Главная --> Публикации --> Послевкусие кризиса Покупка за рубежом: мечты и реальность Поселиться на родине моцарта Рынок белых ночей Жители москвы предпочитают покупать и строить дачи подальше от города

Пожарные могут и не успеть в результате чего ваш прекрасный загородный дом или дача сгорит до тла. Однако потери может компенсировать страховка

Россияне по-разному защищают свою загородную недвижимость и имущество: одни скидываются всем поселком и нанимают охрану, другие устанавливают замки покрепче или сигнализацию, третьи же просто уповают на авось. По статистике наличием страховки на домик в деревне может похвастаться лишь каждый третий домовладелец. Сколько же стоит застраховать дом или дачу? Какую программу выбрать, чтобы рассчитывать на получение достойной компенсации? К каким подвохам со стороны страховщиков нужно быть готовым?

Агент практически любой крупной страховой компании (СК) или брокер может предложить выписать экспресс-полис на вашу дачу. Плюсы такого продукта очевидны: заявление заполнять не требуется, как и предоставлять на дом какие-то документы, об осмотре принимаемой на страхование собственности также речи не идет. Правда, СК обычно просят предоставить фотографии дома. При этом у клиента есть возможность оплатить страховку в рассрочку, а некоторые компании практикуют выплату страхового возмещения без предоставления справок из милиции, от пожарных или из Гидрометцентра (если сумма ущерба не превышает 30 тыс. руб.).

Пассивная позиция в вопросе страхования загородной недвижимости не лучший выход, может выйти себе дороже. Например, из более 9 тыс. пожаров, что ежегодно случаются в Подмосковье, до 6 тыс. приходятся как раз на загородные дома. Обнаружив пепелище на месте некогда славного домика или застав разграбленной дачу, поневоле задашься целью заполучить на ближайший год страховку на свой, пусть и небольшой, домишко. Тем более что дефицита страховых программ на рынке не наблюдается.

Но это мелочи в сравнении с нередко упускаемым клиентами требованием, прописанном в договоре, о предоставлении при наступлении страхового случая документов, подтверждающих их право собственности на недвижимость. В идеале у вас должно быть свидетельство о регистрации права собственности на дом, иначе не исключены проблемы с получением выплаты. Правда, свидетельство о собственности у вас спросят, лишь когда наступит страховой случай, а вот при оформлении полиса агент может даже не поинтересоваться, в порядке ли у вас документы. В случае с классическими программами вы бы не смогли приобрести страховку без их предъявления.

Но и минусов у экспрессов немало. Вы оплатите страховой взнос, а страховая защита по полису начнет действовать дней этак через пять-семь, до этого дом еще не будет являться застрахованным (в классических программах страховая защита начинает действовать с момента оплаты клиентом страховой премии). Получается, что если в ближайшую неделю после покупки полиса дом пострадает от пожара/залива или действий воров и вандалов, то страховую выплату его владелец не получит. По словам страховщиков, таким образом они предотвращают мошенничества со стороны излишне предприимчивых клиентов: у последних есть соблазн приобрести такой полис уже постфактум (после страхового события) и тут же следом предъявить страховщику документы на выплату. С утра, например, дачу обворовали, а ее владелец первым делом бежит за экспресс-полисом, чтобы получить от страховщика компенсацию за ущерб, так как все еще можно представить иначе: сначала полис был выписан, а сразу после этого его обворовали, делятся опытом страховщики. Вопрос лишь в том, почему от этого должны страдать все потребители.

Даже недостроенный коттедж не повод отказываться от страховой защиты. Наличие фундамента, стен и крыши уже дает повод обратиться к услугам страховщиков. Полис по недострою будет дороже стандартного всего на 0,1%, а ведение ремонтных работ на объекте удорожает полис еще на 0,2%. При этом если договор заключается в ноябре, то оплачивать надбавку за ремонтные работы, которые начнутся ближе к лету, совсем не нужно. К моменту возобновления строительства надо будет известить страховщика о данном событии, оформить дополнительное соглашение к договору страхования и доплатить за страхование на период ремонтных работ.
Экспресс против классики

