоединились к Европейской Семье. Лидером среди них стала Словакия (29,3% с учетом инфляции). В прошлом году пальму первенства завоевала Болгария, где недвижимость и сейчас растет, хотя темпы этого роста уже не такие интенсивные. Продолжает дорожать недвижимость Кипра. Причиной этому служит постепенная интеграция острова в Евросоюз и скорое разрешение политического кризиса, связанного с разделением на две части. Недвижимость ряда стран Азии (например, Китая), экономика которых не завязана на американскую валюту, тоже испытала ценовой бум. Несмотря на напряженность в регионе, начался рост цен на жилье в Израиле.

В целом можно утверждать, что, несмотря на кризис в данной сфере, количество предложений на мировых рынках недвижимости растет. Причиной тому является растущий спрос во многих странах, которые только недавно открыли для себя инвестиционную привлекательность зарубежной недвижимости. И одной из ключевых стран в этом вопросе является Россия.

Что касается предложений на рынках жилья, то безусловным лидером является США, где никто ничего не покупает и недвижимость простаивает. Если же мы будем говорить о ликвидном жилье и инвестиционных проектах, то наибольшее их количество предлагается в Болгарии: на портале Prian.ru размещено свыше 12 тыс. объектов, из которых более 10 тыс. расположены в приоритетных для инвестора регионах. Множество предложений появилось на Кипре, несмотря на то, что площадь острова ограничена.

Страны, которые пострадали в результате мирового кризиса рынка недвижимости, можно условно разделить на две группы с точки зрения интереса к ним российских инвесторов. Регионы, где цены упали: США, Великобритания, Латвия и Эстония россиян теперь интересуют меньше.

Как вел себя русский покупатель?
В течение прошлого года российские инвесторы отреагировали на кризис и постепенно изменили приоритеты. Все больше покупателей обратило внимание на развивающиеся страны Латинской Америки: Бразилию, Панаму, Доминиканскую Республику, Мексику, Коста-Рику. Повысился интерес к таким странам Восточной Европы, как Чехия, Словакия и Венгрия. В свою очередь несколько угас спрос на объекты недвижимости в Хорватии и Черногории, где цены прекратили свой рост.

Кроме Испании приоритетными странами для российских инвесторов являются:

Популярные направления
Испания, несмотря на кризис, по-прежнему привлекает инвесторов. Почему россияне продолжают доверять испанскому рынку? Дело в том, что экономика страны, несмотря на спад в данном секторе, находится на ощутимом подъеме, в Испании действуют удобные и выгодные ипотечные схемы, очень многие регионы по-прежнему выгодны с точки зрения покупки недвижимости с целью сдачи в аренду.

Иные горизонты
О каких странах несправедливо забыли наши соотечественники? Кто недостаточно популярен, несмотря на хорошие инвестиционные перспективы?

Болгария здесь особенно интересны предложения на бальнеологических курортах, где цены растут наиболее интенсивно. Также выгодно покупать с целью сдачи в аренду в Софии и на черноморских курортах.
Финляндия. Для жителей Северо-Запада России эта страна по сути дела является зарубежной дачей. Недвижимость на Юго-Востоке Финляндии на данный момент еще недооценена, на что уже обратили внимание российские инвесторы. Особенно выгодно покупать недвижимость в Финляндии с целью сдачи в аренду нашим же соотечественникам, которые очень любят там отдыхать.
Египет. Российских инвесторов привлекают в этой арабской стране тёплое море и крайне низкие цены на квадратные метры. Уровень обслуживания и строительства в Египте пока далек от идеального, но там можно очень хорошо выгадать на росте цен, купив квартиру в новостройке на берегу Красного моря.
Турция. Несмотря на временную приостановку выдачи свидетельства о регистрации собственности иностранцам (с мая сего года), наши покупатели не потеряли интерес к Турции. И правильно сделали: эта приостановка вызвана внесением изменений в закон о приобретении недвижимости иностранцам, а эти изменения направлены как раз на поддержку иностранных инвесторов.
Доминиканская Республика в этой стране как никогда выгодно покупать для сдачи в аренду, так как страна испытывает туристический бум, который не собирается заканчиваться.
Чехия необычно низкие для ЕС цены привлекают тех, кто не боится трудностей, связанных с открытием компании в этой стране. Данная процедура обязательная для всех иностранцев, приобретающих недвижимость в Чехии. Стоимость образования юридического лица составляет примерно 2000 евро.
Кипр. Популярность острова среди российских инвесторов обеспечивают постоянный рост цен, повышение уровня жизни и отличный климат.
Франция. Наши страны связывает долгая история прекрасных взаимоотношений. Именно это и послужило причиной тому, что российские инвесторы с особой любовью и доверием относятся к этому рынку. Наиболее выгодные инвестиции можно сделать в недвижимость юго-запада страны, который на сегодняшний день недооценен. Любителей элитного жилья интересуют квартиры в Париже и виллы на Лазурном Берегу.

