Главная --> Публикации --> Квартиры в москве резко дорожают Инфраструктурный акцент Продать недвижимость без чиновников не возможно Стройсберкассы: альтернатива ипотеке для бедных? Мифы и легенды о дереве

АИЖК учреждено как агентство, которое выкупает у частных банков выданные имим физлицам ипотечные кредиты, а потом выпускает, стандартизировав их, под обеспечение этих кредитов ипотечные облигации для международных инвесторов. Именно с этим и связана основная проблема. Главным риском в ипотеке для всякого банка является просрочка платежей заемщиками. Ведь основной доход делается не из расчета продажи недвижимости, а из процентов, которые платит заемщик за кредит. И если у заемщика появляется просрочка, это первый признак того, что проценты по кредиту кредитор не получит. В свою очередь это, естественно, приведет к сокращению кредитования.

Недавно ряд представителей крупных банков выразил обеспокоенность частой сменой стандартов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Дело в том, что с начала 2008 года АИЖК уже дважды ужесточал свои стандарты. Банкиров беспокоит вопрос выкупа имеющихся у них закладных. При этом представители банковского сообщества не обратили внимания на один важный, по оценкам Индикаторов рынка недвижимости, параметр, при детальном анализе которого становится ясно, что рынок российской ипотеки только продолжит набирать обороты.

Но и в России, как оказалось, не все так стабильно, как казалось на первый взгляд. Дело в том, что за 2 года доля проченных платежей по ипотечным закладным АИЖК, исходя из ее ежеквартальной отчетности, выросла с 1,15% на 31 декабря 2005 года до 5,7% на 31 декабря 2007 года. И самое грустное в данном случае то, что такая динамика всегда отпугивает международных инвесторов, которым предполагается продавать облигации, обеспеченные стандартизированными ипотечными закладными, которые АИЖК выкупило у розничных банков. Ведь если АИЖК не сможет продать ипотечные облигации, то не сможет рефинансировать банки, а те в свою очередь не смогут выдавать новые кредиты населению. В итоге, ипотека застопорится, и поставленная задача увеличение доступности жилья может оказаться под угрозой срыва.

В случае же с ипотекой сокращение объемов кредитования может привести к срыву программы по увеличению доступности жилья в России. Таким образом, ключевая задача, в связи с которой и создавалось АИЖК в 1997 году, может оказаться не выполненной. При этом стоит отметить, что выкупать кредиты АИЖК стало только в 2003 году. А первым прибыльным годом был 2004 год. Первые облигации агентством были выпущены в 2005 году. В этом году и появляется первая отчетность по просроченным кредитам. Тогда они составляли ничтожную долю в портфеле закладных АИЖК. По данным ежеквартальной отчетности АИЖК на 31 декабря 2005 года доля проченных кредитов в портфеле агентства составляла 1,15%. Тогда, как нестабильным уровнем доли просроченной задолженности считается 7%, рисковым 15%, а катастрофическим 30%. Именно такой (30%) уровень просрочки по ипотеке сейчас в США.

А в 2006 году для людей было важно просто взять ипотеку, чтобы хоть как-то зацепиться за рынок, потому что они не верили, что темпы роста цен когда-нибудь ослабнут. Действительно, с начала 2000 года они только набирали скорость. К 2006 году все забыли про полугодичное стояние цен в 2004 году. В итоге, за 2006 год доля ипотеки в общем объеме кредитования увеличилась с 2% до 5%. А когда наступила стагнация 2007 года, некоторые из купивших квартиру в кредит в 2006 году стали пытаться перекредитоваться под лучшие условия в других банках. На этом фоне доля просрочки выросла с 1,58% на 31 декабря 2006 года до 5,7% на 31 декабря 2007 года.

Стоит подчеркнуть, что резкое увеличение доли просроченной задолженности произошло фактически за 1 год 2007 год, когда на рынке недвижимости наблюдалась стагнация, а цены на жилье даже стали понемногу сокращаться. И это естественно, ведь, у многих заемщиков, которые взяли кредит в 2006 году, когда цены на недвижимость росли гигантскими темпами, возникло определенное разочарование. Они купили квартиру, можно сказать, по самым невыгодным условиям. Ведь в 2007 году не только цены стали корректироваться, но и проценты по ипотеке, и размер первоначального взноса, что позволяло потенциальному заемщику приобрести за те же деньги более комфортную квартиру, нежели в 2006 году.



Но августе 2007 года грянул мировой кризис ликвидности, который был связан как раз с провалами на ипотечном рынке, только не в России, а в США. И все же российские банки, испугавшись его, ужесточили условия ипотечного кредитования. При этом АИЖК в отличие от банков в 2007 году не ужесточало свои условия. Притом, что по итогам третьего квартала 2007 года доля просроченной задолженности в портфеле агентства, по данным его же ежеквартального отчета, достигла небывалого значения 8,93%. И, в общем-то, АИЖК оказалось право. Как только в сентябре 2007 года спад на рынке недвижимости закончился, люди снова стали платить ровно, и доля просроченной задолженности в портфеле АИЖК к концу 2007 года сама по себе, без каких бы то ни было усилий со стороны агентства, сократилась до 5,7%.

В результате, АИЖК стало не хватать средств для выкупа закладных у банков и в начале 2008 года оно ужесточило условия. Для начала агентство сообщило, что будет выкупать закладные тех заемщиков, максимальный возраст которых на момент окончания выплат по кредиту не превышает 65 лет, тогда как раньше возрастом дожития считалось 75 лет. Спустя некоторое время агентство провело второе изменение уменьшило максимальное число возможных созаемщиков по кредиту с 4 до 3 человек. Затем временно ограничило выкуп кредитов на сумму больше 1,5 млн руб., и кредитов, где первоначальный взнос быль меньше 20%. А в качестве довершения прекратило выкуп у 30 из 147 его банков-партнеров, а у остальных перестало выкупать закладные с просрочкой платежей.