Впрочем, отсутствие документов о праве собственности на дом не преграда для получения страховой выплаты, утверждают в СК. Нередки случаи, когда свидетельства нет (дом новый, и оно только оформляется), тогда его может заменить проектная документация, согласованная в местных службах, в случае с дачным кооперативом свидетельство о праве собственности на землю и садовая книжка, рассказывает Дмитрий Некрюков, директор управления имущественного и личного страхования физических лиц Росгосстраха. С учетом того, что у нас 80% домов не зарегистрированы в органах Ростехнадзора, мы говорим о том, что нам достаточно предъявить документ о праве собственности на землю, уверяет Ирина Юрская, руководитель дирекции андеррайтинга и методологии страхования имущества физлиц Военно-страховой компании (ВСК). Главное, чтобы эта земля не была сельскохозяйственного назначения или не предназначалась для огородничества. Проблемы с получением выплаты возможны в случае, если дом перестраивался, а свидетельство на него переоформлено не было. Здесь также придется позаботиться об оформлении на дом нового документа. При отсутствии свидетельства могут пригодиться документы, чеки, подтверждающие стоимость строительства.

Классические программы страхования загородного жилья (см. таблицу 1) как раз предполагают учет индивидуальных особенностей дома, а также пожеланий клиента по набору страховых рисков и объектов страхования. С учетом этих нюансов можно не только не переплачивать за страхование, но и подобрать оптимальную страховую защиту. Данный вариант предполагает выезд агента, осмотр и оценку принимаемой на страхование собственности. Вопрос больше касается не стоимости строения, ее мы уже научились определять и без осмотра, а степени риска. Определить, насколько дом подвержен риску пожара, взрыва и противоправных действий третьих лиц: насколько территория охраняемая, забор качественный, окна хорошо защищены, объясняет Дмитрий Некрюков. Страхование с осмотром (агент выезжает на место, оценивает стоимость дома, наличие тех или иных рисков) будет дороже на 5 20% (чем дороже дом, тем процент ниже), чем без него. Можно страховать дом и имущество без выезда агента, но собственная оценка строения может оказаться как завышенной (тогда переплатите за страхование, поскольку цена полиса напрямую зависит от стоимости дома, а больше его реальной стоимости вам не заплатят), так и заниженной (выплаченной суммы может не хватить на покрытие ущерба). Допустим, вы страховали дом на 1 млн руб., а при страховом случае в СК его оценят в меньшую сумму, исходя из которой и произведут выплату. В этом случае придется предъявлять страховщику доказательства своей правоты: это может быть отчет об оценке дома по восстановительной стоимости независимого оценщика либо документация организации, его построившей. Но если дом строился лет пять-десять назад, отмечает Ирина Юрская, то выплаты по нему пойдут с учетом износа: для деревянных домов он начисляется по истечении пяти лет эксплуатации, для каменных по истечении десяти.

Вариант экспресс-страхования предлагается для недорогих типовых садовых домиков стоимостью 100 600 тыс. руб., верхняя планка 1 5 млн руб. (см. таблицу 2), размер страхового взноса относительно невелик (1 4 тыс. руб. в год). Весь дом (конструктив, отделка, оборудование, движимое имущество) будет застрахован по полному пакету рисков (пожар, взрыв газа, стихийные бедствия, залив, противоправные действия третьих лиц). Общая страховая сумма при этом лимитирована: например, на несущие стены при определении размера выплат может приходиться не более 34% от нее, на крышу не более 8%, на движимое имущество не более 10% и т. д. При выигрыше в скорости оформления полиса по экспресс-программам страхователь проигрывает в цене и лишается возможности выбора. Например, застраховать один и тот же дом с баней по экспресс-программе, как правило, выйдет дороже, чем при комплексном классическом страховании (на 15 20%). Другое дело, что относительно недорогое имущество (у каждой компании свой ценовой предел) зачастую может приниматься на страхование исключительно по экспресс-программам. Клиент не может хоть как-то варьировать экспресс-предложение и отказаться, допустим, страховать весь дом со всем его содержимым по заранее заданным лимитам, а выписать полис только на инженерное оборудование и отделку, что обошлось бы гораздо дешевле, а также получить скидку за наличие уменьшающих страховой риск факторов (наличие охраны, сигнализации).

Снижаем издержки
Экономить на стоимости страхования можно по-разному. Один из распространенных вариантов исключить полную страховую защиту дома. К примеру, в кирпичном коттедже застраховать только отделку, отказавшись от страхования конструктива (самой коробки: фундамента, стен и крыши). Экономия выйдет отличная: страховка кирпичного дома на 1 млн руб. по полному пакету рисков будет стоить 4,5 тыс. руб., если же страховать только отделку и оборудование, стоимость которых составляет 300 тыс., полис будет стоить всего 2,4 тыс. руб. Страховать или нет конструктив каменного строения решать в конечном счете клиенту. Агент лишь припугнет, что и самолет может на дом упасть, и баллон взорваться хотя, конечно, вероятность невелика.