В любом случае, инвестиции в зарубежную недвижимость на сегодняшний день являются едва ли не самыми надежными из всех возможных вариантов и, несмотря на кризис, сейчас наступил подходящий момент для разумных вложений.

США пока покупать рано, но надо уже присматриваться к изменениям на рынке.
ОАЭ здесь инвестиции в коммерческую недвижимость могут принести очень существенные дивиденды.
Венгрия в Будапеште и на озере Балатон много ликвидных предложений. Рынок жилья Венгрии, на мой взгляд, намного перспективнее того же чешского.
Кабо-Верде рынок недвижимости этой страны назван самым безопасным среди развивающихся стран, но наши соотечественники зачастую не знают, где это и кто это.

Еще недавно Черногория была одной из самых востребованных среди российских покупателей стран. Неудивительно: ведь там стремительно росли цены на недвижимость, а для въезда в страну не требовалось получать визу. К тому же в Черногории было всё, что нужно для российского отдыхающего: теплое море, пляжи, сравнительно низкие цены на товары первой необходимости и радушие местных жителей.

Как обстоят дела в элитном сегменте рынка недвижимости Черногории в период некоторого инвестиционного похолодания в стране.

Что касается удобства и безопасности вложений, то Черногория страна недостаточно надежная. С одной стороны, бюрократическая и, возможно, коррупционная составляющая усложняют процесс покупки, затягивают его. С другой стороны, договоры прописаны в довольно свободном стиле, обязательства продавца часто сформулированы нечетко. Да и сложно себе представить иную ситуацию в стране, где каждый житель побережья продает недвижимость туристу и вообще иностранцу. Кроме того, в стране не всё в порядке с законами по земельной собственности, хотя это ненадолго, потому что государству приток инвестиций из-за рубежа нужен как воздух одним туризмом сыт не будешь.

Прогнило что-то в Которской Бухте
Сейчас ситуация несколько изменилась: по-прежнему в Черногории есть безвизовый въезд на 30 дней, море, пляжи, доброжелательные черногорцы, но пропала инвестиционная составляющая. Рынок недвижимости был настолько перегрет и насыщен всевозможными спекулянтами, что спрос среди иностранных инвесторов и покупателей начал падать, а цены замерли и расти в ближайшее время не будут. Черногорские владельцы недвижимости поняли, что вернуть спрос можно, только снизив цену, и уже начали это делать.

Если вам уже хочется покупать для себя, чтобы отдыхать в Черногории летом, то, как говорится, флаг вам в руки. Правда, следует рассказать немного о регионах. На севере побережья, в районе Которской бухты цены пока пониже, чем в Будве, которую можно назвать столицей черногорского побережья. Город Бар живее, чем Будва, и высотнее, если говорить о зданиях. Здесь можно поискать квартиру. Южная часть побережья (город Ульцин) населена преимущественно албанцами-мусульманами, уровень благосостояния которых несколько пониже, что сказывается и на уровне построек и инфраструктуре.

Поэтому, сейчас выгоднее всего подождать, когда цены упадут, приобрести вторичное жилье под снос, а на его месте построить дом на несколько квартир или мини-отель для сдачи в аренду, так как туризм в Черногории находится на противоположном рынку недвижимости склоне на крутом подъеме.

В Черногории такого практически нет. Если особняк строится как элитный, то он должен соответствовать некоторым критериям. В этом отношении черногорская недвижимость данного ценового сегмента и по качеству, и по стоимости догнала и перегнала столь популярную среди россиян недвижимость болгарскую. В Болгарии элитным может считаться объект, едва преодолевший барьер 500 тыс. евро, а цены редко превышают 2 млн евро. В Черногории же есть интересные предложения выше 3,5 млн евро.

Откуда растут элитные ноги?
Элитная недвижимость в Черногории хоть и уступает по классу французской или немецкой, но всё-таки существует, продается и строится. С точки зрения российского покупателя, её вполне можно классифицировать как элитную. На конференции Elite Estate, которая проходила 20-21 мая этого года в Санкт-Петербурге, неоднократно поднимался вопрос о том, что некоторые российские застройщики осмеливаются назвать элитными квартиры, где даже не была сделана внутренняя отделка, то есть элитность имела место быть только в цене.

Мы пойдем своим путем
Несмотря на грядущую депрессию черногорского рынка недвижимости, элитный сегмент такая участь может и не постигнуть. Не секрет, что лучшее и самое дорогое недвижимое имущество в таких ситуациях живет своей собственной экономической жизнью. В условиях американского ипотечного кризиса сильно дешевеют квадратные метры в США и Великобритании, однако офисы в центре Манхэттена и особняки в лондонской Белгравии только растут в цене.

В этом плане можно вполне сравнить Черногорию с Хорватией, но с одной небольшой оговоркой: в Черногории нет исторической элитки, а только очень хорошие новые дома супер-класса. В Хорватии же можно купить, например, средневековый замок. Если сравнивать Черногорию с теми странами Западной Европы, которые славятся своей элитной недвижимостью: Францией, Италией, Германией, Великобританией, то пропасть ещё более ощутима. И не черногорский рынок тому виной, а то, что таких уникальных объектов недвижимости на территории страны попросту нет и взяться им неоткуда.

