Главная --> Публикации --> Лебедевские домики Разница между коттеджными поселками классов business + и de luxe стала больше Послевкусие кризиса Покупка за рубежом: мечты и реальность Поселиться на родине моцарта

Биография
Шавкат Кары-Ниязов
Родился в 1961 г.
Кандидат физико-математических наук. С 1987 по 1994 г. занимался преподавательской деятельностью, с 1994 по 2005 г. работал в различных компаниях, с 2005 г. президент УК Морской фасад.

В Санкт-Петербурге реализуется масштабный проект под названием Морской фасад. Будет создано около 400 га новых территорий для 4 млн кв. м разнообразной недвижимости и морской пассажирский порт на семь причалов. Морской фасад станет новый прибрежным районом города на берегу Финского залива. Об особенностях проекта рассказывает президент одноименной управляющей компании Шавкат Кары-Ниязов.

Как появился проект?

Морской фасад
управляющая компания
создана для реализации проекта Морской фасад и управления им. Входит в группу First Quantum, образованную в 1990 г. для операций на рынке нефти. Группа также оказывает консультационные услуги в области торговли, транспортировки и инвестиций в нефтяную промышленность.

Участок площадью 476 га правительством РФ был передан в собственность Санкт-Петербурга и выставлен городом на торги. Терра нова (входит в First Quantum) стала их победителем, получив право комплексного освоения 380 га территории. Кроме нее в проекте участвуют УК Морской фасад, Перспектива, Пассажирский порт Санкт-Петербург (все входят в группу First Quantum).

Сначала возникла идея создания пассажирского порта. Группа First Quantum (акционер Национальной контейнерной компании) занялась его проектированием. В результате было решено, что стоит намыть больше территории, чем требуется для портовой инфраструктуры, и построить на ней коммерческую и жилую недвижимость.

Более $5 млн. Но мы заплатили, по сути, за часть Финского залива, и эта сумма тонет в объеме инвестиций, которые мы вложили и планируем вложить.

Какую сумму вы заплатили, выиграв торги?

В соглашении со стратегическим инвестором, подписанном между городом и компанией Морской фасад, сказано, что часть намытой территории остается в собственности города это улицы, дороги, а также земля, предназначенная для объектов социальной инфраструктуры, парков и т. д. Такой территории больше 50%.

У города есть доля в проекте?

Сколько стоит проект?

У инвестора есть право выкупить часть земли внутри красных линий и потом либо застраивать самому, либо перепродавать другим девелоперам. Другой формой взаимоотношений города и инвестора является принятая Законодательным собранием Санкт-Петербурга целевая программа, согласно которой построенный пассажирский порт станет собственностью города с возмещением затрат инвестора, банковских кредитов, взятых для целей строительства, и процентов по ним.

Сколько стоит намыв 1 га?

Не менее $12 млрд. В намыв будет инвестировано около $800 млн, в строительство порта более $300 млн, еще около $300 млн средства федерального бюджета (в портовые системы, которые остаются в федеральной собственности). Плюс дополнительные вложения например, в строительство ТЭЦ, приблизительно $600-700 млн.

Какова рыночная стоимость намытой земли?

Это закрытая информация, но в общем специалисты оценивают его от $2 млн до $5 млн. Стоимость зависит от глубины (чем она больше, тем больше требуется песка), от типа и объемов берегоукрепления и т. д.

Сколько земли уже намыто?

Это коммерческая тайна. В Санкт-Петербурге нет рынка продажи больших участков земли. Отвечу так: цифра и $10 млн, и $15 млн за 1 га неудивительна для города.

Когда вы намерены закончить весь объем работ?

Работы по образованию территории начались в 2006 г. Мы уже намыли около 72 га и в этом году планируем образовать еще около 60 га.

Когда вы планируете начать продажу земли и возвращать вложенные средства? По какой цене?

Всю территорию, кроме острова, мы планируем намыть к 2011 г., но, возможно, успеем сделать это и к концу навигации 2010 г. Мы предполагаем продажу земли крупными лотами (кварталами и группами кварталов) девелоперам для дальнейшей застройки. Что же касается острова а это около 75 га, то проект планировки предполагает его развитие как крупного делового центра Санкт-Петербурга. Скорее всего, проектирование и намыв территории начнется тогда, когда мы определимся с конкретным девелопером, который будет развивать остров как единый комплекс. На данный момент ряд российских и зарубежных девелоперов проявляют интерес к этому проекту, но окончательное решение пока не принято.

