Главная --> Публикации --> Рынок жилья россии похож на испанский Снимают по-черному Недвижимостью нужно управлять Москва застолбила "россию" Непростая задача или вся «загородка» глазами экспертов

Дому Пашкова кроме старости теперь ничего не угрожает

Вчера и. о. мэра Валерий Шанцев подписал проект городского закона «О культурном наследии». Если его примет Московская дума, памятники архитектуры можно будет приватизировать, но их сносу и восстановлению в стиле «новостроя» положат конец.

Как удалось выяснить «Столичной», процедуры приватизации и аренды, а также административной и уголовной ответственности за незаконное использование памятников, детально в проекте закона не описаны. Решено, что это – предмет административного и уголовного законодательства. По ним, если случится снос или разрушение памятника, возможно покарать нарушителей вплоть до лишения свободы. Например, пока в споре федерального центра и правительства Москвы о долевой ответственности за восстановление многострадального Дома Пашкова (на фото) нет ни правых, ни виноватых. Закон регулирует такие спорные отношения.

Столица больше чем через год после выхода федерального закона «О культурном наследии» намерена наконец привести в соответствие с ним городское законодательство. К объектам, которые будет охранять закон, относятся не только отдельные здания, но и «градоформирующие объекты» и историко-культурная среда. Перечень недвижимого культурного наследия, находящегося исключительно в ведении Москвы, проектом поручено утверждать гордуме. Вообще же парламентариям столице в деле защиты исторических памятников отведена незначительная роль. Всю нагрузку документ переносит на плечи органов исполнительной власти. «Новый закон не будет существенно отличаться от того, который пока действует в Москве, – говорит Алексей Комеч, директор Государственного института искусствознания, – принципиальных новшеств 2: памятники можно будет приватизировать при условии сохранения их исторического облика, а арендаторы зданий, представляющих историческую ценность, если они будут вкладывать средства в сохранение объекта, могут получить государственные льготы».


Основные тенденции московского рынка современной офисной недвижимости расширение географии новых объектов и увеличение их общей площади. Строительство делового центра класса А размером порядка 100 тыс. кв. м за пределами Третьего транспортного кольца стало обычным явлением. Существенным толчком к выводу девелоперских проектов офисного назначения на окраины Москвы стала градостроительная политика Москвы, ограничивающая офисное строительство офисов в историческом центре. В какой-то мере можно говорить о смещении самого понятия центр: в его географический ареал постепенно входят такие, к примеру места, как улица 8 марта, где в настоящее время предлагаются площади в новом офисном здании класса А (по 820 долл. за кв. м в год).

Проект закона устанавливает новую систему штрафов за нарушение правил использования исторического наследия. За повреждение памятников гражданам придется платить от 10 до 15 МРОТ (для штрафов – 100 рублей), должностным лицам – от 20 до 30 МРОТ, юридическим лицам – от 100 до 200 МРОТ. Такие же штрафные санкции вводятся за строительные и хозяйственные работы непосредственно вблизи памятников, если они проводятся без согласования с городскими властями.

Несмотря на ограничения офисного строительства в центре, новые объекты здесь все равно появляются. Их интересная особенность относительно небольшой масштаб. Здание площадью свыше 10 тыс. кв. м считается уже крупным, в то время как на окраинах города нормальным форматом офисного центра является площадь от 50 до 100 тыс. кв. м.
Один из достаточно крупных новых офисов строится близ пересечения Садового кольца и Яковоапостольского переулка. Это многофункциональный одноименный переулку (вл. 14) бизнес-центр площадью примерно 10,5 тыс. кв. м. 7-этажное здание включает вертикальный объем и офисные этажи, которые можно снимать целиком. Архитектурное решение любопытно тем, что по мере роста площади этажей убывают. Так, если в нижней части предусмотрены площади 1000-1200 метров на этаж, то наверху это менее 250 кв. м. От Садового кольца офисный центр будет отгорожен домами первой линии, видовые возможности будут связаны с кварталами исторического центра. При этом ставки, по которым офисы предлагались в аренду минувшей весной были по меркам современных зданий в центре достаточно невысоки порядка 850 евро за кв. м в год.

