Главная --> Публикации --> Ноу-хау для тц: безопасность как концепция Малоэтажные смотрины: предложения эконом-класса растут в окрестностях ленинградского шоссе Москва — налево, москва — направо Алексей дорош: ипотека будет доступна, если доступным станет жилье Ипотечные должники предпочитают продавать квартиры самостоятельно

По итогам I квартала 2008 г. регион отчитался о 679 000 кв. м введенных новостроек. Правда, как зафиксировал Краснодарстат, подавляющее большинство нового жилья дома, построенные населением за счет собственных или заемных средств. Пропорции таковы: индивидуальные 620 000 кв. м из 1,17 млн кв. м прошлого года и 528 500 кв. м из 679 000 кв. м нынешнего. В самом Краснодаре, особенно в его центре, все еще преобладает малоэтажная застройка. К концу текущего года по заданию губернатора жители Кубани и девелоперы должны обеспечить ввод 4 млн кв. м разнообразного жилья. Согласно краевой целевой программе Жилище ежегодный ввод должен возрастать более чем на 20%. К 2020 г. поставлена стратегическая задача выйти на 9,2 млн кв. м в год.

В прошлом году Краснодарский край вышел на 3-е место в России по объемам строительства в регионе ввели 3,7 млн кв. м жилья. Из них в столице края более 1 млн кв. м. То, что Краснодар активно застраивается, автор этих строк наблюдала недавно своими глазами. Рядом с гостиницей Турист, где я жила, на ул. Кубанонабережной, возводилось несколько жилых комплексов. Ранним утром постояльцев будили грузовики, везущие туда стройматериалы. Жилье в городе возводят как местные, так и московские застройщики.

Более 1000 га примерная площадь одной из четырех будущих игорных площадок России, которая расположится на границе Краснодарского края и Ростовской области. 100 га из них на своей половине краснодарские власти выделили как зону первоочередного освоения. Ожидается, что поток туристов будет возрастать чуть ли не в геометрической прогрессии и окупит все затраты от вложений. По прикидкам властей, новый курорт будет посещать как минимум 6,5 млн человек ежегодно.

Проекты и прожекты
В конце мая в Краснодаре прошел форум по недвижимости Перспективы девелопмента и инвестиций, организованный по инициативе московского правительства, а также презентация краснодарской части игорной зоны Азов-сити это уже местная инициатива. Впечатление от обоих мероприятий желание властей осуществить глобальные перемены в регионе пока превышает возможности это сделать. Хотя процесс идет.

Однако буквально через три дня, на шестом ежегодном саммите Адама Смита, директор ГУП Агентство экономического развития Краснодарского края Ольга Андреева заявила, что процедура отбора заявок на конкурс начнется уже в июне. На сайте регионального департамента инвестиций и проектного сопровождения появилось объявление о том, что с 10 июня принимаются заявки. Итоги, как рассказала Маркова, будут подведены в середине июля.

Сейчас на месте будущего русского Лас-Вегаса нет практически ничего, кроме природных красот, ни нормальных дорог, ни инженерных сетей и т. п. По скромным подсчетам краевых властей, только на создание инфраструктуры первой очереди понадобится 0,5 млрд руб. На презентации Азов-сити 30 мая было объявлено, что первые аукционы по площадкам должны пройти в июле текущего года. А к лету следующего, 2009 г., как ожидают краснодарские власти, казино и развлекательные центры будут принимать первых игроков. Впечатления потенциальных инвесторов, присутствовавших на презентации, можно охарактеризовать как сдержанные. Однако, как сообщила пресс-секретарь регионального департамента инвестиций и проектного сопровождения Татьяна Маркова, сразу же после презентации администрация Краснодарского края подписала соглашение о стратегическом партнерстве в развитии Азов-сити с крупнейшим оператором игорного бизнеса Европы Казино-Австрия. До этого только австрийская A.S.A.T.I. объявила об участии в проекте. Как заявил ее гендиректор Алекс Коган, примерно за $100 млн они намерены построить 100 000 кв. м помещений для игорных заведений, которые любой бизнесмен сможет взять в аренду или выкупить в собственность.

1250 га зона реконструкции исторического центра Краснодара. Проект Краснодару столичный облик стоит, по предварительным подсчетам, более 600 млрд руб. Городская и краевая власти отчитались в том, что уже вложили в его реализацию 7 млрд руб. Планируемый ввод жилья 4,5 млн кв. м (это вдвое больше, чем сейчас), а также 1 млн кв. м офисов.

В самом Краснодаре развернулось активное строительство множатся проекты жилой застройки в сотни тысяч квадратных метров. Как заметил в своем выступлении Александр Яровой, первый заместитель гендиректора Центрального института типового проектирования и градостроительства им. Косицкого, в Краснодаре возможно превышение федеральных нормативов по застройке даже в 2 раза инвесторам идут навстречу. Краснодар растет и вверх, и вширь, и вглубь, заявил на форуме Игорь Мазурок, заместитель руководителя департамента по архитектуре и градостроительству.

Сколько съест город
Город легко съест 8 млн кв. м вся Кубань покупает здесь жилье, полон оптимизма главный архитектор. Но местная недвижимость востребована не только аборигенами: по словам Кузнецова, две трети покупателей новостроек приезжие из других регионов, в основном с Урала, из Сибири и Москвы. Цена 1 кв. м в Краснодаре варьируется от 35 000 до 70 000 руб., в конце I квартала 2008 г. она составляла в среднем 52 000 руб. (данные Red Consulting), за 2007 г. недвижимость на первичном рынке подорожала более чем на треть.

