Главная --> Публикации --> Классификация децентрализованных арендаторов Лебедевские домики Разница между коттеджными поселками классов business + и de luxe стала больше Послевкусие кризиса Покупка за рубежом: мечты и реальность

В ближайшее время планируется организация одностороннего движения на 58 улицах в центральной части Москвы, заявил префект Центрального административного округа Москвы Сергей Байдаков. По его словам, речь идет о южном и юго-западном секторах центральной части города. За последние годы введено одностороннее движение на 54 улицах, которые располагаются в северном, восточном и северо-западном секторах, отметил господин Байдаков. Эти меры предусмотрены Комплексной схемой организации дорожного движения, разработанной НИИиПИ Генплана Москвы и утвержденной мэром Москвы Юрием Лужковым в 2004 году. Программа рассчитана на четыре года, вводилась поэтапно (последняя реорганизация движения была в сентябре 2007 года) и сейчас вышла в завершающую стадию.

Префект Центрального административного округа Москвы Сергей Байдаков обнародовал вчера планы по переводу на одностороннее движение около 60 улиц в центре столицы. Дорожная реформа затронет прежде всего районы Арбата и Замоскворечья. Таким образом, программа реорганизации движения в городе, утвержденная мэром Москвы Юрием Лужковым еще в 2004 году, перешла в завершающую стадию. Ее разработчики признают, что меры, принятые для борьбы с пробками, оказались недостаточно эффективными из-за недоработок в законодательстве.

Сейчас машины вынуждены выезжать на встречную полосу, и не дай бог, авария все, движение встало, заявил Сергей Байдаков. После введения одностороннего движения даже в этом случае тупика не возникнет. И движение, пусть медленное, все равно сохраняется. Время в пути уменьшилось в среднем на 15%, пояснил Ъ Игорь Бахирев. Однако планы, заложенные в программу изначально, реализованы так и не были. Планировалось, в частности, что на улицах, где меняется движение, будут ликвидированы стихийные парковки. Организовать на их месте платные паркинги с правильным расположением автомобилей на проезжей части не получается, так как законодательством не предусмотрено взимание платы за нахождение автомобиля на проезжей части, добавил он.

Как сообщили Ъ в префектуре ЦАО и мэрии, пока существует лишь не утвержденный проект перевода улиц на одностороннее движение. Как пояснил Ъ начальник отдела организации дорожного движения НИиПИ Генплана Москвы Игорь Бахирев, базовый список заложен в постановлении правительства, которым утверждалась схема в 2004 году. Согласно перечню, под дорожную реформу в ближайшее время могут попасть улицы между Новым Арбатом и улицей Пречистенка (в частности, Пречистенский, Чистый, Большой Власьевский переулки, Композиторская улица), района Замоскворечье (Большая Татарская улица, Озерковский переулок), а также Бродников, Вишняковский, Руновский переулки, улицы Малая Полянка, Малая Якиманка и Сеченовский проезд. Сроки и направления, в котором пойдет движение, в мэрии вчера уточнить не смогли. При этом чиновники не исключили, что в перечень могут еще быть внесены изменения.

США
Приобретать недвижимость в Штатах сейчас наиболее выгодно. Стоимость жилья в массовом сегменте упала почти на 40%. Не случайно европейцы уже толпами двинулись за океан. Многие американские риэлторы даже цены указывают в евро.

Для центра города эта мера эффективна, но только в том случае, если у каждой односторонней улицы обязательно будет дублер, движение по которому идет в обратную сторону, уверен начальник отдела организации дорожного движения ООО Центр исследования транспортной инфраструктуры Александр Кулаков. Это не должно быть единственной мерой по борьбе с заторами, во многих зарубежных городах уже поверх существующей городской инфраструктуры были построены автомагистрали, которые и взяли на себя основную нагрузку, добавил президент ассоциации дорожных научно-исследовательских организаций Родос Олег Скворцов
Недавно калифорнийская девелоперская компания шокировала щедрым предложением: Купите один дом, второй получите в подарок. Застройщики в разгар падения рынка недвижимости, вызванного ипотечным кризисом, пытаются простимулировать спрос: Не упустите невероятную возможность для инвестирования! Такого никогда не было раньше и, возможно, больше никогда не будет! Действительно, подумали мы, почему бы не воспользоваться мировыми финансовыми проблемами и не присмотреть доступную недвижимость за рубежом? Тем более что у нас она давно перешла в разряд недоступных удовольствий. Известия рассмотрели предложения в самом популярном у россиян ценовом диапазоне от 50 до 300 тысяч евро.

