Главная --> Публикации --> Алексей дорош: ипотека будет доступна, если доступным станет жилье Ипотечные должники предпочитают продавать квартиры самостоятельно Ипотека с доставкой Прогноз и ныне там Рынок жилья: рискуют все

К положительным моментам развития программы он отнес то количество молодых семей, которые получили в этом году собственные квартиры в столице - их более трех тысяч. Как уже писал "РК", участником программы может стать молодая семья, постоянно проживающая в города Москве, в первые три года после заключения брака и при условии, что оба супруга не достигли еще тридцатилетнего возраста. При этом молодая семья обязательно должна стоять в городской очереди на улучшение жилищных условий. Надо уточнить, что речь не идет о бесплатном предоставлении жилья. Получить квартиру в рамках программы можно только по договорам коммерческого найма или купли-продажи с рассрочкой платежа.

Уже больше года в Москве действует программа "Молодой семье - доступное жилье". Пришло время подводить итоги. Как рассказал на вчерашнекй пресс-конференции первый заместитель руководителя Депертамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Эдуард Якушенко, не все так хорошо, как хотелось бы.

Еще одним плюсом программы является улучшение демографической ситуации - только за 2003 год в семьях-участниках родилось более 250 детей. А в ближайшие месяцы ожидается появление на свет еще стольких же малышей. Плодиться и размножаться молодым семьям выгодно, так как это приводит к списанию части еще не выплаченного ими долга за квартиру.

Первый дом (40 тысяч кв. метров) в рамках программы был построен в Марьинском парке в конце 2002 года. В нынешнем году за счет городского бюджета построено и переделано под заселение молодыми очередниками 227 тысяч кв. метров жилья в Юго-Восточном, Южном и Юго-Западном административных округах. Всего в этом году будет построено 261 тысяча кв. метров жилья, а на 2004 год планируется построить еще 203,4 тысяч кв. м. Причем для молодых в последующие годы будут строиться дома и в других округах столицы. Об этом просят сами молодые семьи, которые настаивают на возможности самим выбирать район проживания. Больше всего привлекает престижный Западный округ.

Кроме того, жизнь многих уже въехавших в квартиры молодых превратилась в кошмар. Единственный вопрос, их волнующий - где бы взять деньги на выплату кредита. Многие семьи просто не в состоянии выплатить всю сумму в течение обговоренных пяти-десяти лет. Западный вариант, по которому выплачивать кредит за дом можно в течение пятидесяти лет, в России не работает. По словам городских властей, в бюджете просто нет средств на предоставление длительных рассрочек. Кроме того, у нас цены на жилье вырастают на 20-30 процентов ежегодно, да и годовая инфляция в нашей стране зашкаливает за 12 процентов.

Отрицательных моментов в реализации программы чиновником было перечислено всего три, но они весьма существенны: во-первых, Эдуард Якушенко сетовал на плохую информированность москвичей о программе. "Такое ощущение, что современная молодежь не смотрит телевизор, не слушает радио и не читает газет, а этим они сами себе вредят. Из-за своего незнания только в этом году потенциального жилья лишились блее 10 процентов очередников". Во-вторых, департамент жилищной политики столкнулся с бытовыми проблемами молодых семей в новых домах. В тех районах, куда отправили жить молодые семьи, рядом с домом нет ни детских садов, ни прачеченых, ни молочных кухонь. Сейчас эти ошибки власти исправляют. Под развитие инфраструктуры отданы первые этажи новых домов. К третьей проблеме относится недовольства молодых семей самой программой. "Мы были удивлены количеством отрицательных отзывов. Смешно сказать, но некоторые требуют предоставить им бесплатные квартиры. Таких, к счастью, немного - 1-2 процента".

По общему мнению участников дискуссии перевести разговор о семейном жилье на язык цифр, то есть сделать его максимально конкретным, задача почти не выполнимая. Каких-то специальных параметров не существует, а рекомендации застройщиков весьма противоречивы. Однако Светлана Яхкинд, начальник отдела нормативов и перспективного проектирования Москомархитектуры, в своем выступлении все же попыталась соотнести метраж с потребностями семьи. По ее словам, стандарты площади однокомнатной квартиры предполагают, что в ней могут проживать родители с ребенком. Согласно московским нормам (МГСН Жилые здания), минимальная площадь комнаты 8-м на одного человека или 12 м на двоих, федеральные стандарты и того меньше. Как объяснила С. Яхкинд, данный минимум установлен еще в 60-70-е годы прошлого века. Советские разработчики взяли за основу функциональный процесс, то есть изучили потребности человека: сколько он ест, какую одежду носит, куда складывает вещи и т. д. Из полученных данных и вывели минимальные цифры, которые теперь от запросов современного потребителя далеки. Уже в 90-е годы, с началом формирования рынка жилья, застройщики поняли люди готовы покупать квартиры, исходя скорее из максимума, а не минимума. Для чего же тогда существуют устаревшие стандарты? Норма это минимальная площадь, пояснила начальник отдела нормативов Москомархитектуры. Но застройщикам предоставлена возможность сделать жилье более комфортным. Нельзя опускаться ниже минимума, а вот выше сколько угодно, верхняя граница открыта. Так возникло жилье первой категории комфорта, которым заинтересовались проектировщики и девелоперы.