В результате, как заявил Александр Кузнецов, директор местного департамента архитектуры и градостроительства, через 10 лет Краснодар станет абсолютно новым современным городом, в основном застроенным высотными домами. Ранее в интервью Вестнику торгово-промышленной палаты Краснодарского края он заявлял, что в недалеком будущем центр города не будет иметь частного сектора. Его заместитель Игорь Мазурок говорит, что задача реконструкции центра создать необходимую оболочку для бизнеса, жилья, туризма и т. д. Здесь будет построено 168 крупных объектов гостиницы, торговые центры и офисы. Потребность в последних, по словам Кузнецова, просто катастрофическая. Пока что краснодарцы решают проблему, размещая кабинеты на первых этажах жилых домов. Рост арендных ставок на офисы класса В более 30% в год, офисов класса А в городе пока что нет.

В Краснодаре строительные лицензии есть более чем у 200 компаний, но реально работает на рынке около 3 По данным местного департамента строительства, почти 70% от всех сданных в 2007 г. новостроек обеспечили восемь компаний: Девелопмент-Юг, Кубанькапстрой, Впик, ОБД-инвест, Нефтестройиндустрия-Юг, Раско, Пересвет-Регион-Кубань и Таурас-9 По оценке Чамоковой, сейчас лидер рынка Девелопмент-Юг (30% товарного запаса на первичном рынке), затем идут Стройинтернейшнл и Нефтестройиндустрия. Аналитик пока не учитывает федеральные компании их объекты еще в процессе строительства. Например, Кубаньинвест (дочка московской Авгур Эстейт) строит жилой район Солнечный (0,6 млн кв. м), Снегири Девелопмент возводит Fort Karasun (жилая площадь 65 570 кв. м) и др.

Фатима Чамокова, директор Red Consulting, говорит, что 70% краснодарских новостроек распродается на этапе строительства. В основном в городе, по ее данным, строится жилье бизнес- и так называемого среднего класса (совокупно 80%). Средний класс это уже не эконом, но еще не бизнес. Чистого эконома среди краснодарских новостроек 18%. К нему Чамокова относит блочное и панельное жилье на окраинах все, что появляется, очень быстро вымывается с рынка. Подавляющее большинство предложения (83%) монолитно-кирпичные дома. В Краснодаре появились даже таунхаусы (в жилом комплексе Александровский сад).

Администрация города уже подписала полсотни инвестконтрактов на реконструкцию центральных кварталов. Разделить желание властей придать столице Кубани новый облик заявили Ренова-Стройгрупп, Пересвет-Регион-Кубань, ОБД-Инвест и др. Еще несколько десятков кварталов пока ждут инвесторов.

Станицу вон из столицы
Администрация утвердила новый образ для Краснодара казачья станица должна превратиться в город со средиземноморским архитектурным стилем. Не исключено, что измененный облик будет уже у Екатеринодара как сообщил Кузнецов, сейчас всерьез рассматривается возможность проведения референдума о возвращении городу исторического названия. В этом году ему исполняется 215 лет. Краснодар начинающий миллионник, заявил главный архитектор города. Согласно официальной статистике здесь проживает 0,8 млн человек, но фактически их больше миллиона, утверждает чиновник. Население прибывает как естественным путем в прошлом году рождаемость впервые за долгое время превысила смертность, так и благодаря мигрантам. Кузнецов с гордостью свидетельствовал: по числу автомобилей Краснодар занимает 3-е место в России, а по числу автомобилей экстра-класса 1-е.

Работу над проектом Пересвет-Регион-Кубань начала в апреле 2006 г. Сейчас построено два дома специально под отселение, еще две новостройки проходят госэкспертизу. Специальные дома для отселенцев в городе пока что строит только Пересвет, остальные застройщики предпочитают покупать квартиры для этих целей на вторичном рынке.

О своем опыте работы на площадке рассказал на форуме по недвижимости замгендиректора Пересвет-Регион-Кубань Николай Петриков. Компания подписала соглашение о реконструкции восьми кварталов. Они включены в состав пилотного проекта. Инвестор и власти, что называется, смотрят в одну сторону по словам Петрикова, у столичного центра не должно быть сельского вида. Участие в реконструкции проект национального масштаба, говорит он, поэтому в основном компания получает вместо административных проблем административную поддержку. Мешают работать проблемы системного характера с инфраструктурой, неподготовленностью площадки, нежеланием людей переезжать.

Кубанцы тяжело снимаются с насиженных мест, признал Петриков. Примерно пятая часть жителей отказывается идти на какой бы то ни было контакт и не хочет уезжать, найти информацию о реальных собственниках домов чрезвычайно трудно в плане их учета царит полная неразбериха. Помимо частных собственников Пересвету придется иметь дело с нанимателями муниципальных квартир. Еще одна головная боль незаконные пристройки. Петриков оценил их долю в 70%: Один раз кухню к памятнику архитектуры пристроили. С последними тоже хлопотно их в Краснодаре больше, чем в Москве и Санкт-Петербурге, вместе взятых, приходится осторожничать.
Цены на петербургском вторичном рынке жилья перестали расти. Параллельно сокращается количество сделок. Пока не ясно, это сезонный фактор или долгосрочная тенденция. Аналитики высказываются в пользу как одной, так и другой точки зрения.

Сергей Радченко рассказал, что муниципалитет только ведет разъяснительную работу с гражданами, а все хлопоты по их отселению ложатся на плечи частных инвесторов.

В феврале марте цены выросли на 20-25%, основная причина роста удовлетворение отложенного спроса. Теперь главный вопрос формулируется примерно так: с возникшего плато цены пойдут вверх или вниз? Особое внимание аналитики уделяют предстоящему запуску продаж в миллионниках (огромных кварталах комплексной застройки), переориентации части спроса на пригород и выравниванию положения дел в ипотеке. Но даже при реализации наиболее благоприятного сценария кризис перепроизводства неизбежен просто он случится позже.

Операторы петербургского рынка традиционно оглядываются на Москву. Разница в менталитете находит адекватное воплощение и в рыночной ситуации: колебания цен в Петербурге более сдержанны, и главное аналитики всегда готовы подобрать для них благопристойное объяснение.

