Главная --> Публикации --> Завершено исследование рынка загородных жилых комплексов подмосковья Бум развития комплексных проектов, в том числе в регионах, придется на ближайшие 3-5 лет. Жилье для гурманов Не так страшна субсидия, как ее малюют Квартиры в москве резко дорожают

- Каков тон письма! - возмущается старшая по дому Елена (фамилию и адрес она назвать побоялась). - В случае уклонения от явки без уважительных причин и неисполнения своих обязанностей... данная информация будет передана в управы... И так далее. Это правда или снится?

Московские налоговики в очередной раз предприняли попытку вывести на свет рынок аренды жилья. Недавно в сотни адресов Юго-Западного округа разлетелись письма из инспекции N 36 с жестким требованием к старшим по дому явиться и сдать соседей, поселивших квартирантов. Вместо этого общественники отправились в СМИ и к правозащитникам.

Соседний дом - N 7 - вообще проигнорировал послание.

- Получив письмо, я ответил в таком духе, что такой информацией не владею и собирать ее не обязан, - говорит бывший в тот момент председателем домкома дома N 9 по улице Косыгина Михаил Зотов. - Домком - общественная организация, захотим, распустим ее в любой момент. Председатель домкома подчиняется только общему собранию жителей, а не управе, налоговой и т.п.

Коммунальными льготами, предусмотренными для старших по дому и членов домкома, на стукачество не соблазнишь.

- Домком или старшие по дому не располагают информацией по гражданским договорам, - считает председатель домкома Ярослав Королев. - И не обязаны ее добывать. Если у налоговой есть какие-то вопросы, она может адресовать их в ДЕЗы, где имеются паспортные столы, участковому, который может обойти квартиры и опросить людей. Если ему, конечно, откроют.

Похоже, ИФНС N 36 и вправду блефовала. Налоговая инспекция не инициирует сбор информации о неплательщиках, - объяснили нам в Управлении ФНС Москвы. - Допустим, кто-то из жителей сообщил в инспекцию о том, что некто сдает квартиру. В таком случае инспекция может пригласить старшего по дому, чтобы прояснить ситуацию.

- Мы, например, вообще отказались от этих льгот, - добавил Ярослав, - когда узнали, что их компенсируют за счет остальных жильцов. Поэтому припугнуть таким оружием старших по дому невозможно. Думаю, агрессивный тон письма налоговиков и сам факт письма - просто блеф. Сообщит хоть кто-нибудь о соседях - хорошо. Никто не сообщит - ну и черт с ним.

Конечно, при условии, что данные Николая Федосеева о 10% верны. Но проверить это невозможно.

В нашем случае старшим приказали явиться всем поголовно. Хотя, будь москвичи позаконопослушнее, в казне прибавилось бы изрядно денег. Число честных рантье, которым не жалко платить 13-процентный налог на доход от сдачи квартир, в последние годы составляет жалкие 5-6 тысяч. Недавно заместитель главы департамента жилищной политики Николай Федосеев заявил, что в городе сдается каждая десятая квартира. Всего в городе около 3 млн 700 тысяч квартир. Выходит, арендуются около 370 тысяч квартир. Это целый административный округ. При средней цене 25 тысяч рублей в месяц (удельный вес дешевых квартир на рынке превышает 50%), получается, что бюджет ежегодно лишается свыше 14 млрд рублей.

Среди экспертов нет единства и во мнениях относительно объема рынка. Кто-то говорит - 10 млрд долларов, кто-то - 4, кто-то - 1, Но многие предпочитают вообще не называть цифр.

- Рынок аренды преимущественно скрытый, - говорит аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник. - Большинство сделок проходит мимо агентств.

В общем, ситуация для мытарей безнадежная. Может, оно и к лучшему?

И получается, что тотальный опрос (допрос) старших по дому, председателей ТСЖ и ЖСК, домкомов - единственный способ понять, что происходит в этом мире тайных сделок, большая часть которых заключена только устно. Они-то наверняка знают, где в их доме живут истинные хозяева, а где временные постояльцы. Только как их расколоть? А если и уступит старший, назовет адреса, явки и пароли, то как доказать, что квартира находится в коммерческом обороте, а вовсе не служит бесплатным пристанищем для семьи лучшего друга хозяина? Даже договор, заключенный при участии риэлторов, ничего не доказывает: да, сначала хотел сдать, ответит сообразительный хозяин, а потом так полюбил этих людей, что разрешил жить даром.

