Главная --> Публикации --> Спорный участок Секретные стройматериалы Эксперты о возможности "апокалиптического" сценария на рынке жилья в россии Последняя ставка Фантазия без границ. в моде — искусственный остров

Только за I квартал 2008 г. ставки на качественные площади подросли на 10%. Недостаток предложения эксперты объясняют разными причинами: проблемами с финансированием, непрофессионализмом девелопера, отсутствием базы для развития новых площадок под застройку и административными препонами, печальным стечением обстоятельств. Ввод до 70% от заявленного объема офисных площадей откладывается из-за несвоевременного получения свидетельства о собственности, дополняют в GVA Sawyer. В любом случае дефицит хороших офисов плюс инфляция неплохо стимулируют рост арендных ставок. Стоит ли опасаться, что собственники будут расторгать предварительные соглашения, чтобы пересдать площади по более высокой ставке? Брокеры говорят, что вряд ли к такому способу ведения бизнеса прибегнут многие, но вот при перезаключении договоров аренды, срок действия которых истекает, индексация оказывается весьма существенной.

Девелоперы офисных комплексов заявляют все более и более масштабные проекты, часто сообщая, что именно их бизнес-парк или небоскреб поможет Москве решить проблему дефицита конторских площадей. Но в реальности рынок остается во власти арендодателя. Все чаще встречается практика заключения договоров аренды еще на стадии строительства. Даже если арендаторы готовы ждать обычно запаздывающего (по сравнению с объявленными сроками) ввода объектов в эксплуатацию, рост арендных ставок порой оказывается для них в последний момент не только неожиданным, но и неприемлемым.

Цены в российской столице продолжали расти по всем статьям: по оценке Андрея Двойных, ведущего аналитика консалтинговой компании Russian Research Group, рост арендных ставок составил за три месяца 10,8%, вне Садового кольца 15,9%. Что касается продажи, то вне Садового кольца офисы подорожали даже существеннее, нежели в центре города, на 9,2% и 7,7% соответственно. В конце I квартала за 1 кв. м в пределах Садового просили $14 242, за его пределами $531 Но в целом за год рост цен был несколько выше все-таки в центре (56,6% против 46,8%), говорит Двойных.

Открытая книга
Ашот Барсегян, руководитель направления коммерческой недвижимости МИАН Агентство недвижимости, оценивает рост арендных ставок на офисы класса А в центре за 2007 г. более чем в 40-50%. По данным компании Knight Frank Russia and CIS, за I квартал 2008 г. ставки аренды выросли в среднем на 4-7%: до $1180 за 1 кв. м в год в классе A, $835 за 1 кв. м в год в классе B+ и $520 на помещения класса B-. Все без учета операционных расходов и НДС. Аренда качественного офиса в центре Москвы стоит $1700-2000 за 1 кв. м в год, а по оценке Барсегяна, максимальная ставка здесь $2000-2500 за 1 кв. м. Неудивительно, что у арендаторов востребованы сопоставимые по качеству варианты в районе ТТК или МКАД, они в несколько раз дешевле ($450-900 за 1 кв. м в год).

Собственники качественных помещений все чаще переходят на систему open-book (оплата расходов по факту), отмечают как важную тенденцию в способах расчета операционных расходов в Knight Frank. В этом случае в операционные расходы включаются все возможные платежи, арендаторам назначается средняя ставка, а в конце года происходят ее пересчет и вычет по фактическим индивидуальным затратам. Это предотвращает необоснованные расходы с обеих сторон, описывает Константин Лосюков, директор отдела по работе с арендаторами Knight Frank Russia and CIS. Однако он оценивает и другую сторону этой медали: Зачастую собственник (управляющая компания) пытается включить в список якобы предоставляемых услуг все, на что хватит фантазии. Арендатор рискует заплатить значительно больше, чем планировалось, ведь он практически не контролирует этот процесс.

По прогнозам Максима Жуликова, ведущего специалиста по коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty, по итогам 2008 г. офисы в аренду подорожают на 20%. Тот же прогноз дают в Knight Frank. По словам Ольги Ясько, регионального директора департамента аналитики Colliers International, увеличивается разница между заявленной ставкой и реальной, по которой закрывается сделка. Сейчас же это все еще рынок собственника, резюмирует Ашот Барсегян.

Эксперт обращает внимание на то, что девелоперы все чаще включают в договоры безусловную индексацию. А если срок подписанного несколько лет назад по более низким ставкам договора аренды заканчивается, то в новом соглашении ставки резко приводятся в соответствие с действующими рыночными. Если было $600 за 1 кв. м, то будет $1500, говорит Жуликов.

Максим Жуликов, впрочем, считает расчеты по open-book нормальной практикой. Слагаемые эксплуатационных расходов вещи переменные, аргументирует он, а расценки на те или иные услуги арендаторам известны. Это не тот случай, когда в ресторане можно получить счет вдвое выше ожидаемого, а в меню не указаны цены.

Место не вакантно
По оценке компании DTZ Russia, на конец I квартала 2008 г. общий объем качественных офисов в Москве достиг приблизительно 6,85 млн кв. м (из них класс A 1,25 млн кв. м, класс В 5,6 млн кв. м). За первые три месяца 2008 г. в эксплуатацию ввели 313 000 кв. м офисов классов А и В. Если все заявленные на 2008-2011 гг. проекты выйдут на рынок, объем качественных офисных помещений к 2011-2012 гг. удвоится, считают в Knight Frank.

Кроме того, в связи с ослаблением американской валюты собственники все чаще задают искусственный курс доллара по отношению к рублю, обычно 24-28 руб./$. Некоторые и вовсе предпочитают перейти на расчеты по курсу евро, отмечают в Knight Frank.