Жилплощадью во Флориде, популярной у российских звезд шоу-бизнеса, теперь могут обзавестись и граждане с более скромными доходами. Большой дом (210 кв.м) в получасе езды от Тампы (третий по размеру город штата, на западе полуострова, на побережье залива Tampa Bay), в семи минутах от пляжа, с четырьмя спальнями и тремя туалетами предлагается за 132 тысячи евро. И таких - море!

В Калифорнии было приобретено в кредит множество домов, по которым потом пошли повальные невыплаты. Сейчас банки, выдававшие ипотечные займы, выбрасывают на рынок эти дома с максимальным дисконтом, чтобы хоть как-то минимизировать потери. В итоге дома на берегу океана продаются за $150-470 тысяч.

Черногория
Кто-то приобретает недвижимость в Черногории как летнюю дачу, кто-то вкладывает свободные средства. По словам экспертов, если это дом на этапе строительства, то после ввода его в эксплуатацию можно получить до 40% прибыли.

Эксперты считают, что цены на недвижимость в Штатах достигнут минимума в этом году, затем начнется постепенный рост, который через два-три года принесет 100% прибыли. Имеет смысл рассматривать американскую недвижимость и как вариант вложения средств.

Хорватия
Желающие приобрести недвижимость в Хорватии немного опоздали. Значительную часть потенциала роста цены на дома в этой стране уже исчерпали. И сейчас стоимость недвижимости увеличивается примерно на 4% в год. Иностранные исследователи считают, что ценовая лихорадка в стране пошла на спад: покупатели уже более разборчивы.

Что касается приобретения жилья для себя или для сдачи в аренду, то цены тоже приемлемые. Дом в поселке Добра Вода (Барская Ривьера) общей площадью 70 кв.м можно купить за 75 тысяч евро. Двухэтажный дом в городе Котор площадью 75 квадратов, в двух шагах от пляжа, продается за 155 тысяч евро. Ценовая политика здесь проста: чем дальше от моря, тем дешевле.

Болгария
Цены на недвижимость здесь всегда были доступными, а менталитет вполне соотносим с российским. Хотя после вступления в Евросоюз цены на болгарскую недвижимость стали расти, они пока что удобоваримы и для не самых богатых.

Но если вы не инвестор, приобретаете дом для отдыха, то можно найти приемлемую цену. Квартиру (73 кв.м) в 300 метрах от моря на острове Чиово - одном из центральных островов в Адриатическом море - предлагают за 78 тысяч евро. За 136 тысяч евро - квартиру площадью 57 кв.м в трехэтажном доме в популярном турцентре Бетине. А за 170 тысяч евро можно купить красивый каменный дом на побережье Адриатики, в городе Задар (85 кв.м).

Кипр
Британские аналитики считают, что цены на недвижимость в этой стране будут и дальше расти примерно на 15% в год. Недвижимостью на острове в последнее время интересуются люди пенсионного возраста: хочется провести остаток жизни в идеальном климате.

За 40 тысяч евро можно найти апартаменты (65 кв.м) в новом жилом комплексе в 26 километрах от Варны. До моря далековато, но рядом пресное озеро, место тихое. Если кошелек потолще, можно присмотреться к новому трехэтажному дому в дачной зоне Варны Ален Мак (170 кв.м) с полной начинкой - сплит-системой, камином, сауной, бытовой техникой. Стоит это удовольствие 200 тысяч евро. Надо иметь в виду: по оценкам экспертов, в течение этого года стоимость недвижимости здесь может вырасти на 20%. Ясное дело - Евросоюз.

Греция
Сейчас здесь активно строится жилье для отдыха, так что можно приобрести и новые апартаменты, и недвижимость еще на этапе строительства.

Однокомнатную квартирку с видом на море в Айя-Напе можно купить за 46 тысяч евро. За 73 тысячи - дом в жилом комплексе деревни Аргака под Пафосом (85 кв.м, с садами, зелеными насаждениями, парковками и общим бассейном). Квартира в Лимассоле (68 кв.м) - 90 тысяч евро.