Логику рассуждений Константина Апрелева разделяют многие аналитики. И у всех получается, что именно фактор неуклонного роста цен сегодня поддерживает преобладание спроса над предложением. Если цены встанут, инвесторы начнут выводить деньги с рынка. Хотя психологическая оправданность такого шага маловероятна. В чем кроется основная угроза для рынка? рассуждает Апрелев. Говорят: вот сейчас все инвестиционные квартиры разом как выйдут на рынок он и обвалится. А с чего они вдруг все выйдут-то?

Критическая недоступность
По мнению вице-президента Российской гильдии риэлторов Константина Апрелева, и в Москве, и в Петербурге ключевым параметром для рынка жилья становится транспортная доступность. Если эта проблема не будет решена, говорит он, жилье не то чтобы перестанут покупать, но интерес к нему неизбежно снизится. По мнению Апрелева, пока инвестиционная привлекательность вложений в жилье сохраняется: Жилье по-прежнему один из самых мотивированных рынков с точки зрения вложения средств. В том числе и для защиты от инфляции. Доходность невелика 4-6%, но надо учитывать рост стоимости 15-20% в год. На круг получается не менее 20% годовых. Ни один инструмент, ни один депозит не дает сегодня такой доходности.

Весеннее падение спроса дело обычное и наблюдаемое не первый год. Можно ли считать спад-2008 технической коррекцией?

Руководитель группы компаний Бекар Александр Шарапов отмечает, что сегодня продажи в Петербурге идут далеко не теми темпами, что месяц-два назад. По его мнению, в Петербурге тоже застой. Москва вошла в эту ситуацию несколько раньше. Но и в Петербурге продажи сократились в разы. Думаю, по результатам июня мы уже это увидим.

По данным аналитиков агентства Итака, сегодняшнее состояние рынка недвижимости можно охарактеризовать как стабильное. Уровень спроса ниже среднего показателя на 26% (вторичка) и 20% (первичный рынок) соответственно. Впрочем, говорит ведущий маркетолог Итаки Яна Долотова, здесь явно ощутимо влияние сезонной составляющей: с мая по июль на рынке жилой недвижимости традиционно наблюдается спад активности.

Наступило лето, говорит Шарапов. Люди устали гнаться за ценами, решили съездить в отпуск, пока все утрясется. Но это справедливо лишь отчасти. Потому что за I квартал строительные материалы процентов на 30-40 уже подорожали. И предпосылок к тому, что цены начнут падать, пока не видно.

По мнению Александра Шарапова, лето пройдет спокойно: Не будет всплеска, но в сентябре октябре процентов 15-20 рынок еще добавит.

Пик спроса, отмечает Итака, в первом полугодии 2008 г. сместился с апреля мая на февраль март: Это явилось следствием предстоящих выборов, а также прогрессирующих слухов о грядущем дефолте. Информационная атака активизировала потенциальных покупателей и инвесторов, считают в Итаке. Инвестиционная составляющая, по мнению аналитиков, хорошо просматривается в структуре спроса на первичном рынке: доля спроса на студии и 1-комнатные квартиры в I квартале достигала 70%.

В 2008 г., отмечают маркетологи Петербургской недвижимости, в сегменте жилья массового спроса наибольший ввод планируется в тех же районах, которые 2-3 года назад лидировали по количеству свободных участков под застройку (Приморский и Калининский). Безусловный лидер 2007 г. по объему предложения Приморский район сохранит лидирующее положение.

По мнению генерального директора АН Петербургская недвижимость Сергея Дроздова, падение спроса очевидно, но насыщение рынка в ближайшие год-два пока остается под вопросом.

Холдинг Эталон-ЛенСпецСМУ планирует строительство квартала комфорт-класса Сити-4 вблизи ст. м. Академическая (около 500 кв. м жилья). В случае правильного позиционирования на рынке комплекс сможет перетянуть на себя часть спроса с крупных территорий, готовящихся к выходу на рынок в 2009-2010 гг. в северной части города.

Калининский район стал популярен после возобновления движения на участке метро от ст. м. Площадь мужества до Лесной и в последние годы активно застраивается. В 2008 г. здесь сдается несколько проектов: Новое созвездие, Живой ручей

Ключом для увеличения сбыта подавляющее большинство застройщиков называет ипотеку.

В Московском районе, по данным за прошлый год, в продаже находилось 650 000 кв. м жилья (2-е место после Приморского района), или 13% от всего продаваемого жилья на первичном рынке, в Выборгском 620 000 кв. м (12,5%). Здесь работают крупнейшие девелоперские фирмы: Строймонтаж, ЛЭК, Setl City, Городская домостроительная компания, Трест-36, СК Элис. Большая часть реализуемых объектов кирпично-монолитное строительство. Панельных домов немного, одна из причин ограниченные мощности домостроительных комбинатов.

Аналитики Нира-Фондс рассчитали, сколько в месяц должна зарабатывать семья, чтобы такая покупка состоялась. Основные условия: срок кредитования 25 лет, минимальный первоначальный взнос 10%, ставка по кредиту 11%.

Замкнутый круг или кризис?
Генеральный директор компании Нира-Фондс Владимир Марков затрудняется провести границу между доступным и недоступным жильем. Определять уровень доступности необходимо с учетом доходов населения, возможностей финансирования и средних цен на типовое жилье, полагает Марков. Может ли человек со средним доходом приобрести сегодня квартиру, которая соответствовала бы его представлениям о качественном жилье?

Уменьшить ежемесячные выплаты можно в двух случаях: при снижении стоимости жилья или процентной ставки по кредиту. Как отмечают аналитики Нира-Фондс, в цену квартиры входят и стоимость земли, и услуги подрядчиков (субподрядчиков), и стоимость стройматериалов. Видя высокую конечную стоимость жилья, генподрядчики, субподрядчики, поставщики материалов резко повышают цены на свои услуги. Продолжается рост себестоимости строительства (надо делиться!). Получается замкнутый круг.

