Главная --> Публикации --> Недвижимость в чехии: сложности компенсируются прибылью Земля продолжает расти в цене На рынке недвижимости готовят передел На решение квартирного вопроса ветеранов отведено два года Casus balticus: кризис от изобилия

-2-3 миллиона в год - это вполне реальная задача, - подчеркнул Силкин. - Строит же Москва ежегодно по 5 миллионов квадратных метров жилья. Но для работы, эффективного ведения бизнеса тоже нужны помещения.

Для того чтобы Москва перестала испытывать дефицит офисов, необходимо в течение пяти лет построить примерно 15 миллионов квадратных метров нежилых площадей. Об этом вчера заявил руководитель департамента имущества Москвы Владимир Силкин.

Отсюда, считает руководитель департамента имущества, выход один - новое строительство. Необходимо строить помещения категории B в жилых районах для того, чтобы размещать там социальные объекты, парикмахерские, прачечные, магазины шаговой доступности. Это будет удобно и местным жителям, и людям, которые ищут работу рядом с домом. Однако более 50 процентов построенных офисных площадей в прошлом году - это офисы класса A, и более половины из них - в Центральном административном округе. Здесь самая высокая аренда и сюда малый бизнес не пойдет, - уточнил Силкин. Он отметил, что при разработке и строительстве новых районов, таких как Щербинка, поселок Северный, необходимо сразу проектировать строительство отдельных нежилых офисных помещений.

Одна из основных причин, которые тормозят развитие бизнеса, особенно малого, сегодня являются высокие ставки арендной платы. Как сообщил на одном из последних заседаний столичного правительства председатель бюджетно-финансовой комиссии Московской городской Думы Игорь Антонов, мегаполис в настоящее время занимает второе место в мире по размеру арендной платы за нежилые помещения. К концу марта средняя стоимость одного квадратного метра в офисах составила 24 тысячи рублей за квадратный метр в год. Таким образом, Москва лишь чуть-чуть уступает Лондону и опережает Париж, - отметил депутат. Любопытно, что рост арендных ставок в прошлом году составил в Париже 9,2 процента, а в Москве - 30,8 процента. Если так и дальше пойдет, то к 2010 году Москва обгонит Лондон и станет самым дорогим городом по стоимости аренды нежилых помещений.

Владимир Силкин также отметил, что власти Москвы намерены предоставлять льготы по арендной плате начинающим предпринимателям. Такие льготы должны действовать для предпринимателей в течение первых четырех лет их работы с момента государственной регистрации хозяйствующего субъекта. В первый год начинающие бизнесмены будут платить 50 процентов от арендной ставки - не более двух тысяч рублей за квадратный метр. В четвертый льготный год - 75 процентов. Затем, если предприятие сумеет найти свою нишу, уже полностью оплачивать аренду.

К тому же это, по словам Силкина, позволит освободить от арендаторов первые этажи жилых домов. В них могут разместится, к примеру, ТСЖ, которые в Москве сегодня создаются с большим скрипом. В частности и из-за того, что не имеют реальной возможности эффективно использовать помещения даже в пределах собственного подъезда.

Независимые исследования показали, что покупатели загородной недвижимости в первую очередь интересуются наличием в организованном поселке не библиотеки или зала для лектория, а SPA- и фитнес центров, теннисного корта, бассейна. Наиболее состоятельные обитатели рассчитывают на рестораны или кафе, небольшие супермаркеты. Меньше половины покупателей загородной недвижимости пожелали, чтобы в поселке имелись пекарни, аптеки, химчистки, детские игровые кружки или клубы. А вот газетные киоски, библиотеки и кинотеатры не нужны практически никому.

Руководитель департамента подчеркнул, что аналогичные льготы будут введены и для предприятий, занимающихся социально значимой деятельностью - прежде всего в сфере научных исследований, инноваций, в области ЖКХ, здравоохранения, торговли и общественного питания.
Большинство обитателей коттеджных поселков рассматривают свое жилье как возможность полной изоляции от окружающего мира. А потому общественная жизнь загородом, как правило, развита мало. Тем не менее многие поселки стали обзаводиться культурными и общественными объектами в составе инфраструктуры.