Иногда законопослушные хозяева квартир, сдаваемых в аренду, сами идут сдаваться в налоговую. Но, как выяснилось из истории москвички Надежды Крутовой, их порывы недолговечны - стремление отдать казне положенное не выдерживает столкновения с агрессивно-бюрократической реальностью.

Цену пришлось снизить, зато от походов в налоговую я была избавлена

Иностранцы-то и довели нас до налоговой. Ни один нормальный западный специалист, работающий в Москве, не платит бешеные деньги за аренду жилья из своего кармана - оплачивает все это фирма, а значит, и документооборот у них весь белый. Поэтому наши первые клиенты, французское семейство, работавшее на какую-то крупную корпорацию, сразу потребовали от нас заплатить налоги. Да я и сама понимала, что никуда не денешься - компания в своих отчетах указывала, какие средства она тратит на аренду квартиры для своих сотрудников, так что рано или поздно налоговая бы об этом узнала. Я решила не дожидаться проблем и пошла сама.

- Лишняя квартира образовалась в нашей семье случайно, - рассказала Надежда Известиям. - Умер дедушка, у которого были все мыслимые регалии, научные звания и советские блага, в том числе, большая трехкомнатная квартира на Кутузовском проспекте. Квартиру он завещал мне. Когда было оформлено наследство, мы на семейном совете решили, что жить там будет просто расточительством - во-первых, район элитный и дорогой, в школу ребенка не устроишь, во-вторых, эта квартира - идеальный вариант для сдачи внаем иностранцам, которые бредят видами на Поклонную гору.

Слава богу, продолжалось это всего пару лет - пока французы не съехали. Другие наши клиенты были нормальные новые русские: одним надо было пережить ремонт в новой квартире, другой был из Сибири и ждал, пока достроят дом... Денег они не считали, а отчетность их не интересовала вовсе. Правда, цену пришлось немного снизить, зато от этих изматывающих нервы походов в налоговую я была избавлена.

Заплати налоги превратилось в ежегодный геморрой. Когда я поняла, что это такое, я стала подгадывать походы в инспекцию на вторую половину января: страна еще мучается похмельем, а инспекторы уже работают, очередей нет, можно что-то переспросить. Но все равно сбор всех копий документов, переписывание договоров и выдача своих кровных денег в незнакомый мне лично бюджет, не говоря уже о своеобразном стиле общения инспекторов (такое ощущение, что я лично им что-то должна), превращался в такой стресс, что когда очередная сдача налогов бывала закончена, я торжественно напивалась.

Знаю одну семью. Женщина 70 лет с сыном-инвалидом. Трехкомнатную квартиру в Кунцеве они сдают, а живут в съемной двушке в Жулебине. Их квартира - по социальному найму, ее вообще нельзя сдавать без разрешения жилищных органов. Но сдают. И живут на разницу в 600 долларов. Налог, конечно, не платят. Потому что искренне считают, что не они должны государству, а оно им.

Моя квартира: хочу - живу, хочу - сдаю?

Разве эти 600 долларов на двоих - тот самый доход, которым нужно делиться с государством? По-моему, это шанс на выживание. Может, тысяча долларов? Например, для семьи с тремя детьми? Тоже вроде нет. Тогда 5 тысяч? На которые (тоже есть знакомые) содержится семья хозяина плюс четверо стариков-родителей. Или определите границу, или верните прогрессивную шкалу налогообложения. Чтобы с владельца пяти элитных квартир требовать, скажем, 20% подоходного налога, а с Татьяны Николаевны - 2%. Кстати, она согласна, был разговор.

Оно гарантировало бесплатное образование, но Коля - вполне толковый парень в коляске - специальности не имеет. Это долгая история - в общем, хотел учиться, имел право, но не осилил бюрократическую цитадель. Государство обещало бесплатное здравоохранение - и нет его. То, что бесплатное - мусор. И таблетки, и коляска. Татьяна Николаевна всю жизнь работала и платила налоги. Взамен чужие стены на старости лет и бесконечная, изнуряющая экономия.

Попробуйте задать вопрос любому европейцу, надо ли платить налоги? Он посмотрит на вас, как на неандертальца. Налоги, в том числе подоходные, - основа экономики любой развитой страны. Их неуплата - тяжкое уголовное преступление. Конечно, в теории это понимаем и мы. Но с социальными нюансами.