Результаты исследования показывают, что большинство населения со средними и низкими доходами (до 40 000 руб.), на которых и должно быть рассчитано массовое жилье, просто не в состоянии его приобрести, поскольку на выплаты по кредиту будет уходить до 80% общего дохода. Граждане с более высокими заработками 25 000-30 000 руб. на человека (50 000-60 000 на семью) могут приобрести в кредит 1-комнатную квартиру в экономклассе стоимостью около 3 млн руб. Но даже для представителей верхней части среднего класса (с доходом 90 000-100 000 руб. на семью) доступно жилье лишь экономкласса, что не соответствует их социальному статусу.

Мировая практика показывает, что только рыночными механизмами решить проблему снижения стоимости строительства и появления доступного жилья нельзя.

Для формирования сегмента жилья с ценой, доступной для представителей среднего класса, необходимо корректировать себестоимость строительства. Это долгий и болезненный процесс, невозможный без кризиса на рынке реализации жилья.

Чтобы решить социальные задачи, государство может строить жилье под специальные программы, с целевым выделением земли, при фиксации цены продаж и со снижением ставки НДС (в стоимости квартиры 15-25% составляет земля, 25% НДС).

Снижение процентной ставки по кредиту также пока не представляется возможным, особенно на фоне кризиса, проходящего на рынке кредитования недвижимости. Массовое использование механизма ипотечного кредитования начинается при 5-6% годовых. Однако выход на рынок жилья широких слоев населения приводит к массовым спекуляциям, как следствие к повышению цен (свежий пример Латвия).

Необходимо, уверены маркетологи, создать максимально простой и прозрачный механизм контроля. Под доступное жилье государство должно предоставлять территории с развитой инженерной инфраструктурой, чтобы строительные компании могли быстро реагировать на рост спроса со стороны населения. С учетом российской специфики очевидно, что рыночными методами построить доступное жилье для широких слоев населения невозможно. Увеличение объемов строительства может и не привести к плавному снижению цен (пример Ирландии: одно время там наблюдались высокие темпы строительства, но 40% продаж квартир на первичном рынке проходило через спекулянтов-инвесторов, и уменьшение цен началось только после кризиса).

Очевидно, что цены на квартиры высокого и бизнес-класса должны оставаться рыночными. А вот при госзаказе на строительство недорогого жилья необходимо государственное регулирование реализации построенных квартир, чтобы исключить спекуляции. Например, продавать квартиры в муниципальных новостройках только тем, кто впервые приобретает жилье (контроль через Росрегистрацию); если человек в течение 3-4 лет продает муниципальное жилье, то он платит высокий налог (это стимулирует покупку для проживания, а не для перепродажи).

В июне власти Петербурга заявили о намерениях заставить застройщиков понизить высоту двух комплексов, исказивших панораму стрелки Васильевского острова. Пикантность ситуации состоит в том, что построены они Товарно-фондовая биржа (26-я линия В. О.) и жилой комплекс Финансист (27-я линия В. О.), как уверяют строители, со всеми необходимыми согласованиями. Удивительна и быстрота реакции: буквально через 10 дней после публикации на сайте Фонтанка ужасающего фотоснимка (с Троицкого моста и с большим приближением) губернатор дала поручение градсовету разобраться, как такое случилось, и высказать свое отношение к этому проекту. (Если снимать с этой точки обычной камерой, то вид не столь кошмарный, а вот с Английской набережной действительно на это лучше не смотреть.)

Высотный форс-мажор
Активность петербургских застройщиков в последние месяцы сдерживается вновь возникающими рисками. В том числе соответствием объектов характеру и основным параметрам исторической застройки.

Совет решил рекомендовать застройщикам понизить высотные отметки на два этажа. Потом главный архитектор города Александр Викторов пояснял, что прежде всего эксперты должны провести тщательные обмеры зданий, дабы обнаружить, нет ли где отступлений от согласованной документации (к примеру, завышенной высоты этажа), тогда разговаривать с застройщиками будет проще.

Присутствие на совете вице-губернатора Александра Вахмистрова и его реплика, что юридическая сторона дела тема специального служебного расследования, дали понять, что Смольный на этот раз настроен решительно. Совсем не так, как в случае с 389-метровым Охта-центром: А вдруг это шедевр? Этот проект на градсовете обходили молчанием, будто его не затрагивает высотный регламент.

Перед членами совета по культурному наследию губернатор Валентина Матвиенко выступила резко: Мы не отступимся от своих намерений, и, если застройщики обратятся в суд, мы готовы отстаивать свою позицию. По словам Матвиенко, изучение документации и проведенные обмеры готовых построек выявили серьезные расхождения. По согласованному проекту здание биржи должно иметь отметку 54,7 м, а в итоге получилось 67 м. По комплексу Финансист: экспертиза допустила высоту не более 60 м, сейчас около 70.

Инвестором строительства Товарно-сырьевой биржи выступила компания МФТЦ аффилированная структура холдинга Эталон-ЛенСпецСМУ. Глава холдинга Вячеслав Заренков комментирует: Я горжусь, что участвую в этом проекте выполняю распоряжение правительства Петербурга, причем по просьбе экс-премьер-министра Виктора Зубкова мы сдаем объект на два месяца раньше срока. Я законопослушный застройщик, у нас нет ни одного нарушения. Так же законопослушно мы разберем столько этажей, сколько потребуют. Только дайте нам соответствующее постановление, где будет прописана вся схема, в том числе за чей счет будут производиться работы и каков механизм компенсаций. По словам Заренкова, разборка двух этажей обойдется примерно в 2 млн евро. В строительство комплекса вложено 54 млн евро.