ГК ПИК объявила о приобретении участка площадью 63,4 га под строительство жилья. Сделка состоялась?

Продажи уже начались. Мы постоянно ведем переговоры с потенциальными покупателями. Более того, несколько сделок по продаже уже заключено. Цена земли договорная, мы не считаем необходимым ее открывать.

Вы можете что-то сказать о ценах на жилье, которое появится в результате реализации данного проекта?

Да, подписание договора между ГК ПИК и группой компаний Морской фасад о приобретении земельных участков общей площадью 63,4 га состоялось 8 июня в рамках XII Международного экономического форума.

Какая инфраструктура будет на территории?

Только то, что цены будут определять те застройщики, которые купят у нас участки земли. Наверное, цены на жилье будут рыночными, иначе никто его не купит.

Кто разработал архитектурную концепцию проекта?

Проектом планировки предусмотрено расчетное количество школ, детских садов, поликлиник и прочих объектов, за которые отвечает город. Но никто не запрещает девелоперам дополнительно построить частные школы, детские сады, чтобы сделать проживание жителей микрорайонов еще более комфортным. В районе будут открыты две станции метро. Очень важный объект Западный скоростной диаметр: трасса европейского значения, которая будет проходить через весь город с юга на север. Предусмотрены три полноценные развязки, подключающие новую территорию к трассе и к существующей части Васильевского острова.

Какой выход площадей жилых и нежилых вы планируете получить на намывной территории?

Мы провели очень серьезный тендер среди крупнейших архитектурных компаний мира. Победителем стала международная компания Gensler. Проект разрабатывался около двух лет. Прошло несколько градостроительных заседаний, на которых архитекторы защищали свои разработки перед архитектурной общественностью города. Разработки Gensler были адаптированы к российским стандартам городской структурой НИПЦ Генплана.

Все жилье, возводимое в рамках проекта, только элитное?

Около 4 млн кв. м, из них жилья около 1,5 млн кв. м. Жилье преимущественно расположено на юге участка и немного на острове и на севере.

Высотки будут?

Проект планировки не устанавливает ограничений по классу жилья, однако, учитывая местоположение нового района, стоимость намывной территории, мы ожидаем застройку жильем бизнес-класса и элитным.

Как повлияет выход на рынок недвижимости Морского фасада?

Санкт-Петербург город с очень строгим регламентом по высоте зданий, и преимущество нашего проекта, отмечаемое девелоперами, в том, что на нашей территории можно строить здания до 90 м (это примерно 30 этажей), а в нескольких местах до 240 м (80 этажей). Это не означает, что территория будет сплошь застроена высотными зданиями. Я говорю о том, что можно строить, решения будут принимать девелоперы.

По данным комитета по строительству, в 2008 г. в Санкт-Петербурге планируется ввести 2,75 млн кв. м. За пять месяцев 2008 г. введена в эксплуатацию пока треть планируемого около 754 000 кв. м новостроек, сообщили чиновники городской администрации.

Риски есть всегда. В процессе разработки архитектурной концепции наши консультанты исследовали вопрос, а не упадут ли цены? Проект разбит на фазы. Например, мы можем вовсе не намывать остров или намывать позже в зависимости от ситуации на рынке. Пока все расчеты показывают, что новые квадратные метры найдут адекватный спрос.

Аналитики говорят, что перенос сроков ввода новостроек нормальное явление для первичного рынка. Основной ввод жилья традиционно приходится на последний квартал, говорит Сергей Себелев из Петербургской недвижимости. Однако в этом году ситуация усугубляется усложнением получения банковских кредитов для застройщиков и административными проверками, отмечает Зося Захарова из АРИН. Ставки кредитования возросли на 1-4%, говорит Алексей Лукьянов из Setl City. Банки увеличивают ставки кредитов, выдаваемых под девелоперские проекты, и сокращают их лимиты, добавляет Марк Лернер, гендиректор Петрополя. С ними согласен Юрий Самохин из Строймонтажа: Банки стали осмотрительнее в выдаче кредитов, заемщикам, в которых есть сомнения, стали чаще отказывать.