В идеале домовладельцам желательно приобретать такой полис, где им гарантируется выплата восстановительной стоимости, тогда без осмотра и оценки дома, а порой и без составления описи имущества не обойтись. В случае отсутствия описи, согласно нашим правилам страхования имущества граждан, выплаты по застрахованной совместно с конструктивными элементами дома отделке составят не более 20% от общей страховой суммы, делится Людмила Чертовских, начальник управления страхования имущества и ответственности РСК. Домовладельцам не помешает заранее позаботиться о том, чтобы ущерб можно было доказать документально. А потому совсем нелишне будет предоставить страховщику опись, сфотографировать или записать на видео дом с его содержимым.

Можно экономить и не в ущерб полноценной страховой защите. К примеру, если выбрать страхование с франшизой (непокрываемой страховщиком части ущерба), поскольку бегать по инстанциям по поводу получения незначительной выплаты страхователю особого смысла нет. А так 1% франшизы при страховании дома ценой 1 млн руб. позволит получить скидку 5% при страховании. По обычной программе застраховать такой деревянный дом можно по тарифу 0,6%, стоимость полиса составит 6 тыс. руб. в год. Если же предусмотреть в полисе еще и франшизу 1%, то за него можно будет заплатить уже 5,7 тыс. руб. Естественно, придется смириться, что в случае ущерба на сумму меньше 10 тыс. руб. СК ничего вам не заплатит. Нелишне будет обратить внимание и на сезонные скидки страховщиков (обычно это 5%). Еще даются бонусы за наличие других полисов в компании (ДМС, автокаско и т. д.) в этом случае скидка может достигать 20%.

С набором страховых рисков тоже возможны варианты, другой вопрос стоит ли того экономия. Стоимость полного пакета будет ненамного выше страхования по одному риску, самому вероятному (например, пожару), сэкономите всего 10 15%.

Есть и факторы, повышающие страховой риск и, естественно, стоимость страхования. За камины (печи, бани, сауны) прибавка к цене полиса составит от 10%, а отсутствие жильцов в доме более месяца обеспечит 30−процентное удорожание.

Практически в два раза позволяет снизить стоимость страхования забота хозяина о снижении риска возникновения страхового случая. Наличие одной только пожарной, охранной сигнализации с выводом ее на пульт круглосуточного дежурного даст 15 20% уменьшения стоимости полиса. На 30 50% меньше заплатит за полис владелец дома, оборудованного пожарной, охранной сигнализацией, при этом в доме коммуникации должны быть выполнены сертифицированными специалистами, а материалы безупречны (с точки зрения надежности). Кстати, материал дома также влияет на стоимость страхования, деревянные строения застраховать будет на 20 25% дороже, чем кирпичные или панельные. Только железные двери, решетки на окнах и надежные замки дадут 5% скидки при страховании.

Наличие тех или иных прогнозируемых опасностей заставляет СК исключить данный риск из страхового покрытия. Иногда люди деревнями к нам идут страховаться, когда становится понятно, что, например, из-за жаркой погоды на следующей неделе огонь лесных пожаров подойдет к деревне вплотную, рассказывает Дмитрий Некрюков. И потом еще жалуются на нас в государственные органы, что мы не берем их на страхование.

Месторасположение дома тоже имеет значение. Раньше за соседство дома с воинской частью при страховании его в СК хозяину приходилось доплачивать слишком частыми были случаи набегов солдат-срочников на дачные домики, сейчас этот фактор не является угрожающим и на стоимость страхования не влияет. Тогда как пожарная подстанция по-соседству с вашей собственностью дает повод к снижению суммы взносов.

Важно также помнить, что страховаться оптом дешевле. Многие СК стремятся страховать имущество своих клиентов комплексно: не каждый объект в отдельности, а все имущество целиком (дом и стоящие на участке объекты гараж, беседки, хозпостройки). Можно выбирать минимальную тарифную ставку по одному из объектов, принимаемых на страхование. Наименьшая ставка будет у самого дорогого строения у дома. И тогда в дополнение к нему теплицу, баню, сараи, гаражи можно будет страховать не по ставке 1%, учитывая их небольшую стоимость, а по 0,4 0,5% (как у дома).