Но на западных рынках на это особого внимания не обратили, так как тогда финансовый кризис все еще был в разгаре. И когда в конце 2007 года АИЖК потребовалось выпустить ипотечные облигации, покупателей на них агентство, видимо, найти не смогло и перенесло декабрьский выпуск ипотечных облигаций на начало 2008 года. Но и к концу января ситуация не улучшилась. И хотя в этот раз АИЖК несмотря ни на что выпустило облигации, в итоге, оно было вынуждено купить их само у себя. Покупателей опять не было.

При этом стоит отметить, что АИЖК удалось путем многолетних усилий добиться узнаваемости среди населения своего бренда. И эта борьба велась неслучайно. Дело в том, что в конце 1990-х и начале 2000-х среди банков появилось большое количество мошенников, которые под видом ипотеки отбирали у граждан квартиры. Поэтому, когда АИЖК стало активно пропагандировать ипотеку, отношение к ней в регионах было, мягко говоря, настороженное. Именно поэтому было так важно внедрить в сознание обывателей бренд АИЖК и его стандарты. И агентству это удалось. В итоге, буквально за 5 лет доля ипотечных закладных, созданных по стандартам АИЖК завоевала половину рынка.

Конечно, казалось бы, эти изменения и доля банков, у которых АИЖК перестало выкупать кредиты, очень незначительны, тем более, что доля просрочки на тот момент уже снизилась. Однако в регионах ипотеку берут преимущественно у местных банков и преимущественно семьями, среди которых основную роль играет старшее поколение. Именно по этому пласту потенциальных заемщиков ударили изменения АИЖК. В то же время преобладающая доля ипотечных займов как в отношении числа договоров, так и в отношении общей суммы долга, делается сейчас именно в провинциях, а не в Санкт-Петербурге и Москве, как это могло бы показаться на первый взгляд.

Однако следует учесть, что ужесточать требования АИЖК стало только после того, как не смогло рефинансировать имеющиеся у него в портфеле закладные. И первые признаки того, что сделанные в этом направлении шаги убедили потенциальных инвесторов, уже есть. Так, недавно АИЖК объявило, что возобновляет выкуп закладных у всех банков в том числе и с просрочкой. Фактически, это означает, что деньги на рефинансирование банков у АИЖК появились. И это на фоне того, что ипотечный кризис на западных рынках накрывает вторая волна: цены на жилье падают, а доля просроченных кредитов растет. Таким образом, можно сделать вывод, что зарубежные инвесторы, уверившись, что на ближайшие 2 года стабильности на западных рынках ждать не приходится, а азиатские очень сильно связаны с западными кредитами, решили инвестировать в Россию. По оценкам многих независимых зарубежных агентств, вложения в российскую недвижимость на данный момент наиболее выгодны. И это естественно, ведь у России пока есть подушка Стабфонда, ЗВР, профицитного бюджета и торгового баланса. Таким образом, по оценкам аналитического центра ирн.ru, вполне можно ожидать, что в ближайшие год-два условия по ипотеке снова начнут снижаться.

Естественно, потребители привыкли к этим стандартам, и когда теперь, по словам банкиров, они предлагают потенциальным покупатели жилья ипотеку АИЖК по новым стандартам, им просто не верят. В то же время, сомнение, как известно, дает очень пышные всходы в душах российских граждан. За последние 16 лет они привыкли к тому, что сильные мира сего их обманывают. И такая психология наиболее показательна именно для провинциалов. Таким образом, на первый взгляд может показаться, что АИЖК распугивает своих основных клиентов, и в этом смысле делает для провинций жилье еще более недоступным.

Район Чистых прудов для проживания скорее предпочтут любители подлинной старой Москвы. Правда, несмотря на плюсы самого Чистопрудного бульвара на нем есть кафе, рестораны, банки, магазины, театр Современник(д. 19а) и кинотеатр Ролан (д. 12а), а также многое другое, включая маршрут экскурсионной Аннушки, самой комфортной для проживания зоной эксперты называют жилой квартал в границах ул. Машкова, Фурманного переулка, ул. Садовой-Черногрязской и ул. Чаплыгина, находящийся на некотором расстоянии от бульвара. По тишине и камерности микрорайон напоминает переулки Остоженки. Но если на Остоженке уже широко представлена современная застройка, то здесь еще преобладает историческая.

В Москве еще сохранились своеобразные оазисы места, отвечающие представлениям о комфортном проживании в мегаполисе. Правда, представления эти у горожан варьируются в широком диапазоне. Одни из них предпочитают столичный стиль: многоэтажная застройка, изобилие объектов развлекательной инфраструктуры (ночных клубов, кафе, ресторанов, торгово-развлекательных центров и проч.), где всегда людно и весело. Другие, наоборот, ценят покой и камерность, присущие тихим улочкам с невысокими старинными особняками. В городе такие места исчезают и постепенно совсем исчезнут вместе со старыми московскими улицами благодаря активности столичного стройкомплекса. Но раз есть спрос, будет и предложение под старую Москву.

В состоянии, близкому к настоящему, Чистопрудный бульвар был обустроен в начале XIX в., когда по указу государя необходимо было соорудить красивые и удобные места для гуляния москвичей. Застройка самого бульвара велась неравномерно. Получилось так, что по четной стороне стояли большие 2-этажные каменные дома с обширными дворами и садами, а по нечетной 1-этажные и деревянные домики с маленькими подворьями и без садов. Из сохранившихся зданий д. 6 принадлежал когда-то семье Мусиных-Пушкиных. Во дворе д. 12 стоит здание бывшей усадьбы С. Пашкова, построенное в 1830 г. Одной из главных достопримечательностей района является особняк (Чистопрудный бульвар, 19а) в римском стиле, возведенный в 1914 г. прославленным архитектором Романом Клейном. В нем находится не менее знаменитый театр Современник. Сильные эмоции вызывает и другой дом, что находится по адресу: Чистопрудный бульвар, 1 В народе его называют Дом с сиренами.