В Colliers неожиданным назвали перенос на II квартал сдачу госкомиссии БЦ Ситидел на Земляном Валу (ранее запланированный на II квартал 2007 г., затем на I квартал 2008 г.).

Около половины нового предложения в I квартале 2008 г. составили помещения класса А, по данным аналитика отдела исследований компании DTZ Юлии Богомол. Это связано с вводом эксплуатацию таких крупных зданий, как башня Запад комплекса Федерация (офисная арендуемая площадь 80 800 кв. м), Северная башня, первая очередь (48 500 кв. м), Сильвер Сити (38 500 кв. м). В центре масштабы скромнее: введен МФК Неглинная Плаза с офисной арендуемой площадью 9700 кв. м, который был полностью сдан по предварительным договорам аренды в 2007 г., добавляют в GVA Sawyer. Закончилось строительство бизнес-центра на Николоямской, 11 (девелопер ГК Бородино), общей площадью 10 000 кв. м.

Уровень вакантных площадей может вырасти к концу года на 1-2% в связи с увеличением предложения, однако коренным образом ситуация не изменится, предполагает Андрей Двойных. До насыщения рынка не менее 2-3 лет. Хотя до конца года ожидается ввод около 1,3-1,5 млн кв. м новых офисов, спрос будет расти, практически не уступая темпам роста предложения, уточняет Ашот Барсегян, который не ожидает насыщения ранее чем через 5-7 лет.

В I квартале 2008 г. средний уровень вакантных помещений в зданиях класса А составил 5,4% (по сравнению с 7,1% в конце 2007 г.), в зданиях класса В+ 3,6%, В- 3,2% (остался на том же уровне по сравнению с концом 2007 г.), говорит Ольга Ясько. В Knight Frank долю свободных площадей в классе A оценивают в 1,05%, в классе B в 5,4%.

В итоге увеличивается количество сделок, заключаемых на этапе строительства. В любое время с момента получения разрешительной документации на строительство возможно подписать предварительный договор, объясняет Анастасия Хоменчук, руководитель отдела по работе с арендаторами компании DTZ. Например, PricewaterhouseCoopers в прошлом году арендовала 32 450 кв. м в офисном комплексе White Square на ул. Лесной (срок сдачи конец 2008 г. начало 2009 г.), Procter Gamble 18 000 кв. м в БЦ Метрополис на Ленинградском шоссе (будет готов к концу 2008 г.). По оценке DTZ, на сделки предварительной аренды и продажи в последнее время приходится около половины объема офисного поглощения.

Игра на опережение
Выходящие на рынок объекты поглощаются в максимально короткие сроки. По мнению экспертов, особенно сложно приходится фирмам, нуждающимся в больших площадях от 10 000 кв. м. Впрочем, спрос на офисы в 200-300 кв. м также значительно превышает предложение.

Помог финансовый кризис: даже крупные девелоперы готовы рассматривать предложения об инвестициях в свои проекты, о продаже доли новых проектов, чего ранее не наблюдалось, говорит Ирина Дзюба, коммерческий директор MR Group.

В I квартале 2008 г. крупнейшей сделкой по аренде офисных площадей в Москве по версии GVA Sawyer стала предварительная аренда ТНК-ВР 37 000 кв. м в бизнес-парке класса А Западные ворота, который будет построен к I кварталу 2009 г. По оценке компании, самая крупная форвардная сделка также произошла в I квартале 2008 г.: немецкий инвестиционный фонд KanAm Grund Kapitalanlagegesellschaft приобрел у компании Открытие-Недвижимость офисную часть (примерно 101 000 из 110 000 кв. м) в строящемся многофункциональном комплексе на Кожевнической улице. Строительство завершится ко II кварталу 2009 г. Сумма сделки оценивалась в $900 млн. Качественные предложения появляются нечасто, да и цены растут, объясняет такую торопливость Андрей Двойных.

В случае затягивания сроков ввода объекта арендатор теоретически может отказаться от аренды, но скорее уж собственник предпочтет расторгнуть заключенный заранее договор аренды, чтобы сдать площади более выгодно, предполагает Лосюков. Но, как выразился один из брокеров, таких уродов нет.

Безусловно, арендуя помещение в строящемся здании, компания несет дополнительные расходы по отделке помещений (компенсация арендодателем затрат на отделку в лучшем случае составляет треть фактических затрат), существует серьезный риск переносов сроков завершения строительства, что для арендатора связано с дополнительными издержками, перечисляет Юлия Богомол. Но, как правило, арендаторы не в убытке, если предварительный договор составлен правильно, считают эксперты. Обычно до момента вселения в офис арендодателю выплачивается только залог, говорит Двойных. На этапе строительства цена на 15-25% ниже, напоминает Барсегян. Аренда в готовом объекте может быть на 30-50% дороже, чем в строящемся здании, и профессиональный собственник закладывает это повышение, сопоставляя ставки в период строительства с рисками, говорит Анастасия Хоменчук.

Впрочем, подобные случаи все же бывают. Объявленная в конце 2007 г. сделка по аренде СТС Медиа 12 000 кв. м в БЦ Профико (обещают ввести в эксплуатацию во второй половине 2008 г.) развалилась, рассказали в одной из консалтинговых компаний. В пресс-службе СТС то обстоятельство, что компания не разместится с 14-го по 26-й этаж в бизнес-центре на Крылатских Холмах, комментируют крайне скупо: Дело житейское. Условия аренды изменились и стали нам неинтересны. Что означает: ставки резко выросли.