При принятии на страхование домов, например находящихся в районе шатурских торфяников, некоторые страховщики могут исключить риск пожара, а дом в паводкоопасной зоне не будет страховаться по риску паводка. В компании РОСНО не считается страховым случаем затопление дома вследствие выхода воды из берегов наземных водоемов, который можно было предвидеть исходя из местных условий (если событие происходило в среднем чаще чем раз в десять лет за последние 30 лет). Либо страхование будет возможно по повышенному тарифу. Если дом находится в зоне паводков, затоплений, на склонах оврагов, то страхование такого строения обойдется дороже примерно на 20% по сравнению с базовыми тарифами, замечает Екатерина Юсупалиева, заведующая сектором страхования имущества управления прямых продаж компании Ингосстрах.


Русский север входит в моду. В последние годы на дорогах Карелии, Вологодской и Архангельской областей, появляется все больше машин с московскими и петербургскими номерами.

Интересно, что стоимость страхования домов у нас уже сейчас мало отличается от той цены, которую выставляют страховщики тем же американцам. Владельцы домов в США, где стоимость недвижимости близка к среднему общенациональному показателю $210 тыс., могут выложить $500 1000 в год за полис. У нас такой же по стоимости кирпичный дом (4,9 млн руб.) можно застраховать за ту же сумму. На 25 30% дороже будет стоить полис на деревянную дачу с камином и сауной. Однако эти цифры могут быть со временем скорректированы в лучшую для российского клиента сторону: чем большее число владельцев будет страховать свои дома, тем более выгодные условия страхования смогут предложить страховщики. Конечно, речь не идет о каких-то полуразвалившихся домишках или времянках, их страховать смысла нет. Другое дело, если вы отстроили дом, вложили в него много сил и средств, тогда нужно позаботиться о его защите, и не только с использованием охраны или сигнализации, но и с помощью страховки, которая позволит при случае компенсировать потери владельцу.

Автору этих строк за время поездок по северу в качестве места для обзаведения сильно удаленной дачей приглянулся Белозерск. Почему трудно сказать.
Для начала: самой очевидной трудностью места является дорога. Мало того, что само покрытие оставляет желать лучшего, достичь Белозерска как из Москвы, так и из Петербурга можно лишь преодолев паромную переправу. Зато вокруг дороги можно наблюдать превосходную природу, а на трассу иногда выглядывают звери (в данном случае попались тощая после зимы лиса, а также мелькнувшая среди деревьев рысь).
Основная туристическая тропа северо-западной части Вологодской области шоссе, соединяющее Вологду с Вытегрой. Здесь много туристов, приезжающих осмотреть древние монастыри, а дорожные указатели, возможно потрясли бы скромного средневекового художника чего стоит одна вывеска Фрески Дионисия 13,5 км.

Белозерск лежит в стороне от этого шумного тракта. Это очень тихое и спокойное место. При этом, кстати, один из трех древнейших славянских северных городов, наряду с Великим Новгородом и Изборском. Следов истории здесь много, как древней, так и новой. Главное, что осталось от самой древней крупные и высокие валы (по ним ходили еще воины Рюрика), на которых местные оформители гордо начертали возраст города. Из более новой к примеру, музей внутри валов, в котором среди прочего есть зал Шукшина, именно здесь он экранизировал Калину Красную. А к примеру, нынешний молодежный центр (проще говоря, место, где проходят дискотеки) бывший кинотеатр из фильма.

Разные свойства объединяют этих людей. Наверно, первое из них то, что их совершенно не смущает необходимость преодолевать сотни и тысячи километров, чтобы посмотреть памятники древности и просто красоты природы. Второе уже скорее из области экономики и практики вождения: среди подобных путников почти не встречается владельцев отечественных автомобилей. Наконец, есть третье общее свойство, хотя роднит оно далеко не всех путешественников по северу: часть их не против приобретения недвижимости пусть даже она будет удалена от родного города на 700-800 километров, которые за 3-4 часа не покроешь.

Однако не только рынок жилья говорит о перспективах места. Весьма показательным для российской глубинки, обладающей туристическим потенциалом, служит, как правило, состояние рынка рекреационной недвижимости.
Сама по себе ситуация выглядит занятно: почти любой местный житель, будь то человек среднего достатка или же весьма состоятельный по местным меркам господин, скажет вам, что, конечно, не хватает у нас такого туристического потока, как в Кириллове или Ферапонтово, а потому и денег не так уж много, но зато город чистый.
При этом держатели рекреационных объектов не против заработать на их перепродаже. Поэтому ситуация с ценой на такую недвижимость выглядит несколько двойственно. Цены заявляются довольно интересные. К примеру, можно найти предложение о продаже туристической базы на Белом озере, расположенной на окраине города. Это имущественный комплекс из не новых строений площадью около 800 кв. м, расположенный на 31 сотке земли. В нем есть ветхие части, есть отремонтированные, в числе прочего комплекс из полутора десятков номеров, аналогичных по уровню номерам средних провинциальных гостиниц после косметического ремонта.
За все это хотят 700 тыс. евро или 25,6 млн рублей. Вроде недорого 32000 руб. за метр. Но в цену входят также риски инвестора, которому придется отбивать вложения в объект путем создания туристического потока.

