Главная --> Публикации --> Недвижимостью нужно управлять Москва застолбила "россию" Непростая задача или вся «загородка» глазами экспертов Собинбанк сделал ставку на рефинансирование Недвижимость в чехии: сложности компенсируются прибылью

Цены не могут не расти, так как растет затратная часть строительства, но если застройщики будут их сильно повышать, то квартиры не будут покупать, признает Хвостов. Но цены растут дифференцированно. Чем дальше сроки сдачи, тем дешевле квартира, замечает Александр Завелевич, старший аналитик АН Самарская площадь, и приводит пример: В домах бизнес-класса со сроком сдачи в 2010 г. 1 кв. м стоит 42 000-45 000 руб.. Однако и из этого правила есть исключения: только начатые новостройки в старом центре Самары, на ул. Алексея Толстого, застройщик продает сейчас по 90 000 руб. за 1 кв. м, рассказывает Завелевич.

Застройщики и риэлторы констатируют: темпы роста цен по сравнению с прошлым годом снизились. По словам Максима Хвостова, гендиректора группы компаний Дисса, новостройки за шесть месяцев 2008 г. подорожали чуть больше чем на 10%. Никита Петухов из Мабиса говорит, что стоимость квартир на первичном рынке выросла примерно на 7-10%. В начале года 1 кв. м в новостройках центральных районов города стоил 60 000-62 000 руб., сейчас около 65 000 руб. В спальных районах в начале года в среднем 1 кв. м стоил 38 000-40 000 руб., сейчас 43 000-45 000 руб., приводит он примеры.

Завелевич отмечает, что количество спекуляций с жильем в новостройках снизилось, так как цены растут не так активно, как раньше. По оценкам Петухова, снижение составило порядка 30%. Завелевич говорит, что одной из тенденций рынка является то, что покупатели требуют заключения договоров долевого участия, где четко прописаны обязанности застройщика и сроки сдачи домов. Однако застройщики очень неохотно подписывают такие контракты, рассказывает он, чаще всего клиентам предлагаются договоры инвестирования, займа, в моей практике встречался даже такой вариант, как предварительный договор с последующим заключением договора долевого участия. Не все застройщики могут себе позволить заключать правильные договоры с дольщиками, замечает Петухов. Хвостов соглашается: по закону до этого девелопер должен получить разрешение на строительство и опубликовать проектную документацию. Но деньги на возведение объекта требуются гораздо раньше: на расселение, подготовку земли и т. д., признает эксперт.

Юлия Чемпинская, замгендиректора Поволжского центра недвижимости, отмечает, что покупатели уже традиционно предпочитают брать квартиры в домах на последней стадии строительства и с полным пакетом документов. Средняя цена предложения таких квартир, по ее данным, составила в июне 55 000 руб. за 1 кв. м. В отдаленных от центра районах Кировском, Советском 1 кв. м в строящемся доме можно приобрести и за 40 000 руб., рассказывает Петухов. По его словам, квартиры на ранних стадиях строительства в основном берут частные инвесторы они согласны идти на возможные риски, но стараются их минимизировать, обращаясь к проверенным застройщикам.

В 2007 г. было объявлено о двух масштабных проектах СК Авиакор заявила о планах построить в одном из центральных районов города (в каком пока не уточняется) до 0,9 млн кв. м жилья, а ГК Амонд о строительстве жилого района Волгарь площадью более 1 млн кв. м. По информации пресс-секретаря ГК Амонд Натальи Калашниковой, в этом году планируется сдача первых 70 000 кв. м. По словам Нины Шумковой, пресс-секретаря Авиакор, сейчас идет подготовка проектной документации, предполагаемая общая площадь застройки составит 80 га.

Еще одной тенденцией рынка новостроек стал переход от точечной застройки к комплексной. Сейчас в Самаре на разных стадиях реализации находится несколько крупных проектов квартальной застройки.

По данным Риэлт-портала, за январь май цены на новостройки подросли всего на 3%, сданное жилье подорожало на 4,3%, а строящееся на 1,7%. В июне квартиры на первичном рынке прибавили в цене 0,3%, в среднем 1 кв. м в новостройках предлагался по 39 948 руб. По словам Эдуарда Шамсеева, директора центра недвижимости Мэлт, за первое полугодие 2008 г. цены практически не изменились на рынке наблюдается стагнация. Он отмечает еще большее снижение покупательской активности, чем в начале года, но говорит, что это нормальное для лета явление. По его словам, застройщики пытаются оживить рынок, предлагая покупателям скидки и проводя акции, это помогает продать в основном недорогие 1-2-комнатные типовые квартиры.