Максим Жуликов уверен: когда владелец объявляет о сдаче площадей еще на стадии строительства, он делает это не случайно и понимает, что будет некий дисконт по сравнению с рынком. Наличие известных, крупных арендаторов, привлеченных еще на этапе проектирования, может повысить инвестиционную привлекательность объекта, помочь в позиционировании проекта как статусного высококачественного продукта, дополняет Ольга Ясько. И открывает дополнительные пути финансирования строительства, говорит Хоменчук. Отказавшись от такого арендатора, собственник может столкнуться с трудностями при реализации заточенных под определенную компанию площадей.

Случаи расторжения предварительных договоров для получения дополнительной выгоды единичны. Собственник, у которого не первый и не единственный проект, дорожит репутацией и доверием потенциальных арендаторов, резюмирует Анастасия Хоменчук. Пустующий готовый объект терпит убытки и при высоких ставках на рынке.

А Siemens может лишиться не достроенной еще штаб-квартиры на Ленинградском проспекте, если откажется доплачивать: по контракту 2005 г. цена была $187 млн, сейчас $305 млн, заявляет девелопер Система-Галс со ссылкой на оценку Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko. Причина подорожание стройматериалов.

С одной стороны, проект закона о государственном регулировании внутренней торговли, который было поручено разработать Министерству экономического развития и торговли России в 2007 г., должен помочь развитию малого бизнеса. А вот с другой по мнению некоторых экспертов, он неизбежно приведет к тому, что будет страдать конечный покупатель, не получающий товаров и услуг должного уровня.

Писать законы, касающиеся ведения бизнеса, необходимо. Хотя бы для того, чтобы сделать его более цивилизованным. Но, как показывает практика, зачастую законы, принимаемые для конкретной отрасли, по ней же и бьют. А дальше по закону физики: ударной волной накрывает тех, кто в теме. Сейчас в профильных ведомствах проходит согласования новый законопроект, касающийся розницы. Однако этот документ напоминает довольно откровенную антисетевую кампанию.

А именно: если сеть достигает оборота, равного 15%, на первом уровне муниципального образования (т. е. в конкретном городе), то на сайте компании такие ритейлеры обязаны открыто публиковать соглашения с поставщиками. Но ведь это подпадает под понятие коммерческой тайны и противоречит федеральному закону от 29 июля 2004 г. № 98-ФЗ О коммерческой тайне. Мои договоренности это мои конкурентные преимущества, возмущена Канунникова. Да и поставщики могут возражать.

Ирина Канунникова, директор Союза малых сетей России, говорит, что новый законопроект может негативно отразиться на ритейлерах. В частности, одно из его положений, озвученное представителем Федеральной антимонопольной службы (ФАС) на конференции, которую проводила газета The Moscow Times в конце апреля.

То есть если федеральная сеть достигла этой границы, то никакие сделки по слиянию и поглощению, приводящие к увеличению доли, недопустимы. (Исключение, как стало известно Ведомостям, будет сделано только для некоторых социально значимых игроков.)

По словам Канунниковой, в новом законопроекте определена верхняя граница присутствия: 35% в пределах местного муниципального образования. Дальше расти ФАС не разрешает. Считается, что, превышая эту границу, сеть занимает доминирующее положение и ставит остальных игроков в неравное положение. Насколько государственное регулирование может согласовываться с главными законами экономики? По-моему, мы это уже проходили, резюмирует Канунникова. С ней соглашаются другие игроки рынка, имеющие отношение к торговой недвижимости. Руководитель отдела консалтинга компании Astera Александр Осипов считает, что введение нового законопроекта о торговле может привести к серьезному сдерживанию роста федеральных ритейлеров. Дело именно в верхней границе присутствия.

Я считаю, что такое госрегулирование в подобных вопросах не является правильным решением, заявляет директор по развитию компании Магазин магазинов Игорь Чаплинский. Развитие сетей и динамика ставок аренды косвенно зависят одно от другого. И должны происходить согласно принципам свободной конкуренции. А искусственные запреты приводят к потребительскому голоду в регионах, а не к развитию местных игроков.

И на свободные площади в торговых центрах могут прийти местные игроки. С одной стороны, в этом ничего плохого нет, говорит Осипов. А с другой никто не гарантирует, что такой игрок будет предоставлять конечному покупателю качественный продукт за адекватную стоимость. И девелопер рискует: неправильный подбор арендаторов может снизить посещаемость ТЦ примерно на 25%. А такая ситуация может привести к тому, что другие арендаторы не смогут платить существующие в данном ТЦ арендные ставки и потребуют их снижения. И о какой успешности торгового комплекса тогда можно будет говорить?

Что же касается городов с населением менее 500 000 человек (а особенно менее 300 000), то интерес игроков федерального масштаба к ним только намечается и потребительские нужды, в принципе, возможно удовлетворить только силами местных игроков. Развитие экспансии компаний федерального уровня в этих городах также приведет к появлению пула интересантов в каждом сегменте, и здоровая конкуренция не позволит занять более трети рынка, утверждает Чаплинский.

Подобное решение скорее всего не приведет к снижению ставок аренды (нельзя рассматривать только ТЦ), так как развитие ритейла в городах России происходит неравномерно, рассуждает Чаплинский. В каждом торговом профиле существует более трех компаний федерального уровня, развивающихся в городах с населением не менее 500 000 жителей. Именно рыночная ситуация заставляет эти компании проводить активную экспансию в тех или иных городах. И хотя теоретическая возможность существует, на практике крайне тяжело занять более трети рынка, особенно с учетом развития местных игроков.

Новый закон, по ее мнению, направлен еще и на то, чтобы позволить малому бизнесу развиваться в таком направлении, как розница. Да, конечно, первое время будет тяжело. Потому что федералы закроют только 35% рынка, а остальное останется малышам, которые, в свою очередь, пока еще не предоставляют конечному покупателю продукт должного уровня. И в ближайшем будущем торговые центры рискуют потерять в качестве наполнения. Однако это краткосрочная перспектива, считает Ключинская. А в долгосрочной это позволит малому бизнесу работать более цивилизованно. Концепция нового законопроекта правильна с точки зрения стратегии, но проигрывает с точки зрения тактики, подытоживает она.