В историческом ракурсе
Чистопрудный бульвар получил свое название по находящемуся на нем Чистому пруду, где зимой устраивается каток. Как рассказывает Петр Сытин в книге Из истории московских улиц, в этой местности в XVI в. находился рынок Животный двор, куда крестьяне пригоняли для продажи домашний скот. Рядом располагался Государев боев двор, где забивали скот на мясо, и Государев мытный двор там взимали за это пошлину. Чтобы не платить налог за убой скота, мясники это делали сами, а туши на мясо рубили рядом со своими лавками. Не придумав ничего лучшего, отходы выбрасывали в находящиеся поблизости пруды. От распространявшегося смрада пруды назывались Погаными. Но в 1699 г. фаворит Петра I Александр Меншиков приобрел для себя владение, занимаемое сегодня Главпочтамтом, построил в нем каменные палаты, развел сады с оранжереями и приказал очистить пруды, чтобы не дышать распространявшимся вокруг зловоньем.

Нетронутые временем
В настоящее время, по словам Алексея Шленова, гендиректора компании Миэль-Брокеридж, в районе Чистопрудного бульвара предлагаются квартиры в зданиях дореволюционной и сталинской постройки, в большинстве случаев требующих срочного капитального ремонта. Современных жилых домов здесь немного. Даже постройки последнего десятилетия тут единичны. Доля элитных домов составляет примерно 10% от общего объема жилого фонда, что явно маловато для того, чтобы район мог с полным основанием позиционироваться как элитный. По словам Ольги Твороговой, управляющего партнера Ostogenka Real Estate, район Чистых прудов пока не входит в круг интересов московских девелоперов, как следствие, новые дома появляются редко.

Застройка вокруг Чистых прудов в подавляющем большинстве своем представлена домами, возведенными в XIX начале XX в. Как ни удивительно, но заслуга по сохранению исторического наследия в данном случае принадлежит советской партийной элите. Район ей просто не приглянулся, поэтому в сталинские времена было снесено всего несколько строений, вместо которых в центральной части бульвара построили многоэтажные сталинские дома.

Вторая новостройка микрорайона находится в Фурманном переулке, Дом переменной этажности (7-8 этажей) на 39 квартир сдан в 2007 г. Дом на Покровском бульваре (Казарменный переулок, 3) и Резиденция Чистые пруды (Барашевский переулок, 3) введены в 2008 г. Первый из них, высотой 6-8 этажей, включает 209 квартир, второй многоуровневый комплекс (2-4-7-10 этажей) рассчитан всего на 30 семей.

Современные дома, экспонируемые как элитные, сосредоточены в районе ул. Чаплыгина, Машкова, Казарменного и Барашевского переулков. Самый громкий проект в районе Чистых прудов Яйцо Фаберже, или, как его еще называют, Дом-яйцо (ул. Машкова, 1), сданный в 2002 г. и возведенный по проекту архитекторов Сергея Ткаченко и Олега Дубровского. Дом состоит из двух частей: высокого сооружения с галереей под самой крышей и индивидуального дома в форме яйца. Весь жилой комплекс небольшой, включает всего 15 квартир. Общая площадь самого яйца составляет 345 кв. м, но на самом деле из-за необычной планировки полезная площадь гораздо меньше. Это скорее дом-сувенир, чем квартира для проживания, говорит эксперт из Penny Lane Realty Виктор Смоленский.

В микрорайоне два детских сада: один на ул. Машкова, 3, второй в Фурманном переулке, 1 Рядом, в том же переулке, средняя общеобразовательная школа № 613, вторая школа, № 1621, располагается в нескольких минутах ходьбы от первой, в М. Козловском переулке, В пешеходной доступности (около 4 минут пешком) в Б. Харитоньевском переулке, 22/1, находится СДЮШ олимпийского резерва по волейболу № 2 Английский для детей преподают в учебном центре на ул. Жуковского, В Б. Козловском переулке, 9, находится детская городская поликлиника № 34, а по этой же улице в д. 5 стоматологическая поликлиника № 5 Не больше 5 минут потребуется, чтобы пешком дойти до городской поликлиники № 7 (Б. Харитоньевский переулок, 8). Вблизи поликлиники (Б. Харитоньевский переулок, 2) работает Аптека-маркет.

Инфраструктура и транспорт
Жилой квартал, признанный самым комфортным для проживания в районе Чистых прудов, удачно расположен относительно двух станций метро. От ст. м. Чистые пруды не более 10 минут прогулочным шагом и около 6 минут пешком от Красных Ворот. По бульвару курсирует три трамвайных маршрута А, 3 и 39, что позволяет жителям района путешествовать, не спускаясь в метро. Удобная дорожная система (если отвлечься от перманентных пробок) открывает выезд на Чистопрудный бульвар, ул. Покровку, Садовое кольцо.

Большое преимущество района, как уже отмечалось выше, близость популярной зоны отдыха Чистые пруды: сам пруд и расположенный вокруг него небольшой парк с фонтаном. На территории парка действуют ресторан, прокат лодок, устраиваются выставки.