Другое занятное предложение, на сей раз гостиница, предлагаемая под ключ. Это трехэтажное здание в центре города площадью около 1070 кв. м, стоящее на земле, находящейся в собственности. Этот объект уже существенно более дорогой, чем турбаза. За него хотят порядка 98,8 млн руб. Стоит заметить, что в Белозерске есть действующая с советских времен гостиница, где в любое время можно снять номера как с удобствами, таки без оных, причем за крайне умеренную плату. Как показывает практика других малых провинциальных городов с ограниченным туристическим потоком, гостиницы нового формата, появляющиеся на одном конкурентом поле с советскими объектами, как правило выигрывают, хотя и предлагают более дорогие услуги. Однако в данном случае потенциальный инвестор также вместе с гостиницей покупает множество рисков окупаемости.Однако весьма возможно, что когда-нибудь кто-нибудь возьмет и все-таки рискнет вложиться в местную рекреационную недвижимость. Когда это произойдет и к чему приведет, сказать трудно. По мнению, автора этих строк скорее всего к созданию еще одного популярного туристического места с развитым локальным рынком недвижимости.

Между городом и огромным Белым озером проходит небольшой, ныне не действующий канал, являющийся памятником инженерного искусства раньше по нему передвигались средней грузоподъемности суда. Сам Белозерск можно пройти пешком вдоль и поперек от силы за час. Он состоит из старого города, по сути поселка вокруг валов и новой части, которая представлена несколькими пятиэтажками и самым крупным городским кафе (надо полагать, в нем проходят свадьбы). Это о месте действия. Теперь собственно о недвижимости.

Жилье в таких местах редко бывает дорогим. На сумму в пределах миллиона рублей можно обзавестись вполне приличным вариантом дома. На местном рынке одним из популярных жанров является дом в формате евроизба - традиционное деревянное строение с евроремонтом внутри, стеклопакетами на окнах и тарелками спутникового телевидения снаружи. Казалось бы подобного рода приобретение способно привлечь достаточно ограниченный круг людей в основном тех, кто прочно связан именно с данным конкретным местом, где, возможно, живут родственники. Однако, как выясняется, это не так. Обживание Белозерска извне происходит - хотя и не быстро. Самое простое свидетельство тому в городе с численностью населения в несколько тысяч человек (по данным энциклопедии Мой город, около 10 тыс. человек, местные жители полагают, что вряд ли наберется и 5 тыс.), не так давно завелось автономное агентство недвижимости. Имеется в виду, что оно именно местное, а не филиал какой-либо, допустим, вологодской компании. Логично сделать предположение, что жилую недвижимость Белозерска со временем ждет существенный ценовой рост. Нечто аналогичное уже наблюдалось на многих примерах, в частности городах Золотого кольца России, где дома за последнее десятилетие вздорожали не менее чем на порядок.


Далеко не все продаваемые квартиры юридически и физически свободны

Желая провести выгодную и безопасную сделку по продаже квартиры, следует понимать действия риэлтора. Это позволит получить желаемую сумму денег в течение оговоренного срока, и избавит от дополнительных трудностей и проблемных ситуаций, как правило, возникающих у несведущих людей.

Организация показов
Участи большинства начинающих продавцов-одиночек можно только посочувствовать. Бесконечные телефонные звонки, показы квартир (в том числе сомнительным гражданам), и в итоге потеря не только времени, но и денег. Многие одиночки часто бросают пустые затеи и передают свои дела риэлтору. К сожалению, к этому моменту люди впитывают столько негатива, что даже с участием профессионала не перестают нервничать до конца сделки. Так что большинство продавцов в настоящее время идут на сделку только при поддержке профессионального риэлтора.

Мы продолжаем описание основных этапов сделки продажи жилья.