Между тем далеко не все бизнесы готовы влиться в общий поток потенциальных арендаторов, желающих снимать высококлассные помещения на выселках. Настоящий центр Москвы несмотря на транспортные проблемы был и остается удобным для работы местом. А офис в центре является своего рода признаком респектабельности компании. Варианты обустройства в пределах Садового кольца или прилегающих к нему районах есть. С двумя оговорками. Во-первых, это не дешево. Во-вторых, рассматривать придется самую разную по типу неджвижимость это не только новые деловые центры, но и освобождающиеся площади в уже функционирующих зданиях, а также помещения качественного вторичного рынка в зданиях прошедших реконструкцию. Есть еще особняки, сдающиеся или продающиеся целиком, но это совсем особый тип недвижимости.

Такая возможность стоит порядка 1200 долл. за кв. м в год, причем это не дороже площадей, где видовых возможностей не предусмотрено. К примеру, за те же деньги предлагались не так давно в аренду площади в здании по Большой Татарской ул., 4 Это постройка довоенного времени, прошедшая реконструкцию, в результате которой стала современным деловым зданием. Впрочем, с точки зрения потенциального арендатора у данного объекта в сравнении его с Novel House есть одна позитивная особенность: если в 3-м Кадашевском приходится иметь дело с новостройкой, то в последнем случае в аренду предлагаются помещения полностью готовые к работе можно заезжать и сразу начинать вести бизнес.

Среди новых зданий есть и совсем небольшие, но при этом по видовым возможностям не уступающие лучшим жилым комплексам центра Москвы. К такого рода проектам относится Novel House, о котором иногда говорят как об особняке. Это 6-этажный корпус, расположенный в 3-м Кадашевском переулке. Общая площадь Novel House - порядка 4,3 тыс. кв. м, этажи более или менее одинаково, сдаются блоки примерно по 550 кв. м. Офисный центр стоит в окружении доходных домов, особняков и церквей Замоскворечья и современной архитектурой (качественный хайтек) несколько выделяется на фоне окружающей застройки. Кроме того, поскольку здание выше окрестных домов, то окна его верхней части обладают уникальными видовыми возможностями отсюда открывается панорама центра города. Эта особенность места была обыграна проектировщиками, предусмотревшими эксплуатируемую кровлю. В таком офисном центре очень удобно содержать представительский офис можно водить важных зарубежных гостей на крышу посмотреть на Кремль.

Еще одна возможность размещения офиса в историческом центре города первые этажи новых жилых комплексов. Так, одним из самых свежих предложений стали помещения первого этажа комплекса Пожарский, расположенного в Пожарском переулке, 19, вл. 1 Естественно, что входные группы офисной и жилой части в данном случае раздельны равно как и паркинговое пространство жителей комплекса и арендаторов офисной части. Первый этаж комплекса включает чуть более 1,5 тыс. кв. м по цене свыше 2600 долл. за кв. м в год. Минимальный арендуемый блок здесь около 270 кв. м. Если несколько упростить, можно сказать, что при таких цифрах содержать самый небольшой офис в таком здании будет обходиться примерно в 60 тыс. долл. ежемесячно может быть, чуть меньше, но совсем незначительно. Много это или мало судить арендаторам таких офисов.

Любопытно, что на окраинах исторической части города встречаются предложения гораздо более дорогие хотя речь может идти о местах, к примеру, с очень серьезными транспортными проблемами. К таким относятся примыкающие к Тверскому тракту кварталы Лесных, а также Тверских-Ямских улиц. Так, в деловом центре Capital Plaza не так давно предлагались в аренду помещения площадью от 1600 кв. м. Любопытно, что расположены они были в верхних этажах этого 14-этажного комплекса, иначе говоря, с видовыми возможностями у этого офисного пространства было все в порядке. Однако ставка аренды оказалась существенно выше, даже чем в современном здании в Замоскворечье более 2000 долл. за кв. м в год.