Так же произойдет и в Черногории. Те, кто захочет купить элитную недвижимость на Адриатике, по-прежнему будут устремлять свои взоры на эту страну. Почему? Потому что здесь дешевле, чем в Италии и немного дешевле, чем в Хорватии. Потому что в Черногории на данный момент всё понятнее и стабильнее, чем в той же Албании. Потому что предложений много, есть из чего выбрать. К тому же в стране, которая стремится попасть в Европейскую Семью, непременно улучшится и качество строительства, и инфраструктура, и законодательная база.

Причина тому другой рынок сбыта. Людей, которые хотят жить в центре Лондона или вести дела в сердце Нью-Йорка не убавляется, несмотря на банковские кризисы. А если есть спрос, если есть доверие покупателей к этому сегменту рынка, то почему цены должны опускаться?

Ну, зачем тебе баян?
Хотя, что нам, жалко, что ли? Где еще в мире десятки тысяч малоимущих граждан ежегодно получают такие подарки от государства? Правда, методики расчета малоимущности какие-то странные, если не сказать иезуитские. Не более 10 кв. м на человека, неприватизированный статус, доход на человека не более прожиточного минимума и, желательно, никакой другой собственности. Потому что неизвестно, кто и как будет оценивать ваш жигуленок, баян и полное собрание сочинений Дюма, но если общая стоимость ваших сокровищ превысит некую заковыристую контрольную цифру, то вас из очереди с позором выгонят. А так, двадцать лет спустя получите свои 18 кв. м на человека. В то время, как соседи по лестничной площадке, у которых было 10,1 кв. м на человека и полное собрание Леопольда фон Захер-Мазоха, останутся с носом. А нечего выпендриваться.

Дискриминация не прошла. Жилье, полученное по договору социального найма после 1 марта 2005 года, можно приватизировать. Приватизировать, когда захочешь. По сути, так называемый договор социального найма остается переходной ступенькой к частной собственности на квартиру. Притом, что в России нет настоящего социального жилья: того, что временно предоставлялось бы малоимущим, безработным, беженцам, лицам, вернувшимся из мест заключения, молодым семьям, откладывающим деньги для первоначального взноса по ипотеке. Почти во всем мире оно есть: от малопригодных для жизни бараков до вполне приличных многоэтажек, напоминающих наши гостиницы три звездочки. Мало, кто может позволить себе что-то лучшее. Россия одна из самых богатых стран мира?

Но в чем-то отцы города пошли навстречу народу. В середине июня Мосгордума приняла поправки в закон Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения. Придумана новая категория граждан нуждающиеся в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ.

Кстати, прожиточный минимум в Москве сегодня составляет 7,3 тыс. руб. для трудоспособных, 4,5 тыс. для пенсионеров, и 5,5 тыс. для детей. С третьего квартала прошлого года, т.е. в период, когда стоимость продовольственной корзины малоимущих выросла на 35-40%, минимум увеличился на целых 9%. Больше, к сожалению, нельзя. Как-то при обсуждении продовольственной корзины москвича, депутат Мосгордумы Александр Крутов доказывал коллегам, что предлагаемая продовольственная норма вполне соответствует потребностям человека, а лишние калории приводят лишь к ожирению, что в свою очередь вызывает у малоимущих дополнительные болезни и усиливает нагрузку на систему здравоохранения.

Пожелтевшее письмецо
Новенькие, конечно, получат жилье не бесплатно: нуждающиеся в содействии это не просто нуждающиеся. Но столичные чиновники красок не жалеют: Нуждающиеся в содействии смогут принимать участие в уже действующих городских программах, таких как Молодой семье доступное жилье, получать субсидии из городского бюджета, приобретать жилье с рассрочкой платежа, участвовать в социальной ипотеке... Стоп! Но ведь и раньше любая молодая семья, то есть даже та, которая живет в одной квартире с родителями, где каждый имеет барские 10,1 кв. м на человека (плюс полное собрание Захер-Мазоха), могла обратиться за помощью к родному городу!

Основные требования к новеньким те же: менее 10 кв. м на человека, статус москвича не менее 10 лет и т.п., но требование малоимущности исключено! Можно питаться три раза в день с компотом на третье, и читать Захер-Мазоха.

Цитата: Звоню каждый день, начиная с 9 часов: занято, занято, занято, никто не берет трубку, никто не берет трубку... Отвечают только около 10 часов и говорят: К сожалению, на сегодня записи больше нет. Я говорю, что звоню постоянно. Отвечают: Не может быть. Мы всегда берем трубку! А можно подъехать и записаться? Подъехать нельзя, записываем исключительно по телефону. Звоните. Пыталась обратиться в Департамент жилищной политики, но там не хотят ничем помочь и просто бросают трубку, не выслушав. Мы уже не знаем, как быть и куда бежать, попали в тупик.