Дело не в том, как разрешится конфликт с панорамой и будет ли урезан 400-метровый газпромовский уродец. Для инвесторов важнее, что власть считает возможным пересматривать заключенные и подписанные соглашения.

Александр Викторов продемонстрировал членам совета возможности компьютерной программы, которая есть на вооружении в КГА. С ее помощью можно быстро и точно определить зоны видимости того ли иного высотного объекта в любой точке города. Видите, какие технические возможности у нас есть! Так что все попытки выставить власть какими-то идиотами и разрушителями несостоятельны! убеждена губернатор. Матвиенко заверила, что без разборки лишних этажей разрешения на ввод в эксплуатацию этих зданий не будут выданы.

На комиссии повторно рассматривается участок на пр-те Юрия Гагарина (восточнее д. 18, корп. 4, лит. А). Компания Арго-Инвест провела на площадке подготовительные работы, получила порубочный билет и вырубила деревья, передала в экспертизу проектно-сметную документацию. Дальше дело не пошло граждане протестуют против проекта. По словам первого заместителя председателя комитета по строительству Николая Крутова, основания для продления сроков нет: Надо было активнее работать с жителями.

Недавно городская комиссия по строительству рассмотрела 15 вопросов, связанных со сложностями при строительстве домов и их последующей эксплуатацией. По некоторым адресам принято решение о нецелесообразности дальнейшей реализации проектов.

Решение комиссии об изъятии участков у нерадивых застройщиков, наверное, правильное. Однако велика вероятность, что эти объекты скоро попадут на рассмотрение другой комиссии по делам обманутых дольщиков.

На соседнем участке (застройщик ООО Гранд) строительство не начато, забор не установлен, проект готов на треть. Местные жители добились через суд отмены постановления правительства. Застройщик отстаивает свои интересы в Верховном суде. Решили дождаться его вердикта. Досталось и ЗАО Фирма Петротрест за содержание площадок на Крестовском острове. Застройщика неоднократно штрафовали. Строители обещали все исправить.

В агентстве Vesco Realty рассказали о клиенте, который хотел приобрести коттедж с лесным участком на Рублево-Успенском шоссе, но купил на Ленинградском. Для покупателя не имела значения цена, его поразила природа данной местности: лесной массив и водохранилище рядом с поселком, рассказывает Светлана Ширяева, руководитель отдела первичного рынка загородной недвижимости Vesco Realty.


Ленинградское шоссе, известное своими лесными массивами и водоемами, пока не реализовало свой потенциал на загородном рынке. Девелоперы не спешат вкладываться в направление и возводить современные коттеджные поселки, ожидая решения дорожного вопроса. Эксперты прогнозируют, что реконструкция шоссе в недалеком будущем обернется стремительным ростом цен и на землю, и на недвижимость.

Вдоль Ленинградского шоссе располагаются и другие природные достопримечательности, самые значимые из которых заповедник Завидово, Иваньковского водохранилище. Местность выглядит идеальной для загородного проживания.

Природные условия, красивый ландшафт в зоне Ленинградки, безусловно, способствуют развитию загородной недвижимости. На территории Солнечногорского района берут начало реки Клязьма, Сестра, Сходня и Истра, впадающая в Москву-реку. Настоящая жемчужина Московской области озеро Сенеж, длина береговой линии которого 16 км.

Развитая инфраструктура еще одно важное преимущество загородного направления. Ленинградка, по крайней мере в самом начале, вполне благополучна в этом смысле. На выезде из Москвы находится торгово-развлекательный центр Рамстор-Сити. Чуть подальше, на въезде в Химки, два крупнейших мебельных центра Москвы: Гранд и Гранд- Сразу за мебельными центрами построен крупный торгово-развлекательный комплекс Лига. На выезде из Химок находятся гипермаркеты Мега-Химки, IКЕА, Ашан, Obi.

Не случайно направление славится своими стародачными местами это Фирсановка, Шереметьевский, Поварово, Алабушево, Новоподрезково. По словам Нины Резниченко, руководителя отдела загородной недвижимости компании IntermarkSavills, на землях в зоне Ленинградского шоссе находились известные старинные боярские вотчины и дворянские усадьбы. Сейчас на этом направлении несколько музеев-усадеб: Михаила Лермонтова, Петра Чайковского, Александра Блока, Дмитрия Менделеева. С советских времен здесь располагается много пансионатов, домов отдыха и санаториев.

Даже достоинства Ленинградки как шоссе например, это дорога, напрямую ведущая в самый центр Москвы, перечеркивает крайне низкая пропускная способность трассы. На данный момент шоссе входит в пятерку самых загруженных в Москве. 2-3 полосы в каждом направлении явно не справляются с потоком транспорта. На выезде из Москвы автомобили попадают сразу в два бутылочных горлышка: сначала четырехполосная трасса упирается в трехполосный мост через канал им. Москвы. После узкого моста, в районе развязки Ленинградского шоссе и МКАД, дорога расширяется до пяти полос в каждую сторону, однако через 500 м, в районе Химок, снова сужается до трех полос, что неминуемое ведет к образованию многокилометровых пробок.

Дорога пробок
Все преимущество дороги съедают пробки на самой Ленинградке и качество второстепенных дорог. По словам Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра корпорации Инком, транспортную доступность можно поставить вторым по значимости фактором после престижности направления. Для большинства покупателей транспортная доступность определяющий фактор при выборе загородного жилья, соглашается Татьяна Алексеева, руководитель отдела исследований Vesco Consulting.

Эта дорога важнейший транзитный коридор, по которому следует грузовой транспорт из Северо-Западного федерального округа. А прилегающие к Ленинградскому шоссе территории, в особенности в 30-километровой зоне, зарекомендовали себя как торгово-промышленный округ Московской области, здесь построено и строится немало логистических комплексов. По мнению Марии Литинецкой, исполнительного директора компании Blackwood, это оказывает негативное влияние на развитие направления как загородного.