Турция
Приобретение недвижимости в Турции - хороший способ сократить расходы на отдых, хотя all inclusive придется обеспечивать себе самостоятельно. Недвижимость, по нашим меркам, стоит сущие копейки: квартира в Анталье (55 кв.м) - 32 тысячи евро, апартаменты в Кушадасы (130 кв.м) - 45 тысяч. Шикарный дом в Белеке (150 квадратов) - 194 тысячи евро. Но это с мраморной отделкой, джакузи и двумя балконами.

Выложите 82 тысячи евро - и вы получите двухэтажный таунхаус в Ситонии (Халкидики) площадью 60 кв.м. Две спальни, две душевых, гостиная с камином, кухня. До моря 230 метров. За 100 тысяч евро можно купить новый дом на Крите (100 кв.м и участок в три с половиной сотки). За 145 тысяч евро - такой же дом, но с участком в 850 квадратов, патио с беседкой и скамейками. По желанию - с бассейном (плюс 10 тысяч евро). До моря, правда, далековато - полтора километра, так что это для любителей тихого отдыха.

Испания
Экономика стабильна, уровень жизни высок - зажиточные российские искатели недвижимости облюбовали эту страну неспроста. Но цены стали кусаться... Хотя сейчас уменьшаются объемы продаж (зимой эксперты зафиксировали спад на 27%) - логично ждать и снижения стоимости. Некоторые инвесторы уже ухитрились купить прибрежную недвижимость на 20% дешевле первоначальной стоимости.

Египет
Доступным собственный дом отдыха в Египте будет еще долго. Уровень цен потрясает. Двуспальные апартаменты в новостройке (Хургада) в 500 метрах от моря предлагают за 8 тысяч евро, правда, без отделки, которая увеличивает стоимость почти вдвое. Квартира в новом 5-этажном доме в центре Хургады с отделкой люкс, кондиционером и мебелью (80 кв.м) - за 37 тысяч евро. А за 200 тысяч можно прикупить виллу в 500 квадратов.

Франция
Цены на недвижимость и тут доступными не назовешь. Но можно найти маленькие квартирки: клетушка в 28 квадратов в историческом центре Парижа - 210 тысяч евро. Мы обнаружили и сорокаметровую квартиру в столице за 85 тысяч. Но это редкость, и к этому жилью еще стоит присмотреться внимательнее: нет ли какого-то подвоха? Эксперты отмечают, что до конца года жилье здесь подешевеет на несколько процентов. Иностранцам, зачастую покупающим и сдающим в аренду недвижимость во Франции, выгодно сдать жилплощадь удается не всегда - цены высоки. И покупатели придирчивее выбирают жилье, тратя на это не пару месяцев, как раньше, а полгода-год.

Может, со временем Испания и станет доступнее. А сегодня диапазон цен пляжных апартаментов от 200 до 500 тысяч евро. Дома и виллы - от 350 тысяч евро. Но можно найти, скажем, 45-метровые апартаменты в курортном Аликанте (пять минут до пляжа) за 73 тысячи евро, а 70-метровую квартиру в Коста-Бланке (пять минут до пляжа) - за 130 тысяч евро.

Что можно найти сейчас в интернете?
Двухэтажная вилла американского стиля (220 кв.м) в болгарском курортном Балчике продается за 195 тыс. евро. Большая гостиная с камином, три спальни, две ванные, кладовка. Участок в 520 кв.м, место для парковки и для приготовления барбекю. До моря - 400 метров, до курортного комплекса Албена - 800 метров.

Стоимость жилья в наиболее популярных странах
Страна и средняя цена за кв.м (евро)
Черногория 3000
Хорватия 3000
Болгария 1500
Кипр 3000
Греция 2500
Турция 1500
Египет 1000
Доминиканская Республика 1500
Испания 3000
Франция 5000
По данным отдела зарубежной недвижимости компании БЕСТ-Недвижимость.

Огромная квартира (600 кв.м) в Лимасоле напичкана всем: кондиционерами, камином, встроенной кухней, ванной в главной спальне, подсобками, солнечными панелями, спутниковой тарелкой, фильтром и смягчителем воды. Во дворе крытый гараж. До центра города - километр, до моря три. Цена вопроса - 1,2 млн евро.

Жилой комплекс Афродита - конечно, это в Греции, на острове Крит (город Ханья). Квартиру в 72 кв.м здесь можно приобрести за 280 тыс. евро. Общий и детский бассейны, сад, игровая комната для детей. До моря - 50 метров, в городе полно памятников архитектуры, Венецианская Гавань, живописные окрестности.