Точнее, обратиться-то они могли... Вспомнилось письмо молодой москвички. Они с мужем обратились в Департамент жилищной политики, где им выдали распечатки с информацией о видах программ, объяснили, что необходимо оплатить квитанцию на 300 руб. за оказание информационных услуг. С этой квитанцией, а также копиями паспортов и свидетельства о заключении брака надо подъехать на консультацию в Агентство по реализации жилищных займов. А накануне необходимо записаться. Запись проводится только по телефону с понедельника по четверг, строго с 9.30 до 10.3 Догадываетесь, что было дальше?

Но сейчас, конечно, все будет наоборот. А как? Сколько жилья город выделит для нуждающихся в содействии? Откуда возьмутся эти новые метры и квартиры? Ведь фактически появляется новая статья расходов! Тут одно из двух. Либо больше строить, либо урезать старые статьи. Но это в рамках формальной логики.

Я тогда еще проверил информацию. Обманула девушка. Сначала никто не берет трубку, никто не берет трубку, а только потом занято, занято, занято...

Ситуацию в лицах можно описать так: В комнате сидит сотня голодных людей. Чтобы их прокормить, чтобы они набрались сил, могли работать и в дальнейшем обеспечили себя едой самостоятельно, им сейчас нужен только котел каши. Дверь открывается, входит добрый дядя и протягивает одному, да, самому истощенному, но одному, торт из мишленовского ресторана. А остальным? Остальным читают вслух Захер-Мазоха.

А нам?
А теперь вернемся к главной теме. Социального жилья в России нет (кроме, пожалуй, вымирающего служебного), а законодательные шевеления, вроде бессрочного продления права приватизации собственно к проблеме отношения не имеют.

Но кто они эти самые бедные, действительно нуждающиеся семьи? Много говорится о многодетных. Но из 163 тыс. семей очередников, многодетных всего чуть более 6 тыс.: 5 тыс. с тремя детьми и тысяча с четырьмя и более. Еще пара тысяч семей с тяжелобольными и инвалидами. Вообще, то, что в процветающем городе восемь тысяч таких семей годами живут в коммуналках, перечеркивает все парадные речи.

Впрочем, и торт с гнильцой. За два последних года число семей очередников сократилось со 198 тыс. до 163 тыс., но в подавляющем большинстве эти 35 тыс. семей счастливчиков те, кто частично оплатил квартиру, воспользовавшись субсидиями или так называемой социальной ипотекой. Самые бедные, те кто не может взять на себя даже 10% стоимости жилья, не может потянуть даже льготные выплаты по кредиту, не получили почти ничего: действительно бесплатно жилье получают москвичи, вставшие на очередь в 1986-88 годах срок ожидания не сократился и даже несколько увеличился. Неудивительно, что четверть такого социального жилья выходит на рынок в течение уже первых трех лет. А дальше и статистики не ведется.

Закон Зама
А зачем? Главный закон успешного заместителя, или закон субординации состоит в том, чтобы не предлагать, а предугадывать. Все должно быть подготовлено заранее. И заранее канализировано в нужное русло. Какая бы идея не пришла в голову начальнику завтра, она должна быть немедленно принята к исполнению, немедленно взята под полный и жесткий контроль. Зама. И должна обернуться соответствующей пользой.

Остальные 155 тыс. случаев тяжелые и очень тяжелые, но вполне укладывающиеся в реалии жизни других миллионов и десятков миллионов. Это вполне нормальные семьи. Вообще без детей: становились в очередь с бабушками, дедушками и малыми детьми первых уж нет, а вторые выросли, но живут (или только прописаны) здесь же, уже с внуками. Или дети один или два еще не выросли, но за оставшиеся 10 лет обязательно вырастут. Критерии, выделяющие эти семьи из остальной массы, слишком условны. Миллионы и миллионы взрослых дочерей и сыновей не могут создать семьи, потому что живут, например, на 31 квадратном метре однокомнатной квартиры с родителями или на 45 метрах двухкомнатной с родителями и братом. Социального жилья для них нет. Почему?

Сравнил элиту с попом
Впрочем, все условно. Садовые товарищества Рублевки, Ильинки, Новориги Липки, Загорье, Весна, Урожай, Ветеран и другие давно превратились в элитные поселки. Иногда более элитные, если можно так выразиться, чем многие коттеджные поселки, позиционируемые как элитные, поправляет гендиректор Real Estate Consult Михаил Храмов. При всем уважении к девелоперам и риэлторам, настаиваю, что элитный товар или услуга не рекламируются по определению. Здесь отсеивают претендентов, за право получить элитное борются, интригуют, меряются карманами. Такие объекты недвижимости есть и в Москве, и в Подмосковье, но они упоминаются очень редко и только в узкоспециальном контексте архитектурном или управленческом. Такие квартиры и коттеджи не выходят и на вторичный рынок в прямом смысле слова. За ними стоят в очереди. Полагаю, все это в совокупности отличает элитный объект от очень хорошего бизнеса, поп-элиты, если хотите.