Ленинградское шоссе проходит через множество населенных пунктов. Соответственно, свободному движению препятствуют светофоры, пешеходные переходы, посты ГАИ. По дороге ежедневно движутся на работу в Москву и обратно в Московскую область тысячи автомобилистов из подмосковных Химок, Сходни, Зеленограда, Солнечногорска, Клина, что создает очень плотный трафик. Серьезную нагрузку создает транспорт, обслуживающий аэропорты Шереметьево-1 и Шереметьево- Хотя Савелий Орбант, гендиректор компании Миэль Загородная недвижимость, считает, что основной негативный фактор, вопреки распространенному мнению, вовсе не наличие аэропортов, а транспортный коллапс, возникающей на данном шоссе из-за транзитных фур, а также торговых центров, расположенных на выезде из Москвы.

По мнению экспертов, изменить дорожную ситуацию поможет строительство платного дублера Ленинградского шоссе, а также строительство Центральной кольцевой автомобильной дороги, которая примет на себя основной поток грузового транспорта и частично разгрузит направление. В соответствии с проектом новая трасса Москва Санкт-Петербург пройдет практический параллельно существующей и обойдет все крупные населенные пункты. Помимо основных въездов на трассу в Москве и Санкт-Петербурге запланированы съезды на существующие областные дороги через каждые 25 км, где будут оборудованы развязки и пункты приема денег. Также планируется возведение на шоссе-дублере всех необходимых объектов инфраструктуры для водителей. Однако сроки завершения строительства новой трассы Москва Санкт-Петербург еще не определены, говорит Мария Литинецкая.

В районе Ленинградского шоссе активно ведется офисное строительство, что также добавляет транспортные потоки на предельно загруженную магистраль, напоминает Светлана Абелян, руководитель филиала На Страстном бульваре компании Новый город.

Скромный рынок
Как отметила Нина Резниченко, особенность ленинградского направления состоит в том, что под коттеджное строительство преимущественно используются земли среднего и дальнего Подмосковья, так как территория близлежащей зоны занята городами. По словам Максима Лещева, генерального директора компании Гео Девелопмент, коттеджное строительство актуально за пределами 30-километровой зоны. Но земли на расстоянии более 50 км от МКАД пока мало востребованы девелоперами. Для строительства дальних дач привлекательны участки в Тверской области у водных объектов в районе Конакова и Завидова, говорит Андрей Уфимцев, директор по продажам компании Новое качество.

По предварительным данным, полностью завершить реконструкцию Ленинградского шоссе планируется до 2020 г., а строительство первого участка скоростной трассы Москва Санкт-Петербург между 15-м и 58-м км к 2012 г. В ходе проведенных работ будет создана бессветофорная магистраль от Манежной площади до аэропортов Шереметьево. Ширина проезжей части дороги составит 10 полос на выезде из Москвы и восемь полос в Московской области. В числе намеченных работ строительство второго моста через Химкинское водохранилище, тогда движение будет организовано по шести направлениям в обе стороны, а также расширение трассы в районе Химок на две полосы в каждую сторону.

По подсчетам Дмитрия Таганова, на всей Ленинградке организованных современных поселков не более 1 Хотя Савелий Орбант насчитал 22 поселка, из них один класса эконом, пять комфорт, 13 бизнес, один премиум и два de luxe.

Эксперты считают, что в настоящее время на Ленинградском шоссе строительство коттеджных поселков идет медленными темпами. По словам Алексея Тонконогова, начальника отдела развития холдинга МДК-групп, у многих девелоперов, специализирующихся на строительстве загородного жилья, это направление даже в планах не стоит на ближайшие 2-3 года. Освоение ленинградского направления начнется не раньше чем через 5-7 лет, уточняет он.

Спрос также небольшой. По подсчетам аналитиков компании Welhome, на ленинградское направление приходится около 4% от общего объема спроса. Он формируется жителями столичных округов САО и СЗАО, а также подмосковных Химок, Солнечногорска и других населенных пунктов, густо расположенных вдоль трассы. У тех, кто работает по ленинградскому направлению, особого выбора нет соседние трассы также перегружены, говорит Георгий Кузин, исполнительный директор компании РДР-Холдинг.

По данным Vesco Consulting, структура предложения в организованных коттеджных поселках по ленинградскому направлению такова: поселки элитного сегмента 4%, на объекты бизнес-класса приходится основная доля около 75% от общего объема предложения, на поселки экономкласса около 21%. По оценке RIGroup, на сегмент бизнес-класса приходится 47% расположенных на Ленинградском шоссе коттеджных поселков, на премиум 30%, а на экономкласс 23%.

Поселок Ивакино-Покровское располагается в Солнечногорском районе на расстоянии 11 км от МКАД. На территории 9 га строятся таунхаусы пяти типов с квартирами площадью от 140 до 195 кв. м. Преимущество поселка близость водоемов. Река Клязьма протекает в 2 км, немного дальше находится канал им. Москвы и Клязьминское водохранилище. Из объектов внутренней инфраструктуры предусмотрены супермаркет, центр бытового обслуживания, кафе. По соседству располагается спорткомплекс Олимпиец.

Урбанизация
По словам Дмитрия Таганова, в настоящее время большая часть предложения на расстоянии до 25 км от МКАД представлена таунхаусами, а не коттеджами на одну семью. Такое предложение застройщики считают более востребованным на урбанизированном участке трассы. Новое предложение, которое вышло на рынок в марте 2008 г., коттеджный поселок Маленькая Шотландия (14 км от МКАД, девелопер Инком позиционирует его в сегменте экономкласса). Пока это самый крупный поселок таунхаусов в Подмосковье. На территории 37 га к концу 2009 г. намечено построить 680 квартир, а суммарный объем жилого фонда превысит 100 000 кв. м. Готовые дома представляют собой 2-этажные секции свободной планировки общей площадью 164 и 213 кв. м с выделенными земельными участками площадью от 2 до 4 соток. В конце апреля текущего года в Маленькой Шотландии началась вторая очередь строительства: до конца ноября здесь будет построено 50 000 кв. м жилья. На сегодняшний день из построенных 84 секций реализовано 6 Инфраструктура поселка включает магазины, рестораны, волейбольную площадку, футбольное поле, теннисные корты.