Но есть эксперты, считающие, что новый законопроект, если его примут, принесет рознице пользу. Хотя и не сразу. Позиция ФАС вполне логична. Неправильно, чтобы все обороты торговли были сосредоточены в нескольких руках, утверждает Татьяна Ключинская, директор департамента торговой недвижимости Colliers International. Сети, например в сегменте продуктов питания, объединяются. Такие дистрибуторы занимают крупную долю рынка, большое количество площадей в ТЦ, что позволяет им диктовать свои условия. И не позволяет развиваться малому бизнесу, рассуждает эксперт.

Комиссия по конкуренции Великобритании (СС) вводит новые правила для крупнейших супермаркетов. В частности, крупные торговые сети не могут открывать новые магазины в тех районах, где способны занять более 60% рынка. Кроме того, они должны находиться друг от друга не менее чем в 10 минутах езды на автомобиле. Эти меры помогут возродить мелкую торговлю и повысить конкуренцию, считают в СС. В течение двух последних лет СС проводит расследование о злоупотреблениях на свободном рынке со стороны монополистов, и сегодня она уверена, что нарушение правил честной торговли вынудило многих владельцев мелких лавок свернуть свой бизнес. В ущерб потребителю.

Российская ФАС не одинока в своих усилиях. Английские антимонопольщики сейчас пытаются оградить покупателей от засилья четырех крупнейших торговых сетей: Tesco, Sainsbury, Asda и Morrisons.

Усложняет ситуацию и явная тяга к децентрализации населения Москвы: топ-менеджеры стремятся перебраться в загородные дома и таунхаусы, а менеджеры попроще все чаще вынуждены присматривать себе жилье в недорогих по московским меркам подмосковных городах.

Отныне интересы малых предпринимателей (продавцов и фермеров) будут защищены, сообщает британская The Guardian. СС собирается учредить новую должность смотрящего за этим сегментом рынка, оцениваемого в $241,35 млрд.

Вокруг да около МКАД
Рынок офисной недвижимости замкадья начал свое развитие именно с прилегающих к автомагистрали с обеих сторон территорий. Первой ласточкой удаленных проектов стал бизнес-парк Крылатские Холмы, открытый в 2005 г. По словам Дмитрия Киритопуло, старшего консультанта отдела по работе с владельцами офисных помещений компании Jones Lang LaSalle (JLL), с тех пор вблизи МКАД либо на МКАД появляются все новые объекты, такие, например, как Western Gate, IKEA Business Park, Гринвуд, Riga Land, K По прогнозу отдела экономических и стратегических исследований JLL, доля бизнес-парков на рынке современной офисной недвижимости к 2010 г. увеличится до 6% с 1% в 2006 г.

И тем и другим пока вряд ли стоит рассчитывать на сокращение времени от дома до работы. По данным отдела исследований компании Knight Frank, по количеству современных бизнес-центров Московская область отстает от столицы на 6-7 лет. Но сейчас арендаторы все чаще обращают внимание на возможности Подмосковья. Более того, офисные и бизнес-центры появляются не только у МКАД и в границах ближайших подмосковных городов, но и в чистом поле на престижных трассах и даже в рамках инфраструктуры загородных поселков.

Загородные бизнес-парки привлекают арендаторов возможностью получить качественные услуги при более низкой арендной ставке и одновременно избежать загруженного транспортом центра. Дмитрий Киритопуло считает, что потенциальная целевая группа арендаторов это компании с ограниченным бюджетом, компании, для которых важны такие параметры, как высокий парковочный коэффициент (например, 1:25-40), большая площадь этажа (3000 кв. м и выше). Среди потенциальных арендаторов также зарубежные компании, в том числе работающие в Московском регионе или имеющие там свое производство.

По мнению руководителя отдела консалтинга компании Astera Александра Осипова, потенциальных арендаторов офисов за МКАД можно подразделить на две группы: если речь идет о стандартном офисном здании, то это скорее бэк-офисы крупных компаний, нетребовательные арендаторы из IT-сферы, компании, работа которых не требует встреч с клиентами. Вторая группа арендаторов те, кто выбирает именно бизнес-парки, т. е. офисные комплексы с дополнительной инфраструктурой и складами: это магазины, которым необходимы складские помещения, или компании, заинтересованные в дополнительных услугах, которые может предоставить данный бизнес-парк.

В то же время уровень спроса на объекты, расположенные на удалении от МКАД в городах Подмосковья, несколько ниже, считает Антон Коротаев, ведущий аналитик консалтинговой компании Russian Research Group. Объясняется это довольно просто: в последние десятилетия большинство жителей подмосковных городов устраивались работать в московские фирмы. Более того, солидные областные компании стремились организовывать представительские офисы в столице, и для того, чтобы эта тенденция переломилась, нужно время.

Осипов считает, что у бизнес-парков большое будущее. Сама концепция бизнес-парка дает арендаторам возможность индивидуализации. Они могут занять отдельное здание, разместить на нем свой логотип, оформить общие площади в корпоративном стиле.

Пока сложности, связанные с открытием офиса за пределами МКАД, по мнению Гоза, перевешивают плюсы. Придется обеспечить доставку сотрудников до места работы, организовать инфраструктуру, необходимую для функционирования офиса, банк, телекоммуникации (телефон, выделенная линия интернета, желательно оптоволоконный кабель). Сложности возникают и с питанием сотрудников. Все это ведет к повышению операционных расходов.