Скажет начальник: Надо больше строить, правильный ответ: Есть! Сегодня больше чем вчера, а завтра больше, чем сегодня! Места все меньше, но строим все больше, не извольте сомневаться!. Начальник размечтается: И ипотеку, хорошо бы... А как же! Сто банков озадачим, свое ипотечное агентство создадим и всяких социальных ипотек настругаем. Начальник закручинится: Рожаем мало. И подчиненный, который еще вчера возмущался (Деревни в городе это абсурд!), разворачивает строительство коттеджей в черте города, где будут жить многодетные семьи. Правда, временно, пока не утратят статус многодетных. А потом получат другое жилье, неизвестно где. Если к 18-летию старшенького из трех родители не успеют подарить ему братика или сестренку. Общежития-инкубаторы, одним словом. Гениально! Жду отповеди: Вот оно ваше социальное жилье по-европейски. Ну, да. Только сборка отечественная. Родите трех детей с перерывом лет в пять между каждым, подождите в очереди еще лет пять, и живите в коттедже целых три года. Когда в стране уже в пору двухдетным коттеджи давать, и на срок пока младшему 18 лет не исполнится.
Но подошли близко.
Единой классификации загородной недвижимости на сегодня не существует. Слишком различаются организованный (коттеджный) и неорганизованный секторы этого рынка. И если застройщики коттеджных поселков более или менее успешно продвигают в сознание клиентов термины премиум, бизнес и эконом-класс, то покупатель домика в деревне по старинке довольствуется несколькими ключевыми словами. Например, Рублевка или Каширка, Барвиха или Барыбино, 50 соток или Впрочем, и на стихийном рынке сложилась стихийная классификация. Элита приличный дом в престижном стародачном поселке. Бизнес все остальное, имеющее статус и похожее на жилой дом. Эконом то, что стоит на 6-8 сотках в садовом товариществе и в чем в принципе можно жить. Каковы цены и перспективы этих трех сегментов неорганизованного сектора?

Пойду по Пеноблоковой, зайду и на Брусовую
Весьма условно объединение в один класс очень и очень разного жилого фонда большинства поселков и деревень Подмосковья. Но важна тенденция.

С другой стороны, большой вопрос, можно ли отнести к полноценному рынку недвижимости участки и дома в садовых товариществах, в тех веснах и урожаях, которым не повезло с направлением и расстоянием. Они продаются и покупаются, но в большинстве случаев не через агентства (которым они не интересны), а по объявлениям на проходной товарищества. Нашумевшее решение Конституционного Суда обставлено таким количеством условий, что массовой прописки на дачах, их превращения в жилые поселки еще долго не будет. Областные чиновники не скрывают, что проблема будет решена быстро и без всяких дополнительных законодательных актов, но при одном условии: когда налоги будут платиться по месту жительства, а не работы.

Зато на другом конце поселка, там, где был одинокий коттедж, их уже восемь и они занимают добрую часть улочки. У них разные хозяева, они строились в разное время, но в едином стиле: пенобетон, красный облицовочный кирпич, зеленая металлочерепица. Судя по материалам, которые завезли на девятый участок, здесь будет то же самое. Очевидно, дело не только в экономичности и технологических преимуществах этих материалов. Люди понимают, что это однообразие повышает ликвидность их собственности. Один из концов улочки когда-то был неудачно перекопан, практически превратил ее в тупик. Кажется, есть место и для скверика общественной зоны. Не удивлюсь, если скоро здесь появится общая ограда и охрана. Впрочем, вряд ли. Уже несколько зеленых крыш появилось и на соседней улице. Правда, чуть дальше намечается улица из бруса и сайдинга.

Возьмем типичный поселок среднего по престижности направления и расстояния. Еще в 2002-м здесь было только два новых дома: один уютный, двухэтажный, коттеджного типа, другой недостроенный замок Дракулы. Остальные развалюхи, каждая вторая фактически нежилая. За шесть лет замок графа Влада дважды продавался, и каждый раз перестраивался, то в сторону Петергофа, то здания Сиднейской оперы. Сегодня снова кипит работа, но какой образ блуждает в воображении нового владельца, понять пока трудно.

Медленно поспешая
Стихийная застройка это довольно специфичный рынок со своими характерными особенностями, говорит руководитель отделения Проспект Вернадского компании Инком-Недвижимость Сергей Цывин. Прежде всего, ни в сегменте садовых товариществ, ни в зонах стихийной застройки нет, и не может быть так называемых инвестиционных домов: в советский период дачи получали и строили исключительно для проживания. На вторичном рынке такие дома оказываются из-за каких-либо значимых событий в жизни владельца: происходит потеря или смена работы, переезд в другой город или страну, просто срочно нужны деньги и любимую дачу приходится продавать.

В каждом подмосковном районе свой, скажем так, хозяин. Иногда о пересечении границы района первой сообщает подвеска. Примерно, как в фильме Формула любви: Мы в России, господа!. Но тенденция налицо. Дороги строятся, а то, чего нельзя добиться от ЖКХ, люди все чаще организуют сами. Коттеджные поселки теряют монополию и на цивилизованный облик, и на приличную инфраструктуру. В этом смысле недвижимость деревень и поселков ближнего Подмосковья действительно приобретает общие черты.