Тем молодым семьям, которые не стоят в очереди на улучшение жилищных условий и живут с родителями в одной квартире, власти предлагают воспользоваться фондами жилищных (строительных) сбережений, с помощью которых они под контролем департамента смогут накопить деньги на покупку квартиры. Предлагается покупать облигации или становиться членом-пайщиком жилищно-строительного кооператива. Однако, доверия к таким организациям у москвичей нет, поэтому молодые семьи стремятся как-то обойти закон и попасть в список очередников. Якушенко призвал такие семьи не паниковать: по его словам, после 2005 года городские власти задумаются и над их проблемой. Размен общей квартиры с родителями можно будет производить при помощи города со всякими льготами и скидками.
Тему семьи многие девелоперы успешно используют в продвижении новых проектов. Загорелые счастливые дети и родители на фоне белоснежного коттеджа эта рекламная фишка по-прежнему действует на покупателей безотказно. Инвесторы в один голос провозглашают загородные поселки семейными, но насколько в действительности их можно назвать таковыми? Существуют ли на этот счет государственные стандарты? Как жилищные условия влияют на семейные отношения? Эти и другие вопросы обсудили в ИА Интерфакс на заседании круглого стола, который организатор встречи девелоперская компания Urban Group приурочила к Году семьи.

Если говорить о семейных приоритетах в отношении загородной недвижимости, то здесь покупатели предпочитают либо готовое жилье, либо участки без подрядов, на которых можно построить новый дом. Пожелания по площади жилища и участка достаточно усредненные 150 200-метровый дом на 15 сотках. Большая часть предложений по загородным объектам сконцентрирована в секторе бизнес-класса при некотором дефиците в экономклассе, примерно так же распределяется и структура спроса. Очевидно, что в основе предпочтений, в первую очередь, лежат финансовые возможности семьи. Но в последние годы риелторы отмечают и новые тенденции в поведении данной категории потребителя. На выбор начинают влиять такие факторы, как экология района, однородность социальной среды, наличие инфраструктуры для различных поколений, подчеркнула Н. Кузнецова.

Добавим, что не только они. Покупатели, 70% которых составляют семьи из трех пяти человек, также проявляют интерес к современному жилью. Они имеют возможность выбрать квартиру или дом любого качества, из разных ценовых категорий. Анализируя покупательский спрос и ситуацию на столичном и областном рынках, Нина Кузнецова, генеральный директор компании МИАН-агентство недвижимости, обозначила некоторые тенденции. Например, если в Москве у семейного покупателя нет выраженных предпочтений между вторичной квартирой и новостройкой, то в Подмосковье спрос тяготеет к новым домам. Причина очевидна старый жилой фонд области заметно отличается от нынешних понятий комфорта. Достаточно любопытны и географические предпочтения. В столице они делятся равномерно: юг и восток города около 30% от общего спроса, север и северо-восток тоже 30%. За пределами МКАД спрос сосредоточен на похожих направлениях: 40% покупателей интересуются юго-востоком, причем в новостройках люди приобретают более просторные квартиры, нежели в аналогичных домах в черте Москвы, что продиктовано в первую очередь стоимостью квадратного метра.

Почему же наличие семейной инфраструктуры не используется в качестве дополнительного фактора привлечения покупателей? Застройщики не умеют делать бизнес на медицинских центрах и школах, поэтому вся создаваемая социальная инфраструктура вынуждена окупать себя сама, считает генеральный директор Urban Group. Затраты на ее создание и содержание, по словам И. Богатова, девелоперы вынуждены перекладывать на плечи покупателей (то есть, проще говоря, включать в цену объекта), поэтому чем ниже класс проекта, тем беднее его социальное наполнение. Однако, по мнению гендиректора, даже в самых недорогих поселках можно создать комфортную среду для семейного проживания. Для этого нужен системный, комплексный подход, подразумевающий качественную архитектуру с тщательно разработанной планировкой жилых пространств, привязку к инфраструктуре ближайшего окружения, дополненную собственной инфраструктурой поселка. Имеют значение даже мелкие детали: разделение пешеходных и транспортных зон, наличие бульваров для прогулок с колясками, система улиц и проездов, не позволяющая транспорту развивать большую скорость на территории поселка, и т. д.