Не парком единым
Постепенно, немного робко, начинают развиваться в Подмосковье и другие форматы офисной недвижимости теперь уже в центре загородной жизни. Пока целесообразность их строительства вызывает жаркие споры. Например, гендиректор компании Элит Строй Сергей Гоз считает: привыкая к чистому воздуху и отсутствию пробок, жители коттеджных пригородов с удовольствием согласились бы иметь под боком офис. Однако если при выборе дома можно себе позволить руководствоваться только собственными эмоциями, то, выбирая место для ведения бизнеса, владельцу компании придется учитывать множество факторов.

Например, одно время финансовая корпорация Уралсиб рассматривала вариант размещения офиса в бизнес-парке Гринвуд. Основной интерес подогревал акционер компании, который живет неподалеку, несмотря на то что приспособление зданий под размещение финансовой организации потребует дополнительных затрат.

Согласен с ним и директор департамента консалтинга и исследований компании Миэль Коммерческая недвижимость Айдар Галеев, полагающий, что основную массу арендаторов площадей точечных бизнес-центров Подмосковья составляют собственники компаний, которые живут неподалеку от объекта. Профиль деятельности может быть любым, хотя обустройство за городом основного офиса с большими клиентскими потоками, например страховой компании, будет нецелесообразным: можно потерять потенциальных клиентов без личного автотранспорта.

Однако пока говорить об интенсивном развитии этого сегмента рано, считают специалисты. Директор по маркетингу компании Villagio Estate Лидия Гречина полагает, что бурное развитие офисные центры, расположенные вдоль подмосковных трасс, получат не ранее чем через 3-5 лет. Для этого необходимо, чтобы люди, купившие недвижимость за городской чертой, получили возможность для комфортного проживания, были хотя бы в общих чертах решены вопросы транспортной доступности и т. п. Только после этого придет осознание того, что для работы не обязательно ездить в столицу или другой город, а вдоль подмосковных трасс возникнет соответствующая полноценная инфраструктура. До тех пор создание офисных центров под Москвой, масштабами сопоставимых со столичными, останется экзотикой.

Директор по маркетингу поселка Величъ Петр Кирилловский рассказывает, что неоднократно становился свидетелем разговоров, в том числе среди жителей поселка, о том, что хорошо бы построить бизнес-центр поблизости от Велича. Это связано с желанием создать свой автономный мир за пределами Москвы, порвать все связи со столицей, считает Кирилловский. Большинство москвичей, особенно семейных, не любят мегаполис, поэтому и уезжают за город.

В отделе исследований рынка Knight Frank также считают, что для многих компаний важно располагать офис или бэк-офис в непосредственной близости от складских или производственных помещений, так как в этом случае проще осуществлять контроль за деятельностью компании. Да и рабочая сила в области дешевле. И все же пока, по данным различных опросов, лишь 15-20% фирм готовы рассматривать возможность аренды или покупки офиса в области.

Немножечко склад
Когда же светлые времена наступят, по мнению Лидии Гречиной, подмосковные офисные центры скорее всего будут развиваться по двум моделям. Первая строительство на крупных трассах бизнес-центров аналогов околомкадных бизнес-парков площадью в десятки тысяч квадратных метров, куда будут приезжать сотни сотрудников. Это, считает Гречина, будут объекты, зачастую используемые одновременно и под склады. Уже сейчас крупные сотовые компании подыскивают вокруг столицы площади большого формата для создания смешанных офисно-производственных подразделений, обслуживающих разные трассы (Калужское, Киевское шоссе и т. д.).

К 2010 г. планируется завершить первую фазу проекта Шереметьево Бизнес Парк на Международном шоссе, к 2014 г. вторую. Комплекс класса В+ будет 3-5-этажным. Общая площадь около 200 000 кв. м. Девелоперы проекта Codest, Millenium Properties.

Из существующих логистических комплексом с бизнес-центром можно назвать Кулон-Балтию на Новой Риге. В перспективе же будет построено несколько таких объектов. Например, Внуково Бизнес Парк на 10-м км Киевского шоссе. Здесь к 2010 г. появится технологический парк с высотным автоматизированным складским комплексом класса B+. Общая площадь проекта 650 000 кв. м, арендуемая офисная площадь 200 000 кв. м, складские помещения займут 450 000 кв. м. Девелопер проекта Высотные склады.

И совсем рядом с МКАД, рядом с поселком Дубровка, будет построен офисный центр Мост-Плаза площадью 180 000 кв. м. Девелопер проекта компания SKM Group. Проект был представлен на последнем MIPIM в Каннах.

В 4 км по Калужскому шоссе в рамках проекта А101 к 2011 г. УК Масштаб построит первую фазу многофункционального комплекса класса А переменной этажности (4-6 этажей). Вторая фаза будет закончена к 2014 г. Арендуемая офисная площадь здесь составит до 200 000 кв. м. Опять же на Калужском шоссе, чуть ближе к МКАД на 2-м км, Marbleton / Storm Properties к 2011 г. построит 8-этажный комплекс (на 8-м этаже разместится пентхаус) класса А общей площадью 230 000 кв. м. Арендуемая офисная площадь здесь составит 100 000 кв. м.

Пока же создание подобных объектов достаточно обоснованно только на развитом западе Подмосковья, где концентрация бизнес-процессов так же интенсивна, как и в пределах Москвы, считает Кирилловский. Согласен с ним и Сергей Гоз: Москва семимильными шагами догоняет крупнейшие города мира, которые окружены престижными коттеджными районами. Рублево-Успенское шоссе первый такой пригород. Сейчас это наиболее развитое место Подмосковья как с точки зрения жилья, так и с точки зрения инфраструктуры.

Не дикий Запад
Однако появление масштабных комплексов отнюдь не все, что будет происходить в Подмосковье в сегменте офисного строительства. Вторая модель развития создание дорогих центров под небольшие офисы представительского типа, которые строятся и будут строиться подле элитных поселков и жилых проектов бизнес-класса на разных направлениях по мере развития загородного рынка.