Впрочем, некоторые особенности неорганизованного сектора подразумевают, что как раз с оформлением документов спешить не надо.

Эксперт отмечает юридические сложности, связанные со сделками купли-продажи этих объектов. Многие граждане, несмотря на дачную амнистию, не спешат оформить документы на свои дачи и другие строения на участке, не платят с них налоги. Часто документы БТИ на дом не соответствуют реальной площади и конфигурации, так как дом перестраивался, расширялся, ремонтировался и т.п. Совершая сделку без надлежаще оформленных документов, покупатель должен быть готов к визитам сотрудников налоговых и природоохранных органов.

Потенциал нереальный
Общая ситуация на неорганизованном рынке выглядит противоречиво.

Деревни на берегу водохранилищ одни из самых перспективных вложений, отмечает заместитель директора по инвестициям Вика-девелопмент Алексей Дзебоев. Ведь во многих деревнях можно вполне легально купить участок под застройку прямо на берегу, и никто не запретит: А этот дом тут стоял еще до того, как водохранилище построили. Дом подозрительно новый? Так это я его подремонтировал. Во многих таких деревнях стоимость подобных земельных участков уже сейчас составляет $20 тыс. за сотку и выше. Но поскольку предложения такого рода вряд ли появятся в будущем, это перспективно.

Средняя стоимость 1 кв.м. дачных строений, по данным компании, составляет около $120 Рост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составил около 40%.

По оценкам аналитиков МИАН-агентство недвижимости, сообщает руководитель направления загородной недвижимости Светлана Кондачкова, общий объем предложения дач (объектов в дачных поселках и садовых товариществах) на апрель 2008 года составил около 800 объектов. Это почти в два раза меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и в 1,5-1,7 раза ниже, чем в позапрошлом. Доля дач в общем объеме рынка загородной недвижимости не превышает 5-6%.

По мнению эксперта, в бюджетном сегменте наиболее ликвидны дачи площадью около 50-70 кв.м. с участком до 12-20 соток, расположенные в основном в стародачных поселках: Однако в целом спрос на дома в стародачных поселках в последнее время заметно сократился. В большинстве своем дачные дома нуждаются в капитальном ремонте, а иногда и в сносе, и предпочтения покупателей смещаются в сторону качественных предложений в коттеджных поселках.

Средняя стоимость дома с участком $80-90 тыс. За эти деньги сейчас на вторичном рынке можно купить деревянный, реже кирпичный дом площадью 50-70 кв. м на участке от 6 до 15 соток на расстоянии 40-60 км от МКАД. Из коммуникаций, скорее всего, будет только электричество и вода, газ достаточно редко. Значительно повышает ликвидность дач наличие минимального набора коммуникаций, внешней инфраструктуры, близость к основной автомобильной трассе или железнодорожной станции и, разумеется, живописность ландшафта.

Защитим Барвиху!
Часть экспертов не считает, что спрос на стародачные поселки упадет в обозримом будущем. У многих сложилось мнение, что все, что не входит в сегмент организованных коттеджных поселков, это неликвид замечает Сергей Цывин. Старые дачи элитная загородная недвижимость советского периода, на престижных направлениях, с высоким уровнем сопутствующей инфраструктуры. В подавляющем большинстве старые дачи представляют собой добротные каменные или деревянные дома со всеми удобствами для круглогодичного комфортного проживания. У таких домов, и только у таких домов, всего в нескольких километрах от МКАД, большие участки: если к писательским дачам прилагаются участки порядка 25-40 соток, то генеральские наделы могут доходить до 2-3 га. Эксперт приводит примеры, доказывающие, что старые дачи наиболее востребованное и, соответственно, самое дорогое предложение в сегменте. Например, дом в Ивантеевке (Ярославское шоссе, 14 км от МКАД) общей площадью 1000 кв. м выставлен на реализацию за $4 млн. Дом поменьше (720 кв. м) в той же Ивантеевке стоит $3 млн.

На наш взгляд, эти и последующие данные следует анализировать с поправкой на цифру, приведенную аналитиками же МИАН: дома в поселках, деревнях, садовых товариществах, все еще составляющие свыше 90% малоэтажной внегородской застройки ближнего Подмосковья, занимают всего 5-6% рынка загородной недвижимости. Но ведь это свидетельствует и о наличии огромного потенциала, не так ли?

Ну и что, что самолеты кружат?
Директору департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании Усадьба Ивану Шулькову главной проблемой загородного рынка видится транспортная доступность. Она определяет динамику развития направлений, девелоперскую активность, спрос как на коттеджные поселки, так и на дома неорганизованной застройки: Из стародачных направлений, таких как Киевское, Минско-Можайское, Пятницкое, Ленинградское, наиболее динамично развивается Киевское шоссе. Основным драйвером активного развития стало введение в строй нового освещаемого участка до Внуково и дальнейшая реконструкция Киевского шоссе (с перспективой до ММК). Высокая транспортная доступность и более приемлемые цены отличают его от соседних Калужского и Минского шоссе. В то же время, правая сторона Киевского шоссе (из Москвы) аналогично Минско-Можайскому направлению является обжитым и освоенным районом, здесь в непосредственной близости от железной дороги располагаются стародачные поселки: Кокошкино, Крекшино, Победа, Апрелевка, Фрунзовец, Алабино.