Но вернемся к схеме продажи. После подачи рекламы появляются заинтересованные в покупке лица, и квартиру нужно показывать покупателям. При этом присутствие риэлтора необходимо. Дело в том, что без эксперта покупатели, как правило, стараются сбить цену, а продавец не всегда может аргументировано отстоять свою позицию. Торги с покупателем тоже лучше вести риэлтору, который четко представляет ситуацию на рынке недвижимости и сумеет защитить ваши интересы.

Но, стоит сказать и о меньшинстве Ряд граждан успешно справляется с продажей, не прибегая к помощи платных специалистов. Более того, многие профессиональные риэлторы начинали когда-то с решения собственного квартирного вопроса (правда это было, когда профессиональная помощь отсутствовала). Но, все-таки таких людей не много, и среди них часто можно наблюдать продавцов-неудачников.

Получение аванса
Результатом одного из показов рано или поздно становится желание покупателя приобрести квартиру. Каждый продавец при этом хочет подтверждения покупательского намерения. В противном случае демонстрация квартиры может продолжаться очень долго, пока не найдется тот, кто действительно заплатит. Чтобы продавцу было спокойнее, и он не искал других покупателей, принято перечислять ему аванс или задаток. В сущности, это часть стоимости квартиры, например 5-10% от её продажной цены (или просто фиксированная сумма денег). Если покупатель точно решил купить эту квартиру, то такой платеж его нисколько не смутит. Однако, при отказе от сделки продавец остается подстрахованным в материальном смысле. Напомним, что задаток всегда остается у продавца (аванс возвращается). В связи с этим соглашение о задатке должно быть заключено в письменной форме по всем правилам, указанным в Гражданском кодексе.

Показ жилья риэлтором выгоден по разным причинам. Во-первых, это безопасность. Риэлтор не приведет в дом авантюриста или мошенника. Во-вторых, он может осуществлять показы в удобное для продавца время или без его присутствия. В-третьих, риэлтор знает, как выгодно представить квартиру потенциальному покупателю (это целая наука).

Получается, либо бросать работу и бегать по кабинетам, собирая бумаги, либо опять же доверить это дело профессионалу. Сразу можно сказать, у специалиста это получится раз в десять быстрее. В его арсенале и опыт, и знание ситуации, и возможность использовать свои собственные методы для ускорения процесса Кроме того, опытный специалист не допустит ошибок (опечаток, неверного оформления и пр.) в получаемых документах, в то время как неопытный человек может что-то пропустить по незнанию.

Сбор документов
К сожалению, далеко не все продаваемые квартиры юридически и физически свободны, то есть в них никто не прописан и не проживает. Большинство продаваемой жилплощади занято жильцами, среди которых могут быть и временно отсутствующие родственники, и несовершеннолетние дети Так что сложно даже перечислить все возможные документы, которые порой приходится собирать продавцу квартиры.

Поэтому и здесь необходим риэлтор, он организует всех участвующих в сделке лиц и следит за правильностью оформления документации. Сегодня нередко можно увидеть нескольких риэлторов на сделке, представляющих интересы своих клиентов. И это тоже правильно, поскольку в случае спорных ситуаций профессионалам договориться проще.

Оформление продажи
Формально прийти и письменно засвидетельствовать свое согласие на продажу - дело не хитрое. Однако, в реальности это очень волнительное мероприятие. Ведь зачастую в сделке участвует целая цепочка продавцов и покупателей, которых требуется собрать со всеми документами в одном месте и в назначенное время. При этом каждого волнует своя собственная выгода В реальности масса сделок срывалась из-за того, что кто-то один не мог приехать на сделку.

Мы кратко рассмотрели основные этапы проведения сделки продажи жилья. К сожалению, в рамках одной статьи невозможно рассмотреть этот вопрос более подробно, поэтому в будущих публикациях мы постараемся ознакомить читателей с отдельными нюансами и подводными камнями, присутствующими при продажах квартир.
В первой половине 2008 года принципиальных изменений на субрынке холодильной складской недвижимости не произошло. Цены постепенно повышались, спрос оставался стабильным, новых объектов практически не появилось, а потому дефицит на качественные площади, оборудованные низкотемпературными камерами, заметно увеличился. С учетом летнего сезона проблема, можно сказать, приобретает особую остроту.