Несмотря на то что семейные предпочтения эксперты рынка детально изучают и анализируют, отнюдь не все застройщики делают на них ставку, скажем, при формировании концепций коттеджных поселков. Сегодня девелоперы на практике не расценивают семейный формат как конкурентное преимущество в продвижении проектов, такой вывод сделал генеральный директор Urban Group Иван Богатов на основании анализа двух типов объектов коттеджных и смешанных коттеджно-таунхаусных поселков. По данным И. Богатова, из 700 с лишним построенных коттеджных поселков, которые продают в настоящее время, всего в 34 имеется полный набор инфраструктуры для семейного проживания. Лишь семь позиционируют в продвижении на рынке именно как семейные. При этом только три из них действительно обладают всеми необходимыми системами жизнеобеспечения. Похожая картина складывается и в отношении поселков таунхаусов. Лишь 12 из 300 могут похвастаться полным объемом инфраструктуры. Два из них застройщики позиционируют как семейные, хотя на самом деле обустроен для семейного проживания всего один. В 11 поселках созданы все условия для жизнедеятельности ячейки общества, однако акцент на данный формат не сделан.

Одни семьи живут в коттеджах, другие в малогабаритных реалах такова российская действительность. А можно ли в принципе измерять семейное благополучие количеством комнат и квадратных метров? Член правления Общества семейных консультантов и психотерапевтов, член Международной ассоциации семейной терапии Гражина Будинайте считает: функционирование семьи как системы, безусловно, связано с жильем, и недаром любой грамотный психотерапевт начинает свой прием с вопроса о том, в каких условиях люди живут. В идеале у семьи должно быть место, где она может совместно проводить время, и должны быть зоны, где члены семьи могут уединиться. Нормальная структура семейного жилья это когда у каждого человека есть какое-то свое индивидуальное пространство, сказала Г. Будинайте.

Каждый из участников круглого стола попытался предложить свою формулу качественного и современного жилья для родителей с детьми. Обсуждали, например, американскую концепцию N + 1, согласно которой число комнат в квартире должно быть на единицу больше, чем количество членов семьи. Однако выступающие сошлись во мнении, что большинству российских покупателей такое жилье пока не по карману. У нас сама жизнь выводит на рынок другие форматы, порой совершенно неожиданные, противоречащие всем прогнозам и тенденциям. В качестве подобного нестандартного примера Н. Кузнецова привела проекты малогабаритных квартир реалов (однокомнатная 24 кв. м, двухкомнатная до 36 кв. м). В Санкт-Петербурге такая недвижимость пользуется сегодня невиданной популярностью, и обусловлен этот спрос потребностями местного рынка, связанными с расселением огромного количества коммунальных квартир.

Психологи считают, что наши люди очень часто зажаты в тиски квартирной ситуации, в которой нормальное развитие семьи невозможно. Два главных аспекта комфортного жилья выделила Г. Будинайте: горизонтальный срез соответствие помещений семейной структуре и ее нуждам и вертикальный соответствие этапам жизни семьи. Другими словами, семья не должна существовать в одном пространстве, жилье можно и нужно менять согласно потребностям. Есть ли у наших семей такая возможность? Многие эксперты отвечают на этот вопрос утвердительно. Например, по словам Н. Кузнецовой, особенность нынешнего рынка состоит в том, что гораздо большему количеству людей по силам улучшить свои жилищные условия. Сегодня можно делать накопления, брать кредиты, менять дорогостоящие районы Москвы на менее престижные, расширяя при этом свое жизненное пространство. Инструменты и возможности для этого есть, считает генеральный директор компании МИАН-агентство недвижимости.

К сожалению, квартирный вопрос остается основной причиной визитов к семейному психотерапевту. Наиболее распространенная у нас конфликтная ситуация молодая пара живет с родителями. По мнению Г. Будинайте, в такой системе все роли перепутаны: бабушка и дедушка являются одновременно родителями и активно морально и материально включены в жизнь семьи; молодые мама с папой, с одной стороны, родители, с другой дети, которым постоянно дают советы и указания.