Тем не менее, С. Цывин признает, что организованная застройка проникает и в стародачные поселки: Новые коттеджи строятся вокруг стародачного места, но если появляется возможность, девелоперы скупают участки на территории стародачных мест для строительства современных загородных домов. Таким образом, на всех направлениях коттеджные поселки элитные и бизнес-класса постепенно вытесняют стародачные места. Скорее всего, нетронутыми останутся только камерные поселки на западных направлениях, такие как Переделкино, Баковка, Жуковка, Барвиха. На рынке недвижимости это будет уникальное предложение, уступающее по престижности только историческим усадьбам.

Сложнейшая транспортная и экологическая ситуация в районах прилегающих к Ленинградскому шоссе сделали некогда популярное стародачное направление малопригодным для постоянного проживания. Это негативно отражается и на девелоперской активности в жилом сегменте. Надежду вселяет только планируемое строительство дублера в рамках проекта ЦКАД.

Эксперт отмечает, что, несмотря на высокую загруженность Минского шоссе, данное направление интересует покупателей, ценящих прелесть стародачных мест, которые при этом хорошо знают данную трассу и альтернативные пути въезда в Москву через Рублево-Успенское, Киевское, Боровское и Сколковское шоссе. Здесь расположены престижные стародачные места, такие как Немчиновка, Баковка, Переделкино, Лесной городок, Жаворонки.

На западе пустовато
О ценах. В самом общем виде они, по словам маркетолога ООО Пересвет-Реал Эстейт Натальи Бланковой, выглядят так: В поселках на Рублево-Успенском шоссе цены превышают $100 тыс. за сотку и могут дойти до $150-200 тыс. Остальные направления более умеренны: Минское $30-50 тыс. за сотку, Киевское $20-40 тыс., северные и восточные направления $15-30 тыс. При этом эксперт подчеркивает, что стародачные поселки пользуются высоким спросом при низком уровне предложений, поскольку дома в них довольно редко выставляются на продажу.

Напротив, на Киевском шоссе сегодня строятся или проектируются более 10 загородных жилых комплексов, которые могут выйти на рынок в период 2008 -2010 гг. Что, сулит не только блага, но и усилит конкурентное давление на стародачные поселки. Иначе говоря, будет сдерживать рост цен в них.

С. Цывин отмечает, что наиболее плотно застроены направления, где пролегают железнодорожные ветки: это Ярославское, Горьковское, Рязанское, Симферопольское шоссе предложение домов в садовых товариществах здесь превышает в два и более раза предложение коттеджей в организованных поселках. В то время, как на других направлениях Новорижском, Дмитровском, Ленинградском плотность дачной застройки не такая высокая, однако все равно превышает плотность коттеджной застройки. Эксперт приводит примеры характерных предложений по одному из направлений. Цены на Ярославском направлении начинаются от $1500-1700 за сотку. Например, за 600 тыс. рублей ($25 тыс.) можно купить участок в 15 соток в 95 километрах от Москвы (село Полубоярское). В 55-60 километрах от Москвы стоимость сотки может варьироваться от $3500 до $ 13 тыс. Например, участок размером 24 сотки в окрестностях Сергиева Посада (60 км от МКАД) стоит $86 тыс., маленький участок в 6 соток, поближе к Москве (55 км от МКАД) обойдется в $80 тыс. Самые близкие участки, расположенные в 10-километровой зоне, стоят уже от $20 тыс. за сотку. Например, за среднего размера участок (14 соток) в районе Королева придется отдать $315 тыс. А участок под Мытищами (1 км от МКАД) размером 23 сотки стоит $540 тыс.

Интересно, что наименьшее количество старых дачных поселков, по данным С. Кондачковой находится на западных направлениях.

Кроме того, эксперт уверена, что дома неорганизованной застройки однозначно проигрывают новым коттеджным поселкам. Особенно заметно это на Новорижском направлении: Во-первых, на этом направлении мало стародачных мест, а во-вторых, инвесторы строят новые коттеджные поселки на наиболее привлекательных с точки зрения природно-видовых характеристик местах, превосходящих по всем параметрам старую застройку. Возникновение такой ситуации возможно и с развитием Киевского направления, в том числе за счет расширения Киевского шоссе.

$600 абсолютный минимум
Исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая, признав, что наиболее высокий спрос на недвижимость в стародачных поселках и деревнях наблюдается на Минском (Переделкино, Грибово) и Рублево-Успенском направлении (Николина Гора, Жуковка, Барвиха), считает нужным предупредить: Высокий спрос на этих популярных шоссе, с одной стороны, обусловил ликвидность, с другой, привел к необоснованно высокому росту цен. В результате спрос на эти направления в последнее время имеет тенденцию к снижению.