В районе есть и свой салон красоты под соблазнительным названием Шоколад (ул. Чаплыгина, 10), он располагается в особняке 1894 года постройки (об этом оповещают крупные цифры на фасаде здания). С чем действительно есть проблемы в микрорайоне, так это с обеспеченностью продуктовыми магазинами (проблема актуальна и для других районов ЦАО, включая престижную Остоженку). Небольшая булочная, торгующая также продуктами первой необходимости, находится на ул. Чаплыгина напротив салона красоты. Второй сравнительно крупный магазин универсам Покупай в Б. Козловском переулке, 11, открылся совсем недавно. В д. 11 также находится специализированный винный магазин Виноград. На этой же улице в д. 3 располагается ресторан-гриль аргентинской кухни.

Новостройки в дефиците
Анализ распределения спроса по районам ЦАО, проводимый компанией Knight Frank, показал, что доля заявок на покупку квартиры в районе Чистых прудов составляет около 2% от общего их числа. По словам Марии Литинецкой, исполнительного директора компании Blackwood, район Чистых прудов востребован у иностранцев и россиян, которые ценят дух старой Москвы. По словам Андрея Уфимцева, директора по продажам компании Новое качество, спрос на историческую недвижимость составляет 60% от общего спроса на жилье здесь, а на новостройки 40%.

В пешеходной доступности расположены популярные столичные театры Современник и Табакерка, а также кинотеатр Ролан. Добраться до ближайшего фитнес-центра можно тоже пешком. В Даев клубе (Даев переулок, 20) есть тренажерный зал, зал аэробики, фитнеса и шейпинга, сауна. До спорткомплекса World Class, что находится на Олимпийский проспекте, 16, стр. 2, можно доехать на автомобиле или воспользоваться метро.

Ограниченность нового строительства в районе Екатерина Тейн, партнер, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank, считает минусом. В настоящее время покупатели элитного жилья предпочитают современный сервис и качество строительства. Отсутствие парковки и новых коммуникаций во многом снижает интерес к объектам недвижимости на Чистых прудах, мотивирует она. Например, Дом-яйцо безрезультатно пытаются продать уже несколько лет, а на Остоженке такой объект ушел бы в считанные дни, считает Александр Дьяченко, директор департамента развития агентства элитной недвижимости Welhome.

В связи с тем что новое строительство в районе ограниченно, а рынок представлен штучными проектами, спрос на качественное жилье остается неудовлетворенным, отмечает Борис Флексер, руководитель исследовательского центра компании Миэль-Новостройки.

Высшая ценовая категория представлена предложениями в современных элитных домах и отреставрированных особняках. По словам Валерии Родионовой, руководителя филиала Сивцев Вражек компании Новый город, цены на такие предложения начинаются от $17 000 за 1 кв. м без ремонта и от $30 000 с ремонтом. По данным Екатерины Гурьевой, директора департамента продаж компании IntermarkSavills, максимальные цены могут доходить до $40 000 за 1 кв. м.

По оценке Алексея Шленова, разброс цен на недвижимость в районе Чистых прудов велик. К примеру, жилплощадь в домах старой постройки с деревянными перекрытиями, требующих реставрации, сейчас предлагается от $7000 за 1 кв. м это минимальная цена в районе. Квартиры в домах сталинской постройки стоят $8000-10 000 за 1 кв. м. По мнению Ольги Селютиной, начальника управления вторичного жилья РК Русский дом недвижимости, район привлекателен еще и тем, что здесь сохранились коммуналки, которые можно выкупить. Соответственно, после этого цена квартиры значительно возрастет.

По мнению экспертов Penny Lane Realty, район Чистых прудов остается недооцененным и находится в своего рода резерве застройщиков и инвесторов. Как только застроятся популярные районы центра, внимание переключится и на это историческое место, что повлечет за собой рост цен на недвижимость в этом районе, прогнозирует Виктор Смоленский.

Цены на недвижимость в районе постоянно растут. В сегменте первичной недвижимости ощущается более активный рост, считает Татьяна Вакуленко, руководитель департамента элитной недвижимости HomeHunter. Объекты дорожают более чем на 5% ежемесячно, тогда как стоимость 1 кв. м в исторических домах остается примерно на том же уровне. Динамика роста цен составляет не более 1-2% ежемесячно.

Сначала были анонсированы планы по инвестированию государственных средств в инфраструктурное строительство, на подходе возведение олимпийских объектов. Теперь список государственных строек могут пополнить жилые кварталы на землях ФГУПов, вузов и всех федеральных ведомств. Согласно указу президента Дмитрия Медведева неэффективно используемые участки должны быть отданы под строительство социального жилья. Таким образом, власти рассчитывают изменить конъюнктуру цен на рынке. Новый фонд, в который должны передаваться изъятые у различных ведомств федеральные земли, уже окрестили новой госкорпорацией. Впрочем, участники рынка не верят в перспективность затеи прежде всего из-за неясности процедуры предоставления участков.


Государство в России является активным игроком рынка недвижимости на региональном уровне: без соизволения местных властей не может быть реализован ни один проект строительства жилья. В последнее время все большую активность на этом рынке демонстрируют федеральные власти.

Указ президента является логическим продолжением ранее изданного постановления правительства РФ от 3 апреля 2008 г. № 234 Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся

Область применения
Согласно указу Дмитрия Медведева от 7 мая 2008 г. О мерах по развитию жилищного строительства в России создается Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства. Правительство РФ должно было в течение одного месяца разработать и внести в Госдуму закон о создании соответствующего фонда, в котором были бы прописаны все детали его деятельности как юридического лица. Другой законопроект должен быть разработан к 1 сентября 2008 г. В этом документе должны быть расширены полномочия государства по изъятию участков у неэффективных собственников, которыми могут быть признаны федеральные государственные учреждения, федеральные государственные унитарные предприятия, Российская академия наук, отраслевые академии наук и созданные ими организации. Под действие нового указа подпадают только участки, расположенные в границах населенных пунктов.