Для увеличения доходности пенсионных денег молчунов Внешэкономбанк хочет вкладывать их в иностранные ценные госбумаги, ипотечные и корпоративные облигации. Это предложение уже направлено в минфин. О чем и заявил вчера журналистам директор департамента доверительного управления ВЭБа Александр Попов.

Вилла в Хургаде (Египет) в восточном стиле. Общая площадь - 400 кв.м, бассейн, вид на сад и на море, балконы и террасы. Дом в стиле делюкс продается за 173 тыс. евро. Египетские цены на недвижимость действительно дают возможность почувствовать себя солидно даже человеку с невысокими доходами.

Между тем вчера стали известны официальные результаты инвестирования пенсионных денег молчунов, то есть тех, кто не заявил о своем желании вложить их в частные управляющие компании. С начала этого года доходность этих средств составила 3,54 процента, при том что инфляция за первый квартал достигла 4,8 процента. А за 12 месяцев накопления граждан, оставивших свои деньги в управлении ВЭБа, приросли всего на 5,7 процента при инфляции в 11,9 процента. Кстати, инфляцию ВЭБу не удалось ни разу переиграть за последние три года, признает Попов.

Пенсионные деньги молчунов, сказал он, должны приносить доходность не ниже уровня инфляции. Но для этого государственной управляющей компании, функции которой возложены на Внешэкономбанк, должно быть позволено использовать более широкий набор инструментов по вложениям денег.

Напомним, что в управлении ВЭБа находится почти 350 миллиардов рублей пенсионных денег. Но по закону государственная управляющая компания может вкладывать эти средства только в государственные облигации и размещать их часть на счетах в кредитных организациях. Тем временем, хотя гособлигации и считаются самым надежным способом инвестирования, они по определению не могут приносить высокую доходность. А в последнее время из-за инфляции эти бумаги постоянно теряют в цене, говорит Попов.

Такая ситуация давно беспокоит и руководителей государства. ВЭБу не раз рекомендовали повысить эффективность управления пенсионными средствами. Однако банк находится в таких зажатых условиях, что сделать это нет возможности, поясняет Попов.

Правда, при этом, замечает Попов, государственная управляющая компания все равно должна оставаться достаточно консервативным инвестором. Ведь в любом случае ее основная задача - сохранить пенсионные деньги. Так, например, можно установить определенные требования по корпоративным облигациям, в которые будут вкладываться деньги будущих пенсионеров. Они могут быть обеспечены гарантиями государства, компании должны иметь высокие рейтинги по классификации международных рейтинговых агентств, перечисляет Попов. По его словам, надо будет тщательно следить и за качеством ипотечных бумаг.

Представители ВЭБа уже заявляли о том, что в этом году банк готов разместить на депозитах коммерческих банков от 70 до 90 миллиардов рублей. Такой шаг поможет решить сразу две проблемы: с одной стороны, это сгладит временную нехватку ликвидности у кредитных организаций, с другой - деньги, размещенные на депозитах, в сегодняшних условиях дают неплохую доходность. Однако по правилам в кредитных организациях может быть размещено не более 20 процентов пенсионных средств. К тому же эти вложения выгодны не всегда, а только во время определенной ситуации на рынке. И поэтому ВЭБ предлагает добавить к списку разрешенных инструментов ипотечные ценные бумаги, корпоративные облигации, региональные ценные бумаги и так называемые инфраструктурные облигации.

Однако расширение набора инструментов для государственной управляющей компании поможет не только пенсионерам. В экономике все острее спрос на долгосрочные ресурсы, и во многих странах их источником являются пенсионные средства, замечает Попов. Сейчас это особенно актуально, потому что многие компании лишились возможности брать длинные займы за границей из-за мирового финансового кризиса.

Впрочем, ВЭБ намерен сохранить в своем пенсионном портфеле и государственные облигации. Их минимальную долю можно было бы зафиксировать на уровне 50-60 процентов, предполагает Попов. И банк не собирается продавать уже купленные госбумаги. То есть речь идет о возможности вложения в другие инструменты новых денег, которые ВЭБ будет получать из Пенсионного фонда. В этом году объем таких поступлений оценивается в 90 миллиардов рублей.