При этом небольшие музеи, а скорее мемориальные или тематические экспозиции заслуга, как правило, не застройщиков, а жителей-энтузиастов или сотрудников управляющей компании. Хотя, как отмечает Максим Сухарьков, генеральный директор компании Ostogenka Real Estate, музеем может стать и отреставрированная усадьба (зачастую это единственный путь сохранения уникальных подмосковных памятников архитектуры). Например, замок графини Майндорф в Барвихе красуется на территории поселка Сады Майндорф, а усадьба Нащокиных-Голохвастовых-Морозовых на территории коттеджного поселка Покровское-Рубцово.

Мало того, образованные молодые люди считают, что общественная библиотека с потрепанными книгами, которые еще два десятка лет назад зачитывали до дыр их папы и мамы, теперь отмирающий вид культурной жизни. Бумагу постепенно вытеснили компьютеры и электронные носители информации. Нет в поселках и картинных галерей, разве что на базе образовательных учреждений в крупных мегапроектах обустраивают музеи. По мнению Петра Кирилловского, директора по маркетингу поселка Величь, культурные объекты это либо счастливое исключение, либо попытка застройщика повысить свои акции. Примеры можно сосчитать на пальцах одной руки. Концертная площадка возводится в Павловом Подворье. В поселке писателей Переделкино существуют музеи Бориса Пастернака, Корнея Чуковского, Булата Окуджавы. Фотоэкспозиция о Сергее Королёве имеется в поселке Новь.

Причины отсутствия
Так нужны объекты кульпросвета в коттеджном поселке или нет? По мнению Жанны Потапкитной, руководителя отдела продаж компании Аллтек Девелопмент, большинство покупателей загородной недвижимости люди новой формации, с высшим образованием и хорошим уровнем дохода, в подавляющем большинстве семейные, имеющие детей, а то и внуков. Поэтому, конечно, культобъекты могли бы сослужить для них неплохую службу. Но ни библиотек, ни музеев, не говоря уже о кинотеатрах, в подмосковных поселках не было и еще долго не будет. При составлении генеральных планов девелоперы прежде всего планируют игровые площадки и спортивные центры. За ними следуют объекты, где специалисты позаботятся о красоте и внешности жителей поселков, SPA-центры, салоны красоты, парикмахерские, маникюрные салоны.

В некоторых крупных проектах, таких как НоваРига, планируют построить храмы. В Княжьем озере церковь уже возводится.

За рубежом есть такое понятие критическая плотность. Власти региона не утвердят проект, даже строящийся за счет девелопера, если пользоваться планируемой инфраструктурой будет меньшее число жителей, чем в среднем необходимо для ее нормальной загрузки. Иначе эти объекты окажутся убыточными.

Далеко не все проектировщики и застройщики уверены, что даже мега-поселки должны быть обеспечены различными спортивными, бытовыми, а тем более культурными объектами. Богатая инфраструктура, в том числе и культурная, внутри забора подход в корне неверный, не сомневается Сергей Гоз, генеральный директор компании Элит Строй. Девелоперы, рискнувшие на строительство спорткомплекса или кинотеатра, скорее всего, не воспользовались услугами консультантов и понадеялись на себя. В итоге дорогие объекты ложатся бременем на немногочисленный отряд жителей. Вернее сказать, на их кошельки. На мой взгляд, даже в крупном поселке ни фитнес-центр, ни универсам не окупятся, не говоря уже о музеях и кинотеатрах.

Опытные застройщики выносят соцкультбыт за территорию поселка. Хороший пример торгово-развлекательный центр Павлово Подворье, который оказался в окружении нескольких крупных загородных объектов. Подобные комплексы появляются и на других направлениях при условии, что по соседству с ними сложился достаточный поселковый конгломерат. Все это лишний раз говорит о том, что любая инфраструктура должна быть загружена, а не служить приманкой для покупателей.

Тезис дополняет и Максим Сухарьков: Культурная составляющая должна быть общедоступной. Наверное, тогда в крупном поселке имеет право на жизнь помещение для выставки. Так, на Николиной Горе имеется концертный зал и картинная галерея, в Жуковке галерея, куда не возбраняется вход сторонним посетителям. Оригинальная идея по созданию детской театральной студии реализована в Резиденциях Бенилюкс. Тут же открыт зал, который можно арендовать для проведения концерта или торжественного вечера, постановки спектакля. В инфраструктуру поселка Академии наук Мозжинка включен клуб, в котором проходят концерты.