В частности, они должны быть расположены не далее чем в 30 км от границ населенных пунктов с численностью населения более 1 млн человек либо в 15 км от границ населенных пунктов, где живет от 100 000 до 1 млн человек, или же в 5 км от городов менее с чем 100 000 жителей. Был введен даже запрет на проведение аукционов по привлечению инвестиций в отношении этих земельных участков, а также на передачу имущества из федеральной собственности в собственность субъекта Федерации.

в федеральной собственности. В этом постановлении был установлен запрет на согласование сделок, связанных с земельными участками федеральных ведомств. Более того, в этом постановлении более подробно прописаны требования к таким участкам.

Власти решили не ограничиваться федеральными землями. Правительство РФ постановило предложить высшим исполнительным органам государственной власти субъектов Российской Федерации к 1 октября 2008 г. предоставить со своей стороны также участки для строительства социального жилья или создания заводов по производству стройматериалов. В свою очередь, федеральный бюджет обязуется в зависимости от уровня бюджетной обеспеченности региона предоставить субсидии для создания инженерной и социальной инфраструктуры.

Однако постановление не распространяется на участки, изымаемые для федеральных государственных нужд, на земли, выделенные для строительства олимпийских объектов в Сочи или объектов для форума АТЭС во Владивостоке, а также на особые экономические зоны.

По разным оценкам, в данный фонд может попасть примерно 0,7-0,9 млн га земли, говорит ведущий эксперт УК Финам Менеджмент Дмитрий Баранов. Как объяснил 18 июня 2008 г. на встрече с Дмитрием Медведевым глава Минрегиона Дмитрий Козак (именно в его ведомстве разрабатывался документ), фонд разместит для продажи на аукционах около 30 000 государственных земельных участков. По словам министра, таким образом власти намерены сбивать цены на жилье, чтобы они становились доступными.

До 1 сентября 2008 г. в Минрегионе будет создана рабочая группа для оценки целесообразности дальнейшего использования земельных участков, находящихся в федеральной собственности. Иными словами, ревизоры изучат, насколько правильно те же ФГУПы управляют федеральной землей. В правительстве действительно, как и было сказано в президентском указе, довольно быстро разработали закон о создании фонда. С опозданием всего на два дня, уже 9 июня 2008 г., законопроект был внесен в Госдуму, для ускорения процедуры его предложил парламентариям сам председатель комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям Мартин Шаккум.

Тем, кто уже успел заключить инвестконтракт на застройку территории вуза или договорился о соинвестировании с ФГУПом, опасаться пока нечего. В постановлении № 234 предусмотрены исключения из установленного запрета на совершение сделок, к которым, в частности, относится предоставление земельных участков по ранее проведенным аукционам, заключенным контрактам и т. д. То есть постановление не имеет обратной силы, напоминает Шлесина.

Однако не ясно, на каких условиях будут выставляться эти участки на торги. Более того, непонятно, о каких именно участках идет речь. Если понимать широко будущие активы фонда, то в поле зрения Минрегиона могут оказаться и земли московских вузов, и все ФГУПы страны, в том числе ГлавУпДК при МИД России, которое строит жилье для иностранных дипломатов и сдает им его по рыночным ценам. Поскольку ранее все перечисленные в правительственном постановлении организации активно реализовывали инвестиционные проекты на своих землях, то данный запрет приведет к сокращению объемов строительства жилья, говорит руководитель юридического отдела инвестиционно-девелоперской компании Сити XXI век Анна Шлесина.

Пока не готов точный список жертв Минрегиона, участники рынка примерно очерчивают их круг. На сегодняшний день сложно сказать, какие именно территории будут переданы в ведение нового федерального фонда правительству РФ еще только предстоит составить перечень и определить границы этих земельных участков, отмечает юрисконсульт отделения Семеновское компании Инком-Недвижимость Марина Маркина.

ФГУПы в какой-то степени могут пострадать в результате передачи части земель в фонд, предполагает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.

Помощь частника
Государственные программы, например масштабные планы по строительству инфраструктурных объектов, в частности, в течение 10 лет планируется выделить около $400 млрд на строительство дорог, или программа реконструкции вокзалов, уже давно привлекают частные компании, которые готовы осваивать серьезные бюджеты в качестве подрядчиков и консультантов. Насколько госинициатива открывает возможности для участия частного капитала, пока остается неясным.

В Петербурге под действие указа подпадут преимущественно территории различных НИИ, имеющих испытательные полигоны. По данным Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу, общая площадь таких земель, имеющих закрепленные границы, составляет около 1400 га. Кроме того, существует довольно большой объем федеральных земель, границы которых не оформлены, и в случае их оформления в земельный фонд может поступить еще до четверти территорий Петербурга, т. е. до 8000-10 000 га, говорит генеральный директор компании Setl City Василий Селиванов. По его словам, высвобождение такого количества земель, безусловно, способно повлиять на рыночную конъюнктуру в случае, если там действительно будут вестись строительные работы, предусмотренные указом.

По мнению Василия Селиванова, для того чтобы частные компании вошли в эти проекты, необходимо уточнить, каким образом государство будет осваивать эти земли. Будут ли новые объекты выводиться на рынок или речь будет идти только о строительстве жилья для очередников по этим и другим вопросам существует неясность. Следовательно, и о частно-государственном партнерстве можно будет говорить только в узком смысле компании могут быть привлечены в качестве подрядчиков на строительство объектов, но не в качестве инвесторов или девелоперов, говорит он.