Тут, правда, следует заметить, что по итогам прошлого года инфляцию не удалось обогнать не только ВЭБу, но и частным управляющим компаниям. Их доходность составила в среднем 5-6 процентов. Причиной этого стала нестабильная ситуация на фондовых рынках. Однако частным управляющим компаниям тоже надо дать некоторые послабления по инвестированию пенсионных денег, считает Попов. По его мнению, им можно разрешить вкладывать средства в корпоративные облигации, которые соответствуют не сразу всем, а хотя бы одному признаку по надежности.
Если вы решили воспользоваться услугами риэлтеров при продаже или покупке жилья, это не означает, что теперь от вас требуется лишь поставить подпись на договоре. К сожалению, совершение сделки через профессиональную компанию, чьи рекламные щиты развешаны по всему городу, не дает вам гарантий ее проведения быстро и качественно. В правилах работы с посредниками разбирался D’

К тому же за рубежом их кредитовали на 3-5 лет. ВЭБ, говорит Попов, может предложить деньги в долг на 15 лет. У подобного вложения пенсионных денег есть еще одно важное преимущество. В отличие от использования нефтедолларов, которые предлагают запустить в оборот некоторые экономисты, пенсионные средства не подстегнут инфляцию, убежден Попов. Эти деньги берутся из нашей экономики и выдаются на долгий срок. И этот шаг стал бы хорошим сигналом для участия в кредитовании российских проектов частными инвесторами. Они получили бы уверенность в том, что эти вложения являются достаточно надежными.

Агент начинает и выигрывает
Так же рассуждала и Галина, отказавшись от услуг частников и обратившись в компанию Инком-недвижимость, одну из самых крупных и известных на рынке. После смерти матери Галине досталась в наследство хорошая однокомнатная квартира в Марьине, в монолитной новостройке рядом с метро. Появление наследства давало ей возможность улучшить жилищные условия не только свои, но и взрослой дочери и девятилетнего внука, обитавших в двухкомнатной квартире в Реутове. На семейном совете было принято решение продать обе квартиры и купить одну трехкомнатную. В Инкоме Галину встретили с распростертыми объятиями. Профессиональные посредники оценили сделку как несложную и сразу предложили заключить договор. И вот здесь началась самая интересная часть истории. Потому что представление о риэлтерах, заботящихся о благе клиентов, тут же лопнуло как мыльный пузырь. Весь договор сводился к тому, что риэлтер это всего лишь помощник клиента, который не несет ни за что никакой ответственности. Эта мысль проходила просто красной нитью через все пункты: никакой ответственности, никаких гарантий. В то время как клиент несет вполне конкретную материальную ответственность, например за досрочное расторжение договора. Но пункт, который впечатлил меня больше всего, что я не имею права интересоваться тем, за сколько продали мою квартиру, рассказывает Галина. Содержание договора настолько изумило ее, что она решила: перед ней всего лишь болванка, которую предлагается скорректировать в соответствии с ее пожеланиями. Однако риэлтеры заявили, что форма договора типовая и никакому изменению не подлежит. Они принялись убеждать клиентку, что на самом деле она не совсем точно понимает смысл всех этих пунктов и что они никакой опасности не представляют.

Благодаря активным пиар-усилиям крупных риэлтерских компаний в голове многих потребителей крепко уложилась истина, что связываться с частными брокерами и мелкими агентствами недвижимости себе дороже. Мол, даже если поверить, что среди частных брокеров бывают честные и добросовестные, то не факт, что такой попадется именно вам. Большинство же частников лишь сдерут с вас деньги, но на сделку не выведут.

Начался долгий период взаимного сотрудничества, который принес Галине Юрьевне немало удивительных моментов. Так, не прошло и месяца, как ей предложили трехкомнатную квартиру в сталинке, которая ее вполне устроила. Однако через несколько дней вечером в ее квартире раздался звонок, и хозяин приглянувшегося жилья спросил, правда ли, что она отказалась от его квартиры? Мол, его риэлтер сетует, что квартира никак не продается, никому не нужна, и даже последняя клиентка отказалась. А на следующее утро позвонила риэлтер Галины и заявила, что понравившуюся квартиру хозяин снял с продажи. Скорее всего, она ушла в другие руки и, очевидно, по другой цене. На этом сюрпризы не закончились. Все клиенты, которых находила сама Галина, беспощадно отсеивались бдительными представителям АН. Среди тех, кто побывал у нее в Реутове за эти несколько месяцев, было немало людей, готовых к сделке. Но по условиям договора сама клиентка не имела права вести с ними переговоры, а сотрудники АН придирчиво перебирали желающих и выжидали. Вскоре Галина поняла почему. Девушка-риэлтер посетовала, что все покупатели идут с кредитными деньгами: А нам живые деньги нужны! Почему риэлтеры так жаждали именно нала, понятно даже человеку несведущему.

