Главная --> Публикации --> Малоэтажные смотрины: предложения эконом-класса растут в окрестностях ленинградского шоссе Москва — налево, москва — направо Алексей дорош: ипотека будет доступна, если доступным станет жилье Ипотечные должники предпочитают продавать квартиры самостоятельно Ипотека с доставкой

За прошлый год оптовые цены на участки под индивидуальное жилищное строительство в Подмосковье (сделка от 20 га) по наиболее популярным среди покупателей направлениям увеличились в среднем примерно на 20%, говорится в исследовании компании Гео Девелопмент (занимается продажей земли). Например, цена сотки по Новорижскому шоссе (на расстоянии 45-50 км от МКАД) увеличилась с $15 тыс. на начало 2007 года до $22 тыс. в 2008 году, по Калужскому шоссе с $12 тыс. до $15 тыс., по Минскому и Киевскому шоссе с $10 тыс. до $13 тыс. (см. таблицу на стр. 13). Рост розничных цен был еще выше 40% в год, отмечает руководитель аналитической службы МИАН Агентство недвижимости Алексей Кудрявцев.

Земля в Подмосковье впервые за последние несколько лет выросла в цене сильнее, чем московские квартиры. В среднем по итогам 2007 года стоимость участков за МКАД возросла на 20-40%, тогда как жилье в столице подорожало всего на 12-15%. Одно из следствий смены тенденции частные инвесторы, покупавшие до недавнего времени так называемые инвестиционные квартиры, переключились на рынок подмосковной земли.

Как отмечает Алексей Кудрявцев из компании МИАН Агентство недвижимости, на московском рынке недвижимости частный инвестор потерял возможность зарабатывать деньги на пустом месте. Доля инвестиционных покупок сократилась с 25-30% в 2006 году до 5% в 2008 году. В следующие два года 2009-2010 годы доля инвестиционных покупок составит всего 6-7%, уверен эксперт. По его данным, объем инвестиционных сделок на столичном рынке жилья в 2005 году оценивался в $12 млрд, в 2006 году в $10 млрд, а в 2007 году частные инвесторы потратили на покупку жилья для получения прибыли всего $1-2 млрд.

Участки за городом дорожали быстрее, чем жилье в Москве. В прошлом году квартиры в пределах МКАД подорожали на 12-15%, говорит господин Кудрявцев, по данным руководителя аналитического центра Инком Дмитрия Таганова на 9,4-14,7%. Такая тенденция сохранится и дальше. По прогнозам начальника отдела развития МДК-групп Алексея Тонконогова, к июлю 2009 года участки по Новорижскому, Киевскому, Ленинградскому, Ярославскому шоссе могут подорожать на 25-30%. В то же время такого роста цен на рынке жилья Москвы, как это было в 2005-2006 годах, когда квартиры ежегодно дорожали на 40-50% , больше не будет. Стоимость жилья в столице будет ежегодно расти на уровне инфляции (10-11%. Ъ), считает заместитель гендиректора компании Миэль Загородная недвижимость Владимир Яхонтов. Рынок жилья в Москве перегрет, а большая часть земельных участков в Подмосковье недооценена, объясняет гендиректор Гео Девелопмент Максим Лещев.

На купле-продаже земли давно зарабатывают крупные землевладельцы, которые оптом приобретают в Подмосковье земли сельхозназначения. Среди них Промсвязьнедвижимость братьев Ананьевых (владеет 70 тыс. га), Ист Лайн Дмитрия Каменщикова (64 тыс. га), Открытые инвестиции Михаила Прохорова и Владимира Потанина (12 тыс. га). Стоимость таких земель может варьироваться от $10 до $10 тыс. за сотку в зависимости от направления и удаленности от МКАД, утверждает начальник отдела маркетинга компании Абсолют менеджмент Анна Шишкина. По ее словам, перевод земли из сельхозназначения в участки под разрешенное строительство может стоить от $300 до $1 тыс. за сотку. При продаже уже чистой земли, которая переведена из сельхозназначения и обеспечена всеми необходимыми коммуникациями, ленддевелопер может заработать около 100% на вложенный капитал, подсчитал Дмитрий Таганов из Инкома.
О том, что мировой финансовый кризис внес свою лепту в развитие российской ипотеки, говорится уже давно. Ведь заимствования, за счет которых большинство банков выдает кредиты, подорожали, и перспективы сделать ипотеку доступной отодвинулись далеко в светлое будущее. Однако, как выяснили Известия, на размер ставки влияет не только дороговизна денег.