Компания Вимм-Билль-Данн возводит бизнес-центр в Усово, еще одно офисное здание класса А строится в Жуковке. Здесь же, на Рублево-Успенском шоссе, в 12 км от МКАД в конце прошлого года введен в эксплуатацию деловой центр Резиденция (21 750 кв. м). На 1-м Успенском шоссе достраивается торгово-офисный комплекс Лилль. Общая площадь составит 7500 кв. м, арендуемая офисная площадь 4000 кв. м. Ставки аренды площадей подобных объектов в среднем дешевле московских на 20%, считает Айдар Галеев.

На Рублево-Успенском шоссе уже функционирует административно-деловой центр 1 км (Рублево-Успенское шоссе, 6, площадь офисных помещений составляет около 2500 кв. м). Неподалеку, на пересечении МКАД и Рублево-Успенского шоссе, строится административно-деловой центр класса А Pallau RB (1-й км Рублево-Успенского шоссе). Комплекс будет состоять из двух корпусов в 8-10 этажей. На 1-м этаже офисные корпуса будут объединены помещениями общего назначения: комплексом питания, торговой галереей и сервисной службой. Общая площадь комплекса 57 400 кв. м. Арендуемая площадь комплекса 26 800 кв. м. Предусмотрен наземный пятиуровневый паркинг на 312 машино-мест и автостоянка на цокольном этаже на 214 машино-мест, открытая парковка на 32 машино-места. Девелопер ЗАО Ферро-Строй. Реализовать проект планируется до 2010 г.

Каждая VIP-зона будет иметь свой лифт, спускающийся в парковку на 120 машино-мест, расположенную в стилобате. Стоимость строительства, по словам Фаделя, составила 4000 евро за 1 кв. м без учета стоимости земли и строительства коммуникаций. Пока о строительстве таких дорогих центров больше никто не заявлял. И ставки здесь вряд ли будут ниже московских. Впрочем, по словам Раймонда Фаделя, скорее всего собственники продадут офисные помещения.

Grand Land, офисный центр класса ААА в Барвихе по классификации компании Savant, Savant проектировала под рублевских олигархов: из 27 000 кв. м общей площади 4-этажного комплекса арендуемая лишь 8000 кв. м. На одного клерка придется не 6-9 кв. м рабочего пространства, как в московских центрах класса А, а 25 кв. м. Остальное будет отдано под общественные зоны: атриум, зимний сад, ресторан. Фасад здания будет отделан деревом. По словам управляющего офисами по России Savant Раймонда Фаделя, согласовать такой фасад с пожарными службами было непросто, дерево на отделку фасада будет обладать негорючими свойствами и привозиться из Германии.

В границах поселка
Еще одним камерным направлением офисного строительства можно считать появление бизнес-центров непосредственно в составе инфраструктуры коттеджных поселков.

Ожидается активное строительство и на другом престижном западном направлении новорижском. Так, в рамках инфраструктурного центра NovaRiga, который компания Villagio Estate возводит неподалеку от своих элитных поселков Гринфилд, Millennium Park, Monteville, Риверсайд, Шервуд, запланировано создание и офисных помещений. Офисная часть пока планируется сравнительно небольшой около 2000-3000 кв. м, для маленьких представительских офисов, которые будут арендовать как раз жители окрестных поселков. Если будет наблюдаться дефицит офисных площадей, то проектом предусмотрена возможность расширения бизнес-центра в несколько раз. Центральный офис у такого клиента по-прежнему будет располагаться по месту его основной деятельности, будь то Москва или один из регионов.

Мнения специалистов о судьбе таких объектов расходятся. Петр Кирилловский полагает, что их строительство не оправданно. Это заблуждение, что близость места работы к месту проживания является преимуществом. Все-таки для многих неприятно, когда загородный дом, убежище, если хотите, находится по соседству с местом работы, где приходится бороться за кусок хлеба. Человеку требуется отделять эти места друг от друга, в том числе расстоянием, считает он.

Справедливости ради нужно отметить, что арендовать офис можно практически в любом масштабном поселке, например в торгово-офисных центрах (поселки Коровино, Мечта). Могут предлагаться в аренду офисные помещения в административных зданиях, в которых размещена служба эксплуатации компании (обычно здесь площади сдаются мелким сервисным службам). Однако именно направлением можно считать специально запроектированные офисные центры.

Офисно-деловая составляющая деловой центр Амстердам есть в Резиденциях Бенилюкс на 17-м км Новорижского шоссе. Общественно-деловой центр, в состав которого помимо торговой составляющей входят офисные помещения, есть в Барвиха Club. Офисная составляющая помимо уже упомянутых заложена в поселках Павловы озера, Барвиха Village.

Руководитель департамента консалтинга компании Blackwood Ольга Широкова объясняет, что подобные бизнес-центры являются скорее дополнительным преимуществом инфраструктуры коттеджного поселка, нежели типичным явлением. Ориентированы они прежде всего на обитателей поселков. Арендаторами в основном являются или компании, которые хотят быть поближе к своим VIP-клиентам, страховщики, банкиры, или жители поселков, которые предпочитают иметь представительский офис близко к дому.

Ольга Кисарина такое строительство объясняет наличием свободных территорий, на которых экономически целесообразно разместить именно коммерческую недвижимость. Например, участок у дороги. Кроме того, деловой центр позволит прикрыть неприятное (обладающее плохими видовыми характеристиками, а соответственно, снижающее привлекательность и стоимость жилых объектов) соседство.