История из жизни
В регистрации коттеджа отказать
Наши читатели супруги Карина и Сергей купили два смежных участка. В документах на первый - 16 соток - значилось для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), на второй - 5 соток - для огородничества. Оба надела, разумеется, объединили общим забором, построили добротную дачу. Потом решили убить двух зайцев: и постройку зарегистрировать, и объединение участков оформить. Геодезисты, составляя общий кадастровый план, указали на нем: часть постройки находится на земле для огородничества.



во-первых, участки объединить невозможно;

В регистрационной службе супругов ждал жуткий облом:

Поскольку эта история достаточно характерная, мы решили разобрать ее поподробнее, чтобы подобным образом не пострадали другие будущие дачники.

во-вторых, право собственности на постройку зарегистрировать нельзя.

С одной стороны, это может значительно ускорить для покупателей приобретение тех участков, которые на момент просмотра и выбора еще не оформлены в собственность будущих продавцов. То есть ждать, пока хозяин зарегистрирует свое право собственности на землю, чтобы передать его покупателю, придется гораздо меньше.

Неполный кадастровый план: помощь или риск
Поправки к Закону о дачной амнистии, вступившие в силу в декабре 2007 года, развязали руки продавцам, у которых имеются неполные кадастровые планы участков: ориентировочная площадь, не уточнены границы и т. п. (подробно об этом см. в КП за 10 января с. г.). В таких случаях теперь допускаются регистрация права собственности на землю и соответственно сделки с ней.

Наш комментарий
Почему собирание земель не всегда возможно

С другой стороны, практикующие специалисты предупреждают: приобретатели участков с ориентировочными площадями и границами менее надежно защищены от посягательств на землю. Так, например, если соседи или местные власти попытаются оспорить местоположение границ, оттяпать за счет этого часть территории, то отстаивать свою правоту в суде с ориентировочным кадастровым планом будет сложнее.

Пример, о котором мы говорили выше: один участок Карины и Сергея имеет назначение для ИЖС и относится к категории земли поселений, другой - назначение для огородничества, категория земли сельхозназначения. Как говорится, ничего общего.

Всем, кто покупает сразу несколько участков либо собирается приобрести соседний, чтобы присоединить к своему, нужно помнить важное правило: объединение возможно, только если наделы относятся к одной и той же категории земли и имеют одинаковое целевое назначение (cм. Бди!).

Для тех, кого трудности вдохновляют, сообщаем: чтобы объединить разные участки, нужно оформить переведение одного из них в ту же категорию, что и другой. Для этого требуется специальное индивидуальное решение регионального органа исполнительной власти. То есть, если участки находятся в Подмосковье, то понадобится ни много ни мало получить добро правительства Московской области.

Можно ли как-то исправить ситуацию?
Теоретически путь есть, но он настолько долог и тернист, что, по мнению специалистов-практиков, игра вряд ли стоит свеч.

Однако на практике воспользоваться таким правом пока можно только через суд - еще не внесены необходимые поправки в законодательство, и нужно, чтобы судья выносил решение о признании конкретного дома на садовом участке пригодным для постоянного проживания.

Важно
Пора прописываться на даче?
Конституционный суд недавно принял решение, которое позволяет гражданам иметь капитальные постройки с правом постоянной регистрации в них, если садовый участок находится в черте поселения.

БДИ!
Изучаем документы на участок
Напомним, в нашей стране применяется принцип целевого использования земли. Каждый участок имеет определенное назначение, которое указывается в кадастровом плане и свидетельстве о госрегистрации права собственности на землю.

Справка КП
Не путайте две важные характеристики участка: категория земли и целевое назначение. Категорий земли, в которых могут оказаться дачи, две: земли поселений и земли сельхозназначения. По целевому назначению участки более разнообразны (см. Бди!).

Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Здесь возводить хоромы не только можно, но и нужно. Если такой участок будет пустовать, то хозяина могут оштрафовать за нецелевое использование. Теоретически - по закону - возможна даже крайняя мера: изъятие не по делу используемой земли с выплатой владельцу компенсации.

Встречаются следующие типы участков.

Дачный участок. Его собственникам дается наибольшая свобода: хочешь - строй полноценный загородный дом и получай постоянную регистрацию (прописку), хочешь - ничего не строй. Выращивание любых посадок также по желанию.

Для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Такие участки предназначены в первую очередь для выращивания сельхозкультур: овощей, фруктов. Зато заниматься строительством необязательно.

Огородный участок. Здесь обязательно выращивание ягодных, овощных, бахчевых или иных сельхозкультур, а возведение капитальных жилых строений запрещается.

Садовый участок. Тут нужно посадить хотя бы пару плодовых, ягодных или овощных культур, а на остальной площади можно оставить зеленую лужайку, поскольку такой участок предназначен также и для отдыха.