Для начала обратим внимание, что последняя волна подорожания жилья оказалась уж больно короткой максимум полгода с конца прошлого года до начала лета текущего года. Для сравнения: прошлые 2 волны подорожания квартир в Москве продолжались примерно по полтора года, то есть втрое дольше. Для ответа на вопрос почему следует вспомнить наиболее часто упоминаемые экспертами причины последнего подорожания: переток денег с фондового рынка, инвестиции в недвижимость на фоне подскочившей инфляции, снижения курса доллара и слухов о деноминации рубля, боязнь перемен после выборов, бонусы топ-менеджеров за 2007 год и т.п. Но следует признать, что все эти причины носят сугубо инвестиционный характер и, в общем-то, имеют очень малое отношение к реальному спросу со стороны конечных потребителей жилья для жизни.

С окончанием первого полугодия 2008 года самое время подвести итоги на рынке недвижимости Москвы. Есть формальные статистические данные. Согласно аналитическому центру www.ирн.ru средний уровень цен на квартиры вырос с января на 27%. На первый взгляд, казалось бы, это хороший подъем рынка, заставляющий уверовать в бесконечный рост цен даже закоренелых скептиков. Но при более тщательном анализе рынка недвижимости возникает немало всяких но.

В этой ситуации московский рынок недвижимости становится почти непрогнозируемым. Ведь рынка как такового, где может свободно действовать достаточно большое количество продавцов и покупателей, а также формируется равновесная цена на товар, фактически не осталось. Московский рынок недвижимости практически вырождается в узкий круг, доступный только людям с доходами значительно выше среднего, где малому числу таких людей по сравнению со всем населением Москвы соответствует столь же малое количество предложения нового жилья, а недостаток новостроек и свободных квартир не позволяет высвобождаться предложению на вторичном рынке.

Это обстоятельство позволяет понять краткосрочный характер недавней волны подорожания жилья. Фондовый рынок постепенно стабилизировался, выборы прошли, слухи рассеялись. Казалось бы, сейчас для московского рынка недвижимости самое время заметно откатиться назад, по крайней мере, до уровня цен времен стагнации 2007 года. Однако, несмотря на сократившиеся темпы роста, цены все-таки продолжают ползти вверх, как будто дело только во временной летней передышке. И практически единственной серьезной причиной, поддерживающей цены снизу, оказывается крайне ограниченное предложение квартир.

Но так или иначе, на российский рынок недвижимости с каждым месяцем начинает все сильнее давить еще один фактор сложности с финансированием. До недавнего времени, а точнее до осени прошлого года, продавцы квартир довольно успешно наращивали реализацию через ипотеку, которую российские банки без проблем рефинансировали за рубеж, получая дешевые западные деньги. Однако ипотечный и финансовый кризис в США и Европе, которые уже вызвал падение цен на зарубежную недвижимость почти во всех западных странах, перекрыл канал дешевых денег из-за рубежа. Стоимость кредитов стала расти, почти все банки ужесточили условия для ипотечных заемщиков, но что еще более существенно заметно ограничили кредитование строительной отрасли.

При этом адекватно оценить количество покупателей современного жилья с бюджетом порядка миллиона долларов при непрозрачности российской экономики и структуры доходов довольно проблематично. Не менее проблематично оценить и перспективы реального объема нового жилья, так как все больше новых домов городские власти изымают с рынка под свои нужды, сроки строительства почти по всем объектам затягиваются и неоднократно сдвигаются, градостроительные нормы и ограничения становятся все жестче, усложняя процесс строительства. В результате адекватно оценить какая же из этих двух величин перевесит оставшиеся свободные квадратные метры или люди с большими деньгами на руках, в нынешних условиях оказывается практически нереально.

Но с другой стороны, большинство участников московского рынка недвижимости скорее пойдет по пути продажи части своего объекта партнерам или поиска оптового покупателя-инвестора, нежели снижения цены для конечного покупателя. Такова психология нашего рынка, сложившаяся за последние 7 лет беспрерывного роста цен. Однако удастся ли московским девелоперам и застройщикам подтянуть в недвижимость достаточное количество дополнительных соинвесторов опять же просчитать проблематично.

