Главная --> Публикации --> Москва застолбила "россию" Непростая задача или вся «загородка» глазами экспертов Собинбанк сделал ставку на рефинансирование Недвижимость в чехии: сложности компенсируются прибылью Земля продолжает расти в цене

Первый раз я приехал в Па­наму более двух лет назад. И мне здесь сразу же все понравилось. Здесь люди постоянно улыбаются. Трудно понять, чему и почему они улыбаются, но чувствуется, что им здесь хорошо. В Панаме много богатых людей, которые любят деньги, путешествовать по всему миру и просто жить красиво.

К нам, в Панаму, приезжают инвесторы со всего мира, они вкладывают колоссальные средства в местную экономику, строят офисные центры, переносят производства из разных стран, перевозят рабочих. Наверно, для русского человека второй дом в Панаме это далеко. Но для меня Панама стала, пожалуй, первым домом.

Откуда у панамцев столько денег?

Панамский средний класс очень быстро растет. Магазины переполнены покупателями. В автосалонах толпы клиентов, заходишь в мебельный магазин забираешь то, что осталось. Все раскупается молниеносно.

Чем обеспечивается такая сказка? За счет чего Панама стала процветать?

Есть обеспеченный средний класс, который растет довольно быстро, вместе с ростом экономики. Основные покупатели представители высшего класса, богатые люди, сделавшие деньги в безналоговой зоне, в основном на торговле. Есть класс инвесторов, которые правильно просчитали экономический рост в Центральной и Южной Америке и вовремя туда вложились. В стране прописаны сотни банков с многомиллиардными активами. Льготное законодательство позволило активно развиваться международному туризму.

Кто является основными застройщиками? И чего больше строят?

Расцвет начался в 1999 г., когда Панамский канал перешел под юрисдикцию страны. Представьте теперь, как отразился этот переход на экономике, учитывая возросший международный поток судов и общий объем реэкспортных операций. Панама остается одной из немногих безналоговых зон. И многие компании хотят войти в эту зону.
Сегодня не то чтобы недвижимость тянет экономику. Наоборот, экономика тянет недвижимость за собой.

Панаме сейчас идет грандиозное строительство, возводятся и небоскребы, и многоквартирные дома, и апарт­отели с круглосуточной охраной. Как правило, параллельно идет создание всей инфраструктуры, так называемой social recreation area. Это и бассейны, и фитнесцентры, и йогацентры. Очень популярны проекты строительства офисовкондоминиумов. Строят сейчас везде и на океанских побережьях (а Панаму омывают, как известно, два океана), и в горах, и на озерах, и в самих городах. И, несмотря на огромное количество новостроек, в стране ощущается большая нехватка квартир. Люди буквально караулят момент сдачи дома в эксплуатацию, ищут компании, которые продают квартиры, чтобы быстрее заселиться. Людям надо где­то жить. Бывает, что дом еще не закончен, а люди в него уже въезжают.

Через несколько лет после 1999 г. в стране началось бурное строительство. Мировое инвестиционное шоу начали панамские строители. Сегодня, конечно, к этому процессу подключились девелоперы из Испании, Канады, США, Венесуэлы, Мексики, России и Израиля.

Надо помнить, что люди в Латинской Америке никогда не были избалованы большими деньгами и вниманием крупных инвестиционных компаний, они привыкли жить скромно и довольствоваться немногим. Но когда неожиданно появились большие деньги, пришли инвесторы со всего мира, то они, как бы это сказать помягче Короче, когда они видят деньги, то забывают обо всем остальном. Могу только дать совет: выбирайте надежную компанию и надежных риэлторов.

В чем отличие латиноамериканских девелоперов или риэлторов от европейских коллег?

Панамцы очень гостеприимные и радушные люди. Они с удовольствием пригласят любого к себе в дом, будут предупредительны и внимательны. Но если вдруг что­то пойдет не так, как они хотят, могут возникнуть проблемы.

О чем надо знать потенциальному покупателю недвижимости в Панаме? С какой неожиданностью можно столкнуться?

Они хотят, чтобы было, грубо говоря, поихнему. Они хотят играть по своим правилам, они хотят доминировать. Они хотят быть сверху, понимаете? Не вместе, не рядом, а именно сверху. Поясню. В Европе и Северной Америке принято выстраивать равноправные отношения между партнерами по бизнесу. А в Панаме местные бизнесмены зачастую хотят иметь при прочих равных условиях свой личный больший кусок. И им бывает трудно удержаться от соблазна пересмотреть прежние договоренности.

Что имеется в виду?