Частные инвесторы, которые уже не получают высокую доходность от сделок с квартирами, переключились на земельный рынок Подмосковья. Правда, они предпочитают инвестировать не напрямую, а через паевые фонды, добавляет Дмитрий Таганов из Инкома. По данным Investfounds.ru, на начало июля этого года сформировано более 20 земельных ПИФов, стоимость чистых активов которых достигает 50,774 млрд руб. (около $2,1 млрд). Это заметно больше, чем у рентных (7 млрд руб.) и строительных (более 20 млрд руб.) ПИФов. Сейчас доходность земельных ПИФов может достигать 60-70% годовых, в то время как доходность строительных ПИФов 20-30%, а рентных фондов всего 16-17%, говорит управляющий директор Уралсиба Салават Халилов.

Банкам не остается делать ничего другого, как зашивать предполагаемый неполучаемый по вине судебной волокиты доход в процентную ставку по ипотечному кредиту. По мнению участников рынка, судебные тормоза увеличивают ставку примерно на 2%. Однако недобросовестных заемщиков пока меньше, чем хороших, а вот переплачивать за это приходится всем.

Взять хотя бы судебную практику. Когда ипотечный заемщик оказывается недобросовестным, банки ведут с ним длительную досудебную работу - звонят, пишут письма, уговаривают и так далее. Если же уговоры не помогают, кредитор вынужден подавать иск в суд. А суды рассматривают подобные дела долго - в течение полутора лет. Взыскание же денег с должника по решению суда длится до шести месяцев. В итоге средства, которые банк жаждет получить с недобросовестного заемщика, оказываются заморожены на два года - они не работают и не приносят прибыль. Для сравнения - в США все подобные судебные процедуры занимают около двух месяцев.

Вообще же, что касается просрочек по ипотечным кредитам, в последние месяцы, по данным АИЖК, их динамика пошла на спад. Если в феврале она была на уровне 2,14%, то к июню она снизилась до 1,52%. Возможно, и в дальнейшем уровень просрочки будет снижаться - когда наступит эффект от введенных недавно новых, более строгих стандартов агентства.

Это удручает еще и потому, что, как сообщил вчера первый заместитель генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Павел Войтов, до судебных разбирательств дело доходит лишь в 20-25% просроченных кредитов, а до продажи квартир должников дело доходит лишь в единичных случаях.

На прошлой неделе стало известно, что в частную собственность перешел первый участок земли на территории Москвы. Права владеть землей добилась не крупная ФПГ, а 89-летняя москвичка Тамара Близинская, проживающая в деревянном доме на Большой Косинской улице. Рассмотрев ее обращение, Конституционный суд России принял решение, которое поможет сотням москвичей получить право собственности на земельные участки в городе.

Благодаря ужесточению требований к заемщикам, как уверяют в АИЖК, не стоит опасаться ипотечного кризиса, который в прошлом году подкосил не только США, но и потянул за собой мировую экономику. Дело в том, что в нашей стране ипотека пока не является массовым продуктом, и кредиты на приобретение жилья не выдаются направо и налево. Кроме того, как считает генеральный директор агентства Александр Семеняка, причиной американского кризиса было еще то, что банки формировали недостаточные резервы на случай возможных потерь, потому и просчитались. Российские же банки их формируют на достаточном уровне. С ипотечным рынком США наш рынок вообще нельзя сравнивать, - подчеркнул он. - Что касается просрочки, то нам удалось взять ее под свой контроль.

Территория, на которой находится одноэтажный деревянный дом Близинской,– это бывшая деревня Косино, которая в 1991 году вошла в черту города. Как только появился предлог для приватизации, бывшие сельские жители, живущие в деревянных одноэтажных домах, попытались оформить землю в собственность. Городские власти всячески им препятствовали, ссылаясь на отсутствие нормативных документов, позволяющих передать землю в собственность. Потом чиновники соглашались оформить в собственность шесть соток, а остальное сдать в аренду на 49 лет.

Участок в четверть гектара в Косине принадлежал предкам Тамары Близинской с 1824 года. После революции земля была национализирована и передана семье Близинских в постоянное пользование. Тамара Близинская унаследовала дом и право пользования земельным участком, на котором он стоит, в 1963 году.

Несмотря на решение КС, городские власти не спешили оформлять право собственности госпожи Близинской на земельный участок. И лишь неделю назад в рассылку поступило распоряжение и. о. московского мэра Валерия Шанцева, предписывающее провести оформление участка в собственность.

В 1992 году, изучив закон "О приватизации", госпожа Близинская попыталась оформить в свою собственность земельный участок, но ей было отказано. Это решение она оспорила в судебном порядке и прошла все инстанции, включая Конституционный суд РФ. В 2001 году высший судебный орган страны признал незаконными несколько положений действовавшего тогда закона города Москвы "Об основах платного землепользования и застройки" и постановил признать право собственности госпожи Близинской законным.