А пока нашему государству лучше оставить все как есть. И поучиться эффективнее распоряжаться собственным добром. Пока население делает то же самое в отношении своего убогого имущества.

Да, живя в пораженном коррупцией государстве, мы не верим, что наши налоги идут на благие дела, а не в карманы чиновников. Но это оправдание от лукавого. Подворовывая у государства, вправе ли мы осуждать государственных воров? Кто-то из нас должен остановиться первым. Может, тогда и вторых рано или поздно остановим.

Вот простая задачка из трех вопросов. Если человек купил нефтяную вышку, он должен платить налог с дохода, вырученного от продажи черного золота? Конечно, да, ответит большинство - и не 13%, а все 50%. А если он купил квартиру, скажем, на Арбате и сдает ее за 200 тысяч рублей в месяц? С таких тыщ-то пусть тоже платит, скажет, уверена, большинство москвичей, живущих подальше от центра. Хорошо. А если, измучившись жить на пенсию, гражданин переедет на полгода на дачу, а свою двухкомнатную хрущобу в Зюзине сдаст за 20 000 рублей в месяц? Или комнату - за 5000? Пусть сначала пенсию нормальную платят людям, а потом их доходы считают, - вот обычный ответ. Но 13% подоходного налога - одна из самых минимальных налоговых ставок в мире. С 20 000 дохода это 2600 рублей, а с 5000 - всего 65 Не такая уж большая сумма за право чувствовать себя законопослушным человеком.

Сразу после праздников в столице начнутся отключения горячей воды. В городе уже появились счастливые районы, где без горячей воды люди останутся всего на несколько дней.

Но есть просьба к налоговикам - дайте нам наконец возможность спокойно выполнить свой долг: без безумных очередей и деклараций, которые самостоятельно могут заполнить единицы. Будьте проще - глядишь, и народ к вам потянется.

Первыми, начиная с 12 мая, горячей воды лишаться жители Центрального, Северного, Северо-восточного, Юго-восточного, Южного, Юго-западного округов и Зеленограда. Чуть позже, в июне, горячая вода пропадет в Восточном, Западном и Северо-Западном округах. Традиционно горячую воду отключают на 21 день. Но некоторым районам повезло больше. Профилактические работы пройдут там намного быстрее, - сообщили interfax.ru в пресс-службе Московской объединенной энергетической компании (МОЭК). Так, на неделю меньше терпеть неудобства придется жителям районов Люблино и Нагатино-Садовники.

Москва. 7 мая. INTERFAX.RU - Сразу после майских праздников в Москве начнется плановое отключение горячей воды. Продвинутые горожане давно поставили в квартирах водонагреватели. Остальным придется поливать себя из ведер и тазиков. Экзекуция продлиться в среднем в течение 21 дня, лишь в отдельных районах ГВС отключат на двое-трое суток.

Современные технологии позволяют обнаружить неполадки, не прибегая к варварским методам. Трубопроводы нового образца имеют специальную пенополиуретановую оболочку, в которой скрыты датчики, контролирующие состояние системы водоснабжения и оповещающие о дефектах. Приборы позволяют дистанционно контролировать состояние коммуникаций. Правда, пока из-за дороговизны в городе современные трубопроводы составляют всего 10%. Они обслуживают ряд районов в Северном и Южном Бутово. Там жителей оставят баз воды всего на два-три дня.

Как выяснил обозреватель interfax.ru, длительные отключения ГВС связаны с допотопной методикой проверки надежности коммуникаций, которая представляет собой гидравлические испытания. Давление в трубах повышают до 24-30 атмосфер против обычных 16-ти. Наиболее слабые швы не выдерживают нагрузки и начинают лопаться. После этого аварийный участок раскапывают для замены пришедшей в негодность трубу. Именно поэтому летом столичные дворы изрыты траншеями и напоминают линию фронта.

Пока коммунальщики модернизируют свое хозяйство, москвичи решают проблемы личной гигиены самостоятельно - путем установки водонагревателей. Они делятся на накопительные и проточные. Первые представляют собой резервуар объемом от 20 до 150 литров. Вода в них нагревается в течении определенного времени и может подаваться сразу в несколько водопроводных точек. В проточных системах вода подогревается моментально. Минус в том, что на выходе мы имеем дело скорее не с горячей, а с теплой водой. Кроме того, проточный водонагреватель съедает довольно много электричества - от 3 до 5 кВт. Стоят водонагреватели не дорого. В среднем накопительный агрегат обойдется в 5 тыс. руб., а проточный - в 2-3 тыс.рублей.