У меня создалось ощущение, что сотрудников АН целенаправленно обучают методам психологической манипуляции. Все переговоры шли медленно, неторопливо, меня убеждали, доказывали. Постоянно приносили чай, конфеты. Потом дали для подписания еще целую кучу дополнительных бумаг. Меня удивило то, что все цены в них были указаны в долларах. Как я потом узнала, это запрещено законом: цены должны указываться в рублях. Начала спрашивать: Почему бы не указать цены в рублях, если доллар падает? Но меня снова принялись убеждать, что так будет лучше, вспоминает клиентка. После шести часов, проведенных в офисе компании, Галина сдалась и подписала договор в предложенном виде.

Мифология от риэлтера
Все семь лет, что я пишу о рынке недвижимости, мне регулярно приходится слышать от сотрудников агентств недвижимости утверждения о том, насколько опасны и страшны для потребителей так называемые черные брокеры. В категорию черных попадали не запятнавшие чем-то свою репутацию риэлтеры, а все брокеры-одиночки. Доля правды в этом была. Еще несколько лет назад о какой-либо профессиональной риэлтерской этике речи не шло: на сделках с недвижимостью нагревали руки все, кто мог. Ходили страшные, но вполне реальные истории о том, как черные брокеры лишали людей и квартир, и денег. Правда, справедливости ради надо заметить, что не меньше жалоб поступало и на агентства недвижимости. Обращение в некоторые из них для потребителя было сопряжено с не меньшим риском: фирма в один прекрасный день могла испариться вместе со всем штатом.

Желание выжать из имеющейся жилплощади все, что возможно, само по себе непредосудительно. Пока от этого не страдают интересы клиента. А интересы Галины Юрьевны все больше страдали, потому что надежды завершить сделку до лета, чтобы можно было спокойно отдохнуть и устроить внука в школу в новом районе, рушились. К началу мая в ситуации появилась какая-то определенность: была продана квартира в Марьине, подобрали вариант трехкомнатной. Но Галине Юрьевне объявили, что подписание всех документов состоится не ранее 7 июля (день окончания договора с АН), а въехать в квартиру она сможет лишь в середине июля. С одной стороны, формальных претензий к риэлтерам не предъявишь: в срок, указанный в договоре, они уложатся. Я просто стараюсь не думать о том, сколько денег за свои квартиры в итоге недополучу и сколько времени я потеряла, говорит Галина.

Что касается лидеров рынка, то миф о высоком профессионализме их сотрудников развеивается очень легко. Стоит зайти на сайт любой крупной корпорации и в разделе вакансий вы неизбежно найдете объявление о том, что на работу приглашаются агенты по продаже. На должность рядового брокера берут людей практически с любым образованием и без опыта. Компании от этого не особенно страдают, а вот клиент вполне может получить либо моральный, либо материальный ущерб.

По мере того как рынок обретал цивилизованные черты, ряды частных брокеров пополнялись в основном за счет бывших сотрудников тех же солидных АН. И отнюдь не уволенных, а как раз наоборот тех, кто набрал уже солидную клиентскую базу, составил себе репутацию и больше не хотел работать на дядю. Эти частники априори обладают куда большим опытом и навыками, чем молодые сотрудники крупных компаний. Кроме того, их основная реклама сарафанное радио, и репутация для них является жизненно важной составляющей бизнеса. Таких риэлтеров передают от знакомых к знакомым по цепочке, как и хороших врачей. Аналогичная ситуация и с небольшими АН. Единственное, за счет чего они могут конкурировать с крупными брендами, репутация.