Законодательство таково, что инвестор может получить вид на жительство в Панаме сроком на 5 лет. Причем жить все это время в Панаме не требуется. Такое право дают человеку инвестиции в недвижимость в размере $200 тыс. Если стоимость недвижимости меньше, то разницу необходимо разместить в банке на специальном депозитном счете сроком на два года.

Особенности ведения бизнеса попанамски А как правительство поддерживает покупателей недвижимости и вообще инвесторов?

Есть еще одна правительственная программа, которая дает возможность инвестору получить панамский паспорт после инвестиции суммы в $230 тыс. в государственный Banco Nacional de Panama. Такой вклад дает право на оформление паспортов для семьи из 4 человек. Но в случае, если деньги с депозита сняты раньше, паспорта аннулируются.
Но особенно привлекательна Панама для пенсионеров и пожилых людей.

По прошествии пяти лет инвестор имеет возможность обратиться в соответствующие инстанции за получением гражданства Панамы и панамского паспорта. Паспорт гарантирует его обладателю безвизовый въезд в 34 страны, включая страны ЕС, Великобританию, страны Бенилюкса и Латинской Америки.

Законодательством страны предусмотрена целая программа налоговых льгот для пенсионеров. Все они, в том числе иностранцы, получают массу всевозможных скидок, насколько я знаю, до 50% на коммунальные услуги, медицинское обслуживание, услуги отелей и ресторанов, различные культурные мероприятия.

Что дает статус панамского пенсионера?

За эти деньги можно приобрести квартиру в многоквартирном доме площадью 93 кв. м, то есть по $2 тыс. за кв. м. Такой дом может располагаться прямо на красивом пляже, в 40 минутах езды от Панама­Сити. Добираться до такого места достаточно легко по панамериканскому хайвею, который тянется от Панамы до Аляски. В такой квартире может быть одна большая спальня, но ее можно переделать в двуспальную. В таком доме обязательно есть бассейн, кафе, кинотеатры, игровые зоны. В общем 3,5 тыс. кв. м развлечений. В Панама­Сити за эти деньги можно купить квартиру площадью от 100 до 150 кв. м и тоже в многоквартирном доме.

Что можно купить в Панаме на $200 тыс.?

Если говорить о покупке строящегося объекта, то, как правило, схема такая. После того как квартира или апартаменты выбраны, вносится залог в размере $5 тыс. за предварительное резервирование. Далее готовится контракт, владелец его подписывает и вносит еще один платеж, обычно 10% от стоимости недвижимости. Как правило, эти деньги вносятся или наличными, или выписывается чек.

Насколько сложна сама процедура покупки недвижимости?

Может иностранец купить жилье, взяв в банке кредит?

Через шесть месяцев выплачиваются еще 10%, и через год после подписания контракта еще 10%. Остальная сумма выплачивается после окончания строительства. Оформление свидетельства о собственности занимает око­ло месяца.
Для оформления свидетельства о собственности требуются всего лишь контракт, паспорт и документ об оплате.

Какие налоги платит покупатель?

Чтобы получить ипотечный кредит, требуется определенный пакет документов, причем чем полнее он будет, тем лучше условия по кредиту можно получить. Размер финансирования может доходить до 80%, а в некоторых случаях и до 90%. Хотя, как правило, лучше рассчитывать на сумму не ниже 50% стоимости приобретаемой недвижимости. Ставка по ипотечному кредиту колеблется от 5 до 7% в год.

Какова процедура получения вида на жительство?

При покупке недвижимости в Панаме покупатель не платит налогов. Единственные расходы, которые несет покупатель, это оплата нотариуса, адвоката и регистрации недвижимости на свое имя (около одного процента от стоимости жилья).

После покупки такой недвижимости наши адвокаты готовят пакет документов, который предоставляют в миграционную службу Панамы. Пока документы находятся на рассмотрении, выдается временное разрешение, позволяющее пребывание в Панаме в течение ближайших трех месяцев. Потом выдается документо временной резиденции на один год.

Существует несколько способов получения вида на жительство в Панаме. Наиболее доступным, легким и быстрым является получение вида на жительство через покупку недвижимости на сумму от $200 тысяч. В данном случае недвижимость должна быть готовой, зарегистрированной в Регистро Публико и полностью оплаченной (без ипотеки и кредитов).

На какой уровень дохода может рассчитывать инвестор в Панаме?

Через год, уже после повторной подачи документов в миграционные службы, инвестор получает постоянный вид на жительство.

Если покупатель приобрел недвижимость в инвестиционных целях, а потом решил сдавать ее в аренду, какова может быть месячная арендная ставка?

Есть много разных инвестиционных инструментов. Если положить деньги в банк на 5 лет, то можно получить 7 8% чистой прибыли в год. В недвижимости уровень доходности существенно выше и в зависимости от проекта может достигать 20 100% в год.