Некоторые эксперты позитивно оценивают перспективы участия частных компаний в новом государственном проекте. Возможно, что создание фонда откроет новые возможности для частно-государственного партнерства. Если говорить о строительстве больших объемов социального жилья, то это дает возможности крупным строительным холдингам, специализирующимся на строительстве жилья по госзаказу, практически полностью загрузить производственные мощности и обеспечить компанию заказами на длительные сроки, предполагает Марина Маркина. Но выход новых строительных компаний на рынок строительства жилья по госзаказу она считает маловероятным. Скорее всего власти предпочтут работать с известными компаниями, которые давно закрепились на этом рынке и неоднократно выполняли государственные и городские заказы, такими как СУ-155, ДСК-1, МФС-6, утверждает Маркина.

На свою часть прибыли рассчитывают и консультанты. Мы являемся консалтинговой компанией, поэтому в будущем, возможно, к нам будут поступать обращения со стороны федеральных органов с целью оценки и определения перспектив развития различных территорий, надеется Константин Ковалев.

Еще одним возможным участником частно-государственного партнерства в данном случае могут стать производители стройматериалов. Обратный эффект увеличения темпов массового строительства это увеличение спроса на стройматериалы и, как итог, рост себестоимости. Но стоимость растет в краткосрочной тенденции, в долгосрочной должны вводиться новые мощности. Задача государства обеспечить условия для введения новых мощностей в производстве стройматериалов, рассуждает исполнительный директор компании РДР-Холдинг Георгий Кузин. По его словам, для этого надо активнее применять современные технологии. Классический кирпичный дом строится больше года с привлечением техники и большого количества ручного труда, а современный дом из сэндвич-панелей за месяц, и сам дом собирается как конструктор за несколько дней. Аналогичный дом может быть и из бруса, и из бревна, говорит он.

Обратная тяга
Помимо недоуменного скепсиса частного бизнеса новую программу ожидает и сопротивление структур, на сегодняшний день управляющих федеральными землями. По мнению Дмитрия Баранова, чтобы указ заработал, в первую очередь нужно добиться, чтобы земли действительно передавались в фонд. Ведь ничто сейчас не мешает всем организациям, перечисленным в указе, включить все свои лоббистские возможности и доказывать, что именно их земли используются эффективно. И они уже давно сами решили их освоить и построить на имеющихся землях новое здание (производство, склад и проч.), которое жизненно необходимо для функционирования всей организации, и, следовательно, и сносить/не давать строить это здание и отбирать землю нельзя, предполагает он.

Однако не все участники рынка так оптимистичны. Что касается частно-государственного партнерства, то я не вижу возможности для него в данном проекте. С учетом заявленных целей указа частные инвесторы вряд ли смогут рассчитывать здесь на хорошую прибыль, а значит, если и будут участвовать в этой программе, то будут экономить на всем, что можно, и построенные таким образом дома не будут отличаться хорошим качеством, категоричен Дмитрий Баранов.

По словам Георгия Кузина, новый указ встретит сильное противодействие, потому что огромное количество людей из бизнеса, государственных чиновников наживалось на этой теме (ведомственной земле) и продолжает наживаться.

Кроме того, по мнению Баранова, необходимо будет провести экологическую экспертизу земель, потому что за долгие годы ее использования разными организациями она могла просто прийти в полную негодность для строительства жилья. Более того, как утверждает эксперт, не исключено, что именно по этой причине часть пустующих земель не сможет быть передана в фонд.

Однако пока никаких прямых последствий издания нового указа эксперты не наблюдают. Вряд ли какие-либо аукционы по продаже федеральных участков были сорваны. Например, тот же аукцион по продаже Минобороны бывшего военного городка на Рублевском шоссе прошел безо всяких осложнений, говорит Дмитрий Баранов. По его мнению, не остановится и строительство жилья на землях, принадлежащих МГУ. Часть строительства на землях МГУ ведется в интересах образовательного процесса, а строительство жилья предполагает, что часть квартир получит профессорско-преподавательский состав. Можно говорить о том, что строительство на землях МГУ является примером эффективного использования. И потом, всегда можно будет сделать исключение, тем более для МГУ вуза, который в бюджете страны имеет отдельную строку, отмечает он.

По мнению Анны Шлесиной, для того чтобы указ заработал, необходимо ускорить разработку градостроительной документации в соответствии с новым Градостроительным кодексом, а также решить вопрос с обеспечением площадок для строительства жилья инженерной инфраструктурой. Для этого потребуется значительный объем финансирования, который региональные бюджеты скорее всего не смогут себе позволить, говорит эксперт. По ее словам, до настоящего времени финансирование разработки градостроительной документации и строительства инженерной инфраструктуры в большинстве случае осуществлялось инвесторами. Предоставление субсидий из федерального бюджета на эти цели процесс довольно длительный, из-за отсутствия финансирования установленный запрет на сделки продлят после 1 января 2009 г., предполагает она.

В ожидании последствий
Участники рынка по-разному оценивают перспективы нового указа и предшествующего ему постановления. От принятия указа могут выиграть компании, специализирующиеся на возведении социального жилья по госзаказу это крупные многопрофильные холдинги, располагающие собственными заводами по производству стройматериалов, проектными, строительными и девелоперскими организациями, говорит Марина Маркина. В числе таковых, как правило, называют Главстрой, ПИК, СУ-155.

Однако некоторые строительные компании уже заявили о срыве существовавших ранее договоренностей. Компания рассматривала возможное участие в совместных проектах с организациями владельцами земель, находящимися в федеральной собственности. От этих планов в связи с принятием вышеназванных документов придется отказаться, говорит Анна Шлесина.

Люди, ожидающие получения бесплатной квартиры, в подавляющем большинстве относятся к малоимущим слоям населения. Они никак не могут являться потенциальными покупателями жилой недвижимости (тем более недвижимости бизнес-класса и элитной), поэтому уменьшение количества очередников никак не повлияет на уровень спроса на рынке, считает Маркина. По мнению Василия Селиванова, вновь возводимое социальное жилье, вероятно, будет использоваться под программы расселения очередников, поэтому и на рынок будет оказывать лишь косвенное влияние, скорее всего способствовать его стабилизации. Однако с такой точкой зрения согласны не все эксперты.