Торгуйтесь и обогащайтесь
Все же большинство экспертов сходятся во мнении, что перед садовыми товариществами, как форматом недвижимости, стоят трудноразрешимые препятствия. Выбирать дом в садовом товариществе довольно сложная задача, говорит С. Цывин. Рядом с полуразвалившейся избой может оказаться вполне добротный кирпичный дом, а следующим давно заброшенный пустой участок. Но основной недостаток садовых товариществ мелкие участки по 6-8 соток. Даже при наличии средств построить здесь большой дом просто невозможно он упрется в забор, вы получите эффект окно в окно. Не говоря о том, что придется нарушать многие нормы, регулирующие строительство на садовом участке. Поэтому самые ликвидные предложения это участки 8-10 соток. Иногда покупатель приобретает сразу несколько участков, сносит заборы, если они были, и строит новый дом уже на нормальной территории.

Что касается садовых товариществ, то, по словам М. Литинецкой, стоимость объектов на удалении 40-60 км от МКАД в среднем по области составляет $1100-1200 за 1 кв. м дома, с учетом стоимости земли. Наибольшие показатели цены домов в садовых товариществах на таком расстоянии зафиксированы на престижных западных и юго-западных направлениях: Новорижском, Минском, Киевском. Здесь средняя стоимость домовладений достигает $1800-2000 за кв. м. На южных трассах Симферопольской и Варшавской имеются предложения по $1400-160 Минимальные стоимостные показатели данного типа жилья зафиксированы на восточных шоссе, где средняя цена домов в садовых товариществах колеблется в пределах $600-700 за 1 кв. м, а также на Ленинградском и Дмитровском направлениях, со средней стоимостью домов $700-800 за 1 кв.м.

Совершено не пользуются популярностью кирпичные замки с глухими заборами 90-х гг. заключает С. Цывин. Сейчас их очень сложно кому-либо продать. Если дом еще и по каким-либо причинам недостроенный, то реализовать его практически невозможно.

По словам эксперта, в товариществах наиболее популярны утепленные дома, пригодные для комфортного проживания зимой: деревянные, кирпичные, из силикатных и керамзито-бетоных блоков, пенобетона, сэндвич-панелей. На неорганизованном вторичном рынке можно приобрести дом любого размера от 30 до 800 кв. м. Чаще всего спрашивают не очень большие дома: общей площадью 200-300 кв. м, двухэтажные, с участком 8-12 соток. Большое значение для покупателей имеет наличие в доме всех удобств: холодной и горячей воды, электричества, газа, канализации. Наличие телефона мене значительно, про интернет и спутниковую связь практически не спрашивают.

Если вы ищите что-то совсем дешевое, и нашли в садовом товариществе или деревне за хорошую цену и глянулось, но на 6 сотках берите. Опыт подсказывает: и двух смежных участков на 12 соток не найдете, и тот понравившийся на 6 сотках упустите. А там оглядитесь, прикупите. Появится что-то через несколько участков берите, не пожалеете. Впрочем, это другая тема.

Без фанатизма
Что ж, если объект в продаже больше двух лет, то очень часто в сознании продавца уже поселилась предательская мысль: продать хоть за сколько-нибудь. Очень часто он уже живет в коттеджном поселке и сумма сделки для него не критична. Если опытный архитектурный глаз подскажет, что проект поддается исправлению, а продавец готов серьезно уступить, покупка может стать выгодной.

Да, коттеджные поселки, несмотря на отдельные неудачные проекты, всегда и во всем будут авангардом. Но так называемая неорганизованная застройка очень быстро воспринимает достижения организованной. В архитектуре, технологиях, планировании участка. Все-таки земельный участок это не многоквартирный дом, здесь почти все можно улучшить, исправить, снести и построить заново. Иногда кажется, что неорганизованный сектор быстрее сближается с организованным, чем тот движется вперед. И это естественно. В конце концов, в европейских странах такого разделения попросту нет.

Да, соотношение рынка меняется в пользу организованной застройки. Только в 2007 году на рынок было выведено более 70 коттеджных поселков. Их уже более 50 Но черно-белый мир существует только в графике и в сознании кошек. Применение терминов неорганизованный, стихийный весьма условно даже по отношению к самой глухой деревушке, тем более, к поселкам и деревням современного Подмосковья.

В общем, не раздумывайте, покупать ли дачку в садовом товариществе в 40 км от МКАД или за те же деньги вдвое дальше, но в организованном поселке. Жизнь вас организует, а расстояния останутся прежними.

Кроме, может быть, статуса особо охраняемый. Но и здесь заметны изменения. Когда у чужого милиция несколько раз проверяет документы в формально неорганизованном рублевском поселке, это уже привычно. А вот в том поселке с замком Дракулы, честно сказать, приятно удивила. С чего началась заваруха в фильме Рэмбо, все помнят, но в целом тенденция правильная.



Главная --> Публикации