Могу привести конкретный пример моего знакомого. Я продал ему квартиры в городе на набережной. Два года назад он заплатил за них (площадь каждой 100 105 кв. м) $125 150 тыс. Сегодня эти квартиры стоят от $250 до $300 тыс. И он их сдает по $300 400 в неделю. Цена высокая, потому что спрос опережает предложение. Это стимулирует к инвестициям.
Месячная аренда квартиры на берегу океана обойдется от $2 до $3 тыс. в месяц.

Насколько я знаю, сегодня Панама испытывает острую нехватку квартир и апартаментов, которые можно арендовать. Например, очень тяжело найти квартиру на лето, крайне сложно найти свободный номер в гостинице на 1 2 недели. Причем большинство гостиниц небольшие, но в них держатся очень высокие цены. И владельцы идут на это сознательно, понимая, что спрос превышает предложение.

Но самый большой спрос на квартиры средней площади до 80 кв. м. Прежде всего они востребованы среди бизнесменов­иностранцев, которые приезжают на несколько месяцев по делам. В Панаме легко и удобно сдавать маленькую квартиру на время своего отсутствия.

Есть большие квартиры, которые начали строить сейчас на набережной Панама­Сити. Причем большая квартира попанамски начинается от 200 250 кв. м до 2 2,5 тыс. кв. м. Конечно, они намного дороже, цены начинаются от $400 450 тыс. Их тяжелее сдавать в аренду.

Во­первых, важно найти хорошего застройщика. Чтобы покупатель был уверен, что этот объект будет построен и построен в срок. Во­вторых, то, что в Северной Америке является номером один. Это location, то есть месторасположение проекта. Втретьих, покупать в правильное время, то есть на начальном этапе строительства, когда цены только растут.

На какие критерии следует ориентироваться инвестору, выбирая объект для покупки в Панаме?

Сложно сказать, что русские покупатели выбирают что­то одно. Очень часто они предпочитают вкладывать деньги в строительство на этапе preconstruction. Это самый верный способ получить ощутимую прибыль. Есть инвесторы другого типа, которые хотят быстро купить уже готовый объект, чтобы затем сдавать недвижимость в аренду. Есть инвесторы, которые рассматривают вариант партнерства в проекте.

Что выбирает инвестор из России? Есть ли у него какие­то особые предпочтения?

Есть те, кто покупает острова. Это тоже хороший способ инвестировать, поскольку цены на землю очень резко идут вверх.

Многие русские открывают свой бизнес в Панаме, в стране сейчас крайне востребовано все, что связано со сферой услуг и сервисом. Это понимают и русские, и европейцы, и американцы.

В Москве идет строительство сразу нескольких аквапарков. Инвесторов не пугает даже высокая стоимость – не менее $30 млн – $40 млн. По их расчетам, огромный неудовлетворенный спрос на акваразвлечения обеспечит проектам быструю окупаемость. Однако неудачный опыт первых «водных» проектов показывает, что излишний оптимизм может подвести инвесторов.

Аттракцион для инвесторов Почему инвестиции в аквапарки оказались высокорискованным бизнесом.

Отсутствие водных аттракционов особенно заметно на фоне процветающего аквабизнеса в развитых странах, где это развлечение уже давно не считается экзотическим. К настоящему времени аквапарки есть почти во всех крупных городах Европы с населением более 500 000 жителей. В свою очередь, в США один муниципальный или частный бассейн приходится на 240 человек, а один аквапарк – на 330 000, тогда как в России – на 20 000 человек и на 50 млн соответственно. На Западе девелоперские аквапроекты считаются одними из самых рентабельных. Средний аквапарк в Европе окупается всего за три – пять лет. Для сравнения: инвестиции в торговый комплекс в крупном европейском городе возвращаются за семь – девять лет. Аквапарки занимают одно из первых мест по количеству посещений в расчете на квадратный метр рабочих площадей. Средняя загрузка аквапарков в Европе составляет около 80%. И это при том, что крытый аквапарк – сооружение по определению дорогое. Стоимость такого комплекса средней величины колеблется от $30 млн до $60 млн.

За четыре прошедших года в столице было объявлено о начале нескольких «водных» проектов. Еще около тридцати строек претендуют на почетное звание «аквапарк» (так в России называют любой бассейн с водной горкой). Однако, если следовать мировой классификации (аквапарк – это комплекс водных аттракционов на отдельной территории в тысячи квадратных метров), к ним с большой натяжкой можно отнести не более десяти проектов. Действующих же аквапарков вообще всего два – «Трансвааль Парк» в Москве и «Виктория» в Самаре.