Передача квартиры новому собственнику и получение денег
Казалось бы, самые серьезные хлопоты позади. Осталось только передать ключи от квартиры новому владельцу и взять причитающиеся деньги. Однако, здесь также хватает всяческих нюансов и проблемных ситуаций. Обычно участники сделки не задумываются заранее о том, как следует действовать после подписания договора купли-продажи. И напрасно! Оговаривать механизм получения денег и предоставления квартиры следует предварительно! Например, получение денег обычно происходит через арендуемую банковскую ячейку, но нужно решить, кто будет оплачивать аренду и каковы правила доступа сторон к сейфу. Дело в том, что покупатели часто не желают производить оплату, пока не получат право собственности на покупаемую квартиру, а на оформление права собственности может уйти от двух недель до двух месяцев, уже не говоря о том, что регистрирующий орган вправе отказать в регистрации права собственности в случае, если в представленных документах будут обнаружены ошибки. В свою очередь продавец часто требует все-таки заложить в ячейку деньги в качестве гарантии своих прав, ведь он освобождает квартиру для покупателя (то есть происходит процесс отторжения собственности). Другое дело, что получить сумму продавец соглашается после регистрации права нового собственника. Иногда в ячейку деньги вносятся поэтапно. Одним словом, вариантов множество! Поэтому последовательность действий оговаривается заблаговременно и лучше, если она будет отражена в письменном виде в приложении к договору.

Пока одним из наиболее распространенных типов складов-холодильников являются небольшие объекты формата built-to-suit (под себя). Они предназначены для собственных нужд компаний и на рынок их не выставляют. Вопрос появления новых объектов для массового пользования остается открытым. Объясняется это ярко выраженной спецификой субрынка и высокими рисками для девелоперов. Стоимость строительства холодильников вдвое превышает затраты на возведение сухих складов класса А, поэтому входить в проект, не имея конкретного клиента, который будет арендовать или купит объект, неразумно.

Низкотемпературный дефицит
По данным компании Миэль Коммерческая недвижимость в настоящий момент суммарная емкость низкотемпературных складов составляет 221 тыс. т, тогда как для нужд арендаторов требуется 437 тыс. т. Доля вакантных площадей крайне мала, при этом крупных качественных холодильников в первом и втором квартале 2008 года введено не было. Лишь в июне-июле 2008 года ГК Севертранс на территории своего складского комплекса класса А сдаст в эксплуатацию морозильную камеру объемом 4 тыс. куб. м, отмечают аналитики компании Praedium.

Повышенные требования предъявляют к инженерным коммуникациям, а также к устанавливаемому оборудованию, что также увеличивает расходы. В результате стоимость строительства низкотемпературного склада может достигать 1,7 тыс. долл./кв. м, а срок окупаемости такого проекта варьироваться от пяти до восьми лет. Девелоперы готовы рисковать лишь в том случае, когда уже на ранней стадии строительства найден клиент, который гарантирует аренду в течение семи десяти лет.

Современные холодильные и низкотемпературные склады по своим параметрам (высота потолков, нагрузка на пол, наличие доков для погрузки-разгрузки) очень похожи на обычные. Однако у них есть свои технические особенности, например это подогреваемые или вентилируемые полы, предотвращающие промерзание грунта под складскими блоками, а также системы теплоизоляции. Кроме того, помещениям, оснащенным холодильным оборудованием, необходимы значительные энергетические мощности, считают в компании Knight Frank.

Наконец, холодильный бизнес имеет достаточно выраженную сезонность. В результате арендаторы не готовы заключать долгосрочные договоры, так как экспортные квоты пересматривают ежегодно и нельзя спрогнозировать объемы поставок. А арендодатели хотят сдавать свои площади не менее чем на пять лет, чтобы иметь постоянные финансовые потоки.

Важный нюанс, обуславливающий невысокую деловую активность субрынка его жесткая сегментация, отмечают в Миэль Коммерческая недвижимость. Клиентов интересуют конкретные помещения по конкретным направлениям, построенные с соблюдением определенных технологий. Еще одна причина, по которой данная ниша не привлекает должного внимания девелоперов и инвесторов, закрытость и неразвитость логистических услуг на рынке продуктов глубокой заморозки. Спрос крупных компаний на холодные склады выражен нечетко, операторов немного. Мелкие игроки рынка используют объекты советских времен, а крупные строят built-to-suit, чтобы не быть связанными арендными обязательствами. Ведь ставки это тоже своего рода риски, так как их рост может серьезно сказаться на увеличении стоимости продукции и, соответственно, снижении конкурентоспособности на рынке.