В пресс-службе МОЭК рассказали, что в этом году планируется заменить 226 км древних труб. Такая работа проводится каждый год, что позволяет постепенно сокращать объемы плановых отключений горячей воды. Заменить трубопроводы в большинстве районов Москвы наша компания планирует уже в ближайшие пять лет, - заявили interfax.ru в пресс-службе МОЭК.

- Лишняя квартира образовалась в нашей семье случайно, - рассказала Надежда Известиям. - Умер дедушка, у которого были все мыслимые регалии, научные звания и советские блага, в том числе, большая трехкомнатная квартира на Кутузовском проспекте. Квартиру он завещал мне. Когда было оформлено наследство, мы на семейном совете решили, что жить там будет просто расточительством - во-первых, район элитный и дорогой, в школу ребенка не устроишь, во-вторых, эта квартира - идеальный вариант для сдачи внаем иностранцам, которые бредят видами на Поклонную гору.

Иногда законопослушные хозяева квартир, сдаваемых в аренду, сами идут сдаваться в налоговую. Но, как выяснилось из истории москвички Надежды Крутовой, их порывы недолговечны - стремление отдать казне положенное не выдерживает столкновения с агрессивно-бюрократической реальностью.

Заплати налоги превратилось в ежегодный геморрой. Когда я поняла, что это такое, я стала подгадывать походы в инспекцию на вторую половину января: страна еще мучается похмельем, а инспекторы уже работают, очередей нет, можно что-то переспросить. Но все равно сбор всех копий документов, переписывание договоров и выдача своих кровных денег в незнакомый мне лично бюджет, не говоря уже о своеобразном стиле общения инспекторов (такое ощущение, что я лично им что-то должна), превращался в такой стресс, что когда очередная сдача налогов бывала закончена, я торжественно напивалась.

Иностранцы-то и довели нас до налоговой. Ни один нормальный западный специалист, работающий в Москве, не платит бешеные деньги за аренду жилья из своего кармана - оплачивает все это фирма, а значит, и документооборот у них весь белый. Поэтому наши первые клиенты, французское семейство, работавшее на какую-то крупную корпорацию, сразу потребовали от нас заплатить налоги. Да я и сама понимала, что никуда не денешься - компания в своих отчетах указывала, какие средства она тратит на аренду квартиры для своих сотрудников, так что рано или поздно налоговая бы об этом узнала. Я решила не дожидаться проблем и пошла сама.

Накрутка
Легче всего разобраться с аргументацией департамента градостроительной политики, развития и реконструкции о росте в пределах инфляции. Инфляция есть. С аргументами слабовато. В качестве такового приводится только разоблачительная статистика Росстроя: стоимость строительства 1 кв. м жилья в прошлом году составила в Москве почти 35 тыс. руб., а среднерыночная цена продажи 1 кв. м будто бы (по данным риэлторов) достигла 162 тыс. руб. То есть, в 4,5 раза больше. Надо полагать, посыл убойного аргумента таков: застройщики оборзели, и если они попробуют назначать цены в 5 или 6 раз больше строительной себестоимости (возведение коробки и разводка внутренних коммуникаций), то никто у них ничего не купит. Будьте любезны повышать цены только в пределах инфляции (читай: роста цен на стройматериалы, фонд оплаты и т.п.). А собственно, почему? Если сами же признают, что в 2005 году строительная себестоимость составляла чуть больше 21 тыс. руб. и на данный момент выросла на 64%, в то время как продажная цена на 140%. Нет ответа. Накрутка в 4,5 раза звучит громко и для покупателей обидно. Но давайте для начала разделим эти 4,5 раза надвое, поскольку до (и более) половины рыночной стоимости новостройки составляет так называемая доля города компенсация на развитие инфраструктуры района. Вот уже полстолько.