Предложение пополняется в основном благодаря точечным объектам. Так, компания Setl City в феврале 2008 г. сдала дом бизнес-класса Континенталь (14 100 кв. м), в июне дом бизнес-класса Sky (11 930 кв. м). Строительная корпорация Возрождение Санкт-Петербурга в марте июне 2008 г. сдала два дома на наб. Мартынова. Строймонтаж в апреле ввел две очереди ЖК Звездный (общая площадь 100 000 кв. м).

По данным Петербургской недвижимости, в мае 2008 г. цена предложения 1 кв. м типового жилья составила 80 387 руб., класса комфорт 108 841 руб., в элитном сегменте 227 574 руб. Транспортная доступность становится основополагающим фактором: квартиры у метро уже дороже объектов в отдаленных районов на 15-20%. Люди вынуждены покупать то, на что хватает денег, невзирая на расположение и метраж квартиры, говорит Себелев. По его информации, резкий скачок цен пришелся на I квартал 2008 г., по результатам первого полугодия новостройки подорожали на 15-30%. Сейчас идет обратное влияние: снизившийся спрос затормозил рост цен, добавляет эксперт. Цены настолько велики, что сильного подорожания уже не будет, до конца года они поднимутся максимум на 20%, уверена Захарова.

В июне губернатор города заявила о необходимости проверки зданий на соответствие высотному регламенту. Застройщики теперь не могут гарантировать, что квартиры на верхних этажах в один прекрасный момент власти не попросят разобрать, грустно шутит Виктор Лебедев из Строймонтажа. Себелев вступается за девелоперов: При высокой стоимости земли им не остается ничего, кроме как возводить высотки. По его мнению, если регламент затронет большое количество объектов, администрации города придется снижать стоимость земли, в противном случае это отразится на ценах, которые и так уже высоки.

Нет аукционам
Выступая на региональном саммите в Сочи в конце июня, мэр Новосибирска Владимир Городецкий заявил о том, что практика выделения участков под жилищное строительство путем аукционов вредна. Аукцион решает, кто больше заплатит, значит, доступность жилья у нас только на словах, а цена 1 кв. м будет расти, аргументировал он свою точку зрения.

Цена предложения 1 кв. м на первичном рынке Новосибирска за январь май 2008 г. практически не изменилась: по данным RID Analytics, она выросла всего на 4,3%, по отношению к апрелю рост цен составил 0,5%. В некоторых районах (Центральный, Кировский, Заельцовский) аналитики зафиксировали снижение до 6%, небольшой прирост цен (0,5-3,7%) показали Дзержинский, Калининский, Первомайский и Советский районы. В центре квартиры предлагались по 70 647 руб., доходя до 125 000 руб. в элитных домах, самое дешевое жилье в городе покупатели могли найти в Октябрьском районе по 28 950 руб. (средняя цена по району 47 127 руб.). В среднем новосибирская недвижимость предлагалась на первичном рынке в мае по 49 072 руб. за 1 кв. м.

Многие застройщики продолжают испытывать трудности с продажами новостроек в связи с упавшим еще летом 2007 г. потребительским спросом на квартиры, говорит Высоцкая. Ситуация на первичном рынке напоминает качели, отмечает она: продавцы повышают цены на объекты и одновременно вводят новые программы скидок, которые нивелируют повышение. Явные и неявные методы снижения цен используют сейчас многие девелоперы, это составляющая операционного маркетинга, подтверждает руководитель отдела маркетинга и инвестиций УК Сибирь девелопмент Татьяна Аржаева. По ее словам, это нормально для компаний с большими объемами строительства или сложностями с финансированием.

есмотря на стагнацию цен, девелоперы продолжают активное строительство. Вслед за центральными и приближенными к ним районами они начинают осваивать и отдаленные от центра районы, отмечает ведущий аналитик Сибакадемстрой недвижимости Татьяна Высоцкая. По ее словам, большое количество строящихся объектов появилось в Кировском, Первомайском, Советском районах и на ВАСХНИЛе. Активность освоения районов, приближенных к центру, также не снижается: по объемам строительства лидируют Октябрьский (19,6%), Ленинский (18,3%) и Заельцовский (14,2%) районы. По данным RID Analytics, больше всего квартир на продажу сейчас выставлено в Ленинском районе 6814 (всего в строящихся домах 8463 квартиры), затем идет Заельцовский (6095, строится 8884), Октябрьский (5703, строится 9294) и Дзержинский (5508, строится 7582) районы. Меньше всего строителей привлекает Железнодорожный район, где крайне мало площадок для жилищного строительства (809 квартир в продаже, всего строится 1037), отмечают эксперты из RID Analytics. Всего, по их данным, в городе строится 48 136 квартир, из них на продажу выставлено 32 685.