Денежный водоворот

Результаты первых реализованных в России проектов свидетельствуют о том, что незаполненная ниша действительно имеется. Население Москвы составляет порядка 11,5 млн человек, при этом единственный в столице «Трансвааль Парк» может принять за полтора года чуть больше 600 000 человек. Как говорят завсегдатаи «Трансвааль Парка», он заполнен посетителями в любое время года и суток. По словам первого заместителя генерального директора «Трансвааль Парка» Андрея Ткачева, бизнес-план реализуется с заметным опережением графика. По мнению же инженера-консультанта по вопросам строительства аквапарков Валерия Горегляда, окупаемость подобного проекта в России составит не более трех – трех с половиной лет. «Даже если в Москве построить более 20 аквапарков, этого все равно будет очень мало», – считает Горегляд.

Проекты аквапарков, попадающие под категорию социально значимых для города, получали налоговые льготы, инвестиционные контракты, землю под строительство по выгодным арендным ставкам. Любая компания, зарегистрированная в Москве, в счет уплаты части налога на прибыль могла перечислять деньги не в налоговые органы столицы, а инвестировать их в строительство (городской закон «О ставках и льготах по налогу на прибыль»). Такая система, безусловно, упрощала поиск источников финансирования. Но бизнесмены Саво Куюнжич, Андрей Хованов и Евгений Янковский, которые стояли у истоков строительства обоих аквапарков, нашли ей другое применение. ЗАО «Аквадром» и ЗАО «Аква-Сити Палас», занимавшиеся строительством двух гигантских объектов, а также ЗАО «Сити-Энерго», учрежденное для создания теплоэлектростанции в ММДЦ «Москва-Сити», получили через ЗАО «Технология моторов» в общей сложности более 5 млрд руб. Дальше по цепочке деньги переместились к субподрядчику обеих важнейших строек – ООО «Спецстройсервис-2000».

Чтобы понять, почему в Москве до сих пор так мало завершенных строек, стоит детальнее рассмотреть историю некоторых из них. Основная масса заявленных проектов приходится на 1995 – 1997 годы. Именно тогда столичное правительство приняло программу строительства семейно-досуговых центров. Строить аквапарки намеревались практически в каждом столичном округе (см. таблицу). Самым грандиозным должен был стать «Аквадром» на Аминьевском шоссе: по проекту его площадь составляла почти 44 000 кв. м, и он мог выйти в европейские рекордсмены. Почти одновременно стартовал проект строительства «Аквапарка» в ММДЦ «Москва-Сити» (площадь – 24 000 кв. м). Инвестором в обоих случаях выступало ЗАО «Технология моторов» – дочерняя структура «Газпрома».

В настоящий момент стройка на Аминьевском шоссе заброшена и продается за $150 млн. Эксперты единодушны в оценке возможностей восстановления «Аквадрома»: Андрей Ткачев считает, что завершить проект с такими обременениями практически нереально и шансы, что найдутся покупатели, очень невелики, а Валерий Горегляд высказывает мнение, что вряд ли кто возьмется за проект, затраты на который окупятся через 30 – 40 лет.

На «главную» стройку («Аквадром») «Спецстройсервис-2000» получил около $100 млн, которые были распределены между ООО «Спецстройсервис-2000» и ЗАО «Аква-Сити Палас». За два года на Аминьевском шоссе появились сначала котлован, а затем огромный недостроенный корпус здания. Однако в самый разгар реализации проекта в начале 2000 года строительство по неясным причинам прекратилось. Первый заместитель генерального директора «Трансвааль Парка» Андрей Ткачев связывает остановку строительства «Аквадрома» с отменой в 2001 году 4-й статьи закона города Москвы «О ставках и льготах по налогу на прибыль», предусматривающей уменьшение налогов на средства для реализации целевых программ города. Есть, правда, и другая версия. В 2002 году Генпрокуратурой Москвы была проведена проверка законности расходования средств на проект «Аквадрома». По словам одного из участников проверки, который пожелал остаться неназванным, «все это было похоже на обычное воровство и увод средств за границу: например, оборудование, стоящее около $200 000 покупали за $2,5 млн». Характерно, что годом ранее Московская прокуратура завела уголовное дело, главными фигурантами в котором значились Куюджич, Хованов и Янковский. Но спустя некоторое время дело было закрыто. Вероятно, «газпромовское» наследие оказалось Моспрокуратуре не по зубам. Пресс-служба «Газпрома» отказалась отвечать на вопросы «Ко» об «Аквадроме».