Слава богу, продолжалось это всего пару лет - пока французы не съехали. Другие наши клиенты были нормальные новые русские: одним надо было пережить ремонт в новой квартире, другой был из Сибири и ждал, пока достроят дом... Денег они не считали, а отчетность их не интересовала вовсе. Правда, цену пришлось немного снизить, зато от этих изматывающих нервы походов в налоговую я была избавлена.
Что ждет цены на недвижимость к концу года? Мнения специалистов противоположны почти до зеркальности: от 50%-ного роста до 30%-ного падения. С соломоновым прогнозом выступили аналитики столичного правительства: цены расти будут, но в пределах показателей инфляции. Хм... знать бы, каким будет этот показатель к концу года. Те эксперты, что похитрее, заявляют: Прогнозы по рынку недвижимости вообще никогда не оправдываются. Да, но какие именно прогнозы не оправдаются на этот раз? Роста? Падения? Стагнации в рамках инфляции? Что ж, давайте хотя бы ознакомимся с аргументами сторон. Может быть, осенит.

А им все равно
Предсказывать рост в ближайшие годы цен на элитку заслуга небольшая, но размер имеет значение: цена квадратного метра на Остоженке и Арбате уже достигла $60 тыс. Это обсуждают, этим возмущаются и восхищаются. Ну а строители жилья бизнес-класса на эти достижения хоть косвенно, но равняются. Управляющий директор агентства недвижимости Усадьба Екатерина Батынкова напоминает, что еще в самом начале 2008 года специалисты компании опубликовали прогноз 30-40%-ного роста цен на рынке элитной городской недвижимости: Данный прогноз на сегодня уже частично реализовался цены выросли более чем на 20%, хотя сезон роста в этом сегменте смещен к 4 кварталу. Начиная с апреля темпы роста цен на дорогое жилье несколько снизились, по сравнению с предыдущими месяцами. Тем не менее, этот рост продолжается, составляя порядка 3,5-4% в месяц, говорит генеральный директор Renaissance Realty Наталья Новикова. Причин для стагнации мы не видим. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, спрос вырос в два раза. В то же время предложение только за первый квартал текущего года снизилось примерно на 10%.

Раскрутка
А еще есть четверть-столько и осемь-столько: проект, дважды и трижды проходящий одни и те же инстанции, арендная плата за участок, получение выделенных мощностей тепла, газа, водоснабжения, водоотвода, электроэнергии (фактически еще и добровольные отчисления на строительство генерирующих эти мощности объектов, т.е. на производство товара, который им же и продадут!). А еще оформление новостройки три десятка ведомств. Нужно содержать персонал компании. А также оставить что-то риэлторам. Ведь продажа от застройщика это только красивый маркетинговый ход. Чтобы продажи шли успешно, нужно создавать внутреннее подразделение, копирующее агентство недвижимости. При этом, в большинстве случаев, департамент, заточенный на продажу всего нескольких объектов одной компании более затратен. Это не песнь о бедном застройщике. Это все же анализ прогноза. В течение последнего года мэр Лужков неоднократно и недвусмысленно заявлял, что единственным застройщиком на земле, принадлежащей городу, останется правительство Москвы, и эти новостройки пойдут на выполнение социальных обязательств города. (Например, перед военными, которые за это уступят Москве лакомые объекты, среди прочего в центре города. Пойдут ли эти площадки на выполнение социальных обязательств большой и интересный вопрос). Частным застройщикам останутся либо самые сложные площадки, либо придется выкупать промзоны с формальным или фактическим переводом предприятий. Так что, вполне возможно, что продажные цены будут и в шесть, и в десять раз больше строительства коробки.

А в остальном все хорошо
А ведь еще в апреле, по словам руководителя аналитической службы МИАН-агентство недвижимости Алексея Кудрявцева, динамика стоимостных показателей по сегментам соответствовала закономерностям периода интенсивного роста цен, во время которого быстрее всего дорожает жилье нижних ценовых категорий. В апреле типовые квартиры прибавили в цене 6,6%, эконом-класса 5,9%. Рост стоимости кв. м в бизнес и элитном сегментах был зафиксирован на уровне 4,6% и 4% соответственно. Эксперт ожидает дальнейшего замедления в ближайшие месяцы темпов роста цен на городское жилье: При этом в Подмосковье тенденция опережающей динамики по сравнению с Москвой сохранится. Достаточно высокие темпы роста цен на квартиры в Подмосковье частично будут обусловлены перетоком части потенциальных покупателей со столичного рынка недвижимости на областной. Но даже на областном рынке принимая во внимание очередное изменение курса валют, в рублевом эквиваленте в зависимости от сегмента рост составил не более 2-4%. Маркетолог-аналитик КомСтрин Андрей Казачек достаточно категоричен: Предпосылок для снижения цен на жилье в Москве сейчас нет. Существующие объемы ввода не обеспечивают необходимого прироста жилых площадей, что в свою очередь связано с низкой скоростью наращивания мощностей строительной индустрии, а также с ежегодным уменьшением количества площадок под строительство в Москве. Ко всему прочему, доля социального жилья в 2008 году должна составить около 47%, что значительно сократит объем нового предложения квартир на рынке. Соответственно, из-за отсутствия достаточного количества предложений на рынке жилья Москвы существенного падения цен в ближайшие два года ожидать не стоит. Возможно, ключевое слово здесь: существенного.