Иногда участки разного назначения оказываются рядом, а логику выделения земель под ту или иную цель понять бывает сложно. Поэтому при покупке участка будьте внимательны: смотрите, что написано в документах.

Обратите внимание: именно поэтому героям нашей истории (см. выше) не удалось оформить право собственности на свою жилую постройку - часть ее оказалась на земле для огородничества.

Собираюсь покупать участок с домом. Можно ли будет воспользоваться налоговой льготой?
Петр.

Вопрос в тему
Положена ли налоговая льгота?

Налоговый вычет предусматривается только при покупке или строительстве жилья: дома, квартиры или комнаты либо доли в праве собственности на жилье.

Вам важно иметь в виду три основных момента:

Максимальный размер налогового вычета для покупателя - 1 млн. рублей. Так что, если приобретенный вами дом обойдется дороже, то налог - 13% - вернут только с суммы 1 млн. руб.

Поэтому в договоре вам важно отдельной строкой выделить стоимость дома - только она будет учитываться при обращении за налоговой льготой.


Многие до сих пор еще не очень хорошо представляют себе, что такое система кредитования и какие обязательства они берут на себя, подписывая кредитный договор или даже простую расписку. Поэтому Ассоциация по развитию коллекторского бизнеса составила рекомендации, которые содержат советы для потенциальных заемщиков банков, тех, кто уже использует различные кредитные продукты, а также должников, которым приходится общаться с сотрудниками банков, занимающимися взысканием задолженности, или представителями коллекторских агентств.

Налоговая льгота покупателям предоставляется один раз. Если вы уже успели воспользоваться ею при покупке квартиры, то получить вычет на приобретение дачи не удастся.

Неуплата портит кредитную историю и лишает заемщика возможности взять еще один заем, если возникнет такая необходимость в будущем.

Даже если заемщик решил принципиально не погашать задолженность, то рано или поздно кредит все равно придется возвращать. Обязательства в любом случае придется выполнить, а отсрочка выплат лишь ухудшит финансовое положение.

Если позвонил сотрудник банка с просьбой погасить долг, не надо отказываться от задолженности. Информация о ней находится в базах данных банка. Если произошла ошибка, вы никакого кредита не брали, но вас просят погасить долг, немедленно сообщите об этом работнику банка, договоритесь о времени, когда вы подъедете в офис, где вам покажут все документы, и вы вместе с сотрудником службы безопасности решите, что предпринять.

На самых злостных неплательщиков банк может подать в суд. Это повлечет за собой начало исполнительного производства, в ходе которого служба судебных приставов может запретить должнику выезд за границу, арестовать его автомобиль, квартиру, загородный участок и другое имущество.

Почитайте о коллекторской компании в интернете и обратитесь в банк или само коллекторское агентство, чтобы выяснить, заключен ли между ними какой-либо договор и работает ли там связавшийся с вами человек.

Не стоит грубить сотруднику банка. Все разговоры, как правило, записываются и впоследствии могут сыграть против вас. Лучше спокойно обсудить с сотрудником банка сложившуюся ситуацию и попытаться прийти к какому-то общему решению. Если есть веская причина, по которой вы временно не можете погасить задолженность (например, внезапная потеря работы, болезнь), не откладывая, обратитесь в банк и сообщите о своих затруднениях. Он может пойти навстречу и составить вместе с вами индивидуальный график платежей. Однако не все российские банки, в отличие от западных, идут на это. Если вы дали обещание погасить задолженность до определенного срока, выполните его. Отсрочивая платеж, вы только усугубляете ситуацию, так как штрафы и пени продолжают начисляться банком за каждый новый день просрочки, несмотря на все ваши обещания.

Спокойно выслушайте сотрудника коллекторской компании, не пытайтесь грубить или бросать трубку. Он все равно еще неоднократно перезвонит, и если заемщик продолжает отказываться от общения и проявлять агрессию, это может послужить основанием приезда коллекторов домой или на работу либо подачи иска в суд. Не стоит уклоняться от разговора с коллектором, он все равно через некоторое время попытается еще раз связаться, а отсрочивая разговор, можно увеличить сумму долга.

Не пытайтесь доказывать сотруднику коллекторской компании, что он не имеет права звонить вам. Если он связался с вами, значит, банк заключил с коллекторами агентский договор, по которому последние обязаны обзванивать должников и убеждать их погасить долг. В этом случае платить долг, как и прежде, нужно кредитору. Если же банк продал ему пакет своих долгов, то тогда вносить средства нужно будет на счет коллекторской компании.



Главная --> Публикации