По словам источника Ъ в Комплексе имущественно-земельных отношений правительства Москвы, из всех жителей Косина только Тамара Близинская смогла получить свой участок целиком. Незадолго до передачи деревни Косино Москве она сумела достать в архивах документы, свидетельствующие о правах ее семьи на земельный участок. К тому же в 70-80-х годах она занимала высокие должности в московских структурах Госплана СССР и была знакома со многими из нынешних сотрудников мэрии.

Этим решением мэрия создала прецедент, позволяющий сотням московских домовладельцев требовать оформления права собственности на городскую землю в безусловном порядке. То есть распоряжение о передаче земли госпоже Близинской стало тем техническим документом, который позволяет добиваться этого на основании собственного решения городских властей.

Теперь для получения свидетельства о собственности на землю семье Близинской предстоит получить в Москомземе кадастровый план земельного участка. А затем подать заявление в Москомрегистрации, который и выдаст свидетельство о собственности на землю.
Участок площадью 25 га расположен во Всеволожском районе Ленинградской области, неподалеку от деревни Кудрово, где Setl City планирует возвести жилой микрорайон на 1,5 млн кв. м, рассказал гендиректор компании Василий Селиванов. По его словам, инвестиции в комплекс из 10-12 офисных зданий составят $500 млн заемных и собственных средств.

Корреспонденту Ъ Тамара Близинская рассказала, что в тяжбе с мэрией ей помогали только ее дети, которые "хорошо образованы". Нанятые на некоторые процессы адвокаты ее надежд не оправдали.

SETL city - Девелоперская компания
Входит в холдинг Setl Group (девелопмент, генподряд, продажа стройматериалов, управление и эксплуатация недвижимости).
Выручка холдинга 2,33 млрд руб. (2007 г., данные компании).
Чистая прибыль 432 млн руб.
Совладельцы топ-менеджеры Максим Шубарев (60%), Ян Изак (20%) и Вячеслав Семененко (20%).

Такое кольцо
Строительство кольцевой автодороги (КАД) вокруг Петербурга началось в 2000 г. Общая протяженность КАД около 115 км. По территории Ленинградской области проходит Восточное полукольцо КАД протяженностью около 65 км. Завершение строительства запланировано на конец 2010 г.

По словам Рыбальченко, компании будут инвестировать в проект пополам, девелопером проекта станет Setl City. Это бывшие земли сельхозпредприятия Выборгское, до конца лета будет закрыта сделка по оформлению участка в нашу собственность, уточнил гендиректор Дорог Северо-Запада Виктор Суворов.

Строительство должно начаться в конце этого года. По словам Селиванова, первую очередь бизнес-парка площадью до 70 000 кв. м планируется завершить до 2011 г., а вторую в 2013 г. Партнером Setl City будет ООО Дороги Северо-Запада. По данным ЕГРЮЛ, 66,7% долей компании принадлежит генеральному директору ОАО КАД Ленобласть Владимиру Рыбальченко. Два года назад Дороги Северо-Запада выкупили на торгах областного правительства 75% акций ОАО, которое управляет 18 000 га земли вокруг строящейся кольцевой автодороги (см. врез).

Всего из 18 000 га, которыми управляет КАД Ленобласть, под застройку отдано примерно 6000 га, уточнил Рыбальченко. Всего же вокруг КАД заявлено несколько крупных проектов. Группа Регионы Зелимхана Муцоева планирует построить бизнес-парк на 500 000 кв. м. Компания М-индустрия застроит складами 20 га между Октябрьской наб. и КАД. Международное логистическое партнерство уже ввело в эксплуатацию на юго-востоке КАД первую очередь складского комплекса Уткина заводь. EVLI Property Investments строит в Горелово терминал Gorigo (160 000 кв. м). В Янино на участке 50 га финская корпорация Container Finance Group и ГК Н-транс реализуют проект Логистический парк Янино. Санкт-Петербург.

Проект будет реализовываться на территории бывшего совхоза, где, скорее всего, отсутствует инженерная инфраструктура, что отразится на его стоимости, говорит руководитель отдела консалтинга Astera Евгения Васильева: Если в среднем себестоимость 1 кв. м офиса класса А составляет $2000, то здесь она превышает $300 Бизнес-парк может компенсировать местоположение более низкими ставками, а также развитой инфраструктурой, считает директор по развитию Praktis CB Сергей Федоров.



Главная --> Публикации