Техника безопасности
При обращении в крупное АН вам сразу стоит выкинуть из головы все рекламные слоганы и улыбчивые лица с плакатов и осознать простую истину: любое агентство работает в первую очередь ради собственной прибыли. Поэтому риэлтер сделает все, чтобы клиент оставил в АН как можно больше денег. Есть несколько приемов, с помощью которых людей раскручивают на дополнительные траты. Самый известный это предложение взять кредит. Так, во время первого же визита Галины в АН риэлтеры, выслушав ее пожелание, заявили, что денег с продажи двух квартир на трешку может не хватить и что неплохо бы подумать об ипотечном кредите. На что клиентка резонно возразила, что человеку в 53 года без официального места работы вряд ли дадут заем. После этого вопрос о недостаточности средств больше не поднимался. Зачем посреднику уговаривать клиента на ипотеку вполне понятно: организация кредита является дополнительной услугой, за которую берут от нескольких тысяч рублей (если услуга ограничивается консультацией) до 1,5% от суммы займа. Конечно, от предложения взять кредит не всегда стоит отказываться. Если вам не хватает, допустим, $30 50 тыс., чтобы купить не однокомнатную квартиру, а двушку, или выбрать лучший район, ипотека не худший вариант. Поэтому, прежде чем идти на переговоры с риэлтером, неплохо бы самому изучить ситуацию на рынке, посмотреть уровень цен. Тогда вы уже более четко будете представлять, на что вам хватает денег, а на что нет, и есть ли у вас реальная необходимость в кредите. К тому же, даже если вы решились на ипотеку, вам совершенно необязательно покупать эту услугу у риэлтера. Вы можете работать с банком напрямую.

Впрочем, все вышесказанное не означает, что частный брокер это всегда профи, а сотрудник АН дилетант. К частному брокеру стоит обращаться только в том случае, если вам его рекомендовали хорошие знакомые. Другое дело, если у вас таких рекомендаций нет и вам придется идти в агентство, тогда не стоит забывать о своих правах.

К сожалению, никакой страховки от такой ситуации нет. В этом случае единственное, что можно сделать, попытаться найти другого посредника, продающего этот же объект (часто одну и ту же квартиру предлагают несколько АН), и попытаться договориться уже с ним или напрямую с хозяином квартиры.

Еще один способ дополнительного заработка для посредников система аукционов. Особенно она процветает в периоды активного роста цен, когда стоимость квадратного метра увеличивается ежедневно. Впрочем, и на стабильном рынке это является весьма частой практикой. Мой коллега Дмитрий зимой 2005 года покупал себе квартиру. Связываться с АН он не хотел, поскольку вариант сделки был самый простой чистая покупка, без альтернативы. По объявлению в газете Из рук в руки в поселке рядом с подмосковным городом Железнодорожный он нашел подходящую однушку в кирпичной пятиэтажке и поехал ее смотреть. Квартиру ему презентовала риэлтер компании Бест-недвижимость представительница продавца, заявившая, что хозяйка за нее просит $28 тыс. Я сразу согласился, рассказывает Дмитрий, договорились, что завтра привезу аванс $2 тыс. Поехал в банк, снял деньги, звоню ей, а риэлтер говорит: мол, сегодня не получится. Предложила встретиться на следующий день. Но когда я ей позвонил во второй раз, она сказала, что нашелся другой покупатель и что он дает за квартиру $30 тыс. Но вы можете перебить его цену, сообщила она. Мои вопли о том, зачем она тогда со мной договаривалась об авансе, ее не трогали. Я больше 28 тыс. предложить не мог, и сделка сорвалась. Потом я пытался на нее пожаловаться в Бест-недвижимость, но, сколько ни звонил, мне так и не сказали, кому я могу адресовать свои претензии. Ситуация вполне типичная: Дмитрия пригласили к участию в аукционе. И не факт, что, если бы он предложил за квартиру больше, не нашелся бы еще один претендент с более высокой ценой.

Что написано пером
Договор это, по сути, единственная опора в вашем взаимодействии с риэлтером, и поэтому к его подписанию стоит подходить по принципу семь раз отмерь. Подписав договор, где предусмотрены штрафы за досрочное расторжение, вы на несколько месяцев оказываетесь фактически заложником агентства. Поэтому единственный и универсальный совет: если договор вас чем-то не устраивает, настаивайте на его изменении. Если в компании не хотят ничего менять не подписывайте и уходите.

Если вы действуете через риэлтера, то в дополнение к договору на покупку квартиры в идеале должно оформляться дополнительное соглашение, в котором указываются все параметры искомого жилья: диапазон цен, район города (или даже конкретная улица, дом), количество комнат, любые прочие пожелания, которые покупатель считает принципиальными. Желательно прописать все максимально подробно. Если вам нужна охраняемая парковка во дворе или окна только на солнечную сторону это должно быть указано в договоре. При осмотре квартир риэлтер обычно просит клиента заполнить и подписать смотровой ордер, где покупатель должен внятно объяснить, почему данная квартира не соответствует требованиям договора. Чем подробнее требования официально прописаны, тем легче и результативнее будет дальнейшее общение клиента и агентства, рекомендует специалист компании Русский дом недвижимости Ольга Якуничева. Если этого не сделать, то легко попасть в ситуацию, когда риэлтер будет названивать и без конца предлагать вам абсолютно неподходящие варианты.