В марте 2008 г. стало известно об еще одном проекте комплексной застройки компания Волга-групп объявила о намерении строительства жилья в Ленинском районе. Как рассказал ее предправления Петр Сивожелезов, компания уже работает над тремя проектами в Ленинском районе, все они представляют собой квартальную застройку ЖК Монблан, 107-й и 109-й кварталы. Общая площадь Монблана составит 56 700 кв. м. В 107-109-м кварталах, находящихся на стадии проектирования, совокупно планируется возвести около 130 000 кв. м жилой и коммерческой недвижимости. По словам Сивожелезова, вложения компании в этот проект уже превысили 130 млн руб.

Начальник отдела продаж Унистроя Хамида Бадрутдинова, однако, призналась, что скидки незначительно стимулируют продажи. По словам Юлии Багаутдиновой, менеджера одела продаж компании Баско, покупатели не слишком активны, потому что цены все равно еще очень высокие. Она говорит, что в основном продаются однокомнатные улучшенные квартиры, по ипотеке происходит до 70% сделок.

Например, на 10% снизила цены на свои квартиры Сувар-Казань, объекты Баско продаются на 5-7% дешевле в зависимости от готовности дома, а Унистрой до 1 июля установил скидки на новостройки в 5%.

Директор филиала МИАН агентство недвижимости в Казани Марсель Валиахметов говорит, что поведение частных инвесторов изменилось: Они стали более сдержанными все подряд уже не покупают, ведь очевидного роста цен уже нет. Период ажиотажа, когда предложение было небольшое и покупатели буквально сметали даже хрущевки, прошел, соглашается Cурен Арутюнян, директор компании Казань XXI век. Сейчас, добавляет он, в Казани строится много разного жилья и потребителю есть из чего выбрать. Арутюнян надеется, что оживление рынка произойдет за счет людей, избавляющихся от старых квартир и улучшающих свои жилищные условия. До августа цены не вырастут точно просто некуда, возражает Багаутдинова. К осени, по ее мнению, рост цен вряд ли будет заметным. В прошлом году 1 кв. м к концу лета подорожал максимум на 1500 руб. Не думаю, что в этом году он подорожает сильнее, говорит она. По прогнозам Шамсеева, до конца года новостройки максимально подорожают на 10%.

Унистрой продает новостройки в основном в центральных районах Казани (Вахитовском и Московском), по словам Бадрутдиновой, оба района примерно одинаково востребованы у покупателей. Может быть, потому, что целевые аудитории у этих районов разные, в центре в основном жилье повышенной комфортности, а в Московском попроще, размышляет она. Шамсеев говорит, что наиболее востребован Ново-Савиновский район. Это подтверждается данными Риэлт-портала: за последние полгода цены здесь выросли почти на 14%, а жилье в непрестижном Кировском районе на 12% подешевело.

Объем предложения на первичном рынке продолжает расти в основном за счет уже начатых масштабных проектов жилой комплексной застройки. Самые крупные из них Светлая долина (1,2 млн кв. м), Казань XXI век (1,58 млн кв. м) и Солнечный город (316 572 кв. м).

Валиахметов говорит, что сейчас у покупателей есть выбор, так как предложение на первичном рынке большое, но платежеспособный спрос не способен быстро его поглотить. По данным мэрии города, в 2008 г. в Казани планируется сдать на 17% больше жилья, чем в прошлом (900 000 против 742 250 кв. м).

Проект Светлая долина реализует холдинг Кулон, заявленная площадь жилья 1,2 млн кв. м. Участок расположен на территории Высокогорского района Татарстана, в районе Мамадышского тракта, на правом берегу реки Нокса. По данным девелопера, до 2012 г. здесь планируется возвести четыре микрорайона типового жилья и один микрорайон повышенной комфортности.

Компания Казань XXI век возводит первую очередь (2500 кв. м) одноименного жилого комплекса на 20 га в районе Старого аэропорта. В основном в ней будут представлены квартиры экономкласса, четверть из них улучшенной планировки. В будущем на территории планируется строительство элитных квартир. Перспективная площадь застройки 198 га, планируемый объем жилья 1,58 млн кв. м. Сметная стоимость проекта составляет $1,51 млрд, основной инвестор банк Ак барс, срок реализации всего проекта до конца 2011 г.

Параллельно реализуются проекты точечной застройки и небольшие, по сравнению с вышеперечисленными, жилые комплексы: ЖК Берег (168 000 кв. м, девелопер Элгра), Чистое небо (первая очередь 20 000 кв. м, Бауер-групп), Магеллан (31 400 кв. м, Татиммобилен), Современник (первая очередь 26 032 кв. м, ЮИТ-лентек) и др. Сдача почти всех намечена на декабрь 2009 г.

Девелопер Солнечного города, компания с одноименным названием, предусматривает строительство до 2009 г. на участке в 38,77 га в Приволжском районе 316 572 кв. м жилья. Сметная стоимость проекта 20 млрд руб.