Хрущевки выдают секрет
Весьма осторожно дальнейший рост цен обосновывает заместитель коммерческого директора по новостройкам Сити-XXI век Дмитрий Дементьев: Стабильный уровень инфляции и опережающий его рост себестоимости строительства предрасполагают к постоянному росту цен на квартиры в новостройках, особенно при учете снижения количества предложений. Развитие и широкое распространение ипотеки тоже отчасти поддерживает рост стоимости жилья. Вторичный рынок всегда тяготеет к максимально высоким ценам на квартиры и учитывает рост стоимости новостроек. Но здесь возможно снижение или стагнация в отдельных сегментах, которые были переоценены в период интенсивного роста цен на рынке. Отметив, что с января этого года, стоимость квартир в новостройках увеличилась на 15-20%, эксперт предположил, что до конца года рост цен стабилизируется на уровне 1-2% в месяц. Не менее осторожен директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский: Ежемесячный рост стоимости квадратного метра, по данным наших аналитиков, составил с января по май 1,5-5%, который варьируется в зависимости от сегмента рынка, а также ряда других факторов. Причем самый низкий рост, по словам А. Зиминского, показывают самые непривлекательные варианты: квартиры и комнаты в старых панельных домах на окраинах Москвы, хрущевки и т.п.. В течение лета ожидается снижение роста цен на недвижимость невысокого качества, в то время как стоимость объектов бизнес-класса и элитных будет стабильно расти на 2-3% в месяц. Эксперты отвергают возможность скорой стагнации на рынке жилой недвижимости в Москве, однако приведенные ими же цифры, подтверждают застой в дешевых сегментах. Как известно, дешевая неликвидная вторичка очень чувствительна к тенденциям рынка: в период ажиотажа, когда берут все, она быстрее всех набирает вес, но как только рынок остывает, цены на неликвид так же быстро обваливается. Стабильный рост цен в значениях ниже инфляции означает, что рынок выдохся. Возможно, надолго.

С исторической точки зрения
К широким обобщениям прибегает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев: Сегодня можно констатировать факт, что рынок жилья, находившийся в состоянии нестабильного равновесия весь 2007 год, из двух вариантов дальнейшего развития ценовой ситуации откат цен и дальнейший рост выбрал вторую траекторию. По словам эксперта, разгон рынка начался уже к концу января. В течение первых двух месяцев цены в Москве выросли на 7-8%. В марте-апреле цены выросли еще более значительно в среднем на 10-15%. Однако, заключает эксперт, как показывает история развития рынка жилой недвижимости, ускорение роста цен это процесс конечный. После бурного роста рынок подходит к ценовому порогу, отсекающему часть покупателей, которые теряют возможность приобретения жилья по причине нехватки финансовый ресурсов. Это приводит к снижению уровня спроса и охлаждению рынка. По мнению аналитиков компании Blackwood, в 2008 году рынок будет развиваться по тому же сценарию за ускорением будет следовать спад. При этом наибольшие коррективы внесет летний период, традиционно отличающийся снижением покупательской активности. Руководитель Исследовательского центра компании МИЭЛЬ Новостройки Борис Флексер прогнозирует, что в летний период цены замедлят свой рост до 1% в месяц, и так же настаивает на последующем осеннем оживлении. В пользу роста цен, по мнению эксперта, говорят высокий платежеспособный спрос со стороны населения и ограниченное предложение по рынку. Среди аргументов в пользу мнения о том, что цены на недвижимость падают, продолжает Б. Флексер, стоит выделить разговоры о том, что стоимость квадратного метра падает, и высокие цены в абсолютном изменении. С каждым годом покупатели недвижимости вынуждены преодолевать все новые психологические барьеры: раньше это было $4 тыс. за кв.м., теперь это уже $5 тыс. за кв.м.. На фоне этого люди начинают задаваться вопросом: Куда же больше?. Отсюда и возникают толки о падении цен на новостройки. Несмотря на высокий платежеспособный спрос, цены на квартиры все равно растут быстрее доходов населения. Таким образом, для большего числа людей покупка квартиры по-прежнему остается невозможной.