Довольно часто, считает директор по маркетингу компании Urban Group Ольга Кисарина, девелоперы планируют строительство торгово-офисного центра и на этапе строительства принимают заявки от потенциальных арендаторов на аренду помещений. Затем выбираются наиболее актуальные арендаторы для данного объекта в рамках проекта коттеджного поселка, и в результате офисные площади сокращаются до минимума.

В каждом десятом из почти сорока тысяч московских домов есть подвал. Если сдавать их в аренду под офисы или магазины, то можно иметь неплохие деньги, на которые тем же ТСЖ легче содержать свой дом. Но беда в том, что, по оценкам экспертов, больше 80 процентов подвалов принадлежат не жильцам, а городу, который по усмотрению чиновников может продать их, а может сдать в ту же аренду, а куда пойдут полученные доходы - жильцов уже не касается.

На данный момент большинство офисных площадей запланировано в поселках, расположенных недалеко от Москвы, на наиболее освоенных девелоперами коттеджных направлениях калужском, новорижском, дмитровском. Практически все заявленные к строительству объекты находятся на начальной стадии реализации, и большинство девелоперов еще не определили арендных ставок. Лидия Гречина полагает, что арендные ставки здесь будут составлять $500-1000 за 1 кв. м.

Подвал подвалу рознь
Подвалы бывают двух типов. Первые, так называемые технические, заняты коммуникациями и инженерным оборудованием. Вторые - нормальные помещения, которые могут использоваться для нужд собственников. Например, там можно разместить штат ТСЖ или сдать в аренду. Именно такие нежилые помещения в первую очередь интересуют столичных чиновников, которые часто в обход норм жилищного и гражданского законодательства делают все, чтобы оформить их в собственность города. По сути, все помещения, входящие в состав многоквартирного дома, являются общим имуществом собственников, и любые сделки, связанные с их продажей или передачей в аренду третьим лицам, должны совершаться при стопроцентном согласии всех собственников, - объяснил корреспонденту РГ Александр Толмачев, председатель комиссии по законодательству Союза юристов Москвы. Почему же тогда больше 80 процентов подвалов оказалось в собственности города? Почему он снимает сливки с чужого по сути имущества?

Впрочем, дело не только в доходе, который дает аренда. Общее имущество, утверждают специалисты по недвижимости, оформленное в установленном порядке в общую долевую собственность жильцов, примерно на треть повышает стоимость квадратного метра квартиры в доме. Да и безопасность проживания в немалой степени тоже зависит от подвалов. Ведь их новоявленные собственники зачастую перекрывают доступ к коммуникациям, в результате перепланировок нарушают систему вентиляции и т.д., что мешает нормальной эксплуатации дома. И жильцы, как правило, не могут найти на них никакой управы.

То есть прежде чем оформить в собственность тот же подвал или чердак, любой претендент должен получить на это письменное согласие всех собственников жилья. На практике же это правило действует только по отношению к самим жильцам. Вот если они решат зарегистрировать свое право на общедомовое имущество, то тут препятствий возникает хоть отбавляй. Одних бумаг только сколько нужно собрать! Например, в регистрационную палату нужно предъявить описание того самого подвала. Составлением его занимаются управы районов. Потом этот документ утверждает своим распоряжением префект административного округа. Таков московский порядок. Он незыблем на протяжении многих лет, несмотря на то, что в корне противоречит правилам содержания общего имущества, утвержденным московским же правительством. В них говорится: состав общего имущества в многоквартирном доме определяется самими собственниками помещений дома. То есть никакая райуправа, никакой префект не имеют к утверждению описания никакого отношения. Есть только одно исключение из этого правила - управы районов вправе заниматься описанием имущества домов, в отношении которых проводится конкурс по отбору управляющей организации. Но таких в Москве не так уж и много.

Захват подвалов начался еще в 90-е годы. Их приватизация с момента введения в действие Гражданского кодекса в 1995 году носит незаконный характер, - считает депутат Госдумы Галина Хованская. - Дело в том, что, приватизируя квартиру, человек по закону становится собственником не только жилой площади, но и соответствующей доли общедомового имущества. Поэтому город не имеет права единолично распоряжаться им, даже если там проживает хотя бы один собственник.

А уж если город оформил свои права, то вернуть общедомовую собственность можно попытаться только через суд. Без этого шанс получить приданое есть разве что у жителей новостроек. Хотя и тут охотников присвоить нежилые помещения хватает. Обычно застройщик спешит предъявить госкомиссии только жилую часть, - говорит Александр Толмачев. - Сдача нежилого же фонда часто затягивается. Это делается для того, чтобы не отдавать его ни в собственность жителей, ни в собственность города. Но если не упустить момент, а дружно взяться за дело, то жильцы могут все-таки заполучить нежилые помещения в свое распоряжение.

Но и это еще не все. Когда, несмотря на все препоны, москвичи приносят описание общего имущества дома в Федеральную регистрационную службу с просьбой выдать свидетельство на подвал и чердак, им говорят, что нужны еще и документы на землю - чтобы выдать сразу единое свидетельство. И чиновники, и горожане при этом отлично понимают, что требуемая бумага почти недосягаема, так как очередь на межевание земельных участков под многоквартирными домами тянется на многие годы. Чиновнику же с чиновником во все времена договориться было легче. Вот и уплывают подвалы из рук жильцов.

К чему привела такая правовая неопределенность, можно проследить на множестве фактов. Например, образцово-показательный суд по поводу возвращения подвала дому, расположенному в Варсонофьевском переулке, 4, длится уже более двух лет. Председатель образованного там товарищества собственников жилья Людмила Левитина рассказала корреспонденту РГ: Стоило нам начать шевелиться по созданию ТСЖ, как чиновники быстренько приватизировали наши подвалы: в апреле 2002-го - 58,2 кв. м, а в октябре - 26,8 кв. м. А вскоре продали их. И теперь шахты лифтов в доме заняты собственниками, вентиляционные окошки на уровне земли - приямки - заделаны, а в несущей стене прорублен вход в одну из контор. Когда один из подвалов подтопило и его нужно было осмотреть, новый хозяин никого к трубам не подпустил - до приезда замглавы управы Мещанского района.