Согласно журналу-справочнику Недвижимость в середине июня в продаже находилось 568 объектов. Большая часть предлагаемых квартир (42%, или 239 объектов) были однокомнатными, 156 (27%) трехкомнатными, 131 (23%) двухкомнатными, из многокомнатного жилья экспонировалось 47 квартир (8%).


По данным администрации Екатеринбурга, за I квартал 2008 г. в городе было введено в эксплуатацию семь многоквартирных жилых домов общей площадью 44 600 кв. м. С учетом индивидуального жилья было построено 77 900 кв. м, что на 29,2% больше показателей аналогичного периода 2007 г., отмечают чиновники. По информации КБ Ярмарка, предложение новостроек на рынке с начала года не изменилось.

Повышение на 15% коснулось и последних квартир в достраиваемых домах компании Атомстройкомплекс. По данным портала nd.blizko.ru, в конце мая 2008 г. средняя стоимость 1 кв. м в новостройках Екатеринбурга зафиксировалась на уровне 55 408 руб. В центре новые квартиры шли по 75 572 руб. за 1 кв. м, в районах, приближенных к центру, по 59 137 руб., в более отдаленных по 51 387 руб., на окраинах по 46 753 руб.

Рост цен на первичном рынке с начала года колебался в пределах статистической погрешности. По данным КБ Ярмарка, с января по июнь новостройки подорожали в среднем на 4%. По некоторым объектам, как, например, в ЖК Адмиральский (Фин-инвест-строй), рост цен составил 10%. В компании объясняют это завершением строительства первой очереди и небольшим количеством квартир, оставшихся непроданными.

Сейчас почти все квартиры покупают для себя, а не для дальнейшей перепродажи, объясняет динамику цен гендиректор Недвижимость Екатеринбурга Татьяна Кутишенко.

Однокомнатные и трехкомнатные квартиры с начала года немного подешевели (на 2% и 1,3% соответственно) и стоили 54 850 руб. и 53 594 руб. за 1 кв. м, отмечают аналитики Ярмарки. Двухкомнатные, по их данным, наоборот, подорожали с начала года на 6%, их средняя стоимость на конец мая составила 55 753 руб. за 1 кв. м.

Застройщики пока смотрят друг на друга и цены не поднимают, но их рост неизбежен, уверен гендиректор НП Управление строительства Атомстройкомплекс Валерий Ананьев. По его словам, к концу года возможен даже резкий скачок цен как минимум на 20-30% в связи с ростом платы за подключение к сетям, инфляцией и увеличением себестоимости строительства. С ним согласен заместитель гендиректора по коммерции компании Олипс Евгений Мельников. Продавать ниже себестоимости застройщики не могут, а она неуклонно растет, говорит он. Однако Мельников допускает, что летом на рынке будет наблюдаться некоторое снижение цен чтобы поддержать традиционно затухающий на период отпусков спрос, но в долгосрочной перспективе новостройки опять будут дорожать.

Однако стабильность на первичном рынке скоро будет нарушена, предрекают опрошенные Ведомостями девелоперы.

Его опасения отчасти разделяет директор по непромышленному и гражданскому строительству УГМК-холдинга Игорь Задорожный. УГМК планирует начать освоение участка на Уралмаше, для чего собирается даже перенести с этого места принадлежащее компании тепличное хозяйство. Площадка рассчитана на строительство 1 млн кв. м жилья, говорит Задорожный, УГМК будет застраивать территорию комплексно: сначала построит торгово-развлекательный центр, затем первую очередь жилой зоны. Однако с дальнейшими планами по этому объекту в компании еще не определились окупить затраты в экономсегменте становится все сложнее. Себестоимость строительства очень выросла, плата за подключение и выполнение технических условий в некоторых случаях может привести к удорожанию объекта на 50%. А доля прибыли от жилья экономкласса сегодня менее 10% и, по прогнозам, будет продолжать падать, объясняет снижение интереса к строительству жилья экономкласса Задорожный.

По мнению Ананьева, это может привести к тому, что платежеспособный спрос на жилье экономкласса будет исчерпан и продаваться смогут лишь квартиры бизнес- и элиткласса.

Москва могла получить от Фонда содействия реформированию ЖКХ 8 миллиардов рублей, предназначенных на капремонт жилья. Это самая большая сумма, на которую могли претендовать регионы. Но вместо этого без лишнего шума отказалась от денег.

Ананьев считает, что выходом из сложившейся ситуации может стать отмена платы за подключение для домов экономкласса и выделение земли под такую застройку без аукционов. Чиновники рассчитывают на реализацию проектов комплексного освоения территорий, которые частично финансируются из федерального бюджета, и смогут выставить адекватные спросу цены. Аналитики АЦ Эксперт-Урал, однако, полагают, что спрос на эти площади будет лишь при развитии доступной ипотек, и умеренного роста цен на жилье, не превышающего роста доходов населения. Эксперты рассчитывают и на миграционный поток. По мнению аналитиков Эксперт-Урала, в этом случае потенциальное предложение нового жилья в Екатеринбурге будет примерно соответствовать потенциальному спросу со стороны российского среднего класса.