Более благополучно сложилась судьба второго «водного» детища «Газпрома» – «Аквапарка» в ММДЦ «Москва-Сити». Сколько денег уже потрачено на строительство – неясно, поскольку водный комплекс является составной частью более крупного проекта инвестиций «Газпрома» в ММДЦ (включает в себя также строительство пятизвездочной гостиницы, теплоэлектростанции и др.). На возведение всех этих объектов «Газпром» перечислил около 4 млрд руб. Несложно было предположить дальнейшую судьбу «Аквапарка» в ММДЦ, если бы не одно немаловажное обстоятельство. Большая часть «газпромовских» инвестиций в аквапарки была сделана в форме векселей «Газпрома», КБ «Газпромбанка» и ЗАО «Ассоциация Замосковоречье» (генподрядчик строительства «Аквадрома»). Все субагенты – ЗАО «Технология моторов», «Аква-Сити Палас», «Сити-Энерго» – рассчитывались между собой этими векселями. Именно эта схема и дала сбой. Обналичиванием векселей занимался КБ «Легпромбанк» (входящий в тридцатку крупнейших российских банков по размеру собственного капитала). Евгений Янковский, будучи членом совета директоров и одним из крупных пайщиков банка, заменял внесенные в уставный капитал средства векселями, получая под ценные бумаги деньги. В ходе одной из проверок банка выяснилось, что часть векселей фальшивые. Пайщики банка обвинили Янковского в нанесении ущерба совместному бизнесу. Против главы «Спецстройсервиса-2000» и «Ассоциации Замоскворечье» Евгения Янковского было возбуждено уголовное дело о «мошенничестве в особо крупных размерах». Как раз на прошедшей неделе Генеральная прокуратура завершила расследование и направила уголовное дело в суд. Янковский обвиняется в хищении средств «Газпрома» в размере 1 млрд руб., выделенных на программы развития Москвы.

Аквапарк сурка

В свою очередь, пресс-служба «Газпрома» в ответ на вопросы «Ко» сообщила следующее: «В 1999 году между «Газпромом», управляющей компанией проекта ММДЦ «Москва-Сити», ОАО «Сити» и правительством Москвы был заключен договор «О финансировании целевой комплексной программы правительства Москвы «Московский Международный центр «Москва-Сити». По имеющейся информации, «Аквапарк» в ММДЦ «Москва-Сити» был одним из объектов, на строительство которых направлялось финансирование в рамках целевой программы. В 2003 году «Газпром» не осуществляет финансирование по данной программе и не участвует в иных проектах строительства аквапарков».

В ОАО «Сити» не отрицают, что скандал с Легпромбанком позволил остановить в ММДЦ реализацию схемы «Аквадрома» на Аминьевском шоссе. «После смены руководства в ОАО «Сити» (контрольный пакет акций ОАО «Сити» куплен компанией, подконтрольной владельцу S.P.I. Юрию Шефлеру. – Прим. «Ко») у нас появилась реальная возможность усилить контролирующие функции. Мы не желаем повторять ошибки прошлого», – говорит руководитель департамента инвестиций и маркетинга ОАО «Сити» Александр Крутов. Тем не менее, по информации «Ко», руководителями ЗАО «Аква-Сити Палас» по-прежнему являются Саво Куюджич и Андрей Хованов.

Водные преграды

В настоящее время строительство аквапарка в самом разгаре. Проект, который должен быть завершен в конце 2004 года, курирует лично вице-премьер столичного правительства Иосиф Орджоникидзе. Правда, коммуникации ММДЦ, необходимые для нормального функционирования аквапарка, будут сданы в 2005 году. Видимо, только тогда многострадальный проект завершится.

Во-первых, в отличие от давно работающих схем кредитования строительства торговой и жилой недвижимости банки неохотно предоставляют кредиты на строительство аквапарков. Соответствующего опыта у российских финансовых институтов почти нет, а кредиты необходимы очень большие – из-за высокой стоимости аквапроектов. «При этом российские банки назначают довольно высокую ставку по обслуживанию инвестиционных кредитов, а также требуют полного обеспечения залогами с начала проекта», – рассказывает Андрей Ткачев. Для застройщика это всегда проблематично: обеспечением обычно является строящееся здание и право аренды земельного участка, чего не всегда достаточно. В Германии, например, 50% средств на строительство аквапарков выделяют муниципалитеты, а на остальные 50% застройщик получает банковский кредит в среднем на 15 – 20 лет под низкий процент и с возможностью пролонгации. В России застройщик либо должен искать такого инвестора, как, например, «Газпром» или МПС (но тогда появляются риски непрозрачных инвестиционных решений), либо найти высоколиквидный залог, по стоимости превышающий необходимую сумму кредита, и только тогда идти в банк.

По мнению собеседников «Ко», неудача «Аквадрома» и проблемы «Аквапарка» связаны не только с особенностями инвестиционной политики российской газовой монополии. Есть вполне объективные причины, осложнившие реализацию этих проектов и препятствующие проектам других инвесторов.