Коттеджный поселок Мечта (23 км от МКАД) возводится на живописных холмах Клинско-Дмитровской гряды, в окружении трех озер ледникового происхождения Долгое, Круглое и Нерское. Вблизи протекают речки Альба, Уча, Волгуша. Благоустройство общественных зон включает ландшафтный дизайн, обустройство прогулочных зон и уютных скверов. Уникальность предложения заключается в том, что в поселке можно купить индивидуальные коттеджи площадью 180-250 кв. м с участками до 14 соток, квартиры в таунхаусах общей площадью от 100 до 180 кв. м (участки от 2 до 6 соток), а также 1-комнатные квартиры площадью от 40 кв. м и 2-комнатные от 60 кв. м в 3- и 4-этажных домах. Инфраструктура поселка предусматривает кафе, ресторан, фитнес-центр, массажный кабинет, сауну,

В 15 км от МКАД находится поселок Удачное. Он представлен 73 сблокированными таунхаусами с квартирами площадью от 177 до 252 кв. м (участки от 2 соток). Инфраструктура включает мини-маркет, баню, сауну, бассейн, спортивную площадку. Рядом расположен конно-спортивный клуб. Отличие поселка Ельнино (16 км от МКАД) состоит в том, что дома в нем рассчитаны на две семьи. На площади 3 га предусмотрено 29 типовых домов на две квартиры по 227 кв. м каждая. Приусадебные участки небольшие от 3,5 сотки.

Коттеджный поселок Раздолье эксперты относят к дальним дачам. Он находится на расстоянии 115 км от МКАД на берегу Иваньковского водохранилища и насчитывает всего 30 участков площадью 18-49 соток. Все участки располагаются в лесной зоне. В непосредственной близости от поселка находится национальный парк Завидово. Застройка представлена домами общей площадью 280, 309 и 367 кв. м из бруса финской компании Kontio. Объекты инфраструктуры также рассчитаны на отдых на воде это пляж, причал, эллинг. Поселок Московское море (107 км от МКАД) расположен на берегу Иваньковского водохранилища. Территория, полностью подготовленная к застройке, разделена на земельные участки площадью от 30 соток до 3 га. В поселке отличные видовые характеристики, яхт-клуб, лесопарковая зона, благоустроенный пляж и др.

солярий, салон красоты. В планах строительство общеобразовательной, музыкальной и художественной школ, детского сада, библиотеки, а также детской и спортивной площадок, бассейна, детского развлекательного парка.

По данным МИАН Агентство недвижимости, средняя цена 1 сотки земли с января по май 2008 г. выросла на 10,1% и составила $946 По словам Савелия Орбанта, за I квартал 2008 г. цена на землю на расстоянии до 5 км от МКАД выросла на 7% (около $6000 за 1 сотку) и продается она по $32 500 за 1 сотку. По данным компании Гео Девелопмент, стоимость 1 сотки в Фирсановке (17 км от МКАД) в составе массива 10 га составляет $12 00 При условии средних природных характеристик и статуса земли поселений под ИЖС, уточняет Максим Лещев. Но оптовые продажи земли по этому направлению ведутся в основном для строительства складской недвижимости или под производство, уточняет Алексей Тонконогов. В окрестностях Иваньковского водохранилища (115 км от МКАД) первая линия водохранилища стоит от $3000 до $15 000 за 1 сотку в зависимости от статуса и природных характеристик.

Потенциал для роста
По Ленинградскому шоссе цены на землю ниже, чем по соседним направлениям. Предельная загруженность трассы и высокая концентрация промышленной недвижимости снижают привлекательность этого направления для девелоперов загородного сегмента, объясняет Екатерина Тейн, партнер, директор департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank.

По данным компании Blackwood, на сегодняшний день на ленинградском направлении средний уровень цен в поселках таунхаусов составляет $400 000-$600 000 за квартиру, в коттеджных поселках цена домовладения колеблется от $500 000 до $1,6 млн. Минимальная цена предложения от $215 500 за квартиру площадью 110 кв. м в таунхаусе в коттеджном поселке Мечта. Стоимость квартиры в Маленькой Шотландии начинается от 7,2 млн руб. (примерно $300 000). В поселке Елинская слобода коттедж можно приобрести за $784 000, а квартиру в таунхаусе начиная от $362 00 В Терехово цены на дома колеблются от $786 000 до $1,6 млн.
Летний сезон для автомобилистов становится разочарованием: рассчитывавшие на то, что магистрали станут свободнее, они начинают попадать в ремонтные пробки.

Рос цен предложений в коттеджных поселках, по словам Светланы Ширяевой, за пять месяцев 2008 г. составил 10-12%, что ниже, чем по соседним направлениям, где цены выросли на 15-17%. Хотя в МИАН считают, что за прошедший период средний показатель цены 1 кв. м строений по Ленинградскому шоссе вырос на 20% и составил $4375.

В этом году, по проекту мэрии, заменить асфальт планируется на 1 миллионе 600 тысячах квадратных метрах дорожного полотна. На эти цели из бюджета было выделено 24,7 млрд рублей. Из них 8 млрд пойдут на капитальный ремонт, 3.2 миллиарда - на текущий, а остальные - на строительство новых дорог. Под реконструкцию попали Волгоградский и Рязанский проспекты, Шоссе Энтузиастов, Дмитровское шоссе, Ленинградский проспект, Варшавское шоссе, проспект Андропова, Рублевское шоссе и Ленинский проспект. Сейчас из запланированного объема в Москве отремонтировано около 75% дорог. То есть, сделано более 1 млн кв. м дорожного полотна. Осталось еще около 0.5 миллиона. Дожди, которые обрушились на столичный регион, помешали плановому ремонту. Но к 15 июля мы полностью завершим ремонт всех дорог, - заявил Интерфаксу начальник центра общественных связей ГУП Доринвест Сергей Чекин.