Осень-кормилица
Директор по маркетингу Группы компаний КОНТИ Юрий Синяев, отметив рост стоимости недвижимости в течение первых трех месяцев года на 15 %, допускает возможность такого развития ситуации, при котором оставшуюся часть года можно будет охарактеризовать, как стабилизацию: Уже сегодня мы наблюдаем прирост на уровне 2-3% в месяц. Тут же, впрочем, пояснив, что с сентября на рынке недвижимости будет наблюдаться традиционное оживление, которое соответствующим образом скажется на ценах. Директор по маркетингу и продажам ООО Квартал Эстейт Сергей Лушкин утверждает, что стремительный рост цен на квартиры в Москве продолжался первые 5 месяцев текущего года, и общий прирост цен на квартиры повышенной комфортности в ЗАО и ЮЗАО составил более 25%. В условиях традиционного спада активности на рынке недвижимости летом, стоит ожидать сокращения темпов роста цен в этот период до 1-2% в месяц, говорит эксперт. Однако при этом стоит учитывать, что большинство застройщиков также не выставляют на рынок свои новые объекты недвижимости, из-за спада покупательской активности в период летних отпусков.

Назад в будущее
Итак, банки ужесточают условия кредитования строителей, а заботливый закон о долевом строительстве фактически не позволяет строителям привлекать средства покупателей до завершения строительства. Справедливости ради ужесточаются условия кредитования и самих покупателей ипотечного кредитования. В феврале впервые за 10 лет ЦБ повысил ставку рефинансирования. Сначала с 10% до 10,25%. В апреле еще на четверть пункта до 10,5%. 10 июня еще на столько же до 10,75%. Что-то подсказывает, что в августе ставка рефинансирования дойдет до 11%. В принципе, никаких обязательных последствий для ипотечного кредитования повышение ставки ЦБ на 0,75% пока не имело. Но Сбербанк, крупнейший ипотечный кредитор страны, реагирует на решения ЦБ оперативно. Новые ставки по рублевым ипотечным кредитам выше прежних уже на 1,25-1,75% годовых, достигнув 12,75-13,25%. Т.е. вернувшись к уровню конца 2006 года. Недолго музыка играла. Беда не в том, что мы быстро привыкаем к хорошему. Дело в том, говорит независимый кредитный брокер Ян Загатский, что повышение годовой процентной ставки на 1% отсекает от кредитования на данном уровне до 10% потенциальных заемщиков. Правда, при дальнейшем повышении ставок группа отсечения будет уменьшаться. Но актуальный тренд рынка ипотечного кредитования уже не позволяет говорить о нем, как о факторе, поддерживающем рост цен.

И много факторов падения
Среди факторов, объясняющих cкачок цен в первом полугодии, аналитик информационно-аналитического отдела ЗАО Пересвет-Инвест Ольга Юматова называет нестабильность фондового рынка, в результате чего его игроки перетекают в недвижимость, а также постоянный рост цен на нефть, обеспечивающий стабильный приток нефтедолларов. Вместе с тем, эксперт отмечает целый ряд факторов, препятствующих росту: Покупательный спрос практически исчерпан. Покупка недвижимости, даже с использованием ипотеки, семьям со средним доходом не представляется возможной. Существует мнение, что чем выше ценовая планка, тем существеннее факторы, сдерживающие рост цен на столичную недвижимость. К этим факторам эксперт в первую очередь относит перетекание спроса на загородную недвижимость и ослабление ипотечной пружины (в условиях роста цен не хватает денег на приобретение недвижимости даже с условием использования кредита). Заместитель директора по инвестициям Вика-девелопмент Алексей Дзебоев отмечает еще один противоречивый, но важный фактор: Ухудшение условий финансирования для застройщиков, которое уже заметно на рынке, может иметь двоякий эффект: как стремление к увеличению цены продаж, так и обратный стремление переориентироваться на финансирование за счет предварительных продаж, что может снизить итоговую цену реализации. В связи с происходящим ужесточением правил игры на рынке предпродаж, связанных с известными скандалами, реализовывать такие схемы все труднее.



Главная --> Публикации