С мнением предыдущего спикера не согласна Светлана Земцова, директор департамента рекламы и PR компании Усадьба: В элитном сегменте культурная инфраструктура не выгодна ни застройщику, ни жителям. Практически во всех загородных особняках уже имеются просторные комнаты для домашних кинотеатров. А сделать культурные учреждения в организованных поселках общественными практически невозможно, поскольку открытый доступ в мир искусства тут же нарушит всякое понятие о приватности, к которой так стремятся собственники элитных домов. Если уж очень захочется просмотреть киноновинку, то житель элитного поселка, которые в большинстве своем размещаются в 15 20 км от Москвы, без труда сможет добираться до города.

У Марии Литинецкой, исполнительного директора компании Blackwood, на этот счет более практичные объяснения. Прямой необходимости в строительстве кинотеатров и библиотек в коттеджных поселках эконом- и бизнес-класса нет. Во-первых, любые фильмы и книги можно скачивать из Интернета. Во-вторых, эти строения не относятся к разряду для систематизированного посещения, что делает их нерентабельными. Наконец, любой из культурных объектов подразумевает под собой определенный и порой достаточно узкий круг клиентских интересов, что еще больше ограничивает спрос на них. А вот в премиум-классе, где на сегодняшний день наиболее высокие требования к развитости внутренней инфраструктуры, строительство подобного рода объектов будет только приветствоваться. По крайней мере не исключено, что с помощью кинотеатра или музея поселку можно придать статус клубного, а дома в нем привлекут увлеченные натуры.

Возгорится ли пламя из искры?
И все же было бы неверным утверждать, что в коттеджных поселках нет никакой культурной жизни. Некоторые крупные загородные комплексы располагают помещениями для периодических выставок. Иногда девелоперы проводят различные мероприятия на пока еще не освоенных территориях. Как правило, это делается для привлечения новых клиентов. Например, в поселке Клязьма на месте еще не построенных домовладений проводилась выставка архитектурных проектов. Культурные события используют как один из методов продвижения, создания определенного амплуа объекта, подтверждает Петр Кирилловский. Особенно удачны концерты и выставки на этапе продаж. Достаточно вспомнить, как пару лет назад в строящемся поселке Усадьбы Усово компания Penny Lane совместно с одним из выставочных центров устроила показы предметов русского искусства XIX века. Экспозиция была организована в одном из особняков, выставленных на продажу.

По этому поводу существует довольно спорное правило: если уж кто-то и решится на строительство культурного объекта, то лучше начинать с клубов, танцплощадок, библиотек, на строительство и содержание которых не потребуется значительных средств и которые могут использоваться для других общественных мероприятий. В крупном поселке на 300 500 домовладений кинотеатром может послужить здание общественного центра, зал для заседаний или благоустроенная площадка под открытым небом.

Даже несмотря на то что Графские пруды еще не построены, мы уже заложили возможность проведения культурных и общественных мероприятий, рассказывает Жанна Потапкина, директор отдела продаж компании Аллтек Девелопмент. Застройщики предусмотрели большие площадки для костра и проведения народных праздников, гуляний, театрализованных представлений. Помимо всего планируется демонстрация картин и изделий прикладного искусства, для чего также предполагается обустроить специальное место.

Что касается самого Велича, то центром досуга в нем служит инфраструктурный комплекс ВеличЪ Country Club. Довольно часто по выходным в нем проводятся бесплатные концерты джазовой музыки. На базе комплекса сформированы клубы по интересам охотничий, винный. На летний период запланирован приезд труппы известного московского театра. Сценой послужат подмостки, устроенные под открытым небом. Что касается кино, то в плане кинопросмотры самых удачных отечественных фильмов с комментариями актеров и режиссеров. Разнообразные культурные программы для своих жителей придумывают и в Княжьем Озере. Там с завидной регулярностью устраивают празднования Масленицы, встречи Рождества, где заводилами становятся профессиональные актеры. Большим успехом пользуются выставки ретро-автомобилей.



Подобного рода мероприятия устраиваются как с целью привлечения новых клиентов, так и для развлечения жителей поселка. В любом случае всем на радость.