Казалось бы, инцидент исчерпан - другим регионам больше достанется.

Еще в мае московское правитель ство приняло постановление, которым отменило поручения, направленные на выполнение условий предоставления финансовой поддержки из Фонда содействия реформированию ЖКХ, заявив, что сделает ремонт своими силами. В 2008 году на эти цели городской бюджет готов потратить 41 миллиард рублей. Позицию городских властей Юрий Лужков так объяснил на собрании городского актива работников социальной сферы: дополнительные миллиарды выделяются федеральным Фондом при условии перехода на стопроцентную оплату горожанами жилищно-коммунальных услуг. Москва на это не может согласиться. Сегодня город дотирует свыше 40 процентов от стоимости жилищно-коммунальных услуг и не собирается отказываться от дотаций. По словам мэра, в бюджете этого года более половины расходов прямо или косвенно направлены на социальную поддержку москвичей, в том числе на оплату коммунальных услуг.

Вчера мэр Москвы Юрий Лужков назвал заявление Константина Цицина об отказе столицы от 8 миллиардов рублей на капремонт жилья провокацией. По его мнению, федеральный чиновник не договаривает, из-за чего столичным властям пришлось отказаться от денег. Пресс-секретарь мэра Сергей Цой сообщил журналистам: Юрий Лужков и ранее говорил и сейчас подтверждает, что город не допустит действий, которые могут привести к ухудшению жизни москвичей. И подчеркнул: Москва - единственный город, который берет на себя более 50 процентов оплаты услуг ЖКХ.

Но на днях глава госкорпорации Фонд содействия реформированию ЖКХ Константин Цицин, выступая на заседании наблюдательного совета Фонда, выразил сожаление по поводу нежелания Москвы воспользоваться возможностями по улучшению жилищных условий москвичей. И даже назвал подобную позицию столичных властей надуманным препятствием на пути реформы жилищно-коммунальной отрасли, подчеркнув, что такой шаг дезориентирует жителей Москвы в вопросе существующего порядка проведения капитального ремонта многоквартирных домов. Московские власти не стерпели.

Для получения федеральных денег Фонд содействия выставил полтора десятка неприемлемых условий, прокомментировал ситуацию для РГ Леонид Браткин, руководитель пресс-службы комплекса экономической политики Москвы. В частности, два года отведено на переход к стопроцентной оплате коммунальных услуг. Конечно, со временем так и будет, но постепенно - по мере роста доходов населения.

По поводу предположения, будто правительство Москвы не берет у фонда деньги потому, что не хочет потерять управление средствами, направленными на капремонт, Цой выразился весьма образно: Город управлял и будет управлять своими средствами. А Фонд хочет пришить пальто к пуговице. Конечно, 8 миллиардов и для Москвы не лишние, но вопрос в другом: какой ценой они достанутся?

Браткин не скрывает, что конфликт интересов в этой ситуации присутствует. Например, Москве важно сохранить контроль за водо- и теплоснабжением. А реформирование ЖКХ через Фонд базируется на принципах демонополизации отрасли. Для получения федеральных денег регионы должны увеличивать долю коммерческих предприятий коммунального хозяйства. Но захотят ли те вкладывать средства в развитие отрасли? И здесь как раз важен контроль властей.

- Москва не будет пока снижать социальную поддержку, - сказал Браткин. - Сейчас в городе существует льготная система субсидирования. Если стоимость коммунальных услуг превышает 10 процентов от совокупного дохода семьи, то ей положена субсидия, а по федеральным меркам - ее дают лишь с 20 процентов.

В фонде вчера резкие заявления столичных чиновников комментировать отказались. Однако заявили, что ситуация, сложившаяся с Москвой, уникальна. На сегодняшний день заявки на использование федеральных средств поступили уже от 42 российских регионов на общую сумму более 25 миллиардов рублей. То есть уже более половины регионов приняли правила игры, предложенные законом о фонде содействия коммунальной реформе. По словам Константина Цицина, о готовности войти в программу в ближайшее время заявили 70 субъектов Федерации. Кроме столицы, ни с одним другим регионом (даже с теми, которые пока в силу невыполненных условий, определенных законом, в программу капремонта и переселения войти не могут) серьезных разногласий в прочтении закона у фонда не возникло.

Короче, власти сочли, что 8 миллиардов рублей не стоят тех жертв, на которые придется пойти москвичам. Это капля в море - по сравнению с 600 миллиардами, которые столица планирует потратить на капремонт жилья до 2014 года. Поэтому Москва, судя по всему, будет действовать исходя из своей модели реформирования ЖКХ.



Главная --> Публикации