В договоре должно быть точно оговорено, какие услуги в каком объеме и в какие сроки обязуется предоставить вам АН. Чтобы не возникало споров о том, какая часть работы выполнена, в договоре следует обязательно указать, какое действие сколько стоит например, сбор документов для сделки, показ квартиры, ее реклама и т. д. Продавцам квартир стоит обратить внимание на еще один важный момент: в договоре должно быть отмечено, какая стоимость объекта будет указываться в его рекламе. Случается, что клиент хочет продать квартиру за одну сумму, а риэлтеры продвигают ее по более высокой цене. В итоге агентство, кроме законной комиссии, присваивает себе еще и полученный излишек. Либо квартира вообще зависает в продаже из-за неадекватной стоимости, комментирует ситуацию Ольга Якуничева. Если же вместо этого в договоре стоит пункт о том, что продавец не имеет права интересоваться продажной ценой, такой договор не стоит подписывать.

Правда, сразу стоит заметить, что с гарантией прав клиента в договоре вопрос не такой простой. То, что изумило Галину в договоре с риэлтерами, а именно отсутствие какой-либо ответственности, к сожалению, является объективной реальностью. Риэлтер по закону не несет никакой ответственности за то, чем закончится ваша эпопея с покупкой или продажей жилья. Отчасти это вполне объяснимо: например, проверка юридической чистоты квартиры никогда не даст стопроцентной гарантии, что на купленную жилплощадь нет, например, наследников или родственников предыдущего владельца. Другое дело, что риэлтер вполне может отвечать за срыв сроков или нарушение каких-либо других условий договора. Но для этого все подобные нюансы должны быть прописаны. Прежде всего важен предмет договора (поиск или продажа недвижимости). Подписывая его, клиенту надо четко понимать, когда такой договор будет считаться исполненным, чтобы не возникло обязанности оплачивать услугу, когда она фактически не была оказана, поясняет гендиректор компании Бергер партнеры Юлия Кондратенко.

Когда договор заключен, вам предстоит иметь дело с конкретным человеком, от которого зависит, как быстро и удачно пройдет ваша сделка. Неопытному клиенту бывает трудно определить степень профессионализма агента. Тем не менее кое-какие действия в этом направлении предпринять стоит. Во всяком случае, задать несколько вопросов. Можно спросить: как вы будете рекламировать мою квартиру и в каких изданиях или на каких ресурсах? Были ли у вас продажи, схожие с моим вариантом? Какие проблемы могут возникнуть? Риэлтер не должен плавать или, не задумываясь, радостно рапортовать о полном отсутствии каких-либо сложностей. Опытный посредник не боится разговора о возможных проблемах, он будет отвечать спокойно, приведет примеры из своей практики, расскажет, как ему удалось удачно разрешить какие-то сложные задачи, рассказывает Ольга Якуничева. Если же риэлтер обещает золотые горы продажу за несколько дней, это повод усомниться в его квалификации.

На начальном этапе взаимоотношений с АН очень важно выяснить для себя все варианты, при которых может произойти расторжение договора как с вашей стороны, так и со стороны агентства, и что вы рискуете в этом случае потерять. Так, при работе с покупателем АН зачастую берет предоплату в зависимости от стоимости квартиры (в среднем $500 1000). Сумма не возвращается, если работа выполнена. Сюда относится и случай, когда человек ничего не купил, но ему были предложены варианты, соответствующие прописанным в договоре условиям. Аванс возвращается только в том случае, если к моменту окончания действия договора агентство не сумело найти и показать клиенту квартиры, соответствующие его требованиям. Если покупатель во время действия договора сам нашел подходящий вариант и разорвал договор с АН, то он также теряет сумму аванса. В свою очередь, агентство может разорвать договор с клиентом, если последний по каким-либо причинам отказывается смотреть предлагаемые варианты: это рассматривается как отказ от выполнения обязательств по договору. Если риэлтер видит, что его усилия тратятся напрасно, клиент тянет время и по каким-то своим причинам не хочет покупать квартиру сейчас, то риэлтер разрывает договор и внесенные деньги возвращает, говорит коммерческий директор компании Гдеэтотдом.ру Ирина Рассказова.



Главная --> Публикации