Среди высококачественных холодильных складов можно выделить КПД-Терминал площадью 19,5 тыс. кв. м и терминал компании ИНКО площадью порядка 10 тыс. кв. м. Здесь предлагают услуги ответственного хранения, то есть сдают палето-места, обеспечивая полную обработку грузов. Объектом класса А можно назвать и низкотемпературный комплекс высотного хранения (high bay) емкостью 24 тыс. палето-места, расположенный в районе г. Домодедово. Он построен в середине 2007 года на территории склада компании Трио-Инвест. Являясь крупным оптовым поставщиком курятины, эта фирма одну часть склада использует для своих нужд, а другую сдает в аренду.

Общий объем рынка холодильных складских помещений Москвы и области, по оценкам Knight Frank, составляет 480 520 тыс. кв. м. (При этом большая часть приходится на долю хладокомбинатов и плодоовощных баз.) Из них лишь 150 тыс. кв. м площадей относятся к качественным, построенным с нуля или реконструированным.

Сегодня в Москве и области сдают в аренду свыше 57% площадей всех складов-холодильников. Около 23% помещений предлагают вместе с услугами ответственного хранения, свыше 19% компании используют для собственных нужд. Таким образом, потенциальные потребители могут рассчитывать только на 80% площадей. Кстати, сегодня арендаторов на субрынке классифицируют по типу продукции и их роли в цепи поставок. Это, можно сказать, некий рейтинг. На первом месте мясные продукты и полуфабрикаты. На втором молочная и кисломолочная продукция. На третьем рыба и морепродукты. Далее следуют мороженое, замороженные фрукты, овощи и грибы, хлебобулочные полуфабрикаты и т. д. Замыкают список продукты питания, поступающие в розничную торговлю.

Сегодня субрынок предлагает в основном универсальные комплексы, оборудованные как холодильными, так и морозильными камерами. На долю названных объектов приходится 74% всех площадей. Это обусловлено желанием владельцев привлечь как можно больше потребителей. Склады холодного хранения составляют 24%, а исключительно морозильными камерами (включая шоковую заморозку) оборудованы лишь 2% объектов.

Спрос на средне- и низкотемпературные склады специалисты оценивают на уровне 141 тыс. кв. м. При этом в краткосрочной перспективе (один-два года) требуется 110 тыс. кв. м, а в среднесрочной (свыше двух лет) еще 31 тыс. кв. м.

В Москве и области ставки аренды на холодильные склады класса А варьируются от 180 до 375 долл./кв. м в год. По мнению аналитиков компании Knight Frank, на цену прежде всего влияет местоположение объекта. Например, 180 долл. ставка в комплексе, расположенном на расстоянии 90 км от МКАД. В Москве диапазон цен составляет от 350 до 375 долл., при этом стоимость аренды камер шоковой заморозки может достигать 600 долл./кв. м в год с учетом коммунальных платежей, операционных расходов и НДС. Кстати, определение размера коммунальных расходов сегодня вызывает затруднения. Основная составляющая это электроэнергия. Ее потребление зависит от тепловых характеристик здания и температуры поступающего товара. Существует, например, практика взимания дополнительных платежей за каждый градус выше 16оС. Поддержание температуры 24оС и ниже более энергоемкий процесс по сравнению с режимом 18оС.

Закрытость холодильного сегмента рынка складской недвижимости обуславливает нежелание большинства компаний делиться информацией о размерах и качестве занимаемых площадей, полагают в Knight Frank. Однако удовлетворенный спрос эксперты оценивают в 465 515 тыс. кв. м. Учитывая, что общее предложение собственных и спекулятивных складов составляет 480 520 тыс. кв. м, можно утверждать, что доля вакантных площадей не превышает 1 3%.

Специфика продукции, с которой работают торговые и производственные компании, определяет требования к температурным режимам, а следовательно, и к типу помещений холодильных складов. У большинства потребителей (54,3%), включая оптовых поставщиков, логистических операторов, розничные торговые сети и так далее, широкий ассортимент продукции, и поэтому им нужны универсальные склады с диапазоном температур 0... 18оС. Экстремальные температурные режимы необходимы лишь для 27% компаний. Остальные ориентированы на диапазон 0+14оС.



Стоит отметить, что ряд компаний владеет собственными контейнерами-рефрижераторами, используя их в качестве стационарных холодильных камер для хранения продукции. Это обстоятельство можно считать подтверждением наличия спроса на новые холодильные помещения с разумной арендной ставкой. Кроме того, ограниченные возможности хладокомбинатов советской постройки (невысокая плотность хранения и низкая эффективность обработки заказов) оставляют свободной нишу высококачественных холодильных помещений, удобных для организации логистических процессов. Спрос на такие объекты существует, и уже появилось немало компаний (в основном международных), готовых доплачивать за качество.



Главная --> Публикации