Первое полугодие 2008 года многие девелоперы и застройщики прожили по инерции, используя денежную подушку, сформировавшеюся за прошлые периоды, а также распродавая свои почти готовые объекты. Сейчас недостаток финансирования на строительство новых объектов с каждым месяцем становится все ощутимее. А значит, часть застройщиков будут готовы пойти на уступки покупателям, предлагая скидки и иные преференции, чтобы простимулировать продажу квартир. Этот фактор мог бы поспособствовать скорому наступлению коррекции цен на квартиры в Москве.

Одну крайность можно назвать кризисом и обвалом московского рынка недвижимости. В условиях крайне высокого уровня цен, отрезанности от рынка основной массы реальных покупателей и проблем с финансированием может возникнуть эффект снежного кома, в результате которого стоимость московских квартир может обвалиться до справедливого или экономически обоснованного уровня порядка 3.000$-4.000$ за метр. Этот сценарий возможен также при условии, что даже инвестиционный спрос на московское жилье уже исчерпан и большая часть инвестиционных покупателей станет фиксировать прибыль.

По мнению специалистов аналитического центра www.ирн.ru, основная интрига московского рынка недвижимости последних лет будет разыгрываться как раз во 2 полугодии 2008 года. Какой из непросчитываемых факторов пересилит в эти полгода окончательно не ясно. Но возможны кардинально разные исходы этого противостояния.

Аналитический центр www.ирн.ru больше склонен к нейтральному развитию событий. В нынешних условиях вполне возможен средний сценарий, согласно которому постепенная остановка роста цен на недвижимость Москвы летом приведет осенью к продолжительной стабилизации-стагнации рынка с умеренной коррекцией цен. По нашим оценкам, сейчас рынку нужно порядка года-полутора лет, чтобы прийти в равновесное состояние, пока убежавшие вперед цены за счет инфляции и роста доходов населения хоть в какой-то мере не сравняются с уровнем платежеспособности спроса реальных покупателей. Есть основания полагать, что пойдя по этому пути, московский рынок недвижимости сможет миновать резкой кризисной ситуации и последующего коллапса.
В мае темпы роста цен на московском первичном рынке снизились почти в два раза по сравнению с I кварталом. Но цены продолжают ползти вверх. По разным оценкам, стоимость 1 кв. м новостроек достигла в мае $5000-6000.

Впрочем, рынок может и устоять еще на какое-то время, если девелоперам и застройщикам удастся привлечь финансирование в нужном объеме, а пусть даже небольшой, но положительный ценовой тренд привлечет внимание новой волны частных инвесторов, готовых поставить на московскую недвижимость в условиях негативных трендов на других рынках. Но, так или иначе, чем выше будет подыматься ценовая планка и чем больше сложится разрыв между стоимостью недвижимости и реальным спросом, тем больше будет вероятность дальнейшего обвала.

Не дождутся
С традиционным летним затишьем продавцы новостроек обычно борются при помощи дисконтных и других стимулирующих продажи программ. Этим летом скидок не будет, обещают застройщики. Андрей Титюник, зампредседателя правления корпорации Mirax Group, говорит, что сейчас никто не увлекается стимулированием продаж. Mirax Group, уверяет он, не планирует никаких дисконтных программ на лето. Напротив, в их жилом комплексе Кутузовская миля за первое полугодие квартиры подорожали до 40%, и это не предел. Динамика продаж позволяет не применять стимулирующие инструменты, подтверждает Александр Козлов, начальник отдела маркетинга Пересвет-девелопмент. По его мнению, качественное предложение, которого на рынке Москвы не так много, всегда найдет своего покупателя. На такой же позиции стоит и Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group. В многофункциональном комплексе Авеню 77, который Capital Group строит в Северном Чертанове, в апреле цена 1 кв. м выросла на 25-30%. Как объяснил Белоусов, повышение цен носит маркетинговый характер: до ввода объекта осталось больше года, не продано менее 50 квартир. У нас нет задачи продать их в один день, подчеркивает он.

По оценке МИАН агентство недвижимости, по итогам мая 2008 г. цена предложения на первичном рынке составила $4862, или 115 333 руб., увеличившись по сравнению с апрелем на 1,9% и 3,4% соответственно. По информации Инком-недвижимость, средняя цена 1 кв. м в мае составила $5786, что на 3,6% выше усредненного стоимостного показателя апреля. Больше всего подорожали квартиры в ЦАО (+8,4% с апреля), минимальный рост (1,4%) был отмечен в Восточном округе.