Еще одна проблема – отсутствие архитекторов и строителей акваобъектов. Консультант по вопросам строительства аквапарков Валерий Горегляд считает, что «при возведении «Аквадрома» не разобрались с концепцией и допустили ошибки как в установке металлоконструкций, так и во внутренней организации». Во время реализации другого аквапроекта – в рамках строительства спортивно-развлекательного комплекса «Локомотив» – сменились три российские строительные компании-подрядчика. «Проект аквапарка ставил строителей в тупик», – рассказал «Ко» Валерий Горегляд. Многолетние работы по возведению водного комплекса в «Москва-Сити» тоже связывают с недопониманием концепции. «Над проектом трудились финские, английские и российские разработчики, – говорит Александр Крутов. – Но дело в том, что в России иностранцы для проведения архитектурных работ должны получать лицензии на проектирование». Поэтому и получается замкнутый круг: российских специалистов нет, но нет и ГОСТов на водные конструкции. Доходило до парадоксов: не имея ГОСТов, инвесторы самарской «Виктории» были вынуждены заказывать части конструкции аквапарка на предприятиях оборонной промышленности. А при разработке системы водоподготовки «Трансвааль Парка» проектировщики ориентировались на западные стандарты, в частности на германские нормативы DIN, так как отечественные санитарные нормы для плавательных бассейнов не подходят для аквапарков.

Руководитель департамента инвестиций и маркетинга ОАО «Сити» Александр Крутов говорит, что в России «любой проект строительства аквапарка является нетиповым от начала до конца, его нельзя классифицировать, с тем чтобы рассчитать свои риски». Это еще больше удорожает стоимость кредита. «Проекты аквапарков на первый взгляд похожи на торговые проекты, поэтому кредиторы, оценивая риски, пытаются применить к ним такие же критерии», – говорит Александр Крутов. Но в торговом центре проще поменять линейку арендаторов, сменить стиль, а в аквапарке такого не сделаешь. Исправление ошибок при строительстве либо стоит огромных денег, либо вообще невозможно. На одну только инженерную составляющую проекта аквапарка приходится от 40% до 60% стоимости капстроительства. «Многие организации дрались за строительство комплекса водных развлечений, не понимая ни концепции, ни структуры затрат, ни периода окупаемости», – говорит заместитель главного редактора журнала «Аквапарк» Юлия Омельянюк.

В ожидании прилива

«Сейчас российские компании освоили западные технологии и хотят достойно конкурировать на российском рынке с иностранными коллегами», – считает директор Российской ассоциации аквапарков Игорь Волковинский. Представители фирм, занимающихся аквабизнесом, начали работать над ГОСТами для аквапарков в рамках технического комитета Госстандарта России. В начале 2003 года появилась Российская ассоциация аквапарков, в которую вошли производители оборудования, профессиональные испытатели и владельцы объектов. Ассоциация разработала систему корпоративных стандартов, которые уже использовались при проверках и испытаниях водных аттракционов в действующих комплексах. Эти же нормы вполне могут стать основой для национальных стандартов РФ, регламентирующих весь круг вопросов безопасности в аквапарках.

Эксперты уверены, что через три – пять лет «Трансвааль» перестанет быть единственным в Москве. В настоящий момент достраивается аквапарк на стадионе «Локомотив». По словам Валерия Горегляда, в проект вложено уже более половины средств, а временная остановка произошла из-за изменений в ОАО «РЖД», которое выступает основным инвестором. На днях стартовала масштабная стройка аквапарка в подмосковном Дзержинске. Александр Крутов уверен, что индустрия акваразвлечений очень зависит от благосостояния населения. «Все долгострои пришлись на кризисные времена, и теперь, когда в России подъем, они не будут простаивать годами», – оптимистично заявляет руководитель департамента инвестиций и маркетинга ОАО «Сити».

Но, несмотря на все эти трудности, на московском рынке уже появился первый успешный проект. «Трансвааль Парк» площадью более 20 000 кв. м был построен за полтора года. Инвестором и владельцем аквапарка стала девелоперская компания «Европейские Технологии и Сервис» при финансовой поддержке Сбербанка России. Муниципальные власти проект не финансировали. По словам руководителей «Трансвааль Парка», самым сложным оказалось убедить финансирующий банк в том, что проект будет успешным. Андрей Ткачев рассказал, что на тот момент у российских банков не было опыта кредитования подобных объектов: проект «Трансвааль Парка» был пилотным, и риски необходимо было уравновешивать. «Выход был найден за счет того, что наш генеральный подрядчик – турецкая компания «Кочак Иншаат Лтд» предоставила нам отсрочку (коммерческий кредит) по оплате за выполненные работы. Когда вопрос финансирования урегулирован, все остальные проблемы уже не так страшны», – объяснил генеральный директор «Трансвааль Парка» Владимир Мулев. Кстати, европейские строители не стали рисковать и от участия в одном из первых российских проектов отказались. Все работы выполнила российская компания «Евротехника», а дизайн принадлежит фирме «Архитектура, технология и строительство». Мулев рассказал «Ко», что владельцы «Трансвааль Парка» пока не планируют строительство новых объектов в столице. «Если завершить все московские долгострои, столичный рынок уже будет насыщен», – считает Мулев.