Москва. 4 июля. INTERFAX.RU - Каждое лето столица погружается в строительный хаос. Отток автомобилистов на дачи подстегивает городские власти начинать капитальный ремонт дорог. Главные магистрали столицы превращаются в стройплощадки, а чиновники объясняют неудобства в движении сезонным явлением.

За три летних месяца необходимо поменять асфальт на всех проблемных участках. К сожалению, обычно их оказывается слишком много. Лето самое удобное время для ремонтных работ. По статистике машин в Москве меньше примерно в треть, что дает возможность делать ремонт, не парализуя движение. Естественно, что москвичам не нравятся создаваемые неудобства. Но если ремонт делать зимой или осенью, проблем будет гораздо больше, - заявил interfax.ru источник в комплексе городского хозяйства Москвы.

Пока чиновники выполняют поставленный план, водители стоят в пробках. Плановый ремонт сужает дорожное полотно до 1-2 полос, что неминуемо создает пробку. Так, на Волгоградском проспекте весь июнь из-за смены асфальта заторы были от метро Текстильщики до поворота на Окскую улицу. На Рязанском проспекте по тем же причинам до сих пор стоит участок в районе Карачаровской эстакады, а на Дмитровском шоссе асфальт предыдущий месяц меняли практически на протяжении всей дороги. Весь первый месяц лета ремонт шел на Бутырской улице, Кремлевской и Москворецкой набережных, Рублевском шоссе, Смоленском бульваре и шоссе Энтузиастов. Коммунальщики также обновили дорожное покрытие на Смоленско-сенной площади, территории МГУ, площади Савеловского вокзала и на магистрали Четвертого транспортного кольца от Симферопольского до Коломенского проездов.

Правда, в этом году дорожные строители обещают положить более стойкое покрытие, формирующееся из двух слоев смеси с высокой концентрацией щебня. Такое покрытие обеспечивает хорошее сцепление с колесами автомобиля и препятствует быстрому образованию колеи на дорогах. Эту смесь чиновники вывели опытным путем, проведя эксперимент на МКАД. Два года назад там выделили 5 км дороги, каждые 500 м из которых покрыли своим видом асфальта. Через год, а потом и через два дорожники посмотрели, какая из смесей устойчивее.

Проблема ремонта столичных дорог встает перед городскими властями каждый год. По стандартам, гарантия на капитальный ремонт дороги составляет 3 года, а на асфальт, положенный в рамках плановой замены покрытия, всего год. Между тем, многие дороги не могут пережить даже этот срок. Причин этому великое множество. Чиновники винят во всем московский климат и большегрузный транспорт, эксперты уверены, что дело не в природных катаклизмах, а в технологиях, используемых на московских улицах. У нас привыкли не чинить, а латать. К примеру, каждую зиму коммунальщики выбивают колоссальные деньги на аварийный ремонт асфальта. Ремонтируют по технологии холодный асфальт, когда дыру в дорожном покрытии засыпают специальной смесью и не ждут, когда она засохнет, а сразу пускают по ней каток. Такие заплатки недолговечны и приходят в негодность уже через пару месяцев. А во время капитального ремонта никому не выгодно класть качественный асфальт. Ведь тогда исчезнет работа на зиму, - объяснил interfax.ru старший сотрудник научно-исследовательского института дорожного строительства Вадим Дембиков.

Какие улицы отремонтируют в Москве в этом году

Кроме того, в Москве планируют создать единую базу данных истории всех московских дорог. В Европе такая практика существует давно. Если на каком-то участке часто портится асфальт, то эксперты могут легко проанализировать, когда и какое покрытие там наносилось, и выбрать другое.

Бутырская ул., от дома № 9 до Дмитровского шоссе, дом 76

Проспектт Андропова (съезды с Нагатинского путепровода)

Волгоградский проспект, от ул. Маршала Чуйкова до ул. Академика Скрябина

Волгоградский проспект, от Люблинской ул. до ул. Маршала Чуйкова

Кремлевская набережная

Проспект Вернадского, дублеры (от Ломоносовского проспекта до ул. Кравченко, дублер, включая тротуары по четной стороне)

Ленинский проспект, от ул. Саморы Машела до Киевского ш.

Ленинский проспект, от ул. Кравченко до ул. Саморы Машела

1 Ленинский проспект, от Университетского проспекта до ул. Строителей

Ленинский проспект, от ул. Строителей до ул. Кравченко

1 Москворецкая набережная

1 Магистраль 4 ТК, от Симферопольского проезда до Коломенского проезда

1 Проспект Мира (от Грохольского пер. до Крестовского п/п с развязкой у площади Рижского вокзала, пл. Рижского вокзала )

1 Площадь Савеловского вокзала

1 Рязанский проспект (от п/п Перово-Бойня до ул. Академика Скрябина)

1 Рублевское шоссе на участке от Кутузовского проспекта до д. 22, включая транспортную развязку Кутузовского проспекта, Можайского шоссе, Аминьевского шоссе и Рублевского шоссе.

1 Лермонтовский проспект от МКАД до Привольной ул.

1 Рязанский проспект, от Ташкентской ул. до МКАД

2 Территория Московского государственного университета

1 Смоленский бульвар, Смоленская-Сенная пл. в Центральном округе

2 Шоссе Энтузиастов, от Душинской ул. до ул. Буракова

2 Транспортное пересечение Рублевского шоссе с Ярцевской ул. и Крылатской ул.



Главная --> Публикации