Продавать особенно нечего
Предложение новостроек в столице уже традиционно невелико. По словам Татьяны Решняк, гендиректора Главмосстрой-недвижимость, и в прошлом, и в этом году объектов на рынок выходит меньше, чем ожидается, примерно в два раза. Дмитрий Гринин, директор юридического департамента компании М.о.р.е.-плаза, объясняет это тем, что в Москве сократилось предоставление новых площадок под строительство. А те, что предлагались в 2008 г. на конкурсах, входят в программы комплексной реконструкции районов это увеличивает сроки реализации до 5-7 лет как минимум, а следовательно, растет и окупаемость проектов.

По словам Юрия Синяева, директора по маркетингу ГК Конти, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года за январь май 2008 г. продажи на объектах компании выросли в 2,5 раза. Об аналогичном росте количества сделок заявили и в Capital Group. Михаил Михайлов, первый заместитель гендиректора компании М.о.р.е.-плаза, склонен объяснять активность покупателей началом продаж новых объектов. Слова Михайлова подтверждает Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам компании Квартал эстейт: по его словам, объем реализации квартир у Квартала вырос в мае на 17,5% после открытия продаж в двух жилых комплексах на Ленинском проспекте. Застройщик не преминул поднять на 11% цены на сданные новостройки.

Сейчас в Москве у нас остались единичные предложения, подтверждает Решняк. По словам Дмитрия Таганова, директора аналитического центра корпорации Инком, объем предложения квартир от крупнейших риэлторских компаний за май сократился на 8%. Аналитики бюро недвижимости Агент 002 подтверждают, что предложение продолжает уменьшаться рекордными темпами, снизившись за неделю с 9 по 15 июня в экономклассе на 34%, в бизнес-классе на 28%.

По данным Инкома, в октябре 2007 г. на рынок вышло 30 новых объектов, в ноябре 15, в декабре ни одного, в январе 2008 г. семь, в феврале 14, в марте 2008 г. пять, в апреле два, в мае 1 В октябре 2007 г. на первичном рынке экспонировалось 404 дома, в ноябре 393, в декабре 360, в январе 2008 г. 351, в феврале 291, в марте 289, в апреле 262, а в мае 26 В большинстве из них продаются остатки квартир.

Не сезон
Опрошенные Ведомостями эксперты говорят, что снижение темпов роста цен обычное явление для летнего сезона. По данным Главмосстрой-недвижимость, в начале года квадратный метр в Москве еженедельно дорожал на 1,5%, за весь май прирост составил около 0,7%. Снижение динамики это не падение цен, отмечает Решняк. Цены притормозили, но это носит выраженный сезонный характер, говорит Сергей Лупашко, президент ГК Рескор.

В ЗАО идут продажи в 62 новостройках, по 34 объектов экспонируются в ЦАО и ЮЗАО. Самый застраиваемый и самый дешевый округ Москвы ЮВАО потерял лидерство в структуре предложения, в мае здесь шли продажи только в девяти новостройках, подсчитали аналитики Агента 002.

Застройщики и риэлторы надеются, что цены не будут падать. Объяснения того, почему они должны расти, традиционные рост цен на энергоносители и на стройматериалы, сложности привлечения кредитов и др. По данным Главстроя, только в I квартале текущего года на 5-10% выросли цены на все востребованные группы железобетонных изделий. По итогам II квартала металл, цемент и щебень прибавят в цене еще 7-9%, добавляет Игорь Григорьев, управляющий директор компании Моспромстройматериалы. Наиболее сильно рост цен на стройматериалы скажется на новых проектах, которым предстоит выйти на рынок в конце года, прогнозирует Белоусов. Ирина Жарова-Райт, президент инвестиционной группы Sesegar, иронизирует, что уже скоро Москва сможет поражать мировую общественность не только ценами на нефть, но и на золотые метры.

Новостройки на завершающих стадиях строительства дорожают основательнее. Как говорит Титюник, по мере сокращения предложения квартир оставшиеся растут в цене.



Главная --> Публикации