Сегодня, уже ни для кого не секрет, что живописная панорама, открывающаяся из окон квартиры, способна значительно повысить ее стоимость. В первую очередь, это относится к элитной недвижимости, где повышение может доходить до 100%. В свою очередь, живописная панорама открывающаяся из окон недвижимости с биркой эконом, способна сделать куда меньше, в лучшем случае цена может подняться на 5-10%. Оно и понятно, человек приобретающий 25-метровую однушку в хрущевке, вряд ли думает о видовых возможностях. Такие квартиры, в основном приобретаются на некоторое время, чтобы впоследствии быть выставленными на продажу. Но, у видовых возможностей есть и отрицательные моменты, которые способны сделать квартиру менее ликвидной. Например, несколько лет назад я отказался снимать квартиру в Алтуфьево по причине открывающегося из окна вида на огромную свалку. Что немаловажно, меня тогда все устраивало, но вид



Говоря о нежеланных пейзажах, мне сразу же вспоминается один случай. В частности, один мой приятель очень долго искал квартиру, которая в рамках его относительно скромного бюджета устраивала бы его по очень многим параметрам. И вот, наконец-то, он нашел ее, но каково было его разочарование когда он узнал, что огромное здание напротив, обнесенное колючей проволокой, не что иное, как знаменитая Бутырка. Естественно, он отказался.

Среди наиболее лакомых объектов заветной панорамы стоит отметить памятники истории и архитектуры (особенно церкви), лесопарки и водоемы. Напротив, менее всего люди хотят видеть из окна свалки, запущенные промзоны и кладбища. Кстати, по поводу последних, не все так просто. Некоторые, наоборот не против, чтобы из окна открывался вид на погост, в первую очередь это относится к старинным кладбищам расположенным в историческом центре Москвы, например, к Донскому или Новодевичьему.

Стоит отметить, что вышеупомянутый случай можно назвать единичным исключением из общего правила. Все дело в том, что сегодня видовой момент никак не регулируется законодательством РФ. Соответственно, судебные дела, возбужденные в связи с попыткой компенсировать потерянный вид из окна, как правило, проигрышные.

Но, не все так просто решают вопрос с видовыми характеристиками, например, несколько лет назад в практике группы компаний Бекар был случай, когда владелец элитной видовой квартиры на основании проведенной оценки подал иск к строительной компании и та, не доводя дела до суда, решила вопрос полюбовно. В результате, один из артистов Мариинского театра, специально купивший квартиру с видом на Крюков канал, получил таким образом компенсацию у строительной компании, намеревавшейся лишить его прекрасного вида, а заодно и трети рыночной стоимости квартиры. Компенсация же позволила приобрести квартиру с аналогичным видовыми и стоимостными характеристиками, но уже в другом месте.

Но, с пустырем еще все более или менее понятно, как говорится, на то он и пустырь. Гораздо плачевнее выглядит ситуация с точечной застройкой, когда глядя на настенный календарь в окне напротив, можно без проблем определить какой сегодня день. Избежать такого близкого соседства можно лишь купив квартиру в районе комплексной застройки. Еще одним надежным вариантом может стать любой дом на набережной. К счастью, на Москве-реке еще не строят. Наличие воды в данном случае, быть может, лучшая гарантия сохранности панорамы.
1 июля закрыт на реконструкцию магазин Детский мир на Лубянской площади в Москве. После реконструкции с реставрацией бывший главный магазин детских товаров СССР станет торгово-развлекательным комплексом, хотя и должен сохранить внешнюю оболочку. Судьба Детского мира не самая худшая для постсоветской Москвы. Это видно из того, что магазин не попал в составленный нами рейтинг десяти главных архитектурных потерь Москвы.

Так, по действующему законодательству, девелопер не обязан информировать покупателя об изменениях в видовых характеристиках дома. Кроме того, договор купли-продажи это документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение определенной площади планировки, в котором не прописана неизменность вида из окон, так как застройщик никаким образом не может гарантировать, что через год-другой на пустыре напротив не вырастет еще один жилой дом.