Технический или нет? Вот в чем вопрос
Можно попытаться вернуть еще и технические подвалы. Правда, и их около 20 процентов находится уже в собственности города либо бывших арендаторов, хотя приватизация технических подвалов запрещена законом. Поэтому раньше чиновники играли с самим понятием технический подвал, - поясняет Галина Хованская. - Дело в том, что его определение существовало только в рекомендациях Госстроя России. Но рекомендации - не нормативный документ и не закон.

По словам Татьяны Варской, члена координационного совета общественного движения Жилищная солидарность, несколько подобных дел сейчас рассматривается и в столичных судах. Не буду раньше времени называть все адреса, - сказала она. - Но, к примеру, на Большой Грузинской, 42, уже началась проверка законности продажи подвалов.

Первый суд жильцы проиграли, хотя по заключению МосжилНИИПроекта подвал является техническим. Власти ссылаются на то, что истек срок исковой давности, - пояснила Левитина. - Но жильцы готовы судиться и дальше. Юристы надеются, что шанс на победу у них есть. По крайней мере такой прецедент - пусть не в Москве, в Ижевске, уже есть. Жильцы в суде доказали - появившееся в результате реконструкции отдельное помещение под их домом изначально проектировалось и использовалось как технический подвал. И им его вернули.

Как же вернуть подвал?
Если подвал находится в собственности городских властей, то расторгнуть договор аренды и выгнать предпринимателя, занимающего там помещение, невозможно. Но в любом случае не мешает узнать, кто и зачем пытается расположиться под вашим домом. Поскольку договоры об аренде нежилых помещений заключаются в департаменте имущества Москвы, именно туда следует направить коллективный запрос. В ответе на него должно быть указано, на каком основании арендаторы расположились в вашем подвале. Если же договора нет или он еще не оформлен, то за подвал стоит побороться.

После вступления в силу нового Жилищного кодекса, где уже четко прописано, что такое технический подвал, казалось бы, процесс захвата таких помещений должен бы был прекратиться. Однако чиновники находят все новые и новые уловки. Например, в подъезд из подвала выносятся щитовые узлы, чтобы изменить функциональное назначение помещения, - объясняет Варская. - Или используется многоступенчатая передача подвала из рук в руки, чтобы и концов стало невозможно найти.

Например, недавно созданное ТСЖ вполне может включиться в конкурс на аренду своего подавала вместе с другими юридическими лицами, но при этом настаивать на том, что у него имеется преимущественное право на нее. Напрямую законодательство об этом не говорит. Но если цель аренды связана с эксплуатацией дома, а в подвале планируется разместить структуру, необходимую для нормального существования дома, а также использовать его для хранения снегоуборочного комбайна или для занятий детской спортивной секции, то преимущество жильцов в таком случае юридически подкреплено рядом подзаконных актов правительства Москвы.

Больше всего возможностей у объединений жильцов. Например, если дело касается дома ЖСК старой постройки, правление может поднять документы и выяснить, вкладывало ли государство средства в его строительство. В моем округе в Гагаринском районе был случай, когда жильцы выиграли судебный процесс и вернули себе приличное помещение как раз благодаря тому, что доказали: каждый сантиметр дома оплачен из их кармана, - рассказал РГ председатель экспертного совета по самоуправлению в жилищной сфере при Мосгордуме Дмитрий Катаев. Правда, в советское время были случаи, когда государство финансировало в домах ЖСК строительство первых этажей под социальные нужды. В общем, с каждым случаем нужно разбираться.

Владимир Силкин, зам. мэра Москвы, руководитель комплекса имущественно-земельных отношений города Москвы:

Использование не по назначению - еще один шанс вернуть подвал. Для проверки правильности использования всех помещений можно привлечь Мосжилинспекцию. По заявлению жильцов в течение 30 дней будет проведена проверка, и заявители получат ответ о том, насколько деятельность арендаторов соответствует той, под которую они получали подвал в аренду, - прокомментировала РГ пресс-секретарь инспекции Татьяна Филиппова.
прямая речь


Справка РГ
В подвалах жилых домов запрещается размещать магазины химических и других товаров, хранение которых может привести к загрязнению территории и воздуха; магазины с наличием взрывопожароопасных веществ, легковоспламеняющихся и горючих жидкостей в аэрозольной упаковке, а также твердых пожароопасных материалов; магазины по продаже автозапчастей, шин и автомобильных масел; специализированные рыбные магазины и магазины, работающие после 23 часов; предприятия бытового обслуживания, использующие легковоспламеняющиеся вещества (кроме парикмахерских и часовых мастерских площадью до 300 кв. м); бани и сауны (кроме индивидуальных саун в квартирах); казино, дискотеки, танцевальные кружки и студии, театры; рестораны, бары, кафе, столовые, закусочные, а также клубы с числом более 50 мест и площадью более 250 кв. м, работающие после 23 часов.

- Год назад я издал распоряжение, запрещающее сдачу в аренду технических подвалов. Политика города такова, что мы готовы передавать их в общедолевую собственность жильцов, особенно там, где создаются ТСЖ. К сожалению, еще раньше большая часть этих помещений была продана. Поэтому сейчас закономерность тех сделок может оспорить только суд. Если же речь идет о подвале не технического назначения, то в соответствии с Жилищным кодексом РФ он не входит в общедолевую собственность дома, являясь собственностью города Москвы. Но и использование таких помещений город готов согласовывать с жильцами.



Главная --> Публикации