Оживления на первичном рынке эксперты ожидают начиная с III квартала 2008 г. По прогнозам Высоцкой, новостройки будут дорожать на 1-1,5% в месяц. Аржаева тоже надеется, что предстоящая осень порадует осторожным, но уверенным ростом цен и по итогам года цены поднимутся на 20%. На уровне 15-20% прогнозирует рост цен за 2008 г. и директор RID Analytics Елена Ермолаева.
По данным администрации, до конца 2008 г. планируется ввести 750 000 кв. м жилья, что на 25% больше, чем в 2007 г. По информации маркетинговой службы компании Выбор, с января по июнь объем новостроек вырос примерно на 15% до 1 млн кв. м (со сроком ввода в 2008-2010 гг.). Несмотря на растущее предложение, спрос на строящееся жилье стабилен, утверждает гендиректор Выбора Сергей Иванов.

Пожалуй, самое оригинальное предложение сезона акция Первого строительного фонда Дарим 1 кв. м за каждый забитый гол Россией на чемпионате Европы. Аржаева отмечает, что между застройщиками и агентствами недвижимости начались разногласия: риэлторы хотят гарантий оплаты их услуг по привлечению клиентов, девелоперы по привычке отказываются платить посредникам. Поэтому, резюмирует эксперт, и у тех и у других возникают проблемы со сбытом.

К возможному летнему снижению активности застройщики в этом году подготовились заранее. В прошлом году главным оружием в борьбе с сезонным застоем было явное или скрытое снижение цен. В текущем продавцы надеются без этого обойтись. Жилстрой-НН, например, приурочивает открытие продаж новых объектов, всегда стимулирующее покупателей, к наиболее проблемным летним месяцам, поделилась Сажина. Выбор для защиты от капризов спроса пользуется кредитами на строительство. Кредит под 15% годовых перекрывает рост цен даже в спокойные годы. Это выгоднее, чем продажи дольщикам на ранних стадиях, и позволяет стабильно финансировать строительство независимо от активности покупателей, объясняет Иванов.

Превентивные меры
В апреле продавцы новостроек опасались, что спрос упадет, как и на вторичном рынке. Однако май их порадовал, а июнь не испугал, говорит Ольга Сажина, директор по маркетингу Жилстрой-НН. В июне застройщики отметили небольшое снижение продаж, но списали это на сезонный фактор. Такое объяснение дали Ведомостям Светлана Смеловец, руководитель отдела недвижимости Жилстройресурса, Элеонора Савелий, руководитель отдела продаж компании Иском, Ольга Сажина из Жилстрой-НН, Валентина Голубева, замдиректора компании Выбор, и др. Текущее снижение темпов продаж не похоже на прошлогоднюю стагнацию, утверждает Смеловец.

Чем выше, тем дороже
Стабильности спроса на новостройки риэлторы нашли простое объяснение: покупатели отдают приоритет качественному жилью, предпочитая взять кредит и купить хорошую квартиру. У нас почти нет цепочек обмена: все заявки на улучшение жилищных условий удовлетворяются новостройками, рассказала Марина Куландина, исполнительный директор риэлторской фирмы Успех.

Некоторые девелоперы продают часть дома или весь дом инвесторам, в роли которых часто выступают московские компании. Так поступил, например, Вереск, уступив часть строящегося дома в Канавинском районе компании Жилдорипотека. Свои квартиры застройщик продавал в процессе строительства, а инвестор дождался сдачи дома и распродает в розницу готовое жилье. Покупателей привлекает такой вариант, потому что под квартиру со свидетельством о собственности легче и дешевле получить ипотечный кредит, говорит Светлана Виноградова, руководитель отдела долевого строительства риэлторской компании Адвекс.



Главная --> Публикации