Многие представители столичных властей и компаний, занятых в строительстве жилья по госзаказу, считают, что последствия будут только положительные: количество очередников существенно сократится, уменьшится спрос на жилье, соответственно, цены на коммерческую недвижимость не поднимутся, уверяет Маркина. Однако, по ее мнению, все далеко не так просто: увеличение строительства социального жилья совершенно не обязательно должно привести к снижению спроса на жилье коммерческое.

По словам Константина Ковалева, перевод федеральных земель положительно скажется на цене земельных участков и, как следствие, на стоимости жилья. Этот указ явно ведет к либерализации цен на земельные участки в целом, потому что в настоящий момент на каждом локальном рынке есть ограниченное количество землевладельцев, которые не могут или не хотят развивать территории, полученные путем скупки сельхозпредприятий за городом и промзон в черте городов. Большая часть таких владельцев принадлежит к отряду спекулятивных собственников, извлекающих доход лишь из роста стоимости земельных участков, говорит Ковалев.

Новый указ способен серьезно изменить конъюнктуру рынка, потому что на сегодняшний момент сложилась парадоксальная ситуация: в стране, где больше всего в мире земли, образовался искусственный дефицит земельных участков под строительство. Ошибки в земельной политике, картельные сговоры лендлордов, бездумная политика местных властей все это привело к тому, что во всех крупных городах и вокруг них рынок земли спекулятивно надут, описывает ситуацию Георгий Кузин. Приобрести свободный участок практически невозможно. Если неиспользуемую землю хотя бы частично вывести в хозяйственный оборот, то это может очень серьезно повлиять на цены, уверяет он. Однако для этого, по его мнению, государство должно подготовить развитие территорий, подготовить инфраструктуру, т. е. заняться мастер-девелопментом, а потом продавать участки земли застройщикам. На основе такого рода партнерства может возникнуть большое предложение на рынке недвижимости, которое может вполне изменить цены, говорит эксперт.

Согласно результатам опроса, проведенного местным аналитическим порталом Метросфера, 39% пермяков хотели бы жить в малоэтажных домах. Просто подарок для соответствующей президентской программы. В полном соответствии с запросами потребителей на начало 2008 г. в Перми и ее окрестностях насчитывалось уже около 66 строящихся организованных поселков. Как признают риэлторы, подавляющее большинство пермяков, покупающих загородный дом, рассматривают его как место для постоянного проживания. Отсюда повышенные требования к инфраструктуре и транспортной доступности. Поэтому загородная недвижимость часто возводится в городской черте.

Однако в любом случае, по мнению Георгия Кузина, государство должно быть осторожно в своих действиях на этом поле. Вопрос собственности на землю исторически очень важен, так как связан с формированием среднего класса, с социальной стабилизацией государства, а средний класс невозможен без частной собственности без дома, который стоит на земле, напоминает он. До сих пор остается неясным, будут ли привлекать власти частные компании не только в качестве подрядчиков, но и в роли соинвесторов. Поэтому, если государство захочет привлечь частный капитал или предложить землю под застройку коттеджами покупателям-физлицам, следует сделать эти предложения привлекательными прежде всего для частных покупателей жилья. Не исключено, что часть населения, ознакомившись и с проектами домов, и с условиями их приобретения, попросит исключить его из списков нуждающихся, иронизирует Дмитрий Баранов.

Епишина делит рынок индивидуального загородного домостроения на дачи (примерно 10% в структуре сегмента), коттеджи в организованных поселках (около 26%), таунхаусы (3,4%) и коттеджи в неорганизованных поселках (60,5%). Несмотря на то что последние пока преобладают, структура предложения динамично меняется. Если в 2005 г. в городе и под ним насчитывалось семь готовых и строящихся организованных поселков (коттеджей и таунхаусов), в 2006 г. было заявлено 20 проектов, то в 2007 г. их число увеличилось до полусотни, а к середине 2008 г. приблизилось к 70, подсчитал аналитический отдел компании Камская долина.

Почти треть жилых малоэтажных объектов в Пермском крае расположена в его столице, отмечает Эльвира Епишина, доцент ПГУ. Это, по ее словам, обусловлено тем, что примерно 75% пермяков рассматривают индивидуальный дом не как загородное жилье, а как альтернативу квартире в многоквартирном доме. Поэтому пермские аналитики предпочитают использовать термин малоэтажное, а не коттеджное строительство. В регионе строятся и коттеджи, и таунхаусы, перечисляет Епишина.

То, что малоэтажное строительство для Перми перспективная отрасль, Ведомостям рассказали все опрошенные местные застройщики и риэлторы. Однако признались, что его активное развитие тормозят, во-первых, проблемы с доступными по цене участками и стройматериалами, во-вторых, сложности с инфраструктурой вернее, ее отсутствие.

Девелоперы пока предпочитают обустраивать 30-50-километровую зону от города. Почти 44% загородного предложения, говорит Наталья Логунова, аналитик Камской долины, приходится на Пермский район. Много объектов в Добрянском районе, есть отдельные проекты в Краснокамском и Кунгурском. По данным Логуновой, имеющееся предложение распределилось следующим образом: 77,5% коттеджные поселки, 16,7% таунхаусы, остальное прочие домовладения. Готовых объектов не более 15%, строится больше 50%, остальное заявления девелоперов.

Ярославцев скептически относится к элитным загородным поселкам, строящимся в Полазне и Югокамске. Они расположены примерно в 40 км от Перми, и путь в город в час пик может занять 2 часа. Для дороги на работу чересчур много времени, а если рассматривать их как загородные дома, то цена в 1 млн евро за такую недвижимость это слишком, объясняет он.