Что сдавали
В I квартале компания Строймонтаж ввела в эксплуатацию жилой комплекс Звездный на пр-те Космонавтов общей площадью 100 000 кв. м, Setl Group кирпично-монолитный жилой дом Континенталь на ул. Краснопутиловской (14 100 кв. м), а группа ЛСР третью очередь комплекса Дом у моря на наб. Мартынова, 62 (полезная площадь 723 кв. м).

С января по март 2008 г. в Петербурге, по данным Петростата, введено 431 700 кв. м жилья, из которых 421 500 кв. м (97,6%) принадлежит инвесторам.

Компании старались сдать объекты, которые были запланированы к вводу на I квартал, в конце прошлого года, утверждает гендиректор Балтроса Константин Симаков.

Причина в дефиците земельных участков, с которыми строители столкнулись несколько лет назад, полагают участники рынка. Начиная с 2004 г. снижалось число участков для возведения жилой недвижимости. В I квартале прошлого года сдавались объекты, которые строились на участках, полученных застройщиками еще до наступления этого дефицита. В 2008 г. начался ввод объектов на участках, полученных уже после возникновения дефицита, что привело к снижению объемов, объясняет Сергей Себелев, замдиректора департамента маркетинга и развития компании Петербургская недвижимость. Рынок почувствовал недостаток земли под строительство, обострившийся в 2004-2005 гг., после того как петербургские власти перешли к распределению земли через открытые аукционы, говорит представитель одной из строительных компаний. По данным ассоциации Союзпетрострой, количество постановлений правительства Петербурга о начале изыскательских работ в 2005 г. сократилось по сравнению с предыдущим годом в четыре раза. Строительство домов, сданных в I квартале 2008 г., началось в 2006 году, который был ознаменован снижением предложения, согласна Екатерина Немченко, коммерческий директор ООО Гатчинский ДСК (входит в группу ЛСР). Несколько лет назад возникли проблемы с получением участков под застройку, сейчас вводятся объекты, заложенные именно в то время, вспоминает менеджер одной из московских строительных компаний.

Ограниченный ввод жилья вызвал дефицит предложения, что, в свою очередь, привело к скачкообразному росту цен. За первые три месяца 2008 г. цены в среднем выросли на 18,3%, хотя прогнозировалось повышение на 15-35% за год, говорит Себелев. Средняя цена типового жилья в марте 79 100 руб. за 1 кв. м.

А вице-губернатор Александр Вахмистров объясняет отставание сложностями сдачи готовых объектов в частности, подключения к инженерным сетям. Отставание в 11% не является критичным, до конца года план будет выполнен, уверен Вахмистров. По его словам, в этом году в Санкт-Петербурге будет введено 2,7-2,8 млн кв. м жилья. С этим прогнозом согласен президент ЗАО Строймонтаж Артур Кириленко. Результаты I квартала не повлияют на итоги года, убежден гендиректор компании Петрополь Марк Лернер.

Тем временем начался резкий рост строительства в Ленобласти. По данным Петростата, ввод жилья по сравнению с I кварталом 2007 г. вырос в 3,1 раза до 284 000 кв. м. В области возводится достаточно много объектов для рабочих предприятий, появившихся в регионе за последнее время, добавляет Себелев.

Дефицит предложения на рынке строящегося жилья массового спроса, по оценке Себелева, составляет около 1 млн кв. м. С учетом дефицита свободных участков под жилую застройку в черте сформировавшихся жилых районов Санкт-Петербурга удовлетворить возросший спрос может увеличение предложения за счет начала реализации крупномасштабных проектов жилой застройки, уверен эксперт. В этом году планируется начать продажи в комплексе Балтийская жемчужина, в котором будет построено в общей сложности около 1 млн кв. м.

Отчет департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы на первый взгляд выглядит вполне оптимистично. Как заявил на заседании городского правительства глава ведомства Петр Сапрыкин, количественно очередь на получение жилья за последние четыре года сократилась аж на 18% и составляет сегодня 162,5 тысячи семей. Вот только претенденту на квартиру важно не то, какой он по счету в очереди, а то, когда именно он получит жилье. Между тем в 2008 году должны получить квартиры те, кто встал в очередь до 1 января 1989 года. Речь идет об очередниках, не имеющих никаких льгот.