Назовем наших экспертов (они перечислены в алфавитном порядке): Андрей Баталов, профессор, доктор искусствоведения, заместитель генерального директора музеев Московского Кремля; Александр Бродский, архитектор; Алексей Воронцов, архитектор, первый вице-президент Союза архитекторов России; Николай Лызов, архитектор; Рустам Рахматуллин, москвовед, писатель; Григорий Ревзин, спецкорреспондент ИД Коммерсантъ; Давид Саркисян, директор Музея архитектуры имени Щусева; Владимир Седов, доктор искусствоведения; Михаил Филиппов, архитектор; Константин Ходнев, архитектор.

Начнем с того, как составлялся рейтинг. Первоначально на основе мониторинга российской прессы был составлен список примерно из 40 зданий и архитектурных комплексов, имеющих историко-культурную ценность, которых Москва лишилась в последние два десятилетия. Этот шорт-лист был разослан десяти экспертам, каждый из которых имел возможность назвать десять позиций, отражающих, по его мнению, главные историко-культурные потери российской столицы в постсоветскую эпоху. Эксперты также имели право на выдвижение своих кандидатур на случай если в шорт-листе отсутствовала какая-либо позиция, этого, на их взгляд, заслуживавшая. Каждый голос эксперта давал один балл, в итоговый рейтинг попали десять зданий и архитектурных комплексов, набравших наибольшее число баллов.

На втором месте рейтинга район, хорошо известный московским риэлтерам и девелоперам, работающим в верхней ценовой категории. Остоженка. Бывшая Зачатьевская слобода, название которой сохранилось в названии Зачатьевских переулков. Увы, кроме названия сохранилось мало что. Большее, чем в последние два десятилетия, число зданий в этом районе было уничтожено лишь во время знаменитого наполеоновского пожара Москвы 1812 года.

Переходим к результатам. Безусловным лидером рейтинга стал (бывший) магазин Военторг, который включили в свои списки восемь из наших десяти экспертов. Почему-то, вспоминая историю с Военторгом, находишь в ней параллели с Детским миром. Хорошо, если сходство закончится на том, что в обоих случаях речь идет о магазинах с именем собственным в историческом центре Москвы, располагающихся в зданиях, имеющих высокую архитектурную ценность. Хуже, что официальные формулировки в документах, касающихся судьбы Детского мира, полное сохранение архитектурного облика... с заменой внутренних несущих конструкций чем-то неуловимо напоминают формулировки, касавшиеся судьбы Военторга, снос всех строений... с сохранением наиболее ценных архитектурных элементов фасадов. Остается надеяться, что печальный опыт Военторга кого-то чему-то научил и в случае с Детским миром практика недалеко отойдет от инструкций и хотя бы внешний облик здания на Лубянке действительно сохранится.

Стоит отметить, что многие объекты архитектурного наследия (так не хочется лишний раз писать слово бывшие), попавшие в наш рейтинг, расположены в непосредственной близости к Кремлю, в самом центре Москвы, центральнее почти некуда. В самом Кремле, кажется, ничего сносить пока не планируется.

На третьей позиции гостиница Москва, снесенная и воссоздаваемая в точном соответствии с первоначальными чертежами А. Щусева.

Четвертое место в рейтинге с Манежной площадью делят скульптура Веры Мухиной Рабочий и колхозница (которую при демонтаже в 2003 году обещали смонтировать назад и даже возвести на новый пьедестал, но что-то никто не торопится этого делать) и особняк на Страстном бульваре, 9, в котором в XIX веке проживал драматург А. Сухово-Кобылин (на месте снесенного особняка стоит новодел, почему-то носящий название Пушкинский дом).

До Военторга и Детского мира от Кремля можно было дойти неспешным шагом минут за 15, до гостиницы Москва и того быстрее. С Москвой не только в нашем рейтинге, но и на карте Москвы соседствует Манежная площадь, полностью потерявшая свой исторический облик еще до сноса Москвы. Торговый центр на Манежной был открыт в 1997 году, к 850-летию столицы.

В заключение хочется сказать, что составленный нами рейтинг лишь верхушка айсберга. При желании уничтоженных московских достопримечательностей можно было набрать не на Топ-10, а на Топ-10 И скорее всего, их список в ближайшие годы будет только пополняться.

Последние позиции рейтинга (с седьмой по десятую) поделили объекты, получившие по три голоса наших экспертов. Это Средние (Теплые) торговые ряды на улице Ильинка, архитектурные ансамбли Софийской и Кадашевской набережной, так называемый ректорский дом на Моховой улице, рядом со зданием факультета психологии МГУ (все перечисленное опять же вблизи Кремля).



Главная --> Публикации