Андрей Ярославцев, гендиректор компании MVM, который сам жил в загородном поселке, считает, что и в ближайшее время наибольшим спросом будут пользоваться малоэтажные дома в черте Перми в Курье (Орджоникидзевский р-н), на Железнодорожном (Кировский р-н), в Заозерье (Мотовилихинский р-н). Но эти дома получаются дорогими и не найдут массового потребителя. Тем более что в большинстве случаев они строятся из кирпича это далеко не самый дешевый конструктив, отмечает он. Даже дачи становятся больше по площади и строятся из более дорогих, чем раньше, материалов, добавляет Епишина.

В результате имеющееся малоэтажное предложение, даже в удаленных районах, дорого для потребителя. По данным Логуновой, в мае цена 1 кв. м элитного коттеджа превышала 45 000 руб., в бизнес-классе равнялась 30 000-45 000 руб., в сегменте эконом 22 000-30 000 руб. Средняя стоимость сотки, по информации Метросферы, в этот период составила 78 430 руб.: самые дорогие участки располагаются в черте города и прилегающих к нему районах (в среднем по 143 470 руб. за сотку), дешевле всего обойдется покупателям земля в отдаленных районах 32 100 руб. за сотку. С конца 2006 г. по апрель 2008 г. земля подорожала в среднем на 160%, отмечают в Камской долине.

Сейчас стоимость загородного девелопмента велика в основном из-за высокой стоимости земли, большая часть которой не готова к строительству, объясняет Регина Давлетшина, директор по консалтингу корпорации Перспектива. Существующие коммунальные мощности физически не могут обслужить строящиеся поселки. Поэтому прокладка газа, водопровода, строительство электростанций ложится на плечи девелоперов, отмечает аналитик.

Если приводить в пример домовладения, то в мае 2008 г. минимальная цена всего 2000 руб. была предложена за дом общей площадью 50 кв. м в д. Антипино Сивинского района (170 км от Перми). Дом в хорошем состоянии, колодец во дворе, электричество проведено. А максимальную цену 320 000 руб. запрашивали за коттедж общей площадью 125 кв. м в Свердловском районе. Дом оформлен в стиле хайтек и продавался с мебелью.

Разница в уровнях цен на землю объясняется в основном удаленностью участков от города и окружающей инфраструктурой, объясняют аналитики Метросферы. Они приводят пример: минимальная цена предложения составила 2000 руб. за сотку (продавался участок площадью 30 соток в удаленной от города д. Журавли). Максимальная цена 687 500 руб. за сотку в пос. Верхняя Курья (Курья расположена в Орджоникидзевском районе Перми).

Выступая на конференции, посвященной потенциалу малоэтажного строительства Перми в мае 2008 г., Александр Черепанов, советник главы местной администрации, рассказал, что городская власть не хочет отдавать участки частным лицам, а делает упор на комплексное освоение их крупным проверенным застройщиком. Администрацию можно понять любое новое поселение надо обеспечивать соответствующей социальной инфраструктурой, а строительство новых школ ложится нагрузкой на бюджет, признался чиновник.

В черте города сложно развивать малоэтажное строительство, поскольку стоимость земли слишком высока от 250 000 до 500 000 руб. и выше, говорит Алексей Ананьев, коммерческий директор АН Респект. Поэтому, признает он, дома получаются слишком дорогими. Пермская администрация как вариант для девелоперов предлагает заниматься комплексной застройкой малоэтажными домами целых микрорайонов. Городской властью разработан План продажи земельных участков г. Перми на 2008 г. в разрезе видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Например, в Ново-Бродовском районе под комплексную застройку малоэтажными домами предлагается 29 500 кв. м, а всего под индивидуальную жилую застройку выделяется почти 450 000 кв. м.

В городах, где живет менее 50 000 человек, не нужно строить высотки их содержать надо, обслуживать и т. д., размышляет девелопер. К тому же малоэтажка должна быть намного дешевле по себестоимости. Мы пока до этого не дошли, потому что применяем традиционные материалы (кирпич и железобетон), но постепенно перейдем на легкие и более дешевые материалы. О необходимости использования таких стройматериалов, а также о переходе на массовую застройку для удешевления себестоимости загородной недвижимости говорят и другие игроки рынка.

Комплексная застройка имеет свои сложности, размышляет Ананьев. У покупателей индивидуальные требования к домам, типовой проект всех вряд ли устроит, объясняет он. Пока что девелоперы предпочитают строить небольшие поселки. Андрей Гладиков, гендиректор Камской долины, рассказал Ведомостям: В 2007 г. из сданного нами объема 5% приходилось на долю малоэтажек, мы хотим довести этот показатель до 50%. Гладиков считает такой вид застройки выгодным: Согласований меньше, нет вневедомственной экспертизы и нет сопровождения госархстройнадзора, т. е. лишних закорючек чиновников. Экономится время от полугода и больше.

Сейчас в Перми существует большой спрос на дома, которые по стоимости равны 3-комнатной квартире в городе. Но такие дома либо некачественны, либо расположены далеко от Перми, говорит Андрей Ярославцев. Сэндвич-панели могут стать выходом из этой ситуации. Анатолий Маховиков, замглавы администрации города, говорит, что девелоперы уже пытаются строить относительно экономичное малоэтажное жилье.


Можно уменьшить стоимость жилья, если строить комплексы по 1000 домов и больше. Кроме того, необходимо искать новые конструктивные решения, например применять технологии каркасного домостроения. Раньше относительно недорогими были газобетон и пенобетон, но они уже выросли в цене, отмечает Давлетшина.



Главная --> Публикации