Мэр Москвы Юрий Лужков раскритиковал вчера на заседании столичного правительства планы по реализации городских жилищных программ в 2008-2010 годах. Основная претензия - заявленное снижение строительства социального жилья. И это при том, что максимальное ожидание в очереди за бесплатной квартирой в городе практически не сокращается, оставаясь на уровне 20 лет, хотя ранее столичные власти обещали сократить срок вдвое уже к 2010 году. Впрочем, похоже, что решить эту проблему только увеличением муниципального строительства в черте города в мэрии и не надеются. Судя по всему, столичным очередникам придется осваивать просторы Подмосковья: приобретение земельных участков в области Лужков объявил вчера целевой задачей.

В результате московские власти не справляются даже с ежегодными планами по обеспечению квартирами очередников. Как выяснилось недавно на заседании профильных комиссий в Мосгордуме, в прошлом году вселили лишь 60% семей, проходящих по социальным программам. Остальным перенесли срок на этот год. Показательна история с обеспечением жильем семей очередников - ветеранов Великой Отечественной войны. Мэр Юрий Лужков еще несколько лет поручил обеспечить их всех новой жилплощадью к 1 мая 2005 года, на эти цели вроде бы должны были выделить дополнительно около 2 тысяч квартир. Однако теперь в планах на 2008-2010 годы вновь появились участники ВОВ: в очереди стоят 488 семей ветеранов и инвалидов (не считая приравненных к ним по статусу). Лужков потребовал вчера выдать им квартиры раньше запланированного срока - до 2009 года. Однако что будет с этим поручением - пока вопрос.

Льготники - одна из причин столь длинной очереди, оправдываются столичные чиновники (см. Газету от 23 апреля). Вступивший в силу в 2005 году Жилищный кодекс РФ вообще отменил такое понятие, как первоочередность в праве на получение квартиры. В Москве такие преференции оставили для 40 категорий льготников. Кроме того, практически ежегодно в столице происходит внеплановая раздача жилья по объявленным мэрией программам. Прошлый год, например, стал годом ребенка, а потому жилье предоставляли многодетным семьям и семьям с детьми-инвалидами. Немало квартир было направлено семьям военных, а в этом году часть жилья пойдет на решение проблем обманутых дольщиков. Впрочем, как уже писала Газета, доброе сердце столичных чиновников - далеко не единственная причина срывов жилищных планов. В частности, нередко социальные дома сдаются с задержкой из-за бюрократических проволочек, зачастую управляющие организации отказываются принимать здания из-за строительного брака.

Вопрос только, за счет чего увеличивать. Ранее глава комиссии Мосгордумы по перспективному развитию и градостроительству Михаил Москвин-Тарханов предложил отказаться от нынешней структуры финансирования муниципального строительства, объемы которого зависят от доходов города от коммерческой застройки, и перейти к затратным механизмам финансирования - напрямую из бюджета. Из депутатского корпуса звучали предложения вообще объявить мораторий на коммерческую застройку. Мэр вчера так далеко не пошел. Зато, можно сказать, далеко послал столичных очередников. Я ставлю вопрос перед департаментом имущества о том, что нужно покупать земли в Московской области под строительство муниципального жилья, - заявил Лужков. По словам замглавы департамента жилищной политики Николая Федосеева, прикупить у соседей нужно участки под возведение примерно 1 млн кв. м жилья. Туда и отправятся очередники Москвы, при этом, кстати, потеряв право на все существующие в столице льготы.

В связи с этим интересна предложенная вчера департаментом жилищной политики структура распределения жилья по социальным программам: оказалось, что она имеет сильный крен в пользу возмездных форм приобретения квартир очередниками (то есть за свой счет, пусть и со значительной помощью города). В 2008 году по договору соцнайма и безвозмездного пользования уйдет 40% жилплощади, направляемой для очередников (260 тысяч из 650 тысяч кв. м). А в 2010 году эта доля составит лишь 22% (220 тысяч из 1 млн кв. м). Все остальное будут распространять по договорам купли-продажи, с использованием ипотечного жилищного кредитования и др. Да и общая площадь жилья по городским социальным программам должна снизиться с почти 2,7 млн кв. м в этом году до 2,2 млн кв. м в 2010 году. Тебе Ресин (глава столичного стройкомплекса. - Газета) взятку, что ли, дал, чтобы уменьшить объемы строительства муниципального жилья? - язвительно обратился мэр к Петру Сапрыкину. И потребовал эти самые объемы увеличивать.



Главная --> Публикации